Informe de mercado Oficinas Madrid 4T 2014

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1 Savills Research Global Oficinas España Informe de mercado Oficinas Madrid 4T GRÁFICO 1 Absorción anual GRÁFICO 2 Rentabilidades prime vs deuda a 1 años 1.. 1T 2T 3T 4T 8% CBD Fuera M-3 Deuda Española 1 Años 8. 7% 6% 6. 5% m² % 3% 2% % 2T 1 4T 1 2T 2 4T 2 2T 3 4T 3 2T 4 4T 4 2T 5 4T 5 2T 6 4T 6 2T 7 4T 7 2T 8 4T 8 2T 9 4T 9 2T 1 4T 1 2T 11 4T 11 2T 12 4T 12 2T 13 4T 13 2T 14 4T 14, INE SUMARIO Los valores de renta consolidan su evolución a doble velocidad El volumen de contratación anual alcanzó 375. m², ligeramente por debajo de la cifra registrada en, pero muy superior en número de operaciones, lo que refuerza los síntomas de reactivación de la demanda. La tasa de disponibilidad continúa en niveles máximos, si bien el CBD y los mejores núcleos empresariales se mantienen en niveles saludables, entre el 6% y el 8%. Los proyectos de rehabilitación cobran cada vez más importancia. En toda la superficie nueva se localizó en edificios reformados y actualizados. El valor medio de cierre en edificios de uso empresarial consolidó su crecimiento debido al buen comportamiento de los inmuebles de uso exclusivo situados en las mejores zonas. Tras cinco años de evolución en negativo, marcará el punto de inflexión. La recuperación de rentas avanza a distinto ritmo en función de las diferentes áreas del mercado. Mientras que el CBD, su adyacente y las mejores localizaciones registran ya incrementos, las áreas más alejadas del centro y penalizadas por exceso de oferta continuarán con más ajustes. El mercado de inversión de oficinas de Madrid concentró el 6% del volumen nacional. Los 1.65 millones de euros suponen más del triple de la cifra del año anterior, y en número de operaciones se ha alcanzado el nivel más alto de la serie histórica. La presión que de la creciente demanda sobre la escasa oferta ajustó los niveles teóricos de yields en el CBD y las principales áreas empresariales. savills.es/research 1

2 Informe de mercado Oficinas Madrid Coyuntura económica De seguir la tendencia registrada hasta el momento, tras seis años en recesión, cerraría como el primer año completo de crecimiento. Esta recuperación comienza a reflejarse en el comportamiento de diversos agentes económicos tanto nacionales como internacionales. Según los últimos datos de Eurostat, en el segundo trimestre, el PIB nacional se situó por encima de la media de la Zona Euro por primera vez en cinco años (1,2% y,7% interanual respectivamente). Para el tercer trimestre, teniendo en cuenta que el INE presentó un crecimiento del 1,6% interanual y que las previsiones de diversos organismos económicos internacionales para el resto de economías europeas no son alentadoras, España podría superar de nuevo la media de la Eurozona. Por otro lado, la contracción del precio del petróleo, importado en su totalidad, está favoreciendo un descenso generalizado de los precios nacionales. Hasta el momento, los efectos inmediatos parecen positivos, por lo que no parece suponer un riesgo de deflación. La rebaja del nivel de precios permite que el producto español sea más competitivo en el marco internacional, y por lo tanto más atractivo para los consumidores. Desde la perspectiva nacional, el retroceso del consumo, a la espera de precios más bajos quedaría paliado con la actual reforma fiscal, que implica menos presión impositiva en el bolsillo del consumidor, y la minoración de los tipos de interés e incremento del crédito, permitiendo un mayor poder adquisitivo. El empleo, una de las variables más afectadas desde el inicio de la crisis, comienza a dar signos de recuperación, no sólo en términos de cantidad, sino también de calidad. se convierte así en el primer año de creación de empleo neto (aumento de las afiliaciones a la seguridad social y reducción del número de desempleados). Asimismo, según los últimos datos proporcionados por la EPA, en el tercer trimestre de los contratos indefinidos y a jornada completa, considerados de calidad, registran la segunda variación interanual en positivo (1,25% y 