PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REFORMA INTERIOR PARA LA RECUPERACIÓN DEL CABILDO DE ARRIBA. Septiembre, 2013 ORDENANZAS

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1 PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓN Y REFORMA INTERIOR PARA LA RECUPERACIÓN DEL CABILDO DE ARRIBA Septiembre, 2013 ORDENANZAS

2 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 1 Contenido CAPÍTULO I. GENERALIDADES... 3 Art.1. Objeto y encuadre normativo del Plan Especial... 3 Art.2. Ámbito territorial... 3 Art.3. Vigencia, modificación y revisión... 3 Art.4. Obligatoriedad del Plan Especial... 3 Art.5. Documentación... 3 Art.6. Interpretación de los documentos... 3 Art.7. Aplicación subsidiaria del plan general de ordenación urbana... 4 CAPÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO... 4 Art.8. Calificación del suelo... 4 Art.9. Ejecución del Plan Especial... 4 Art.10. Proyectos de Urbanización... 4 CAPITULO III.- NORMAS DE ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN... 4 Sección 1ª.- Sistemas y equipamientos... 4 Art.11. Clases... 4 Art.12. Sistema viario y de aparcamientos... 5 Art.13. Sistema de espacios libres... 6 Art.14. Redes públicas para equipamientos... 7 Sección 2ª.- Normas de carácter general para la edificación... 8 Art.15. Definiciones... 8 Art.16. Alineaciones y rasantes... 8 Art.17. Fachadas en esquina a distinta altura... 8 Art.18. Fijación de condiciones volumétricas... 8 Art.19. Unidad funcional independiente... 9 Art.20. Invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas... 9 Art.21. Condiciones comunes a las áreas con ordenación de volúmenes Sección 3ª.- Ordenanzas de edificación Art.22. Zonas edificables Art.23. Área de edificios catalogados con protección integral 12 Art.24. Área de edificios catalogados con protección ambiental Art.25. Área de rehabilitación/renovación Art.26. Área de ordenanza zonal específica Art.27. Renovación en ámbitos de intervención unitaria Art.28. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado Art.29. Equipamientos existentes y de nueva creación Art.30. Otras condiciones particulares de ordenación CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE URBANIZACIÓN Art.31. Proyectos de urbanización Art.32. Alcance de la urbanización Art.33. Secciones tipo Art.34. Tendidos aéreos Art.35. Mobiliario urbano Art.36. Condiciones particulares CAPÍTULO V. ACCESIBILIDAD Art.37. Condiciones generales Art.38. Determinaciones para los proyectos de urbanización en materia de accesibilidad Art.39. Itinerarios peatonales accesibles Art.40. Plazas de estacionamiento Art.41. Otras medidas complementarias CAPÍTULO VI. RÉGIMEN DE USOS Art.42. Uso dominante Art.43. Compatibilidad de uso Art.44. Condiciones particulares... 27

3 2 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba CAPÍTULO VII. PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO Art.45. Condiciones generales Art.46. Edificios catalogados con protección integral Art.47. Edificios catalogados con protección ambiental Art.48. Elementos etnográficos Art.49. Entorno del BIC Hospital de San Rafael Art.50. Patrimonio arqueológico CAPÍTULO VIII. CONDICIONES DE GESTIÓN Art.51. Condiciones generales Art.52. Gestión del suelo urbano no consolidado Art.53. Ámbitos de intervención unitaria Art.54. Actuaciones aisladas Art.55. Ayudas públicas... Error! Marcador no definido. Art.56. Régimen complementario Art.57. Plan de etapas CAPÍTULO IX. NORMATIVA SECTORIAL Art.58. Servidumbres aeronáuticas DISPOSICIONES Disposiciones adicionales Primera. Presencia del Pasaje de Peña Segunda. Seguimiento ambiental Anejo 1. Catálogo Anejo 2. Áreas con Ordenación de Volúmenes

4 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 3 CAPÍTULO I. GENERALIDADES Art.5. Documentación Art.1. Objeto y encuadre normativo del Plan Especial 1. El Plan Especial se compone de los siguientes documentos: Art.2. El presente Plan Especial desarrolla las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana de Santander (BOC extraordinario nº 35 de 29 de septiembre de 2012), de acuerdo con lo dispuesto en el art 59.2 de la Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria (en adelante Ley del Suelo). Para su elaboración se han tenido en cuenta, además de la mencionada Ley, los preceptos de la normativa básica y sectorial de aplicación. Ámbito territorial El ámbito territorial de este Plan Especial es el definido en la ficha AE-18 (B) -Cabildo de Arriba- contenida en las Ordenanzas del PGOU vigente. a. Memoria de Información b. Memoria de Ordenación c. Ordenanzas d. Programación y documento de evaluación económica e. Planos de Información f. Planos de Ordenación Art.3. Vigencia, modificación y revisión g. Anexos Art.4. La vigencia del presente Plan Especial es indefinida, pudiendo ser modificado o revisado si las circunstancias económicas, sociales, urbanísticas, u otras de interés público o social, así como las observadas de la propia ejecución del Plan Especial, así lo aconsejasen. Obligatoriedad del Plan Especial Las determinaciones de este Plan vinculan tanto a la Administración como a los particulares, según lo dispuesto en el artículo 85 de la Ley del Suelo. Art.6. Interpretación de los documentos 1. En la interpretación de los documentos del presente Plan Especial se atenderá conjuntamente a las determinaciones escritas y gráficas. En caso de discrepancia prevalecerán las determinaciones escritas sobre las gráficas. 2. Las Ordenanzas regulan la ordenación del suelo y tienen carácter vinculante. 3. La Memoria de Ordenación tiene carácter vinculante, constituyendo un marco de referencia para la interpretación y contextualización de las ordenanzas. 4. Los Planos de Ordenación que se enuncian a continuación tienen carácter vinculante: 01 Ordenación general.

