Indicadores principales. A destacar en el 1º semestre. Claves para 2010 y 2011

Transcripción

1 CB RICHARD ELLIS MrketView Centros Comerciles Septiembre 21 Indicdores principles Demnd consumidor A destcr en el 1º semestre Demnd comercinte = Disponibilidd = Ofert nuev = Rents = Rentbiliddes Retrso o prlizción de proyectos nuevos. Myor poder de negocición pr los inquilinos. Alto interés de retilers e inversores por centros prime. Cmbio de tendenci en rentbiliddes. Clves pr 21 y 211 El rrnque de lgunos plnes de expnsión de retilers presentes en el mercdo y l entrd de nuevos retilers. El nivel de construcción se mntendrá en niveles reltivmente bjos. Un umento en l ofert de producto puede estimulr el volumen de inversión. RESUMEN Los problems coyunturles y estructurles persisten en 21, si bien se h producido un descelerción en ls cíds de los principles indicdores económicos. En términos nules, l inversión en bienes de equipo sigue siendo negtiv y l flt de demnd ncionl supone un lstre pr el crecimiento. L destrucción de empleo continú en el mercdo lborl y l ts de pro y h lcnzdo el 2%. El impcto de l pérdid de empleo y el deterioro del consumo - pesr del repunte en el segundo trimestre, cusdo por l subid en el IVA en Julio- fect directmente l mercdo de retil y sus consecuencis son evidentes: principlmente un myor desocupción de espcios y un presión bjist sobre ls rents. Dicho esto, existe un diferenci clr entre el pnorm ctul y el de hce ño y medio. Grn prte de los justes del mercdo y se hn producido y los ctores del sector -propietrios, retilers y consumidores- se hn dptdo ls circunstncis. Los propietrios están emplendo técnics de gestión ctiv en sus centros pr mntenerse competitivos. En condiciones complicds, o se extrem l gestión del centro o éste corre el riesgo de quedr obsoleto y desprecer. Conseguir un ts elevd de ocupción en un centro comercil requiere un replntemiento de l estrtegi del centro, empezndo por un minucioso nálisis del nicho de mercdo l que se dirige, su emplzmiento y mix comercil. Por un ldo, se está scndo el máximo rendimiento de los locles lquildos, yudndo los inquilinos, y por otro ldo, se está provechndo el potencil que ofrecen los espcios comunes. Asimismo, se está trbjndo pr trer nuevos retilers, que complementen l ofert existente. Espñ es uno de los píses con myor número de retilers interncionles y, su vez, uno de los principles píses objetivo pr muchos otros. Según el último estudio elbordo por CB Richrd Ellis nivel EMEA, Espñ es el tercer pís de Europ que myor interés despiert entre los operdores interncionles en bse sus ctules plnes de expnsión, sólo superd por Alemni y Frnci. Acbmos de sistir l reciente llegd de retilers como COS, Aldo, Deichmnn, Hollister o Abercrombie & Fitch (estos dos últimos pendientes de sus primers perturs), entre otros. Principlmente se trt de firms de mod y complementos, unque tmbién empezmos observr l llegd de operdores relciondos con otros sectores. Evolución de l ofert % cmbio cumuldo 12% 9% 6% % % -3% Aumento de ofert en Centros Comerciles Vents: Grndes superficies Vents: Comercio minorist Source: CB Richrd Ellis, INE, AECC 21, CB Richrd Ellis, Inc.

