WALMART CHILE INMOBILIARIA S.A. INFORME DE CLASIFICACION Octubre 2011

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1 INFORME DE CLASIFICACION Octubre 2011 Sep Sep Solvencia AA- AA Perspectivas Estables Estables * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores Relevantes 2010 II.10 II.11 Margen Ebitda 77,7% 75,7% 66,9% Margen Neto 52,3% 47,9% 42,5% Rent. Operacional / Activos (1) 7,0% N/A 6,9% Leverage Financiero 0,15 0,16 0,16 Leverage Financiero con Deuda Rel. 0,29 0,28 0,38 Deuda Financiera / Ebitda (1) 1,3 N/A 1,2 Deuda Fin. Neta / Ebitda (1) 1,2 N/A 1,2 Deuda Fin.+ Deuda Rel. (2) / Ebitda (1) 2,3 N/A 3,0 Ebitda / Gtos. Financieros 17,1 15,1 19,3 Liquidez Corriente 0,8 0,8 1,1 FCNO / Deuda Financiera 91% N/A 90% (1) Indicadores a junio de 2011 se presentan anualizados. (2) Deuda Relacionada corresponde a cuentas por pagar de corto y largo plazo con las sociedades Walmart Chile S.A. e Inversiones Walmart Chile Ltda. 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0, Evolución Endeudamiento y Coberturas * 2010* II.11* Leverage (Eje izq.) Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Fin. / Ebitda (Eje der.) Deuda Fin. + Deuda Rel. / Ebitda (Eje der.) * 2010* II.11* Ebitda / Gastos financieros (Eje izq.) FCNO / Deuda Fin. (eje der.) (*) Cifras bajo norma contable. Analista: Catalina Pieber cpieber@feller rate.cl (562) ,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 100% 80% 60% 40% 20% 0% Fundamentos El alza en las clasificaciones asignadas a Walmart Inmobiliaria obedecen al alza de clasificación de su matriz, Walmart Chile S.A., desde AA- a AA, asociada principalmente al demostrado respaldo financiero y operativo que le ha brindado su controlador, Wal-Mart Stores Inc., clasificada en AA/Estables en escala global por Standard & Poor s. La igualdad de clasificaciones entre Walmart Chile y Walmart Inmobiliaria obedece a la posición estratégica de ésta última dentro del Grupo, reflejada por la alta concentración de activos no corrientes de su matriz y el soporte que le otorga esta última como vehículo de financiamiento de su operación. Asimismo, sus clasificaciones consideran un perfil financiero con un relativamente acotado nivel de endeudamiento y estructuras de contratos de arriendo que, al estipular montos mínimos garantizados, permiten la obtención de ingresos y rentabilidades más estables en el tiempo. En contraposición, las clasificaciones incorporan el considerable grado de competencia que presenta la industria inmobiliaria de centros comerciales y supermercados, en conjunto con la sensibilidad que presentan sus resultados respecto a variaciones del ciclo económico. A través de Walmart Inmobiliaria, Walmart Chile controla gran parte de sus inversiones inmobiliarias, concentradas principalmente en propiedades y terrenos donde instala supermercados y centros comerciales. A junio de 2011, Walmart Inmobiliaria poseía el 79,5% de los activos fijos y propiedades de inversión de Walmart Chile. El aumento de la superficie arrendable y el mayor nivel de ventas, explican la tendencia creciente de las ventas. Durante el año 2010, la superficie arrendable creció un 6,4%, mientras que los ingresos y la generación de Ebitda lo hicieron en un 10,2% y 13,2%, respectivamente. Estos últimos incrementos, están asociados en forma importante al crecimiento anual de 12% que registraron las ventas retail de Walmart Chile en el mismo período. Al cierre del primer semestre de 2011, se observó una caída del margen operacional, el que pasó desde Fortalezas Filial estratégica de Walmart Chile, concentrando gran parte de sus activos. Respaldo financiero y de operaciones que le brida su matriz. Ingresos y márgenes relativamente estables, vinculados a contratos de arriendos con montos mínimos garantizados. Aprovechamiento del potencial comercial que generan las ubicaciones de supermercados. 