DICTAMEN s/ HUMEDADES EN EL EDIFICIO PLAZA DEL GENERALÍSIMO, 17. VILLAVICIOSA. 6. PROCESOS PATOLÓGICOS Y PREDIAGNÓSTICO.

Transcripción

1 INDICE 1. ANTECEDENTES. 2. OBJETO. 3. ORDENACIÓN DEL TRABAJO. 4. DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO. 5. LESIONES OBSERVADAS. 6. PROCESOS PATOLÓGICOS Y PREDIAGNÓSTICO. 7. ESTUDIO PATOLÓGICO Y DIAGNÓSTICO. 8. CONCLUSIONES, RECOMENDACIONES Y PRONÓSTICO. ANEJOS CONSULTOR: Don Dr. Ingeniero Industrial Profesor de la Universidad de Oviedo PETICIONARIO: Comunidad de Propietarios Edificio Plaza del Generalísimo nº17. Villaviciosa. Hoja nº 1

2 1. ANTECECEDENTES. Al parecer, como consecuencia de las humedades existentes en varios pisos y del mal estado que presentaba la cubierta del edificio nº17 de la Plaza del Generalísimo de Villaviciosa, su Comunidad de Vecinos contrató a una empresa especializada para llevar a cabo la sustitución de la teja existente, así como el aislamiento térmico de los faldones, empleando para ello una proyección de espuma de Poliuretano. Sin embargo, los problemas de entradas de agua no se solucionaron por lo que, a mediados del mes de Agosto del pasado año 2003, por encargo de sus propietarios, el técnico que suscribe emitió un dictamen en el que se hacía referencia exclusivamente a las humedades existentes en el piso 4ºD-escalera B, del mismo bloque. En dicho informe se hacían constar los daños en pavimentos y revestimientos del salón principal y una de las habitaciones, como consecuencia de la defectuosa reparación de la terraza existente en el mismo piso. Además, según las afirmaciones de estos mismos propietarios, las restantes viviendas de esta planta, también presentaban daños similares. En ocasiones, la afluencia de agua era tal, que incluso aparecían manchas humedad en los pisos inferiores. A pesar del tiempo transcurrido, por diversas circunstancias, no se llevó a cabo ninguna reparación en el piso objeto del estudio. La única intervención se realizó hace pocos meses, y consistió exclusivamente en el levantamiento de uno de los dos sumideros de la terraza. La propia empresa que había ejecutado la reparación de este elemento comprobó como la impermeabilización no se solapaba con la nueva cazoleta colocada. Sin embargo, después de solucionado este problema puntual, no se comprobó el estado de los restantes puntos singulares. Dado que las entradas de agua y manchas de humedad seguían apareciendo tanto en esta vivienda como en otras pertenecientes al mismo edificio, los vecinos se interesaron por la solución definitiva al problema planteado, ya que ni la sustitución de la cubierta ni la reparación de la terraza del piso 4ºD habían eliminado el origen de las infiltraciones. Ante las diferentes opiniones que enfrentaban a las partes implicadas respecto al origen del problema, la misma Comunidad de Propietarios recabó la colaboración del técnico que suscribe. Hoja nº 2

3 2. OBJETO. Solicitado por la Comunidad de Propietarios del bloque afectado, el presente dictamen tiene por objeto analizar las causas que originan las entradas de agua en varios pisos del edificio antes mencionado, y recomendar alguna solución. Ha sido redactado por don Alfonso Lozano Martínez- Luengas, Dr. Ingeniero Industrial, profesor del Departamento de Ingeniería de la Construcción de la Universidad de Oviedo. A tal efecto, el día 11 del pasado mes de Octubre, coincidiendo con una fuerte tormenta, se realizó una visita de inspección y toma de datos. Durante la misma se captaron las imágenes que ilustran el documento. 3. ORDENACIÓN DEL TRABAJO. Tras los antecedentes y el objeto ya expuestos, el dictamen propiamente dicho comienza con una breve descripción del edificio y su cubierta, a fin de ubicar en éllos las lesiones observadas. Continúa con la enumeración de los procesos patológicos que le afectan y con el prediagnóstico, que deberá ser comprobado a través del estudio patológico, antes de emitir el diagnóstico definitivo. El trabajo finaliza con las conclusiones, las recomendaciones y el pronóstico, incluyéndose después unos anejos donde figuran copias de la Norma Básica de la Edificación- Cubiertas con Materiales Bituminosos, que pueden ayudar a la comprensión de este dictamen. 4. DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO. El edificio donde se ubican las viviendas afectadas está constituido por dos bloques independientes (escalera A y escalera B) con un acceso común. Consta de sótano, bajos comerciales y cinco alturas en la esalera A y cuatro en la escalera B. Su estructura es de hormigón armado, con las fachadas revestidas mediante un chapado de material pétreo. La cubierta, a dos aguas con cumbrera paralela a la calle, se remata con teja de hormigón, bajo la que se ha aplicado una proyección de espuma de Poliuretano en la última reparación. Hoja nº 3

