Informe del sector de edificaciones

Transcripción

1 Miles de metros cuadrados Informe del sector de edificaciones Septiembre 216 En el segundo trimestre de 216, el PIB de edificaciones creció a una menor tasa que en el primer trimestre del 216 y que en el mismo trimestre del año anterior. Se recuperaron las obras nuevas a una tasa menor que la registrada en el mismo periodo de 215, mientras que las obras en proceso continuaron desacelerándose. La fuerte contracción observada en los despachos de cemento se debería al paro camionero registrado en junio y julio. En agosto se dio una desaceleración en las ventas de vivienda nueva en Colombia, causada por un deterioro en las ventas del grupo de vivienda no VIS. El precio de la vivienda nueva y los costos de construcción de este tipo de vivienda están creciendo a una tasa similar en los últimos meses, con lo que se habría dado una leve mejora en el margen del constructor. Gráfico a 1. Continúa la expansión de la actividad edificadora 4 Gráfico 1. Pib de edificaciones (var% frente al mismo trimestre del año anterior) Según informó el Dane, en el segundo trimestre del año 216, el valor agregado del sector edificador creció a una tasa anual de 2,8%, inferior tanto a la registrada en el trimestre anterior (11,%), como a la reportada en el segundo trimestre de 215 (9,2%). Si se mide el comportamiento del sector por el número de metros cuadrados avanzados*, se encuentra que el menor crecimiento de las edificaciones se dio tanto en el grupo residencial como en el no residencial. Mientras que el primero de ellos creció en un 8,8%, el segundo lo hizo en un 7,9%, con lo que se tuvo una variación agregada del 8,6%. De este modo, el área causada* del sector en el segundo trimestre del año totalizó 3,6 y 1,3 millones de millones de metros cuadrados en edificaciones residenciales y no residenciales, respectivamente. * Los términos con (*) pueden ser consultados en el glosario, al hacer click sobre los mismos jun.-12 jun.-13 jun.-14 jun.-15 jun.-16 Fuente: Dane Gráfico 2. Áreas Causadas , I II III IV I II III IV I II 2, No residencial Residencial Var % anual (Total) Fuente: Dane. 1

2 Gráfico 3. Se recuperan las obras nuevas La actividad edificadora continuó perdiendo dinamismo en el segundo trimestre de 216. Según el Dane, en este periodo las obras totales en construcción, medidas en metros cuadrados, crecieron en un 7,4%, mientras que un trimestre atrás lo hacían a una tasa de 7,9%. Esta tasa es, sin embargo, superior a la registrada en el segundo trimestre de 215. Por el contrario, las áreas culminadas mostraron un crecimiento anual de 7,3% que se ubica por encima del registrado en igual periodo de 215: 4,%. La ciudad que más contribuyó a la variación de las obras en proceso fue Medellín, donde las obras de vivienda vienen creciendo a una tasa del 19,7% anual. Por el contrario, Bogotá tuvo una contribución negativa a esta variación, al registrar una contracción de 16,9% anual en el grupo de vivienda. Las obras nuevas se expandieron en un 6,6%, luego de caer en el primer trimestre de este año. La recuperación se dio en todos los grupos, excepto el de oficinas, que completa cuatro trimestres con comportamiento negativo. En el segundo trimestre de 216, la reducción fue de 36,6% ,6 7,4-3 jun.-14 dic.-14 jun.-15 dic.-15 jun.-16 Fuente: Dane. Gráfico 3. Censo de edificaciones-16 áreas: metros cuadrados (var% frente al mismo trimestre del año anterior) Obras en proceso Obras nuevas Cuadro 1. Metros cuadrados obras nuevas Destino II-15 II-16 Var % anual Vivienda ,4 Oficinas ,6 Comercio ,3 Otros* ,7 Total ,6 *Incluye bodegas, hospitales, educación, hoteles, adm. pública y otros. Fuente: Dane. Cálculos Davivienda - Dirección Ejecutiva de Estudios Al igual que en el trimestre anterior, Medellín y Cali son las principales ciudades que registran incrementos en el número de metros cuadrados de obras nuevas, mientras que Bogotá y Bucaramanga continúan teniendo una dinámica negativa. 2

