O R D E N A N Z A D E E D I F IC A C I Ó N

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1 O R D E N A N Z A D E E D I F IC A C I Ó N CAPÍTULO I. GENERALIDADES I N D I C E Artículo. 1 Artículo. 2 Definición y marco legal Contenido y estructura. CAPÍTULO II. PARÁMETROS Y SISTEMAS DE ORDENACIÓN. II.1: CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS DE ORDENACIÓN. Artículo. 3 Sistemas de ordenación II.2: DISPOSICIONES COMUNES A TODOS LOS SISTEMAS DE ORDENACIÓN. Artículo. 4 Edificabilidad construida y útil. Artículo. 5 Parcela. Artículo. 6 Ocupación de parcela. Artículo. 7 Alineación del vial. Artículo. 8 Elementos de referencia altimétricos Artículo. 9 Definición de alturas Artículo. 10 Altura reguladora máxima y número de plantas Artículo. 11 Planta baja. Artículo. 12 Planta sótano. Artículo. 13 Planta piso Artículo. 14 Planta ático Artículo. 15 Soportales y pasajes Artículo. 16 Elementos técnicos de las instalaciones. Artículo. 17 Aprovechamiento bajo cubierta Artículo. 18 Cuerpos volados. Artículo. 19 Patios de luces y ventilación. Artículo. 20 Composición estética y arquitectónica urbana. Artículo. 21 Fachadas. Artículo. 22 Conservación de fachadas y elementos urbanos. Artículo. 23 Vallado de solares y terrenos urbanos sin edificar. Artículo. 24 Servidumbres urbanas. Artículo. 25 Construcciones provisionales en interior de solares. II.3: REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN SEGÚN ALINEACIÓN A VIAL. Artículo. 26 Definición de ordenación según alineación a vial. Artículo. 27 Ancho de vial. Artículo. 28 Frente de parcela. Artículo. 29 Frente mínimo de parcela. Artículo. 30 Altura reguladora y número de plantas máximos. Artículo. 31 Medianera. Artículo. 32 Profundidad edificable. Artículo. 33 Espacio libre interior de manzana. Artículo. 34 Retranqueos de la edificación a la alineación a vial. Artículo. 35 Cuerpos volados sobre la vía pública. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

2 II.4: REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN POR EDIFICACIÓN AISLADA. Artículo. 36 Definición de ordenación según edificación aislada. Artículo. 37 Criterios sobre cómputo de ocupación y edificabilidad. Artículo. 38 Construcciones auxiliares. Artículo. 39 Separación a lindes. Artículo. 40 Vallados Artículo. 41 Altura reguladora, número de plantas y otros parámetros complementarios. II.5: REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN POR VOLUMETRÍA ESPECÍFICA. Artículo. 42 Definición de ordenación según volumetría específica. Artículo. 43 Parámetros para la ordenación de la forma de la edificación. Artículo. 44 Cuerpos Volados. Artículo. 45 Otros parámetros complementarios. CAPÍTULO III. GARAJES Y APARCAMIENTOS. Artículo. 46 Objeto. Artículo. 47 Condiciones de Acceso. Artículo. 48 Plazas de aparcamiento. Artículo. 49 Condiciones de circulación interior. Artículo. 50 Estándares para aparcamientos según usos. CAPÍTULO IV. EDIFICACIONES, USOS E INSTALACIONES FUERA DE ORDENACIÓN. Artículo. 51 Características del fuera de ordenación. Artículo. 52 Régimen transitorio para edificaciones, usos e instalaciones con licencia existentes no ajustadas a planeamiento. CAPITULO V. DEBER DE CONSERVACIÓN Artículo. 53 Obligación de conservación. Artículo. 54 Contenido. Artículo. 55 Condiciones mínimas de seguridad, salubridad y ornato. DISPOSICIONES ADICIONALES DISPOSICIÓN FINAL ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

3 CAPÍTULO I. GENERALIDADES Artículo 1. Definición y marco legal 1. La Ordenanza de Edificación constituye un cuerpo normativo de obligado cumplimiento en el ámbito del Término Municipal, que regula los aspectos morfológicos y ornamentales de las construcciones y, en general, aquellas condiciones de las obras de edificación. No así las definitorias de la edificabilidad o del destino del suelo que son reguladas en el Plan General. 2. La Ordenanza de Edificación constituye un documento independiente, con tramitación y aprobación municipal como documento separado del Plan General del Campello, que obtuvo su aprobación definitiva por Acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 1 Abril de En todo lo no previsto por estas Ordenanzas se estará a lo regulado por la legislación autonómica y estatal aplicable en materia de seguridad, habitabilidad, accesibilidad, medio ambiente y calidad de la construcción, así como en el resto de ordenanzas municipales. Art. 2. Contenido y estructura. La Ordenanza, en su contenido, desarrolla y complementa la ordenación edificatoria establecida en el Plan General aprobado y, más específicamente, la contenida en el documento de Normas Urbanísticas y su Anexo I de Zonas de Ordenación Urbanística. Está integrada en un documento único, estructurado en 5 capítulos, 2 disposiciones adicionales y una disposición final. CAPITULO II. PARÁMETROS Y SISTEMAS DE ORDENACIÓN. II.1: CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS DE ORDENACIÓN. Art. 3 Sistemas de ordenación. Los sistemas de ordenación física de la edificación, según la tipificación con que se disponen los espacios libres y los ocupados por la edificación, se regulan a través de los siguientes tipos de ordenación: 1. Edificación según alineación a vial. 2. Edificación aislada. 3. Definición volumétrica. Estos sistemas de ordenación se corresponden con las diferentes tipologías edificatorias y zonas de ordenación que figuran en el PGOU (Anexo 1 de las Normas Urbanísticas) cuya clasificación se desarrolla en el siguiente cuadro: ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

4 SISTEMAS DE ORDENACIÓN TIPOLOGÍA EDIFICATORIA ZONAS DE ORDENACIÓN Alineación a vial Manzana cerrada Residencial múltiple en ensanche Manzana cerrada Residencial unitario en ensanche Edificación aislada Bloque exento Residencial unifamiliar aislada Residencial unifamiliar aislada o pareada Residencial unifamiliar aislada o agrupada Residencial múltiple Definición volumétrica Bloque adosado con retranqueo frontal y trasero Industrial Terciario-hotelero Terciario-comercial Instalación singular Residencial unifamiliar en hilera CÓDIGO ENS-1, ENS-2, ENS-3, ENS-4, ENS-5 RUM-1, RUM-2 AIS-1 AIS-2, AIS-5 AIS-3, AIS-6 EDA-1, EDA-2, EDA-3, EDA-4, EDA-5, EDA-6, EDA-7 INA-1 TBE-1.1, TBE-1.2, TBE- 1.3, TBE-2.1, TBE-2.2 TBE-3 AIS-4 Volumen específico Residencial múltiple RVE-1, RVE-2, RVE-3 Terciario de ordenación TVE-1, TVE-2 diferida Terciario comercial ZEC Terciario residencial ZEH público Residencial unifamiliar ZER aislada Volumen contenedor Residencial múltiple RVC-1 La tipología edificatoria define el modo de disponer la edificación en relación con la parcela. Así mismo, la zona de ordenación urbanística refleja un tejido urbanístico característico. II.2: DISPOSICIONES COMUNES A TODOS LOS SISTEMAS DE ORDENACIÓN. Art. 4 Edificabilidad construida y útil. Se entiende por edificabilidad construida el potencial de superficie construida computable total que tiene un ámbito determinado. Se expresa en metros cuadrados de techo (m²t). En orden a la aplicación de las condiciones sobre aprovechamiento edificable se definen los siguientes conceptos: 1. Coeficiente de edificabilidad neto: es la relación entre la superficie de techo edificable y la superficie de suelo, referida a una parcela o a un conjunto de ellas. Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m²t/m²s). 2. Superficie total de techo edificable constituye la suma de todas las superficies correspondientes a la edificación que tengan la consideración de computables, en base a los siguientes criterios: 2.1. Superficies no computables: en el cómputo de la edificabilidad total no se incluirán las ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

