Finanzas Corporativas

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1 Consultatio S.A. Bienes Raíces / Argentina Informe de actualización Calificaciones Nacional Acciones Ordinarias 2 Resumen Financiero 31/03/12 31/12/11 NIIF 1 NCP 1 3m 12m Total Activos ($ millones) Deuda Financiera ($ millones) Ingresos ($ miles) EBITDA ($ miles) Caja y equivalentes Deuda/ EBITDA Neg. 5.9 Flujo de caja operativo. FCO Deuda/ FCO NIIF: Normas internacionales de información Financiera NCP: Normas Contables Profesionales de aplicación local A partir del ejercicio iniciado el 1/01/2012, Consultatio ha adoptado las NIIF, por este motivo no es posible estimar el último año móvil. Informes relacionados Corporate Rating Methodology, Agosto 12, 2011 (1) Manual de calificación registrado ante la Comisión Nacional de Valores. Analista Principal Fernando Torres fernando.torres@fitchratings.com Analista Secundario Gabriela Catri gabriela.catri@fitchratings.com Factores relevantes de la calificación Trayectoria en el mercado de desarrollos: La calificación refleja el posicionamiento de Consultatio en el mercado de desarrollos inmobiliarios de gran escala destinado al segmento de alto poder adquisitivo. La calificación considera la experiencia de su accionista mayoritario y el compromiso evidenciado por el mismo en la constitución y expansión de la compañía. Diversificación del portafolio de activos: Actualmente, dos de los principales proyectos de la compañía se localizan en Estados Unidos (Key Biscayne y Bal Harbour). Esto le permite mitigar el riesgo de volatilidad del mercado inmobiliario local y le otorga acceso a moneda dura. La compañía enfrenta el riesgo de construcción y para el caso de Bal Harbour de obtención de los permisos de obra. También está sujeta a la evolución de la demanda inmobiliaria regional. En el corriente año se produjo exitosamente el lanzamiento comercial del proyecto Key Biscayne, el cual registró acuerdos de ventas por aproximadamente un 70% del proyecto en los primeros dos meses. Esto le permite obtener el financiamiento necesario para ejecutar la obra. Este proyecto se prevé que genere un flujo de fondos significativo hacia Flujo de fondos volátil: El segmento de desarrollos inmobiliarios se caracteriza por la volatilidad de su generación de fondos. El sólido perfil financiero le permite a Consultatio administrar la velocidad en la comercialización de los proyectos según el contexto de demanda. En el corriente año, teniendo en cuenta las restricciones al acceso al mercado de cambios, se prevé un menor nivel de lanzamientos en Nordelta y Puertos del Lago. Las cobranzas de la cartera de créditos se mantienen en buen nivel. Teniendo en cuenta que los principales compromisos de obra son en pesos, no se prevé un fuerte impacto negativo de las restricciones cambiarias. Conservadora estructura de capital: La compañía opera con una fuerte liquidez y un bajo apalancamiento. La reciente adquisición del terreno de Bal Harbour por US$ 220 MM significó la asunción de una deuda hipotecaria por US$ 135 MM. El resto se pagó con un aporte de capital del accionista principal. A pesar del incremento en la deuda, el ratio deuda/valor libros de activos inmobiliarios se mantendrá por debajo del 30%. Fitch prevé un adecuado repago de los servicios de capital e intereses con la liquidez y el flujo a generar por los proyectos en Estados Unidos. La compañía también cuenta con la posibilidad de vender una participación en algún proyecto específico ante necesidades de liquidez. Factores que podrían derivar en un cambio de calificación Recuperación de la liquidez de la acción: La acción mostró una baja liquidez en el último año. La calificación se confirma en función de la muy buena capacidad de generación de fondos. Una mejora en la liquidez de la acción podría derivar en una suba en la calificación. Menor previsión de generación de fondos: Una baja en la calificación podría originarse a partir de una caída en la demanda a nivel global o de un incremento en el apalancamiento que no esté acompañado por un mayor flujo de fondos previsible. Liquidez y Estructura de capital Fuerte posición de liquidez: A mar 12 la deuda financiera de Consultatio era de US$15.3 MM (originada en un préstamo cancelado con posterioridad), mientras que la posición de caja y equivalentes ascendía a US$ 93.6 MM. La conservadora estructura de capital contempla además el importante valor de su portafolio de activos.

