4. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria: intereses y costas

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1 32/11 la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario. Sin embargo, si pudieran ser separadas sin menoscabo de la finca y optare por no llevárselas, los objetos se enajenarán con separación del predio y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño (art. 113 L.H.). 4. Alcance de la hipoteca respecto de la relación obligatoria: intereses y costas En virtud del art. 114, salvo pacto en contrario la hipoteca constituida en favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente. En ningún caso podrá pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años (vid. art. 220 R.H.). Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo a) LEC, es decir, salvo que en caso de ejecución, el ejecutado no quede liberado de su responsabilidad, bien sea por quedar ésta cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago, o bien cuando, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. El acreedor hipotecario, dice el art. 146 L.H., podrá repetir contra los bienes hipotecados por el pago de los intereses vencidos, cualquiera que sea la época en que deba de verificarse el reintegro del capital. Pero si hubiere un tercero interesado en dichos bienes, a quien pueda perjudicar la repetición, no podrá exceder la cantidad que por ella se reclame de la garantizada con arreglo al artículo 114 L.H. Por tanto, podemos distinguir: 1. Extensión legal de los intereses: a) La hipoteca se extiende, si hay perjuicio de tercero, a los intereses de los dos últimos años y a la parte vencida de la anualidad corriente (arts. 114 y 146 i.f. L.H.). b) Si no hay perjuicio de tercero, la hipoteca asegura todos los intereses vencidos y no satisfechos, ni prescritos (arts. 114 a contrario, y 146 L.H.). 2. Extensión convencional de los intereses: La hipoteca garantiza todos los intereses pactados por las partes, incluso en perjuicio de tercero, mas con un límite temporal: no se puede pactar que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años. Ante el impago de los intereses vencidos no prescritos, la Ley Hipotecaria permite, en el art. 115, al acreedor hipotecario, además del ejercicio de la acción real hipotecaria y de la acción personal, la llamada ampliación de la hipoteca.

2 La hipoteca inmobiliaria 32/12 Respecto de las costas y demás gastos, se trata de una hipoteca de máximo ya que en la inscripción registral de la hipoteca consta el importe máximo a que puede ascender la cantidad garantizada con la hipoteca. V. LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA 1. La llamada hipoteca de responsabilidad limitada El art. 140 L.H. permite una suerte de modalización en la responsabilidad al establecer que no obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo La hipoteca de varias fincas en garantía de un sólo crédito El art. 119 L.H. contiene la regla general en cuya virtud cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder. En concordancia con este precepto, el art. 216 R.H. establece que no se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que se determine previamente la cantidad de que cada bien inmueble, porción o derecho deba responder. En su caso, el Registrador rechazará la inscripción suspendiéndola (se trata de un defecto subsanable). La única excepción real que conoce es el de la hipoteca a favor del Estado por el impuesto de sucesiones en el supuesto de que se aplace o fraccione su pago. Si el objeto de la hipoteca era una sola finca que, constituida la hipoteca, se dividió sin hacer distribución del crédito hipotecario, entonces la hipoteca se transforma en una hipoteca solidaria, de manera que el acreedor, en virtud del art. 123 L.H., podrá repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez. En virtud del art. 124 L.H., dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la finca misma.