5 4 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Alineaciones, 02 Zonificación, 03 Gestión, sin perjuicio de las adaptaciones que puedan producirse en su desarrollo como resultado del cambio de escala. 5. La restante documentación no posee carácter vinculante para la ordenación. Art.7. Aplicación subsidiaria del plan general de ordenación urbana Para todas las cuestiones no comprendidas específicamente en estas Ordenanzas serán de aplicación las del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, especialmente las Condiciones Generales de la Edificación contenidas en el Titulo 4 de las mismas y las Condiciones Generales de los Usos contempladas en su Título 5. CAPÍTULO II. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Art.9. e. Renovación en ámbitos de intervención unitaria f. Nueva ordenación en suelo urbano no consolidado g. Viario h. Espacios libres existentes y de nueva creación i. Equipamientos públicos existentes y de nueva creación Ejecución del Plan Especial El presente Plan Especial se desarrollará a través de los correspondientes Proyectos de Urbanización y de las actuaciones previstas para la gestión del mismo. Art.8. Calificación del suelo Art.10. Proyectos de Urbanización 1. En este Plan Especial, atendiendo al grado de intervención previsto y a las características de los usos planteados, se establecen las siguientes calificaciones de suelo, de acuerdo con lo señalado en los planos de ordenación nº 1 Ordenación general y alineaciones y nº 2 Zonificación : a. Área de edificios catalogados con protección integral b. Área de edificios catalogados con protección ambiental c. Área de rehabilitación/renovación d. Área de ordenanza zonal específica Los Proyectos de Urbanización se referirán a la totalidad del ámbito del Plan Especial, si bien podrán desarrollarse otras actuaciones a menor escala referidas al tratamiento y remodelación de fragmentos de espacio público. CAPITULO III.- NORMAS DE ORDENACIÓN Y EDIFICACIÓN Sección 1ª.- Sistemas y equipamientos Art.11. Clases El Plan Especial establece las reservas de suelo correspondientes al sistema viario y de aparcamientos, espacios libres y equipamientos.

6 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 5 Art.12. Sistema viario y de aparcamientos 1. Los espacios que se encuentran entre alineaciones exteriores de manzana (o subsidiarias en caso de entrada en vigor) que no estén calificados como espacio libre se califican como viario. 2. La red viaria definida en este Plan Especial se ejecutará de acuerdo con las especificaciones del plano de ordenación nº 1 Ordenación general y alineaciones, y las presentes Ordenanzas, en concreto las del presente capítulo y las del capítulo IV Condiciones de urbanización. 3. Existen tres categorías de viario: viario con tráfico rodado, viario de coexistencia y viario peatonal, identificadas gráficamente en el plano de ordenación nº 1 Ordenación general y alineaciones. 4. El viario con tráfico rodado posee una función mixta vehículo-peatón, constando de calzada y acera separadas, quedando estas últimas protegidas mediante un diferente nivel respecto del de la zona vehicular o mediante la instalación de dispositivos de separación. Se compone de la Calle Alta, la Calle Ruamayor, la Calle Monte Caloca, la Calle Garmendia, el fondo de saco de la Calle Fernández de Isla, el Pasaje de Peña, y la Rampa Sotileza. También se incluye en esta categoría el aparcamiento situado al Norte de los Juzgados. 5. El viario de coexistencia da prevalencia al peatón, si bien permite el paso de vehículos de emergencia, reparto (o los igualmente imprescindibles en atención a su función) y residentes y usuarios de los aparcamientos existentes y previstos. El viario de coexistencia consta de plataforma a un único nivel, donde pese a la circulación restringida de vehículos deberá primar en todo caso la presencia del peatón. La velocidad máxima señalizada será de 20 Km/hora. Se compone de la Calle Limón, la Cuesta del Hospital, el tramo Este de la Calle San Pedro de cota +17,61), la Calle Ruamenor, y el acceso al equipamiento de nueva creación. 6. El viario peatonal se reserva exclusivamente para peatones, sin perjuicio de que por razones de emergencia pueda ser puntualmente ocupado por vehículos (o los igualmente imprescindibles en atención a su función). Se urbanizará mediante pavimento adecuado a su uso, e incorporarán pequeñas zonas estanciales cuando sea posible en atención a los criterios de soleamiento, accesibilidad, servidumbres, u otros. Se compone del tramo Oeste de la Calle San Pedro, la Calle Emilio Pino, la Calle Cuesta, el acceso Norte a la Calle Cuesta del Hospital, la pequeña plaza de acceso al Parque del Agua por el Sur, el fondo de saco de la Calle Jesús de Monasterio, y la conexión entre la Calle Garmendia y la Plaza de Juan José Ruano. 7. La actuación a desarrollar en suelo urbano no consolidado integrará la dotación de aparcamiento prevista en el art 40.3 de la Ley del Suelo, incluidas las requeridas por el equipamiento público. Las plazas de aparcamiento público previstas, por cada 100 metros cuadrados de superficie construida, se sitúan bajo rasante.

7 6 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Art.13. Sistema de espacios libres 1. La red de espacios libres está constituida por la red local de zonas verdes, así calificadas en el plano de ordenación nº 2 Zonificación. 2. El sistema de espacios libres se divide en las siguientes categorías a efectos de su ordenación: espacio libre público existente, y espacio libre público de nueva creación. 3. El espacio libre público existente es el Parque de Juan José Ruano, la plaza de la Calle Garmendia, y la parte del Parque del Agua incluido en el área: a. El Parque de Juan José Ruano se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General, a excepción de lo establecido en el artículo apartado tercero que no le es de aplicación, y quedando expresamente prohibido todo tipo de construcción permanente en el mismo. Se deberá mantener el arbolado existente. En caso de supresión por reconocida necesidad se plantarán árboles de alguna de las siguientes especies: arces, chopos, fresnos, castaños de indias o cipreses. Los proyectos de reurbanización de este espacio, o las actuaciones puntuales, conllevarán la introducción de especies arbustivas con flor de olor o frutos para la mejora de la biodiversidad. b. La Plaza de la Calle Garmendia se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General, con consideración de plaza dura. Sin perjuicio de ello, se mantendrán o repondrán los parterres laterales con su arbolado, y los proyectos de reurbanización de este espacio o las actuaciones puntuales conllevarán la introducción de especies vegetales arbustivas o arbóreas de porte pequeño, que permitan el acceso al local existente bajo la Plaza de Juan José Ruano pero ablanden el carácter de la plaza favoreciendo su uso estancial; asimismo se introducirá mobiliario urbano. Las especies vegetales serán autóctonas, siendo preferentes las siguientes: trepadoras entutoradas como Lonicera periclymenum (madreselva) y Hedera hélix (hiedra), y arbustos, como hortensias, Laurus nobilis (laurel), o Viburnum tinus (durillo) c. El Parque del Agua, en su parte incluida dentro del área, se rige mediante la ordenanza de parques y jardines del Plan General. En todo caso se mantendrá la continuidad con el resto del Parque del Agua. 4. El espacio libre público de nueva creación es el correspondiente a la plaza central: a. Esta plaza se ejecuta a dos niveles según se establece en plano de ordenación nº 2 Zonificación, a cotas +17,61 y + 13, 50. b. El espacio libre sólo afecta a la superficie de suelo, siendo de naturaleza patrimonial su subsuelo en el que podrán implantarse usos comerciales o asimilables, de aparcamiento, trasteros, e infraestructuras; en todo caso, podrán implantarse los usos que no sean de carácter residencial (incluyendo el

