EL FACILITY MANAGEMET: Un paso adelante para los Arquitectos y Arquitectos Técnicos. 8 de Octubre 2014

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1 EL FACILITY MANAGEMET: Un paso adelante para los Arquitectos y Arquitectos Técnicos 8 de Octubre

2 INDICE 1. Presentación de la Jornada y los Ponentes 2. El Ámbito del F.M. 3. El FM en la Gestión del Ciclo de Vida de los Activos Inmobiliarios. 4. El FM en la Gestión Operativa de los Inmuebles y sus Servicios de Soporte. 5. Debate-Coloquio 2 2

3 1. PRESENTACIÓN DE LA JORNADA Y LOS PONENTES 8 de Octubre

4 1. PRESENTACIÓN DE LA JORNADA Y LOS PONENTES D. ANGEL TEJEDOR VELASCO Licenciado en Ciencias Económicas y PDG por el IESE Presidente de FORUM F.M. Asociados D. GREGORIO DÁVILA GARCÍA Ingeniero Técnico Industrial. Experto en Gestión Patrimonial. D. FRANCISCO GARCIA AHUMADA Licenciado en Ciencias Físicas, Ingeniero Técnico Aeronáutico y PDG por el IESE. Consultor Externo 4

5 2. EL AMBITO DEL F.M. Ponente: Ángel Tejedor Velasco 8 de Octubre

6 INDICE 2.1. Definición del F.M Modelo de Gestión de Inmuebles. 6

7 2.1. DEFINICION DEL F.M. Definición Estándar Europeo de FM, según norma AENOR CEN Terminología y Definiciones en FM La integración de procesos en una organización para mantener y desarrollar los servicios acordados que dan soporte y mejoran la eficacia de las actividades principales de dicha organización - El desarrollo de los distintos conceptos de FM depende de: - Desarrollo económico de cada país - Cultura de cada país - Idiosincrasias propias (geografía, influencia extranjera, historia) 7

8 2.1. DEFINICION DEL F.M. Primera Conclusión: No existe un único concepto FM en el mundo Si hay aspectos comunes y tendencias generales F.M. = Gestión de los Activos o Recursos Materiales y de los Servicios de Soporte (Infraestructura) necesarios para el desarrollo de las actividades de una Empresa u Organización. Profesión multidisciplinar que abarca teorías y principios de la Arquitectura, Ingeniería, Diseño, Contabilidad, Finanzas, Gestión y Ciencias del Comportamiento (BOMI) 8

9 2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES Un Modelo de Gestión de Inmuebles según la Norma EN , será aquel que se base en una estructura que describa los procesos de Gestión de Inmuebles que prestan apoyo a las actividades principales de una Organización. Un modelo deberá abordar la relación entre la demanda y el suministro de servicios, y presentará los diferentes niveles de la interacción en la Gestión de Inmuebles. 9

10 2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES ASPECTOS GENERALES: PROCESOS PRINCIPALES PROCESOS DE APOYO ORGANIZACION Cliente Contratante Cliente Ordenante Usuario Final DEMANDA SLAs ESPECIFICOS ESTRATEGICO TACTICO OPERATIVO ENTREGA DE KPIs SUMINISTRO Interno y/o Externo PROVEEDOR ACTIVIDADES PRINCIPALES SERVICIOS AL INMUEBLE ACUERDO DE GESTION DE INMUEBLES 10

11 2.2. MODELO DE GESTION DE INMUEBLES ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN EN EL MERCADO RELATIVAS AL F.M. ACTIVOS INMOBILIARIOS ESPACIOS SISTEMAS SERVICIOS SEGURIDAD PROCESOS ESTRATEGICOS Consultoría Planes Inversión Y Desinversión Rentabilización Consultoría Planificación Consultoría Explotación Planes Explotación Operación PROCESOS TÁCTICOS Agencia Inmob. Proyectos Construcción Proyecto Esp. Interiorismo Construcción Desarrollo de Modelos de Gestión Proyectos Explotación Implantación PROCESOS Gestión Propiedades Gest. Patrimonial Gestión de la Operación o Explotación OPERATIVOS Servicios Integrados (Multiservicios) Servicios Individualizados 11

