Property Times Oficinas Madrid 1T 2011 Poca demanda de espacio

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1 Property Times Oficinas Madrid 1T 2011 Poca demanda de espacio 15 Abril, 2011 Índice Resumen ejecutivo 1 Perspectiva económica 2 Demanda 3 Oferta. Precios 4 Principales estadísticas 5 Mapa de zonas 6 Definiciones 6 Contactos 7 Autor Pablo Kindelán Spain Research pablo.kindelan@dtz.com Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 (0) tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com El mercado de oficinas de Madrid sufrió un descenso en la contratación de espacios respecto al 2010, descendió un 26% respecto al trimestre pasado En zonas descentralizadas se contrató la mayor parte de la superficie, Periferia fue la zona preferida contabilizando el 40%. La mayoría de las grandes operaciones también se ubicaron en estas zonas La superficie media contratada descendió hasta los 850 m² por la escasez de operaciones de gran volumen. No obstante, el mayor número de operaciones se encontró en el rango entre 200 y 500 m² La disponibilidad de oficinas sigue en ascenso y está por encima del 10% Ningún proyecto destacable de oficinas se entregó todavía este año. Algunos proyectos siguen estancados, quedando en suspenso o retrasando su promoción a la espera de un inquilino seguro o a que mejoren las condiciones del mercado. La superficie a entregar del 2011 será más de un 60% inferior a la del 2010 Las rentas respecto al año pasado descendieron en términos generales y respecto al trimestre pasado apenas se aprecian variaciones. Se espera que alcancen la estabilidad en los próximos meses (Gráfico 1) Gráfico 1 Precios de alquiler CBD /m 2 /año (P) (P). Datos obtenidos de operaciones cerradas (no basados en precios de salida al mercado) 1

2 Perspectiva económica Las preocupaciones acerca de la salud del sistema bancario y de las repercusiones en las finanzas públicas condujeron a Moody s a bajar la calificación de la deuda soberana española y de la de varios bancos de tamaño medio La situación del mercado doméstico continúa difícil. Mientras los bancos españoles están reduciendo rápidamente su dependencia del BCE para financiación, en enero los préstamos de cobro dudoso subieron hasta el 6,1% del crédito total, el más alto desde el 1995 En 2010, el déficit presupuestario encogió desde 11,1% hasta un estimado 9,2%, en línea con los planes del gobierno. Sin embargo, la caída se debió casi completamente a los agudos recortes en el gasto a nivel central, mientras la mayoría de gobiernos regionales suspendieron al completar sus planes de reducción De acuerdo con las lecturas de febrero de los índices PMI, el sector manufacturero está recuperándose bajo el ímpetu de la demanda exterior, pero el sector servicios se mantiene estancado. Preocupantemente, ambos sectores señalan una continua contracción de la fuerza laboral El desempleo se fija por encima del 20% hasta por lo menos fin de año. Esto, emparejado con la consolidación fiscal y el ajustado crédito, pesará sobre la demanda interna, guiando el PIB hacia crecimiento de sólo 0,6% este año Tabla 1 Indicadores económicos España % (P) 2012 (P) PIB -3,7-0,1 0,6 1,1 Consumo Privado -4,3 1,2 0,4 0,7 Inversión -16,0-7, IPC (Inflación) -0,3 1,8 2,9 1,6 Tasa de Paro 18,0 20,1 20,4 19,8 Fuente: Oxford Economics 2

3 Demanda Comienza el año con niveles de contratación de espacio de oficinas poco alentadores, se registraron m². La razón parece ser la publicación de nuevas previsiones macroeconómicas que pronostican un retraso de la recuperación. Esta cifra absorción representa un descenso de un 26% respecto al trimestre anterior y un 15% respecto al mismo periodo del año pasado. A pesar de todo, esta absorción es un 43% superior a la del primer trimestre del 2009 La mayor parte de esta superficie contratada se ha situado a las afueras de la ciudad, Periferia fue la zona preferida contabilizando el 40% de la superficie (Gráfico 2 y 6) Del mismo modo, la mayoría de las operaciones de mayor tamaño tuvieron lugar en estas zonas descentralizadas (Tabla 4). El motivo principal es la mayor disponibilidad de grandes superficies y edificios modernos a un precio más económico. Así algunas corporaciones están encontrando espacio para su sede o para reunificar su plantilla Sin embargo, el mayor número de operaciones se dio en el Resto de Distrito, el 33% de ellas Los sectores más presentes este trimestre fueron los Servicios Profesionales, Telecomunicaciones y T.I. y Bancos e Inversión (Gráfico 3) La superficie media contratada descendió un 30% hasta 850 m 2 por la escasez de operaciones de gran volumen. Sin embargo, el mayor número de operaciones volvió a estar en el rango de m 2, siendo más del 42% de ellas Gráfico 2 Contratación por zonas m T T T T T 2011 CBD Resto Distrito Resto Ciudad Periferia Extrarradio Gráfico 3 Contratación por sectores 35% 11% 7% 0% 20% 23% 1% 3% Telecom y T.I. Administracion Pública Bienes de Consumo y Comercio Serv. Profesionales Energía Otros Bancos, Inversión y Seguros En casi todas las ocasiones se opta por el alquiler que este trimestre representa un 93% de la contratación, frente a la de compra, con un 7%. Los motivos principales son las circunstancias económicas y la dificultad de financiación La bajada de las rentas de los últimos años, el aumento de los incentivos así como la mayor disponibilidad de espacio podrían servir como estímulo a la demanda de oficinas en un futuro no muy lejano Resto sectores 3

