8,06% Incremento anual de la renta media del alquiler de oficinas en Barcelona

Transcripción

1 La finalidad del presente Informe de Coyuntura Inmobiliaria no residencial radica en conocer las características de este mercado, no solo en la evolución de los precios, sino también analizando las dimensiones de los mercados de oficinas, naves industriales y locales comerciales y la influencia que están teniendo sobre ellos la coyuntura económica que nos rodea. Destacamos... El Informe ofrece diversos análisis como son, el nivel de contratación, la distribución de la oferta y los precios, tanto de venta como de alquiler para oficinas, naves industriales y locales comerciales. oficinas...1 INDUSTRIAL-LOGÍSTICO...2 a 6 8,06% Incremento anual de la renta media del alquiler de oficinas en Barcelona locales COMERCIALeS ,86% La Anoia, la comarca con una variación interanual más elevada en el alquiler de naves industriales 11,24% Incremento estral del precio de venta de los locales comerciales en 1ª Línea Alto Nivel de Barcelona

2 oficinas. Primer estre CONTRACTACIÓN La contratación en el 1S ha ascendido a los m². Este resultado supone una variación del 33,6% interanual con respecto al mismo periodo del año anterior. Se valora de forma muy positiva el take up de esta 1ª mitad del año puesto que si se compara con el año 2013, la actual cifra supone más de la totalidad anual alcanzada entonces ( m²). Desde 2015 la contratación de oficinas ha ido en aumento y se encuentra en un momento muy positivo y de estabilización. Todo ello a pesar de que la oferta ha seguido disminuyendo por la falta de nuevos m². El mercado ha tomado una velocidad de crucero y se prevé que siga así al menos hasta No obstante, se prevé que al cierre del año la contratación de oficinas en Barcelona supere sin problemas los m² de DISPONIBILIDAD La disponibilidad de m² sigue cayendo paulatinamente a causa del buen ritmo de contratación y al buen nivel de absorción, todo ello mientras se espera la salida al mercado de nuevos proyectos en construcción. Barcelona tiene ocupados prácticamente todos sus espacios de oficinas y no puede absorber el volumen de demandas. En Prime, la oferta se mantiene apenas en el 2% mientras que en el conjunto de la ciudad, la tasa ha pasado del 10% en el 2S 2016 al 9,3%. Se estima que el total de m² de oficinas disponibles en el parque barcelonés es de poco más de m², claramente insuficientes para dar respuesta a la demanda actual de las empresas. En cuanto a las grandes operaciones, estas siguen produciéndose en niveles óptimos, 12 en el 1º estre, pero se prevé tal como siempre sucede que en la 2ª mitad del año el volumen sea superior a la 1ª. Distribución de la disponibilidad por zonas Periferia 71% Zona Prime 2% Distrito de Negocios 6% Zona Centro 9% Nuevos Distritos de Negocio 15% s de alquiler Los precios de alquiler han seguido evolucionando con tendencia estable, con leves incrementos en todas las zonas tal como viene sucediendo en los últimos estres. En Prime, por ejemplo, la renta media ha escalado desde los 17 /m²/mes (1S 2016) a los 18 /m²/mes en el 1S, lo que supone una variación interanual del 5,8%. En Zona Centro la escalada ha sido del 9,09% con respecto al mismo periodo y en NDN del 12%. La renta media en la ciudad de Barcelona ha incrementado un 8,06% con respecto a junio de La escasez de m² de oficinas sigue impulsando el incremento de las rentas, principalmente en las primeras líneas. RENTAS DE ALQUILER DE OFICINAS EN BARCELONA 1º. de ( /m 2 /mes) Zona s de venta Los precios han registrado ligeros incrementos desde que el mercado empezó a remontar hace 5 años. Se espera que los precios empiecen a crecer siguiendo el mismo impulso que tomaron las rentas en su día. En Prime el precio medio hoy es de /m², lo que supone un incremento del 10% con respecto al mismo periodo del año anterior. Zona Centro, NDN y DN se mantienen casi invariables mientras que la Periferia ha incrementado en un 7,14% y la media de la ciudad de Barcelona lo ha hecho en un 5,04% interanual. PRECIOS DE VENTA DE OFICINAS EN BARCELONA 1º. de ( /m 2 construido) Zona Renta Media Medio Renta Máxima Anual (%) Zona Prime ,00 Distrito de Negocios ,33 Zona Centro ,00 Nuevos distritos de negocios ,00 Periferia ,14 Barcelona ,04 Anual (%) Zona Prime ,88 Distrito de Negocios 14,5 20 7,40 Zona Centro ,09 Nuevos distritos de negocios ,00 Periferia 8,5 15 6,25 Barcelona 13,4 19,2 8,06 Oficinas Primer estre 1