4 La misma cubierta dispone de una serie de mansardas y terrazas donde, en opinión del técnico que suscribe, se originan la práctica totalidad de los problemas de humedades existentes en el edificio. En la fotografía 1 se muestra la fachada principal del inmueble, con la cubierta de teja de hormigón, y las terrazas y mansardas existentes en la misma. Fotografía 1 5. LESIONES OBSERVADAS. Las inspecciones se llevaron a cabo de acuerdo con una lista aportada por la propia Comunidad. A continuación se describirán brevemente las lesiones observadas en cada una de las viviendas visitadas aunque, para no pecar de reiterativos, habida cuenta que ya se ha emitido un dictamen sobre estos mismos problemas, únicamente se mostrarán fotografías de las primeras visitas. Sin embargo, se hará mención a la totalidad de los daños que presenten cada uno de los pisos inspeccionados. Desde arriba y hacia abajo tenemos: 5.1 ATICO DERECHA-ESCALERA A Los daños se presentan en dos dormitorios y en el salón principal. Los tres recintos muestran problemas idénticos, y se centran principalmente en las manchas de humedad y pudriciones de las tablillas de madera que conforman el pavimento. Hoja nº 4

5 Además, el desarrollo de los hongos xilófagos, causantes de las pudriciones en la madera, era muy superior bajo los muebles y alfombras, al verse aquí favorecido por la menor luminosidad y dificil aireación. Fotografía 2. El contenido de humedad y la extensión de las zonas humectadas se comprobaron mediante un higrómetro digital, tanto en los modos de medición superficial, como en profundidad. Fotografía 3. Fotografía 2 Fotografía 3 Hoja nº 5

6 Sobre los paramentos verticales que separaban el salón y las habitaciones, también se observaban manchas de humedad y degradaciones de los revestimientos y pinturas. Fotografía 4. Los daños eran evidente mayores cuanto más próximo se encontraba el pavimento. Es más, ni en la parte superior de estos cerramientos ni en el trasdós del faldón de cubierta se detectó presencia alguna de humedad. Esta afirmación se comprobó además con el mismo higrómetro empleado anteriormente. Superficie completamente seca Fotografía 4 Máxima altura de la zona humectada 5.2 ATICO IZQUIERDA-ESCALERA A Las lesiones son idénticas a las descritas en la vivienda anterior, aunque quizás se muestren con mayor virulencia, especialmente en el caso de los pavimentos. Al igual que sucedía en el piso precedente, las mediciones realizadas sobre el parquet indican cláramente que el contenido de agua aumenta a medida que nos aproximamos a las terrazas. También en esta ocasión, los recintos afectados eran los mismos, es decir, salón y las piezas contiguas. Los pisos siguientes, pertenecientes a esta misma escalera A, se ubican justo bajo los tres áticos anteriores. Respectivamente, los daños que presenta cada una de estas viviendas son: Hoja nº 6

7 5.3 PISO 4ºA-ESCALERA A Bajo una de las terrazas existentes en el ático superior, se observa una evidente mancha de agua en el techo del salón; y otra similar en una de las habitaciones. Vista 5. La pintura y el revestimiento se encontraban ya afectados por la humedad, apreciándose tambien ligeros daños sobre alguna de las tabiquerías próximas. Fotografía PISO 4ºCentro-ESCALERA A También aquí aparecían problemas idénticos a los del piso anterior en el salón y en la habitación. Fotografía 6. Fotografía 6 Hoja nº 7

8 5.5 PISO 4ºD-ESCALERA A Se repiten los problemas mencionados en los otros dos pisos de esta misma planta, coincidiendo tanto las zonas como las habitaciones humectadas. En este caso el problema se agrava, ya que el agua puede provocar la pudrición de la estantería de madera existente en el salón. Fotografía 7. Fotografía PISO 4ºDerecha-ESCALERA B En el otro bloque del mismo edificio, el único piso de la planta superior actualmente afectado es 4ºD. Los problemas que presenta han sido ya suficientemente comentados en el dictamen emitido el pasado año, por lo que no haremos más hincapié en ello. Únicamente hacer constar que la extensión de las superficies dañadas por el agua ha aumentado, especialmente en lo que respecta al pavimento del salón. Al igual que sucedía en los áticos, los faldones de cubierta no muestran manchas de ningún tipo. Sin embargo, los paramentos verticales que separan la terraza de las habitaciones y el salón, muestran contenidos significativos de agua, que van descendiendo a medida que nos acercamos al encuentro con el faldón, desapareciendo totalmente a una distancia aproximada de centímetros de éste. Hoja nº 8