1,8%, respectivamente). GRÁFICO 4 PIB, Consumo y Empleo en España Crecimiento anual 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% -1% 1T 5 3T 5 1T 6 3T 6 1T 7 3T 7 1T 8 3T 8 1T 9 Ahora bien, a pesar de los tranquilizadores síntomas del mercado laboral, la tasa de desempleo todavía se sitúa en niveles superiores al periodo precrisis, con lo que es necesario continuar con las reformas para sanear finalmente el empleo nacional. Con todo, se está impulsando la reactivación de la actividad y confianza de los diversos agentes económicos. Si bien, teniendo en cuenta la vulnerabilidad de la economía española y las posibles futuras dificultades financieras de otras economías (tanto europeas como emergentes), podría existir un pequeño riesgo de contagio. Por consiguiente, sería necesario continuar con los procesos de ajuste y saneamiento para resolver lo que la crisis descompuso y hacer frente a los nuevos riesgos. 3T 9 PIB Consumo hogares Empleo 1T 1 3T 1 1T 11 3T 11 1T 12 3T 12 1T 13 3T 13 1T 14 3T 14 GRÁFICO 3 Crecimiento económico crecimiento anual (%) T Zona Euro Fuente: INE TABLA 1 Indicadores económicos Indicador 215* 216* 217* 218* PIB 1,3% 1,8% 2,% 2,% 2,1% Consumo privado 2,1% 2,% 1,9% 1,9% 2,% -3 Letonia* Lituania* Estonia Malta Eslovaquia Eslovenia Alemania* Luxemburgo* España Irlanda* Países Bajos* Bélgica Austria Portugal* Francia Italia Grecia* Finlandia Chipre Desempleo 24,5% 23,% 21,7% 2,% 18,5% IPC -,1%,2%,8% 1,1% 1,3% Fuente: Eurostat / *oficnas estadísticas nacionales Fuente: Focus Economics (enero 215) / *previsiones 2

3 4T Absorción y demanda El año cerró con cerca de 375. m² de contratación bruta, lo que representa casi un 5% menos que la cifra del año anterior, que estuvo fuertemente distorsionada por la operación de Vodafone. Excluyendo este acuerdo del análisis, la comparativa superaría en un 9% el volumen de. En cuanto al número de operaciones, el incremento ha alcanzado un 17%, lo que consolida los síntomas de reactivación de la demanda. Los datos públicos generados por el INE refuerzan esta idea, ya que durante los once primeros meses de la Comunidad de Madrid concentró el 22% de las empresas de nueva creación y se encuentra, asímismo, entre las regiones con perspectivas más favorables en el Indicador de Confianza Empresarial. Centro ciudad vs periferia En líneas generales, los datos del cuarto trimestre no han ofrecido grandes sorpresas y se mantiene la tendencia de acercamiento al centro. Las compañías apuran la oportunidad de mejorar su localización actual y la calidad del espacio ocupado a rentas en la zona más baja del ciclo, que en muchos casos, significa una importante reducción respecto a los niveles de sus contratos vigentes. Se trata no solo de un traslado al área urbana o al interior de la almendra de la M-3, si no que en ocasiones el movimiento se hace desde la corona de periferia lejana al anillo de la periferia cercana. En este sentido, se ha detectado un progresivo descenso en el número de operaciones registradas en las áreas más alejadas del mercado, y mientras que en el año 28 las zonas satélite concentraban el 34% de los acuerdos, en al año apenas han representado el 19%. Actualización de superficie obsoleta Cerca del 2% de la superficie contratada durante se concentró en edificios en proceso de rehabilitación o con menos de 24 meses desde su reincorporación al mercado, lo que corrobora la buena respuesta de la demanda ante los espacios renovados o actualizados. Es más, la operación más voluminosa del trimestre encaja en esta categoría. Havas Media unificará sedes dispersas en la ciudad en el que fuese el cuartel general de Altadis en pleno barrio de Chamberí. El edificio, de más de 1. m², fue adquirido por GMP con la intención de acometer una profunda reforma, estrategia que interesó desde el primer momento a varias compañías. Pero la demanda de espacios nuevos o renovados no se limita a superficies de gran volumen. Las actuaciones en fachada e interiores llevadas a cabo en Torre Serrano desde la salida de la CNMV ha reducido el ritmo de comercialización al tiempo que ha elevado el