58,8% en los primeros seis meses de 2010 a 51,4% en los primeros seis meses de Esta diferencia está vinculada a la incorporación de 32 nuevos locales propios y arrendados a terceros los cuales elevaron en un 44% la base de gastos en el período. Walmart Inmobiliaria exhibe un sólido perfil financiero, con holgadas coberturas de gastos financieros y acotados niveles de endeudamiento, con una relación de deuda financiera neta con terceros sobre Ebitda de 1,17 veces. Sin embargo, en los últimos períodos, se ha observado un mayor stock de deuda financiera con empresas relacionadas, representando ésta el 49% de los pasivos exigibles a junio de 2011, en relación al 34% constituido por deuda financiera con terceros. La compañía cuenta con una favorable posición de liquidez sustentada en estructuras de deuda financiera emplazadas preferentemente en el largo plazo, en conjunto con el fuerte soporte financiero otorgado por su matriz y la estabilidad demostrada por su generación de flujos de caja operacionales. Perspectivas: Estables FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Las perspectivas obedecen a la expectativa de que Walmart Inmobiliaria mantendrá su actual perfil financiero y de negocios, caracterizado por la estabilidad de sus operaciones en conjunto con la fuerte posición competitiva y respaldo operacional y financiero brindado por su matriz. El actual plan de inversiones de la compañía está orientado al desarrollo de nuevos supermercados, principalmente bajo los formatos Ekono y SuperBodega Acuenta, apoyando el ciclo de crecimiento orgánico del grupo. Adicionalmente, ya se encuentra parcialmente en funcionamiento el nuevo centro de distribución en Santiago, el que cuenta con una amplia cobertura orientada a rentabilizar la operación actual además de sustentar la apertura de nuevos locales. Feller Rate considera que, además de su propio desempeño, la clasificación de la empresa se mantendrá relacionada con la posición de negocios y financiera de Walmart Chile. Riesgos Creciente nivel de competencia y presencia de nuevos centros comerciales. Sensibilidad de su actividad a las variaciones en el ciclo económico. Participación en la industria de supermercados con fuertes competidores, alto grado de consolidación y márgenes de operación relativamente estrechos. 1

2 Solvencia Perspectivas AA Estables PERFIL DE NEGOCIOS SÓLIDO Propiedad Walmart Inmobiliaria es controlada en un 99,99% por Walmart Chile S.A., clasificada en AA por Feller Rate. A su vez, esta última sociedad es controlada indirectamente por Wal- Mart Stores Inc., cuya participación alcanza al 74,61% desde su adquisición a comienzos del año. 7% Composición del Patrimonio Neto 6% 7% Supermercados Centros de Distribución Otros 6% 74% Banco de Terrenos Centros Comerciales Fuente: Memoria Saitec año. Resumen Supermercados N de locales 2010 Jun.11 Express Hiper Acuenta Ekono Total Metros cuadrados 2010 Jun.11 Express Hiper Acuenta Ekono Total M 2 promedio 2010 Jun.11 Express Hiper Acuenta Ekono Walmart Chile Inmobiliaria S.A. (ex Saitec) es la sociedad que agrupa la división inmobiliaria del grupo Walmart Chile (ex D&S), cuyo objetivo es la búsqueda de ubicaciones de supermercados y centros comerciales vecinales, así como su construcción, desarrollo y administración. Los supermercados son arrendados a empresas relacionadas, filiales de Walmart Chile, mientras que los locales de centros comerciales y aquellos ubicados al interior de los supermercados, están orientados al arriendo a terceros. La compañía debe mantener una oferta inmobiliaria competitiva, que genere el interés de diversos operadores comerciales en busca de ubicaciones y que logre maximizar el nivel de ocupación y ventas de