9 5.7 PISO 3ºD y 3º C-ESCALERA B Aunque no pudieron visitarse, al parecer existen manchas de agua en los techos del salón de ambas viviendas. 6. PROCESOS PATOLÓGICOS Y PREDIAGNÓSTICO. De acuerdo con las lesiones descritas en el apartado anterior, y que pueden resumirse en lo siguiente: 1.- En los pisos situados bajo los faldones de cubierta, manchas de agua y pudriciones de los pavimentos de madera, especialmente patentes en las zonas más próximas a las terrazas. Además, los paramentos verticales que separan estas terrazas de las habitaciones afectadas, muestran degradaciones de los revestimientos y pinturas, de mayor entidad a medida que se aproximan al forjado de piso. Por otra parte, ni la parte superior de estos mismos cerramientos ni bajo los propios faldones de cubierta se ha observado presencia alguna de agua, a pesar de haber aplicado el higrotest sobre su superficie. 2.- En las viviendas ubicadas bajo las anteriores, existen manchas importantes de agua, coincidentes con las terrazas situadas sobre ellas. En todos los casos, las zonas humectadas se encuentran muy próximas a las instalaciones de recogida de pluviales de las plantas superiores. 3.- Es importante hacer constar que el piso 4º Izquierda-ESCALERA B, es el único de las últimas plantas, en ambas escaleras, que carece de daños. De acuerdo con estos datos, el técnico que suscribe, a modo de prediagnóstico, se ratifica nuevamente en que todos los problemas ocasionados por el agua se deben a la deficiente ejecución de la terrazas, especialmente en lo que respecta a la red de recogida de pluviales. El hecho de que no se observan daños de ninguna clase, ni bajo los faldones, ni en los encuentros de éstos con los cerramientos de fachada, permite descartar la ejecución de la cubierta como origen del problema, máxime cuando se ha dispuesto una proyección de Poliuretano bajo las nuevas tejas. Hoja nº 9

10 7. ESTUDIO PATOLÓGICO Y DIAGNÓSTICO. Al igual que se actuó en el dictamen inicial, antes de emitir el diagnóstico definitivo, se analizaron los datos recogidos, y se comprobaron con nuevas pruebas y ensayos. Como primera medida, el higrotest permitió confirmar que en todos los casos, la cantidad de agua detectada por la instrumentación sobre los paramentos verticales, aumentaba a medida que nos acercábamos al forjado de piso, y descendía con la altura. Asímismo se comprobó que nuevamente ni sobre los encuentros del faldón ni sobre el propio faldón se registraba humedad alguna. Se recuerda además que las mediciones se realizaron durante una fuerte tormenta. La constatación de estos datos, sería ya suficiente para razonar que el origen del problema reside en la ejecución de las terrazas. Otra prueba de ello es la existencia de manchas de agua en los techos de las viviendas ubicadas bajo las propias terrazas: todas ellas se concentran en las proximidades de la red de recogida de pluviales que discurre por las terrazas superiores. Por otra parte, la inspección de la cubierta y el material de cobertura, en la zona situada sobre las viviendas afectadas, no mostraba defectos que pudiese originar infiltraciones de agua como las existentes en la práctica totalidad de la última planta. Aunque sin realción con el problema planteado, en otro faldón sí se observó algún detalle deficientemente ejectutado, como por ejemplo, la ejecución de la lima de cumbrera. Fotografía 8. Fotografía 8 Hoja nº 10

11 Antes de proseguir, es importante que volvamos a mencionar el piso 4º Izquierda- Escalera B: a pesar de que la solución de cubierta es idéntica a de las restantes viviendas, no muestra entradas significativas de agua. Su propietario afirmó que las únicas modificaciones que ha efectuado por su cuenta, han sido el aislamiento térmico de las mansardas (con lo que se evitan los problemas de condensación, que ya se mencionaban en el dictamen inicial), y la construcción de la terraza, incluyendo la red de recogida de pluviales. Por estos motivos, se volvió a inspeccionar la terraza del piso 4ºDerecha-Escalera B, prestando especial atención a la resolución de los puntos singulares. Exceptuando el sumidero, al parecer ya reparado por la propia empresa que se encargó de reformar esta terraza varios meses atrás, los puntos más complejos en cuanto a su impermeabilización eran sin duda los encuentros de las bajantes con el forjado de piso. La fotografía 9 muestra uno de estos puntos, resuelto de manera incorrecta, tal y como se puede comprobar sin más que comparar esta solución constructiva con la que exige la Norma Básica de la Edificación. Cubiertas con Materiales Bituminosos. NBE- QB.90, que a tal efecto se ha incluído como Anejo 1. Asímismo, tampoco las carpinterías de los casetones mostraban un sellado eficiente, por lo que también es posible la penetración de agua a través de los encuentros de los perfiles con los paramentos verticales y horizontales; e incluso la cubierta de los propios casetones caseto Fotografía 9 Hoja nº 11