8 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 7 hotelero y similares) ni que sean incompatibles con el medio urbano en el que se encuentra. c. Constituye una plaza dura, sin requerirse ningún porcentaje mínimo de ajardinamiento, y podrá albergar instalaciones provisionales vinculadas a actividades culturales, deportivas u otras de interés social. Con carácter permanente, dentro de la plaza sólo se podrán incorporar: Elementos de mobiliario urbano, como bancos, fuentes, luminarias, mobiliario vinculado al uso de hostelería etc... Juegos para niños, sin carácter obligatorio Zonas ajardinadas, árboles y arbustos, parterres, jardineras y demás elementos vegetales ornamentales, compatibles con la cubierta de la edificación inferior. Rampas, casetones de ventilación y restantes elementos necesarios para el correcto funcionamiento de los usos del subsuelo, que no podrán desvirtuar la condición del espacio libre y deberán estar integrados en el conjunto minimizando su presencia. En la medida de lo posible dichos elementos se integraran en la edificación prevista. d. El acceso a la plaza central desde la Cuesta del Hospital y al menos un itinerario libre de paso interior deberá poseer forjado resistente al paso de vehículos de emergencia. Su proyecto de urbanización requerirá Art.14. informe del Servicio de Bomberos Municipal que podrá imponer las medidas necesarias para favorecer la seguridad de este espacio en caso de emergencia o evacuación. Redes públicas para equipamientos 1. En la zona así calificada en el plano de ordenación nº 2 Zonificación, se podrán realizar construcciones para equipamientos, de acuerdo con las condiciones que se señalan a continuación. 2. Los equipamientos se dividen en las siguientes categorías a efectos de su ordenación: equipamiento público existente y equipamiento público de nueva creación. 3. El equipamiento público existente comprende tres parcelas: la de la Iglesia de la Consolación, la del edificio administrativo de la Calle Alta nº5, y la del Juzgado. Los dos primeros son elementos catalogados (salvo una parte de la Iglesia de La Consolación que se regirá por la ordenanza de rehabilitación/ renovación) rigiéndose por las ordenanzas derivadas de su protección y restante normativa de aplicación. El juzgado se regirá por la ordenanza de rehabilitación/renovación y subsidiariamente con la ordenanza M1 del Plan General con el número de alturas señalada en el plano de ordenación nº 2 Zonificación, y sin perjuicio de lo que pueda aplicarse en el proceso de concreción de las condiciones de equipamiento previsto con carácter general en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander. 4. El equipamiento público de nueva creación comprende la parcela situada al Sur de la Calle Alta números 7 a17. Su ordenación de volúmenes queda regulada según lo previsto para la OV.4 del presente Plan Especial.

9 8 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Los espacios no ocupados por la edificación situados al Sur de la edificación se integrarán en el entorno circundante, sin perjuicio de su condición de equipamiento. Sección 2ª.- Normas de carácter general para la edificación Art.15. Art.16. Definiciones 1. Las definiciones relativas a los parámetros que regulen la forma del espacio público, la ocupación del suelo y la edificación, en todo aquello que no esté expresamente especificado en este Plan Especial, serán las que existen en el Plan General de Ordenación Urbana de Santander. 2. Las determinaciones de las áreas de conservación ambiental centro y tradicional de edificación intensiva del Plan General no son de aplicación en el ámbito del presente Plan Especial, que atenderá a las normas particulares de protección contempladas en estas Ordenanzas. Alineaciones y rasantes 1. Las alineaciones del ámbito del Plan Especial son las establecidas en el plano de ordenación nº 1 Ordenación general y alineaciones, y respetan las alineaciones vinculantes establecidas en el Plan General, sin perjuicio de la adecuación realizada en la alineación Sur de la OV.3 en virtud de lo establecido en el artículo 1.1.5, apartado 3 del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. 2. Las rasantes del ámbito del presente Plan Especial son las actuales, salvo precisión en contra o tramitación de un Estudio de Detalle al efecto. Art.17. Art Se entiende por Alineación trasera o interior aquella alineación de obligado cumplimiento que se ubica en el interior de las parcelas privadas. Fachadas en esquina a distinta altura 1. Cuando el Plan Especial señale alturas distintas para fachadas en esquina éstas se entenderán referidas a la rasante actual de cada una de ellas de forma que enrasen sus respectivas cornisas. 2. Si en algún caso el resultado no es el pretendido se ajustará el volumen resultante mediante Estudio de Detalle, aproximándose en la medida de lo posible a la situación descrita. Sólo si por este medio la solución no fuese coherente se acudirá a lo establecido en el artículo 3.5.1, apartado 7, del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. Fijación de condiciones volumétricas 1. Enrasar sensiblemente: (referido a dos líneas de cornisa): se denomina con este término la situación en la que dos edificios contiguos poseen líneas de cornisa a la misma cota, o que difieren en más/menos 50 centímetros. 2. Plantas equivalentes: se denomina así el número de plantas que puede aparentar un edificio por su altura sin perjuicio de que el inmueble se divida de forma efectiva en un número real de plantas inferior. En estos casos sólo serán de aplicación las dimensiones mínimas de planta y no las limitaciones máximas, en particular no se aplica la limitación de altura máxima para la planta baja establecida con carácter general en el Plan General.