3 32/13 En el supuesto agrupación, la hipoteca sigue gravando la finca originariamente hipotecada ya que no se extiende a las fincas o porciones agregadas, agrupadas o incorporadas (arts. 109 y L.H.), salvo pacto expreso. VI. HIPOTECA EN GARANTÍA DE DETERMINADAS RELACIONES JURÍDICO-OBLIGATORIAS La Ley hipotecaria distingue, en las hipotecas voluntarias, una hipoteca tipo u ordinaria y una serie de tipos heterogéneos de hipoteca individualizados por las propias características de las obligaciones aseguradas y a los que la doctrina suele englobar bajo el genérico nombre de hipotecas de seguridad. Como ha señalado ROCA GUILLAMÓN, en nuestro Derecho el calificativo de seguridad, más que a un tipo genérico de hipoteca se refiere a una concreta función de determinadas modalidades de garantía hipotecaria, que se rodean de características propias que las distinguen de la hipoteca ordinaria definida en los arts C.C. y 104 L.H. Así, bajo el epígrafe De las hipotecas voluntarias, la Ley hipotecaria regula una serie de hipotecas en garantía de algunas relaciones jurídico-obligatorias que presentan determinadas peculiaridades, fundamentalmente respecto de: a) La existencia de la propia obligación garantizada. Así, por ejemplo, las hipotecas en garantía de obligaciones futuras o sujetas a condición (arts. 142 y 143 L.H.). b) La determinación de la cuantía del crédito asegurado en relación con el principio de especialidad. En este apartado se hallan las llamadas hipotecas de máximo: la constituida en garantía de cuentas corrientes de crédito, del pago de intereses variables o moratorios o de costas. También manifiesta su peculiaridad en relación con el crédito las hipotecas constituidas en garantía de rentas o prestaciones periódicas. c) La determinación del titular definitivo del derecho de crédito garantizado. En este caso se hallan las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones transferibles por endoso o al portador o en garantía de letra de cambio. En definitiva, la Ley hipotecaria regula las siguientes hipotecas en garantía de determinadas relaciones jurídico-obligatorias: 1. La hipoteca en garantía de obligaciones sujetas a condición y de obligaciones futuras, regulada en los arts. 142 y 143 L.H 2. La hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito, a la que se refiere el art. 153 L.H. y cuyo objeto garantizado es el saldo resultante de una cuenta corriente de crédito. 3. La hipoteca en garantía de título transmisibles por endoso o al portador, regulada en los arts. 150 y 154 a 156 L.H. 4. La hipoteca en garantía de rentas y prestaciones periódicas, regulada en el art. 157 L.H.

4 La hipoteca inmobiliaria 32/14 5. La hipoteca en garantía de letras de cambio cuya regulación es, en la práctica, mutatis mutandis, la propia de la hipoteca en garantía de titulo transmisible por endoso, a la que se remite el art. 7 de la Ley de hipoteca mobiliaria, aunque a diferencia de tal hipoteca, no se produce una emisión en masa. VII. CONTENIDO DE LA HIPOTECA Para que el bien hipotecado no sufra un decremento de valor económico respecto del tomado en consideración en el momento constitutivo de la garantía, el acreedor hipotecario dispone de diversos instrumentos jurídicos. Además de las facultades derivadas de la inscripción registral de su derecho, las cuales son comunes a todos los titulares registrales (vid. arts. 1, párrafo tercero, 38, 40, etc.), el acreedor hipotecario dispone de otras facultades o medios tendentes a la conservación (y defensa) de la garantía inmobiliaria. Así, junto al vencimiento anticipado del crédito en el supuesto del art º C.C. o la posibilidad de solicitar que se le conceda la administración o posesión interina de la finca, si se pactó en la escritura de constitución, el acreedor hipotecario dispone de una acción propia y específica: la acción de devastación, regulada en el art. 117 L.H., en cuya virtud cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez de primera instancia del partido en que esté situada la finca que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si el propietario insistiere en el abuso, el juez dictará nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial. Del art º R.H. deriva que los actos del propietario que deterioren la finca, disminuyendo su valor, no son sólo las conductas materiales sino también los actos jurídicos. Así, el citado art º R.H. presume iuris tantum el propósito de disminuir el valor de la finca si la renta anual arrendaticia, capitalizada al seis por ciento, no cubre la responsabilidad total asegurada. 1. Facultades del acreedor hipotecario en los procedimientos concursales En los procedimientos concursales de ejecución universal, el acreedor hipotecario goza de los derechos de abstención y ejecución separada (arts. 56 y 155 Ley Concursal; para el sistema anterior, vigente hasta 1 de septiembre de 2004, arts C.C., 900 C. de C. y 9, 15 y 22 Ley de Suspensiones de Pagos). 2. Disposición y cesión del crédito hipotecario Establece el art. 149 L.H. que el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse, en todo o en parte, de conformidad con lo dispuesto en el art C.C.

5 32/15 La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Respecto de la capacidad exigida para enajenar o ceder el crédito hipotecario, la R. 5 de abril de 1892 y, con base en ella, Guilarte y J. M. García, exige la capacidad para disponer bienes inmuebles. En contra, se manifiesta Peña toda vez que la transmisión de la hipoteca es un mero efecto mediato de la transmisión del crédito. VIII. LA EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA La hipoteca se extingue por la extinción del crédito cuyo cumplimiento garantiza (arts y concordantes C.C.). Además, se extingue, en general, por las mismas causas de extinción de los derechos reales: destrucción del bien dado en garantía inmobiliaria, expropiación forzosa, consolidación, condonación o remisión de la hipoteca, resolución o extinción del derecho del constituyente, ineficacia o invalidez del contrato constitutivo de la hipoteca, etc.

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