3 INDUSTRIAL-LOGÍSTICO. Primer estre Mercado logístico OFERTA Y DEMANDA A lo largo del 1º estre se ha registrado una contratación de m² en el mercado logístico catalán. Si bien la evolución del sector ha sido muy positiva a lo largo de los últimos años lo cierto es que la logística ha ralentizado desde 2016 su tan pronunciado crecimiento. Por trimestres, en el 1º de se han alcanzado los m² (-60,4%) mientras que en el 2º, más positivo, se han comercializado m² (-32%). Estos datos suponen un -42,5% de variación interanual en comparación con los primeros 6 meses de 2016 en que alcanzaron los m². La oferta de naves logísticas ha seguido cayendo de forma pronunciada en las diferentes coronas, aunque de forma más evidente en 1ª y 2ª. INVERSIÓN Patrimonialistas de carácter local y Family Offices siguen siendo los principales actores del mercado de inversión de naves industriales en, mientras que en el mercado logístico los protagonistas han sido Socimis y fondos internacionales. Estas entidades han llevado a cabo la mayor parte de las operaciones en todo el Estado así como los nuevos desarrollos. Al cierre del 1S la inversión en el sector logístico ha alcanzado los 600M en un volumen de operaciones que supera el total obtenido en el mismo periodo del año anterior. Las previsiones de cara al cierre del ejercicio son muy optimistas puesto que se espera que el ritmo de contrataciones siga siendo igual de positivo que hasta ahora dada la buena marcha del sector. Los principales núcleos logísticos o ejes de comunicación en Catalunya, en cualquiera de las 3 coronas, han sido y son los que han protagonizado les mayores operaciones del sector por volumen económico y dimensiones. Los inversores están apostando también en suelo puesto que el mercado está mostrando la clara necesidad de llevar a cabo nuevas promociones de naves de tipo medianas y grandes (3.000m² m²) para satisfacer la demanda. Hay que destacar que, actualmente, los fondos institucionales buscan suelo con el objetivo de edificar naves de gran tamaño, con superficies superiores a los m². Mercado industrial OFERTA Y DISPONIBILIDAD DE ALQUILER Las naves industriales de calidad en los principales núcleos de Barcelona han seguido la tendencia habitual de descenso, de acuerdo con la evolución de los anteriores estres. La falta de producto es una evidencia en un radio de 40km (1ª y 2ª corona) ya desde principios de El sector industrial está atravesando un momento de gran actividad gracias al dinamismo de la economía y, por consiguiente, del sector. Las comarcas más cercanas a la capital catalana son las que ofrecen una mayor disponibilidad de naves para las empresas que buscan ubicación. En cuanto a las naves antiguas y fuera de normativa, desde hace un tiempo algunos propietarios están regularizándolas y reformándolas en vistas a una pronta comercialización. PRECIOS DE ALQUILER Las rentas de las naves industriales en Catalunya han seguido incrementado a lo largo de este 1S en todas las zonas aunque de una forma algo más notoria con respecto a los estres anteriores. Las variaciones interanuales esta vez superan el 10% en todas las zonas y se prevé que en los próximos meses siga la tendencia al alza. El incremento de la demanda junto con la reducción de la oferta disponible en los principales núcleos de comunicación ha hecho que el sector de naves en alquiler haya logrado consolidarse. No solo el Barcelonés y las comarcas colindantes han despuntado en el crecimiento de rentas sino que todas las coronas han crecido en paralelo y en la misma proporción que la 1ª. Industrial-logístico Primer estre 2