12 8. CONCLUSIONES, RECOMENDACIONES Y PRONÓSTICO. De acuerdo con los datos recogidos en la inspección, tal y como ya se mencionaba en el dictamen anterior, si no se detectan entradas ni manchas de agua en ninguno de los faldones de cubierta y tampoco en el encuentro de éstos con los paramentos verticales de fachada, (es más, se encuentran totalmente secos, a pesar de realizar la inspección durante unos días de fuertes lluvias), resulta obligado descartar como origen de las humedades a la renovación de la cubertura de teja. Por el contrario, donde sí se registran elevados contenidos de agua y pudriciones de las tablillas del parquet, es en la superficie inferior de los mismos paramentos verticales y especialmente el forjado de piso, en la parte más próxima a la terraza, Precisamente, como ejemplo, una de estas terrazas muestra evidentes errores de ejecución de la impermeabilización de sus puntos singulares, alguno de los cuales ya ha tenido que ser subsanado por la propia empresa que realizó la reforma de la misma. Por todo ello, el técnico consultado considera que, a su juicio, el origen de los daños reside en la defectuosa disposición de la impermeabilización en los encuentros de la lámina con los cerramientos verticales y/o especialmente con las bajantes y sumideros, pudiendo incluso encontrarse en mal estado la propia red de evacuación de pluviales. Insistimos en que la única manera de resolver las entradas de agua, sería levantar la actual terraza y la red de evacuación correspondiente, colocando una nueva tubería de pluviales y otra lámina de forma que se cumplan las exigencias de la normativa vigente. Además, se sellarán adecuadamente los encuentros de las carpinterías con las fachadas, empleando un producto resistente a los agentes atmosféricos (Sikaflex, Kerakoll o similar); e incluso convendría impermeabilizar los buhardillones. Al parecer, estos elementos no han sido objeto de ninguna intervención de adecuación o reparación en bastante tiempo. A continuación podrán repararse los paramentos dañados y sustituir el parquet de las zonas dañadas, previa comprobación de que el soporte haya alcanzado ya el grado de humedad necesario. Si algunos miembros de la Comunidad discrepan sobre las afirmaciones que figuran en el presente dictamen, podría estudiarse la renovación completa de una de las terrazas (impermeabilización de la misma, incluyendo su red de recogida de pluviales y casetón). Hoja nº 12

13 Tras un periodo de tiempo suficiente para permitir el secado de los paramentos, se comprobaría el resultado obtenido. Y posteriormente, caso de resultar efectivo el tratamiento, hacerlo extensivo a las restantes terrazas. Esta intervención no resultaría excesivamente gravosa para la Comunidad y sinceramente creemos serviría para solucionar las entradas de agua. Caso de no realizarse ninguna reparación ni en la terraza ni en los buhardillones, continuará la penetración del agua en las viviendas de las últimas plantas, con la consiguiente degradación de los revestimientos y pinturas; y en especial, proseguirá también el desarrollo de hongos xilófagos causantes de la pudrición de los pavimentos. A efectos del artículo de la LEC/2000, el abajo firmante jura que ha actuado y en su caso actuaré con la mayor objetividad posible tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes; y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliera su deber como Perito. Gijón, 18 de Noviembre de 2004 Fdo: Alfonso Lozano Martínez- Luengas Dr. Ingeniero Industrial Dpto de Construcción e Ingeniería de Fabricación. Univ. de Oviedo Hoja nº 13

14 ANEJO 1 NORMA NBE-QB. 90 Hoja nº 14

15 A N E J O 2 NORMA TECNOLÓGICA DE LA EDIFICACIÓN, REVESTIMIENTOS DE PARAMENTOS. CHAPADOS. NTE- RPC y PRECIOS DESCOMPUESTOS DEL CHAPADO DE PIZARRA Hoja nº 15

16 A N E J O 3 COSTOS DE REPARACIÓN: CUADRO RESUMEN Hoja nº 16