10 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 9 Art.19. Unidad funcional independiente 1. La unidad funcional independiente de uso de vivienda, estudios, apartamentos, oficinas y locales comerciales en edificios de uso dominante residencial será el resultado de dividir la superficie total construida destinada a aquéllos usos por 75 m². 2. La unidad anterior no será de aplicación cuando se opte por edificios con soluciones habitacionales diferentes a la convencional, en particular, de aquellas destinadas a jóvenes o mayores, y siempre y cuando dichos complejos estén tutelados por alguna administración pública, obra social u otros. 3. Tampoco será de aplicación en aquellos inmuebles en los que las viviendas destinadas a realojo de sus ocupantes primitivos supere el 20% de las mismas. Art.20. Invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas 1. Salvo determinación en contra, las nuevas edificaciones sobre rasante a desarrollar en áreas de rehabilitación/renovación, renovación en ámbitos de intervención unitaria y nueva edificación en suelo urbano no consolidado deberán respetar los siguientes invariantes arquitectónicos y condiciones estéticas: a. Ubicación de los planos de fachada coincidiendo con las alineaciones exteriores, y alineaciones subsidiarias y traseras, cuando las hubiere. b. Fragmentación aparente de fachadas con el ancho actual, con independencia de la estructura final de la propiedad, salvo disposición al respecto en las presentes ordenanzas. Esta condición podrá modificarse mediante Estudio de Detalle planteando otras subdivisiones en base a criterios estéticos o amparadas en cuestiones técnicas. c. Inexistencia de chaflanes, salvo los expresamente previstos en el plano de ordenación nº 1 de alineaciones. d. Huecos en ejes verticales dominantes en fachada. e. Introducción de balcones y/o balconadas y/o miradores y/o galerías en, al menos, uno de los ejes de huecos, preferentemente por ejes verticales. Los balcones y balconadas no superarán los 45 centímetros respecto del paramento de fachada. f. Mantenimiento de sillería o piedra en planta baja y/o superiores cuando existieran previamente, o aplacado del mismo material en planta baja (con sillares de grosor aparente mayor o igual de 15 centímetros en cercos y esquinas) de nueva implantación según proyecto. g. Cubierta inclinada a dos aguas, o a dos o tres aguas en edificios en esquina, rematadas con aleros y preferentemente con buhardillas. Las buhardillas deberán poseer cubierta inclinada y cumplir lo establecido en el artículo 6.5.2, apartado e) de las Ordenanzas del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. Por encima de cubierta se deberá minimizar la visión desde la vía pública de elementos como cajas de escalera y ascensor, pararrayos o instalaciones de captación solar, que deberán tener en cualquier caso la misma pendiente que la cubierta.

11 10 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba h. Materiales naturales: en cubierta, teja cerámica curva roja; en fachada, piedra o revoco en colores no estridentes o pastel, siendo preferentes los de la gama arena o gris; en balcones y balconadas: forja; en miradores y galerías madera; en las restantes carpinterías, madera o materiales con similar apariencia (grosor y acabado), en color madera o blanco; en las puertas de los portales se permite el uso de madera, forja y vidrio. i. Los accesos a los aparcamientos de las nuevas edificaciones procurarán ubicarse en las fachadas menos visibles y sus cerramientos y puertas tendrán terminación de madera o material con apariencia y color similar al resto de las carpinterías. Los elementos de cierre de los locales en horario no comercial tendrán características similares a las señaladas anteriormente. j. La cartelería y publicidad de los establecimientos comerciales con frente a la Calle Limón, Calle Garmendia, Cuesta del Hospital, Ruamayor, Ruamenor, Calle Alta, Calle Monte Caloca, Rampa Sotileza y espacio central deberá entonar con la estética del entorno, evitando colores estridentes, rótulos luminosos, de gran tamaño o alejados del paramento de fachada, marquesinas, u otros elementos de similar impacto. Esta determinación es de aplicación para todos los edificios, incluidos los catalogados. 2. Quedan prohibidos: a. Las terrazas y cuerpos volados distintos de los referidos en el apartado 1.e) anterior b. Las marquesinas en planta baja. c. Los materiales disonantes distintos de los referidos en el apartado 1.h) anterior, con especial referencia a la piedra proyectada, el ladrillo cara vista o las baldosas en fachada, y las carpinterías y cerramientos de vuelos con aspecto de metal galvanizado. d. Los elementos disonantes en fachada como tendederos (o las estructuras ventiladas que los contienen), antenas, extractores, toldos, etc, que no se correspondan con la estructura tradicional del ámbito. e. Los elementos disonantes en cubierta, como los depósitos. f. Los elementos que presenten directa oposición con los establecidos en el apartado 1 anterior. En caso de que no se encuentren recogidos expresamente ni supongan una clara oposición, la solución adoptada deberá ser informada caso a caso, debiéndose garantizar el mantenimiento de la estética tradicional de los edificios resultantes, la cual deberá acreditarse en el correspondiente proyecto. Art.21. Condiciones comunes a las áreas con ordenación de volúmenes 1. Los ámbitos cuya ordenación se define mediante ordenación de volúmenes se regulan según las ordenanzas dispuestas a continuación, en su correspondiente área de ordenación, completadas en lo que proceda con las fichas pormenorizadas recogidas como Anejo 2 a las presentes Ordenanzas. 2. Las fichas recogidas en el Anejo 2 de las presentes Ordenanzas poseen información vinculante, recogida en el

