Avalúo de inmueble Semi-urbano

Transcripción

1 Avalúo de inmueble Semi-urbano 0 Informe confidencial para uso exclusivo del Banco de Costa Rica Solicitado por: Bienes adquiridos Unidad de Administración de Bienes 187 Funcionario: OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES Orden: 167 Año: 2017 T.C ( /$)* 568,50 * Referencia tipo de cambio de venta del B.C.C.R. Cliente: Fecha del avalúo: Solicitud tipo: Avalúo para venta Moneda: Dólares Moneda 2: Colones Información de la finca valorada: Avalúo: BCR De la finca Matrícula: Teléfono: Ext Ext. Derechos: 000 Monto: ,00 Monto 0,00 Plano de catastro: A (de la finca) No. de unidad Propietario(s): Finca Banco de Costa Rica Dueño del dominio - - Ubicación: Provincia: 2 Alajuela Cantón: 9 Orotina Distrito: 1 Lugar: Cuatro Esquinas Latitud: Longitud: Señas: Del Maxi Palí en Orotina, 1Km Norte y 600m Este, lote a mano derecha. Parcela No 10 Orotina Extensión Área valorada: Según estudio registral de la finca No ,36 m2 Fecha: Según plano de catastro No. A ,36 m2 (de la finca) Ajuste de área: No aplica RESUMEN DE VALORACIÓN Terreno* Edificaciones* Valor Total* * Valor total redondeado a la decena de millar más cercana , , ,0 Valor en letras: Liquidez del inmueble: (Cuatrocientos Millones Ciento Cuarenta Mil Colones Con 00 CENTIMOS.) Mediana-Baja Observaciones - - Otras inspecciones: Firma del Valuador(es) Versión HC/ Página 1 de 15

2 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 Tipo de bien a valorar: Con construcciones Enfoque: Costo Método de valoración del terreno RESUMEN DE VALORACIÓN Construcciones Valor ( ) Resumen edificaciones * ,0 Terreno (Sección) Área (m²) Resumen de terreno * 6 989,36 Valor unitario promedio ** ( / m²) Valor ( ) , ,0 Valor total ( ) * ,0 Factor de comercialización: FC= Valor Comercial * 0,0 Valor en letras: (Cuatrocientos Millones Ciento Cuarenta Mil Colones Con 00 CENTIMOS.) * Valor total redondeado a la decena de millar más cercana ** Valor redondeado a la unidad más cercana Liquidez del inmueble: Mediana-Baja Justificación de la calificación de la liquidez No hay un mercado activo, pero sí aparecen compradores ocasionalmente Existen un mercado de quintas con casas y piscinas, no obstante la existencia de una segunda vivienda y su costo puede limitar su desabilidad Notas importantes: Versión HC/ Página 2 de 15

3 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 INFORMACIÓN GENERAL Linderos actuales de la finca (Ver detalle de linderos de las fincas filiales en la siguiente Hoja) Lindero Colindantes Norte Calle pública con 29,37m de frente N-S-E-O Construcciones Colindantes Calle Sur Cámara Ganaderos de Orotina Casa de habitación Este Juvenal Molina Miranda Casa de habitación Oeste José Colombari Geragatti No construído Antecedentes legales Gravámenes Finca No hay Anotaciones Finca No hay Referencias de valor para aseguramiento de construcciones (3) Referencia para seguro considerando Valor neto de reposición de las construcciones Valor de referencia (1) : ,00 * Valor total redondeado a la decena de millar más cercana (1) Corresponde al Valor neto de reposición (VNR) sin considerar la obsolescencia funcional ó económica. El Valor neto de reposición (VNR) se define como el costo de reemplazar o sustituir una obra equivalente a la fecha de la valoración menos la depreciación por edad, estado de conservación y obsolescencia funcional ó económica Referencia para seguro considerando Valor de reposición nuevo de las construcciones Valor de referencia (2) : ,00 * Valor total redondeado a la decena de millar más cercana (2) Corresponde al Valor de reposición nuevo (VRN). El Valor de reposición nuevo (VRN) se define como el costo de reemplazar o sustituir una obra equivalente a la fecha de la valoración, sin considerar depreciación ni obsolecencia funcional o económica. (3) De acuerdo al tipo de póliza a constituir. Observaciones importantes: Página 3 de 15