los locales comerciales, con el propósito de hacer un uso eficiente de sus terrenos y obtener una adecuada rentabilidad de sus inversiones. Walmart Inmobiliaria se encuentra estructurada a través de cuatro áreas de negocio: Desarrollo; Planificación y Finanzas; Proyectos y; Administración. Mientras las tres primeras se ocupan del desarrollo, construcción y puesta en marcha de los locales, la última se preocupa de su arriendo y administración. Filial estratégica de Walmart Chile S.A. La mayor parte de los ingresos generados por la compañía, proviene de aquellos que obtiene del arriendo de supermercados a empresas relacionadas los que alcanzan a cerca del 63% de los ingresos totales. El 37% restante proviene de los arriendos cobrados a terceros. En el año 2005, D&S reestructuró sus operaciones transfiriendo gran parte de sus activos fijos e inmobiliarios a Saitec. Esto se tradujo en un considerable incremento de los activos fijos de la compañía los que se acrecentaron en más de 16 veces durante ese año. Al cierre del primer semestre de 2011, Walmart Inmobiliaria poseía el 79,5% de los activos fijos y propiedades de inversión de Walmart Chile y el 57,2% de sus activos totales. La compañía administraba, a junio de 2011, 289 supermercados 68 del formato Híper Líder, 53 Express de Líder, 44 SuperBodega Acuenta y 124 Ekono, de los cuales cerca del 60% son propios y el resto son arrendados a terceros. Además, es propietaria de 11 centros comerciales vecinales, centros de distribución, terrenos disponibles para la ejecución de proyectos y más de locales comerciales arrendados a terceros, incluyendo tiendas anclas, gimnasios, estaciones de servicios y tiendas menores. Considerando todos los activos mencionados, la superficie construida de la compañía supera los m², de los cuales m² corresponden a superficie arrendable. En 2010, la compañía abrió 27 locales de supermercados y realizó remodelaciones y/o ampliaciones en 63 locales, las que en conjunto incrementaron la superficie arrendable en un 6,4% respecto a diciembre de. La adquisición del 74,61% de D&S por la multinacional Wal-Mart Stores Inc., a principios de clasificado en AA/Estables en escala global por Standard & Poor s, se ha traducido en la adopción por parte del grupo de políticas financieras y de negocios relativamente más conservadoras. A esto, se sumó la obtención de líneas de crédito y préstamos intercompañía que le permitieron a Walmart Chile reducir significativamente su nivel de endeudamiento además del otorgamiento de garantías explícitas sobre instrumentos de deuda. SUPERMERCADOS Y POWER CENTERS Walmart Inmobiliaria posee propiedades urbanas de valor estratégico para el desarrollo del negocio de supermercados. La propiedad de terrenos le permite tener mayor control sobre futuras instalaciones de locales y representa una ventaja competitiva sobre otras cadenas de supermercados cuyas operaciones dependen del arriendo de propiedades. A diciembre de 2010, la compañía era dueña de 169 supermercados (incluyendo los 11 locales ubicados en los centros comerciales), y locales comerciales ubicados tras la línea de cajas. Estos últimos corresponden a tiendas anclas y tiendas menores, incluyendo establecimientos como gimnasios, estaciones de servicio, cines y centros de entretenimiento. Los contratos con los supermercados son en general bajo condiciones de mercado, con plazos promedio de 5 a 20 años y con un sistema de cobro que contempla el pago del mayor valor entre un porcentaje de la 2

