Concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad física

Transcripción

1 Concordancia entre el registro de la propiedad y la realidad física Oscar Germán Vázquez Asenjo La secular aspiración entre el Catastro y el Registro de la Propiedad se ve sometida en la actualidad a una revisión conceptual provocada y puesta de manifiesto por los actuales avances tecnológicos en materia informática y topográfica. La concordancia, tal y como hasta ahora se ha concebido consiste generalmente en pretender la coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral. Ello se pone de manifiesto en el actual sistema de inmatriculación ( es decir, el acceso por primera vez de una finca a los libros del Registro de la Propiedad) previsto en la legislación hipotecaria española: Es preciso que al documento inmatriculador se acompañe certificación catastral descriptiva y grafica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca que por primera vez se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que la pretendida inscripción registral pueda tener lugar. También se pone de manifiesto que el concepto de concordancia equivale, para el legislador español, al de absoluta coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral en otra serie de aspectos como son los relativos a excesos de cabida, constancia de referencias catastrales en los folios registrales, necesidad de utilización de cartografía catastral en la representación de fincas registrales, etc. Cuestiones todas ellas que no paso ahora a detallar, aunque coinciden en la necesidad de justificar descriptivamente la identificación de la finca con el parcelario catastral. Sin embargo el concepto de finca registral es en esencia diferente al concepto de parcela catastral y forzar su coincidencia implica destruir las características que prestan a ambos conceptos ya desde antiguo su peculiar utilidad. No me refiero solo al supuesto de que una finca registral esté compuesta de varias parcelas catastrales o viceversa. Este supuesto que se produce con cierta habitualidad no determina por si solo que parcela y finca sean cosas diferentes y si solo se tratase de encajar superficies el problema de la concordancia hace tiempo que estaría resuelto. Y sin embargo el intento secular de lograrlo sigue fracasando. La finca registral es un concepto jurídico, mientras que la parcela catastral es la representación grafica de una realidad de puro hecho. El Registro de la Propiedad da fe del dominio y demás derechos reales inmobiliarios, mientras que el Catastro trata del inventario de la riqueza territorial. El Registro de la Propiedad establece una potente pretensión iuris tantum que a veces se convierte en iuris et de iure de los derechos que publica. El derecho registrado se presume verdadero y exacto. Para que esto sea así se exige legalmente el cumplimiento de una serie de requisitos mínimos sin los cuales ningún derecho real inmobiliario puede acceder a los libros registrales. Este filtro determina que existan unos derechos inscribibles que efectivamente se hallan inscritos y otros que por distintas causas no llegan a estarlo. Lo que el sistema quiere del Registro es la perfección del dato que publica y destierra de su publicidad a todos los que no lo son. La publicidad que el Registro de la Propiedad da de los datos que en el mismo se hallan inscritos no es una simple publicidad noticia, sino que produce fuertes efectos frente a terceros. La publicidad que el Catastro emite de sus datos carece de la oponibilidad de la que gozan los datos registrales y puesto que

2 la trascendencia de sus manifestaciones es menor, no están sujetos sus datos al principio de calificación que si existe para la información registral antes de convertirse en tal. No existe para el sistema hipotecario español, no ya la necesidad, sino ni tan siquiera la vocación de universalidad. Suponer que todos los dominios se encuentran en condiciones documentales suficientes para ser inscritos en el Registro de la Propiedad sería desconocer la realidad jurídica habitual que exige el reconocimiento a través de pruebas extra registrales de dominios no inscribibles. No es necesario para el interés social inscribir todos los dominios del territorio nacional (aunque todos, si reúnen los requisitos legales exigidos son susceptibles de ser inscritos). El Catastro sin embargo si tiene, ya no solo la vocación, sino la necesidad de ser universal. Todo el territorio nacional ha de hallarse catastrado, ofreciendo si es posible la más perfecta delimitacion de los recintos de riqueza territorial, pero solo si es posible, ya que a diferencia del Registro de la Propiedad la perfección o incontestabilidad del dato catastral no se exige para que esta