UNIVERSIDAD VERACRUZANA

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1 UNIVERSIDAD VERACRUZANA Facultad de Contaduría y Administración Estudio Comparativo de los Créditos Hipotecarios Ofertados por la Banca Comercial en México al 2008 M O N O G R A F Í A para obtener el Título de: Licenciado en Administración Presenta: Marlene Maza Portugal Asesor: M.A. Carlos Arturo Bolio Yris Xalapa-Enríquez, Veracruz Agosto 2008

2 DEDICATORIAS Y AGRADECIMIENTOS A DIOS: Por darme el Don de la vida, la salud y poner a mi lado a todas aquellas personas y situaciones que me han hecho crecer espiritual e intelectualmente. A MI MADRE: Por brindarme incondicionalmente su Amor, apoyo y comprensión. Creyendo en mí a pesar de que mis decisiones no siempre fueran las acertadas. Gracias Mamichi! A MI HERMANA: Por su cariño, apoyo y sobretodo por recordarme que la vida es fácil y las dificultades las ponemos nosotros. A MI FAMILIA (Abue, tíos y primos): Gracias por su entusiasmo ha lograr una de mis metas. A TI SERGIO: Gracias por tu apoyo, compañía y por alentarme a ser y dar lo mejor de mi día a día. Motivándome a obtener el éxito. A MI DIRECTOR DE TRABAJO RECEPCIONAL, M.A. CARLOS BOLIO YRIS: Gracias por el apoyo, la atención y el tiempo prestado al presente trabajo. A MIS SINODALES, M.A. FERNANDO FERRO ANDRADE y M.A. RAFAEL OLVERA CARRASCOSA Gracias por compartir sus conocimientos y el tiempo proporcionado al presente trabajo.

3 ÍNDICE Pág. RESUMEN. 1 INTRODUCCIÓN CAPÍTULO I: MARCO LEGAL DE LAS INSTITUCIONES DE CRÉDITO EN MÉXICO SERVICIOS DE BANCA Y CRÉDITO ANTECEDENTE DE LA BANCA EN MÉXICO EL SISTEMA FINANCIERO MEXICANO Organismos Reguladores y Supervisores Organismos Operativos Instituciones de Crédito Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito Organizaciones Bursátiles Instituciones de Seguros y Fianzas Instituciones del Sistema de Ahorro para el Retiro Otros Organismos CRÉDITOS OFERTADOS POR LA BANCA COMERCIAL Préstamos para el Consumos o ABCD Créditos Comerciales Directos o Quirografarios Habilitación o Avío Crédito Personal Prendarios Crédito Refaccionario Tarjetas de Crédito Crédito Hipotecario.51 II

4 CAPÍTULO II. ASPECTOS GENERALES DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS IMPORTANCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CONCEPTO DE CRÉDITO HIPOTECARIO CARACTERÍSTICAS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS TIPOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS OFERTADOS EN MÉXICO EN EL Tipos de Crédito conforme a su forma de PAGO Crédito en UDIS Hipoteca en UDIS con tasa de interés fija Hipoteca en UDIS con tasa fija y pago en salarios Créditos en Pesos Hipoteca a tasa de intereses fija en pesos Hipoteca a interés variable en pesos Hipoteca a interés mixto en pesos Créditos en dólares Tipos de Créditos conforme a QUIENES LO OTORGAN Créditos a derechohabientes del INFONAVIT Créditos a derechohabientes del FOVISSSTE Tipos de Crédito conforme AL DESTINO DEL CRÉDITO Para Adquirir una casa o departamento Para Remodelación o mejoras Para la Construcción...65 III

5 CAPÍTULO III. ANÁLISIS COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS OFERTADOS POR LA BANCA COMERCIAL EN MÉXICO EN INSTITUCIONES QUE OFRECEN CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN MÉXICO EN DETERMINACIÓN DE SUPUESTOS BÁSICOS DETERMINACIÓN DE PROYECCIONES Crédito BBVA Bancomer Crédito Banorte Crédito Inbursa Crédito Santander Crédito HSBC.87 CONCLUSIONES.91 FUENTES DE INFORMACIÓN..93 ANEXOS 95 Comparativo General de los Créditos Hipotecarios 96 Pagos del Crédito otorgado por BBVA Bancomer..97 Pagos del Crédito otorgado por Banorte Pagos del Crédito otorgado por Inbursa.106 Pagos del Crédito otorgado por Santander 110 Pagos del Crédito otorgado por HSBC 114 ÍNDICE DE FIGURAS ÍNDICE DE TABLAS IV

6 RESUMEN El presente trabajo, lleva la finalidad de realizar un estudio comparativo entre los diferentes créditos hipotecarios que ofrece la banca comercial en el año En el primer capítulo se abordará el marco legal de las instituciones de crédito, expresando cuales son los servicios de banca y crédito, antecedentes de la banca en México. Puntualizando cada uno de los integrantes que, hoy en día, conforman el Sistema Financiero Mexicano, para finalmente citar los créditos populares ofertados por la banca comercial. El segundo capítulo expone los aspectos generales de los créditos hipotecarios, los diferentes tipos de estos y concluyendo este trabajo, en el tercer capitulo, se presenta la comparación entre cinco créditos hipotecarios bajo las mismas condiciones para mostrar cual de estos es el mejor dependiendo de las condiciones y necesidades de la persona que adquiere el crédito. 1

7 INTRODUCCIÓN

8 INTRODUCCIÓN Tal y como se expresa en el Plan de Desarrollo Nacional : La vivienda constituye la base del patrimonio familiar y es el centro de la convivencia y desarrollo social. Una vivienda de calidad, con certidumbre jurídica sobre su propiedad, permite a las familias generar mayor riqueza, tanto para las generaciones actuales, como para las futuras. Hoy en día la función del Crédito Hipotecario en todos los países desarrollados o en desarrollo, cumple una función social que coadyuva al crecimiento económico y al mejoramiento de los niveles de vida de la población. El crédito en sí es un instrumento sumamente útil en cualquier sociedad moderna, pues el apoyo del crédito constituye una forma social aceptable para la adquisición de productos o bienes que difícilmente un ciudadano podía adquirir sin financiamiento, tan es así, que muchas de las reglas que regulan el préstamo o contrato de mutuo, proviene desde épocas antiguas y subsisten hasta la actualidad. Actualmente el crédito hipotecario, se ha popularizado, de tal manera, que resulta un instrumento de gran utilidad en la vida práctica, para el inicio o ampliación de un negocio, la adquisición de un bien mueble o inmueble, pago de deudas, pero es importante señalar que lo usual es utilizarlo para vivienda propia. De donde resulta que quienes manejan dinero de las personas como es el caso de los bancos que tienen recursos suficientes para invertir, son los indicados para otorgar prestamos que se destinen a estos propósitos. 3

9 En este espacio vamos a referirnos especialmente a los créditos hipotecarios, que son aquellos préstamos que requieren una garantía para el caso de incumplimiento. Dada situación que el deudor no pague su crédito existe la garantía hipotecaria es decir un bien inmueble que garantiza (valga la redundancia) el pago del crédito y el acreedor hace efectiva su inversión. Primero es importante definir lo que es desde el punto de vista legal, EL PRÉSTAMO o CRÉDITO, es un contrato que la ley denomina como MUTUO esto es el contrato por medio del cual una persona le facilita a otra una cantidad de dinero con la obligación de esta otra lo cubra en un determinado tiempo, puede ser simple o con intereses, pueden también pactarse intereses moratorios o sujetar la obligación a determinada condición o termino. También se puede pactar el otorgamiento de garantía para el cumplimiento o en su caso el incumplimiento de las obligaciones contraídas por el deudor, esta garantía puede ser un bien mueble o inmueble para que el acreedor este seguro de que su inversión no corre riesgos, en estos casos hablamos de garantía prendaría (BIEN MUEBLE) o hipotecaria (BIEN INMUEBLE). En el caso concreto de la garantía hipotecaria para la adquisición de inmuebles el propio bien adquirido con el dinero prestado será, al mismo tiempo, el medio con el cual se garantiza en pago, al dar al propio deudor el bien adquirido en garantía hipotecaria; es por ello que el método mas usado en la actualidad para la adquisición o construcción de viviendas es, EL CRÉDITO HIPOTECARIO. La mayoría de estos créditos son otorgados por instituciones como los bancos, públicos o privados, los cuales constituyen la mejor forma de impulsar el desarrollo habitacional de un país o Estado. Cuando los créditos para promover la vivienda son apoyados por los propios Estados, resultan eficaces y entonces es cuando vemos como proliferan los fraccionamientos y construcciones habitacionales, que en un país como el nuestro con tantas carencias y en especial de vivienda, resulta importantísima. 4

10 Actualmente, en México, los bancos están ofreciendo créditos para la adquisición de vivienda con intereses accesibles y plazos extendidos pero es importante que se dé suficiente información a la población para contratar este tipo de créditos y adquirir así una vivienda digna y propia, y no por ello que implique perjudicar, económicamente, la familia mexicana. Es por esta razón que en el presente trabajo, se enfocará únicamente a la hipoteca, descartando en su totalidad en el análisis de cualquier otro tipo de crédito, excluyendo también el crédito hipotecario industrial. En el primer capitulo de este trabajo se abordará el Marco legal de las instituciones de crédito en México, abarcando lo concerniente a los servicios de banca y crédito, antecedentes de la banca y el sistema Financiero Mexicano. El segundo capítulo puntualiza los aspectos generales de los créditos hipotecarios así como los diferentes tipos de estos que otorgan en México. Concluyendo en el tercer capítulo a través del análisis y comparación de los créditos hipotecarios de entre cinco diferentes bancos, incluyendo este, los pagos y gastos involucrados en la obtención de un crédito hipotecario con características especificas que se detallan en el mismo. 5

11 CAPITULO I: MARCO LEGAL DE LAS INSTITUCIONES DE CRÉDITO EN MÉXICO

12 CAPÍTULO I. MARCO LEGAL DE LAS INSTITUCIONES DE CRÉDITO EN MÉXICO 1.1. Servicios de Banca y Crédito Sin duda alguna como en todo sistema, correctamente estructurado, se requiere de un marco legal y normativo bajo el cual se desarrolle el actuar de las diferentes instituciones que en él se desenvuelven. Es por el ello que con el fin de ordenar los servicios de la banca y crédito y el funcionamiento de las instituciones de crédito, se crea la Ley de Instituciones de Crédito. Para realizar su sano y equilibrado progreso, considerando también la protección de los intereses del público así como para ejercer la autoridad financiera del Sistema Bancario. Conforme a lo establecido en la Ley de Instituciones de crédito, se considera como Servicio de Banca y Crédito: La captación de recursos del público en el mercado nacional para su colocación en el público, mediante actos causantes de pasivo directo o contingente, quedando el intermediario obligado a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos captados. (1)II II (1) Ley de Instituciones de Crédito. Art. 2º. (Última Reforma DOF ) 7