4 Oferta. Precios Oferta La disponibilidad de oficinas continúa en ascenso debido básicamente a la baja contratación en el trimestre. Ya ha alcanzado una cifra superior al 10% (Gráfico 4) La mayor parte de la superficie entregada en los últimos años ha sido en las afueras del núcleo urbano, de ahí que también los mayores índices de disponibilidad se encuentren en estas zonas. Sin embargo, la zona CBD sigue registrando tasas de desocupación bastante inusuales comparado con los años precedentes y sigue llamando la atención el gran espacio disponible en las Cuatro Torres de la Castellana, además de otros edificios en zonas céntricas Durante el primer trimestre del año no se entregó ninguna promoción destacable de oficinas (Gráfico 5) Gráfico 4 Disponibilidad m T T T T T 2011 Espacio Disponible Tasa Disponibilidad Gráfico 5 % 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 Las dificultades financieras y el actual momento de mercado motivan el retraso e incluso la cancelación de muchos proyectos. Algunos promotores prefieren esperar a un mejor momento económico y a la reactivación del mercado que les garanticen mejores niveles de ocupación Por ello se prevén pocas promociones a entregar en el próximo año. En el 2011 se estiman unos m² y la mayoría son rehabilitaciones en el centro de Madrid. Esta cifra representa un descenso superior al 60% respecto al año pasado. Va a salir mucha menos superficie de la inicialmente prevista y la proyectada para el 2012 puede también verse también recortada si no aumenta la demanda de espacios Superficie nueva m² (P) Superficie Terminada Superficie futura 2012 (P) Precios En términos generales las rentas siguieron ajustándose a la baja respecto al mismo periodo del año pasado (Tabla 2) aunque este descenso parece moderarse Respecto al trimestre anterior apenas se produjo variación de precios, con un ligero repunte en Resto de Distrito y Resto de Ciudad Los altos niveles de desocupación impedirán incrementos de precios a pesar del esperado aumento de la demanda Tabla 2 Precios de alquiler Zonas 1T T 2011 Variación /m²/año /m²/año (%) CBD Resto Distrito Resto Ciudad Periferia (M-30) Extrarradio (M-40) Datos obtenidos de operaciones cerradas (no basados en precios de salida al mercado) 4

5 Principales estadísticas Tabla 3 Principales estadísticas del mercado de oficinas 1T 2T 3T 4T 1T Variación % Variación % Tendencia T10-1T11 1T10-1T11 2T 2011 Absorción (m²) ,3-15,1 Superficie disponible (m²) ,7 32,1 Tasa de disponibilidad (%) 8,12 8,10 8,95 9,95 10,62 6,7 30,7 Rentas CBD ( /m²/año) ,0-8,5 Tabla 4 Principales operaciones de alquiler Situación Zona Superficie (m²) Actividad inquilino C/ Isabel Colbrand Periferia Banca Avda. Valle de Fuenfria Periferia Telecomunicaciones Avda. de la Industria Extrarradio Formación C/ Loius Pasteur Extrarradio Formación C/ Marqués de Monteagudo Resto de Ciudad Almacenaje Adequa Periferia TC Ingeniería Gráfico 6 Contratación por zonas LR 2 LR 3 Al LR LG M CC CP LT PR Po 2 Po Po 3 Po 4 P F D4T PV PV AA CBD M30 VP JC CN NE P GV A LF Take-up (sq m) 21,000 6,000 CI MA 1,200 CBD Rest of District Rest of City Periphery Outskirts Source : DTZ Research, Navteq R km 5

6 Mapa de zonas. Definiciones Mapa de zonas CP LT PR CC El mercado de oficinas de Madrid se distribuye en 5 zonas: CBD: o "Central Business District", supone el principal centro de negocios de la capital, con edificios exclusivos Resto de Distrito: está localizado mayoritariamente en los alrededores del CBD, en zonas céntricas de la ciudad F Resto Ciudad: resto de edificios dentro del anillo de la M-30, salvo excepciones (Vía de los Poblados, Ciudad de las Comunicaciones, Arroyo de la Vega sur) D4T VP Periferia: en general incluye las zonas situadas entre la M-30 y la M-40, además de Méndez Álvaro Extrarradio: abarca los parques empresariales de la periferia (más allá de la M-40) a lo largo de las principales carreteras PV M30 PV Paseo de Castellana M30 CN NE CBD AA M30 JC GV A M40 CBD Rest of District Rest of City Periphery Outskirts Source : DTZ Research, Navteq M km Definiciones Contratación (Absorción): Operaciones de alquiler o venta para uso propio realizadas en el periodo, incluyendo contratos de prealquiler y llave en mano Disponibilidad: Superficie total de oficinas disponible en el mercado, de edificios e instalaciones terminadas (disponibilidad inmediata) Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible con respecto al parque total de oficinas del mercado Superficie nueva: Proyectos terminados de construir en el periodo, incluyendo espacios prealquilados y llaves en mano Rentas: Precios medios de alquiler por zonas medidos en /m 2 /año y calculados en base a las operaciones cerradas en el periodo, no a los precios de salida al mercado 6

7 Contactos Agencia Oficinas Madrid Jorge Zanoletty Agencia Oficinas Barcelona Carlos Borés Servicios Corporativos Globales James Bradley Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos marta.lopez-mateos@dtz.com Inversión Marco Ferrando marco.ferrando@dtz.com Valoraciones Olga Martín olga.martin@dtz.com 7

8 Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research. DTZ Abril