2 Anexo I. Resumen Financiero A partir del ejercicio iniciado el 1 de enero de 2012, Consultatio ha adoptado las normas internacionales de información financiera (NIIF), en línea con la Resolución General Nº 562/09. Por este motivo, no es posible estimar el último año móvil en base a los últimos cuatro trimestres. Fitch ha estimado los ratios de apalancamiento y coberturas anualizando los resultados de los primeros tres meses del ejercicio Resumen Financiero - Consultatio S.A. (miles de ARS$, año fiscal finalizado en Diciembre) Tipo de Cambio ARS/USD a final del Período 4,38 4,31 3,98 3,80 3,47 3,15 NIIF Cifras consolidadas Mar meses Rentabilidad EBITDA Operativo (508) Margen de EBITDA (1,4) 12,7 36,0 90,3 62,4 30,2 Retorno del FGO / Capitalización Ajustada (%) 8,8 15,3 18,8 9,2 8,5 Margen del Flujo de Fondos Libre 6,6 (106,7) (190,2) 102,9 (108,6) Retorno sobre el Patrimonio Promedio 6,2 8,3 11,4 9,3 5,9 Coberturas FGO / Intereses Financieros Brutos 9.930,5 305,8 33,2 41,8 18,2 6,5 EBITDA / Intereses Financieros Brutos (254,0) 35,8 5,0 16,9 9,9 8,7 EBITDA / Servicio de Deuda (0,0) 0,2 1,0 2,9 1,5 1,5 FGO / Cargos Fijos 9.930,5 305,8 33,2 41,8 18,2 6,5 FFL / Servicio de Deuda (0,5) 0,1 (2,8) (6,0) 2,6 (5,3) (FFL + Caja e Inversiones Corrientes) / Servicio de Deuda 5,6 6,2 12,0 9,0 20,7 (4,2) FCO / Inversiones de Capital 0,9 2,8 0,9 21,0 (75,8) Estructura de Capital y Endeudamiento Deuda Total Ajustada / FGO 0,8 0,7 0,5 0,5 1,2 2,9 Deuda Total Ajustada / EBITDA (33,0) 5,9 3,2 1,2 2,2 2,2 Deuda Neta Total / EBITDA 168,8 (30,1) (11,3) (3,9) (10,1) 1,4 Costo de Financiamiento Implicito (%) 0,0 0,4 5,7 4,6 4,4 7,1 Deuda Corto Plazo / Deuda Total 1,0 1,0 0,2 0,2 0,3 0,3 Balance Total Activos Caja e Inversiones Corrientes Deuda Corto Plazo Deuda Largo Plazo Deuda Total Deuda Fuera de Balance Deuda Total Ajustada Total Patrimonio Total Capital Ajustado Flujo de Caja Flujo generado por las Operaciones (FGO) Variación del Capital de Trabajo (14.651) (87) ( ) ( ) Flujo de Caja Operativo (FCO) ( ) ( ) Flujo de Caja No Operativo / No Recurrente Total Inversiones de Capital (5.721) (32.941) ( ) 0 (3.515) (2.103) Dividendos (8.523) (54.281) (40.228) (27.913) (1.921) 0 Flujo de Fondos Libre (FFL) (9.036) (67.043) ( ) ( ) Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto (28.555) 0 (59) (27.270) Otras Inversiones, Neto Variación Neta de Deuda (8.921) (10.587) (15.913) (8.104) Variación Neta del Capital Otros (Inversión y Financiación) Variación de Caja (21.474) (21.561) ( ) Estado de Resultados Ventas Netas Variación de Ventas (%) 37,0 (16,8) 13,8 (55,4) 33,1 EBIT Operativo (734) Intereses Financieros Brutos Resultado Neto Consultatio S.A. 2

3 Corporates Anexo II. Glosario (1) Corporate Rating Methodology: Metodología de Calificación de Empresas, disponible en EBITDA: Resultado operativo antes de Amortizaciones y Depreciaciones EBITDAR: EBITDA + Alquileres devengados Servicio de Deuda: Intereses financieros Brutos + Dividendos preferidos + Deuda Corto Plazo Cargos Fijos: Intereses financieros Brutos + Dividendos preferidos + Alquileres devengados Costo de Financiamiento Implícito: Intereses Financieros Brutos / Deuda Total Deuda Ajustada: Deuda Total + Deuda asimilable al Patrimonio + Deuda Fuera de Balance Consultatio S.A. 3