4 Orden: Fecha del avalúo: 167 Año: 2017 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO Y EL TERRENO Entorno (Características predominantes): Tipo de zona: Periferia de centro urbano Uso de suelo: Residencial Nivel socioeconómico: Medio Vías de acceso: Carreteras terciarias El terreno valorado: Disponibilidad de servicios públicos e infraestructura urbana Servicio de agua potable Alcantarillado sanitario Alcantarillado pluvial Servicio de electricidad Alumbrado público Servicio telefónico Recolección de basura Limpieza de caños Transporte público No tiene Acera Cordón y caño Calle o acceso al frente de Material de vías de acceso Servicios de gobierno Servicios de educación Servicios de salud Servicios y comercio Facilidades comunales No tiene No tiene Asfalto Asfalto Uso de suelo actual Vista panorámica Nivel de terreno Delimitación de linderos Topografía Pendiente Residencial No tiene A nivel de calle Cercas Ondulada Descendente Características y condiciones del terreno Distancia al punto de referencia medida en sitio Congruente con el plano catastrado Forma Irregular Situación Medianero Frente 29,4 m Fondo 237,9 m Relación frente-fondo 1 a 8 Servidumbres No observadas Otras condiciones Restricciones Propiedad afectada por Ley Forestal Qubrada Vizcaina Retiro de ríos o quebradas 15m Condiciones de riesgo: No observadas Observaciones importantes: La construcción habitacional mas cercana a la Quebrada Vizcaina se encuentra a mas de 20m de distancia Luis Diego Gutiérrez Arguello Cédula: Página 4 de 15

5 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 Resumen de Valoración DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES Nombre del bien: CASA PRINCIPAL Tipo de construcción: Casa de habitación Edad: 5 años Material de construcción predominante Concreto Área: 556,75 m2 Ubicación en el lote: 13metros dentro línea de propiedad Norte y recostada sobre lindero Este Estado de conservación: Intermedio (entre bueno y regular) Ha recibido y requiere labores de mantenimiento y/ó reparaciones simples. Calidad aparente de la obra: Bueno Ventilación natural Iluminación natural Distribución arquitectónica: Funcionalidad Estructura básica Paredes externas Paredes internas Tapicheles Pisos Estructura de techo Cubierta de techo Canoas y bajantes Cielo raso Entrepiso Ventanas Puertas exteriores Puertas interiores Cerrajería Verjas Enchapes Piezas sanitarias Escaleras Pintura Instalación / agua potable Instalación sanitaria Instalación eléctrica Muebles fijos Altura de piso a cielo Tapias Otros Adecuada Adecuada En primer nivel cuenta con corredor frontal, vestíbulo, sala de TV, oficina-estudio, baño completo, sala-comedor, cocina con alacena, bodega, terraza, cuarto de pilas, área de tendido, oficina con medio baño y bodega de ropa. En segundo nivel cuenta con dormitorio principal con baño completo con tina y vestidor, un dormitorio secundario con vestidor y baño completo, un ático y dos dormitorios secundarios que comparten un vestidor y un baño completo Adecuada Mampostería de bloques de concreto Bloques de concreto Bloques de concreto en primer nivel y en segundo nivel existen algunas livianas Bloques de concreto Porcelanato. Madera en dormitorios y vestidores Cerchas metálicas Cubiertas de hierro galvanizado Hierro galvanizado pintado Gyspum con cenefas Losa de concreto Fija en marcos de aluminio bronce Madera sólida (cedro o similar), laqueada y sellada, con dos tableros y vitral Madera aglomerada, laqueda y sellada, con tres tableros Principal fija de seguridad electrónica. Interna de llavín No posee Azulejo altura total en baños Lavatorios e inodoros de doble descarga color blanco. Tina con hidromasaje en baño principal Posee 2 unidades ambas en concreto con barandas metalicas Interior y Exterior. Acrílica Cañería PVC Tanque Séptico Estado aparente: Bueno Caja de breakers: Sí Canalización: Entubada Interruptor: Termo magnético Voltaje: 110 / 220 V Mueble de cocina de madera laminada con sobres de granito, pila de fibra de vidrio doble batea, estantería de madera laminada en cuarto de pilas, dos tanques de agua caliente, closets de madera, muebles de baño de madera con sobres de mármol, tanque de agua con bomba hidráulica 2,50m Bloques de concreto, repelladas y pintadas, altura mayor a 3m. Cerramiento lateral en malla metálica cuadriculada Aire acondicionado en dormitorios Observaciones importantes: Se observó la necesidad de brindar un mejor estado a la pintura interna de la vivienda, faltan partes de la plaquería eléctrica, iluminarias, cacheras de baño e igualmente se observó filtraciones de agua provacadas por algún tipo de gotera en aleros y balcones. Página 5 de 15