nivel de renta en GRÁFICO 5 Distribución de las operaciones por zonas 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % CBD Área urbana Periferia cercana Periferia lejana GRÁFICO 6 Operaciones por rango de superficie 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % PS ( 499 m²) MS (5 m² m²) GS ( 1. m²) el inmueble. Actualmente restan solo tres plantas por alquilar, con un valor de salida que se sitúa entre los más altos del mercado. Tamaño de las superficies Las operaciones de más de 5 m² continúan ganando terreno frente a los espacios de pequeñas superficies. Las pymes, usuarias habituales del rango inferior de superficies, han sido consideradas históricamente el principal elemento dinamizador del mercado, pero el varapalo de la crisis ha dificultado la actividad en este segmento. Por su parte, los rangos de medianas (entre 5 m² y 999 m²) y grandes superficies ( 1. m²) han incrementado progresivamente su participación debido principalmente a los ejercicios de agrupamiento de sedes bajo un mismo techo con el objetivo de ahorro de costes y mejora en el rendimiento y la productividad de la compañía. En la mayoría de los casos los ejercicios de unificación no implican una ampliación de los espacios liberados. Se imponen los nuevos modos de trabajo, favorecidos por los avances tecnológicos. Así, el cálculo estimado de contratación neta en continúa en nivel bajo cero, reduciéndose progresivamente en los últimos años. En la comparativa con el año anterior, la diferencia se ha acortado un 28%. 212 savills.es/research 3

4 Informe de mercado Oficinas Madrid Disponibilidad actual La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Madrid continúa en torno al máximo de la serie histórica. Con cerca de 1,8 millones de metros cuadrados con disponibilidad inmediata, el nivel de vacío se sitúa en torno al 14%, si bien la distribución de la oferta por zonas es desigual (más del 75% se localiza fuera de la M-3), así como la evolución de la tasa de desocupación de los diferentes submercados. En este sentido, el CBD se mantiene en un nivel saludable, entre el 6% y el 8%, pero existen determinados núcleos empresariales sólidamente consolidados que registran cotas inferiores (en torno al 3%). Otras zonas, generalmente las más alejadas del centro, superan ampliamente la media del mercado, llegando a duplicarla o, incluso, triplicarla. Crecimiento negativo de stock Desde el inicio de la crisis, el stock creció de manera contenida debido, por un lado, a la ralentización de actividad promotora y, por otro, al incremento de proyectos de rehabilitación de activos. En los últimos años, además se ha registrado un crecimiento negativo en el parque de oficinas de la capital por proyectos de cambio de uso, principalmente hotelero o viviendas, en activos situados en zonas con un importante peso turístico o con un marcado carácter residencial. Poyectos de rehabilitación Lo que durante la primera década del siglo eran casos puntuales, desde el año comenzó a cobrar mayor relevancia en el mercado. El elevado grado de obsolescencia común a la mayoría de activos del centro de la ciudad, así como la disminución en los niveles de contratación y el incremento de disponibilidad fueron factores clave, además de la capacidad financiera de la propiedad, para considerar estratégica la actualización y reforma de un importante número de edificios con el objetivo de incrementar su competitividad en el entorno en el momento. La aceptación de este tipo de producto por parte de la demanda es incuestionable, ya que en muchos casos los activos se han comprometido antes de su reincorporación al mercado y en otros ha permitido reducir el ritmo de comercialización. Toda la superficie nueva incorporada al mercado durante el año llegó a través de proyectos de rehabilitación y la importancia de estas actuaciones se mantendrá en el tiempo, ya que representan tres cuartas partes de la superficie nueva prevista en los próximos ejercicios, excluyendo los proyectos de ocupación propia del BBVA y del Banco Popular. Incorporaciones destacadas Durante los próximos 12 meses se esperan cerca