13 Como captación de recursos del público, se comprende los depósitos que efectúan personas físicas y morales en las instituciones de crédito a través de ventanillas, y los préstamos que las personas físicas y morales le realizan a las mencionadas instituciones de Crédito. Dentro de las Instituciones Intermediarias que pueden prestar los servicios de Banca y Crédito, se encuentran: I. Instituciones de banca múltiple. II. Instituciones de banca de desarrollo. Con la finalidad de definir y ubicar a estas instituciones a continuación se enlistan los Integrantes del Sistema Bancario Mexicano, según lo estipulado al artículo 3 de la Ley de Instituciones de Crédito, el Sistema Bancario Mexicano está integrado por. Banco de México, Instituciones de banca múltiple Instituciones de banca de desarrollo Fideicomisos públicos formados por el Gobierno Federal para el fomento económico que realicen actividades financieras, Organismos auto regulatorios bancarios. Dentro de estas encontramos las administradoras de fondos para el retiro (AFORES) y a las sociedades de inversión para fondos del retiro (SIEFORES), como intermediarios financieros y a la Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR), como su órgano de supervisión. 8

14 Estas instituciones son las encargadas de administrar y documentar lo concerniente a la realización de las operaciones pasivas (de captación de recursos). Así mismo como establecer las bases para el otorgamiento de créditos en general de los siguientes: refaccionario, avío, hipotecario, hipotecario industrial; crédito prendario y apertura de crédito comercial 9

15 1.2. Antecedentes de la Banca en México La función de la Banca Mexicana se remonta en la época previa a la conquista, concretamente en los Aztecas, aunque es evidente que no se puede hablar de un sistema financiero formal, es cierto que en aquel entonces lo que utilizaban era el trueque pago en especie- para poder llevar a cabo sus transacciones. Los principales instrumentos de cambio eran el cacao, oro en polvo y pluma principalmente. Es en el período de la Colonia, cuando la fuerza económica y política descansaba en la Iglesia, esta etapa fue primordial para el sistema financiero mexicano, pues el gobierno español se vio en la necesidad de crear instituciones de crédito para sustituir a la iglesia y restar importancia a los comerciantes. Es por ello que el 2 de junio de 1774, mediante la Real Cédula Pedro Romero de Terreros, se funda la primera institución de crédito prendario, Monte de Piedad de Animas. En 1782 se creó el Banco Nacional de San Carlos, una sucursal del mismo en España, para finalmente en 1784 instituir el primer banco refaccionario, cuando por necesidad, el Virrey de la Nueva España creó el Banco de Avío de Minas. Con la finalidad de realizar operaciones de préstamo refaccionario; la admisión de capitales a crédito y la atención de las cuentas del tribunal, apoyando con créditos a los mineros más necesitados. Desafortunadamente este banco no pudo llevar a cabo sus objetivos y desaparece para el año de 1842 por decreto del Presidente Antonio López de Santa Anna, ya que el propósito que originó la constitución de este Banco no se logró al no redituar ninguna utilidad. Otros bancos más de los que se establecieron en México fueron el Banco Nacional de Amortización de la moneda del cobre para el año de

16 Durante la segunda mitad del siglo XIX se presentaron más de treinta proyectos y solicitudes de concesión para bancos, sobre todo de parte de comerciantes, militares, políticos y extranjeros acaudalados, que no prosperaron debido a la inestabilidad política e inseguridad jurídica y económica de aquella época. Se registró en la historia de los Bancos de México el primer Banco Comercial, en el año de 1864 el 1º de Agosto, llamado Banco de Londres y México que era una sucursal de la matriz ubicada en Londres, Inglaterra. En la década de 1870 a 1879 los Estados Unidos y otros países desmonetizaron la plata, también se establecieron en el País otros bancos como el de Santa Eulalia en Chihuahua en el año de 1875 y el Banco Mexicano en el año de En 1882 El Banco Nacional Mexicano inicia sus operaciones al igual que el Banco Mercantil Mexicano y el Banco Hipotecario Mexicano (el cual durante 20 años fue el único dedicado a los préstamos sobre bienes raíces). El Banco de empleados se crea en 1883 y en este mismo año el Banco Nacional Mexicano se fusiona y así nace el Banco Nacional de México. La Bolsa de Valores de México abre sus puertas en En 1897 se reclasifican los bancos y se redacta la Ley General de Instituciones de Crédito. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público establecía tres categorías de Bancos para fines del siglo XIX, que eran: 1. Los Bancos de Emisión, 2. Hipotecarios y 3. Refaccionarios. Los primeros prosperaron más, en el año de 1903, pues se habían otorgado 24 concesiones y existían Bancos en toda la República, con excepción de los Estados de Colima y Tlaxcala. 11

17 El Banco de México, abrió sus puertas el 1 de septiembre de 1925, fue la consumación de una aspiración largamente acariciada por el país. Poco recordado, es actualmente, el hecho de que los antecedentes de esta Institución se remontan al menos hasta principios del siglo XIX. El Banco de México, entre sus principales funciones tenía las de emitir billetes, regular la circulación monetaria en el país, los cambios sobre el exterior y la tasa de interés, redescontar documentos de carácter genuinamente mercantil, encargarse del servicio de Tesorería del Gobierno Federal y en general efectuar las operaciones propias de los bancos de depósito y desarrollo. Después de la Revolución Mexicana surgen algunos bancos como el Banco del Pequeño Comercio, el Banco Nacional Pesquero y Portuario, el Banco Nacional de Crédito Agrícola fundado en En 1928 se crean la Asociación de Banqueros de México (ABM) y la Comisión Nacional Bancaria (CNB) y en este mismo año la Bolsa de Valores de México cambia su figura jurídica a Sociedad Anónima. Durante el gobierno del presidente Lázaro Cárdenas se crean las siguientes instituciones: En 1934 Nacional Financiera (NAFINSA). En 1935 el Banco Nacional de Crédito Ejidal. En 1937 el Banco Nacional de Comercio Exterior (BANCOMEXT), Banco Nacional de Crédito Agrícola y Ganadero, Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos, el Banco Nacional del Ejército y la Armada, en fin, a lo largo de este tiempo han surgido muchos bancos en México, algunos de los cuales por diferentes circunstancias han cerrado sus puertas o quebrado. Cabe destacar que actualmente los bancos se encuentran constituidos como grupos financieros dentro de nuestro país, para de esta forma ofrecer un mejor servicio y calidad a sus clientes. Pero desde la década de los ochentas, los bancos más importantes, los que tienen un mayor volumen de cartera de clientes 12

18 son: Banamex, BBVA Bancomer. Instituciones que hasta nuestros días tienen mayor captación bancaria, siendo los líderes por contar con una mayor cobertura a nivel nacional e internacional, y contar con alta tecnología. 13

19 1.3. El Sistema Financiero Mexicano Sistema Financiero Mexicano. "Es un conjunto de leyes, reglamentos, organismos e instituciones que captan, generan, orientan, dirigen, transfieren y administran tanto el ahorro como la inversión de recursos financieros monetarios, así como también definen y ejecutan la política monetaria, bancaria de valores y seguros en general. Este sistema tiene las siguientes funciones: a) Determinar la política financiera. b) Actualizar el marco normativo que le permita instrumentar la política financiera. c) Regular los flujos monetarios, el crédito, la tasa de interés y el tipo de cambio. d) Fomentar y captar el ahorro social para canalizarlos a la inversión productiva. e) Diseñar mecanismos para ofrecer a las empresas alternativas adecuadas de financiamiento. El objetivo principal que procura el Sistema Financiero Mexicano es contribuir a aumentar la capacidad productiva de la sociedad, interrelacionándose en forma estrecha con el Sistema Económico, poniendo a disposición de los productores los recursos para el desarrollo y modernización de sus sistemas de trabajo logrando un mejor desarrollo de sus objetivos. A continuación se exponen algunos de los organismos que actualmente integran el Sistema Financiero Mexicano: 14

20 a) Organismos reguladores y supervisores: Son instituciones públicas que reglamentan y supervisan las operaciones y las actividades financieras que se llevan a cabo en nuestro país y por otro lado, definen y ponen en práctica las políticas monetarias y financieras fijadas por el gobierno. Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) Banco de México (BANXICO) Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR) Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) Instituto de Protección al Ahorro Bancario (IPAB) b) Organismos operativos: Son las instituciones que realizan las operaciones y las actividades financieras. Instituciones de crédito Banca múltiple Banca de desarrollo Sociedades financieras de objeto limitado (SOFOLES) Organizaciones y actividades auxiliares de crédito Almacenes generales de depósito Arrendadoras financieras Empresas de factoraje financiero Uniones de crédito Sociedades de ahorro y préstamo (SAPs) Casas de cambio 15

21 Organizaciones Bursátiles Bolsa mexicana de valores (BMV) Casas de bolsa Emisoras Inversionistas -Especialistas Bursátiles- Sociedades operadoras de sociedades de inversión Sociedades de inversión Instituto para el Depósito de Valores (INDEVAL) Registro nacional de valores e intermediarios (RNVI) Calificadoras de Valores Asociación mexicana de intermediarios bursátiles (AMIB) Academia mexicana de derecho financiero Fondo de apoyo al mercado de valores Mercado mexicano de derivados (MEXDER) Asigna, compensación y liquidación Instituciones de Seguros y Fianzas Aseguradoras Afianzadoras Instituciones del Sistema de Ahorro para el Retiro Administradoras de fondos para el retiro (AFORES) Sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro (SIEFORES) Otros organismos Entidades de ahorro y crédito popular Sociedades de información crediticia Controladoras de grupos financieros 16

22 ORGANISMOS REGULADORES Y SUPERVISORES Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) Figura 1.1. Secretaria de Hacienda y Crédito Público Fue creada en Octubre de 1921 con el nombre de Secretaría de Hacienda, Crédito Publico y Comercio, años mas tarde es suprimida la última palabra, quedando como hoy la conocemos: Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Es la autoridad máxima del Sistema Financiero Mexicano que ejerce sus funciones de supervisión y control por medio de la Subsecretaría de Hacienda y Crédito Público, así como de las comisiones nacionales correspondientes. Es el organismo más importante dentro del Gobierno Federal en lo que se refiere a banca y crédito. De acuerdo con lo dispuesto por la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal y por su Reglamento Interior, está encargada, entre otros asuntos, de: Instrumentar el funcionamiento de las instituciones integrantes del Sistema Financiero Nacional. Promover las políticas de orientación, regulación y vigilancia de las actividades relacionadas con el Mercado de Valores. Autorizar y otorgar concesiones para la constitución y operación de sociedades de inversión, casas de bolsa, bolsas de valores y sociedades de depósito. Sancionar a quienes violen las disposiciones legales que regulan al Mercado de Valores por conducto de la CNBV. Salvaguardar el sano desarrollo del Mercado de Valores. Designar al Presidente de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. 17