institución produzca sus efectos. A nadie se le puede ocurrir que determinada parcela catastral desaparezca de los planos porque se desconozca su actual titular dominical. De hecho es habitual que las parcelas catastrales en España aparezcan a nombre de desconocidos, o basadas en la apariencia física, sin investigación alguna acerca de su configuración jurídica. La universalidad prima en la esfera catastral y ello implica que no se exija la perfección absoluta del dato. La individualidad prima en la esfera registral y de ello se deriva la necesidad de que los derechos publicados por el Registro sean perfectos. Por esta razón, la inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria (con carácter general y con contadas e importantes excepciones). Porque el nivel de los requisitos exigidos para inscribir no puede ser impuesto obligatoriamente a todos los propietarios para que sean tales, la actuación del Registro de la Propiedad es como regla general rogada y actúa a iniciativa de quienes son o pretenden ser sus usuarios. El Catastro tiene una actuación obligatoria, por encima de que existan alteraciones producidas por los actos particulares de los ciudadanos, es el propio Centro de Gestión Catastral quien tiene el deber de reflejar, utilizando los medios coactivos que para ello fuese necesario, las alteraciones territoriales que se produzcan. Su actuación no es rogada, sino que en el fondo actúa de oficio. Se puede argumentar que en un alto porcentaje de casos, son los ciudadanos quienes, a través del impreso correspondiente, declaran las alteraciones catastrales producidas, pero ello no significa que no exista una obligación legal de que así se haga (incluso en el caso español actual, sanciones correctoras de las omisiones), ni tampoco significa que de no hacerse no tenga obligación el Catastro de revisar periódicamente las alteraciones territoriales para reflejarlas en el parcelario. El Registro de la Propiedad obedece a un interés social, suma de los intereses particulares de los interesados (titulares registrales y terceros) en que se da fe de los derechos reales inmobiliarios individualizados sobre fincas. El Catastro obedece igualmente a un interés social pero en este caso formado por el interés de las Administraciones publicas en cumplir el cometido para el que han sido creadas. Mientras que los intereses particulares entran en conflicto los unos con los otros y precisan de una 2

3 institución de referencia que arbitre las posturas igualitarias en lucha, el interés público no compite sino que se impone a todos los ciudadanos y necesita de un órgano que sirva únicamente para hacer mas eficaz su gestión. Por ello, los pronunciamientos del Registro tienen fuerza ante los Tribunales en caso de conflictos inmobiliarios, mientras que los pronunciamientos catastrales deben ser ajenos por completo a la esfera judicial o en el mejor de los casos tan solo tenidos en cuenta como dato meramente pericial. Y sobre todo la diferencia esencial se encuentra en el objeto, el material con el que trabaja el Registro de la Propiedad y el objeto, el material con el que trabaja el Catastro: El dominio, los derechos reales, en general todo derecho subjetivo, en este caso de carácter real, tiene una naturaleza inmaterial, pertenece al mundo de las ideas. El Registro de la Propiedad da fe de las titularidades jurídico reales sobre las fincas y su función es dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario. Cualquier aspecto que se recoja en el folio registral, tiene por objeto la finalidad aludida que produce dos importantes consecuencias: Primera, agiliza el tráfico al permitir que las transacciones inmobiliarias se realicen sin necesidad de investigar los títulos de propiedad que se aleguen para ello. Segunda pero fundamental, genera un aumento de la riqueza individual en el propietario ya que su propiedad se publica para un mercado de notables proporciones. Pero este objeto registral que se transmite, que se constituye, modifica o extingue a favor de terceros no es la finca en su realidad física, sino el dominio o los derechos reales inmobiliarios. Otra cosa es cual sea el objeto de la titularidad dominical o real. Del mismo modo que el objeto de la compraventa no es la cosa vendida, ni el precio obtenido por ella, sino que lo son las reciprocas prestaciones consistentes en la obligación de intercambio recíproco de cosa por precio, el objeto del Registro de la Propiedad no es la finca registrada sino el dominio o los derechos reales constituidos sobre ella. No hay que olvidar en todo caso, que el dominio inmobiliario carece de sentido como cualquier otro derecho subjetivo real, si el mismo no tiene un titular y al tiempo recae sobre una finca. Por