12 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 11 apartado datos básicos de la ordenación, siendo la restante de carácter orientativo. En particular la distribución de usos por plantas y los alzados poseen carácter orientativo para la ordenación, representado la voluntad de la planificación sobre la situación final del espacio edificado, debiendo ser respetada la idea de composición del conjunto. 3. Las ordenanzas comunes a las cuatro áreas con ordenación de volúmenes son, para cada una de ellas: a. Las actuaciones se desarrollarán mediante proyecto de edificación, que incluirá el escalonamiento definitivo de los edificios. Solamente se requerirá Estudio de Detalle en los siguientes supuestos: i. Se modifiquen las rasantes previstas en el Plan Especial ii. En el área OV.1 con carácter obligatorio, debiendo definir pormenorizadamente los pasos inferiores iii. En el área OV.2 con carácter obligatorio, para ajustar el volumen resultante dentro de la envolvente máxima establecida en el presente Plan Especial b. El escalonamiento de los edificios deberá procurar además de una estética acorde al parcelario tradicional, la correcta integración de los bajos comerciales y de los portales con la acera, evitando en la medida de lo posible las escaleras en los accesos. c. En caso de plantearse como necesaria la modificación de la cota +17,61 propuesta para la actual Calle San Pedro se requerirá Estudio de Detalle conjunto de la zona OV.1 y OV.3. d. El número de plantas establecido se medirá desde el forjado de suelo que se indique, pudiendo resultar a las restantes calles semisótanos o plantas parciales o totales que no se tendrán en cuenta ni a efectos del número de plantas ni de altura máxima de la edificación, pero sí de edificabilidad conforme a las reglas generales de cómputo del Plan General de Ordenación Urbana de Santander. El mismo tratamiento se dará en caso de que a las restantes calles desaparezcan total o parcialmente alguna planta. e. Se permite expresamente el uso del bajo cubierta para usos residenciales, siempre que se cumplan las pertinentes condiciones de habitabilidad. f. Todos los paramentos verticales no medianeros tendrán condición de fachada. g. Sin perjuicio de lo anterior, se deberán introducir los invariantes de la arquitectura tradicional y respetar las condiciones estéticas establecidas en el artículo 20. Sección 3ª.- Ordenanzas de edificación Art.22. Zonas edificables 1. De acuerdo con la calificación de suelo establecida en el plano de ordenación nº 2 Zonificación se distinguen las siguientes zonas edificables: a. Área de edificios catalogados con protección integral

13 12 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Art.23. integral b. Área de edificios catalogados con protección ambiental c. Área de rehabilitación/ renovación d. Área de ordenanza zonal específica e. Renovación en ámbitos de intervención unitaria f. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado g. Equipamientos existentes y de nueva creación 2. La regulación de la edificación en cada una de estas zonas se realiza a través de ordenanzas zonales específicas y ordenación de volúmenes desarrollados en el presente Plan Especial, o de ordenanzas de aplicación directa recogidas en el Plan General, según se expone a continuación. Área de edificios catalogados con protección 1. Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Integral, cuya delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 Protección del Patrimonio y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas. 2. Comprende un único elemento: la Iglesia de la Consolación. Art.24. Área de edificios catalogados con protección ambiental 1. Se integran en esta categoría los edificios catalogados en el presente Plan Especial con nivel de Protección Ambiental, cuya Art.25. delimitación se realiza en el plano de ordenación nº 5 Protección del Patrimonio y su regulación se realiza mediante el catálogo adjunto a las presentes Ordenanzas. 2. Las obras de sustitución sólo serán admisibles como reconstrucción, que implicará al menos a las fachadas exteriores visibles desde la vía pública, reproduciendo todas sus características morfológicas, materiales y elementos de diseño (incluido espesor aparente de muros), sin perjuicio de las obras exteriores de reforma menor autorizadas en la correspondiente ficha del catálogo. En todas las fachadas se mantendrá el número de plantas y la altura de cornisa preexistente. 3. Las restantes condiciones, entre ellas las de seguridad accesibilidad, dotaciones y salubridad e higiene, de la nueva edificación se ajustarán a lo establecido en las ordenanzas M1 y M2 del Plan General, de acuerdo con lo señalado en el plano de ordenación nº 2 Zonificación del presente Plan Especial. Área de rehabilitación/renovación 1. Los edificios integrados en el área de rehabilitación/ renovación, son destinados, en principio, a ser conservados, rehabilitados y consolidados con sus características actuales, estando para ello permitidas todas las obras contempladas en el artículo del Plan General. No obstante, se autoriza también su sustitución, en cuyo caso la nueva edificación deberá incorporar los invariantes de la arquitectura tradicional en lo referente a la composición de sus fachadas exteriores y tener unas condiciones estéticas, de acuerdo con las indicaciones recogidas en el art 20 de las presentes Ordenanzas. 2. Las alturas de edificación serán las señaladas en el plano de zonificación del presente Plan Especial, quedando reguladas las

14 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 13 Art.26. restantes condiciones de la edificación por aplicación subsidiaria de la ordenanza de zona de manzana alineada tradicional (M1) e intensiva (M2) del Plan General, de acuerdo con lo establecido en el mencionado plano de ordenación nº 2 Zonificación del presente Plan Especial. En concreto, su edificabilidad se calcula conforme a las reglas establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana. 3. El número de alturas se aplicará sobre la alineación en la que esté grafiado; en caso de que alguna altura no se estableciese, ésta se deducirá de las rasantes definidas en el presente Plan Especial. 4. Cuando la altura de la edificación exceda de 5 plantas, las excedentes se retranquearán respecto del plano de fachada principal. 5. Para las fachadas de hasta 6 plantas (incluidas) se deberán respetar los invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas establecidas en el artículo 20 de las presentes Ordenanzas. 6. Para las fachadas que poseen un número de alturas de 7 y de 8 plantas, y que formalmente pertenecen a la tipología constructiva de la Calle Cádiz e Isabel II, los proyectos de obra nueva podrán separarse motivadamente de la aplicación de los invariantes de la arquitectura tradicional y condiciones estéticas establecidas en el artículo 20, debiendo alcanzar coherencia formal con las edificaciones catalogadas con frente a dichas calles. Área de ordenanza zonal específica 1. Corresponden a suelos de transición cuya ordenación no puede encomendarse a ordenanzas zonales del Plan General de Ordenación Urbana de Santander, y para las que, por ello, el presente Plan Especial define ordenanzas concretas: OZE.1 y OZE Su edificabilidad es la resultante de la aplicación de los parámetros de posición y forma establecidos a continuación. 3. El volumen resultante se definirá para cada parcela, no requiriéndose la intervención unitaria de todos los suelos incluidos en cada ámbito ordenado mediante ordenanza zonal específica. 4. Los parámetros de la ordenanza OZE.1 son los siguientes: a. Las alineaciones exteriores a viario son vinculantes. b. Las rasantes son las existentes, dada la consolidación del entorno. c. La altura en número de plantas de los tres tramos de fachada a las que dan frente las parcelas son: Calle Cádiz y desvuelta en el tramo que queda a cota baja de la Rampa Sotileza, máximo 10; Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, desde el punto anterior hasta la mitad de la fachada, máximo 7 plantas; y Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, en la otra mitad de fachada hasta Rampa Sotileza nº 3, máximo 6 plantas. d. La transición de alturas entre los tramos anteriores se realizará atendiendo a los siguientes criterios: en la fachada de la Calle Cádiz y desvuelta en el tramo que queda a cota baja de la Rampa Sotileza, 9 plantas a una primera línea de cornisa, sobre ella una planta retranqueada y cubierta plana sin áticos, procurando armonizar su composición con el edificio