23 Tiene la función gubernamental orientada a obtener recursos monetarios de diversas fuentes para financiar el desarrollo del país. Lo cual consiste en recaudar directamente los impuestos, derechos, productos y aprovechamientos; así como captar recursos complementarios, mediante la contratación de créditos y empréstitos en el interior del país y en el extranjero. Banco de México (BANXICO) Figura 1.2. Banco de México Es el banco central del país, encargado de la política monetaria. Es un organismo dependiente de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, se constituye en México en el año de 1925 como Banco Central y es el Banco encargado de la emisión de billetes y la acuñación de moneda. A partir de 1993 goza de autonomía. Sus funciones principales son: Regular la emisión y circulación de la moneda, los cambios, la intermediación y los servicios financieros, así como los sistemas de pago Operar con las instituciones de crédito como banco de reserva. Prestar servicios de tesorería al gobierno federal. Fungir como asesor del gobierno federal en materia económica y financiera Participar en el Fondo Monetario Internacional y en otros organismos de cooperación financiera internacional 18

24 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) Figura 1.3. Comisión Nacional Bancaria y de Valores Es un órgano desconcentrado de la SHCP, con autonomía técnica y facultades ejecutivas. Su objeto es supervisar y regular a las entidades financieras de su competencia, (instituciones de crédito, organizaciones y actividades auxiliares de crédito y organismos bursátiles) a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento, así como mantener y fomentar el sano y equilibrado desarrollo del sistema financiero en su conjunto, en protección de los intereses del público.la Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 28 de abril de 1995, y entró en vigor el 1º de mayo del mismo año. Para el cumplimiento de sus objetivos la Comisión Nacional Bancaria y de Valores cuenta con las facultades que le otorgan las leyes relativas al sistema financiero, así como su propia Ley, las cuales se ejercen a través de los siguientes órganos: Junta de Gobierno, Presidencia, vicepresidencias, Contraloría Interna, Direcciones Generales y demás unidades administrativas necesarias. Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) Figura 1.4. Comisión Nacional de Seguros y Fianzas Es un órgano desconcentrado de la SHCP y goza de las facultades y atribuciones que le confiere la Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, la Ley Federal de Instituciones de Fianzas, así como otras leyes, reglamentos y disposiciones administrativas aplicables al mercado asegurador y afianzador mexicano. 19

25 Su misión es garantizar al público usuario de los seguros y las fianzas, que los servicios y actividades que las instituciones y entidades autorizadas realizan, se apeguen a lo establecido por las leyes. Cuyas funciones son: la inspección y vigilancia de las instituciones y de las sociedades mutualistas de seguros, así como de las demás personas y empresas que determina la Ley sobre la materia. Comisión Nacional del Sistema de Ahorro para el Retiro (CONSAR) Figura 1.5. CONSAR Es un órgano desconcentrado de la SHCP y goza de las facultades y atribuciones que le confiere la Ley del Sistema de Ahorro para el Retiro. Se encarga de la coordinación, regulación, supervisión y vigilancia de los sistemas de ahorro para el retiro. La Consar tiene como compromiso regular y supervisar la operación adecuada de los participantes del nuevo sistema de pensiones. Su misión es la de proteger el interés de los trabajadores, asegurando una administración eficiente y transparente de su ahorro, que favorezca un retiro digno y coadyuve al desarrollo económico del país. Sus funciones se encuentran desglosadas en la ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro publicada el 23 de mayo de Es importante tomar en cuenta que actualmente el SAR, es un sistema de ahorro complementario al esquema de pensiones vigente en la Ley del Seguro Social hasta el 1º de julio de 1997, mientras que el Nuevo Sistema de Pensiones, como su nombre lo indica, será sustitutivo de las pensiones que venía otorgando el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS). 20

26 Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (CONDUSEF) Figura 1.6. CONDUSEF Es un Organismo Público Descentralizado, cuyo objeto es promover, asesorar, proteger y defender los derechos e intereses de las personas que utilizan o contratan un producto o servicio financiero ofrecido por las Instituciones Financieras que operen dentro del territorio nacional, así como también crear y fomentar entre los usuarios una cultura adecuada respecto de las operaciones y servicios financieros. Instituto de Protección al Ahorro Bancario (IPAB) Figura 1.7. CONSAR El Instituto para la Protección al Ahorro Bancario (IPAB) es un organismo descentralizado de la Administración Pública Federal, con personalidad jurídica y patrimonio propio, creado con fundamento en la Ley de Protección al Ahorro Bancario el 21 de mayo de Tiene como prioridad el mantener la confianza y la estabilidad del sistema bancario, además de establecer los incentivos necesarios para que exista mayor disciplina en el mercado. 21

27 ORGANISMOS OPERATIVOS Instituciones de crédito Banco: es la institución que realiza operaciones de banca, es decir es prestatario y prestamista de crédito; recibe y concentra en forma de depósitos los capitales captados para ponerlos a disposición de quienes puedan hacerlos fructificar. La Banca Mexicana: La constituyen los bancos comerciales y de desarrollo en sus diferentes modalidades que conforman el sistema bancario y constituyen instituciones de intermediación financiera. Esto es que admiten dinero en forma de depósito, otorgando por ello un interés (tasa pasiva), para posteriormente, en unión de recursos propios, conceder créditos, descuentos y otras operaciones financieras por las cuales cobra un interés (tasa activa), comisiones y gastos en su caso. Es por ello que dentro de este rubro encontramos a la Banca Múltiple y Banca de Desarrollo. Banca Múltiple La banca Múltiple, también conocida como banca de primer piso o comercial. Surge en nuestro país en el año de Este tipo de Banca se constituye mediante la autorización de la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, interviniendo el Banco de México y la Comisión Nacional Bancaria. Son sociedades anónimas de propiedad privada a los que se les considera como intermediarios financieros indirectos, que se dedican a prestar el servicio de banca y crédito, ya que captan recursos del público ahorrador a través de certificados de depósito, pagarés, etc. (operaciones pasivas) y otorgan diferentes tipos de créditos (operaciones activas). 22

28 Los principales servicios que engloba la Banca Múltiple son los siguientes: I. Operaciones de depósito. II. Operaciones de ahorro. III. Operaciones financieras. IV. Operaciones de crédito hipotecario. V. Operaciones de capitalización VI. Operaciones fiduciarias. Características: 1. Tienen por objeto la prestación de servicios de banca y crédito. 2. La duración de estas sociedades será indefinida. 3. Deberán contar con el capital social y el capital mínimo que corresponde, previsto por la Ley. 4. Su domicilio social estará en territorio nacional. Banca de Desarrollo Las instituciones de banca de desarrollo son entidades de la Administración Pública Federal, con personalidad jurídica y patrimonios propios, constituidas con el carácter de Sociedades Nacionales de Crédito, en los términos de sus correspondientes leyes orgánicas y de la Ley de Instituciones de Crédito. También es conocida como banca de segundo piso o banca de fomento (que también incluye órganos que no son propiamente bancos). Su finalidad es apoyar y promover el desarrollo de las fuerzas productivas del país y el crecimiento de la economía nacional, fomentando determinadas actividades económicas así como el ahorro en todos los sectores y regiones de la República, canalizando adecuadamente los recursos para tener una amplia cobertura regional que propicie la descentralización del sistema, a través de formular anualmente sus 23

29 programas operativos y financieros, presupuestos, gastos e inversiones supervisadas por la Secretaria de Hacienda y Crédito Público. Con sujeción a las prioridades del Plan Nacional de Desarrollo y en especial al Programa Nacional de Financiamiento del Desarrollo, para promover y financiar sectores que le son encomendados en sus leyes orgánicas de dichas instituciones. Actualmente en México existen 7 Bancos de Desarrollo: Banco del Ejército SNC Banco Nacional de Comercio Exterior SNC Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos SNC Banco de Ahorro Nacional y Servicios Financieros SNC Nacional Financiera SNC Sociedad Hipotecaria Federal SNC Financiera Rural Por ejemplo a Nacional Financiera (NAFIN), se le encomienda promover el ahorro y la inversión, así como canalizar apoyos financieros y técnicos al fomento industrial y en general, al desarrollo económico nacional y regional del país. Las instituciones de banca de desarrollo tienen por objeto financiar proyectos prioritarios para el país. Sociedades financieras de objeto limitado (SOFOLES) Estas sociedades están contempladas en la Ley de Instituciones de Crédito. Tienen sus antecedentes históricos en la banca mexicana especializada que operó en nuestro país hasta Son sociedades anónimas, que tienen por objeto captar recursos provenientes de la colocación de instrumentos inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, con el propósito de otorgar créditos a determinada actividad o sector (consumo, refaccionario, hipotecario, etc.) 24

30 Organizaciones y Actividades Auxiliares De Crédito Las Organizaciones Auxiliares de Crédito son sociedades carácter mercantil sujetas a normas especiales de Derecho administrativo Mercantil y concesionadas o autorizadas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, reguladas y vigiladas por la Comisión Nacional Sanearía. Dichas organizaciones tienden a realizar una serie de actividades que coadyuvan en la intermediación del crédito. Sus características principales son las siguientes: 1.- Son sociedades anónimas. 2.- Se regulan por la Ley Bancaria y leyes especiales, como la de Finanzas, Mercado de Valores y de la Comisión Nacional Bancada. 3.- Requieren de concesión y autorización de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público. Este tipo de Organizaciones requieren de concesión de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, para poder operar dentro del sistema financiero mexicano. Su actividad aunque no es muy compleja, es de gran importancia. Las organizaciones auxiliares de crédito las podemos clasificar de la siguiente manera: a) Almacenes generales de depósito. b) Arrendadoras financieras. c) Uniones de crédito. d) Empresas de factoraje financiero. e) Sociedades de ahorro y préstamo. 25