lo tanto, si el Registro de la Propiedad publica derechos, la base gráfica registral no puede referirse a fincas como entes materiales sino que debe referirse a derechos de carácter inmobiliario. Pero entonces surge la pregunta: Cómo se dibuja un derecho? Puede existir una representación gráfica del dominio diferente del objeto del dominio en si?. En realidad no, lo que el proyecto iniciado por los Registradores en España pretende es precisamente representar el objeto dominical, la finca registral. Pero es esencial distinguir este objeto de representación grafica de otros posibles objetos mas o menos coincidentes con la realidad jurídica, pero siempre conceptualmente diferentes. Por su parte, el Catastro tiene por objeto inventariar la riqueza territorial del país; no pretende reflejar la realidad física inmobiliaria, ya que eso equivaldría a un simple levantamiento topográfico del terreno y esa no es misión catastral. El Catastro pretende reflejar aquellos datos que determinan la riqueza territorial del espacio, existan o no existan tales datos en la realiad objetiva. Los linderos catastrales pueden coincidir con muros físicos en el terreno o simplemente con un cambio de aprovechamiento en el cultivo o con cualquier otra circunstancia que no sea exactamente coincidente con una simple línea visible de la realidad. 3

4 A mi juicio no puede basarse el parcelario catastral en una diferente titularidad jurídica del suelo cuando la misma no va acompañada de un rasgo distintivo de la riqueza territorial. Yo soy dueño de una finca registral de unos cien metros cuadrados, dedicada al cultivo de cereal y coincidente con una parcela catastral determinada y mi vecino es dueño de otra finca registral colindante a la mía de otros cien metros cuadrados, pero en este caso dedicada al cultivo de frutales y también coincidente con su respectiva parcela catastral. Entre ambas fincas existe un alto muro de separación y es evidente que nadie dudará de que estamos ante dos fincas registrales diferentes y al mismo tiempo ante dos parcelas catastrales igualmente distintas. Supongamos que mi vecino decide vender su propiedad y yo me ofrezco a comprarla. Acudimos ambos a Notaría y procedemos a estipular un contrato de compraventa; en el mismo acto decido como dueño de ambas propiedades proceder a su agrupación, describiendo ambas superficies como una sola, con sus cuatro linderos cardinales y con una superficie global (incidentalmente reconozco en el documento firmado que mi finca ya agrupada, está destinada a distintos aprovechamientos agrícolas y que dentro de la misma existe un muro transversal ). Acudo con mi Escritura Pública de compraventa al Registro de la Propiedad y tras las operaciones de calificación y despacho oportunas, obtengo la inscripción de una única finca registral formada por agrupación y se cierra el folio de las dos primitivas.(por supuesto no se hace referencia al tema de los aprovehamientos ya que no es materia de inscripción registral). Sin embargo, si acudo con ese documento a la Gerencia del Catastro del mismo se tomará razón en el parcelario catastral haciendo constar una parcela catastral ( a mi juicio utilizando una técnica totalmente errónea ya que tal parcela no existe, mientras los aprovechamientos sean distintos y separados habrá dos) pero determinando necesariamente dos subparcelas catastrales coincidentes con las anteriores parcelas que no podrán llegar a desaparecer en tanto no desaparezcan los caracteres de riqueza territorial que las definen. Ahora bien, si yo dueño de mi finca registral procedente de agrupación decidiera transformar su aprovechamiento productivo y previa demolición del muro existente destinase toda la superficie al cultivo de la vid, entonces desaparecerían las parcelas catastrales (ahora denominadas subparcelas) para convertirse verdaderamente en una sola. Si por el contrario comprase las dos fincas registrales y sin agruparlas jurídicamente, derribase el muro y estableciese un solo cultivo, por mucho que ambas parcelas hayan desaparecido por la eminente apariencia de un solo aprovechamiento, nunca podrá llegar a haber una sola finca registral sin que se proceda a su agrupación jurídica, operación esta que depende únicamente de la voluntad de su titular y no de ningún otro signo exterior. En este ejemplo existe una coincidencia inicial entre fincas y parcelas, lo jurídico coincide accidentalmente con el aprovechamiento o riqueza territorial en un primer momento, después lo jurídico es diferente y a partir de este momento su representación gráfica no puede ser la misma que las de las parcelas catastrales. Ni el objeto del Registro de la Propiedad, ni el del Catastro es ni puede ser la realidad llamemosle 4