15 14 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba catalogado sito en la Calle Cádiz nº 9 ; Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, desde la medianera anterior hasta la mitad de la fachada, 6 plantas a una primera línea de cornisa, sobre ella una planta retranqueada y cubierta plana sin áticos; y Rampa Sotileza a cota alta de la rampa, en la otra mitad de fachada hasta Rampa Sotileza nº 3, máximo 6 plantas, enrasando sensiblemente con la línea de cornisa del mismo, y sobre el que se desarrollará cubierta inclinada, medianera con el paño lateral de la planta retranqueada del anterior tramo de fachada descrito. e. En lo restante se estará en lo dispuesto en la ordenanza de zona M2. 5. Los parámetros de la ordenanza OZE.2 son los siguientes: a. Las alineaciones exteriores a viario (rodado y peatonal) y la alineación a espacio libre privado, son vinculantes. b. Las rasantes son las existentes, dada la consolidación del entorno. c. La altura en número de plantas de las tres fachadas a las que da frente la parcela son: Jesús de Monasterio, 5 enrasando sensiblemente la cornisa con su colindante catalogado; Fernández de Isla, 6 enrasando sensiblemente la cornisa con su colindante catalogado; y Jesús de Monasterio interior (fondo de saco), máximo 8. d. La transición de alturas en la fachada de Jesús de Monasterio interior, de máximo 8 alturas, se realizará atendiendo a los siguientes criterios: su extremo Sur deberá enrasar sensiblemente con la de la desvuelta hacia la calle peatonal del edificio de Pasaje Art.27. de Peña nº 1, desde este punto y hasta la mitad de la fachada se mantendrá una línea de cornisa constante; su extremo Norte viene dado por la línea de cornisa a la Calle Jesús de Monasterio, línea de cornisa sobre la que se elevará el bajo cubierta cuyo plano de cubierta se prolongará de forma constante desde la cornisa de la citada calle hasta alcanzar la línea de cornisa de la otra mitad de fachada. e. Salvo en el caso de la cubierta expresamente definida en el apartado anterior, cuyas condiciones de pendiente y forma se adaptan a la transición descrita, por encima de las restantes líneas de cornisa descritas se implantará el bajo cubierta conforme a las reglas generales del PGOU. f. El espacio libre privado se rige mediante la ordenanza de zona verde privada vinculante del Plan General. Su cierre se realizará mediante cancelas de rejería con alto máximo de 1,50 metros. Podrá ser comunitario o vincularse a la planta baja. g. En lo restante se estará en lo dispuesto en la ordenanza de zona M1. Renovación en ámbitos de intervención unitaria 1. Se regulan en esta zona cuatro ámbitos de actuación, situados en la calle Alta y Ruamayor, señalados en el plano de ordenación nº 2 Zonificación del presente Plan Especial. 2. En los dos ámbitos de la Calle Alta, ubicados en los números impares de la misma, será de aplicación la ordenanza de zona de manzana alineada tradicional (M1) del Plan General, con las alturas previstas en el plano de zonificación del Plan Especial. Se tendrán en cuenta, además, las siguientes particularidades

16 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 15 a) La fachada Sur podrá abrir huecos e implantar vuelos en dicha fachada. El espacio libre privado de la manzana Alta 7-17 situado entre la alineación interior vinculante y la parcela de equipamiento se rige mediante la ordenanza de zona verde privada vinculante del Plan General, y podrá ser comunitario o vincularse a la planta baja. El espacio libre privado de la manzana Alta tendrá la misma consideración, y deberá quedar cerrado en planta baja mediante cancelas de rejería sin elementos ciegos. b) Se deberá prestar especial atención al tratamiento de las fachadas Sur, dada su gran visibilidad desde el Parque del Agua y la Plaza de las Estaciones, tanto por su calidad y apariencia como por la minimización de la visión de elementos impropios al carácter tradicional del ámbito. c) Para la manzana Álta 7-17 se tendrán en cuenta las determinaciones contempladas en el apartado 5.e) del presente artículo en lo que fuesen de aplicación, en particular se posibilita la ocupación del bajo rasante de la Calle Alta con el aparcamiento de la edificación y la venta de las plazas de estacionamiento y trasteros resultantes a personas no propietarias de viviendas. 3. En los ámbitos de intervención unitaria situados en la Calle Alta-San Pedro y en la Cuesta del Hospital-Ruamayor-Ruamenor se actuará mediante ordenación de volúmenes específica, recogida en el presente Plan Especial, con la denominación OV.2 y OV.3. En cada una de ellas se tendrán en cuenta las siguientes determinaciones. 4. Determinaciones OV.2: a) Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01 Ordenación general. Alineaciones. b) Rasantes: las existentes en la actualidad en las Calle Ruamayor, Cuesta del Hospital y Ruamenor. c) Envolvente máxima: la forma del edificio se definirá mediante Estudio de Detalle atendiendo a las siguientes condiciones: i. No sobrepasar el volumen máximo definido por: 5 plantas medidas en la confluencia Ruamenor Cuesta del Hospital como forjado de referencia para la fachada de la Calle Ruamenor y para la mitad de la fachada de la Cuesta del Hospital; 5 plantas medidas desde la rasante de suelo de los restos del inmueble de la Cuesta del Hospital nº 17 para la otra mitad de la fachada; 6 plantas medidas desde la rasante Oeste del solar de la Calle Ruamayor, de las que la sexta se retranqueará respecto del plano de fachada principal. ii. Por encima de los volúmenes resultantes del apartado anterior se implantará con carácter obligatorio cubierta inclinada, con o sin buhardillas. d) La fachada de piedra del edificio sito en la Cuesta del Hospital nº 17 hasta la cornisa primigenia (planta baja más dos plantas de altura) deberá incorporarse en la nueva edificación, para lo que se permite su desmontaje, limpieza y reposición en su emplazamiento originario, y sin que su disposición vincule la disposición de los forjados de la nueva edificación. e) El tratamiento de las fachadas a la Cuesta del Hospital y Calle Ruamenor deberán fragmentarse en, al menos, 2 paños de composición estética diferente