5 siguientes superficies construidas: La planta sótano. Los patios de luces y huecos de superficie superior a 1 m². En las cubiertas de los edificios plurifamiliares, los elementos técnicos de las instalaciones definidos en el artículo 16, así como los torreones de las escaleras comunes de acceso a dicha cubierta. Los espacios bajo cubierta con altura libre inferior a 1,50 m. Los soportales y pasajes de uso público y/o comunitario. Las terrazas descubiertas, en las cuales no se autorizará ningún tipo de construcción ni elementos como pérgolas o similares Superficies computables al 50%: Las terrazas y porches cubiertos y abiertos en al menos dos de sus frentes computarán al 50 % de su superficie, siempre y cuando, su profundidad no supere los 1,50 m, con un límite de superficie del 25 % de la superficie de la vivienda a la que pertenezca. Todo lo que supere estos parámetros computará al 100% Superficies computables al 100%: Las galerías, tendederos, terrazas o comunicaciones del edificio abiertas a un único frente. Resto de superficies no incluidas en los apartados anteriores. 3. Edificabilidad útil: es la superficie del suelo habitable cerrada y delimitada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos. A los efectos de esta ordenanza, su cómputo se realizará conforme lo establecido en las normas de Habitabilidad y Diseño de Viviendas en el ámbito de la Comunidad Valenciana. Art. 5 Parcela. Se entiende por parcela en suelo urbano toda porción de suelo destinada a acoger la edificación. La parcela es edificable cuando cumpla las condiciones de calificación urbanística, las dimensionales, formales y de ubicación que exija el Plan General; así como la condición de solar. La unidad de parcela puede no coincidir necesariamente con la unidad de propiedad, pudiéndose dar el caso de que una de aquéllas comprenda varias de éstas o viceversa. Son elementos definitorios de las parcelas: 1. Parcela mínima. Se define como tal la superficie mínima que debe tener una parcela neta para que pueda ser edificable. Las parcelas mínimas serán indivisibles. Se admiten parcelas de superficie y longitud de fachada menores a las establecidas en el Anexo I de las NNUU, cuando cumpla alguno de loas siguientes supuestos: - Cuando se ajusten a planeamiento anterior. - Parcelas existentes situadas entre obras con edificaciones legalmente consolidadas. - Parcelas con imposibilidad material de agregación con parcelas colindantes y que no tengan agotado su aprovechamiento con actuaciones anteriores sobre dicha parcela. - Cuando procedan de segregación ajustada al Planeamiento vigente por tratarse de afecciones viarias y siempre que cumpla todas las siguientes condiciones: en el interior de la parcela edificable pueda inscribirse un círculo de 15 m de diámetro, tenga una fachada mínima de 6 m, y no tengan agotado su aprovechamiento con actuaciones anteriores. 2. Lindes de parcela. Son las líneas perimetrales que delimitan la parcela neta. El linde frontal de la parcela es aquel que la delimita respecto del vial o espacio libre público colindante. Este linde frontal o frente de parcela constituye la alineación establecida en el plan general, ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

6 conforme se define en el art. 7 de esta ordenanza. 3. Cerramientos de parcela. Son aquellos elementos constructivos dispuestos junto a los lindes, que separan la parcela de los espacios públicos o de otras parcelas. Su regulación se establece en las condiciones particulares de cada zona de ordenación. 4. Círculo inscrito. Es el círculo teórico de mayor diámetro que se puede inscribir en una parcela. 5. Ángulo medianero. Se denomina ángulo medianero al que forma el linde frontal de la parcela con alguno de los lindes contiguos. Art. 6 Ocupación de parcela Se entiende por ocupación de parcela la superficie de la proyección de las edificaciones sobre la parcela, incluyendo los cuerpos volados (a excepción de los aleros de cubierta) y según regulación específica de su sistema de ordenación. Se denomina coeficiente de ocupación a la relación entre la superficie ocupada y la superficie de la parcela, expresado en porcentaje (%). Art. 7 Alineación del vial. 1. Se entiende por alineación la línea que delimita los espacios de dominio privado respecto de los espacios públicos integrados por calles, plazas, zonas verdes o espacios libres. 2. En la zona de ordenación por alineación a vial, la línea de fachada coincide con esta alineación salvo en los casos de retranqueo permitidos (art. 34). En la ordenación según edificación aislada, el vallado se ajustará a la alineación establecida en el plan general, conforme lo establecido en el art Chaflanes y acuerdos. Con carácter general, el planeamiento establece la disposición de chaflanes o acuerdos curvos en las intersecciones de viales, recogidos explícitamente en los planos de ordenación a escala 1:2000 (serie O.4). En todo caso, para cualquier intersección, la dimensión del chaflán o acuerdo curvo correspondiente, quedará expresamente definida en el Acta Oficial de Señalamiento de Alineaciones y Rasantes. Art. 8 Elementos de referencia altimétricos. 1. Los elementos de referencia altimétricos se utilizan para la medición de alturas a partir de la determinación de la posición o nivel de la edificación. Son los siguientes: - Rasante de vial: es la línea señalada o deducida del planeamiento como perfil longitudinal de las vías públicas, tomada en el eje de la calzada. En los viales ejecutados se tomará, salvo indicación en contra, la existente. En todo caso esta rasante se concretará en el Acta Oficial de Alineaciones y Rasantes. - Cota de referencia de planta baja: sirve de origen en la medición de altimetría de la planta baja y de la altura de cornisa. 2. En función de los distintos sistemas de ordenación, la definición de cota de referencia de la planta baja será: - Cuando se trate de edificación según alineación a vial, la cota de referencia de la planta baja se tomará en cada punto según la rasante del vial, y en aplicación de las condiciones particulares definidas en el art Cuando se trate de edificación aislada, la cota de referencia de la planta baja se medirá con respecto a la cota topográfica del terreno natural en contacto con la edificación y conforme a las condiciones particulares definidas en los artículos 11 y Cuando se trate de edificación de definición volumétrica la cota de referencia de planta baja se definirá en el correspondiente instrumento de ordenación. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