3 Solvencia Perspectivas AA Estables Resumen Centros Comerciales Centros Comerciales Vecinales Año Apertura Superficie Construida (m 2 ) Shopping La Dehesa Las Palmas Shopping (Maipú) Antofagasta Shopping Espacio Urbano 15 Norte (Viña) Espacio Urbano Puente Alto Espacio Urbano Gran Avenida Espacio Urbano Linares Espacio Urbano Los Andes Espacio Urbano Las Rejas Espacio Urbano Pionero (Pta. Arenas) Espacio Urbano La Reina Espacio Urbano Viña Centro venta de cada local y un monto fijo. Similar mecanismo de cobro es utilizado en contratos de arriendo a terceros. En el caso de tiendas menores, los contratos de arriendo tienen una duración promedio de 4 años. La adquisición de propiedades le permite a la compañía aprovechar el potencial que genera la instalación de un supermercado (Hiper Líder, Líder Express, SuperBodega Acuenta) como polo de desarrollo comercial en un área determinada. De este modo, la empresa desarrolla el negocio de arriendo de locales al interior de los supermercados y de tiendas junto a un supermercado, para incrementar el flujo de público y rentabilizar el uso de los terrenos. CENTROS COMERCIALES Walmart Inmobiliaria administra 11 centros comerciales (10 son de su propiedad) los cuales disponen de una superficie construida en torno a los m 2 y albergan más de 480 tiendas arrendables. Estos centros comerciales vecinales operan principalmente bajo la marca Espacio Urbano y poseen una propuesta de valor basada en los conceptos de comodidad, rapidez y cercanía, orientados a satisfacer las necesidades del vecindario y la comuna. El objetivo es incentivar una mayor frecuencia de visita al centro comercial, a diferencia de los centros comerciales tradicionales que existen en Santiago, usualmente de mayor tamaño La mayor dificultad para el desarrollo de los Shopping Centers, corresponde a la búsqueda del mix de tiendas menores adecuado al concepto de centro comercial comunal así como el emplazamiento en ubicaciones estratégicas. El sistema de tarifas contempla el pago del mayor valor entre un monto mínimo garantizado y un porcentaje de la venta neta de cada local. Además cada propietario financia en forma proporcional los gastos comunes y parte de la publicidad y promociones. Para fines de 2011, está programada la apertura de un nuevo centro comercial en Viña Espacio Urbano Viña Centro del cual es propietario el fondo de inversión inmobiliario Kimco, al que se le vendió el terreno, mientras que Walmart Inmobiliaria percibirá pagos tanto por la construcción y habilitación como por la administración del centro comercial. De los 12 centros comerciales, 9 operan bajo la marca Espacio Urbano y 6 están ubicados en regiones. Creciente nivel de competencia en la industria de centros comerciales Paralelo al desarrollo de malls en los emplazamientos urbanos más importantes del país, está la creación de centros comerciales de menor tamaño, situados en localidades menores y con un limitado número de tiendas, acompañados generalmente por una tienda ancla como un supermercado, tienda por departamento o tienda para el mejoramiento del hogar. En el último tiempo se observa una mayor competencia y desarrollo de este formato, que se refleja en la mayor presencia de strip centers y power centers. La selección de la ubicación es una decisión fundamental para lograr operar un negocio de ventas al detalle de manera rentable. Para ello, las empresas participantes del comercio minorista tienen dos opciones: arrendar locales o realizar inversiones inmobiliarias. El arrendamiento puede ser restrictivo para la empresa si ella desea subarrendar espacios y/o ampliar o remodelar sus locales. Entre los aspectos favorables, arrendar puede proveer de mayor flexibilidad para cambiar ubicaciones o cerrar locales. A su vez, para financiar la compra de una propiedad, las empresas deben poseer una adecuada capacidad para generar flujos de caja operacionales e inmovilizar capital, así como un buen acceso a financiamiento externo y capacidad para cubrir gastos financieros. En general, el desarrollo de productos inmobiliarios destinados a