2 SEPTIEMBRE 21 MrketView Centros Comerciles Desocupción l lz Uno de los resultdos más tngibles de l crisis es un umento en l disponibilidd en los centros comerciles. Por otro ldo, se lrgn los plzos de comercilizción de los proyectos en curso y los centros recién inugurdos hn bierto sus puerts con un nivel de ocupción más bjo. De hecho, lgunos de los nuevos centros biertos están teniendo seris dificultdes de comercilizción. Sin embrgo, otros hn conseguido, los pocos meses de su pertur, elevds tss de ocupción, grcis, fundmentlmente, un minucioso nálisis del nicho de mercdo l que están dirigidos, su emplzmiento, mix comercil, etc. Un ejemplo de esto es Zielo Shopping Pozuelo de Hines, bierto en el curto trimestre del 29 y que cuent hoy en dí con un ocupción del 94%. Por su prte, los centros prime más estblecidos y consoliddos hn podido resistir mejor el descenso generlizdo en ls tss de ocupción. De cuerdo con el nálisis relizdo por CBRE sobre un muestr de centros comerciles, los centros prime hn mntenido su ts de ocupción reltivmente estble, superior l 95%, lo lrgo del primer semestre de 21. Un ofert controld Desde inicios de 29 se completron más de 425.m ² de nuevo espcio comercil, csi 6% de ellos ubicdos en Mdrid, Ctluñ y Andlucí. El espcio nuevo entregdo se compone de 29.m ² de centros comerciles y 135.m ² de prques comerciles. Cbe destcr que el 65% del espcio totl correspondió proyectos con un tmño inferior 4.m ², muy superior l peso del 4% en los proyectos entregdos durnte los tres ños nteriores. Hubo doce proyectos termindos con menos de 2.m ² cd uno, cutro de ellos ubicdos en Mdrid, respondiendo l demnd de cercní l consumidor y dptdos pr tender l demnd locl. Los prques comerciles, por su prte, siguen siendo un de ls opciones preferids pr el promotor (demás del consumidor, retiler y el inversor), unque el espcio totl entregdo dedicdo este formto cyó respecto ños psdos, como todos los formtos. El porcentje de prques comerciles fue de un 32% en 29-21, respecto l 25% durnte el periodo L rección de los promotores nte l crisis es cd vez más visible en el mercdo, con el retrso o l prlizción de proyectos. Esto produce un retroceso importnte en los niveles de construcción, no sólo en comprción con los últimos ños, sino tmbién en relción con lo que hce 18 meses se previó pr 21 y 211. El espcio entregdo durnte 29 fue un 75% menos del totl completdo el ño nterior y es sólo l mitd de lo que estb previsto inicilmente pr 29. Págin 2 21, CB Richrd Ellis, Inc. Zielo Shopping Pozuelo, Mdrid Confinz del consumidor Fuente: ECFIN Aperturs destcds en Centro Provinci SBA (m ² ) Splu Brcelon 54.5 Plz Nuev Mdrid Espcio Coruñ A Coruñ 41. Aren Multiespcio Vlenci 32. Vilmrin Brcelon Argoni Zrgoz 3. Puert Europ Cádiz 29.4 Zielo Shopping Pozuelo Mdrid Fuente: AECC

3 Aperturs Fuente: AECC Ctluñ Andlucí Mdrid Cstill L Mnch Comunidd Vlencin Glici Murci Cstill León Argón Cnris Est tendenci seguirá con sólo 35.m ² y 48.m ² previstos pr 21 y 211 respectivmente. En su conjunto, es tn sólo el 25% del totl inicilmente previsto. En cunto perturs, estmos lejos del periodo 24-28, cundo se entregron un medi nul de 835.m ². Con un medi de menos de 4.m 2 de nuevo espcio previsto en el periodo , volvemos niveles de promoción que no hemos visto desde los principios de los ños 9, cundo llegron l mercdo los proyectos trs el ingreso de Espñ en l Unión Europe. Aunque lgunos ctivos de este periodo hn conseguido un puesto dominnte en el mercdo y hn potencido su posición con un gestión inteligente, otros se hn queddo trás. Estos centros seguirán con un rendimiento bjo y lgunos desprecerán completmente. En efecto, los centros proyectdos servirán pr modernizr el prque, sustituyendo quellos ctivos que no hn podido dptrse ls circunstncis y competenci. MrketView Centros Comerciles