de 2. metros cuadrados nuevos o renovados, entre los que destaca la segunda fase de la Ciudad BBVA. Se trata la primera entrega de un proyecto nuevo desde el año, cuando se incorporó la primera fase del mismo complejo, así como Torre Titania y el segundo edificio de Castellana 2 y supondrá cerca del 4% del total previsto. Entre las rehabilitaciones, coincidirá la entrega de las reformas acometidas en las que fueron sedes corporativas de varias grandes compañías, como Repsol, en el último tramo del Paseo de la Castellana, Altadis, en pleno barrio de Chamberí, Telefónica I+D en la salida de la ciudad hacia el aeropuerto y Cepsa, en Campo de las Naciones. Fiebre verde La eficiencia energética y la sostenibilidad son dos criterios cada vez más presentes en las políticas de empresa, al tiempo que cobran mayor peso en el mercado de oficinas. Las principales certificaciones internacionales son ahora una herramienta diferenciadora y el 76% de la superficie proyectada se acoge a los criterios de BREEAM o LEED. GRÁFICO 7 Tasa de disponibilidad GRÁFICO 8 Nuevos desarrollos y proyectos de rehabilitación 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% m² Especulativo Ocupación propia Prealquiler % * 216* 217* / *previsiones 4

5 4T Punto de inflexión Tras cinco años de rentas en caída libre, el año se erige como punto de inflexión. El valor medio de todas las rentas firmadas en edificios empresariales (exclusivos y semi-industriales) registró un incremento similar al crecimiento del valor teórico CBD, por los acuerdos en inmuebles de uso exclusivo de oficinas, donde se han llegado a firmar valores por encima de los 3 /m²/mes. Se trata todavía, como el año pasado, de casos puntuales, en edificios muy concretos con calidad y localización excelentes. Máximos y mínimos En ambos extremos se han superado los valores registrados en, lo que ha aumentado la amplitud entre el valor más alto y el más bajo hasta más de 3, lo que corrobora que el mercado continúa avanzando a doble velocidad. Mientras en el eje CBD y las zonas empresariales más exclusivas el crecimiento de rentas es ya una realidad, las áreas más deprimidas por exceso de oferta soportan todavía ajustes tratando de atraer a la demanda vía precio. En cualquier caso, es importante destacar que el número de operaciones en niveles de renta de un dígito ha empezado a descender, al tiempo que incrementan las firmas por encima de los 25 /m²/mes. «La situación de doble velocidad en los valores de cierre contribuye a que continúe creciendo la amplitud de rentas. El extremo de máximos continúa la tendencia alcista, al tiempo que los niveles mínimos mantienen los ajustes». Gema de la Fuente, Savills Research Incentivos Los propietarios apuestan también por la recuperación, no solo elevando el nivel de salida, si no también recortando los márgenes de negociación y reduciendo los incentivos (periodos de carencia, contribución al traslado o implantación, etc.) lo que repercute en un incremento de la renta neta. Como novedad, los edificios de calidad en las mejores localizaciones permiten además la inclusión de cláusulas de revisión de renta a medio plazo, antes de la finalización del contrato, con el objeto de actualizar la renta a niveles de mercado, lo que refleja una confianza plena en la tendencia alcista recién iniciada. Valor teórico CBD El ritmo in crescendo de las rentas de cierre en los mejores edificios de las mejores zonas forzó el progresivo incremento de valores teóricos durante los tres primeros trimestres del año. A finales de año el nivel CBD se ha mantenido estable en 25,5 /m²/mes. GRÁFICO 9 Renta media de cierre mercado global y su variación anual /m²/mes Valor medio edificios empresariales Variación interanual 212 3% 2% 1% % -1% -2% -3% TABLA 2 Principales operaciones - Mdo. usuario - 4T GRÁFICO 1 Renta CBD Usuario Zona Superficie (m²) Sector de actividad Havas Group Área Urbana 12. Servicios profesionales Liberbank Norte 7. Banca Aecom Área urbana 5.1 Ingeniería CMS Albiñana & Suárez de Lezo Área urbana 5. Servicios profesionales ISS Facility Services A Servicios profesionales /m²/mes Rentas corrientes Evolución IPC T T T T T T1 199 T T T T T T T T T T1 2 T1 21 T1 22 T1 T1 T1 T1 T1 T1 28 T1 T1 T1 T1 212 T1 T1 / INE savills.es/research 5

