CONSTRUYENDO LA SECURITIZACIÓN. EL CREDITO HIPOTECARIO POR JOAQUÍN R. LEDESMA. Boletín de Lecturas Sociales y Económicas. UCA. FCSE. Año 4.

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1 Boletín de Lecturas Sociales y Económicas. UCA. FCSE. Año 4. N 19 PERFIL ECONOMICO CONSTRUYENDO LA SECURITIZACIÓN. EL CREDITO HIPOTECARIO Si bien las normas jurídicas son necesarias y fundamentales para el tema en cuestión son insuficientes. Si no tenemos posibilidad de crédito como fenómeno económico, no hay hipoteca. Si no existe el inmueble no hay hipoteca. Si no dispongo de hipotecas no podré securitizarlas. La estabilidad y el crecimiento de los ingresos (garantías económicas), las características del bien producido (garantía real), sus títulos (garantía formal), las condiciones jurídicas que lo norman (garantía efectiva), se transforman en las condiciones objetivas para el proceso de securitización. 1. Introducción POR JOAQUÍN R. LEDESMA La identificación de instrumentos que permitan transformar la promesa de pago futura en liquidez inmediata y generar un circuito financiero con retroalimentación sostenida, es un esfuerzo intelectual constante por parte de los profesionales en ciencias económicas y jurídicas. En nuestro país la securitización o titulización es una realidad. Se multiplican los ejemplos de transformación de préstamos otorgados en títulos va-lores colocados entre el público inversor. Esto implica un 23

2 prolijo y cuidadoso proceso por el cual determinados activos crediticios -con diferentes garantías- son estructurados y reunidos en un paquete para ser afectados al pago del capital e intereses de los títulos emitidos. Existen distintos caminos para transitar el proceso indicado. Entre los principales tenemos aquellos títulos respaldados por el conjunto de activos definidos (Asset Backed-Securities) y otros como los certificados de participación de un Fondo donde se transmitieron los activos determinados. Este camino lo calificamos como Pass-through. En este trabajo nos centraremos en una de sus especies: la securitización de carteras hipotecarias. El Código Civil en su artículo 3108 nos introduce en el tema al señalar que "la hipoteca es el derecho real cons-tituído en seguridad de un crédito en dinero sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor". Inmediatamente surge la existencia previa del crédito en dinero, y luego el derecho real constituido sobre el inmueble y sus accesorios. Es decir que, si no tenemos posibilidad de crédito como fenómeno económico, no hay hipoteca. Si no existe el inmueble no hay hipoteca. Si no dispongo de hipotecas no podré securitizarlas. Es decir, el desarrollo del proceso de secutiritización de carteras hipotecarias estará en función del nivel de créditos de la misma naturaleza. Es decir que el crédito, con garantía hipotecaria, se constituye en el insumo básico de este proceso de financiamiento. 2.La transformación económica argentina La transformación económica puede explicitarse en el cambio de organización que se verifica desde La fecha "arbitraria" es consecuencia de la sanción de las leyes y que constituyen el plexo normativo por vía del cual la democracia decide la forma de organización. Se debía sustituir una orga-nización de la producción "basada en la falsa creencia de que el capital y la riqueza podían generarse con la emisión monetaria" en lugar de provenir del ahorro. Esto provocó una devaluación, el abandono de la moneda doméstica y la consecuente explosión en el nivel de precios (hiperinflación), crisis en el sistema monetario y caída del ahorro. Lógicamente, con este proceso se afectó definitivamente el flujo de créditos, por estar comprometida su naturaleza: la confianza (del latín crcdere, creer). La posibilidad de transferir capacidad de compra actual a cambio de una promesa de pago en el futuro se paraliza en un contexto inflacionario. En consecuencia, la reforma monetaria y la estabilidad resultante es la condición fundamental para sustentar el proceso de crédito. Como un medio de superar los límites que tiene esta exposición, utilizaré algunos gráficos que permiten relacionar algunos indicadores relevantes tales como: riesgo país, monetización, tasa de interés, créditos totales e hipotecarios. Entre las políticas centrales de la reforma podemos señalar la apertura económica, por sus fuertes connotaciones en el escenario doméstico. La Argentina se inserta nuevamente en el contexto internacional, en una etapa del orden económico que se distingue por su globalización, principalmente en el movimiento de capitales. Por ello, no fue neutra la normalización de la deuda externa y la reinserción en el mercado de crédito voluntario (en oposición al compulsivo fruto de la insolvencia). Así, se diseñó el marco inicial que debía completarse cón la reformas internas. De la evolución de esas reformas dependía la confianza internacional reflejada en los precios de los activos argentinos demandados que, comparados con los americanos, se transforman en una forma de medir el riesgo país. Como se observa, la prima de riesgo país fue descendiendo y en la actualidad se encuentra en los niveles más bajos desde el inicio de la convertibilidad. El afianzamiento de la confianza internacional y la consecuente caída del riesgo país y el riesgo devaluación, permitió el crecimiento de la monetización, la expansión el crédito y la disminución de la tasa de interés. El agregado monetario retleja el sostenido proceso de monetización interrumpido por la crisis provocada por el efecto tequila, pero superado en 1996 y acentuado en Sin duda el crecimiento de los depósitos registra una excelente performance: de ni-