Evolución de tipologís 1% 75% 5% 25% % > 4m2 Hst 4m2 Hiper Prque Comercil Ocio Outlet Fuente: AECC, CB Richrd Ellis Ofert de Centros Comerciles Miles de m 2 Miles de m Prque (izq.) Fuente: AECC, CB Richrd Ellis Ofert nuev (drch) L polrizción entre prime y secundrio Desde el inicio de l crisis, el juste del mercdo h provocdo, entre otros efectos, un vuelt l normlidd en muchos spectos, depurndo sí los excesos que generbn los ños de uge. Asimismo, el mercdo presentrá uns oportuniddes estrtégics pr los centros comerciles mejor posiciondos y enfocdos. Inevitblemente hbrá centros que no sobrevivirán l crisis. Est reducción en l competenci y l rlentizción en el ritmo de nuevs perturs, supondrá pr los propietrios de lgunos centros un oportunidd pr umentr su cuot de mercdo. Los mejores retilers tmbién tienen un futuro espernzdor por delnte. Muchos hn conseguido llevr cbo un gestión más eficz de sus costes; otros hn sbido beneficirse del cmbio de comportmiento de los consumidores, orientndo su ofert hci productos de bjo coste, bienes sustitutivos, etc. Gestionndo estrtegis defensivs L consecuenci inevitble de l crisis h sido, demás de un umento en l disponibilidd en los centros secundrios, un juste en ls rents. En este specto, los centros prime hn podido resistir mejor l presión l bj. Hn sufrido un myor rotción en los locles de tmños reducidos, pero hn sido más estbles. En generl, l concesión de bonificciones temporles inquilinos h sido un práctic hbitul en un número importnte de centros, siempre en quellos csos donde el inquilino en cuestión hy podido demostrr un cíd sustncil de sus vents y l necesidd de dich bonificción como herrmient fundmentl pr l vibilidd de su negocio. Págin 3 21, CB Richrd Ellis, Inc. SEPTIEMBRE 21

4 MrketView Centros Comerciles SEPTIEMBRE 21 En un muestr de centros de primer nivel nlizdos por CB Richrd Ellis, l cíd de ls vents pens h llegdo un medi del 5% durnte el último ño, y h mejordo csi un 4% en 21 hst Junio. Dicho esto, el juste no h sido uniforme entre todos los sectores. Los retilers de equipmiento del hogr hn sufrido un cíd del 12% en 29, prácticmente igul que los operdores de mod, complementos, productos personles y servicios. Por otro ldo, los outlet hn visto como sus vents umentbn un 1%. Como y destcmos en el último informe, los consumidores están prescindiendo en lgunos csos de lo que no es necesrio. Asimismo, podemos confirmr un giro hcí productos más sequibles en el sector de resturción. Es interesnte observr como ls vents en los resturntes trdicionles hn bjdo un 3%, mientrs que ls vents en los locles de fst-food hn subido csi un 1%. Los cmbios en ocupción y vents y l vrición en el rendimiento de lgunos sectores oblign l propietrio y l gestor relizr un gestión ctiv pr minimizr el impcto en el funcionmiento y vlor del ctivo. Hemos sistido lo lrgo de 29 y 21 un myor explotción de los espcios comunes. Aunque representn un pequeñ prte de los ingresos totles de un centro, en l muestr nlizd hn crecido un 1% en un ño. En tiempos de incertidumbre, l menor inversión requerid respecto l necesri en un locl y un myor flexibilidd en l vigenci de los contrtos, resultn trctivs pr lgunos retilers. Buscndo posiciones en el mercdo Según se despej l incertidumbre, los operdores comerciles se plnten un rejuste en sus estrtegis de expnsión. Espñ compite con otros mercdos consoliddos pr trer ls cdens interncionles. Alemni, por ejemplo, se percibe como un mercdo estble y Frnci se h hecho más trctivo con l reducción en el pgo de key money pr conseguir espcio en los centros comerciles. Dicho esto, con los primeros signos de estbilizción en Espñ -sin hblr todví de recuperción- lgunos operdores interncionles considern que empiez ser un buen momento pr poder ubicrse en los mejores emplzmientos y condiciones contrctules que ntes