3 Gráfico 4. En el segundo trimestre de 216 continuó la contracción de las licencias 4 Gráfico 4, Índice de Licencias de Construcción (Var % anual promedio móvil 3 meses) De acuerdo con el índice de área aprobada bajo licencias de construcción*, el cual tiene una cobertura de 32 municipios, el área licenciada en el segundo trimestre del año cayó en un 16,3%. Con excepción del mes de mayo, las variaciones anuales que ha presentado este índice han sido negativas. En particular, el área licenciada para vivienda cayó en un 14,9%, mientras que el área para otros tipos de actividad disminuyó en un 2,6%. Estas reducciones son, sin embargo, menores a las que se venían presentando en el primer trimestre de este año, cuando el área licenciada total cayó en un 25,8% ,3-4 jun.-13 jun.-14 jun.-15 jun.-16 Fuente: Dane. Gráfico 5. En el trimestre mayo-julio se dio una fuerte contracción en los despachos de cemento* En el trimestre mayo-julio, los despachos de cemento presentaron una reducción del 9,3% anual. Esta caída es la mayor que han registrado los despachos de cemento desde el segundo trimestre de 29. Este comportamiento estuvo impulsado por una caída en el mes de julio del 19,7%. Aunque los despachos de cemento ya venían presentado una dinámica de contracción, este comportamiento tan acentuado en julio sería consecuencia del paro de transportadores, de acuerdo con la Asociación Colombiana de Productores de Agregados Pétreos de Colombia (Asogravas) Gráfico 5. Despachos de cemento: toneladas y crecimiento Miles de toneladas Var% anual promedio móvil de 3 meses 925-9, jul.-13 jul.-14 jul.-15 jul.-16 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos La contracción en los despachos se dio en todos los departamentos, con excepción de Atlántico que contribuyó con,58 pp a la variación anual. Los departamentos de mayor contribución negativa fueron Bogotá y Cundinamarca. 3

4 Gráfico 6. Por segundo trimestre móvil consecutivo, se incrementa el empleo en el sector de la construcción Según las cifras del Dane, en el trimestre mayo-julio el empleo en el sector de la construcción registró una recuperación al generar más de 57 mil nuevos empleos. Sin embargo, este nivel se ubica por debajo del alcanzado en el mismo trimestre de 215, cuando el sector generó casi 124 mil empleos nuevos. En este mismo periodo, el sector de edificaciones aportó,26 puntos porcentuales a la variación del empleo total en el país. Esta fue la tercera mayor contribución positiva al crecimiento del empleo, por detrás del comercio y el sector agropecuario Gráfico 6. Generación de empleo en el sector construcción variación absoluta anual (miles de personas) 123,8 57,4-15 jul. 13 abr. 14 ene. 15 oct. 15 jul. 16 Fuente: Dane.* Trimestre móvil 3 Gráfico 7. Índice real de ventas de vivienda nueva-seis ciudades (var% del promedio móvil de tres meses) Gráfico 7. Se desacelera el crecimiento de las ventas de vivienda nueva ,6 El índice real de ventas de vivienda (IRVV) que estima la Dirección de Estudios Económicos de Davivienda, mostró para el trimestre móvil junio-agosto de 216, un incremento del 12,6%. Las ciudades que más contribuyeron a este crecimiento fueron Bogotá y Cartagena, con aportes de 1,1pp y 3,2pp jul.-14 ene.-15 jul.-15 ene.-16 jul.-16 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. El cambio más significativo que se ha dado es el fuerte crecimiento de la vivienda VIS con un incremento del 45,%. Las ventas de vivienda no VIS tuvieron un comportamiento más moderado con un crecimiento del 6,4% anual. Este comportamiento se debe en parte a la caída de ventas de vivienda no VIS en Bucaramanga y Barranquilla, donde se han contraído a tasas del 34,% y 33,6% anual, respectivamente Gráfico 8. Ventas reales de vivienda- 4 principales ciudades (Var% anual promedio móvil 3 meses) 3,7 22, 5,6-3 Barranquilla Bogotá Medellín Cali -29,9-5 ago.-14 ago.-15 ago.-16 Fuente: Galería Inmobiliaria y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Economicos. 4