3 veles próximos al 6% del PBI antes de la vigencia de la ley de convertibilidad, ahora representan un coeficiente del 22% del PBI. Claramente se observa la contrapartida del crecimiento del agregado monetario en igual tendencia positiva de crecimiento de los préstamos y acompañados por un descenso de la tasa de interés. A título de ejemplo, recordemos que en meses previos a la convertibilidad la tasa de interés a 30 días se ubicaba en 300% efectiva anual para empresas de primera línea contra el 7,8% en la actualidad, según la información del BCRA. 3. El crédito hipotecario Es en este momento y como consecuencia de la existencia de crédito, que podemos hablar de la composición del stock, en función de garantías y plazos. Es así que observamos el crédito hipotecario - derecho real - que, en general, corresponde a mediano y largo plazo. En 1990 representaba el 12% de los préstamos totales al sector público y privado no financiero. Su nivel actual total es de 12 mil millones de pesos y dólares, representando el 19,1% del total de préstamos como consecuencia de una tasa de crecimiento anual del 29%, desde Como surge del gráfico anterior, luego de los primeros años, se desarrolla con fuerza el crédito hipotecario en dólares, representando el 67% en el presente año, sostenido por la caída del riesgo de devaluación (mejoró las expectativas de los tomadores de crédito en U$S a largo plazo) y el desarrollo de las condiciones jurídicas y contractuales para su implementación (perfeccionó las garantías formales y efectivas de los inversores). Con el propósito de comprender mejor la secuencia del proceso financiero, es conveniente tener presente las características de los bienes inmuebles con valor agregado o construcción, ya sea su aplicación a uso residencial o infraestructura productiva y social, como una casa habitación, un local comercial y/o un edificio escolar, por señalar algunos ejemplos. Estos bienes inmuebles -mejoras- producidos tienen características propias y diferenciales en relación a los bienes producidos por otras actividades: poseen una larga vida, son utilizados durante muchos períodos de producción consecutivos, prestan sus servicios gradualmente, no se producen en serie, tienen un bajo coeficiente de amortización anual y para disfrutar de su primer servicio el bien ha de producirse en su totalidad. Además el período constructivo comprende varios meses. exige un fuerte desembolso de capital de trabajo y por lo general el precio se fija antes de la realización final del bien. Para destacar es que la venta de un bien inmueble depende de la financiación a largo plazo por parte del comprador: esto se logra por el crédito hipotecario, donde el nivel de la tasa de interés es el factor sensible para definir el nivel de transacciones. Como lograr liquidez sin esperar los 10,15 o 20 años que caracterizan el flujo de pagos del crédito? La securitización es uno de los caminos retroalimentadores del sistema financiero. Pero para llegar a este final, las características del bien producido (garantía real), sus títulos (garantía formal) y las condiciones jurídicas que lo norman (garantía efectiva), se transforman en condiciones objetivas para el proceso de securitización. 4. Crédito hipotecario residencial Del total de los créditos hipotecarios, los afectado a la vivienda son el 62%, correspondiendo a la Línea dólares la mayor dinámica. Por la presencia líder del Banco Hipotecario Nacional, son las entidades públicas las que tienen una mayor participación, aunque corresponde a las privadas la mayor tasa de crecimiento. Explica parte del presente nivel, tanto la sanción de la ley de financiamiento de la vivienda que aporta nuevos instrumentos capaces de facilitar el flujo de ahorro, como la existencia del sistema bimonetario vigente. En el mercado de la vivienda, el financiamiento es la variable relevante para que las necesidades habitacionales se transformen en demanda efectiva. Como ejemplo, vale acotar que, de los tres millones de hogares que padecen condiciones habitacionales deficitarias, el 50 % pertenece al nivel socioeconómico bajo, carac-terizado por un nivel de ingreso familiar inferior a $ 900 mensuales, valor aproximado a la canasta básica para una familia tipo, lo que impide una capacidad de ahorro para comprar una vivienda, en las condiciones de mercado. Por ello, la nueva ley (reformas) del Sistema Federal de Vivienda diseña operatorias con subsidios no reintegrables al capital. 5. Conclusiones Si comparamos los coeficientes de préstamos hipotecarios de algunos países emergentes o desarrollados con los argentinos, se desprende que existe una gran potencialidad, en la que converge el creciente proceso de monetización doméstico y los flujos agregados del mercado internacional. Los Estados

4 Unidos registra el equivalente al 80% del producto en créditos hipotecarios. Argentina solo el 4 %. Pero ello implica pasar de un producto selectivo a uno masivo Con el presente stock de hipotecas podemos estimar servicios devengados por año de millones de pesos. Si estimamos un crecimiento del 10% anual y una disminución de la tasa bruta de servicios de 2 puntos, en los próximos cinco años tendríamos un stock de cartera hipotecaria de millones de pesos y dólares y un devengamiento de servicios totales o remuneraciones a los que participan en el negocio hipotecario -sin considerar el proceso de titulización- de millones de pesos anuales. Las leyes de Reforma del Estado también han producido la privatización del mercado de la vivienda. Esta se traduce en un apartamiento parcial del Estado como Comitente de la construcción masiva de viviendas para transformarse en generador de políticas y medios técnicos. Pero recuerdo: todo esto es un subproducto de estabilidad y crecimiento en los ingresos. El sistema se vería seriamente afectado si se interrumpieran las condiciones macroeconómicas.

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