5 objetiva.sobre la realidad ambas instituciones tratan de representar su objeto, pero esta representación no puede ser nunca equivalente ni obligatoriamente coincidente porque la materia sobre la que cada uno trabaja no lo es. El hecho de que la coincidencia de representaciones gráficas registral y catastral se produzca en un elevado número de casos (ahora veremos como no lo es en tantos) no autoriza a sostener lo contrario Vimos al principio de la exposición como la legislación actual existente pretende la coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral. Sin embargo eso no es posible en los siguientes supuestos: 1. Pensemos en un proyecto de equidistribucion urbanístico y que el mismo se inscribe definitivamente aprobado en el Registro de la Propiedad. Las fincas de procedencia, aquellas existentes que se ven afectadas por el proceso urbanístico en marcha, coinciden con las parcelas catastrales porque los dominios y aprovechamientos originarios se corresponden exactamente entre si y ambos además (aunque no tiene por que ser así) con la realidad. Tras la operación jurídico urbanística operada sobre ellos, las fincas registrales de resultado, es decir las que definitivamente se configuran como consecuencia del proceso urbanizador y que se pretenden inscribir, son radicalmente diferentes de lo que existe en la realidad física actual y su configuración obedece a la existencia de viales, accesos, servicios y equipamientos que en su día han de llegar a existir en la realidad, aunque la experiencia nos dice que desgraciadamente no llegan a coincidir, en su descripción final, exactamente con lo planeado. Pero las obras aun no han comenzado y nada de lo urbanisticamente pretendido, salvo lo jurídico, existe en la realidad. El Catastro no puede referirse a los acontecimientos futuros, dada su función de reflejo de la realidad del aprovechamiento actual del territorio. El Registro de la Propiedad ya no puede referirse a lo tangible actual ya que la realidad jurídica es otra, tan importante y actual momo la realidad catastral o topográfica, pero diferente. Una realidad que es transmisible, hipotecable, embargable y distinta de la situación territorial catastral actual que no lo es. Si tuviéramos que representar la base gráfica registral de las fincas de resultado nunca podría coincidir con el Catastro. 2. Fuera del supuesto de los proyectos urbanísticos globales, también podemos encontrar ejemplos en las edificaciones aisladas. Pensemos en el supuesto de una edificación que se divide horizontalmente en pisos y locales. Partamos de la existencia de un suelo donde circunstancialmente vuelven a coincidir la finca registral y la parcela catastral. Es una operación jurídica usual en el trafico inmobiliario español declarar la obra nueva de un edificio y proceder a su división horizontal antes de comenzar la ejecución material de la obra del edificio y precisamente para dotar a esta de la financiación hipotecaria necesaria. Normalmente la obra se acaba ejecutando en un periodo de tiempo realmente corto, pero no siempre es así. Si por las circunstancias económicas de la vida, la construcción se detiene o ni tan siquiera llega a iniciarse, habrá una discrepancia entre la realidad jurídica (un edificio en construcción dividido horizontalmente y la realidad catastral (un solar) que tendrá imposible conciliación: - Ni el Registro de la Propiedad puede referirse a una realidad que no es la configurada por la voluntad jurídica del propietario, ni el Catastro puede recoger otra realidad que no sea la coincidente con el aprovechamiento territorial tangible. 3. Los ejemplos anteriores se refieren a disfunciones temporales entre la configuración de la 5

6 realidad jurídica y la posterior realización de su ejecución material con la posible anomalía de que esta no llegue a producirse. Prescindiendo de anomalías en el proceso de construcción de edificios pensemos en una edificación dividida horizontalmente y ya ejecutada y terminada su construcción, con la correspondiente declaración jurídica al respecto. Se puede pensar que la realidad registral y la catastral coinciden, pero esto no es así. El dominio de cada elemento de la división horizontal jurídicamente configurada lleva aparejado el uso y disfrute de los elementos comunes del edificio necesarios para el aprovechamiento de aquellos. No voy a entrar a discernir la naturaleza jurídica de los elementos comunes de una división horizontal, pero está claro que no se trata de simples fincas por cuotas en condominio de tipo romano; por ello estos elementos comunes no tienen reflejo catastral, estas titularidades ob rem son extrañas al concepto de riqueza territorial. Por eso, el Catastro distribuye la superficie de estos elementos comunes entre los distintos elementos privativos de la edificación o conjunto urbanístico, separándose de la descripción jurídica del dominio que materializa los elementos comunes en el folio del edificio y los privativos, cada uno en su folio particular. La representación gráfica que cada una de estas instituciones hace de la misma realidad física, no puede ser la misma y por lo tanto es imposible su coincidencia. 