5 Gráfico 9. Continúa la desaceleración en el crecimiento nominal de los precios de la vivienda nueva en Colombia La variación nominal del precio de la vivienda nueva en Colombia continúa siendo positiva, pero menor a la inflación. Esto significa que la variación del índice real ha sido negativa a lo largo de todo el 216. Si bien el índice presentó una leve recuperación en junio, en julio continúa mostrando una dinámica de desaceleración. A nivel de ciudades, las menores variaciones se vienen dando en Bogotá, con tasas alrededor del 4% nominal anual, mientras que en Cali, el crecimiento nominal de los precios es del 1,2%. En cuanto a los precios de la vivienda usada, se encuentra que, en el primer trimestre de 216, se frenó la aceleración que venía presentando desde inicios de 215 el indicador calculado por el Dane, al incrementarse en un 6,9% anual en términos reales, menor al crecimiento del último trimestre de 215 (7,6%). Gráfico 11. Se estabiliza el IPC de arrendamientos Como se señaló en el anterior informe del sector de edificaciones, el crecimiento del IPC de arrendamientos se ha estabilizado a valores en torno al 4%. Aunque en junio de este año el IPC alcanzó una variación del 4,2%, en agosto retornó al valor que ha registrado desde abril (4,1%). Barranquilla continúa siendo la ciudad que reporta un mayor incremento en el IPC de arrendamientos, a una tasa similar a la de meses anteriores: 5,9% anual. Por su parte, mientras que Bogotá y Medellín se encuentran por encima del incremento nacional, Cali y Bucaramanga se ubican por debajo. De acuerdo con el Dane, a nivel nacional, el grupo de ingresos altos es el que registra una mayor inflación en arrendamientos (5,%), mientras que el grupo de ingresos bajos presenta la menor variación (4,%) Gráfico 9. Precios de la vivienda nueva (Var% nominal anual) 4,6 2 jul.-11 jul.-12 jul.-13 jul.-14 jul.-15 jul.-16 Fuente: Banco de la República. Cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos ,2 4, 3,8 3,6 3,4 3,2 3, 2,8 Gráfico 1. Precios de la vivienda usada en Colombia (var% real frente al mismo trimestre del año anterior) Gráfico 11. IPC total y de arrendamientos (var% frente al mismo mes del año aterior) Arrendamientos Total 4,1 8,1 2,6 1,5 ago.-12 ago.-13 ago.-14 ago.-15 ago.-16 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 6,9 mar.-11 mar.-12 mar.-13 mar.-14 mar.-15 mar.-16 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 9,5 8,5 7,5 6,5 5,5 4,5 3,5 2,5

6 Gráfico 12. La vacancia en estratos altos continúa su crecimiento En agosto de 216 el 6,8% de las viviendas de estrato seis registradas en Bogotá contaban con aviso de venta o alquiler. Este dato se ubica treinta puntos básicos por encima del registro de igual mes de 215. El porcentaje de vacancia (PV)* en las viviendas de estrato 5 se incrementó en 3 puntos básicos. El incremento más grande del PV fue en el estrato 4, donde el PV pasó de ser 1,9% en agosto de 215 a 2,5% en el mismo mes de este año. 7, 6, 5, 4, 3, 2, Gráfico 12. Porcentaje de vacancias en vivienda- Bogotá por estratos 4,4 2,5 1, Estrato 4 Estrato 5 Estrato 6 ago.-12 ago.-13 ago.-14 ago.-15 ago.-16 Fuente: Galería Inmobiliaria. 6,8 Gráfico 13. Se acentúa la desaceleración de los costos de construcción de vivienda 6,5 Gráfico 13. Costos de construcción de vivienda nueva (var% frente al mismo mes del año anterior) Luego del pronunciado crecimiento en los costos de construcción de vivienda nueva observado desde principios de 215, este indicador ha venido desacelerándose de forma sostenida a partir abril de este año. En julio, la variación de los costos de construcción de vivienda nueva fue del 4,9% anual. Aunque este crecimiento sigue siendo mayor que el incremento en el precio de la vivienda nueva, la brecha existente entre ambos se ha reducido. Por esta razón, en los últimos meses se estaría dando una leve mejora en el margen de ganancia para los constructores. Pasto, Medellín y Cali fueron las ciudades donde más dinamismo mostraron los costos, al crecer a tasas anuales de 8,%, 6,5% y 6,4%, respectivamente. 5,5 4,5 3,5 2,5 4,9 1,5 jul.-13 abr.-14 ene.-15 oct.-15 jul.-16 Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. 6