6 Ingeniería y Valuación Orden: 167 Año: 2017 Nombre del bien: Resumen de Valoración CASA SECUNDARIA Fecha del avalúo: Tipo de construcción: Casa de habitación Edad: 5 años Material de construcción predominante Concreto Área: 185,42 m2 Ubicación en el lote: DESCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES 80m dentro de línea de propiedad Norte, sobre lindero Este Estado de conservación: Intermedio (entre bueno y regular) Ha recibido y requiere labores de mantenimiento y/ó reparaciones simples. Calidad aparente de la obra: Muy buena Ventilación natural Iluminación natural Distribución arquitectónica: Adecuada Adecuada En primer nivel cuenta con cochera para dos vehículos techada la cual se puede utilzar como terraza, sala, comedor, cocina, medio baño de visitas, cuarto de tendido y cuarto de pilas. En segundo nivel cuenta con dos dormitorios secundarios, un baño completo, un deck y dormitorio principal con vestidor y baño completo con tina Funcionalidad Adecuada Estructura básica Mampostería de bloques de concreto Paredes externas Bloques de concreto Paredes internas Bloques de concreto en primer nivel y en segundo nivel existen algunas livianas Tapicheles Bloques de concreto Pisos Ceramica y laminado en dormitorios Estructura de techo Cerchas metálicas Cubierta de techo Cubiertas de hierro galvanizado Canoas y bajantes Hierro galvanizado pintado Cielo raso Gypsym con cenefas en dormitorio principal y sala. Liso en resto de la vivienda Entrepiso Losa de concreto Ventanas Fija en marcos de aluminio bronce Puertas exteriores Madera solida con diseño de tableros Puertas interiores Madera aglomerada, laqueda y sellada, con tres tableros Cerrajería 2 llavines de paso en puertas principales y llavines regulares en puertas interiores Verjas No posee Enchapes Azulejo altura total en baños Piezas sanitarias Lavatorios e inodoros de doble descarga color blanco. Tina con hidromasaje en baño principal Escaleras Posee 2 unidades ambas en concreto con barandas metalicas Pintura Interior y Exterior. Acrílica Instalación / agua potable Cañería PVC Instalación sanitaria Tanque Séptico Instalación eléctrica Estado aparente: Bueno Caja de breakers: Sí Canalización: Interruptor: Termo magnético Voltaje: 110 / 220 V Muebles fijos Madera laminada con sobres de granito Altura de piso a cielo 2,50m Tapias Bloques de concreto, repelladas y pintadas, altura mayor a 3m. Cerramiento lateral en malla metálica cuadriculada Otros Pila de fibra de vidrio, calentador de agua y tanque de agua con bomba Entubada Observaciones importantes: Se observó la necesidad de brindar un mejor estado a la pintura interna de la vivienda, faltan partes de la plaquería eléctrica, iluminarias, cacheras de baño e igualmente se observó filtraciones de agua provacadas por algún tipo de gotera en aleros y balcones. Página 6 de 15

7 Fecha del avalúo: Ingeniería y Valuación Orden: 167 Año: 2017 Resumen de Valoración DESCRIPCIÓN DE OTRAS OBRAS O Tipo de construcción: Otra Especifique: VARIOS Material de construcción predominante Otra Ubicación en el lote: VARIOS Variable (ver cuadro de valoración) Estado de conservación: 0 Recostada sobre la esquina Noroeste de la propiedad se ubica la cochera de la vivienda principal, la cual posee 96m2 de construcción y consta de espacio techado para cuarto vehículos. Adicionalmente tiene dos áreas destinadas, una para bodega y la otra a manera de perrera. La propiedad posee un área de mini golf de aproximadamente 130m2. Adicionalmente posee un pozo artesiano utilizado solamente para riego y tres regaderas construidas en concreto. Posee un área verde destinada para usar como cancha de fútbol 5 y la cual se estabilizó de nivel plano de manera plana mediante un murete de bloques de concreto Ubicada inmediatamente posterior a la Casa Principal se encuentra una pisicina de concreto colado en sitio con enchapes de ceramica vítrea con un área aproximada de 85m2 y profundidad de 1,60m,. La misma cuenta con equipo de bombeo Contiguo a la piscina se ubica un Rancho BBQ, el cual no se encuentra totalmente finalizado. Posee finalizado el contrapiso de concreto, la unica pared de apoyo es de mampostería de bloques de concreto, columnas en tubo de acero apoyadas sobre pedastales de concreto, estructura de techos compuesta por tendido de tubo metalico con cubiertas de hierro galvanizado, mueble de cocina de concreto con algunos enchapes de piedra laja e instalación eléctrica entubada. No posee acabado final de piso, pintura, cieloraso y enchapes adicionales. Observaciones importantes: Página 7 de 15