4. Prescindiendo de los supuestos en los que la representación jurídica y catastral de las construcciones se hacen de imposible coincidencia, veamos un ejemplo aplicable a suelo sin edificar. Pongamos por caso una finca de carácter rustico que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de un particular, una finca registral cuyo ultimo asiento y por lo tanto su última descripción tiene una antigüedad que puede situarse incluso en el siglo pasado. Sucede que, si bien en la época en la que el dominio sobre la misma fue inscrito la realidad jurídica coincidía con la física y la catastral, hoy en día el recinto que abarcaba dicha finca registral se ha reducido o modificado porque parte del mismo ha pasado a ser por ejemplo un vial. Como quiera que en el Registro de la Propiedad no se ha tomado razón de una posible expropiación, el dominio registral no se corresponde con al actual representación catastral del territorio. Hacer coincidir ambas realidades es imposible. 5. Si además pensamos que el Catastro no da recinto catastral a los viales públicos, la imposibilidad de coincidencia con el Registro de la Propiedad se produce de manera muy clara, ya que los viales si son susceptibles de constituir fincas registrales, nunca parcelas catastrales. Todos estos ejemplos demuestran que si en materia urbanística se dan supuestos en los que existe la imposibilidad de coincidencia entre la finca registral y la parcela catastral, si en las divisiones horizontales proyectadas y aun no ejecutadas existe igual imposibilidad, si lo mismo ocurre en el caso de las obras nuevas divididas horizontalmente y ya terminadas y otro tanto se puede decir de los supuestos de titularidad del suelo, habrá que concluir que la coincidencia entre lo publicado por el Registro de la Propiedad y lo que publica el Catastro es por la propia naturaleza de lo publicado imposible y tratar de lograr dicha equivalencia constituye un esfuerzo que, como queda demostrado a lo largo de todo este siglo, se demuestra inútil. Demostrado que la base gráfica registral no es equivalente al parcelario catastral, la representación grafica del dominio se caracteriza por una serie de peculiaridades que la distinguen de cualquier otra realidad gráficamente representable.la llamada base gráfica registral se caracteriza por las siguientes notas: 6

7 a) Es la trascripción gráfica de la descripción alfanumérica del folio de la finca registral correspondiente. De modo que si la descripción gráfica no es coherente (dentro de los márgenes legalmente previstos) con la descripción transcrita en el folio registral, la misma no será posible. Pensemos por ejemplo en un folio registral que describe determinada finca por medio de linderos fijos, supongamos que se describe por cuatro calles coincidentes con sus cuatro puntos cardinales. Si trazamos las líneas graficas coincidentes con las calles, delimitamos el perímetro y la superficie del área que el gráfico nos recinta es superior o inferior en mas o menos del 10% de la superficie declarada en el folio, la base gráfica no es posible representarla porque discrepa de la descripción alfanumérica del folio hasta un punto que nos hace dudar de la identidad de la finca. Por lo tanto, la base gráfica de una finca registral no puede ser discrepante de la descripción que de la misma se hace en los libros del Registro de la Propiedad y habrá que corregir (en el caso contemplado por exceso o defecto de cabida) el folio registral para poder expedir la base gráfica del mismo. b) La descripción que de las fincas registrales se hace en el folio registral procede de la declaración del titular registral. En consecuencia la determinación grafica del dominio depende en última instancia de la voluntad del dueño de la finca y habrá que estar al contenido de su declaración mientras no surjan obstáculos del Registro que impidan la materialización de la misma en la correspondiente base gráfica registral.si el folio registral declara que determinada finca linda con un elemento fijo como por ejemplo una calle, por mucho que el titular registral manifieste, a la hora de recuperar la base gráfica, que no es así, la representación no podrá diferir del folio hasta que este no sea modificado. Pensemos que una finca se halla descrita por cuatro linderos