7 Cuadro 2. Los costos de construcción continúan creciendo en todo el país. En el trimestre mayo-julio de 216, los costos de construcción crecieron a una tasa del 5,% anual, en el 215 la tasa había sido del 3,6%. El incremento en estos costos se dio en todas las ciudades del país, pero fue mayor en Pasto, Medellín, Manizales y Cali. Las ciudades donde el incremento fue más moderado fueron Bogotá, Neiva y Pereira, donde los gastos solo ganaron entre,5 y,6 puntos porcentuales de dinamismo. Gráfico 14. Caen los desembolsos para créditos individuales de vivienda Mientras que durante el 215, especialmente desde agosto, se presentó una aceleración en el crecimiento de los desembolsos para créditos de vivienda, desde enero de este año, se entró en una dinámica de menores variaciones. En el trimestre mayo-julio, por primera vez desde inicios de 215, se presentó una caída de los desembolsos, del orden del,8%. Esto se debió a la reducción de los desembolsos del mes de julio en un 15,9% anual. Los desembolsos para constructores sumaron 672 mil millones de pesos, con lo que presentaron también una reducción, en este caso del 14,3%, frente al nivel de julio de 215, cuando ascendieron a 784 mil millones de pesos. Cuadro 2. Crecimiento promedio últimos tres meses de los costos de construcción* Ciudad jul-15 jul-16 Medellín 4,2 6,8 Barranquilla 4, 4,7 Bogotá 3,6 4, Cartagena 1,4 3,7 Manizales 3,5 6,4 Popayán 2,9 5,2 Neiva 3,4 4, Santa Marta 3,1 4,3 Pasto 3,9 7,6 Cúcuta 2,7 4,5 Armenia 3,7 5, Pereira 4,4 5,1 Bucaramanga 3,2 5,5 Ibagué 2,9 5,3 Cali 3,6 6,4 NACIONAL 3,6 5, *No incluye el terreno. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos. Gráfico 14. Valor de los desembolsos para créditos individuales de vivienda* (Miles de pesos) Var % anual promedio móvil 3 meses , jul.-13 abr.-14 ene.-15 oct.-15 jul.-16 *Incluye leasing habitacional y subrogaciones. Fuente: Dane y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos

8 Gráfico 15. Las tasas de interés se incrementaron levemente Gráfico 15. Tasas de interés para adquirir vivivenda may-16 12,1 12,1 12,2 12,8 12,8 12,8 jun-16 jul-16 Las tasas de interés para crédito hipotecario tanto en UVR como en pesos se incrementaron al comparar el mes de julio con el de mayo, con excepción de la tasa para vivienda VIS en pesos que se mantuvo estable. El incremento más grande se dio en las tasas no VIS en pesos, que aumentaron en 18 puntos básicos. Sin embargo, el incremento en estas tasas ha sido inferior al crecimiento en la tasa de intermediación que ha realizado el Banco de la República. El promedio del nodo de cinco años de la curva cero cupón* de julio, que sirve como referencia para las tasas de interés de los créditos hipotecarios, se redujo en 35pb frente al promedio de junio. Gráfico 17. El número de viviendas financiadas continúa ganando dinamismo En el segundo trimestre de 216 el número de viviendas financiadas se incrementó en un 18,5%. Este buen comportamiento sigue siendo resultado de la dinámica de las viviendas nuevas financiadas, que se incrementaron en un 34,7%. Los desembolsos para vivienda nueva no se han incrementado en esta misma magnitud, en el segundo trimestre el crecimiento fue de 17,4%, debido a que el aumento en el número de viviendas nuevas financiadas corresponde en gran parte a vivienda VIS, cuyo financiamiento creció en un 52,1% frente al mismo trimestre del año anterior. Por otra parte, aunque el número de viviendas usadas financiadas continúa siendo menor al registrado en igual periodo de 215, la caída presentada en el segundo trimestre (-3,4%) es menor a la que se dio en el primer trimestre de este año (-16,4%) Fuente: Dane. 8, 8, 8,1 Gráfico 17. Viviendas financiadas Nuevas Usadas 8,9 9, 8,7 No Vis pesos No Vis UVR Vis pesos Vis UVR Fuente: Banco de la República. Gráfico 16. Tasa promedio de adquisición de vivienda y nodo de cinco años de la curva cero cupón Nodo de cinco años 11,8 4 9 jul.-14 ene.-15 jul.-15 ene.-16 jul.-16 7,1 Fuente: Banco de la República y cálculos Davivienda-Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos jun.-15 dic.-15 jun

9 Glosario 1 Obras en proceso de construcción: Son todas aquellas obras que al momento del censo generan algún proceso constructivo. Áreas Causadas: Es el área que se construye en el período al cual corresponde: perteneciendo tal medición única y exclusivamente al período de referencia. Despachos de cemento: Corresponde a la cantidad de cemento gris que es distribuida en el mercado nacional durante el período de análisis. Licencia de construcción: Es la autorización para desarrollar un predio con edificaciones y construcciones, cualesquiera que ellas sean, acordes con la delineación urbanística de la ciudad. Porcentaje de vacancias: Es el número de inmuebles que se encuentran en venta o alquiler sobre el total de inmuebles. Curva cero cupón: Es la curva que relaciona los tipos de interés de contado con sus plazos de vencimiento; indica la rentabilidad que el mercado estaría exigiendo en cada plazo, para un activo libre de riesgo. 1 Para la construcción del glosario se consultó la ficha metodológica de los Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción-IEAC (DANE), el glosario de las Estadísticas de Cemento Gris (DANE) y el portal El Economista. 9