31 Almacenes generales de depósito De acuerdo a la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, tienen por objeto el almacenamiento, guarda o conservación, manejo, control, distribución o comercialización de bienes o mercancías bajo su custodia o que se encuentren en tránsito, amparados por certificados de depósito y el otorgamiento de financiamientos con garantía de los mismos. Están facultados para expedir los certificados de depósito, los cuales acreditan la propiedad de las mercancías o bienes depositados en el almacén, así como los bonos de prenda que acreditan la constitución de un crédito prendario sobre las mercancías o bienes indicados en el certificado correspondiente. Arrendadoras financieras La Ley general de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito señala que son las organizaciones encargadas de celebrar contratos de arrendamiento financiero, mediante los cuales la arrendadora financiera se obliga a adquirir ciertos bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, la cual se obliga a hacer pagos parciales a la arrendadora para cubrirle el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y de otro tipo. Al vencimiento del contrato, el arrendatario puede adoptar una de las siguientes tres opciones: 1. Comprar los bienes a un precio inferior al de su adquisición 2. Prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior. 3. Participar con la arrendadora financiera en el precio de venta de los bienes a un tercero. 26

32 Su objetivo principal es de ofrecer alternativas de financiamiento a mediano plazo para la adquisición de maquinaria industrial, equipo de compuesto, flotillas de equipo de transporte, etc. Empresas de factoraje financiero La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito señala que este tipo de empresas compran con descuento a un cliente, llamado cedente, que es proveedor de bienes y servicios, su cartera vigente de clientes, documentada con facturas, listados, contra recibos o documentos por cobrar, mediante la celebración de un contrato en el cual se debe especificarse si: 1. El cliente no queda obligado a responder por el pago de los derechos de crédito transmitidos a la empresa de factoraje financiero, o si 2. El cliente queda obligado solidariamente con el deudor a responder del pago oportuno de los derechos de crédito transmitidos. Una vez que la empresa de factoraje financiero compra la cartera de clientes, es la encargada de realizar las actividades necesarias par la administración y la cobranza de los derechos de crédito, como por ejemplo: notificar al deudor de los derechos de su transmisión, así como obtener información sobre la solvencia moral y económica de los deudores. La Secretaria de Hacienda y Crédito Público, mediante reglas de carácter general, determinará los requisitos, condiciones y límites que las empresas de factoraje deberán cumplir. 27

33 Uniones de crédito Las Uniones de crédito están reglamentadas en la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito. Este tipo de organización está constituida como sociedad anónima de capital variable con concesión de la Comisión Nacional Bancaria, operan en las ramas económicas en las que se ubican las actividades de sus socios y pueden realizar, entre otras, las siguientes actividades: Facilitar el uso del crédito a sus socios y prestar su garantía o aval en los créditos que contraten sus socios. Recibir de sus socios depósitos en dinero para el exclusivo objeto de prestar servicio de caja Recibir de sus socios depósitos de ahorro. Promover la organización y administrar empresas industriales o comerciales, para lo cual podrán asociarse con terceras personas. Encargarse de la compraventa de los frutos o productos obtenidos o elaborados por sus socios o por terceros. Comprar, vender y comercializar insumos, materias primas, mercancías y artículos diversos, así como alquilar bienes de capital necesarios para la explotación agropecuaria o industrial, por cuenta de sus socios o de terceros Sociedades de ahorro y préstamo (SAPs) Estas entidades tienen su origen en las cajas de ahorro, que a su vez tuvieron su origen en los Montes de Piedad. En un principio operaban con pleno apego a los principios cooperativistas, sin embargo no estaban constituidas formalmente como sociedades cooperativas, ya que la legislación mexicana no 28

34 reconocía la figura de la cooperativa de ahorro y crédito. Esto tuvo como consecuencia la búsqueda de otras formas asociativas, particularmente la de asociaciones civiles. Por tales motivos no se les consideraba como parte del sistema financiero mexicano formal. Fue hasta 1991 cuando las autoridades financieras crearon un marco regulatorio para las cajas de ahorro a fin de que se pudieran incorporar al sistema financiero formal y se publicó un decreto que reformó y adicionó a la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito la figura de la Sociedad de Ahorro y Préstamo como organización auxiliar del crédito. Son personas morales con personalidad jurídica y patrimonio propios, de capital variable no lucrativas. La responsabilidad de los socios se limita al pago de sus aportaciones y tienen por objeto captar recursos exclusivamente entre sus socios, mediante actos causantes de pasivo directo o contingente, quedando la sociedad obligada a cubrir el principal y, en su caso, los accesorios financieros de los recursos captados. Los recursos de estas sociedades de ahorro y préstamo se utilizan exclusivamente en los socios mismos o en inversiones que propicien su beneficio mayoritario. Son la forma en la que pequeños comerciantes, profesionistas y cualquier persona tiene acceso al ahorro y al crédito Casas de cambio Las casas de cambio surgen en México a principio de siglo, pero en 1927 quedaron reglamentadas por la Secretaria de Hacienda y Crédito Público que es el organismo que les confiere su concesión para operar como tal y también están supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria. No están definidas específicamente en la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito como organizaciones auxiliares, sino que la ley define la compraventa habitual y profesional de divisas, como una actividad auxiliar del crédito y, por otro lado dispone que: Las sociedades anónimas a quienes se les otorgue 29

35 autorización para realizar en forma habitual y profesional operaciones de compra, venta y cambio de divisas con el público dentro del territorio nacional, se les denominará casas de cambio. Las operaciones que pueden llevar a cabo son las siguientes: Compraventa de billetes y de piezas acuñadas en metales comunes, con curso legal en el país de emisión. Compraventa de cheques de viajero denominados en moneda extranjera. Compra de documentos a la vista denominados y pagaderos en moneda extranjera, a cargo de entidades financieras. Venta de documentos a la vista y pagaderos en moneda extranjera que las casas de cambio expidan a cargo de instituciones de crédito del país, sucursales y agencias en el exterior de estas últimas, o bancos del exterior. Compraventa de divisas mediante transferencia de fondos sobre cuentas bancarias. Compra y venta de oro y plata Organizaciones Bursátiles Las Organizaciones Bursátiles atienden lo concerniente a las operaciones de la bolsa y a los valores cotizables. Es por ello, que para llevar a cabo, correctamente, estas operaciones es necesaria la intervención de Intermediarios Bursátiles, son aquellas personas morales autorizadas para: realizar operaciones de correduría, de comisión u otras tendientes a poner en contacto la oferta y la demanda de valores; efectuar operaciones por cuenta propia, con valores emitidos o garantizados por terceros respecto de las cuales se haga oferta pública; así como administrar y manejar carteras de valores propiedad de terceros. 30

36 Esta función únicamente la pueden realizar las sociedades que se encuentran inscritas en la Sección de Intermediarios del Registro Nacional de Valores e Intermediarios. Bajo este rubro se tienen a: Casas de bolsa. Emisoras Inversionistas Especialistas bursátiles. Entre los que encontramos: Sociedades operadoras de sociedades de inversión Sociedades de inversión Instituto para el Depósito de Valores (INDEVAL) Registro nacional de valores e intermediarios (RNVI) Calificadoras de Valores Asociación mexicana de intermediarios bursátiles Academia mexicana de derecho financiero Fondo de apoyo al mercado de valores Mercado mexicano de derivados (MEXDER) Asigna, compensación y liquidación Bolsa Mexicana de Valores (BMV) Figura 1.8. Bolsa Mexicana de Valores La Bolsa Mexicana de Valores es una sociedad anónima, constituido bajo la forma de Sociedad Anónima de Capital Variable, con concesión de la SHCP, eje del mercado financiero más excitante en México. 31

37 Su objetivo es dar transparencia al mercado de valores, facilitar que sus socios, las casas de bolsa, realicen las operaciones de compra y venta ordenadas por sus clientes, hacer viable el financiamiento a las empresas y gobierno a través de la colocación primaria de títulos en el mercado y proveer el medio para que los tenedores de títulos inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios intercambien sus valores (mercado secundario). La Bolsa Mexicana de Valores no compra ni vende valores, sino que facilita la realización de estas operaciones que están a cargo de sus accionistas, las casas de bolsa, las cuales se realizan de manera automatizada tanto en el mercado de capitales como en el mercado de deuda, a través del BMV-SENTRA Capitales y el BMV-SENTRA Títulos de deuda. Casas de Bolsa Figura 1.9. Casas de Bolsa Son sociedades anónimas de capital variable que poseen concesión de la SHCP para fungir como agentes de valores. Algunas de sus funciones son las siguientes: Actuar como intermediarios directos en el mercado de valores Recibir fondos por concepto de las operaciones con valores que se les encomienden. Prestar asesoría en materia de valores. 32

38 Recibir préstamos o créditos de instituciones de crédito o de organismos de apoyo al mercado de valores, para la realización de las actividades que les sean propias. Conceder préstamos o créditos para la adquisición de valores con garantía de éstos. Realizar operaciones por cuenta propia Proporcionar el servicio de guarda y administración de valores, depositando los títulos en la propia casa de bolsa, en una institución para el depósito de valores o, en su caso, depositándolos en la institución que señale la Comisión Nacional Bancaria y de Valores. Emisoras Figura Emisoras Son las entidades económicas que requieren de financiamiento para la realización de diversos proyectos. Además de requerir de financiamiento, cumplen con los requisitos de inscripción y mantenimiento establecidos por las autoridades para garantizar el sano desempeño del mercado. Entre éstos se tienen: I. Empresas Industriales, Comerciales y de Servicios II. Instituciones Financieras III. Gobierno Federal IV. Gobiernos Estatales V. Instituciones u Organismos Gubernamentales 33

39 Inversionistas Son agentes económicos que demandan diferentes instrumentos financieros (valores), con el propósito de obtener los mayores rendimientos posibles respecto a los riesgos que están dispuestos a asumir. Aquí podemos encontrar a: I. Personas físicas y morales tanto mexicanas como extranjeras II. Gobierno Federal III. Gobiernos Estatales IV. Sociedades de inversión V. Inversionistas Institucionales VI. Instituciones Financieras VII. Intermediarios Bursátiles ESPECIALISTAS BURSÁTILES Sociedades operadoras de sociedades de inversión Figura Sociedades Operadoras de Sociedades de Inversión Son entidades autorizadas por la CNBV para prestar a las sociedades de inversión, entre otros, los servicios de Administración de Activos, que consisten en la celebración de operaciones de compra, venta o inversión de Activos Objeto de Inversión a nombre y por cuenta de la sociedad de inversión, así como el manejo de carteras de valores en favor de sociedades de inversión y de terceros, ajustándose a lo establecido en la Ley del Mercado de Valores. 34

