Apunte de Economía Dirección General de Estudios

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1 Apunte de Economía Dirección General de Estudios CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN EL ECUADOR: LA NECESIDAD DE UN FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO Apuntes de Economía No. 34 Elaborado por: Agenda de la Nueva Arquitectura Financiera 1 Octubre, 2003 Resumen En este trabajo se realiza un diagnóstico de la situación del crédito hipotecario en el Ecuador que pretende contribuir a establecer los problemas actuales del financiamiento a la vivienda. Dentro de un amplio marco teórico, se presenta un análisis del funcionamiento de los instrumentos de crédito para la vivienda existentes, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria. Se explica el esquema de canalización de recursos para financiamiento de vivienda a largo plazo, partiendo del esquema tradicional de intermediación financiera con el que opera el sistema financiero ecuatoriano, para luego complementarlo con el esquema que incorpora un mercado secundario de hipotecas. Finalmente, se recomienda que para crear dicho mercado de hipotecas, se debería primero canalizar el crédito del sistema financiero a más largo plazo destinado al sector de la vivienda, mediante la utilización de los instrumentos de crédito analizados, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores. 1 Documento elaborado por Jackeline Alzamora, Economista de la Dirección de Investigaciones Económicas del Banco Central del Ecuador. La autora agradece a Marco Baquero y Miguel Acosta por los comentarios y sugerencias realizados en este trabajo. Las opiniones vertidas en este documento son de los autores y no comprometen necesariamente la política oficial del Banco Central del Ecuador. Banco Central del Ecuador, 2003.

2 Abstract This article presents a diagnosis of Ecuador s mortgage credit market, in an effort to establish the current problems that affect housing financing. Within a broad theoretical framework, the document presents an analysis of the functioning of existing housing credit instruments such as the mortgage document and the mortgage portfolio security. Further on, the scheme through which the Ecuadorian financial system canalizes resources to finance housing with long term credit, is explained. This operative scheme is later complemented with one that incorporates a secondary market for mortgages. Finally, the policy recommendation that the author makes is that the financial system should direct more resources to long term housing credit, through the use of the credit instruments being analyzed, in order to create a secondary mortgage market. This would not only help to finance housing but would also contribute to the development of the Ecuadorian capital market. Indice Resumen ejecutivo 3 1. Introducción 5 2. Diagnóstico de la situación del crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador 6 3. Instrumentos financieros de crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador Cédulas hipotecarias Titularización de cartera hipotecaria Titularización en Ecuador Esquema de canalización de recursos financieros para la vivienda Esquema tradicional Esquema con mercado secundario de hipotecas Conclusiones y recomendaciones Bibliografía 30 Anexo: Experiencias de financiamiento para la vivienda en países de América Latina, con énfasis en el caso de Chile 32 2

3 Resumen ejecutivo La dolarización de la economía impone importantes restricciones a la gestión de la política económica, y en particular al funcionamiento de la intermediación financiera, que tiene al crédito como uno de sus componentes principales. Luego de la crisis del sistema financiero, vemos que el crédito se ha recuperado a pesar de que las condiciones financieras actuales son más duras. Sin embargo, solo el 20% del crédito colocado, es crédito de largo plazo, existe una escasa especialización en crédito hipotecario y ausencia total de interés para financiar programas de vivienda popular. Es por eso que existe la necesidad del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda. En el Ecuador, debido a que el crecimiento acelerado de la población urbana ha causado grandes desequilibrios entre la oferta y la demanda de la vivienda así como de los servicios básicos, especialmente en las grandes y medianas ciudades, se evidencia un déficit habitacional estimado de 1.2 millones de viviendas; en el sector urbano y en el rural. Dentro de este contexto, el objetivo de esta investigación, es plantear la necesidad del financiamiento a largo plazo para la vivienda, mediante el fortalecimiento de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria, con el fin de crear un mercado secundario de hipotecas, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores. Del análisis realizado en el presente trabajo, se puede concluir que el crédito hipotecario en el Ecuador no cuenta con las condiciones financieras adecuadas especialmente en lo que se refiere a tasas y plazos, razón por la cual un gran segmento de la población en especial la de menores ingresos, se encuentra imposibilitada de acceder al mercado de la vivienda. Con tal propósito, es evidente la necesidad de canalizar el crédito del sistema financiero a más largo plazo destinado al sector de la vivienda, como es el caso del Crédito Hipotecario, cuya optimización exige la eficacia de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda que han sido analizados, principalmente las Cédulas Hipotecarias, que una vez que entre en vigencia la Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias aprobada por el H. Congreso Nacional, se espera reactive el mercado hipotecario. Para desarrollar el mercado de financiamiento habitacional, con el fin de mejorar su impacto sobre el acceso a la vivienda, se debería crear un mercado secundario de hipotecas, para lo cual se debe fortalecer la titularización de cartera hipotecaria. Este proceso permitiría a las instituciones prestamistas conseguir una rotación más rápida de los recursos que manejan, para nuevas colocaciones de créditos hipotecarios y dotaría de recursos de largo plazo al mercado hipotecario, puesto que estos recursos provendrían tanto del mercado financiero cuanto del mercado de capitales. Debido a que el mercado de capitales del Ecuador se encuentra en un estado incipiente, este proceso sin lugar a dudas, va a generar un fenómeno endógeno, ya que el desarrollo del mercado secundario de hipotecas, va a desarrollar también el Mercado de Capitales. 3

4 Para lograr el objetivo planteado en este documento, es importante prever una buena rentabilidad para los diferentes agentes involucrados en el mercado hipotecario, de tal manera que exista interés en negociar con dichos papeles para asegurar la permanencia del crédito hipotecario. Los esquemas de amortización deberían estar diseñados para asegurar la recuperación de los créditos de tal forma que se pueda evitar la descapitalización de los intermediarios y permitir que la recuperación de cartera llegue a constituir la principal fuente de recursos de este mercado. Finalmente, la exitosa experiencia de Chile (ver Anexo) en el financiamiento habitacional, utilizando las Letras de Crédito Hipotecario, bien puede ser aplicada por el Ecuador, utilizando las Cédulas Hipotecarias que como hemos visto, es un instrumento de crédito cuyas características son muy similares a las LCH de Chile y que ya han sido utilizadas con éxito en años anteriores, por lo que se busca su reactivación. Por otra parte, ya que en el Ecuador existe un gran porcentaje de arrendatarios de inmuebles, no se debería descartar la posibilidad de implementar el instrumento crediticio utilizado en Chile como es el leasing habitacional, que convierte a los arrendatarios en futuros propietarios de los inmuebles que arriendan. 4