puramente personales y sin ningún tipo de referencia descriptiva al lugar exacto en el que se encuentra. En tal caso, la declaración del dueño señalando gráficamente la localización de la finca debe ser suficiente para recuperar la base gráfica del dominio. En el peor de los supuestos, no se caerá en mayor grado de falsedad que el que se pudiera llegar a manifestar en una Escritura Pública. Se argumenta que tal declaración no debe chocar contra el parcelario catastral en el sentido de que debe la representación gráfica del dominio respetar los recintos ya establecidos de las parcelas catastrales, pero ya vimos anteriormente que eso no tiene por que ser así, ya que cada una de las representaciones gráficas (registral y catastral) se refieren a realidades diferentes y no necesariamente coincidentes. c) Al depender la representación gráfica de la finca registral de una declaración de voluntad jurídica, la configuración de la misma es a su vez una operación jurídica de calificación por parte del Registrador y no una operación simplemente técnico-topográfica. Efectivamente, todos los sistemas de cartografía existentes tratan de reflejar gráficamente realidades aparentes y tangibles existentes sobre el terreno. En el caso de las bases gráficas registrales se trata de representar sobre el terreno una realidad intangible como lo es el dominio. El trabajo del técnico jurista (del Registrador) consiste en crear un recinto gráfico sobre el territorio equivalente a la descripción alfanumérica del folio registral, independiente de las realidades gráficas 7

8 que puedan existir y con apoyo únicamente en la realidad física que la moderna tecnología nos ofrece en imágenes ortofotográficas. Primero se trata de localizar la finca en el territorio a través de unos parámetros de búsqueda como son los topónimos, las referencias catastrales urbanas o rústicas, callejeros, o como vimos anteriormente, la simple declaración de titulares o interesados. Las imágenes aéreas son mudas y el Registro precisa de una cartografía de apoyo (callejero, catastro, urbanismo) para situar la finca registral; pero una vez localizada, el Registrador ha de fijarse únicamente en los linderos de la realidad ofrecida por la imagen que sean coincidentes con los de la finca registral y prescindir de aquellos elementos que inicialmente fueron útiles en la localización. Si hay discrepancia entre la referencia catastral de la parcela y la que aparece en el folio de la finca, esto no debe ser un obstáculo para la recuperación de la base gráfica. Si el número o incluso el nombre de la calle recogidos en el callejero actual no son coincidentes con el que aparece recogido en el folio registral, ello tampoco debe ser un obstáculo insalvable para la recuperación, ya que la discrepancia puede deberse a múltiples circunstancias (normalmente las sucesivas alteraciones periódicas del callejero) que no necesariamente deben hacernos dudar de la identidad de la finca. Si los linderos se describen como personales eso no quiere decir que sean inexistentes ni necesariamente coincidentes con las parcelas catastrales. La simple declaración formal ante el fedatario público correspondiente puede materializar gráficamente y con plenos efectos ese lindero personal. Ahora bien, si el interesado manifiesta porque así aparece recogido en el folio registral correspondiente que la finca limita en uno de sus linderos con un lindero fijo, como por ejemplo una calle, no se puede dibujar el lindero por otro lugar que no sea el de la referida calle, tomando este lindero de la realidad y no de otras representaciones administrativas que en si mismas no pueden tener un valor superior al de las declaraciones del titular registral. El Registrador en el momento final de la operación jurídica se encontrara en la pantalla de su ordenador una representación grafica sobre el terreno y debe decidir, teniendo en cuenta los múltiples factores jurídicos y físicos que han llevado a la formación del recinto si el mismo es o no a su juicio la traducción grafica de la finca registral. Si lo cree así, validará la operación, mostrará su conformidad a la afirmación de equivalencia gráfica de una finca registral y declarará finalmente que la misma queda incorporada al archivo de bases gráficas del Registro de la Propiedad. d) La base gráfica registral pretende la identificación de la finca registral, de la porción de terreno delimitada por el dominio de una persona; no pretende la descripción exhaustiva de la misma. La tecnología moderna permite la representación grafica del dominio sobre representaciones de la realidad, pero esta representación gráfica sigue siendo identificativa y no descriptiva de las fincas. Esto significa que los linderos gráficos que representan la finca pretenden identificar el objeto dominical del titular registral. Como hemos visto, la determinación de la finca en el folio registral se puede considerar identificativa y no descriptiva. Lo que la ley Hipotecaria sigue pretendiendo es sobre todo identificar el objeto del dominio y no tanto describirlo exhaustivamente. Mientras que la finalidad del Catastro es descriptiva y completa, esto es pretende delimitar con precisión el parcelario total de la riqueza territorial, la 8