17 16 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba cada uno, con la finalidad de aparentar un ancho de parcela inferior. 5. Determinaciones OV.3: a) Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01 Ordenación general. Alineaciones b) Rasantes: las actuales en la Calle Alta, la Cuesta del Hospital y en el tramo más oriental de la Calle San Pedro (incluyendo las del suelo de las escaleras propuestas) según se establece en el plano de ordenación nº 2 Zonificación, y la +17,61 para el restante tramo de la actual Calle San Pedro. c) Número de plantas (máximas y mínimas desde el punto de referencia salvo disposición en contra): 5 plantas desde el suelo del paso inferior en la Calle Alta, aproximadamente a cota +22. d) Condiciones del paso de la edificación: ancho mínimo de 4 metros y alto mínimo de 3 metros. El paso quedará rematado en piedra por sus dos fachadas y en su interior. e) Condiciones del subsuelo: i. Se permite la ocupación del subsuelo de las calles públicas circundantes (Calle Alta, Cuesta del Hospital y Calle San Pedro), garantizando en todo caso la seguridad de los inmuebles cercanos. En la Calle Alta y Cuesta del Hospital (incluidas las aceras) se garantizará un espacio sin ocupar por el bajo rasante y destinado a instalaciones de, al menos, 2,5 metros. ii. Se podrán desarrollar hasta 3 sótanos desde la rasante de referencia de la plaza central en su tramo coincidente con la ahora Calle San Pedro (+17,61). Esta determinación se interpretará en términos análogos que el artículo 21.3.d), pudiendo resultar distinto número de sótanos en función de la posición relativa de cada calle. iii. No se establece limitación en la distancia de la solera del forjado inferior del sótano a la superficie. iv. En el subsuelo podrán implantarse usos de aparcamiento, garaje, trasteros, e infraestructuras. La planta baja a la cota +17,61 (actual Calle San Pedro) podrá albergar además de los anteriores, usos terciarios comerciales y de oficinas. v. El número de trasteros y plazas de estacionamiento será libre pudiendo constituir propiedades independientes no vinculadas a ninguna de las viviendas de la actuación, y estando destinados a su venta o alquiler. vi. Sin perjuicio de la distribución del subsuelo y de que en él se conforme una o más superficies superpuestas constituidas como mejor proceda en Derecho, en el mismo se deberán incluir las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas. vii. El o los accesos a los sótanos, podrán ser independientes al de la actuación prevista para la OV.1

18 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 17 f) Obras destinadas a la compatibilidad urbanística: la ejecución de la OV.3, programada de forma anterior a la OV.1, conlleva la ejecución de las siguientes actuaciones sobre espacio público, expresamente posibilitadas mediante el presente Plan Especial: i. Excavación de la Calle San Pedro hasta la cota +17,61, en el tramo oriental, hasta el primer edificio que actualmente se encuentra en pie, o hasta la distancia de seguridad que se considere según proyecto de obras. ii. Mantenimiento de la restante Calle San Pedro en sus condiciones actuales, separando ambos tramos mediante un muro de contención de la altura neta resultante y protegiendo el desnivel con dispositivos anti caída. iii. Señalización de la calle cortada y prohibición de acceso a vehículos (salvo emergencia) al tramo Oeste de la Calle San Pedro. g) Condiciones estéticas: además de las establecidas con carácter general se deberán atender a las siguiente: i. La composición y estética de las fachadas Alta y San Pedro será tal que la apariencia exterior del edificio sea de tres fachadas, procurando su escalonamiento real para lo que se podrá optar por utilizar distintas alturas de planta baja, pese a mantener forjados corridos de referencia para los sótanos. Art.28. ii. La composición y estética del edificio en la esquina entre la Calle Alta y la Rampa Sotileza, deberá armonizar con las tres edificaciones restantes del cruce, que se encuentran catalogadas, persiguiendo la coherencia formal del conjunto. Nueva edificación en suelo urbano no consolidado 1. Se regula en esta zona el ámbito discontinuo formado por dos áreas de ordenación de volúmenes, denominadas OV.1 y OV.4, señalados en el plano de ordenación nº 2 Zonificación del presente Plan Especial. 2. Determinaciones OV.1: a. Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01 Ordenación general. Alineaciones b. Rasantes: las existentes para la Cuesta del Hospital, Calle Garmendia, y Calle Limón, y las superficies horizontales de cotas +13,50 y +17,61 para las dos plataformas principales del espacio central. c. Número de plantas (máximas y mínimas desde el punto de referencia salvo disposición en contra): i. Nueva edificación en la Calle Cuesta del Hospital: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente). ii. Nueva edificación en la Calle Garmendia: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente).

19 18 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba iii. Nueva edificación en la nueva Calle San Pedro: 5 plantas desde la rasante de la plaza interior (+17,61 o equivalente). iv. Nueva edificación Calle Limón: 5 plantas equivalentes desde la rasante de la Calle Limón (4 plantas desde la plaza interior a cota +13,50 o equivalente). d. Condiciones de los pasos de la edificación: i. Paso Cuesta del Hospital: ancho mínimo de 5 metros y alto mínimo de 6 metros. Desde su interior no se permite el acceso directo a los locales comerciales de la nueva edificación. ii. Paso Calle Garmendia: ancho mínimo de 5 metros y alto mínimo de 6 metros. iii. Paso Calle Limón: ancho mínimo de 6 metros y alto mínimo de 3 metros. iv. Los pasos quedarán rematados en piedra por sus dos fachadas y en su interior. e. Cerramientos: el cerramiento de la plaza central hacia las propiedades colindantes de la mitad Norte de la manzana se realizará mediante cancelas de no más de 1 metro de altura. f. Condiciones del subsuelo: i. El subsuelo del espacio libre es un elemento de la propiedad diferente al suelo, siendo de naturaleza patrimonial. ii. Se podrán desarrollar hasta 3 sótanos desde la rasante de referencia, la plaza central, situada a la cota +17,61 o equivalente para todo el ámbito OV.1. Esta determinación se interpretará en términos análogos a los del artículo 21.3.d), pudiendo resultar distinto número de sótanos en función de la posición relativa de cada calle. No se establece limitación en la distancia de la solera del forjado inferior del sótano a la superficie. iii. En el subsuelo de la plataforma situada a la cota +17,61 podrán implantarse usos comerciales o asimilables, de aparcamiento, garaje, trasteros, e infraestructuras; en todo caso, podrán implantarse los usos que no sean de carácter residencial (incluyendo el hotelero y semejantes) ni que sea incompatible con el medio urbano en el que se encuentra. Los locales comerciales poseerán desde la fachada un máximo de 15 metros de fondo. El número de trasteros y plazas de estacionamiento será libre pudiendo constituir propiedades independientes no vinculadas a ninguna de las viviendas de la actuación, y estando destinados a su venta o alquiler.