4 RENTAS MÍNIMAS Y MÁXIMAS DE NAVES INDUSTRIALES 1º estre NAVES EN ALQUILER ( /m²/mes) Mínimo Máximo A 2,75 5,25 A - 1 Gavà 2,65 4,73 Prat de Llobregat, El 2,68 4,96 Sant Boi de Llobregat 2,63 4,92 Viladecans 2,54 4,82 A - 2 Cornellà de Llobregat 2,78 5,34 Esplugues de Llobregat 2,55 5,13 Hospitalet de Llobregat, L' 2,94 6,67 Sant Joan Despí 2,66 4,90 Sant Just Desvern 2,64 5,02 A - 3 Badalona 3,00 5,80 Barcelona 3,48 6,94 Montgat 2,54 4,07 Sant Adrià de Besòs 2,85 5,42 Sta. Coloma de Gramanet 2,63 4,81 B 2,17 4,02 B - 1 Molins de Rei 2,40 4,42 Pallejà 2,05 3,99 Papiol, El 2,07 3,87 Sant Feliu de Llobregat 2,47 4,52 B - 2 Barberà del Vallès 2,34 4,55 Cerdanyola 2,10 3,95 Llagosta, La 2,09 3,97 Mollet del Vallès 2,24 4,13 Montcada i Reixac 2,41 4,35 Ripollet 2,29 4,25 B - 3 Castellbisbal 2,01 3,92 Rubí 2,41 3,85 Sant Andreu de la Barca 2,04 3,97 Sant Cugat del Vallès 2,56 4,35 B - 4 Lliçà de Munt 1,91 3,68 Lliçà de Vall 2,09 3,72 Palau de Plegamans 2,07 3,75 Parets del Vallès 2,11 4,10 Polinyà del Vallès 2,18 3,79 Sta. Perpètua de Mogoda 2,14 3,98 B - 5 Caldes de Montbui 1,65 3,33 C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 NAVES EN ALQUILER ( /m²/mes) 1,98 3,35 Cervelló 1,91 3,18 Sant Vicenç dels Horts 2,06 3,60 Sta. Coloma de Cervelló 1,95 3,28 Vallirana 1,38 2,55 Abrera 2,03 3,26 Esparreguera 1,73 2,78 Martorell 2,11 3,24 Olesa de Monserrat 1,70 2,82 Sant Esteve Sesrovires 1,96 3,23 Castellar del Vallès 1,96 3,20 Sabadell 2,28 3,93 Sant Quirze del Vallès 2,16 3,85 Terrassa 2,27 3,91 Viladecavalls 1,97 3,39 Martorelles 2,08 3,41 Montmeló 2,08 3,74 Montornès 2,08 3,64 1,90 3,14 Canovelles 1,70 2,80 Franqueses del Vallès, Les 1,88 3,06 Garriga, La 1,69 2,65 Granollers 2,28 3,59 La Roca 1,99 3,18 Mataró 2,28 3,91 Cardedeu 1,80 3,09 Sant Celoni 1,68 2,89 Llinars del Vallès 1,80 3,14 1,70 2,97 Igualada 1,45 2,57 Manresa 1,44 2,74 Sant Fruitós del Bages 1,46 2,52 Sitges 2,06 3,60 Sta. Margarida i els Monjos 1,64 2,60 Vic 1,68 2,92 Vilafranca del Penedès 1,86 3,26 Vilanova i la Geltrú 2,01 3,55 Industrial-logístico Primer estre 3