12 3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DEL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS Ponente: Gregorio Dávila García 8 de Octubre

13 EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS Un inmueble es el conjunto de la edificación unida a sus instalaciones, para un uso concreto y con los servicios y prestaciones que requieren los usuarios. El inmueble debe cumplir con las expectativas para las que fue diseñado. Expectativas, tanto a nivel técnico, como en cuanto a las prestaciones y los requerimientos que el inversos haya previsto en su promoción.

14 EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS El ciclo de vida de un inmueble comienza con la elección de un suelo. Sus condiciones derivadas del planeamiento urbanístico son fundamentales en la vida del inmueble. El ciclo de vida útil es el que corresponde a la explotación activa del mismo. Los tiempos de ordenación del suelo y desarrollo del proyecto completan el ciclo de vida total del inmueble. En definitiva, los inmuebles son como objetos animados: NACEN > VIVEN < MUEREN.

15 EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS En la gestión de los Activos Inmobiliarios, es fundamental conocer los factores que intervienen en su ciclo de vida. Consecuentemente hay que profundizar en la tipología de cada activo, las características de sus ocupantes y las actividades que se pueden desarrollar en él. Todo debe redundar en dos factores fundamentales: satisfacción del usuario y satisfacción del propietario. Para ello, la gestión del activo debe profesionalizarse con variados y diversos conocimientos, que posibiliten cumplir con estos objetivos.

16 EL CICLO DE VIDA DE LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS

17 4. EL F.M. EN LA GESTIÓN OPERATIVA DE LOS INMUEBLES Y SUS SERVICIOS DE SOPORTE Ponente: Francisco García Ahumada 8 de Octubre

18 INDICE 4.1. El F.M. en la Gestión de los Activos 4.2. El F.M. en la Operación y el Mantenimiento 4.3. El F.M. en la Gestión de los Servicios 18

19 4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS ACTIVOS SERVICIOS DESARROLLO DEL NEGOCIO/ACTIVIDAD DE NUESTROS CLIENTES

20 4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS The Cradle to the Grave De la Cuna a la Tumba 20

21 4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS 21

22 4.1. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS ACTIVOS Relación entre los elementos clave de la Gestión de Activos (*) (*) De acuerdo con la ISO

23 4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO PROYECTO CONSTRUCCIÓN PUESTA EN MARCHA EXPLOTACIÓN DECONSTRUCCIÓN 30 % COSTE 70 % COSTE Definir objetivos estratégicos Alinear con los de la empresa Desarrollar procesos para cumplir los objetivo alineados Establecer indicadores y herramientas de gestión para la gestión, el seguimiento y la toma de decisiones Operación y Mantenimiento 23

24 4.2. EL F.M. EN LA OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO Inventario de activos Plan de gestión documental Gamas de mantenimiento: preventivo, predictivo (basadas en la condición) Pautas de operación Plan de inversiones Costes de mantenimiento Política de Mantenimiento Contratación de recursos y empresas: pliegos de condiciones Implantación plan y gestión del cambio Seguimiento, control y mejora continuada Plan de eficiencia de recursos: humanos, energéticos y económicos Plan de sostenibilidad: vector económico, vector social y vector medioambiental. 24

25 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Propuesta de Mejora o eliminación del Servicio Establecimiento de los Requerimientos del diseño Feedback del Cliente y el Estado del Arte CICLO DE VIDA DEL SERVICIO Diseño del Servicio Monitorización de Prestaciones Implantación y Puesta en Operación Validación del Servicio 25