6 Informe de mercado Oficinas Madrid Mercado de inversión La intensa reactivación de la actividad inversora en el mercado terciario permitió cerrar el año por encima de los 7. millones de euros, lo que representa casi el triple de la cifra registrada en. La mejora en las expectativas económicas incrementó la confianza en España desde finales del año pasado, lo que atrajo de nuevo el interés del capital internacional. Las socimi también han sido uno de los principales factores de reactivación, concentrando cerca de un tercio del volumen total invertido en terciario, participación que se eleva hasta tres cuartas partes del capital nacional. Centrando la atención en el segmento de oficinas, el año cerró con poco más de 2.8 millones de euros transaccionados, tres veces más que el registro del año anterior. En el reparto por ubicación, el 6% se localizó en Madrid, el 3% en Barcelona y el 1% restante de otras localizaciones, correspondió en gran parte al portfolio de 7 edificios de oficinas que la Junta de Andalucía, que siguiendo el patrón de desinversión de otras administraciones públicas, traspasó a WP Carey por 3 millones de euros. Mercado de Madrid La preferencia de los inversores por el mercado más maduro de España es incuestionable. Si en volumen de inversión concentró el 6%, un total de 1.65 millones de euros, el porcentaje del número de operaciones se elevó hasta el 7%. Es importante indicar además que se ha registrado el nivel máximo de acuerdos alcanzado en el mercado, superior incluso a los niveles de los años de bonanza. Teniendo en cuenta esta circunstancia y el marcado ajuste en los valores medios de repercusión respecto al pico de mercado, de haberse mantenido los precios estaríamos también en un máximo histórico en volumen de inversión. Origen de los inversores El mercado de Madrid ha sido uno de los principales focos de actuación de las socimi, donde se ha concentrado el 27% del capital total invertido en terciario y el 76% del total de oficinas. La irrupción en escena de estos vehículos inversores, que computan como compañías nacionales a pesar de que gran parte de su accionariado proviene de capital extranjero, ha desdibujado la participación de los inversores internacionales. Tras varios años alejados del mercado, en recobraron la confianza en España y retomaron la actividad inversora hasta alcanzar un 55% del total anual. En GRÁFICO 11 Volumen de inversión por trimestre mill. / *sin Ciudad Financiera Santander / **sin Torre Picasso el porcentaje se redujo a un 4% debido al peso de las socimi en el segmento doméstico (casi dos terceras partes del total), pero el análisis de los valores absolutos muestra claramente la recuperación de la categoría internacional, habiendo superado el doble de las cifras del año anterior tanto en volumen de inversión como en número de operaciones firmadas. Demanda, en búsqueda activa La demanda continúa en búsqueda activa de oportunidades. Inversores de la más diversa condición y nacionalidad esperan encontrar el producto que más se adapte a su GRÁFICO 12 Volumen de inversión por origen del inversor mill / *sin Torre Picasso 1T 2T 3T 4T Num. operaciones 8 España Europa USA Canadá Hispanoamérica Asia / Pacífico nd * 212** 212*

7 4T «Los inversores privados moderaron su actividad durante el año. Continúan activos en el mercado de oficinas, pero ahora comparten el interés en oficinas con activos para rehabilitar en el mercado residencial. Además, los nacionales ya no están solos. Grandes fortunas de América Latina aprovechan también las oportunidades que brinda el ladrillo en España». Pablo Pavía, Inversión Nacional estrategia de compra, si bien casi todos inician la prospección en el corazón del CBD. Este fue el terreno favorito de los privados nacionales en los últimos años, donde camparon a sus anchas gracias al perfecto conocimiento del micromercado y a la capacidad de actuación sin necesidad de financiación. La ausencia de activos