4 Anexo III. Acciones Liquidez de la acción de Consultatio S.A. en el mercado A mar 12, el capital social de la compañía ascendía a $ compuesto por acciones de valor nominal $ 1 cada una y con derecho a un voto por acción. Oferta Pública Inicial de Acciones (IPO) El 26/05/08 finalizó el período de suscripción de las acciones de Consultatio en el marco de la oferta pública de sus acciones en el mercado de capitales. El resultado de la misma fue una colocación de de acciones a un precio de suscripción de $3.20 por acción, permitiéndole a la compañía captar fondos por aproximadamente US$ 110 millones. La emisión de las acciones significó un aumento en el capital de Consultatio del 40%, a raíz del cual un 28.7% de las acciones de la compañía comienza a cotizar en la Bolsa de Buenos Aires, mientras que Eduardo Costantini (accionista principal) mantiene un 68.4% de participación. Dado que la mayor parte de las acciones emitidas fueron adquiridas por las AFJP, luego de la estatización del régimen de jubilaciones y pensiones, ANSES pasó a controlar alrededor de un 26.6% del capital de Consultatio. De esta forma el porcentaje que se negocia en la Bolsa es bajo, afectando la liquidez de la acción. Las acciones comenzaron a cotizar en la Bolsa de Buenos Aires el 26/05/2008. La capitalización bursátil de Consultatio a jun 12 era de US$225 MM. El cuadro detalla la evolución de la capitalización bursátil de la compañía desde mayo 08: Capitalización Bursátil Consultatio (en millones de dólares, desde May-08) Abr-10 Jul-10 Oct-10 Ene-11 Abr-11 Jul-11 Oct-11 Presencia En los últimos doce meses móviles a jun 12, la acción de Consultatio redujo su presencia al 12% sobre el total de ruedas en las que abrió el mercado. Rotación Por su parte, al considerar la cantidad de acciones negociadas en los últimos 12 meses a jun 12, se observa que la acción de Consultatio registró una rotación del 1% sobre el capital flotante en el mercado. Participación Durante el año móvil a jun 12, el volumen negociado por Consultatio fue de $2.1 MM, con una participación sobre el volumen total negociado en el mercado del 0.02%. En conclusión, se considera que la acción de Consultatio cuenta con una liquidez baja. Pago de Dividendos En función de los resultados obtenidos en 2010, la compañía abonó dividendos en efectivo por un total de $ 49.8 MM ($ 0.13 por acción), que compara con un pago de dividendos de $40.2 MM ($ por acción) del año anterior. En función de los resultados obtenidos en 2011 la compañía decidió no distribuir dividendos en efectivo. Consultatio S.A. 4

5 Corporates Anexo IV: Dictamen de calificación Fitch Argentina Calificadora de Riesgo S.A. - Reg.CNV Nº3 El Consejo de Calificación de Fitch Argentina Calificadora de Riesgo S.A. reunido el 19 de julio de 2012 confirmó en Categoría 2 a las Acciones Ordinarias de Consultatio S.A., en base al análisis efectuado sobre su capacidad de generación de fondos y liquidez de las acciones en el mercado. Categoría 2: Acciones de buena calidad. Se trata de acciones que cuentan con una baja liquidez y cuyos emisores presentan una muy buena capacidad de generación de fondos. La información suministrada para el análisis es adecuada y suficiente, por lo tanto no es Categoría 5. La calificación asignada se desprende del análisis de los factores cuantitativos y factores cualitativos. Dentro de los factores cuantitativos se analizaron la rentabilidad, el flujo de fondos, el endeudamiento y estructura de capital, y el fondeo y flexibilidad financiera de la compañía. El análisis de los factores cualitativos contempló el riesgo del sector, la posición competitiva, y la administración y calidad de los accionistas. Para la calificación de las acciones adicionalmente se consideró su liquidez en el mercado. El presente informe resumido es complementario al informe integral de fecha 8 de mayo de 2012, y contempla los principales cambios acontecidos en el período bajo análisis. Las siguientes secciones no se incluyen en este informe por no haber sufrido cambios significativos desde el último informe integral: Perfil del Negocio, Factores de Riesgo. Respecto de la sección correspondiente a Perfil Financiero, se resumen los hechos relevantes del periodo bajo el título de Liquidez y Estructura de Capital. Fuentes Balances auditados hasta el Auditor externo a la fecha del último balance: Deloitte & Co. S.R.L. Información de gestión suministrada por la compañía. Diversas publicaciones y notas relacionadas al Sector. Prospecto de Oferta Pública de Acciones. Consultatio S.A. 5

6 Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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