7 Art. 9 Definición de alturas. 1. Se entenderá por planta piso toda planta de edificación por encima de la planta baja. 2. Altura de planta: Es la distancia vertical entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. 3. Altura libre de planta: Es la distancia vertical entre el pavimento y la cara inferior del forjado de techo, o en su caso, de falso techo, de una planta. En función del uso al que se destine la edificación, la altura libre mínima cumplirá las condiciones establecidas en su normativa de aplicación. 4. Altura reguladora: Es la distancia vertical de la edificación medida en el plano de fachada. En cada punto de ésta será la distancia entre la cota de referencia de planta baja hasta la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta. Art. 10 Altura reguladora máxima y número de plantas. 1. La altura reguladora máxima y el número de plantas se regulan en las fichas del Anexo I de las Normas Urbanísticas. 2. Deben respetarse conjuntamente la altura y el número de plantas máximos para los casos en que así esté regulado en las fichas citadas. 3. Por encima de la altura reguladora, sólo se permitirán: a. La cubierta definitiva del edificio, de pendiente máxima treinta por ciento y cuyos arranques partirán de una altura no superior a la reguladora máxima. El espacio interior resultante bajo cubierta no será habitable. Las cámaras de aire y elementos de cobertura en los casos de azotea o cubierta plana, no superarán una altura total máxima de 0,60 metros sobre la altura reguladora. b. Las barandillas o antepechos de fachada anterior y posterior y las de los patios interiores que se levanten en la cubierta sobre la altura reguladora máxima no podrán exceder de 1,50 metros de altura. c. Los elementos de separación entre azoteas, con un máximo de 1,50 metros de altura si son opacos, y de 2,00 metros de altura si son calados. d. Los elementos técnicos de las instalaciones deberán quedar comprendidos dentro de un plano trazado a 45º formado por la intersección entre el plano de fachada con el plano horizontal de la cara superior del forjado de cubierta, con excepción de las instalaciones especiales como antenas o mástiles. Se entenderá como elementos técnicos de las instalaciones los definidos en el art. 16 de esta ordenanza. e. Los remates de fachada de carácter ornamental o decorativo hasta una altura máxima de 2,20 metros, siempre y cuando su longitud no exceda la tercera parte de la longitud de fachada. Se excluyen expresamente las vigas o elementos estructurales similares, admitiéndose los soportes desmontables para la instalación de toldos. f. La caja o cajas de escalera y torreta de ascensor. g. Los torreones y claraboyas destinados exclusivamente a iluminación cenital, con una superficie en planta no superior al 25% de la ocupada por la edificación y con una altura máxima de 1,50 m sobre la altura del edificio. h. En ningún caso se autoriza la disposición de pérgolas en cubierta. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

8 Art. 11 Planta baja. 1. Se entenderá por «planta baja» aquélla cuyo pavimento se sitúe a 1,00 m por encima, o por debajo, de la cota de referencia correspondiente, en los puntos de mayor o menor cota, respectivamente. En los casos en que, a causa de la pendiente, más de una planta se sitúe dentro de los limites expuestos (fachada escalonada), cada tramo de la fachada o edificación en que aquello ocurra definirá una planta baja distinta. 2. Elevación máxima de la planta baja: - En el supuesto de alineación a vial, la cota superior de pavimento de planta baja se situará a un máximo de un metro por encima de la cota de rasante de la acera en cada punto. - En el supuesto de edificación aislada o de definición volumétrica, lo será con respecto a la cota del terreno natural en contacto con la edificación en cada punto. 3. No se permitirá en ningún caso, el desdoblamiento de la planta baja en dos plantas, según el sistema de semisótano y entresuelo. 4. En los locales de planta baja de las zonas de ordenación donde se autorice, se permiten altillos siempre que, sin tener acceso independiente desde el exterior, formen parte del local comercial, ubicado en dicha planta baja. Se separarán un mínimo de dos metros a fachada, y en ningún caso podrán destinarse a uso de vivienda. El espacio de retranqueo en fachada podrá ser ocupado por la escalera de acceso a la naya. 5. La altura libre mínima de la planta baja será de 3,50 m y la del altillo será de 2,80 m, sin perjuicio lo que se disponga en función de su posible uso específico y normativa específica. 6. En caso de utilización de la planta baja como vivienda la cota del pavimento estará en todos sus puntos al menos 20 centímetros por encima de la rasante o rasantes en cada punto de fachada para garantizar la estanqueidad. 7. En todos los supuestos, tanto si se trata de uso comercial como de vivienda, se deberá garantizar el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad según normativa vigente. Art. 12 Planta sótano. 1. Planta sótano es la situada por debajo de la definida como planta baja, en cualquier punto de la edificación. Su superficie útil será aquella que disponga de una altura libre mínima de 2,20 m. 2. En el sistema de alineación a vial, la cara superior del forjado de techo (incluido su pavimento) no podrá superar en ningún punto 1,00 m sobre la rasante de la acera. En los sistemas de edificación aislada y definición volumétrica será un máximo de 1,00 m sobre la rasante del terreno natural. 3. En los sótanos no se permite el uso de vivienda ni la ubicación de habitaciones en los usos hotelero y asistencial. 4. Los posibles sótanos por debajo del primero se dedicarán exclusivamente al uso de aparcamiento de vehículos e instalaciones técnicas del edificio, sin perjuicio de las correspondientes normativas de aplicación según la actividad prevista. Art. 13 Planta piso. 1. Se denominan plantas piso a todas aquellas situadas por encima de la planta considerada planta baja. 2. Constituye el número de plantas de una edificación la suma de las plantas piso y ático si existe. El número de plantas máximo es el establecido en el anexo I de las Normas ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