5 CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN EL ECUADOR: LA NECESIDAD DE UN FINANCIAMIENTO A LARGO PLAZO 1. Introducción La crisis del sistema bancario ecuatoriano (1999) y las exigencias que el esquema de dolarización le impone al sistema financiero en su conjunto, plantean la necesidad de evaluar integralmente el funcionamiento de la intermediación financiera en el país, a fin de presentar para el debate algunos de los que podrían ser elementos de una nueva arquitectura financiera nacional, ahora que la dolarización ha logrado estabilidad macroeconómica, ha permitido al sistema financiero reducir los niveles de incertidumbre que existieron en años pasados y ha contribuido a mejorar las expectativas de actores tanto nacionales como extranjeros. En efecto, la dolarización de la economía impone importantes restricciones a la gestión de la política económica, y en particular al funcionamiento de la intermediación financiera, que tiene al crédito como uno de sus componentes principales. Luego de la crisis del sistema financiero, vemos que el crédito se ha recuperado a pesar de que las condiciones financieras actuales son más duras. Sin embargo, solo el 20% del crédito colocado, es crédito de largo plazo, existe una escasa especialización en crédito hipotecario y ausencia total de interés para financiar programas de vivienda popular. Es por eso que existe la necesidad del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda. En el Ecuador, debido a que el crecimiento acelerado de la población urbana ha causado grandes desequilibrios entre la oferta y la demanda de la vivienda así como de los servicios básicos, especialmente en las grandes y medianas ciudades, se evidencia un déficit habitacional estimado de 1.2 millones de viviendas; en el sector urbano y en el rural. 2 Dentro de este contexto, el objetivo de esta investigación, es plantear la necesidad del financiamiento a largo plazo para la vivienda, mediante el fortalecimiento de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria, con el fin de crear un mercado secundario de hipotecas, de tal manera que por un lado ayuden al financiamiento de vivienda, y por otro lado contribuyan a desarrollar el Mercado de Valores. En la segunda sección del estudio, se presenta un diagnóstico de la situación del crédito hipotecario de largo plazo para la vivienda en el Ecuador, que pretende contribuir a establecer los problemas actuales del financiamiento a la vivienda, con datos del período abril 2000-junio En la tercera y cuarta sección respectivamente, dentro de un amplio marco teórico, se presenta un análisis de los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda que son necesarios fortalecer para incentivar las inversiones de largo plazo en el país. En el quinto acápite, se explica el esquema de canalización de 2 3 Particularidades y problemáticas de la vivienda en la Región Americana. Los nexos socioeconómicos, Centro Panamericano de Ingeniería Sanitaria y Ciencias del Ambiente, A partir de julio del 2002, se cambió el catálogo de cuentas y en la base de datos del BCE, los balances de las entidades del sistema financiero presentan una diferente agrupación de las cuentas. 5

6 recursos financieros para la vivienda, partiendo del esquema tradicional de intermediación financiera con el que opera el sistema financiero ecuatoriano como fuente primaria de fondos, para luego complementarlo con el esquema que incorpora un mercado secundario de hipotecas. La sexta parte del trabajo, contiene algunas conclusiones y recomendaciones de política y finalmente, se presenta un Anexo con un análisis de las experiencias de financiamiento de otros países de América Latina, con énfasis en el caso de Chile. 2. Diagnóstico de la situación del crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador En la actualidad, el financiamiento privado para la compra, construcción o ampliación de vivienda en el Ecuador, proviene de dos fuentes principales: 1) El sistema financiero, principalmente bancos y mutualistas; y 2) Promotores y constructores de viviendas que otorgan crédito directo a sus clientes. En esta modalidad, se calcula que no más del 60% de un proyecto se vende a crédito, (50% crédito directo del constructor y 50% crédito de los bancos), el otro 40% se vende al contado. El banco que más concede financiamiento para la vivienda, es el Banco del Pichincha que conjuntamente con la Compañía ECUHABITAT (creada en 1995), facilitan el acceso al crédito hipotecario para satisfacer las necesidades de vivienda del sector de ingresos medios y altos de la sociedad ecuatoriana. Se ofrecen tres servicios financieros: el "Crédito Construir", dirigido a financiar el desarrollo de proyectos de construcción de vivienda; el "Crédito Habitar", a través del cual se ofrecen alternativas de financiamiento a largo plazo, con nuevos sistemas de amortización, para la compra, ampliación y/o remodelación de vivienda y, el "Cupo Activo" que es un instrumento mediante el cual, los constructores, inmobiliarias y promotores de proyectos de vivienda, pueden ofrecer el "Crédito Habitar" a sus compradores. A junio del 2002, la cartera total de créditos hipotecarios del sistema bancario ascendía a US$ millones, que equivale al 88% de la cartera total de crédito hipotecario. El aumento de los fondos disponibles desde fines de 1999 ha favorecido un crecimiento de la cartera, aunque no se han recuperado los niveles precrisis. Las tasas de interés se mantienen altas, en el orden de 18% anual y la morosidad también, con un 15.2% de la cartera bancaria de créditos hipotecarios. Por su parte, las cooperativas también incrementaron el nivel de sus colocaciones que a junio 2002 ascienden a US$ 56 millones, con niveles de morosidad relativamente bajos, del orden del 4.6%. De manera similar, a la misma fecha, las mutualistas han recuperado parcialmente los niveles de su cartera de créditos, sumando US$ 61 millones, así como también han disminuido los niveles de morosidad al 9.4%. Ver cuadro No.1 y gráfico No En el Gráfico No.1, a la izquierda en escala 50 constan los montos del crédito hipotecario de los Bancos y a la derecha en escala 10 se miden los montos del resto de Instituciones Financieras. 6

7 Montos 1.100, , ,00 950,00 900,00 850,00 800,00 750,00 700,00 650,00 600,00 550,00 500,00 450,00 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 - Abr-00 May-00 Gráfico No. 1 Crédito hipotecario Por tipo de institución Datos de balances a junio millones de dólares- Jun-00 Jul-00 Ago-00 Sep-00 Oct-00 Nov-00 Dic-00 Ene-01 Feb-01 Mar-01 Abr-01 May-01 El Ecuador debido a su constante inestabilidad, ha tenido que implementar diversos esquemas de amortización para la recuperación de los créditos hipotecarios para vivienda. 5 En enero del 2000, el Ecuador adoptó el régimen monetario de dolarización, procediéndose a desagiar todas las operaciones activas y pasivas que estaban denominadas en sucres transformándolas a dólares. Para el año 2001 las tasas de interés para créditos hipotecarios estuvieron en el orden del 18% anual, tasa que se ha mantenido hasta el primer semestre del año A partir del segundo semestre de este año, se estima que las tasas de interés para este tipo de operaciones, comiencen ha disminuir hasta ubicarse en niveles del 16% anual. Cuadro No.1 Crédito hipotecario -millones de dólares- Fechas Bancos privados Mutualistas Cooperativas Soc. financieras Total Jun ,32 10,02 13,08 15,89 674,32 Sep ,06 12,23 16,75 16,25 714,29 Dic ,84 17,41 20,65 21,10 811,01 Mar ,39 23,80 25,04 24,69 854,92 Jun ,21 33,87 33,59 27,49 941,16 Sep ,93 39,17 38,92 24,82 951,84 Dic ,75 47,34 44,63 24, ,17 Mar ,24 53,70 48,19 25, ,62 Jun ,66 61,33 56,15 27, ,40 FUENTE: Balances IFIS, base de datos BCE. Períodos Jun-01 Jul-01 Ago-01 Sep-01 Oct-01 Nov-01 Dic-01 Ene-02 Feb-02 Mar-02 Abr-02 May-02 Jun-02 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Bancos Privados Mutualistas Cooperativas Soc. Financieras 5 (a) cuota fija, vigente hasta 1986, con una tasa de interés del orden del 6 al 8%; (b) cuota progresiva, desde 1987 hasta 1989, con tasas entre 8 y 18%; (c) hipoteca reajustable, desde 1990 hasta 1994, con factores de crecimiento anual de capital de 1.15 a 1.29 y tasas del orden del 27 al 36%; (d) hipotecas denominadas en Unidades de Valor Constante (UVC), entre 1994 y 1997, a tasas de interés del 8%, y (e) hipotecas revalorizables, entre 1998 y 2000, que consistió en la reestructuración de las hipotecas reajustables y las concedidas en UVC con una variación promedio anual del 20%, como factor de ajuste anual del capital, y una tasa de interés del orden del 15%. 7

8 Actualmente, las condiciones financieras para los créditos hipotecarios de largo plazo, no permiten acceder a todos los sectores de la población, puesto que la tasa de interés nominal que se cobra es del 18% anual, que sumada al costo adicional que tienen los créditos por concepto de comisiones, impuestos y otros recargos, llegan a tasas que superan el 22% de interés anual, tasa demasiado alta si la comparamos con las tasas de interés en dólares de otros países de Latinoamérica, como el caso de Chile que tiene créditos hipotecarios con tasas del 8% de interés anual, como se observa en el Cuadro No. 2. En lo que se refiere al plazo del crédito hipotecario, en el Ecuador el plazo de amortización es de hasta 15 años, que de igual manera si hacemos la comparación con el resto de países de América Latina, es el plazo más corto, ya que en el Cuadro No.2, vemos que México y Colombia tienen estos créditos con plazos de hasta 30 años. En el Ecuador los créditos hipotecarios para vivienda establecen una relación préstamo/valor del inmueble que no puede superar el 70%, se exige garantía hipotecaria y los créditos para vivienda contemplan seguros de desgravamen y de daños físicos del inmueble hipotecado. Asimismo, se permiten prepagos sin penalidad alguna. Cuadro No. 2 Condiciones financieras créditos hipotecarios Datos al 2001 País Tipo de Crédito (1) Relación Monto/crédito % Relación Cuota/ingreso % Plazo años Tasa anual dólares % Garantía Brasil SFH y SFI Hipotecaria Chile LCH Hipotecaria Colombia FNA Hipotecaria Costa Rica SFNV variable Hipotecaria Ecuador SF Hipotecaria México FOVI Hipotecaria Perú FMV Hipotecaria Rep.Dominicana AAP variable Hipotecaria FUENTE: Serie Financiamiento del desarrollo No. 122, CEPAL, Chile 2002 ELABORACION: Autora Nota (1) SFH SFI LCH FNA SFNV SF FOVI FMV AAP Sistema de financiamiento habitacional Sistema de financiamiento inmobiliario Letras de Crédito hipotecario Fondo Nacional del Ahorro Sistema Financiero Nacional para la Vivienda Sistema Financiero Fondo de Operación y financiamiento bancario a la vivienda Fondo Mivivienda Asociaciones de Ahorro y préstamos para la vivienda Existe una concentración del Crédito Hipotecario que concede el Sistema Financiero al Sector Privado. Los Bancos prestan el 88%, las Mutualistas colocan el 5%; las Cooperativas, 4.7% y las Sociedades Financieras 2.3%. Esta concentración del crédito en los bancos y su estructura de colocación sesgada hacia el corto plazo, plantea la necesidad de diseñar mecanismos financieros que incentiven la colocación de créditos de largo plazo, orientados hacia importantes sectores productivos 8

9 de la economía, tal es el caso del sector de la construcción. Este sector a partir de 1994, ha mantenido una tendencia creciente con excepción del año 1999 en que la crisis afectó a todos los sectores. A partir del año 2000 con la dolarización el sector de la construcción repunta más que otros sectores de la economía, la asignación de recursos por parte del gobierno central para la ejecución de obras de infraestructura y vivienda, incide directamente en la dinámica del sector y en la demanda de mano de obra. El problema que tiene este sector, es que no cuenta con crédito de largo plazo, lo que ha inducido a que los constructores asuman el rol de promotores inmobiliarios otorgando crédito directo a sus clientes. Sin embargo, continúa siendo un sector muy dinámico, productivo y generador de empleo. El constante aumento de los precios de los insumos más importantes utilizados en la construcción que son el cemento y el hierro que representan el 60% del costo total de una construcción, fenómeno registrado especialmente entre 1998 y 2000, ha generado un permanente ajuste de precios de los inmuebles construidos, lo cual incide para que el sector de la construcción sea volátil como se puede observar en el Gráfico No.2. A la vez, se puede señalar algunas implicaciones del sector, con datos al 2002: Su crecimiento, ha contribuido al incremento del PIB en 0.8% con una tasa de crecimiento anual del 10.5%. 6 Por cada dólar que se invierte en construcción, se mueven 2.5 dólares en la economía 7 El nivel de ocupación en esta rama ha aumentado en los últimos 3 años, el personal ocupado en la construcción representó más del 7% de la población ocupada total. 8 Gráfico No. 2 Contribución del sector de la construcción al PIB 20 18, ,5 10 Porcentajes ,6 0,0 0,1 0,2 0,0-1,5 2,8 1,3 5,1 4 0,3 3,3 0,8-6, Años -24,9 Tasa de Variación Anual PIB Tasas de Variación Construcción Contribución al PIB Información Estadística Mensual, No , DGE-BCE, enero 31 de Análisis al sector de la construcción 2001 Estudios Económicos y sectoriales, División de Finanzas Banco del Pacífico. Según las encuestas de Mercado Laboral Ecuatoriano, realizadas por la PUCE, a enero de

10 Dentro de este diagnóstico del crédito hipotecario en el Ecuador, es importante conocer cómo se encuentra el mercado hipotecario destinado a vivienda de interés social. En relación con este segmento de mercado, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (MIDUVI), es el organismo rector de la política habitacional y urbana. La acción del MIDUVI se basa en un enfoque facilitador para crear las condiciones que permitan la incorporación de los agentes privados para atender la demanda habitacional, así como una intervención subsidiaria que ofrezca atención preferente a los sectores con menores ingresos. Lo que se busca es promover un esquema de financiamiento que combine el ahorro familiar, el aporte del Estado mediante un subsidio directo; y el crédito hipotecario, a fin de facilitar el acceso a la vivienda a los estratos más pobres. En lo que respecta específicamente a los sectores de menores recursos (es decir, ingresos familiares de hasta $US 360 mensuales), el crédito hipotecario está vinculado con un régimen de subsidios habitacionales directos, denominado Sistema de Incentivos para la Vivienda (SIV). El SIV, además de haberse constituido en un mecanismo exitoso de focalización que facilita el acceso de familias de bajos ingresos a la vivienda, está transformando la intervención del gobierno en el sector, y propiciando la participación del sector privado. Para el efecto cuenta con el financiamiento del BID a través del programa de Apoyo al sector de la vivienda II, que tiene como propósito profundizar y consolidar la transformación del sector habitacional del país, incorporando al sector de bajos recursos para que tengan acceso a la vivienda. Los objetivos específicos de este programa son: (i) consolidar el Sistema de Incentivos para Vivienda (SIV), incrementando la participación del sector financiero privado y del sector constructor; (ii) mejorar las condiciones habitacionales de la población asentada en áreas urbanas deficitarias; y (iii) promocionar la participación de los gobiernos locales en el sector habitacional. El programa tiene dos fases 9 : una primera fase de USD 40 millones y una segunda de USD 50 millones. La primera fase del programa estará orientada a consolidar el SIV, incluyendo los avances que se registran en materia institucional; de igual manera se iniciará una modalidad adicional de subsidio a través de un programa de mejoramiento integral de barrios con el fin de ampliar los beneficios a la población más pobre no atendida en el primer programa. En la Fase II, cuya iniciación se estima para el año 2006, se ampliará a nivel nacional este último programa y se continuará con el fortalecimiento institucional del sector. La primera fase del programa financiará los siguientes componentes: 1. Consolidación del sistema de subsidios directos a la demanda por USD 32,4 millones, que se divide en dos partes: (i) subsidios directos a la demanda de vivienda nueva por USD 21,6 millones, financiarán la entrega de aproximadamente bonos de USD cada uno, para la adquisición de vivienda nueva, beneficiando a personas. (ii) subsidios directos para mejoramiento de vivienda por el monto de USD 10,8 millones, financiarán la 9 Programa de Apoyo al sector vivienda II, BID operación No. 1416/OC-EC, julio

11 entrega de aproximadamente bonos de USD 750 cada uno, beneficiando a personas. Los recursos de esta actividad serán destinados al mejoramiento de vivienda localizada en barrios consolidados de propiedad de familias con ingresos por debajo de la línea de pobreza de USD 240. El valor máximo de la vivienda a ser mejorada no podrá superar un costo de USD 4.000, sin incluir el valor del predio. 2. Mejoramiento integral de barrios por USD 4,45 millones. Se pondrá en marcha un programa de mejoramiento en la infraestructura urbana, oferta de servicios sociales y la regularización de las propiedades de la población beneficiaria. El programa, en esta primera fase, beneficiará a familias, es decir a más de personas. 3. Fortalecimiento institucional, capacitación técnica y estudios por USD 2,89 millones. El gobierno del Ecuador, está asumiendo una mayor contrapartida para este programa y se ha acordado que el financiamiento del BID para el Componente de Bonos será decreciente, de tal manera que al final de esta primera fase del programa, el gobierno con sus propios recursos financiaría de forma sostenible un número mínimo de 7,000 bonos anuales. El flujo de recursos de largo plazo que alimenten el mercado hipotecario deberá estar a cargo del sector privado, razón por la cual, los bancos pequeños y otras organizaciones de crédito, tales como mutualistas y cooperativas, que han predominado en la concesión de hipotecas a los sectores pobres, se enfrentan a la necesidad de contar con recursos con plazos compatibles con los plazos a lo cuales se conceden los créditos. El programa contempla la realización de un estudio para identificar y desarrollar alternativas que permita ampliar la participación de la Compañía de Titularización Hipotecaria (CTH) 10 y la banca de segundo piso en el redescuento de hipotecas para sectores de bajos ingresos. En el ámbito financiero, el Banco Ecuatoriano de la Vivienda (BEV), constituye el brazo financiero del MIDUVI. Desde 1998, el BEV fue reestructurado y convertido en un banco de segundo piso, dentro del nuevo sistema de financiamiento y gestión del sector habitacional de interés social, con el fin de continuar apoyando la construcción y el financiamiento de viviendas. Participan con el carácter de intermediarios financieros de primer piso, los bancos, las mutualistas y las cooperativas. A pesar que el otorgamiento de créditos para vivienda no es su actividad principal, los bancos constituyen un agente importante en especial para los estratos de ingresos altos. Para los otros estratos de la sociedad, el BEV como banca de segundo piso, concede operaciones de redescuento 11 a dos segmentos diferenciados de la sociedad: Sobre la CTH se explica más adelante en el punto 4. El redescuento es una operación financiera mediante la cual el BEV otorga recursos frescos a una Institución Financiera Intermediaria (IFI) contra la entrega de pagarés suscritos por el Beneficiario Final (Constructor y/o Cliente final) endosados a favor del BEV por valor recibido, además entrega la cesión de la hipoteca del cliente; la IFI continua administrando la gestión de dicha cartera marginándose un spread por la intermediación, este mecanismo tiene por objetivo principal acelerar la rotación de inversiones de las IFIs dentro del campo inmobiliario dotándoles de recursos frescos. La IFI por su parte entrega un pagaré global por el valor de la operación de redescuento. Productos Banca de Segundo Piso, Documento BEV-Departamento de Crédito,

12 Redescuento de Cartera Habitacional SIV: Vivienda cuyo precio no sobrepase los USD 8.000; el BEV redescuenta hasta el 100% del valor del crédito concedido por la IFI para la adquisición de este tipo de viviendas y el financiamiento cuenta con el aporte del SIV, que es un incentivo que entrega el gobierno nacional a las familias de menores ingresos, que no poseen vivienda y que ahorran para comprar, construir o mejorar la vivienda, siempre que el precio de las viviendas no sobrepase los USD dólares. Estas viviendas se financian a través de un mecanismo denominado ABC conforme al siguiente detalle: A: Ahorro de la familia, que es igual al 10% del valor de la vivienda, es decir, 800 dólares B: Bono que obsequia el Estado por dólares. C: Crédito a través de las Instituciones Financieras Intermediarias, las cuales conceden el crédito al beneficiario final y que puede ser redescontado en el BEV. Redescuento de Cartera Habitacional Clase Media: Viviendas cuyo precio esta comprendido entre USD y USD , el BEV redescuenta hasta el 100% del valor del crédito concedido por la IFI para la adquisición de este tipo de viviendas y el financiamiento esta dado por: A: Cuota de Entrada del cliente igual al 30% del valor de la vivienda. B: Crédito a través de las Instituciones Financieras Intermediarias, las cuales conceden el crédito al beneficiario final por el 70% restante y que puede ser redescontado en el BEV. Las operaciones de redescuento de cartera se implementan bajo las siguientes líneas: Redescuento crédito al constructor a corto plazo Redescuento crédito a personas naturales a largo plazo. A pesar de que los recursos canalizados por el BEV para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero, mediante las operaciones de redescuento, se han incrementado de 0.9 millones a 30 millones de dólares a diciembre de 2002 (Ver Gráfico No.3), uno de los principales retos para el BEV como banco de segundo piso es la ampliación de sus operaciones de redescuento y la reducción de costos de modo que se convierta en una fuente de recursos atractiva para colocaciones de largo plazo así como para potenciar la oferta de créditos hipotecarios, particularmente para los sectores de menores recursos. 12

13 Gráfico No. 3 Operaciones de redescuento BEV millones de dólares 30,0 30,0 25,0 20,0 18,7 MONTOS 15,0 13,9 10,0 4,8 5,0-0,9 Dic-00 Jun-01 Dic-01 Jun-02 Dic-02 FECHAS Desembolsos a IFIS para financiamiento de vivienda 3. Instrumentos financieros de crédito hipotecario para la vivienda en el Ecuador Es indudable que en los mercados financieros y de valores que se encuentran en proceso de desarrollo, como es el caso del Ecuador, un gran limitante es la falta de oferta de instrumentos financieros, por ello, uno de los principales retos es generar una adecuada oferta de instrumentos que satisfagan las necesidades de los inversionistas y permitan facilitar la financiación a los emisores de valores. En el Ecuador, el incipiente mercado de capitales, ha incidido en la falta de vínculos entre este mercado y el mercado de financiamiento de la vivienda. Esto resalta la necesidad de fortalecer los instrumentos de crédito hipotecario para la vivienda, como son: las cédulas hipotecarias y la titularización de cartera hipotecaria. 3.1 Cédulas hipotecarias Constituyen un instrumento financiero tradicional con mediana liquidez dependiendo de las condiciones del mercado. Son títulos ejecutivos que contienen un derecho económico que consiste en la percepción de una renta periódica fija o reajustable, y el derecho al reembolso del capital determinado en la misma, en el plazo estipulado para el pago de los préstamos a que correspondan. Deberán estar garantizadas por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la IFI emisora 13. Pueden ser negociadas en las Bolsas de Valores a la par, con descuento o con premio, en cuyo caso se considera la tasa de interés vigente en el mercado y el tiempo que falta hasta su vencimiento. 13 Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias, Libro auténtico de Legislación Ecuatoriana, Congreso Nacional, 30 de septiembre de

14 En la década de los noventa, alrededor del 52% del monto total de las cédulas hipotecarias negociadas en el mercado bursátil, fueron en sucres, el 25% de transacciones se las realizó en dólares y el 23% en UVCs. En 1997 se negoció el mayor monto de la década, por el valor de millones de sucres a la tasa de interés anual de 36.8% y al plazo promedio de 4 años, como se observa en el Cuadro No. 3. Cuadro No. 3 Operaciones cédulas hipotecarias Interés Plazo años Precio de Pago Rendimiento Valor Nominal Años promedio promedio promedio promedio millones sucres* , , , , , , Fuente: Base de datos Bolsa de Valores de Quito Elaboración: Autora * Los valores en dólares y UVCs están calculados a la cotización de la fecha de cada operación En 1999 año de la crisis, la inestabilidad de la moneda, los riesgos de descalce de plazos y de tasas fijas, todo sumado al deterioro de los indicadores macroeconómicos del país, llevaron a que este instrumento pierda aceptación con lo cual, el sector de la construcción perdió una importante herramienta de financiamiento. Esto se refleja en el bajo monto de negociaciones de este título que en ese año fueron por apenas 167 millones de sucres. Estas operaciones realizadas con cédulas hipotecarias en la década de los noventa, se las puede observar en el gráfico No. 4. Gráfico No. 4 Operaciones cédulas hipotecarias millones de sucres montos años Valor Nominal 14

15 A partir de la dolarización, las operaciones con cédulas hipotecarias realizadas a través de la Bolsa de Valores de Quito, han sido en montos marginales para los años 2000 y 2001; en el año 2002 no se registró ninguna operación, mientras que en el primer semestre del año 2003, el monto es de USD , (ver cuadro No. 4), lo cual refleja que se está reactivando las negociaciones de este título, a pesar de que todavía los inversionistas no tienen interés en comprar este papel porque al ser negociado al 100% de precio, no obtienen ningún rendimiento. Sin embargo lo atractivo parece ser el plazo, ya que son títulos que se emitieron a 10 años plazo 14, con una tasa de interés que es más alta que la de otros títulos que se ofertan a largo plazo, como son los bonos de deuda externa que se negocian a tasas de interés internacionales. Años Interés promedio Cuadro No. 4 Operaciones cédulas hipotecarias -dólares- Plazo años promedio Precio de Rendimiento pago promedio promedio Valor nominal ,5 4,5 97,0 10, ,3 99,5 6, * , FUENTE: Base de datos Bolsa de Valores de Quito. ELABORACION: Autora. * Operaciones realizadas hasta junio. ** En el año 2002 no se registraron operaciones. Con los resultados obtenidos de las negociaciones de cédulas hipotecarias que se pueden observar en el cuadro anterior, se puede decir que a partir del año 2000 con la dolarización, al eliminarse el problema del crédito en monedas diferentes a las del ingreso del deudor, se crea una estabilidad necesaria para que se abra un nuevo horizonte para el financiamiento de vivienda, existiendo interés en reactivar las cédulas hipotecarias, razón por la cual el 28 de enero de 2002, fue expedida la Ley que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias 15, con el objetivo de reactivar la industria de la construcción, coadyuvar a la solución del problema habitacional en el país, incentivar el ahorro nacional y contribuir a la captación de recursos externos. En la práctica, la experiencia obtenida durante el tiempo de vigencia de esta Ley no es alentadora, más bien ha operado muy limitadamente, la evidencia mayor es que en el año 2002, año que fue expedida la mencionada Ley, no se registró ninguna operación con Cédulas Hipotecarias (cuadro No. 4), a pesar de que este instrumento, tiene las siguientes características proporcionadas por la Ley: Es un instrumento de inversión seguro, ya que cuenta con el respaldo del patrimonio de la entidad emisora, su cartera hipotecaria con emisión de cédulas y la garantía del bien hipotecado El banco emisor de las cédulas hipotecarias negociadas hasta el mes de junio del 2003 a través de la Bolsa de Valores de Quito, es el Banco del Pacífico, que cobra a sus clientes tasas del 12% y emite el título con tasa del 8% anual, por lo tanto el margen de ganancia que tiene es del 4%. Ley No Registro Oficial

16 Al ser negociadas solo en la Bolsa de Valores, se consigue que no se especule con su precio. Contempla la creación de un patrimonio autónomo en caso de liquidación del emisor, garantizando así el pago al inversionista. En caso que el deudor incurra en mora, la IFI honrará ante el tenedor del título la obligación del deudor. Existen varios sectores interesados en que se reactiven las cédulas hipotecarias; el sector financiero, el mercado de capitales, los inversionistas, el sector de la construcción. Todo proyecto de construcción necesita de un financiamiento que solo puede darse a largo plazo, por lo que se requiere una inversión que lo soporte a través de la compra de cédulas hipotecarias cuyo rédito también es a largo plazo. Entidades públicas con gran disponibilidad de fondos como el IESS deberían ser uno de los principales compradores de Cédulas Hipotecarias, estimulando un sector con gran beneficio social y reorientando sus capitales hacia una inversión realmente productiva para el país. Es una forma, además, que el gobierno tiene de reconstituir la confianza en nuestro sistema financiero y promover la inversión nacional. 16 El interés que tiene el sector financiero en la utilización de la Cédula Hipotecaria como instrumento de optimización del Crédito Hipotecario, se enmarca en las siguientes ventajas: Calce de plazos entre las captaciones y las colocaciones Promueve el ahorro interno Facilita la adquisición de vivienda Dinamiza el Mercado de Valores Promueve la construcción, genera fuentes de trabajo Dinamiza la economía Promueve el retorno de capitales Atrae inversión extranjera. Para que la Ley pueda cumplir con los objetivos para los que fue creada, la Comisión especializada permanente de lo Tributario, Fiscal y Bancario del H. Congreso Nacional, luego de las consultas realizadas al sector de Mutualistas, Cooperativas, Sociedades Financieras, Bancos, Cámaras de la Construcción del país y Bolsas de Valores de Quito y Guayaquil, presentó el Proyecto Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de las Cédulas Hipotecarias, con el fin de convertir a las Cédulas Hipotecarias, en un instrumento de mayor aceptación y de expansión económica y financiera en todos los niveles sociales, sobre todo medio y bajo y promover la emisión de estos títulos para crear la oferta de papeles adecuada para inversionistas que cuentan con recursos para colocarlos a largo plazo como son: los Fondos de Pensiones, las Empresas de Seguros etc., quienes serían los principales demandantes. El 30 de septiembre de 2003, el H. Congreso Nacional aprueba la mencionada Ley Reformatoria 17 que contiene las siguientes reformas: Inversión Hipotecaria. Xavier Zavala Egas, Diario HOY, mayo 5 de Ley Reformatoria a la Ley que Regula la Emisión de las Cédulas Hipotecarias, Libro auténtico de Legislación Ecuatoriana, Congreso Nacional, 30 de septiembre de

17 Las Cédulas Hipotecarias que pueden ser nominativas, a la orden o al portador, a elección del deudor, deberán emitirse en denominaciones de cincuenta dólares de los EUA o de sus múltiplos. No podrán otorgarse créditos con cédulas hipotecarias con vencimientos inferiores a un año ni superiores a 30 años y sin ninguna limitación económica, además el plazo de emisión deberá ser el mismo que el plazo del crédito. La Ley anterior señalaba que la emisión debía ser de 100 dólares de los EUA y que el valor total de una emisión de cédulas hipotecarias no podría ser inferior a cinco mil dólares de los EUA o a su equivalente en moneda diferente a la de curso legal. Se excluye la obligación de negociar en la Bolsa de Valores las Cédulas Hipotecarias originadas en: daciones en pago, herencias, legados, donaciones, fusiones, etc (ver Art.2 Ley Reformatoria). Esta reforma dará mayor flexibilidad al manejo del instrumento, disminuirá los costos para el usuario manteniendo la protección a los pequeños y medianos inversionistas en especial a los que delegan el manejo de sus recursos a las Administradoras de Fondos. La garantía hipotecaria podrá amparar uno o varios préstamos con la emisión de Cédulas Hipotecarias, que el deudor tenga o pueda tener a favor del acreedor hipotecario siempre y cuando el avalúo de los inmuebles hipotecados no sea inferior al 140% del valor total de los préstamos hipotecarios de amortización gradual con emisión de Cédulas otorgadas al deudor. La diferencia es que la Ley anterior decía que la garantía debía tener el carácter de primera hipoteca. Los avalúos formarán parte del expediente individual del crédito a diferencia de lo que la Ley anterior indicaba que los avalúos habilitarán la escritura de emisión. Esta reforma abaratará los costos para el deudor. Se deroga el artículo 3 de la Ley que se refería a que tendrán calidad de primera hipoteca las sucesivas hipotecas que a favor de la institución financiera emisora se constituyan sobre un mismo inmueble. El gravamen así constituido no podrá levantarse sino con la entrega de todos los títulos cancelados. En la Ley anterior, los préstamos de amortización gradual con emisión de Cédulas Hipotecarias debían contar con seguro contra todo riesgo sobre los bienes que se hipotecan. La Ley Reformatoria contempla que sea el seguro de incendios y líneas aliadas, que cubran cuando menos terremotos e inundaciones. Este seguro es el que se utiliza en el mercado financiero, puesto que no existe en el mercado ecuatoriano, seguro contra todo riesgo. Si el pago del préstamo se produce por anticipado, la IFI emisora obligatoriamente deberá realizar un sorteo extraordinario de Cédulas Hipotecarias con las mismas normas y procedimientos contemplados en el Reglamento. Ningún pago adicional será menor de cincuenta dólares de los EUA. Esta reforma es con el fin de retirar del mercado el excedente de emisiones canceladas. Todo pago por concepto de amortización de capital podrá efectuarse con Cédulas Hipotecarias y/o con cupones de capital emitidos por la misma IFI 17

18 emisora, siempre que su vencimiento corresponda al mismo o anteriores semestres, del capital que se está cancelando. La reforma al artículo 7 de la Ley anterior es muy importante, ya que elimina la obligación de que en cada Cédula se indique el bien inmueble que respalda el crédito y la hipoteca, que era operativamente complicado e innecesario. Además, la Ley Reformatoria en su artículo 1, manifiesta que la emisión de cédulas hipotecarias, deberán estar garantizadas por los bienes inmuebles hipotecados a favor de la IFI emisora para caucionar tales préstamos de amortización gradual, por el conjunto de sus préstamos hipotecarios con emisión de Cédulas vigentes y por el capital y reservas de la IFI sujeta al control de la Superintendencia de Bancos y Seguros. Adicionalmente, en el artículo 7 la Ley Reformatoria incluye a los cupones de capital, indica que cada Cédula llevará cupones adheridos, los que podrán ser de intereses y opcionalmente, a criterio de la IFI emisora, de amortización de capital. En aquellos casos que el emisor decidiera pagar el capital a través de amortizaciones periódicas no serán necesarios los sorteos ordinarios. Los cupones serán suficiente y único comprobante para el pago de los intereses y del capital a excepción del último pago del capital para el cual se deberá presentar la Cédula Hipotecaria correspondiente. Finalmente, la Disposición Transitoria de la Ley Reformatoria, señala que las IFIS emisoras de Cédulas Hipotecarias deberán tener una calificación de riesgo mínima de BB o su equivalente otorgada por una calificadora de riesgos legalmente establecida en el país. A partir del año 2005 la calificación de riesgo mínima exigida será de A. 3.2 Titularización de cartera hipotecaria Es el proceso mediante el cual se emiten valores susceptibles de ser colocados y negociados libremente en el mercado bursátil, emitidos con cargo a un patrimonio autónomo.18 Los objetivos de la titularización son: Impulsar el desarrollo del Mercado de Capitales. Transformar activos ilíquidos en activos líquidos. Aumentar las posibilidades de emisión de valores que facilite el acceso a nuevos participantes. Ofrecer mecanismos de financiamiento que relacionen de manera directa a los agentes excedentarios con los agentes deficitarios. Eliminar totalmente el riesgo del originador y emisor, a la vez que diversificar el riesgo para el inversionista. 18 Ley del Mercado de Valores, Titulo XVI, Art De la titularización. 18

19 Modificar la estructura de incentivos de la Banca Privada orientados al financiamiento de largo plazo. Mejorar el desempeño del Mercado de Valores. Crear originación de cartera con calificación A, puesto que es la cartera que se requiere para titularizar. Crear varias sinergias en el mercado. La titularización de cartera hipotecaria puede crear una sinergia entre el mercado de la vivienda y el mercado de capitales, porque atrae recursos a largo plazo. Participantes en un Proceso de Titularización: Originador: Es el tenedor del bien susceptible de titularizar para generar efectivo. Puede ser una persona natural o jurídica, de naturaleza pública o privada, nacional, extranjera o mixta. Agente de Manejo (Fiduciaria): Es la entidad que se encarga de dirigir el proceso mediante un contrato mercantil de fiducia o un encargo fiduciario. Estructurador del Proceso: Diseña la emisión mediante cálculos financieros y de mercado respetando el aspecto jurídico. Puede ser el mismo originador, o el agente de manejo (fiduciaria) o un tercero. Colocador: Se encarga de la venta de los títulos en el mercado; puede ser el mismo agente de manejo (entidad fiduciaria) o un corredor de bolsa. Cobra una comisión. Inversionistas: Todos los que actúan en el mercado financiero incluyendo fondos comunes ordinarios, los fondos de valores y los institucionales. Calificadora de Riesgo: Es una firma especializada, debidamente autorizada por la Entidad de Control, que certifica objetivamente el nivel de riesgo de la operación, que debe ser mínimo. Los títulos más seguros son triple A; los que representan más riesgo, son los que tienen calificación C. Modalidades : Cartera de crédito: Consiste en ceder los derechos al pago del principal y de los intereses, al inversionista que la compra. El flujo de efectivo generado por la cartera debe ser predecible y los créditos movilizados deben corresponder a una misma clase; ya sea de consumo, comercial, o hipotecario. Inmobiliario: Consiste en la emisión de títulos sobre patrimonios autónomos constituidos con bienes inmuebles. Se exigen avalúos técnicos de sociedades independientes, estudio de títulos, pólizas de seguros. Proyectos de construcción: En este caso se emiten títulos contra un patrimonio autónomo conformado por un lote libre de todo gravamen, avalúos técnicos y estudio técnico que demuestre la viabilidad del proyecto. Fondos Inmobiliarios: No se requiere originador, porque el proceso es iniciado por la fiduciaria (agente de manejo), con dinero de los inversionistas. Las inversiones son evaluadas por el agente de manejo, se deben contemplar mecanismos de protección para los activos, sólo pueden emitirse títulos de participación. 19

20 Otras: Para las cuales existe reglamentación especifica. Es el caso de obras de infraestructura y servicios públicos, red vial, contratos de leasing y títulos de deuda pública. En el proceso de titularización, el originador, que puede ser cualquier entidad del Sistema Financiero, las empresas comerciales o el gobierno, vende o transfiere paquetes de sus activos que poseen un flujo futuro de fondos, a una Fiduciaria (Administradora de Fondos) que constituye un patrimonio autónomo (fideicomiso), estructura y emite los títulos. Finalmente, estos títulos son vendidos a los inversionistas en el Mercado de Valores. Aspecto fundamental en la titularización es el análisis del flujo de fondos proyectado, pues éste constituye el factor decisorio para conocer el monto de recursos con el que se cuenta. Se debe iniciar analizando las bases de proyección diferenciando las macroeconómicas, las particulares de la empresa y el efecto combinado. Es importante revisar el ciclo económico del país y las expectativas futuras, a fin de tener buenas estimaciones de los flujos de fondos futuros. Son titularizables los activos que generen un flujo predecible con alto grado de certeza como son: arrendamientos, hipotecas, carteras de poco riesgo etc. La titularización posee como principales beneficios el mejoramiento de la captación de recursos de largo plazo para la economía, el desarrollo del Mercado de Valores, el mejoramiento de la formas de captación de recursos, pues el originador no responde a los inversionistas con sus activos totales, como si obtuviera fondos por medio de créditos, emisiones de valores contra sus patrimonios o depósitos a plazo, sino que obtiene recursos solo arriesgando una parte de sus activos. La titularización de activos es una figura ampliamente utilizada en los mercados financieros y bursátiles desarrollados, por lo que constituye una importante opción a tomar en cuenta en mercados emergentes como es el caso del mercado ecuatoriano. Entre las múltiples ventajas que ofrece éste mecanismo bursátil se encuentra la contribución al desarrollo del Mercado de Capitales, ya que mediante éste procedimiento se incrementa la oferta de títulos valores en el mercado, constituyéndose en fuente de financiamiento a largo plazo. Por otra parte, la titularización otorga liquidez a un activo no transable en el mercado secundario, lo que se traduce en beneficios para la entidad que generó el activo. Otra de las ventajas de la titularización de activos es que permite a inversionistas individuales o institucionales, como por ejemplo Aseguradoras o Administradoras de Fondos de Pensión, diversificar sus inversiones, al mismo tiempo que genera nuevas oportunidades de negocios para los operadores del mercado financiero, tal como es el caso de Corredores de Bolsa, Custodia de Valores, Calificadoras de Riesgo, Bancos, Aseguradoras, entre otros. Actualmente, los países con un mayor desarrollo en el tema son Estados Unidos, Alemania, Chile y México, que tienen desde diferentes tipos de fideicomisos hasta diferentes tipos de compañías especiales. Se han desarrollado procesos de titularización con diferentes tipos de activos como son: créditos otorgados por entidades bancarias financieras y de seguros, créditos para consumo y compra de bienes durables, créditos para la exportación, cuentas por cobrar de empresas de consumo masivo, peajes de 20