10 * Este es un documento elaborado por la Dirección Ejecutiva de Estudios Económicos (DEEE) Banco Davivienda Director: Andrés Langebaek Rueda Investigador: Jorge Perilla Los datos e información de este informe no deberán interpretarse como una asesoría, recomendación o sugerencia por parte de Davivienda para la toma de decisiones de inversión o la realización de cualquier tipo de transacciones o negocios. Razón por la cual el uso de la información suministrada es de exclusiva responsabilidad del usuario. Los valores, tasas de interés y demás datos que allí se encuentren, son puramente informativos y no constituyen una oferta, ni una demanda en firme, para la realización de transacciones. Dirección de Estudios Económicos Grupo Bolívar Director: Andrés Langebaek alangebaek@davivienda.com Ext: 591 Jefe de Análisis de Mercados: Silvia Juliana Mera sjmera@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Fiscal y Externo: María Isabel García migarciag@davivienda.com Ext: 5911 Análisis Inflación y Mercado Laboral: Hugo Andrés Carrillo hacarrillo@davivienda.com Ext: 5912 Análisis Sectorial: Nelson Fabián Villarreal nfvillar@davivienda.com Ext: 5914 Análisis Sectorial: Jorge Enrique Perilla jeperill@davivienda.com Ext: 5913 Análisis Financiero: Ana Isabel Mejía aimejia@davivienda.com Ext: 5915 Análisis Centroamérica Vanessa Santrich Gómez vasantri@davivienda.com Ext: 594 Profesionales en Práctica: Ana María Salazar Julián Mauricio Molina María Mercedes Latorre Teléfono: (571) 33 Dirección: Avenida El Dorado No. 68C 61 Piso 9 1

11 Tabla de Indicadores Actividad y ventas Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Variable II-Trimestre 216 I- Trimestre 216 II-Trimestre 215 PIB 1/ total 2, 2,5 3,1 Edificaciones 2,8 11, 9,2 Estado Obras 1/ (16 regiones) II-Trimestre 216 I- Trimestre 216 II-Trimestre 215 Nuevas en Proceso 6,6-4,5 8,8 Totales en proceso 7,4 7,9 6,1 jul-16 jun-16 jul-15 Despachos de cemento 1/ -19,7-1,5 8,8 Valores en unidades Ventas de vivienda nueva 2/ ago-16 jul-16 ago-15 Cuatro principales ciudades Bogotá Cali Medellín Barranquilla Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cuatro principales ciudades* 32,4 35,8,8 Bogotá 67,6 73,5-6,8 Cali 32,8 56,6-19,8 Medellín -12,5-24,6 46,3 Barranquilla -21,4-9, -7,8 *Promedio ponderado Precios y costos Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Precios 8/ jul-16 jun-16 jul-15 Vivienda nueva (var% nominal) 4,6 5, 6,6 Costos 1/ jul-16 jun-16 jul-15 Construcción vivienda nueva 4,9 5, 4, 11

12 Financiamiento Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Cartera jun-16 may-16 jun-15 Vivienda + Leasing Habitacional 3/** 16,5 15,5 18,1 Titularizada 4/ -7,6 1,7 3,7 Fondo Nacional del Ahorro 3/ 2,7 2,3 7, Tasas de interés 5/ (adquisición vivienda) jul-16 jun-16 jul-15 UVR VIS 9, 8,7 8,8 UVR NO-VIS 8,1 8, 7,6 Pesos VIS 12,8 12,8 11,9 Pesos NO-VIS 12,2 12,1 1,8 Variación porcentual frente al mismo período del año anterior Desembolsos 6/ jul-16 jun-16 jul-15 Constructor -14,3 14,5 36,7 Individuales*** -15,9 6,2 16,2 Unidades viviendas financiadas 1/ (Incluido vivienda nueva y usada) II-Trimestre 216 I- Trimestre 216 II-Trimestre 215 VIS 36,6 23, -15,7 NO VIS 2,4-11,7-12, Percepción de los hogares 7/ (Balance de respuestas) jul-16 jun-16 jul-15 Momento para comprar vivienda -2,7,1 12, Fuentes: 1/ Dane, 2/ Galería Inmobiliaria, 3/ Superfinanciera, 4/ Titularizadora colombiana, 5/ Asobancaria 6/ Asobancaria, corresponde al promedio mensual 7/ Fedesarrollo y cálculos Davivienda-DEEE, 8/ Banco de la República y Cálculos Davivienda-DEEE. ** no incluye: cartera titularizada y FNA. ***incluye subrogaciones y leasing 12