ern difíciles de conseguir. Estudin posibles ubicciones muy fondo y no tienen pris en decidirse. De hecho, lgunos de ellos prefieren optr primero por un locl de clle (ddo un mejor en ls condiciones y l eliminción de trspsos), ntes de expndirse en centros comerciles. Pero l demnd ctul no sólo viene por prte de nuevos operdores. Alguns grndes cdens y consolidds en Espñ están mplindo su red con importntes plnes de expnsión. Aún no se h notdo su ctividd de un form tngible, en prte por el retrso en l entreg de muchos proyectos o por su prlizción. Págin 4 Digonl Mr, Brcelon Vents % de cmbio internul 16% Centros Comerciles Prime 12% Generl del comercio minorist 8% 4% % -4% -8% -12% -16% 29 Mr My Jul Sept Nov 21 Mr My Fuente: CB Richrd Ellis, INE Puerto Veneci, Zrgoz

5 Nuevos retilers destcds en Espñ Retiler Sector Ncionlidd Trussrdi Mod Itli Cos Mod Sueci Church Clzdo Reino Unido Shngi Tng Mod Chin Sndro Mod Frnci Deichmnn Zpterí Alemni Aldo Zpterí Cndá Principe Pio, Mdrid Operciones de inversión en Centros Comerciles: Centro Comercil Comprdor Plenilunio Orion 235 L Mquinist / Hbners (5%) GIC 215 Príncipe Pío Corio 125 Nervion Plz Henderson 94 H2 Ocio Alph Tiger 83 Espcio Torrelodones Corio 65 Riber del Xúquer UBS 6 Precio (mn euros) El espcio que y tenín comprometido no se está mterilizndo y está dificultndo l relizción de sus plnes de expnsión. El hecho de que dependn de proyectos nuevos reflej l flt de posibiliddes que tienen en centros que y están en funcionmiento. Es cierto que hy much disponibilidd en el mercdo, pero grn prte está ubicd en centros de segundo nivel. El espcio disponible en centros prime consiste más bien en locles de tmño reducido, entre 1m ² -2m ², el resultdo del cierre de lgunos operdores independientes y de l frend en l expnsión de ls frnquicis, debido ls dificultdes que tienen en encontrr finncición. Ls grndes cdens, por su prte, requieren locles más grndes, entre 5m ² -2.m ², pero su disponibilidd no es por lo generl inmedit en los centros prime, lo que gener un desequilibrio entre l ofert disponible y ls necesiddes de los retilers más ctivos. Se trt de otro fctor que brirá ún más l brech entre los mejores y los peores centros. Mientrs que, por un ldo, l demnd pr centros secundrios es débil, los gestores de los centros prime pueden gestionr sus espcios pr comodr l demnd. Inversión A pesr de un cíd del 38% en l inversión terciri en Espñ durnte 29 (muy similr l juste visto en Europ), los inversores mntienen un grn interés por el sector del Retil. Grn prte de este interés se mterilizó en operciones pr locles de clle, sobre todo en grndes operciones de crters, como l vent de l crter de BBVA un pool de inversores liderdo por RREEF por 1.15 millones de euros. L inversión en centros comerciles pens superó los 725 millones de euros en 29 (más 38 MM euros en 21 hst Junio), demostrndo sí ls dificultdes que tiene el inversor pr encontrr el producto decudo. El petito que tiene el inversor por centros comerciles de clidd viene demostrdo por lguns operciones relevntes cerrds durnte los últimos 18 meses, como Plenilunio y Príncipe Pío en Mdrid, L Mquinist en Brcelon, y Nervión Plz en Sevill. Respecto l origen de l inversión, cbe destcr que es 1% extrnjer. Tods ls operciones se cerrron el ño psdo con inversores extrnjeros. Estos inversores vienen trídos por el precio de los ctivos y creen que grn prte de ls correcciones, tnto en vents como en rents de los centros comerciles, y se hn producido. Por otro ldo, hn visto el impcto positivo de ls bonificciones plicds lgunos retilers y l terminción de estos incentivos poyrn un futur recuperción en los niveles de rents. Por otro ldo, el hecho de que y exist un trck-record en l gestión de l crisis en los centros elimin l buen prte de l incertidumbre que estb presente, sobre todo principios de 29. Los inversores ncionles concentrn sus esfuerzos ctulmente en operciones más pequeñs y Págin 5 21, CB Richrd Ellis, Inc. MrketView Centros Comerciles SEPTIEMBRE 21