40 Tales entidades contarán con todo tipo de facultades y obligaciones para administrar, como si se tratara de un apoderado con poder general para realizar actos de tal naturaleza, debiendo observar en todo caso, el régimen de inversión aplicable a la sociedad de inversión de que se trate, así como su prospecto de información al público inversionista, salvaguardando en todo momento los intereses de los accionistas de la misma, para lo cual deberán proporcionarles la información relevante, suficiente y necesaria para la toma de decisiones. Sociedades de inversión Es una sociedad anónima que tiene por objeto la adquisición de valores y documentos seleccionados de acuerdo con el criterio de diversificación de riesgo, con recursos provenientes de la colocación de las acciones representativas de su capital social entre el público inversionista. Para un inversionista ser dueño de las acciones de la sociedad de inversión significa ser propietario de una parte de la cartera de valores de esa empresa, que se dedica a invertir profesionalmente, es decir, representa la posibilidad de diversificarse con la aportación de todos en la cartera de inversión. Las Sociedades de Inversión cumplen los siguientes objetivos fundamentales: Dar acceso a los pequeños y medianos inversionistas al mercado de valores. Fomentar el ahorro interno. Fortalecer y descentralizar el mercado de valores. Democratizar el capital. Contribuir al financiamiento de la planta productiva del país. 35

41 Existen tres tipos de sociedades de inversión: 1.- Sociedades de inversiones Instrumentos en Deuda. (Comunes) 2.- Sociedades de inversión Renta Fija. 3.- Sociedades de inversión de Capitales. Instituto para el Depósito de Valores (INDEVAL) Figura Instituto para el Depósito de Valores Es una sociedad anónima de capital variable, creado en 1978 con la finalidad de prestar servicios de custodia, administración, compensación, liquidación y transferencia de valores, para que no sea necesario su traslado físico. una acción: Solo podrán ser socios de dicha sociedad los siguientes órganos, aportando -Casas de Bolsa. -Especialistas Bursátiles. -Bolsa de Valores. -Instituciones de Crédito. -Compañías de seguros y fianzas. 36

42 Registro Nacional de Valores e Intermediarios (RNVI) El Registro Nacional de Valores e Intermediarios está a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, la cual lo organiza de acuerdo con lo dispuesto en la Ley del Mercado de Valores y en las reglas que al efecto dicte la propia Comisión. Es de carácter público y se forma con tres secciones: la de valores, la de intermediarios, así como la especial. Solo podrán ser materia de oferta pública los documentos inscritos en la sección de valores. La oferta de suscripción o venta en el extranjero, de valores emitidos en México o por personas morales mexicanas, estará sujeta a la inscripción de los valores respectivos en la sección especial. La intermediación en el mercado de valores únicamente podrá realizarse por sociedades inscritas en la sección de intermediarios. Calificadoras de valores El objeto de estas empresas es dar un dictamen, una opinión acerca de la capacidad de pago de las empresas que emiten cualquier tipo de títulos de deuda. La empresa que no reciba una calificación adecuada no podrá emitir deuda para colocarla entre el público inversionista. Las empresas calificadoras hacen un dictamen de determinada emisión de deuda, no de la empresa que la emite. Las emisoras pueden tener diferentes calificaciones en cada emisión. La calificación refleja la opinión de la empresa calificadora sobre la posibilidad de pago de la emisora, para lo cual toma en cuenta tanto aspectos cuantitativos (estados financieros y flujos de caja) como cualitativos (liderazgo en el mercado, estrategia de negocios, recursos humanos). 37

43 La calificación no es una garantía de que la empresa va a cubrir sus deudas, pero reduce el riesgo. Las calificaciones van de más a menos. Cada calificadora tiene su propio sistema de tres o cuatro clasificaciones, aunque todas son semejantes. Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles (AMIB) Figura Asociación Mexicana de Intermediarios Bursátiles La AMIB agrupa las casas de bolsa que operan en México con el propósito de promover su crecimiento, desarrollo y consolidación. Además propicia condiciones que favorezcan su desempeño y las induce a que adopten medidas de autorregulación para satisfacer los parámetros internacionales, a que se conduzcan con profesionalismo y según la conducta ética que dicta el Código de Ética de la Comunidad Bursátil Mexicana. Algunos de sus objetivos generales son: Realizar los estudios e investigaciones necesarios para identificar nuevas oportunidades de desarrollo de las casas de bolsa. Desarrollar y apoyar aquellos proyectos que se orienten a consolidar el mercado de valores y a sus intermediarios financieros. Promover la actualización e incorporación de nuevas tecnologías, para mantener un proceso de mejora continua del mercado de valores. 38

44 Academia mexicana de derecho financiero Esta academia tuvo su origen en la Academia Mexicana de Derecho Bursátil; cambió su nombre porque el derecho bursátil se fundamenta en el derecho financiero, y este último es un concepto más amplio. Su finalidad es contribuir a la actualización y difusión del marco normativo bursátil, pues analiza y propaga de manera permanente el derecho financiero, específicamente el bursátil. Fondo de apoyo al mercado de valores Es un fondo constituido con aportaciones de las casas de bolsa y tiene por objetivo dar seguridad económica al público. Es una forma de garantizar indirectamente la solvencia económica del mercado de valores. Mercado Mexicano de Derivados (MEXDER) Figura Mercado Mexicano de Derivados Es una sociedad anónima de capital variable, constituida oficialmente en 1997, posee una concesión de la SHCP y tiene los siguientes objetivos principales: Ofrecer la infraestructura física para la cotización, negociación y difusión de información de contratos de futuros y contratos de opciones. Establecer el marco reglamentario correspondiente. Vigilar la transparencia, corrección e integridad de los procesos de formación de precios, así como la observancia de la normatividad aplicable. Establecer los procedimientos disciplinarios para sancionar aquellas infracciones cometidas por los miembros y garantizar que las operaciones se lleven a cabo en un marco de transparencia y confidencialidad absoluta. 39

45 Los miembros del Mexder pueden ser casas de bolsa, instituciones de crédito, casas de cambio y personas morales no financieras. Además deben adquirir al menos una acción representativa del capital social del Mexder. Asigna, compensación y liquidación Figura Asigna, compensación y Liquidación Es un complemento de Mexder. Se trata de una cámara de compensación cuyo objetivo es proveer la infraestructura para registrar, compensar y liquidar las operaciones que realicen los miembros de Mexder. Se constituyó como un fideicomiso de pago en una de las instituciones de crédito mexicana. En sus funciones de cámara de compensación, Asigna debe generar seguridad y confianza, cuenta con un fondo de compensación para enfrentar las contingencias de mercado. Este fondo se integra como un porcentaje de las aportaciones de los socios liquidadores y se actualiza de acuerdo con los riesgos y posiciones de mercado Instituciones de Seguros y Fianzas Aseguradoras Son organismos que requieren concesión del Gobierno Federal, otorgado por la Secretaria de Hacienda y Crédito Público; la concesión es intransmitible. Están constituidas como Sociedad Anónima de Capital Fijo pudiendo ser privadas, nacionales y reaseguradoras. Las instituciones de seguros se obligan mediante la 40

46 celebración de un contrato, en el momento de su aceptación y mediante el cobro de una prima, a resarcir un daño o pagar una suma de dinero si ocurre la eventualidad prevista en ese contrato. Los diferentes tipos de seguro que existe son los siguientes: Automóviles Vida Accidentes personales y enfermedades Gastos médicos mayores Agropecuario Diversos Transportes Incendio Responsabilidad civil y riesgos profesionales Crédito Afianzadoras Las instituciones de fianzas se encargan, mediante la celebración de un contrato y el pago de una prima, de cumplir a un acreedor la obligación de su deudor en caso de que éste no lo haga. Los participantes son: a) Fiado. Deudor principal por quien se obliga la institución afianzadora, b) Beneficiario. Acreedor ante quien se garantiza la obligación del fiado y c) Fiador. Institución de fianzas concesionada por el gobierno federal para expedir fianzas a título oneroso. Hay cuatro tipos de fianzas: Fidelidad. Garantiza a un patrón el desempeño fiel y honesto del trabajador. Judicial. Garantiza el cumplimiento de una resolución emitida por una autoridad judicial, como la libertad bajo fianza o condicional. 41

47 Administrativa. Garantiza el cumplimiento de las obligaciones legales derivadas de un contrato. Crédito. Garantiza el pago de algún crédito otorgado Instituciones del Sistema de Ahorro para el Retiro Administradoras de fondos para el retiro (AFORES) Figura Administradoras de Fondos para el Retiro (AFORES) Son entidades financieras dedicadas exclusivamente a administrar de manera habitual y profesional las cuentas individuales de los trabajadores; canalizan los recursos de acuerdo con las leyes de seguridad social y administran sociedades de inversión. Algunas de sus actividades son: Abrir, administrar y operar las cuentas individuales de los trabajadores. Recibir las cuotas y aportaciones obligatorias correspondientes a las cuentas individuales, así como las voluntarias. Individualizar los rendimientos derivados de la inversión de las mismas. Enviar al domicilio que indiquen los trabajadores sus estados de cuenta. Administrar las sociedades de inversión. Pagar los retiros parciales de los trabajadores con cargo a sus cuentas individuales. 42

48 Sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro (SIEFORES) Son sociedades anónimas de capital variable que tienen por objeto exclusivo invertir los recursos provenientes de las cuentas individuales que reciban de acuerdo con las leyes de seguridad social y los recursos de las administradoras. El régimen de inversión debe ser tal que ofrezca la mayor seguridad y una rentabilidad adecuada de los recursos de los trabajadores Otros organismos Entidades de ahorro y crédito popular Con los antecedentes y las experiencias tenidas en el sector de ahorro y crédito popular, primero con las cajas de ahorro que carecían de un marco regulatorio y luego con las sociedades de ahorro y préstamo que se rigen por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, se hizo impostergable dar orden y organizar a este sector, por lo que la SHCP retomó la iniciativa de crear una ley especial para estas entidades. En el año 2001 se publicó la Ley de Ahorro y Crédito Popular con lo que también se les considera intermediarios financieros, formando parte del Sistema Financiero Mexicano formal al igual que las Sociedades de Ahorro y Préstamo. El término entidades de ahorro y crédito popular es un genérico, específicamente este tipo de entidades actualmente sólo pueden adoptar una de dos figuras jurídicas: Sociedad Financiera Popular (SOFIPO) o bien, Sociedad Cooperativa de Ahorro y Préstamo. 43