26 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SEERVICIOS ESTRATEGIA NEGOCIO CONDICIONANTES EXTERNOS OBJETIVOS CAPACIDAD LEGALES COMPETENCIA SISTEMA TECNOLÓGICO SISTEMA PERSONAS INPUTS PROCESOS ACTIVIDADES RECURSOS ESPACIOS INSTALACIONES, EQUIPOS MATERIALES, ENERGIA PERSONAS PROCEDIMIENTOS. MARGEN OUTPUTS MEDICION RENDIMIENTO TIEMPO DE PROCESO CALIDAD COSTE EFICIENCIA - PRODUCTIVIDAD INDICADORES 26

27 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS El Catálogo Global de Servicios lo podemos agrupar en los siguientes tipos : Servicios de consultoría y gestión Servicios Mantenimiento Valor del Activo. Servicios de Soporte a las Personas Servicios Soporte al Negocio. 27

28 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de consultoría y gestión (1/2) Consultoría previa (Estudio de mercado, estudio de alternativas, necesidades, diseño, ) Project Manager Commissioning del inmueble Consultoría sobre el mapa de servicios Definición de especificaciones, alcance y niveles de servicio Preselección de proveedores de servicio Licitación, alineamiento técnico y renegociación económica de las ofertas recibidas Contratación de los servicios Confección de especificaciones técnicas a cumplir por los futuros comerciantes al implantar su actividad en el centro Comercialización de los espacios Commissioning de las implantaciones comerciales de los inquilinos Property Management Gestión y supervisión de los servicios 28 28

29 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de consultoría y gestión (2/2) Gestión de ciclos de vida de los activos Gestión de inventario de activos Coordinación de actividades entre los proveedores de servicio Gestión de Seguridad y Salud (coordinación de actividades empresariales) Gestión medio ambiental y sostenibilidad Plan de emergencia Gestión de brigadas de emergencia Gestión económico financiera Benchmarking Centro de atención a los usuarios Planes de comunicación 29 29

30 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de O & M del Activo (1/2) Operación de las instalaciones Mantenimiento Técnico Legal Mantenimiento Predictivo y Preventivo Mantenimiento Correctivo Mantenimiento Modificativo Climatización Ventilación Extracción Instalaciones eléctricas BT Instalaciones eléctricas AT Instalaciones eléctricas de continuidad (UPS y grupos electrógenos) Pararrayos y sistemas de puesta a tierra Instalaciones de gas Sistemas de gestión de instalaciones (BMS) Transporte vertical Escaleras mecánicas Plataformas de muelles de carga y descarga Góndolas Barreras de acceso vehículos Puertas automáticas Sistemas control de accesos parking Sistema detección CO Sistemas de Detección PCI Sistemas de Extinción PCI Prevención Legionella Calidad de aire interior Potabilidad de agua Megafonía CCTV Instalaciones de control de accesos y antiintrusión 30 Cableado estructurado Electrónica de red Telefonía Equipos Audio Visuales Paramentos verticales Paramentos horizontales Estructura Cubiertas Pintura Carpintería interior y exterior Inspección técnica de edificios Mobiliario Saneamiento Instalaciones de fontanería Producción de ACS Fuentes ornamentales Fuentes de agua potable 30

31 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de O & M del Activo (2/2) Gestión Energética Limpieza DDD Gestión de residuos Jardinería Servicio de seguridad física Seguridad electrónica 31 31

32 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de soporte a las personas Servicios de lavandería Transporte personal Flota de vehículos Parking para empleados Parking clientes Lavado de coches Vestuarios y duchas Centro de información al usuario Catering y Vending Consigna Azafatas Servicio de guardería Help Desk Servicio Medico 32 32

33 4.3. EL F.M. EN LA GESTIÓN DE LOS SERVICIOS Servicios de soporte al negocio Centralita telefónica Transporte de mercancías Servicios de logística interna y externa Correspondencia y Mensajería Tratamiento y destrucción de documentación confidencial Servicios de reprografía 33 Archivo Almacén Promociones Material de oficina Redes informáticas Aplicaciones informáticas Conserjería 33

34 5. DEBATE COLOQUIO 8 de Octubre

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