6 MrketView Centros Comerciles SEPTIEMBRE 21 demuestrn un interés elevdo en locles de clle. El pnorm que hemos vivido, y estmos viviendo, se reflej en ls rentbiliddes de los centros comerciles. Un repunte sustncil de 275pbs durnte los últimos dos ños elevó l rentbiliddes prime en 29. El repunte visto en Europ pr ls rentbiliddes prime en el sector del retil en su conjunto fue sólo de 18 pbs. Todo punt que ls rentbiliddes y hn tocdo techo. Hy evidencis de mercdo que respldn un rentbilidd prime de referenci en el entorno del 7,%. No obstnte, hy petito inversor por este producto y creemos que podrín cruzrse operciones en un rngo del 6,5%-6,75% con el producto decudo. L compensción exigid por el inversor pr sumir riesgo inmobilirio se mide por l prim de riesgo, l diferenci entre l rentbilidd del mercdo y l rentbilidd del bono del estdo 1 ños. Al finl de del 1er semestre de 21, l prim de riesgo se situó en 2bps respecto l bono espñol y 4 pbs respecto l bono lemán, lo que sugiere un mpli cobertur. Un specto importnte de muchs de ls operciones cerrds durnte los últimos 18 meses h sido l ofert de finncición incorpord en l vent. Est tendenci puede extenderse durnte 211 puesto que ls entiddes finnciers están gnndo protgonismo como vendedores, directos o indirectos, y posiblemente en operciones offmrket. Trs un primer fse de tnteo durnte el psdo ño, está previsto que l ctividd umente, sobre todo por prte de los finncidores interncionles, más dispuestos y cpces de vender ctivos sus vlores ctules de mercdo. Fueron precismente los bncos interncionles los más gresivos en finncir dquisiciones durnte los últimos ños, incluyendo producto secundrio. Pero el hecho de que muchs veces los ctivos estuviern finncidos por un pool formdo por vrios bncos, dificult el proceso ctulmente. Cd entidd tiene su propi estrtegi de slid y esto puede lrgr culquier proceso de vent. En estos csos l trnsprenci es fundmentl pr generr confinz en el inversor y nimrle dedicr recursos un proceso de compr. Ls diferencis entre producto prime y secundrio se presentn con más clridd ún en el mercdo de inversión. Grn prte de los ctivos que están en vent son centros secundrios mientrs que lo que busc el inversor son centros prime. En ejercicios nteriores hbí demnd pr centros secundrios dominntes en su áre de influenci, pero y no l hy, slvo que se trte csos clros de centros con un rendimiento bjo que se puede solucionr con un gestión ctiv. Dicho esto, el inversor exigirí un retorno elevdo, con un TIR entorno l 2%, pr sumir el riesgo socido ests operciones. Págin 6 21, CB Richrd Ellis, Inc. Volumen de inversión Miles de euros Otro Retil Centros Comerciles Fuente: CB Richrd Ellis Plenilunio, Mdrid Rentbiliddes prime de Centros Comerciles 8% 7% 6% 5% 4% Fuente: CB Richrd Ellis

7 SEPTIEMBRE 21 MrketView Publiction Title LA CLAVE DE UNA GESTIÓN EFICAZ Un conjunto de fctores durnte los últimos ños, como el lto nivel de construcción y l crisis económic, h ddo lugr un ofert más competitiv y un consumidor más culificdo y cuto. En este nuevo entorno, es fundmentl extremr l gestión del centro. Est gestión puede ser defensiv, como respuest l riesgo de quedr obsoleto y desprecer, u ofensiv, pr provechr ls oportuniddes que florecen. El Mngement es l mejor mner pr dptrse ls nuevs tendencis. En un époc mrcd por l incertidumbre, result esencil contr con equipos de profesionles ltmente culificds, resplddos por ls herrmients y soportes decudos de informción. L gestión hoy en dí no ps simplemente por el mntenimiento del ctivo, sino por l mejor continu y el incremento del vlor. En un situción de dptción constnte, son los equipos