49 En el caso de la Sociedad Financiera Popular la figura jurídica es la de sociedad anónima de capital variable; la Sociedad Cooperativa de Ahorro y Préstamo es precisamente una sociedad cooperativa. Sociedades de información crediticia Tienen como objetivo concentrar y proporcionar información sobre el perfil de crédito de personas físicas a las empresas afiliadas que lo soliciten. El perfil citado se refiere al comportamiento de pago de las personas que tengan o hayan tenido un crédito. Esta información se proporciona a las instituciones y organizaciones auxiliares de crédito y a empresas comerciales que la requieren para evaluar más objetivamente las solicitudes de crédito. Controladoras de grupos financieros Son dueñas de cuando menos el 51% del capital de las instituciones financieras que conforman al grupo y que debe tener el control de la asamblea de accionistas de todas las empresas integrantes. Su objetivo es precisamente adquirir y controlar acciones de estas empresas, y no realizar las actividades de ellas. Los grupos financieros se integran por: Una sociedad controladora y Por algunas de las siguientes entidades financieras: o Instituciones de banca múltiple o Sociedades financieras de objeto limitado o Almacenes generales de depósito o Arrendadoras financieras o Empresas de factoraje financiero 44

50 o Casas de cambio o Aseguradoras o Afianzadoras o Casas de bolsa o Sociedades operadoras de sociedades de inversión. El grupo financiero podrá formarse con cuando menos dos tipos diferentes de las entidades financieras siguientes: instituciones de banca múltiple, casas de bolsa y aseguradoras. Si no incluye dos de las entidades financieras anteriores, deberá contar por lo menos con tres, cualquiera que sea. 45

51 1.4. Créditos ofertados por la banca comercial. Para efectos del presente trabajo recepcional, únicamente se abordarán los créditos que se ofrecen por parte de la banca comercial. Actualmente, los bancos ofrecen diversos tipos de crédito para satisfacer la demanda de sus clientes habituales y potenciales, dentro de los cuales se encuentran los siguientes: Prestamos para el consumo o ABCD (Adquisición de Bienes de Consumo Duradero) Son aquellos créditos que se otorgan a las personas naturales con la finalidad de solventar necesidades inmediatas como: atender el pago de bienes (como equipo de cómputo, electrodomésticos, mobiliario y equipo, etc.); servicios o gastos relacionados con una actividad empresarial. También se consideran dentro de esta definición los créditos otorgados a las personas naturales a través de tarjetas de crédito, los arrendamientos financieros, cualquier otro tipo de operación financiera. Normalmente es pactado para ser pagado en el corto o mediano plazo (1 a 4 años) Créditos comerciales Son aquellos créditos directos o indirectos otorgados a personas destinadas al financiamiento de la producción y comercialización de bienes y servicios en sus diferentes fases, para satisfacer necesidades de capital de Trabajo, adquisición de bienes, pago de servicios orientados a la operación refinanciar pasivos con otras instituciones y proveedores de corto plazo. 46

52 Directos o quirografarios A este tipo de crédito también se le conoce como crédito directo o en blanco. Su función es la de proporcionar financiamiento a una persona física o moral, mediante la suscripción de uno o varios pagarés con su sola firma y a veces con la participación de uno o varios avales. El plazo de los préstamos quirografarios no debe exceder de 90 días. Estos préstamos quirografarios son créditos de alto riesgo, ya que generalmente no se tienen elementos para verificar el destino de la inversión Habilitaciones o avío Esta enfocado principalmente para que se invierta en cubrir los costos de cultivo y demás trabajos agrícolas, desde la preparación de la tierra, hasta la cosecha del producto; incluyendo la compra de semillas, materias primas y materiales o insumos inmediatamente asimilables cuya amortización pueda hacerse en la misma operación de cultivo o de explotación anual a que el préstamo se destine en los gastos de cosecha de productos vegetales, silvestres o espontáneos y en los costos de las labores de beneficio necesarios para su conservación; en la adquisición de aves y ganado de engorda y reposición de aves de postura; en la compra de aumentos y medicinas para aves y ganado, así como el manejo de parvadas; en los gastos de operación y adquisición de materias primas para industrias rurales y demás actividades productivas. Los créditos quedarán garantizados con las materias primas, materiales adquiridos y con las cosechas o productos que se obtengan mediante la inversión del préstamo, aunque sean futuros o pendientes (garantías naturales). 47

53 Las garantías adicionales hipotecarias también podrán ser terrenos de cultivo y ganaderos (si no existe imposibilidad jurídica para gravarlos) y terrenos, construcciones e instalaciones de la explotación o planta industrial. El plazo de crédito deberá pactarse con base en la generación interna de recursos y capacidad de pago del solicitante, pero sin exceder del lapso que comprenda el ciclo productivo o de proceso que se trate, con un margen razonable para cosechar y/o vender Crédito Personal El objeto del préstamo puede ser muy variado y en general no se aplican para comprar bienes que pudieran quedar en garantía, sino que se destina a sufragar gastos extraordinarios como viajes, reparaciones costosas de bienes muebles e inmuebles, impuestos o derechos de tipo fiscal. La moralidad de los individuos es el elemento fundamental para determinar los riesgos del crédito Prendarios Este crédito es otorgado por las instituciones de crédito basados en una garantía de prenda, bienes o mercancías, que se deberán tomar a un porcentaje no mayor del 70% de su valor comercial; estos bienes cedidos en prenda deben ser de fácil realización, no perecederos, ser propiedad del acreditado. La función primordial de este tipo de crédito es proporcionar apoyo al acreditado mientras comercializa sus productos, o bien para que lo haga en mejores condiciones de precio que le ofrezca el mercado y de esta manera no tenga que vender sus productos a un menor precio y por consiguiente obtenga menos ganancia de sus productos. 48

54 El plazo para este tipo de créditos no deberá exceder de 180 días. Se podrán aceptar pagos parciales a los pagarés que se suscriban Crédito refaccionario Este tipo de crédito está enfocado a fortalecer o incrementar los activos fijos del negocio. Una parte del crédito puede destinarse para cubrir responsabilidades fiscales y otros pasivos incurridos por el acreditado por gastos de explotación, por la compra de activos fijos o ejecución de obra, siempre y cuando dichos adeudos se hayan realizado dentro del año anterior a la fecha del contrato. Para poder obtener un crédito refaccionario es necesario que el solicitante entregue al banco declaración escrita en la que indique el destino que se dará al importe del préstamo, la cual especifique el tipo y número de activos que se adquirirán, construirán y/o instalarán; la calidad, marca, características individuales, precios unitarios, valores totales y cualquier otro dato que permita identificarlos plenamente. El importe del crédito no podrá exceder del 60% de su capital contable ajustado, excepto en aquellos caso que por circunstancias especiales del cliente, actividad, experiencia obtenida, la capacidad de pago que se aprecie en la evaluación de producción económica y garantías ofrecidas. Los créditos de este tipo quedarán garantizados con prenda de los bienes adquiridos con el importe del crédito, así con las cosechas o productos que se obtengan de la explotación acreditada, aunque sean futuras o pendientes. Adicionalmente pueden quedar garantizados con prenda sobre maquinaria y equipo, ganado, aves, hipoteca sobre terrenos y construcciones urbanas de fácil realización, plazo y forma de pago. 49

55 El plazo para este tipo de créditos deberá pactarse en función de la capacidad de pago derivada de la generación de efectivo del propio proyecto de inversión sin que esta exceda de 7 años incluyendo periodo de gracia Tarjetas de Crédito Este crédito tiene la finalidad de propiciar un instrumento crediticio a los clientes de moralidad y solvencia económica comprobables, que le permita adquirir bienes, servicios y disposiciones de efectivo al amparo de un crédito revolvente otorgado por una institución. La tarjeta de crédito se instrumenta mediante un contrato de apertura de crédito en cuenta corriente que es proporcionado por la institución al acreditado y/o a las personas que este autoriza. También la tarjeta de crédito que es proporcionada por una institución de crédito es un crédito renovable, las compras se pueden hacer contra la cuenta cada vez que se desee y pueden ser tan grandes en tanto no excedan el límite de crédito autorizado por la institución. El estudio de dicho crédito se hace solamente una vez cuando se establece el limite y expide el plástico, la experiencia puede hacer crecer el crédito, para este último caso tendrá que actualizarse el estudio. El banco asume la responsabilidad total del crédito, hace las investigaciones, lleva las contabilidades individuales de cada uno de los clientes de los diferentes establecimientos y los dota de papelería y máquina para realizar las transacciones y asume los gastos de la emisión de tarjeta. El banco descuenta su participación para financiar la administración de las notas de venta, estas pueden ser desde el 3% hasta 6% de acuerdo al convenio establecido del negocio con el banco. 50

56 Las tarjetas de crédito hacen innecesarias las compras en efectivo, los usuarios de las tarjetas con una sola línea de crédito, pueden tener acceso a un número muy grande de establecimientos de todo tipo y hacer sus compras a crédito y lo que es también muy importante, sin cargos adicionales. Si por alguna circunstancia en algún establecimiento en que se deseara hacer alguna compra, no se aceptara la tarjeta de crédito, aun existe la posibilidad de hacer una disposición en efectivo, en un cajero automático que da servicio las 24 horas del día, o en cualquier sucursal bancaria del sistema de la tarjeta y hacer la compra deseada en efectivo. La tarjeta de crédito en función del usuario se clasifica en; a) Individual. Es aquella en que el titular del crédito es una persona física y se le nombra básica. Previa autorización por escrito del titular y con cargo a su propia cuenta de crédito, pueden expedirse una o más tarjetas complementarias a nombre de otras personas solo que sean familiares directos. b) Empresarial. Es aquella en que el titular del crédito es una persona moral, pero solo podrán disponer de él los funcionarios que ella designe, utilizando las tarjetas que para tal objeto el banco expide. Se fija un límite de crédito para cada tarjeta, de acuerdo con la empresa, la cual quedará obligada a cubrir el crédito dispuesto para sus funcionarios Crédito hipotecario Son las líneas de créditos destinados a personas naturales para la adquisición, construcción, refacción, remodelación, ampliación, mejoramiento y subdivisión de vivienda propia, tales créditos se otorgan amparados con hipotecas debidamente inscritas en los registros públicos. 51

57 Sin lugar a dudas es uno de los créditos más importantes en nuestra vida. Para la adquisición de una casa o departamento, para la obtención de este crédito se debe analizar las necesidades sobre el bien inmueble, capacidad de endeudamiento y las condiciones que cada institución otorga. Hoy en día podemos encontrar gran variedad de productos hipotecarios, de acuerdo a las necesidades particulares. 52

58 CAPITULO II: ASPECTOS GENERALES DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS

59 CAPÍTULO II. ASPECTOS GENERALES DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS 2.1 Importancia del Crédito hipotecario Actualmente es frecuente encontrar personas que necesitan contar con crédito, para poder afrontar con él todos los compromisos económicos, presentes y futuros, ya que por lo regular y debido a las diferentes situaciones económicas que se viven en el país las personas sufren desajustes económicos con lo cual les dificulta la adquisición en efectivo de un patrimonio, pues difícilmente dejarán de consumar una necesidad fisiológica como lo son comer, vestir y dormir por satisfacer las necesidades de seguridad como lo es la adquisición de una vivienda. Además de crear dinamismo dentro de la economía nacional en el momento de adquirir el préstamo. Es por ello que hoy en día, la adquisición de un crédito hipotecario es una de las modalidades más utilizadas para convertirse en poseedor de este tipo de bienes. Razón por la cual es indispensable definir que es un crédito hipotecario. 54