9 finalidad del Registro de la Propiedad es otra distinta, ya que pretende identificar una finca de entre el resto, y pretende hacerlo individualizadamente a cada una frente a las demás. Es cierto, como no podría ser menos, que la Ley Hipotecaria adopta medidas y establece requisitos para solucionar y evitar los posibles conflictos de identificación entre dos fincas registrales contiguas (segregaciones, excesos de cabida, etc. ), pero siempre lo hace tomando en consideración la individualidad de las fincas a las que afecta la cuestión y no de modo global pensando en la totalidad del territorio. Si así fuera, no se admitiría la inscripción en el Registro de la Propiedad español de excesos de cabida inferiores a la vigésima parte de la superficie inscrita con la simple declaración de voluntad del titular registral, o los inferiores a la quinta parte con el simple informe pericial oportuno, sin tratar de explicar o recomponer el resto de la superficie del resto de las fincas registrales del mismo lugar o paraje. Esta técnica identificativa y no descriptiva de las fincas registrales se traslada a su representación en las bases gráficas registrales. Cuando se traza gráficamente el recinto correspondiente a la finca registral, se admite que el dato superficial recogido gráficamente difiera en mas-menos diez por ciento del que aparece recogido en el folio registral. Pensemos en una finca descrita alfanuméricamente en el folio registral por sus cuatro linderos de los denominados fijos, por ejemplo cuatro calles; después de trazar cuatro linderos creando un perímetro ajustado a las cuatro calles, resulta que la superficie que gráficamente se obtiene no es igual a la del folio. Si la diferencia superficial es razonable, podemos pensar que la medida del folio obedece sin duda a un error material de medición cometido en su día al describir la finca, ahora bien, si la diferencia superficial es excesiva, por ejemplo cuando la diferencia superficial gráfica y alfanumérica es superior al referido diez por ciento, ello debe hacernos pensar que existe una alteración identificativa de la finca que nos impide reflejar su base gráfica. Si el área entre las cuatro calles aparece en el registro con una extensión de por ejemplo doscientos metros cuadrados y sin embargo a la hora de representar tal área gráficamente, resulta una superficie superior a los mil metros cuadrados, todo parece indicar que puede existir una alteración dominical de la finca que no aparece recogida en el folio registral, y mientras no contemos con el consentimiento del titular registral la discrepancia no se puede manifestar. Otro tanto ocurre con la determinación de los linderos. Pensemos en el mismo ejemplo anterior. Los linderos son calles y por la calle ha de trazarse la línea. Pero exactamente por dónde trazaré la línea? desde la línea de la fachada de los edificios? desde donde comienza la calzada, o desde la acera?. Y además, cómo puedo asegurar que la calle no ha invadido el dominio de la finca referida aunque solo sea por centímetros? Trazaré una línea por donde aprecie que va la calle y tal línea no será descriptiva sino simplemente identificativa de la misma. Otra cuestión sería que existiese legalmente, jurídicamente una línea que determinase exactamente donde comienza la calle; tal linea no debe ser la que aparece en la realidad o la que aparece en el parcelario catastral, sino la linea dominical que debe ser y si en la realidad no es porque invade otro dominio o porque otro dominio invade su trazo, habrá entonces que restituir la realidad al dominio jurídico mediante las oportunas acciones e indemnizaciones. 9

10 Es decir, la identificación jurídica sirve para dar eficacia jurídica a una determinada entidad dominical frente al resto, la descripción jurídica es un avance producto de los avances tecnológicos que permite aplicar esa eficacia jurídica a los datos descriptivos concretos de esa misma entidad. Del mismo modo que puedo ejercitar acciones legales sobre una finca como ente global sin entrar a discutir acerca de los datos descriptivos concretos, podré ejercitar acciones sobre los datos jurídicos descriptivos en cuanto tales datos cuenten con el oportuno respaldo legal. 10