de gerenci de cd centro quienes mejor pueden tomr el pulso l dí dí comercil, pr nticipr posibles problems y coordinr su solución cunto ntes. Est flexibilidd nos permite rcionlizr el presupuesto de gstos, mximizr resultdos y, en su conjunto, reconducir problems hci oportuniddes. Dicho esto, en un mercdo cmbinte, ls toms de decisión sólo tendrán éxito cundo se lleven l práctic con rigurosidd, pero su vez con rpidez. Al tener los sistems decudos de medición, los equipos pueden llevr cbo su nálisis con l máxim eficci y empler ls mejores estrtegis. Entre otros muchos, result indispensble contr, l menos, con los siguientes medios pr relizr los nálisis periódicos de l informción y un trsldo ágil de posibles escenrios y recciones l propiedd: Un buen sistem online de gestión de lquileres. Deberí suministrr informción suficiente pr sber en todo momento cuáles son ls vents de cd inquilino y sus tss de ocupción y comprrls con su segmento comercil y l tendenci generl del mercdo. Sólo sí podrá decidirse con criterio l convenienci de ceptr l mrch de un inquilino, mntenerlo u ofrecerle lgun bonificción. Un Intrnet que porte con rpidez l informción de los distintos inquilinos y que, l vez, permit comunicrnos eficientemente con ellos. Un sistem eficz de seguimiento presupuestrio, con comprtivs de precios por metro cudrdo y mes respecto distintos indicdores tipo. Son dtos relevntes pr flexibilizr y optimizr ls prtids donde pueden efecturse recortes y donde conviene invertir más. Un decudo sistem de gestión del edificio (BMS), que suministre control integrl del mismo pr evlur posibles reducciones de gstos en consumos energéticos en ls diferentes áres: iluminción, trnsporte verticl, etc. Un mntenimiento muy opertivo. Plnificr con ntelción el mntenimiento puede lrgr considerblemente l vid útil de ls instlciones y por lo tnto horrr potenciles reforms los propietrios del centro. Un bse de dtos mpli y ctulizd de posibles futuros inquilinos nos permitirá mntener en reserv cndidtos ctivos pr cubrir con rpidez hipotétics slids. Asignr protgonismo los indicdores de rendimiento, los Key Performnce Indictors (KPIs). Un buen nálisis y seguimiento de estos rtios, con comprtivs respecto centros comerciles competidores similres y medis sectoriles, result cd vez más decisivo pr plicr estrtegis eficces de gestión. Aspectos como los rtios de vent por metro cudrdo y ctegorí de productos, tss de ocupción, fluencis por metro cudrdo, tss de morosidd o ingresos por zons comunes, conformn un nlític inexcusble pr evlur el estdo de slud de un centro. Conviene plnificrlos con ntelción, y estblecer clendrios y frecuencis de mediciones mensules y trimestrles. Sin ese repertorio de dtos, no podremos clibrr l repercusión y l eficci del resto de medids gestors que hymos puesto en práctic. An Colom, Director de Retil Mngement, CB Richrd Ellis Pr más informción sobre el mercdo de Centros Comerciles, por fvor, póngse en contcto con: Edwrd Frrelly Director Reserch CB Richrd Ellis Torre Picsso, PL. Pblo Ruíz Picsso s/n, pl. 27, Mdrid 282 t: e: edwrd.frrelly@cbre.com Alex Brbny Director Ncionl Retil CB Richrd Ellis Edificio Test Digonl, Av. Digonl 65, 8º 1ª, 828 Brcelon, t: e: lex.brbny@cbre.com Crlos Aguyo Hed of Retil Vlutions CB Richrd Ellis Torre Picsso, PL. Pblo Ruíz Picsso s/n, pl. 27, Mdrid 282 t: e: crlos.guyo@cbre.com Disclimer 21 CB Richrd Ellis Est publicción se h preprdo cuiddosmente con el fin de ofrecer informción generl y no se ceptn responsbiliddes por errores y omisiones. Ls opiniones y los dtos quí indicdos están sujetos cmbios sin previo viso. Culquier trnscción que se efectúe en el mercdo no deberá fundmentrse únic ni necesrimente en los dtos quí expuestos. Tmpoco podrán ser publicdos totl ni prcilmente ni citdos como fuente, sin l previ utorizción de CB Richrd Ellis.