que encajasen con sus expectativas moderó su actividad durante, pero continúan atentos ante cualquier oportunidad que encaje en sus fundamentos. Los privados habituales en el mercado de oficinas mantienen su interés por trohpy assets, tanto en edificios completos como en módulos, pero algunos de ellos están desviando su atención hacia el mercado residencial de rehabilitación. Como novedad sobre ejercicios anteriores, los nacionales ya no están solos. La llegada de family offices de origen latinoamericano exigirá un plus de agresividad en las ofertas sobre activos prime. En el resto del mercado, ante el incremento exponencial de potenciales compradores, la parte vendedora también se ha reactivado y cada vez sale más producto al mercado, ya que el modo off market pierde el valor añadido que tuvo en su día. GRÁFICO 13 Actividad inversora por localización - Madrid Escasez de producto en venta A pesar del incremento de producto disponible en procesos abiertos, continúa un enorme desequilibrio entre oferta y demanda debido a la enorme presión por colocar dinero en el mercado inmobiliario, que se presenta como una buena alternativa ante el descenso continuado de la rentabilidad de otros productos financieros. Rentabilidades La presión que ejerce la creciente demanda sobre la oferta continúa ajustando los niveles teóricos de yields en el CBD y las principales áreas empresariales. El año cerró con una diferencia de 1 puntos básicos en los niveles de rentabilidad en las zonas prime, tanto dentro como fuera de la M-3. En cuanto a los núcleos secundarios, la comparativa con los datos del último trimestre de se reducen a 75 puntos básicos en el área urbana y a 5 en la periferia. El CBD se sitúa en el 5%, pero los activos superprime reducirían al nivel hasta cotas en torno al 4% - 4,5%. Es más, la calidad del producto, el tipo de inquilino y la situación contractual, así como la aspiración del vendedor podrían incluso ejercer mayor presión, ya que alguna oferta ha sido rechazada en niveles muy bajos de rentabilidad. GRÁFICO 14 Volumen de invesión de Socimis en oficinas por localización mill Volumen de inversión Operaciones Operaciones Madrid Barcelona CBD Área urbana Periferia cercana Periferia lejana otras localizaciones savills.es/research 7

8 Informe de mercado Oficinas Madrid MAPA 1 Mercado de oficinas de Madrid PREVISIONES 215 La actividad de grandes volúmenes no cesa y, además de algunos acuerdos que entraran en vigor durante los primeros meses del año, el mercado acoge ya demandas de más de 5. m² que podrían cerrarse a lo largo del año. Una de las más destacadas, por volumen, la posible llegada de WPP al mercado de Madrid, interesada ya en los 35. m² de la antigua sede de Telefónica en Ríos Rosas. Los proyectos de rehabilitación continúan presentes en el mercado. El valor añadido de los edificios actualizados despierta el interés de la demanda es garante de optimizar la comercialización, tanto en términos de tiempo como de rentas. Por otro lado, ante los síntomas de reactivación, los grandes actores del mercado se plantean ya la posibilidad de iniciar a riesgo obra nueva en parcelas de su cartera o adquirir suelos bien situados para desarrollar un nuevo edificio. Las rentas en los mejores edificios de las mejores zonas seguirán la tendencia alcista. Las zonas más alejadas del centro y penalizadas por exceso de oferta continuarán con más ajustes. En cuanto al mercado de inversión, cada vez hay más oferta en el mercado, pero también muchos inversores con urgencia por invertir. El desequilibrio en el modelo económico mantiene la presión en las yields. Equipo Savills Para más información contacte con: Luis Espadas Capital Markets lespadas@savills.es Pablo Pavía Inversión nacional ppavia@savills.es Ana Zavala Agencia Oficinas azavala@savills.es Gema de la Fuente Research gfuente@savills.es Savills plc Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Apostando por liderar en lugar de seguir a otros, cuenta con 6 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. Savills Commercial Ltd. 8

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