5 RenTAs por comarcas DE NAVES INDUSTRIALES 1º. ( /m² /mes) Medio Máximo anual (%) Alt Penedès 2,11 2,93 12,83 Anoia 2,01 2,57 16,86 Bages 2,04 2,63 15,87 Baix Llobregat 3,12 4,31 15,11 Barcelonès 4,45 6,71 16,20 Garraf 2,40 3,58 12,15 Maresme 3,20 3,99 14,24 Osona 1,67 2,92 9,15 Vallès Occidental 3,07 3,93 13,96 Vallès Oriental 2,68 3,69 12,58 Camp de Tarragona 1,70 2,90 16,44 OFERTA Y DISPONIBILIDAD DE VENTA El volumen de naves en venta es escaso e insuficiente para dar respuesta al creciente volumen de peticiones registradas actualmente. Como ya empezó a darse en 2016, muchos propietarios de naves en venta, en lugar de comercializar su patrimonio industrial lo que hacen es dinamizarlo en el mercado de alquiler. Cabe destacar que el estancamiento que vive el sector en cuanto a la introducción de m² viene condicionado también por el hecho de que aquellas empresas que no son de nueva creación y que buscan nuevas instalaciones lo que hacen es poner en comercialización la nave que ocupan actualmente, lo que no supone prácticamente ningún impacto en cuanto a la introducción de m². Las naves de nueva construcción están vinculadas a proyectos llave en mano, y suelen ser de naves de superficies medianas o grandes. Por comarcas, la disponibilidad se concentra mayoritariamente en el Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Oriental y Vallès Occidental suponiendo de forma conjunta el 90% de la oferta actual en Catalunya. PRECIOS DE VENTA A lo largo del 1º estre, el mercado de venta, ha observado como sus precios han evolucionado al alza aunque de forma menos pronunciada. Los incrementos registrados han sido este estre un poco más altos si se compara con la tendencia de los años anteriores. La reducción de la oferta de naves en venta y la dinamización del sector industrial ha conllevado que los precios hayan crecido ligeramente. La media en la zona A, por ejemplo, ha registrado una variación interanual del 6,4% mientras que en la zona B ha sido del 5,8% o del 5,4% en la C. Por comarcas, los mayores incrementos se han registrado en el Barcelonès (var. int. 13,3%) pasando de los 684 /m² a los 775 /m² actuales; a ella le sigue el Maresme (var. int. 12,4%) incrementando desde los 613 /m² a los 689 / m². En los 2 Valleses el incremento ha sido muy similar, del 10,6% en el Oriental y del 10,8% en el Occidental. El Camp de Tarragona y Osona, las comarcas más alejadas del Barcelonès han registrado incrementos más contenidos, inferiores al 5% en ambos casos. PreCIOs de venta por comarcas DE NAVES INDUSTRIALES 1º. ( /m²) Medio Máximo anual (%) Alt Penedès ,82 Anoia ,23 Bages ,73 Baix Llobregat ,75 Barcelonès ,30 Garraf ,20 Maresme ,40 Osona ,48 Vallès Occidental ,86 Vallès Oriental ,66 Camp de Tarragona ,73 Industrial-logístico Primer estre 4

6 PRECIOS DE VENTA MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE NAVES INDUSTRIALES 1º estre A A - 1 A - 2 A - 3 B B - 1 B - 2 B - 3 B - 4 B - 5 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda Caldes de Montbui NAVES EN VENTA ( /m²) C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Monserrat Sant Esteve Sesrovires Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls Martorelles Montmeló Montornès Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú NAVES EN VENTA ( /m²) Industrial-logístico Primer estre 5

7 PRECIOS DE VENTA MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE SOLARES INDUSTRIALES 1º estre A A - 1 A - 2 A - 3 B B - 1 B - 2 B - 3 B - 4 B - 5 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda Caldes de Montbui SOLARES EN VENTA ( /m²) C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Monserrat Sant Esteve Sesrovires Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls Martorelles Montmeló Montornès Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú SOLARES EN VENTA ( /m²) Industrial-logístico Primer estre 6

8 LOCALS COMERCIALES. Primer estre DEMANDA El retail en Barcelona ha evolucionado muy positivamente a lo largo de este estre, de acuerdo una tendencia de estabilidad y consolidación. En línea con ello, la demanda de alquiler ha incrementado tanto en calidad como en volumen, registrando una variación inter-estral del 27%. En cuanto al sector lujo, Barcelona sigue posicionándose entre los principales destinos preferidos por los consumidores de alto poder adquisitivo, junto con nueva York, París, Venecia o Roma. Las flagship stores se han consolidado como herramientas de promoción imprescindibles para las marcas, cuyo objetivo es ser showrooms donde la experiencia del consumidor es lo más importante. Precisamente el formato flagship ha permitido unir y solidificar los conceptos de consumo tradicional con el de e-commerce dando lugar a un consumo integrado. En cuanto a la demanda por superficies, las de hasta 200m² siguen siendo las más solicitadas en 1as y 2as líneas mientras que en 3as y 4as comprenden una horquilla variada hasta los 500m². Dada la gran vivacidad del comercio en general, las firmas siguen apostando por tener presencia más allá de las ubicaciones Prime y en centros comerciales fomentando a su vez, la actividad comercial en los barrios. Por sectores, Restauración ha sido en este estre el más demandado y ha registrado un buen ritmo de crecimiento. Los grandes operadores de Moda son los que más firmemente han implantado el formato flagship y muchas de ellos han integrado artículos de Hogar y Alimentación. Los Gimnasios, por su parte, han pasado de ocupar grandes formatos a otros más reducidos. La demanda de compra ha registrado también datos positivos en el 1S, obteniendo una variación interestral del 13%. Los inversores, tanto de gran volumen como Family Office y usuarios finales, han representado el 46,15% de las demandas, mientras que el sector de la Servicios ha supuesto el 21,54% y Hostelería el 15,38%. PRECIOS DE ALQUILER El informe del 1º estre destaca que la buena marcha del sector junto con la falta de espacios siguen impulsando las rentas al alza en todas las líneas. Si bien la zona con mayor incremento de rentas ha sido la 1ª Línea Muy Transitada (14,81% var. int.), en 2as y 3as el incremento también ha sido destacado. Portal de l Àngel sigue encabezando la lista de las calles comerciales de España con las rentas más altas con 280 /m 2 /mes, seguida de la madrileña Preciados, con 275 /m 2 /mes y el Passeig de Gràcia con 240 /m 2 /mes. PRECIOS DE VENTA Los locales comerciales a pie de calle también han visto como sus precios también ha registrado subidas más evidentes que en estres anteriores. La tendencia de crecimiento del sector ha hecho que el interés comprador/inversor sea mayor este. 1ª Línea Muy Transitada (27,24% var. interestral) es la zona que más crecimiento de precios ha tenido, seguida de 2ª Línea y 1ª Línea Prime. El dinamismo del consumo y las óptimas perspectivas para el sector de cara al 2º estre hacen pronosticar que la evolución de los precios seguirá, si bien con moderación, con una clara tendencia al alza. RenTAs alquiler locales comerciales Barcelona 1º estre de ( /m²/mes) Renta Media Renta Máxima estral (%) 1ª Línea Alto Nivel 155,00 260,00 6,35 1ª Línea Mitxa 47,00 95,00 11,64 1ª Línea Muy transitada 155,00 310,00 14,81 2ª Línea 21,00 38,00 9,09 3ª Línea 12,00 21,00 8,89 4ª Línea 4,50 6,15 3,21 PREcioS VENtaS locales comerciales Barcelona 1º estre de ( /m²) Medio Máximo estral (%) 1ª Línea Alto Nivel , ,21 11,24 1ª Línea Mitxa , ,00 2,80 1ª Línea Muy transitada , ,00 27,24 2ª Línea 4.000, ,00 14,29 3ª Línea 1.900, ,00 7,04 4ª Línea 500, ,00 7,53 Locales comerciales Primer estre 7