60 2.2. Concepto de crédito hipotecario. A continuación se presentan algunos conceptos de crédito hipotecario: Según la Sociedad Hipotecaria Federal de México: Un crédito hipotecario es un préstamo a largo plazo que está respaldado en la hipoteca de la casa que se compra (2) Acorde a Banca Fácil (Institución de Educación Financiera de Colombia): Crédito de largo plazo, que generalmente se utiliza en la compra de un bien raíz sobre el cual se establece la cláusula de hipoteca a favor del prestatario (3) III Para la Caja de Madrid: Es un contrato por el que una entidad financiera abre una línea de financiación de la que el titular puede ir tomando cantidades según sus necesidades (esta es la principal diferencia con un préstamo, en este, la cantidad inicial es fija y sólo hay una entrega de dinero por parte de la entidad). El titular se obliga a devolver las cantidades que haya recibido en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de incumplimiento por el receptor del dinero, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. El crédito se formaliza en escritura pública para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad. (4) (2) (3) (4) 55

61 Para el Banco Internacional: Es un tipo de préstamo en el que la garantía de pago o respaldo de la deuda, es la hipoteca sobre un bien inmueble (5) Para Todo 1 (Servicios Financieros de Venezuela): Es un sistema de financiación destinado a la compra de vivienda nueva o usada, la construcción de una unidad habitacional, o la reforma de Vivienda de Interés Social, que es garantizado con hipoteca de primer grado sobre el mismo inmueble objeto de financiación. (6) Para la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Defensa de los Usuarios de las Instituciones Financieras): Es un préstamo que le permite comprar una vivienda, construirla, ampliarla o remodelarla, y que usted pagará durante un tiempo muy largo. Tiene como singularidad específica tomar como garantía la casa o departamento a favor de la entidad financiera que presta el dinero. Lo anterior significa que, en caso de no cumplir las condiciones acordadas, el banco o institución acreedora pasaría a ser la titular propietaria del inmueble. Por tanto, usted hipoteca su casa en favor de la entidad financiera hasta que le haya devuelto la totalidad del préstamo en las condiciones y plazos establecidos (7) (5) (6) (7) 56

62 Conforme a los conceptos anteriores a mi criterio el Crédito Hipotecario: Es un contrato por el que una entidad financiera abre una línea de crédito a largo plazo, el cual, generalmente es utilizado para la compra de un bien raíz sobre el cual se establece la cláusula de hipoteca a favor del prestatario El titular se obliga a devolver las cantidades que haya recibido en los plazos y condiciones pactadas entre las partes. En el caso de incumplimiento por el receptor del bien raíz, la entidad tiene la garantía hipotecaria con lo que pasará a ser la propietaria del bien. 57

63 2.3. Características de los créditos hipotecarios. El Crédito Hipotecario para adquisición de vivienda nueva o usada está diseñado para personas físicas asalariadas, profesionistas independientes o con actividad empresarial. Entre las características esenciales a considerar en la elección de un plan del crédito hipotecario se encuentran los siguientes aspectos (independientemente de la institución a la cuál se acuda): Monto financiable (Proporción del valor del inmueble susceptible de ser financiado por el banco). Analizar la moneda en la que se otorga el crédito: o o o Pesos, UDIS o Dólares Monto del Enganche (Es el importe del inmueble que debe ser aportado por el cliente para iniciar la operación de compraventa). Plazo para el que se solicita la liquidación del crédito Que pueden ser desde 15 hasta 25 años. (Es el número de años en los que se amortizará el crédito hipotecario, el cual depende de la institución). Tasa de interés considerada para la liquidación del crédito, la cual puede ser fija, variable o mixta. Tasa de interés moratoria en caso presentarse algún atraso en los pagos. Comisiones aplicables e importe de las mismas (Por ejemplo: apertura del crédito, investigación del crédito, estudio socioeconómico, avalúo, seguros de vida y de daños al inmueble, entre otros.) Algunos de estos gastos y comisiones se tendrán que pagar al inicio del crédito y otros durante la vigencia del mismo. Existencia o no de penalización por realizar pagos anticipados, parciales o por el total de la deuda. Importe aproximado de gastos notariales por concepto de escrituración. 58

64 2.4. Tipos de créditos hipotecarios ofertados en México en el Existen diversas entidades que otorgan créditos hipotecarios a la población demandante de vivienda. Sin embargo, cada una atiende a sectores específicos de acuerdo a la relación laboral o ingresos que se obtengan. Es por ello que lo más importante cuando hay que elegir el tipo de crédito para comprar casa, es considerar la forma en que se recibirán ingresos en un plazo amplio, por ejemplo: Si se piensa que el ingreso crecerá en el tiempo por mejoras en el trabajo, sería recomendable tomar un crédito con pagos pequeños al principio y que éstos puedan ir creciendo. Si se considera que el ingreso va a quedar igual o incluso podría bajar, es mejor asegurarse un crédito con pagos que no vayan a subir con el tiempo y se tenga certeza en las tasas. Otro aspecto importante es definir si por la condición del trabajo se tiene derecho a un crédito de los que otorgan el INFONAVIT o el FOVISSSTE para trabajadores que cotizan en el IMSS o el ISSSTE. Los derechos laborales permiten un crédito de estas instituciones y en muchos de los casos son créditos más baratos que los de cualquier intermediario que opera en el mercado. 59

65 Tipos de crédito conforme a su FORMA DE PAGO Créditos en UDIs En 1995 se establecieron créditos en UDIs. Las UDIs son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe 40 pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la UDI. Los créditos en UDIs que hay en México pueden ser a tasa fija y pagadera en UDIs o a tasa fija y pagadera en salarios. Normalmente en estos casos pueden hacerse pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los créditos en UDIs son máximo hasta 25 años Hipoteca en UDIs con tasa de interés fija. La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en UDIs y se sabe cuántas UDIs se pagarán mensualmente por el crédito. Las UDIs se convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos Hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios. En una hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios, la tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 3.5 pesos, el pago en pesos es de 700. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario mínimo. Si el 1 de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en UDIs. 60

66 Créditos en pesos Las hipotecas se prestan en condiciones de tasa de interés y pago en pesos. Estos créditos tienen la ventaja de que no necesitan de conversiones y se conocen anticipadamente los pagos. Los plazos máximos de estos créditos son en pesos Hipoteca a tasa de interés fija en pesos La tasa de interés se define en el contrato y no cambia durante toda la vida de la hipoteca. Siempre se paga la misma mensualidad y se sabe exactamente cuánto se paga y en qué plazo, independientemente de que las tasas de interés de mercado bajen o suban. Puede existir una comisión por pago anticipado Hipoteca a interés variable en pesos Durante un periodo inicial (meses) se aplica una tasa de interés definida y durante el resto del plazo, la tasa de interés que se aplica varía según las condiciones del mercado. Para determinar estas fluctuaciones, se aplica un índice de referencia al que se puede añadir o restar un porcentaje fijo, llamado diferencial. Esto hace que los pagos disminuyan cuando las tasas de interés bajan pero que se incrementen si las tasas de interés suben Hipoteca a interés mixto en pesos Combina un periodo de dos o más años en que el interés permanece fijo y un periodo a tipo de interés variable. En algunos casos se dice que la tasa de interés no cambia pero los pagos crecen a una tasa definida por lo que se considera como mixta. 61

67 Créditos en dólares Hay instituciones en México que han otorgado créditos en dólares. Es un crédito a tasa fija que se paga en pesos, pero la cuenta del crédito se lleva en dólares. Este producto está diseñado para personas que tienen ingresos en dólares. Como en una tasa fija, los pagos se establecen de manera constante en dólares. Normalmente el plazo máximo es de 15 años y la proporción del crédito como valor de la casa es de 65% máximo. 62

68 Tipos de crédito conforme a QUIENES LO OTORGAN Como se mencionó anteriormente, algunas personas pueden ser derechohabientes y tener derecho a un financiamiento, por lo que se debe considerar esa posibilidad al tomar la decisión de comprar una casa y en su caso, hacerlo a través de un crédito hipotecario Créditos a derechohabientes del INFONAVIT El INFONAVIT tiene tres modalidades de apoyo a sus derechohabientes: crédito hipotecario, crédito en cofinanciamiento y Apoyo INFONAVIT. El INFONAVIT tiene una tabla que combina edad del trabajador, años de trabajo e ingreso expresado en salarios mínimos. Esa tabla define cuánto es el crédito máximo que puede disponer un derechohabiente. La suma de todos los factores se expresa en puntos y en el número de salarios a que tiene derecho de crédito. El monto máximo del crédito INFONAVIT es equivalente a 180 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Cofinanciamiento. Es un crédito mixto que combina las condiciones de los créditos de un intermediario, como una Sofol o un banco, con las condiciones de INFONAVIT (subcuenta de vivienda) Normalmente la proporción es 25% INFONAVIT y 75% el intermediario. Al final hay una tasa de interés que puede resultar menor que un crédito en condiciones de mercado. El enganche puede ser menor que en otros créditos y el valor máximo de la casa que se puede comprar es 485 mil pesos si el crédito es en el Distrito Federal y 380 mil pesos para el resto del país. La cuenta de vivienda se emplea para el enganche y las aportaciones futuras se aplican al capital. 63

69 Apoyo INFONAVIT. Es un crédito en condiciones de mercado, que tiene una garantía del INFONAVIT por el equivalente a 12 meses de incumplimiento en el pago y el abono al crédito de las aportaciones futuras a la cuenta de vivienda. Los créditos pueden tener las características de los créditos en UDIs o en pesos. La ventaja de estos créditos es que las aportaciones futuras de la cuenta de vivienda se aplican al crédito, disminuyendo su plazo o el pago mensual Créditos a derechohabientes del FOVISSSTE Son créditos para trabajadores que cotizan en el ISSSTE y el monto máximo de crédito equivale a 341 salarios mínimos mensuales del Distrito Federal. Normalmente se financia hasta la totalidad del valor de la casa a un plazo de 30 años. 64