negocios comerciales requiere tener acceso a terrenos de un tamaño adecuado a las características del canal de distribución y al diseño del formato comercial (incluidos espacios para estacionamientos y buenas vías de acceso de público), ubicados en zonas de alta densidad poblacional y suficiente poder adquisitivo, y a valores que permitan poner en marcha un proyecto sobre una base rentable. Los factores de riesgo de este tipo de negocios inmobiliarios están constituidos básicamente por las variaciones en el nivel de actividad en la economía y por el nivel de competencia en el sector. Respecto al primer punto, el volumen de ingresos obtenidos por el arriendo de locales depende del nivel de desempeño del negocio comercial que en él opera, el que a su vez es sensible a las variaciones en las condiciones macroeconómicas y a cambios en las preferencias de los consumidores. En ciclos económicos 3

4 Solvencia Perspectivas AA Estables adversos la industria puede verse potencialmente afectada por mayores tasas de desocupación, alzas en la morosidad de contratos y bajas en las tarifas pactadas con locatarios. Por otra parte, la instalación de nuevos centros comerciales puede afectar desfavorablemente el nivel de ventas, el valor de los arriendos y la ocupación de los locales. Asimismo, puede generar la necesidad de aumentar los gastos en publicidad y promociones para no perder participación de mercado. Industria Chilena de Centros Comerciales 2010 Ingresos ($MM) Part. en ingresos Sup. Arrendable (m 2 ) Mall Plaza % Parque Arauco % Cencosud Shopping % Walmart Inmobiliaria* % s/i Fuente: Elaboración propia con información pública. No incluye información de otros operadores como Corp Group Activos Inmobiliarios. (*) En el caso de Walmart, los ingresos son estimados y no se cuenta con información de superficie arrendable, sólo de superficie construida la que alcanza a m 2. Ingresos y Márgenes Ingresos en mil millones de pesos Ingresos ($MMM) Margen Op. * 2010* I.10* I.11* Margen Ebitda Margen Neto (*) Cifras bajo norma contable. Inversiones en Activo Fijo % Cifras en mil millones de pesos 88% 44% Activo Fijo 22% 26% * (*) Cifras bajo norma contable. 53% 2010* 16% I.10* 56% I.11* % sobre ingresos 100% 80% 60% 40% 20% 0% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Desde 1981, año en que se inauguró el primer centro comercial en Santiago, éstos han experimentado un importante crecimiento, tanto en ventas como en cantidad, concretándose la construcción de varios malls en Santiago y regiones. La industria de centros comerciales se caracteriza por un creciente nivel competitivo, con operadores retail ligados a la propiedad de centros comerciales. Este es el caso de Falabella y Mall Plaza; Cencosud y su división de centros comerciales Cencosud Shoppings; Walmart y Walmart Inmobiliaria y, el Grupo Saieh a través de Corp Group Activos Inmobiliarios. El principal operador de centros comerciales en Chile es el Grupo Mall Plaza, con 11 centros comerciales emplazados en todo el país, seguido por Parque Arauco, Cencosud y Walmart. POSICION FINANCIERA Resultados y márgenes FUERTE Creciente nivel de ingresos caracterizados por su estabilidad y predictibilidad Las ventas han crecido anualmente en un 12,1% promedio entre los años y 2010, en línea con el crecimiento de la superficie arrendable y de las ventas generadas en sus locales. En general, el nivel de ingresos y márgenes obtenidos tiene un comportamiento relativamente estable, lo que puede ser explicado por la estructura de los contratos de arriendo los cuales estipulan montos mínimos de cobro. Esto establece una base conocida de ingresos ante escenarios económicos más difíciles mientras que, por el contrario, ante períodos de expansión económica, los ingresos de la compañía aumentan gracias al