20 P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Ordenanzas 19 Art.29. iv. La regulación de los usos anteriores será las del Plan General directamente asimilables en función de su uso. v. Sin perjuicio del proceso de reparcelación y de la distribución del subsuelo, en el mismo se deberán incluir las plazas de aparcamiento asociadas a las viviendas según la forma jurídica que mejor proceda, permitiéndose expresamente la creación de sótanos corridos bajo las parcelas resultantes, ya sean públicas o privadas. vi. Asimismo, y para coadyuvar a la materialización de las determinaciones del planeamiento, se reservará un local de superficie adecuada al objeto de posibilitar la reubicación del establecimiento sito en la Calle Jesús de Monasterio nº 17 que se suprime en desarrollo de la ordenación del presente Plan Especial. 3. Determinaciones OV.4: según determinaciones del artículo 29. Equipamientos existentes y de nueva creación 1. Los equipamientos existentes son el edificio administrativo de la Calle Alta nº5, el Juzgado, y la Iglesia de la Consolación. Los equipamientos de nueva creación se corresponden con uno, situado al Sur de la Calle Alta 7 a 15. a. El edificio administrativo de la Calle Alta nº5 y el Juzgado se regulan mediante la ordenanza de área de rehabilitación/renovación. b. La Iglesia de La Consolación se regula mediante la ordenanza de área de edificios catalogados con protección integral en la parte así delimitada en el Plano de Ordenación nº 5 Protección del patrimonio correspondiente con la planta basilical de la Iglesia; con la ordenanza de área de edificios catalogados con protección ambiental, en la parte así catalogada en el citado plano; y con la ordenanza de área de rehabilitación/renovación los espacios restantes. Queda expresamente prohibido el aumento de volumen del equipamiento. 2. El equipamiento de nueva creación previsto por el Plan Especial está regulado por la ordenación de volúmenes OV.4: a. Alineaciones: las establecidas en el plano de ordenación 01 Ordenación general. Alineaciones b. Rasantes: a ajustar mediante Estudio de Detalle tomando como referencia la de su acceso principal (viario restringido desde la Calle Alta) y las establecidas en el plano de ordenación nº 2 Zonificación. c. Envolvente máxima: la forma del edificio se definirá mediante Estudio de Detalle atendiendo a las siguientes condiciones: i. Retranqueo mínimo al lindero Norte: 5 metros. ii. Alineación Sur dando continuidad a la del módulo de menor altura del edificio sito en la Calle Alta nº 5.

21 20 Ordenanzas P.E.P.R.I Cabildo de Arriba Art.30. iii. La edificación se adosará con carácter obligatorio a la medianera Este del módulo del menor altura del edificio sito en la Calle Alta nº 5. Por su lado Oeste podrá adosarse o no al límite de la parcela de equipamiento. iv. El número de plantas, será de dos plantas equivalentes desde la fachada Sur, procurando enrasar cornisas con su edificio medianero, y sobre la que no se podrá elevar bajo cubierta ni ático. d. La fachada Norte será ciega o tendrá los huecos protegidos mediante lamas u otros sistemas que impidan la visibilidad directa del y desde el interior. e. El volumen resultante poseerá cubierta ajardinada. f. Su estética podrá sintonizar como elemento singular con la fachada Sur del edificio de la Calle Alta nº 5, sin tener en cuenta los invariantes arquitectónicos establecidos en el artículo 20 de las presentes Ordenanzas. Otras condiciones particulares de ordenación 1. El corte de los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal perimetrales al espacio central de la mitad Norte de la manzana necesarios para la ejecución de la ordenación, tomará como referencia el paramento vertical de fachada dominante. La solución arquitectónica del espacio comprendido entre la fachada dominante y la plaza central de nueva urbanización a nivel del suelo de ésta, podrá adaptarse a la nueva rasante, pudiendo realizar para ello las obras mínimas necesarias independientemente de la catalogación del inmueble principal. En estos casos la planta colindante con el espacio central tendrá consideración de planta baja a efectos de la compatibilidad de uso dispuesta en estas ordenanzas; si se desarrollan locales comerciales en dicha planta baja, se les podrá dotar de acceso (puerta) modificando el hueco central de balcón o ventana, independientemente de su catalogación. En caso de que la solución arquitectónica no se adapte a la nueva rasante y que con ello resulten patios ingleses, en el proyecto de la manzana central se deberá prestar especial atención a los sistemas de evacuación de agua de tales patios, para evitar encharcamientos. El Ayuntamiento de Santander velará en el alcance de sus competencias por el correcto mantenimiento en condiciones de seguridad, salubridad, y ornato público de los patios perimetrales a la plaza central. 2. El número y condición de los sótanos se regula según lo establecido con carácter general en el PGOU de Santander, salvo en lo expresamente dispuesto en estas ordenanzas, e independientemente de que en la documentación gráfica se reflejen en la mayor parte de los casos 2 sótanos. Los proyectos de obra deberán acreditar especialmente la seguridad de los inmuebles colindantes durante la excavación, disponiendo de las medidas que sea necesario. Si las razones técnicas lo desaconsejan se podrá limitar el número de sótanos a ejecutar. 3. El ascensor que une el centro de Santander (desde el interior del Pasaje de Peña) con el Cabildo (en su salida en la Plaza de Juan José Ruano) se ejecutará mediante proyecto ordinario de obras. Dicho proyecto irá precedido por un estudio técnico específico suscrito por técnico competente que determine la viabilidad técnica y económica de la actuación, y