70 Tipos de crédito conforme AL DESTINO DEL CRÉDITO El crédito para vivienda que ofrecen las instituciones bancarias, puede tener cualquiera de los siguientes destinos: Para adquirir una casa o departamento. El importe del crédito se destina a la compra de una casa o departamento nuevo o usado Para remodelación o mejoras. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del inmueble y el crédito se destina a la remodelación de su casa o departamento Para la construcción. En el cual la persona que lo solicita es propietaria del terreno y el crédito se destina para la construcción de la vivienda. Es importante mencionar que algunas instituciones bancarias otorgan el crédito dependiendo de la zona geográfica donde se ubique el inmueble. Por lo anterior, es importante informarse con el banco, acerca de cuál es la zona de influencia o en qué Estados de la República se ofrecen estos programas de crédito. 65

71 CAPITULO III: ANÁLISIS COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS OFERTADOS POR LA BANCA COMERCIAL EN MÉXICO EN 2008

72 CAPÍTULO III. ANÁLISIS COMPARATIVO DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS OFERTADOS POR LA BANCA COMERCIAL EN MÉXICO EN Instituciones que ofrecen Créditos Hipotecarios en México en Una vez comprendido lo que es un crédito hipotecario, corresponde pasar a un análisis comparativo entre los principales créditos que ofrece la banca múltiple en México. Debido a la diversidad de créditos que se ofrecen y la naturaleza de los otorgadores de créditos hipotecarios, se tomará como referencia, únicamente a las instituciones que se colocaron dentro de los cinco primeros lugares según fuente de la CONDUSEF (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) en su publicación impresa del mes de enero de

73 Figura 3.1. Comparativo de los Créditos Hipotecarios publicado en la versión impresa de la CONDUSEF 68

74 Una vez seleccionados los seis mejores bancos que ofrecen créditos hipotecarios (según la CONDUSEF) se realizo la visita a estas instituciones para pedir informes acerca de los diferentes elementos que se muestran en la tabla que aparece en el apartado siguiente. Quedando únicamente seleccionados las siguientes instituciones bancarias: Tabla 3.1. Instituciones Seleccionadas NOTA: La institución bancaria BANREGIO, quedo descartada dentro de este comparativo ya que no se cuenta con información suficiente de ella, puesto que no es posible el contacto con esta institución 69

75 3.2. Determinación de supuestos básicos. ANTES DE CONTRATAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO: Es necesario comparar las condiciones que ofrecen los bancos sobre crédito hipotecario, profundizar en la información del programa hipotecario y elegir la opción que más se adapte a nuestra necesidad. Evaluar los planes del banco, respecto de la tasa de interés, dependiendo si será fija, variable o mixta. DESPUÉS DE CONTRATAR UN CRÉDITO HIPOTECARIO: Verificar en su contrato y cumplir con los compromisos asumidos como acreditado durante la vigencia del crédito. Estar al pendiente de los días de pago, esto con el fin de evitar intereses moratorios. Evitando problemas pagando oportunamente. Es importante consultar los estados de cuenta, éstos deben llegar mes con mes y en él detallar todos los movimientos efectuados en la cuenta durante un período determinado. En dado caso que no se este de acuerdo con el contenido del mismo, debe efectuarse la reclamación sin rebasar el límite de tiempo que indique el banco ya que después de ese tiempo, este último no admite reclamación alguna. Es necesario evaluar la conveniencia de realizar prepagos parciales o por el total de la deuda. Para cuestiones del presente estudio comparativo, se revisaron únicamente aquellos créditos hipotecarios con tasa fija que ofrecen las instituciones financieras, destinados a la adquisición de casa habitación tomando dos criterios principales: 70

76 A. El cumplimiento de la normatividad aplicable a los créditos garantizados. Respecto de este punto, la normatividad con base en la cual se hizo la evaluación fue: La Ley de Instituciones de Crédito. La Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. Otros ordenamientos que en Materia Mercantil o Civil aplican para este tipo de operaciones. B. Que la información proporcionada al usuario sea clara y suficiente para conocer el producto que está contratando. Con este fin se evaluaron los siguientes documentos de esta clase de contratos: Contratos Solicitudes de crédito Folletos explicativos Ofertas vinculantes Estados de cuenta; y Páginas Web. 71

77 Una vez determinados los documentos a evaluar, se definió la siguiente ponderación: Elemento METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN Categorías de Ponderación evaluación Inf. Calidad Forma (A) Mínima Calificación Parcial (B) Calificación Máxima Ponderada (A*B) Evaluado 1.- Contrato de Adhesión 30 % Folleto Explicativo 15 % Estado de Cuenta 15 % Oferta Vinculante 15 % Página Web 10 % Solicitud de Crédito 15 % TOTAL 100 % 10 Tabla 3.2. Metodología de Calificación EXPLICACIÓN DE CADA ELEMENTO DE LA METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN 1.- Contrato De Apertura De Crédito Con Garantía Hipotecaria Esta conformado por dos contratos, en primer lugar se celebra un contrato de apertura de crédito, en virtud del cual, el banco (acreditante) se obliga a poner una suma de dinero a disposición del cliente (acreditado), quedando obligado éste último a restituir al acreditante las sumas de que disponga, así como el importe de las obligaciones que contrajo y, en todo caso, a pagarle los intereses, gastos y comisiones que se estipulen. El segundo contrato es la hipoteca, que es una garantía real (sobre el bien inmueble) que el deudor otorga al acreedor, dándole así el derecho de garantizar el adeudo con el inmueble, sin que deba entregar la posesión del mismo; con esto e autoriza al acreedor en el caso de que el deudor no cumpla, a ser pagado con el valor de los bienes hipotecados. 72

78 En este contrato intervienen: El banco.- En su carácter de acreedor hipotecario, ya que pondrá a disposición del acreditado el monto solicitado y será el beneficiario en primer lugar respecto de la garantía. El acreditado.- Es el cliente del banco, la persona que recibirá el importe del crédito y constituirá la garantía hipotecaria a favor del acreedor. Derechos y obligaciones que tienen las diferentes partes, una vez firmado el contrato El banco: Poner a disposición del acreditado el importe del crédito.- Una vez suscrito el contrato por las partes, el banco tendrá la obligación de entregar al acreditado el importe del mismo, menos los gastos y comisiones que en su caso, se hayan generado. Recibir los pagos que realice el acreditado.- Una vez iniciada la vigencia del contrato, el acreditado podrá solicitar al banco le informe el monto del pago a realizar y el banco no podrá negarse a recibir su importe. Elaboración y remisión del estado de cuenta.- En el estado de cuenta se deberá establecer toda aquélla información que permita conocer la situación del crédito, principalmente el Costo Anual Total y el remanente del crédito. Solicitar el pago anticipado del importe del crédito.- En caso de que el banco considere que el acreditado ha incumplido con las condiciones 73

79 establecidas en el contrato poniendo en peligro la recuperabilidad del crédito, podrá solicitar la cancelación y pago anticipado del crédito. El cliente o acreditado: Realizar el pago de la cantidad objeto del crédito, de la manera establecida en el contrato.- el pago podrá pactarse en una sola exhibición o varias, dependiendo del plazo y monto del mismo, siendo responsabilidad del acreditado cumplir con el calendario de pagos. Pagar los intereses ordinarios y en su caso moratorios y cualquier otro cargo que el banco le cobre.- siempre y cuando éste se encuentre estipulado en el contrato. Constituir la garantía hipotecaria a favor del banco.- Toda vez que el propietario del inmueble será en la mayoría de los casos el acreditado, será su responsabilidad constituir de manera simultánea al otorgamiento del crédito, la garantía hipotecaria, situación que el fedatario público realiza en el mismo acto. Conservar el valor en garantía.- De acuerdo con la mayoría de los contratos de esta clase, en el caso que la garantía estipulada, en cierta medida pierda su valor comercial por cualquier circunstancia, el acreditado deberá informar al banco de este hecho, a fin de ampliarla o constituir una nueva garantía, independientemente de lo anterior, el banco puede reservarse el derecho de efectuar visitas para verificar el estado del bien dado en garantía. Contratar un seguro de vida que garantice el importe del crédito y un seguro que ampare el bien otorgado en garantía.- En ambos casos el beneficiario 74

80 será el banco, a fin de que de esa manera queden liberados de la obligación de pago el acreditado o sus herederos. Disponer de los recursos en la forma pactada en el contrato.- Las partes podrán decidir si el banco provee de los recursos en una sola exhibición o en parcialidades, debiendo ajustarse ambas partes a esa condición. Tabla 3.3. Elemento Calificado: Contrato 75

81 2.- Folleto Explicativo En este documento resumen el contenido del contrato de crédito hipotecario, detallando la información más importante de él. De la información que contiene destacan aquellos conceptos sobre cálculo de intereses, plazo del crédito, Costo Anual Total y los principales derechos y obligaciones del Cliente. Tabla 3.4. Elemento Calificado: Folleto 76

82 3.- Estado de Cuenta Este es el instrumento mediante el cual la institución financiera informa al Cliente el detalle de todas las operaciones efectuadas durante cierto periodo. La institución debe enviar al acreditado un estado de cuenta especificando los cargos y abonos efectuados, el CAT. Tabla 3.5. Elemento Calificado: Estado de Cuenta 77

83 4.- Oferta Vinculante. Es un documento por medio del cual la institución financiera le comunica a un solicitante los términos y condiciones en que la Institución Financiera estaría dispuesta a otorgar el Crédito. La posibilidad de solicitar esta Oferta Vinculante es uno de los derechos con los que cuenta una persona que adquiere un contrato de crédito hipotecario y le permite conocer de antemano bajo que términos contratará, y dado que el contenido de las ofertas vinculantes de las diferentes entidades debe ser el mismo, es mucho más sencillo comparar las opciones de los créditos hipotecarios. Tabla 3.6. Elemento Calificado: Oferta Vinculante 78

84 5.- Página Web Día con día este medio de información cobra mayor importancia entre los usuarios de servicios financieros, es por esto que este medio servirá únicamente, de apoyo para la difusión de cuestiones normativas y operativas del Crédito Hipotecario. Recalca la información que se evalúa lo relacionado a tasas de interés, comisiones, beneficios y requisitos, la cantidad, calidad y forma de presentar la información depende de cada institución bancaria. Tabla 3.7. Elemento Calificado: Pagina Web 79

85 6. Solicitud de Crédito. Dado que este medio es el primer contacto del Cliente con la Institución Financiera, la información mínima que deberá contener para poder fincar una relación adecuada y que ambas partes puedan contratar informadamente el crédito hipotecario. Tabla 3.8. Elemento Calificado: Solicitud de Crédito 80

86 Dado lo anterior la tabla general de calificaciones queda de la siguiente forma: Tabla 3.9. Tabla General con calificaciones de todos los elementos 81

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