mayor nivel de ventas que generan los locales. Durante el año 2010, la superficie arrendable creció un 6,4%, mientras que los ingresos y la generación de Ebitda lo hicieron en un 10,2% y 13,2%, respectivamente. Esta tendencia al alza, estuvo en línea con el crecimiento anual de 12% que registraron las ventas retail de Walmart Chile en el mismo período. Al cierre del primer semestre de 2011, si bien se siguió observando un ritmo de crecimiento en las ventas, el margen operacional descendió desde 58,8% en los primeros seis meses de 2010 a 51,4% en igual período de Esta diferencia está vinculada a la incorporación de 32 nuevos locales desde junio de 2010 a junio de 2011, tanto propios como arrendados a terceros, los cuales elevaron en un 44% la base de gastos en el período. Endeudamiento y flexibilidad financiera Mayor importancia de su matriz dentro de la estructura de capital Walmart Inmobiliaria invierte una gran proporción de sus ingresos y flujos de caja netos de la operación en aperturas de nuevos locales y la ampliación y remodelación de los locales existentes. Además de su propia capacidad interna, la empresa se ha financiado principalmente con emisiones de bonos efectuadas en 1993, 1994 y, con estructuras de amortización semestrales y crecientes, acordes al giro de su negocio. En los últimos períodos, se ha observado una profundización de su matriz como vehículo de financiamiento, reflejado en que, a junio de 2011, el 49% de los pasivos exigibles de la compañía correspondían a deuda con relacionados, respecto a un porcentaje de 34% al cierre de 2010 y y un promedio de 15% entre y. No obstante lo anterior, las cuentas por cobrar a empresas relacionadas también se han elevado en el último tiempo, llegando a un 12,1% de los activos totales a junio de 2011, desde 10,5% al cierre de 2010, 4,8% al cierre de y 1,6% promedio entre y. A junio de 2011, la deuda financiera con terceros representaba el 34% de los pasivos exigibles y estaba compuesta principalmente por bonos (85%) y en menor medida por leasing (13%) y bancos (1%). Pese a que esta deuda se ha mantenido prácticamente sin variación en los últimos años, el nivel de endeudamiento medido como pasivos exigibles sobre capital patrimonial se ha elevado desde 0,3x en el 4

5 Solvencia Perspectivas AA Estables Principales Indicadores de Endeudamiento Deuda en mil millones de pesos * 2010* I.11* Deuda Relacionada Deuda Fin. con terceros Deuda Fin. / Ebitda Deuda Fin. + Rel. / Ebitda (*) Cifras bajo norma contable. 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 año a 0,4x en 2010 y 0,5x en junio de Lo anterior, obedece principalmente al aumento en el stock de deudas relacionadas. Por su parte, mientras el indicador de deuda financiera con terceros sobre Ebitda ha mostrado una tendencia a la baja en los últimos años, lo contrario ha ocurrido con este indicador incluyendo la deuda relacionada. Este último, llegó a 3,0x en junio de 2011, desde 2,3x en 2010 y y 2,0x promedio entre y. Con todo, el Ebitda ha continuado exhibiendo una creciente y elevada cobertura sobre los gastos financieros, llegando ésta a 19,2x anualizado al cierre del primer semestre de Dentro de los proyectos en ejecución, se encuentra el nuevo centro de distribución en Santiago, el que se estima estará en pleno funcionamiento a principios de Este centro de distribución cuenta una amplia cobertura orientada a rentabilizar la operación actual además de sustentar la apertura de nuevos locales. La empresa ha manifestado que su plan de inversión seguirá orientado al desarrollo de nuevos supermercados, principalmente bajo los formatos Ekono y SuperBodega Acuenta, apoyando el ciclo de crecimiento orgánico del grupo. Perfil de Amortizaciones Cifras en mil millones de pesos Bancos Bonos Leasing Evolución Coberturas % 20 80% 16 60% 12 40% 8 20% 4 0% * 2010* II.11* Ebitda / Gastos financieros (Eje izq.) FCNO / Deuda Fin. (eje der.) (*) Cifras bajo norma contable. 5