8 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 DETALLE DE VALORACIÓN DEL TERRENO *Valor total de terreno: ,0 **Valor promedio / m²: ,0 * Valor total redondeado a la decena de millar más cercana ** Valor redondeado a la unidad más cercana Secciones de terreno Área (m 2 ) Fa (1) Justificación del Fa Id Terreno * 6989, ,0 1. Área Aprovechable 5 895,00 Valor Unit ( /m²) Valor Unit ajustado ( /m²) Valor de terreno , , ,0 2. Área de Protección Quebrada 1 094, ,0 0,40 Ley Forestal 8 800, , ,00 0,0 0,0 0,0 (1) Factor de ajuste Observaciones importantes: Página 8 de 15

9 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 * Valor total de construcciones: ,0 * Valor de construcciones sin Fa: * ,0 * Valor total depreciado redondeado a la decena de millar más cercana Edificaciones principales y otras obras Año de construccion Edad (Años) DETALLE DE VALORACIÓN DE CONSTRUCCIONES Área (m 2 ) VRN Unit /m 2 VU (años) Estado de conservación Fa Fe Fd /m 2 Id 1. Detalle de construcciones * CASA PRINCIPAL , ,0 60,0 Intermedio 0,919 0,955 0, , , ,0 2. Corredores Casa Principal + Balcones , ,0 40,0 Intermedio 0,919 0,930 0, , ,0 3. CASA SECUNDARIA , ,0 60,0 Intermedio 0,919 0,955 0, , ,0 4. Deck Casa Secundaria , ,0 40,0 Intermedio 0,919 0,930 0, , ,0 5. COCHERA + BODEGA + PERRERA , ,0 50,0 Intermedio 0,919 0,945 0, , ,0 6. TAPIAS BLOQUES DE CONCRETO (ml) , ,0 40,0 Bueno 0,975 0,930 0, , ,0 7. CERRAMIENTO EN MALLA METALICA (ml) , ,0 40,0 Bueno 0,975 0,930 0, , ,0 8. Campo Golf , ,0 40,0 Intermedio 0,919 0,930 0, , ,0 9. Regaderas (und) , ,0 40,0 Bueno 0,975 0,930 0, , ,0 10. Deck Piscina , ,0 30,0 Intermedio 0,919 0,945 0, , ,0 11. Baños y Bodega Área de Piscina , ,0 40,0 Intermedio 0,919 0,960 0, , ,0 12. Rancho BBQ + Mezanine , ,0 40,0 Regular 0,819 0,960 0, , ,0 13. Piscina , ,0 30,0 Bueno 0,975 0,945 0, , ,0 Factor total VNR Unit VNR Total Justificación VRN (Fuentes) Costos de obras presupuestadas por esta oficina para fiscalización de inversión Luis Diego Gutiérrez Arguello Cédula: Página 9 de 15

10 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 REPORTE FOTOGRÁFICO 1 FACHADA CASA PRINCIPAL PORTÓN ACCESO PRINCIPAL LATERAL CASA PRINCIPAL POSTERIOR CASA PRINCIPAL CORREDOR POSTERIOR CASA PRINCIPAL COCINA CASA PRINCIPAL SALA - COMEDOR CASA PRINCIPAL SEGUNDO NIVEL CASA PRINCIPAL ESCALERAS CASA PRINCIPAL Luis Diego Gutiérrez Arguello Cédula: Página 10 de 15

11 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 REPORTE FOTOGRÁFICO 1 PILAS CASA PRINCIPAL TINA BAÑO DORMITORIO PRINCIPAL DORMITORIO SECUNDARIO LAVATORIOS BAÑO DORMITORIOS SECUNDARIOS PISCINA RANCHO BBQ DECK RANCHO BBQ RANCHO BBQ - MEZANINE Página 11 de 15

12 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 REPORTE FOTOGRÁFICO 1 FACHADA PRINCIPAL CASA SECUNDARIA FACHADA POSTERIOR CASA SECUNDARIA COCINA CASA SECUNDARIA COMEDOR CASA SECUNDARIA DORMITORIO PRINCIPAL CASA SECUNDARIA DECK CASA SECUNDARIA DORMITORIO SECUNDARIO LATERAL CASA SECUNDARIA BODEGA CASA SECUNDARIA Página 12 de 15

13 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 REPORTE FOTOGRÁFICO 1 REGADERA REGADERA COCHERA MINI GOLF AREA CANCHA FUTBOL 5 BAÑOS PISCINA Y RANCHO BBQ BAÑOS PISCINA Y RANCHO BBQ BAÑOS PISCINA Y RANCHO BBQ BAÑOS PISCINA Y RANCHO BBQ Página 13 de 15

14 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 ANEXO 1: DISEÑO DE SITIO Luis Diego Gutiérrez Arguello Cédula Página 14 de 15

15 Fecha del avalúo: Orden: 167 Año: 2017 ANEXO 2: PLANO DE CATASTRO Y VISTA GOOGLE EARTH Luis Diego Gutiérrez Arguello Cédula Página 15 de 15