9 Urbanísticas para cada zona de ordenación y se expresa por el dígito correspondiente (PB+NP). 3. Se considera altura libre de planta la distancia vertical entre el pavimento acabado y la cara inferior del techo, o en su caso falso techo, de una planta. La altura libre mínima de las plantas piso será de 2,50 m o lo que se disponga en función de su uso específico. Art. 14 Planta ático. 1. Se denomina planta ático a la última planta de una edificación, en la que su cerramiento se encuentra retranqueado de la fachada. 2. En el espacio de retranqueo se autorizan exclusivamente los siguientes elementos: - Las escalerillas descubiertas de acceso a la terraza superior del edificio, siempre y cuando éstas sean de uso exclusivo del ático y su cerramiento lateral garantice la seguridad. - Elementos ligeros y desmontables de cubrición con cañizo o entoldado, que en todo caso, deberán retranquearse de fachada una distancia igual a su altura. Queda expresamente prohibido en el espacio de retranqueo cualquier otro elemento constructivo de cubrición o cerramiento, tanto fijo como desmontable y de cualquier material. - Las instalaciones técnicas de servicio del edificio definidas en el art. 16. Art. 15 Soportales y pasajes. 1. Se entiende por soportal el espacio abierto de uso público resultante del retranqueo de la edificación en planta baja respecto del plano de fachada. 2. Se entiende por pasaje el espacio abierto de uso público o comunitario situada en la planta baja de un edificio y que proporciona acceso a otros espacios o edificaciones. 3. La superficie de los soportales y pasajes abiertos no computarán a los efectos de la edificabilidad permitida. Sí lo harán en cuanto al cómputo de ocupación máxima. Art. 16 Elementos técnicos de las instalaciones. 1. Constituyen los elementos técnicos de las instalaciones los integrantes de los servicios del edificio de carácter colectivo o individual. Se englobarán bajo tal concepto los depósitos de reserva de agua, equipos de acondicionamiento y filtros de aire, conductos de ventilación o de humos, claraboyas, antenas de telecomunicación de servicio al edificio, maquinaria de ascensor, instalaciones de energía solar y elementos desmontables de soporte para el tendido de ropa. 2. El diseño y volumen de estos elementos, cuyas dimensiones obedecerán a las exigencias técnicas de la instalación, se integrará en el diseño arquitectónico conjunto del edificio, definiéndose en el documento de solicitud de la licencia municipal de la edificación. Asimismo, las antenas de telecomunicación deberán retranquearse de la fachada una distancia equivalente al 50% de su altura total. 3. Las instalaciones que se ubiquen en cubierta lo harán sobre el forjado horizontal de ésta, no autorizándose la disposición de estructuras o pérgolas elevadas de soporte de la instalación, salvo expresa justificación técnica de su necesidad. 4. Tiene la consideración de elemento técnico las instalaciones de ascensor necesarias para mejora de la accesibilidad del edificio. En tal caso se permite su disposición en zonas de retranqueo o patio interior de manzana, sin computar a efectos de edificabilidad y ocupación. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

10 Art. 17 Aprovechamiento bajo cubierta. 1. Se denomina aprovechamiento bajo cubierta la utilización del posible espacio comprendido entre la cubierta inclinada del edificio y el forjado de techo de la última planta como espacio habitable. 2. El espacio bajo cubierta, en caso de ser utilizable, computará a los efectos del cumplimiento del número máximo de plantas y altura de edificación que se establezca según la zona de ordenación correspondiente, aún en el caso de su uso como trastero. Art. 18 Cuerpos volados 1. Se entienden por cuerpos volados aquellas partes de la edificación que sobresalen de los planos que definen el volumen principal del edificio y que tienen carácter habitable u ocupable por las personas, tales como balcones, miradores, terrazas o similares. Se clasifican en cerrados o miradores, abiertos y semiabiertos. Se definen como cerrados o miradores, aquellos cuerpos salientes que tengan cerrados sus contornos laterales y frontal. Computan al 100 % en el cálculo de la superficie de techo edificable. Son cuerpos volados abiertos los balcones, galerías y terrazas abiertas a dos lados como máximo. Computan según el artículo 4.2 para el cálculo de la edificabilidad. Son cuerpos volados semiabiertos los que cuentan con un único frente abierto. Computan al 100%. 2. Las dimensiones, forma y superficie en planta de los cuerpos volados contarán en su totalidad a los efectos de ocupación máxima en planta baja y a los efectos de separaciones a lindes de parcela, sistemas y otros edificios. Art. 19 Patios de luces y ventilación. Son los espacios no construidos y ubicados en el interior del volumen general de la edificación que garantizan una adecuada iluminación y ventilación a las dependencias del inmueble, creando espacios libres privados. Pueden considerarse interiores o exteriores, según estén contenidos dentro del volumen del edificio o estén situados en la fachada del mismo. En función de la heterogeneidad de usos a los que sirven, contarán con las dimensiones establecidas en el Código Técnico de la Edificación, y demás normativa estatal y autonómica. Art. 20 Composición estética y arquitectónica urbana. Los edificios y construcciones habrán de adaptarse en cuanto a su composición estética a lo establecido en las normas específicas de cada zona. En el supuesto de que no exista una regulación específica deberán adaptarse en lo básico al ambiente estético de la zona, sector, calle o plaza, para que no desentonen del conjunto en que estuvieran situados, no limiten excesivamente el campo visual, ni rompan la armonía del paisaje. En consecuencia, podrá además denegarse la licencia de edificación al proyecto que constituya un ataque al buen gusto o resulte extravagante, ridículo, impropio o inadecuado al ambiente, en función de su situación o emplazamiento. Art. 21 Fachadas. 1. En la construcción de las fachadas de los edificios, y según lo establecido en el artículo anterior, se evitarán siempre efectos discordantes entre las fachadas de una misma manzana, plaza o calle, afines o próximos, a fin de obtener la armonía del conjunto. En la construcción ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

11 de las fachadas se emplearán materiales de buena calidad, quedando prohibido los que por su blandura, permeabilidad o mal estado perjudiquen al decoro u ornato de la vía pública. 2. A estos efectos se tratarán como fachadas todos los paramentos del edificio visibles desde la vía pública. En particular, cuando se trate de edificios contiguos con diferentes alturas será obligatorio tratar como fachada el paramento que por tal causa queda visto. 3. Las nuevas edificaciones, en su fachada exterior de medianería, resolverán su composición de fachadas cuidando la disposición de los usos de las piezas recayentes a la misma, emplazando en ellas las actividades adecuadas para su relación con el exterior, en especial en los casos de fachadas alineadas a viales. Se permite la ubicación de tendederos o aparatos de aire acondicionado en la fachada exterior, siempre que estén protegidos de vistas con mamparas o celosías dispuestas a tal fin. Preferentemente se situarán en el interior o, si no dispone de patios interiores, en la cubierta o en el espacio libre de parcela. 4. Se prohíbe la colocación no integrada en las fachadas de nuevas instalaciones, incluso las propias de los servicios e infraestructuras urbanas tales como tendidos eléctricos, tendidos de alumbrado, telefónicos, de señal electromagnética, etc., excepto las farolas de alumbrado público. Si ya existieran, se procuraran alojarlas en canalización integrada en la fachada. Excepcionalmente se podrá autorizar la instalación de tendidos aéreos en núcleos urbanos, previo informe favorable de los Servicios Técnicos. 5. La instalación o reforma de fachadas de establecimientos comerciales o industriales, deberán aportar en su solicitud de licencia una memoria que contenga la documentación gráfica necesaria y en la que se indique claramente los materiales que vayan a emplearse, los tonos de color y demás características que permitan apreciar la relación con la fachada del edificio y urbana de la zona, debiendo observarse las limitaciones de los salientes existentes. Art. 22 Conservación de fachadas y elementos urbanos. Las fachadas de edificios y locales comerciales e industriales, deberán en todo momento mantenerse en las debidas condiciones de estética, ornato y seguridad, sin perjuicio del posible ejercicio por parte del Ayuntamiento de la competencia que le atribuye la vigente legislación urbanística para ordenar la ejecución de las obras necesarias para el mantenimiento por parte de los propietarios de las debidas condiciones de ornato y estética en terrenos, urbanizaciones edificaciones, vallados, carteles, etc. Todo ello conforme lo establecido en el Capítulo V de la presente Ordenanza. Art. 23 Vallado de solares y terrenos urbanos sin edificar. 1. Todos los solares destinados a uso privado estarán cercados con una valla de 2 m de altura mínima, ejecutada con material y espesor convenientes para asegurar su conservación en buen estado. En áreas muy consolidadas, y a requerimiento municipal, será preceptiva la realización del vallado con material opaco, mediante obra de fábrica, chapa o similar, hasta la altura que se determine en dicho requerimiento. 2. El Ayuntamiento, por razones de seguridad o estética, podrá exigir, asimismo que se cierren otras propiedades aunque no tenga la condición de solar. Se prohíbe el cierre de fincas con alambre de espino en su frente a vías urbanas o rurales, o bien en lugares en que así lo requiera la seguridad o tránsito de personas. 3. El cerramiento deberá situarse en la alineación oficial de la calle. En caso de producirse la apertura de nuevas vías, los propietarios de terrenos y solares tendrán obligación de solicitar en el plazo de un mes a partir de la apertura de las mismas, la alineación correspondiente y la licencia para construir la valla. 4. Asimismo, cuando se solicite licencia para acometer el derribo de cualquier edificio o construcción con fachada a la vía pública, y no se edifique inmediatamente el solar, será obligatorio el vallado correspondiente. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

12 Art. 24 Servidumbres urbanas. En las fachadas y vallados de las fincas, el Ayuntamiento podrá instalar, suprimir o modificar, a su cargo, y los propietarios vendrán obligados a consentirlo, soportes, señales, y cualquier otro elemento necesario de servicio público. Dicha instalación procurará evitar molestias, y se avisará a los afectados con la antelación que cada caso permita. Art. 25 Construcciones provisionales en interior de solares. 1. Se permitirá la construcción de cobertizos o construcciones provisionales de información y venta en el interior de los solares con licencia de edificación solicitada, siempre que, no siendo habitables, no contengan más de una planta ni su superficie exceda el 30% de la del solar. Estas construcciones provisionales se harán de forma que su aspecto no sea negativo al ornato público. 2. El otorgamiento de la licencia de obra principal llevará implícita la autorización para realizar las obras provisionales mencionadas siempre y cuando el solicitante hubiese especificado el emplazamiento y características de estas últimas en la documentación de aquella. 3. Dada la provisionalidad de estas construcciones, deberán ser demolidas a la terminación de la obra principal, y en todo caso, con anterioridad al otorgamiento de la licencia de primera ocupación. Igualmente, en el caso de posible anulación o caducidad de la licencia. II.3 REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN SEGÚN ALINEACION A VIAL. Art. 26 Definición de la ordenación según alineación a vial. Es el sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se disponen de manera continua a lo largo de las alineaciones de los viales. Los parámetros urbanísticos definitorios son la alineación del vial, la altura reguladora y la profundidad edificable. La tipología edificatoria que resulta de esta ordenación es la manzana, que se define como la superficie regular de suelo delimitada por las alineaciones de vialidad o líneas de fachada contiguas, pudiendo contener calificaciones y dominios de suelo diversos. Su regulación en el Plan General se establece en las fichas correspondientes a las zonas ENS, RUM y SUC-3. Art. 27 Ancho de vial. 1. Es la distancia más corta entre las dos alineaciones de un vial, para cada tramo del mismo comprendido entre dos esquinas o chaflanes. En el caso en que las alineaciones de vialidad estén constituidas por rectas o curvas paralelas tales que su distancia sea constante en todo un tramo del vial entre dos esquinas o chaflanes, se tomará esta distancia como ancho del vial. Si las alineaciones de vialidad no son paralelas o presentan ensanchamientos, retranqueos, o cualquier otro tipo de irregularidad, se tomará como ancho de vial para cada tramo de calle, comprendido entre dos esquinas o chaflanes, el mínimo ancho en el tramo considerado. 2. El ancho de vial es el definido por el Plan General, concretado en el Acta Oficial de Alineaciones y Rasantes que puede no ser coincidente con el existente. Cuando se trate de parcelas con frente a viales de nueva apertura, el ancho del vial será el que en virtud del Plan y del proyecto de urbanización se destine al uso público y, a estos efectos, se ceda y urbanice. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

13 Art. 28 Frente de parcela. En la alineación a vial, el frente de parcela es coincidente con la línea de fachada, siendo ésta la línea a partir de la cual deberá levantarse la edificación y coincide con el tramo de la alineación de vialidad perteneciente a cada parcela. Los frentes de parcela que linden con suelos destinados a equipamientos y zonas verdes públicos deberán tener un acabado como si se tratase de un vial. Estos frentes no computarán a efectos del cumplimiento del frente mínimo de parcela que se establece en las fichas de zona correspondientes, que se refiere exclusivamente al frente a vial público, en el que se situarán los accesos principales. La posibilidad de situar otros accesos peatonales en fachadas a otras áreas públicas colindantes, deberá ser expresamente autorizada por el Ayuntamiento. Art. 29 Frente mínimo de parcela. 1. Es la dimensión mínima del frente de parcela, que se establece en las fichas de zonas de ordenación para unas correctas condiciones de la edificación en cuanto a accesos, número de viviendas, usos comerciales, condiciones higiénicas, etc. Cuando la parcela diera frente a dos viales contiguos formando esquina o chaflán bastará que tal condición se cumpla en al menos uno de sus frentes. En ningún caso, está dimensión será inferior a 6 m. 2. Las parcelas existentes con fachada inferior a la mínima establecida, que se sitúen entre dos edificaciones legalmente consolidadas o entre edificación consolidada y vial, serán también edificables salvo que la anchura de ésta fuera inferior a 3 metros, en cuyo caso solamente será edificable como ampliación de cualquiera de las colindantes. Art. 30 Altura reguladora y número de plantas máximos. 1. La altura reguladora y el número de plantas máximos se regulan en las fichas de zonas de ordenación. Deben respetarse conjuntamente los máximos establecidos en dichas fichas. 2. La determinación del punto en que se medirá la altura será distinta para cada uno de los siguientes supuestos: 1. Edificios con frente a una sola vía. Si la rasante de la calle, tomada de la línea de fachada es tal que la diferencia de niveles entre el extremo de la fachada de mayor cota y el centro de la misma es menor de 0,60 metros, la altura máxima se tomará en el centro de la fachada, a partir de la rasante de la acera en este punto. Si por el contrario, esta diferencia de niveles es mayor de 0,60 metros, la mencionada altura se tomará a partir de un nivel situado a 0,60 metros por debajo de la cota del extremo de la línea de fachada de mayor cota. Cuando por pendientes pronunciadas, en calles o cambios bruscos de rasantes, la aplicación de este supuesto dé lugar a diferencia de altura reguladora sobre la rasante en cualquier punto de fachada superior a 2 metros, se escalonará tal fachada dividiéndola en los tramos necesarios para que ello no suceda. 2. Edificios con frente a dos o más vías públicas formando esquina o chaflán. La altura se determinará operándose en el conjunto de las fachadas como si fuera una, de acuerdo con el apartado anterior. 3. Edificios en solares con frente a dos o más vías que no formen esquina ni chaflán. La altura se determinará independientemente para cada una de las fachadas. 4. Edificios con frente a plazas, zonas verdes o equipamientos. La altura de la edificación recayente a plazas se determina conforme lo establecido en su respectiva altura prevista en la ficha de zonas de ordenación correspondientes. No obstante, se podrán redactar Estudios de Detalle que, manteniendo la edificabilidad prevista, contemplen todos los frentes de edificación de la plaza, con el fin de determinar las alturas o ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

14 Art. 31 Medianera. composición más adecuadas para la uniformidad del conjunto. 1. Se entiende por medianera la pared lateral o linde común entre dos edificaciones o parcelas que se eleva de los cimientos a la cubierta, aun cuando su continuidad pueda quedar interrumpida por patios de luces y patios de ventilación de carácter mancomunado. 2. Las medianeras que resultan al descubierto con carácter permanente, por motivos como son una diferente altura reguladora, retranqueos, profundidad edificable, etc., deberán acabarse con materiales propios de tratamiento de fachada. 3. Si la medianera que resultara de la edificación de dos parcelas contiguas no es perpendicular a la línea de fachada, sólo podrán edificarse las parcelas cuando el ángulo formado por la medianera con la fachada en el punto de su intersección sea superior a 30º, excepto que se trate de un solar situado entre dos edificaciones existentes, entre edificación existente y vía pública o no sea posible su regularización. En los demás casos deberán regularizarse las parcelas con los criterios técnicos inspirados en este artículo. Art. 32 Profundidad edificable. 1. Se entiende por profundidad edificable de una parcela, la distancia medida perpendicularmente a la línea de fachada entre ésta línea de fachada y la alineación interior de manzana que limita por su parte posterior la edificación. Esta alineación interior de manzana será en todo caso paralela a la línea de fachada recayente a la vía pública. 2. En el caso de una parcela que tuviese tal profundidad que atravesase las dos alineaciones del patio de manzana, sin llegar a la fachada opuesta, las plantas piso de la misma situadas más allá de la segunda alineación no serán edificables. 3. La profundidad edificable de las manzanas situadas en suelo urbano directo, se encuentra definida en la planimetría de ordenación del Plan General (serie O.4 escala 1:2.000). Para los sectores a desarrollar por ordenación según alineación a vial, o si en algún caso de suelo urbano la profundidad edificable no estuviese expresamente definida, regirán los parámetros de profundidad edificable resultantes de ubicar a eje un espacio libre interior de manzana con las dimensiones del siguiente cuadro: Número de plantas Hasta Hasta Más de de la edificación PB+2 PB+4 PB+4 Diámetro mínimo círculo inscribible 6 m 10 m 14 m 4. Si por dimensión de la manzana no fuese posible inscribir el círculo de Ф 6m, la manzana se considerará totalmente edificable. 5. En ningún caso la profundidad edificable entre línea de fachada y patio de manzana será superior a 18 m, a excepción de los solares destinados a uso exclusivo de equipamientos o parking de vehículos. 6. Si por aplicación de la regulación anterior dos alineaciones interiores de patio de manzana formasen ángulo menor de 60º, deberán unirse a una distancia de 6 m en cada lado a partir del vértice de unión, pudiendo en este caso superar la profundidad máxima establecida. Art. 33 Espacio libre interior de manzana. 1. Se entiende por espacio libre interior de manzana el espacio libre de edificación que resulta de la aplicación del parámetro regulador de la profundidad edificable. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

15 2. El espacio libre interior de manzana podrá ser edificable sólo en planta baja y mediante una cubierta plana que no podrá superar una altura total (hasta la cota de pavimento superior) de 4,50 m. Art. 34 Retranqueos de la edificación a la alineación a vial. 1. Se entiende por retranqueo de la edificación a la modificación de un tramo del plano de fachada respecto de la alineación de vial, retrasando la edificación. Este retranqueo puede consistir en: a) Retranqueo en todo el frente de alineación de la manzana. b) Retranqueo parcial del frente de alineación en la totalidad de las plantas del edificio. c) Retranqueo en plantas pisos. d) Retranqueo sólo en planta baja. 2. En todo caso, la propuesta de retranqueo deberá ser objeto de tramitación del correspondiente Estudio de Detalle, sin que se produzca aumento de altura ni compensación de volúmenes, salvo en el retranqueo tipo a) del punto anterior. 3. Los promotores de edificios retranqueados asumen los costos de tratamiento como fachada de las medianeras que queden al descubierto, salvo que éstas se hubieran retranqueado a su vez. En el otorgamiento de la licencia de edificación se entenderá incluido este acondicionamiento. Art. 35 Cuerpos volados sobre la vía pública. En las zonas de edificación según la alineación a vial, y para lo no previsto en las fichas de zonas de ordenación correspondientes, se establecen las siguientes normas relativas a los cuerpos volados: 1. El vuelo máximo medido perpendicularmente al plano de fachada en cualquier punto de ésta, se dimensiona en función del ancho oficial establecido para el vial según el siguiente cuadro: Ancho de vial (m) Superior a 25 m Comprendido entre 15 y 24,99 m Comprendido entre 10 y 14,99 m Comprendido entre 8y 9,99 m Inferior a 8 m Dimensión máxima de vuelo (m) 1,50 m 1,25 m 1,00 m 0,75 m 0,40 m 2. Si la edificación da frente a vías o tramos de vías de distinta anchura, en cada fachada se adoptará la dimensión correspondiente al ancho de su vial. 3. En todo caso, el vuelo no podrá superar una dimensión equivalente al ancho real de la acera existente menos 60 centímetros. 4. Los cuerpos volados de planta primera deberán situarse respetando una altura libre de 3,60 m sobre la rasante de la acera, medida en el punto más desfavorable. 5. La longitud máxima de fachada ocupada por cuerpos volados de cualquier tipo no será superior al 60% de ésta, si bien se permite el vuelo del forjado de cubierta o alero en toda la longitud de la fachada y con la dimensión máxima establecida en los puntos 1 y 3 anteriores. Asimismo, el arranque del vuelo deberá separarse de la medianera una distancia mínima equivalente a la dimensión del propio vuelo. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

16 6. En el espacio libre interior de manzana se permiten únicamente los vuelos abiertos de dimensión máxima equivalente a la establecida en el cuadro del punto 1 anterior, referida al ancho del patio de manzana y sin que exceda en ningún punto la profundidad edificable prevista. 7. En el caso en que se dispongan elementos volados en planta baja se situarán de forma que ninguno de sus puntos se encuentre a altura inferior a los 3 metros por encima de la rasante de la acera, y su vuelo no será superior en ningún punto al establecido con carácter general para los cuerpos volados, ni superior al ancho de la acera menos 60 cm. II.4: REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN POR EDIFICACIÓN AISLADA. Art. 36 Definición de ordenación según edificación aislada. Es el sistema de ordenación que se caracteriza por la ubicación de la edificación de forma aislada en el interior de la parcela con separación a todos los lindes. Los parámetros urbanísticos definitorios son la parcela mínima, el coeficiente de edificabilidad neta, el coeficiente de ocupación, las distancias a lindes o retranqueos, la altura reguladora y el número de plantas. El tipo de edificio que se obtiene se denomina bloque aislado. Su regulación se establece en las fichas correspondientes a las zonas AIS, EDA, INA, y TBE. Art. 37 Criterios sobre cómputo de ocupación y edificabilidad. 1. La totalidad de la proyección en planta de la edificación, incluyendo los cuerpos salientes en cualquiera de sus modalidades, computarán a los efectos de ocupación máxima y medición de retranqueos a lindes y distancia entre edificaciones. 2. El cómputo de la edificabilidad seguirá el criterio general establecido en el art. 4, salvo lo indicado para las construcciones auxiliares en el artículo 38. Art. 38 Construcciones auxiliares. 1. Se entiende por construcciones auxiliares los elementos no habitables situados en la misma parcela que edificio principal y con destinos diversos como son garaje, depósito de herramientas de jardinería, piscinas, vestuarios, lavaderos, paelleros, barbacoas, y otras instalaciones o construcciones similares. La superficie total de todas las construcciones auxiliares no computables en edificabilidad, no excederá del 5% de la superficie de la parcela. 2. En el caso en que se sitúen adosadas a la edificación principal, mantendrán una unidad arquitectónica y estética, y sus condiciones de cómputo de edificabilidad y ocupación serán las expresadas a continuación, según se trate de viviendas unifamiliares agrupadas y plurifamiliares; o bien de viviendas unifamiliares aisladas. 3. Regulación de las construcciones auxiliares en edificación unifamiliar agrupada o edificación plurifamiliar Solo se autorizarán las construcciones auxiliares para usos y zonas comunes y a petición de la comunidad de propietarios. Salvo las barbacoas descubiertas de dimensión inferior a 1 m², y pérgolas descubiertas o entoldados, que pueden situarse en zonas privativas No computarán a efectos de ocupación, pero sí de edificabilidad y retranqueos las edificaciones cubiertas destinadas a usos comunes como son vestuarios, locales comunitarios, almacenes, etc No computarán a ningún efecto las barbacoas descubiertas de dimensión inferior a 1 m², piscinas y casetas de maquinaria de piscina de pequeña dimensión, pérgolas abiertas, o similares; las marquesinas modulares abiertas para aparcamiento de ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

17 vehículos; ni las marquesinas situadas en el vallado de acceso común con dimensión máxima de 5 m² Instalaciones deportivas descubiertas. Los paramentos opacos, vallas metálicas o cualquier otro cerramiento que delimiten las instalaciones deportivas, habrán de retranquearse como mínimo su propia altura respecto a los lindes de la parcela y al frente de vial. En ningún caso podrá rebasar la altura máxima reguladora de la edificación. 4. Regulación de las construcciones auxiliares en edificación unifamiliar aislada Cocheras cerradas o garajes: Se considera como tal la construcción cerrada y cubierta, situada por encima de la rasante, destinada al aparcamiento de vehículos. Estas construcciones computarán a efectos de edificabilidad y retranqueo a lindes, no así de ocupación, estableciéndose un máximo de 30 m² de superficie, 2,30 m de altura y cubiertos con una pendiente máxima del 30% Cocheras no cerradas: se considera como tal la edificación abierta en al menos 3 de sus lados, destinada al aparcamiento de vehículos. Su posible cubierta se realizará con cañizos, entoldados o elementos ligeros desmontables, en ningún caso con obra. Su superficie máxima será de 30 m², altura máxima de 2,30 m y pendiente máxima de cubierta de 30%. No computan a efectos de edificabilidad, ocupación y retranqueo Pérgolas. Se consideran como tal las construcciones abiertas en al menos 3 de sus lados, destinadas a crear zonas de sombra en un espacio libre del interior de la parcela. Las características de su construcción y cómputo serán las mismas que las del punto 4.2. anterior, y su superficie no excederá los 20 m² Porches. Se considera como tal las construcciones cubiertas, adosadas a la construcción principal, y abiertas en al menos 2 de sus frentes. Deberán respetar los retranqueos establecidos, computando a efectos de ocupación y edificabilidad según se establece en el artículo 4 punto 2.2 de la presente ordenanza Lavaderos tendederos y similares: Se considera como tal las instalaciones no cubiertas ni cerradas para los usos definidos y que cumplirán las siguientes condiciones: - Se permite su cerramiento parcial mediante celosías de altura máxima 2,0 m y parte ciega inferior de altura máxima 0,90 m. - No computarán a efectos de edificabilidad, ocupación o retranqueo Paelleras o barbacoas. Se consideran como tales los bancos de trabajo abiertos y destinados al fin que su nombre indica y de dimensión máxima 5 m² Opcionalmente podrán cubrirse con materiales ignífugos como chapa o similar, y su altura no excederá los 2,20 m. Su cómputo será equivalente al de las construcciones del punto 4.2 anterior. En caso de realizarse con cubierta de obra sus condiciones de altura y cómputo serán como las del punto 4.1. anterior Piscinas: cumplirán las siguientes condiciones: a) En el caso de que se encuentre totalmente enterrada, la lámina de agua se situarán separada de lindes un mínimo de 1,5 m. b) Si, por condiciones del terreno, debe situarse en algún punto sobre la rasante, medida ésta según criterio establecido en el art. 8 anterior, podrá sobresalir un máximo de 2 m sobre dicha rasante y respetando un retranqueo mínimo a lindes y alineación de 3 m. c) La caseta de depuración respetará análogas distancias de los puntos a) y b) anteriores, no computando a ningún efecto Muros de instalaciones deportivas no cubiertas. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

18 - Tanto los paramentos opacos como cualquier otro cerramiento que delimitan las instalaciones deportivas, deberán retranquearse como mínimo su propia altura respecto a todos los lindes. - En ningún caso el parámetro opaco podrá rebasar la altura máxima de la edificación Otras construcciones cerradas de uso no residencial. Será de aplicación la regulación establecida en el punto 4.1 anterior para las cocheras cerradas, siempre que su uso sea compatible según lo establecido para la zona de ordenación correspondiente. Art. 39 Separación a lindes. 1. La ubicación de la edificación sobre la parcela viene determinada por los parámetros de distancias mínimas a lindes y, en su caso, a otras edificaciones, establecidas en las correspondientes fichas de ordenación. 2. Dichas separaciones a lindes o retranqueos establecidos son la distancia mínima entre el linde de parcela que se tome como referencia y el punto más próximo de la edificación, incluyendo la proyección horizontal de los cuerpos volados y medida en perpendicular a dicho linde. De igual manera, la separación entre edificios de una misma parcela se medirá desde las aristas de los puntos más próximos de las edificaciones o sus vuelos. Art. 40 Vallados. 1. Los vallados con frente a viarios y espacios públicos deberán ajustarse en toda su longitud, a las alineaciones y rasantes de éstos. Sin embargo, se permitirá retrasarlo, retranquearlo en parte o suprimirlo, con el fin de mejorar la relación con la edificación principal o de las edificaciones auxiliares con la alineación vial. 2. En estos casos, el espacio intermedio entre el vallado y la alineación deberá realizarse acorde a la urbanización del vial y su mantenimiento será a cargo del propietario de dicho suelo. Estas soluciones estarán sujetas a previa autorización en la tramitación correspondiente. 3. En los vallados con frente a viarios y espacios públicos, la altura máxima del vallado opaco será de un máximo de 1,50 metros, medidos desde la cota natural del terreno en cada punto del mismo. Esta altura podrá incrementarse hasta un máximo de 2,20 m con elementos no opacos tipo celosías, enrejados o similar, evitando la disposición de elementos ciegos que desvirtúen el carácter no opaco. La altura máxima de vallados en medianerías será de 2,00 m, pudiendo ser opaco en su totalidad. 4. No se permitirá incrementar la altura de los vallados con muros, frontones o similares. Los elementos de obra destinados a este tipo de uso, aunque se situaran en el interior de las parcelas, deberán separarse del linde una distancia mínima equivalente a su altura real. Art. 41 Altura reguladora, número de plantas y otros parámetros complementarios. 1. La altura reguladora y el número máximo de plantas se regulan en las fichas de zonas de ordenación. Deben respetarse conjuntamente los máximos establecidos en dichas fichas. 2. La altura y el número de plantas se medirán referidos a la topografía natural del terreno en todos y cada uno de sus puntos. Se define como topografía natural el relieve o curvas de nivel existentes en la parcela, sin alteraciones procedentes de rellenos o excavaciones previas. En caso de duda ante tales alteraciones, el ayuntamiento, en base a la cartografía municipal disponible, podrá establecer los perfiles de aplicación. Sobre esta topografía natural, se permite su adaptación mediante plataformas para acoger la edificación y urbanización de la parcela. Esta adaptación que constituye la nueva rasante o cota de referencia, se realizará de forma coherente a los perfiles de aplicación, la rasante del ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

19 frente de vial y las parcelas colindantes, minimizando al máximo la ejecución de rellenos y desmontes. 3. En el supuesto de otros parámetros no definidos en esta sección (II.4) ni en la de disposiciones comunes (II.2), será de aplicación lo definido en el parámetro correspondiente de los otros tipos de ordenación. II.5: REGULACIÓN DE LOS PARÁMETROS ESPECÍFICOS DEL SISTEMA DE ORDENACIÓN POR VOLUMETRÍA ESPECÍFICA. Art. 42 Definición de ordenación según volumetría específica. Es el sistema de ordenación que se caracteriza porque las edificaciones se desarrollan conforme actuaciones integradas en suelos urbanos o urbanizables, y se definen por referencia a parámetros como el perímetro regulador y la altura máxima. Su regulación se establece en las fichas correspondientes a las zonas RVE, TVE, ZEC, ZEH, ZER y RVC. Art. 43 Parámetros para la ordenación de la forma de la edificación. 1. En el supuesto que el perímetro regulador no esté definido en el Plan General, la determinación de la forma e intensidad de la edificación se realizará en el Plan Parcial, Plan de Reforma Interior y/o Estudio de Detalle, según los casos, mediante una de las dos siguientes modalidades: a) Volumen específico: consistente en la determinación de las alineaciones de la edificación, de las cotas de referencia altimétricas de la planta baja, de la altura máxima y número de plantas. b) Volumen contenedor: consiste en la determinación de la envolvente virtual y perfiles reguladores de la edificación, así como las cotas altimétricas de referencia de la planta baja, con la correspondiente determinación de la edificabilidad máxima resultante. 2. Parámetros del Volumen Específico. a) Alineaciones de edificación: son las precisadas en el correspondiente instrumento de planeamiento, que definen su perímetro. Sobre estos límites se podrán disponer los vuelos que correspondan en aplicación del art. 44. b) Cota de referencia de la planta baja. El instrumento de ordenación correspondiente, concretará la cota o cotas de referencia altimétricas en función de los niveles de la urbanización prevista, estableciendo los diferentes planos de nivelación y aterrazamiento, respetando en la medida de lo posible la configuración natural de terreno. c) Altura máxima y número de plantas: la altura máxima de la edificación se contará a partir de la cota o cotas de referencia de la planta baja. La altura máxima y el número de plantas deben cumplirse conjuntamente y de manera simultánea. Se permitirá la posibilidad, en determinadas zonas, de establecer la planta baja libre y abierta. Todos los volúmenes edificados que interfieran eventualmente la continuidad del espacio abierto, se incluirán a efectos de cálculo de la edificabilidad máxima. d) Edificabilidad máxima: en cada caso se deducirá de las alineaciones de la edificación y número de plantas establecidos en el instrumento de ordenación correspondiente. 3. Parámetros del Volumen Contenedor: a) Perímetro regulador: Se entiende por perímetro regulador de la edificación las figuras poligonales cerradas que definidas en el instrumento de ordenación correspondiente ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO

20 según los casos, determinan en proyección horizontal la posición de la edificación. Salvo los vuelos, todas las plantas del edificio deberán comprenderse dentro de esta figura poligonal. b) Perfil regulador: Se entiende por perfil regulador el conjunto de limitaciones destinadas a determinar la envolvente virtual del volumen máximo dentro del cual podrá inscribirse el volumen de la edificación que corresponde a cada parcela en función de su intensidad de edificación. En las zonas para las que se fija altura máxima y máximo número de plantas, la envolvente del volumen máximo no podrá rebasarlas. c) Edificabilidad: Es el parámetro, en m²t/m²s, establecido en el instrumento de ordenación correspondiente. Art. 44 Cuerpos Volados. 1. Modalidad Volumen específico. Se consideran cuerpos volados aquellos que exceden de la alineación de la edificación establecida. Sobre las alineaciones fijadas en planos, se permitirán voladizos de vuelo máximo 1,50 m de forma que, para mantener la edificabilidad fijada, en cada fachada se deberá compensar con un entrante de la edificación de la alineación definida, de igual superficie que la de los vuelos. En todo caso estos vuelos se limitarán a un máximo de un décimo de la distancia de separación entre edificios. Estos cuerpos volados computarán conforme lo establecido en el art. 4, a los efectos de la edificabilidad máxima asignada a dicha edificación por el instrumento de ordenación correspondiente. 2. Modalidad Volumen contenedor. Se consideran cuerpos volados aquellos que exceden del perímetro regulador. Para los cuerpos volados recayentes a la vía pública, la dimensión del vuelo en cada fachada, será la correspondiente al ancho del vial a que dé frente, y conforme lo establecido en el art. 35, así como lo referente a la longitud máxima de vuelo. Para el resto de fachadas, el vuelo máximo será de 1,00 m. Estos cuerpos volados computarán conforme lo establecido en el art. 6, a los efectos de la edificabilidad máxima asignada a dicha edificación por el instrumento de ordenación correspondiente. Art. 45 Otros parámetros complementarios. En el supuesto de otros parámetros no definidos en esta sección (II.5) ni en la de disposiciones comunes (II.2) será de aplicación la definición y condiciones de los otros tipos de ordenación. ORDENANZA DE EDIFICACION. MARZO