6 ANEXOS Walmart Chile Inmobiliaria S.A. Sep Sep Ene. Ene. Sep. Sep.2010 Sep Solvencia A+ A+ AA- AA- AA- AA- AA Perspectivas Estables Positivas Estables CW Desarrollo CW Desarrollo Estables Estables Bonos Serie A A+ A+ AA- AA- AA- AA- AA Línea de Bonos N AA- AA- AA- AA- AA Resumen Financiero Consolidado Cifras en millones de pesos 2010 Jun.10 Jun.11 Ingresos Crec. anual Ingresos 19,8% 5,5% 18,7% 13,9% N/A 10,2% N/A 22,1% Ebitda (2) Crec. Anual Ebitda 21,8% 2,7% 13,3% 16,5% N/A 13,8% N/A 8,0% Resultado Operacional Gastos Financieros Resultado del Ejercicio Flujo Caja Neto de la Operación (FCNO) Inversión en Activos Fijos Variación Deudas Financieras Movimientos con Empresas Relacionadas (3) Efectivo y Equivalentes Cuentas por Cobrar Relacionadas Activo Fijo (4) Cuentas por Pagar Relacionadas (5) Activos Totales Pasivos Totales Capital Patrimonial Pasivos Financieros Corrientes Pasivos Financieros No corrientes Deuda Financiera Total Margen Ebitda 83,6% 81,4% 77,8% 79,5% 75,3% 77,7% 75,7% 66,9% Margen Operacional 50,1% 47,7% 67,9% 70,4% 57,3% 61,4% 58,8% 51,4% Margen Neto 36,6% 35,0% 48,7% 55,6% 48,1% 52,3% 47,9% 42,5% Rentabilidad Operacional (6) 6,2% 5,8% 8,7% 9,4% 6,5% 7,0% N/A 6,9% Rentabilidad Patrimonial (6) 5,9% 5,6% 7,8% 10,0% 7,1% 8,3% N/A 8,6% Liquidez Corriente 0,36 0,28 1,54 0,74 0,73 0,84 0,84 1,09 Leverage 0,30 0,30 0,25 0,35 0,32 0,39 0,34 0,46 Leverage Financiero 0,23 0,23 0,18 0,17 0,16 0,15 0,16 0,16 Leverage Financiero con Deuda Rel. 0,28 0,27 0,22 0,29 0,26 0,29 0,28 0,38 Ebitda / Gastos Financieros 9,6 13,3 15,1 17,8 16,3 17,1 15,1 19,3 Ebitda / Gastos Financieros Netos 9,2 12,9 13,9 15,0 13,9 11,4 11,2 9,1 Deuda Financiera / Ebitda (6) 1,7 1,8 1,4 1,2 1,4 1,3 N/A 1,2 6

7 ANEXOS Walmart Chile Inmobiliaria S.A Jun.10 Jun.11 Deuda Fin. Neta / Ebitda (6) 1,7 1,8 1,4 1,1 1,4 1,2 N/A 1,2 Deuda Fin. y Relacionada / Ebitda (6) 2,1 2,1 1,7 2,0 2,3 2,3 N/A 3,0 Deuda Fin. Neta y Relacionada / Ebitda (6) 2,1 2,1 1,7 2,0 2,2 2,3 N/A 2,9 FCNO / Deuda (5) 43% 49% 43% 71% 56% 91% N/A 90% Deuda Financiera / Pasivos Exigibles 76% 78% 70% 49% 51% 39% 46% 34% Deuda Relacionados / Pasivos Exigibles 17% 14% 15% 34% 31% 34% 35% 49% (1) Cifras bajo PCGA en pesos de diciembre de. (2) Ebitda bajo corresponde a la suma de las cuentas ganancia bruta, gastos de administración, otros gastos por función y depreciación y amortización del ejercicio. (3) Incluye pago de dividendos. (4) Bajo incluye cuenta propiedades de inversión. (5) Deuda Relacionada corresponde a cuentas por pagar de corto y largo plazo con las sociedades Walmart Chile S.A. e Inversiones Walmart Chile Ltda. (6) Indicadores a junio de 2011 se presentan anualizados. Características de los Instrumentos BONOS A Nº Inscripción 162 Fecha de inscripción Monto máximo de la emisión U.F Monto colocado U.F Plazo (Fecha vencimiento) 22 años ( ) Amortización del capital 38 cuotas semestrales a partir del Tasa de interés 6,5% anual Rescate Anticipado A partir del Covenant Financieros Endeudamiento Total < 1,3x Resguardos Suficientes Garantías No contempla LINEA DE BONOS 463 Fecha inscripción Monto U.F Plazo 23 años Resguardos Suficientes Garantías No contempla BONO VIGENTE B Al amparo de la Línea de bonos 463 Monto máximo de la emisión U.F Monto colocado U.F Plazo (Fecha vencimiento) 22,5 años ( ) Amortización del capital 41 cuotas semestrales a partir del Tasa de interés 4,2% anual Amortización Extraordinaria A partir del Covenant Financiero Endeudamiento Total < 1,3x Resguardos Suficientes Garantías No contempla Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. 7

8 La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad.