FORMULAS CREDITO HIPOTECARIO MIVIVIENDA
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- Ricardo Valverde Sevilla
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1 FORMULAS CREDITO HIPOTECARIO MIVIVIENDA El proceso de obtención del cronograma de pagos del cliente está basado en un algoritmo de 16 iteraciones (pasos repetitivos), el cual se describe a continuación: 1. Se toma los siguientes datos del préstamo: Monto del préstamo (MP) Suma Asegurada (SA) Tasa de interés efectiva anual (TEA) Tasa mensual de seguro de (TMSD) Tasa mensual de seguro (TMSM) Número de cuotas Fecha de desembolso Día de pago de cada cuota 2. Se calcula los días transcurridos (DT) desde el desembolso hasta el primer día de vencimiento y luego los días transcurridos de las siguientes cuotas. 3. Se calcula la tasa diaria (TD) = Tasa Efectiva Diaria (TED) + Tasa diaria de seguro de (TDSD) TD = TED + TDSD TED = (1 + TEA)^(1/360) 1 TDSD = (1 + TMSD)^(1/30) Calculamos la cuota del seguro (SM) SM = TMSM * SA 5. Se calcula los días acumulados (DA): días al vencimiento de la cuota + días transcurridos de la cuota anterior. 6. Se obtiene el Factor Mensual (FM) con la siguiente fórmula: FM = 1 / (1 + TD)^DA Se redondea con 15 decimales 7. Se suma el factor mensual calculado para cada mes a fin de obtener el Factor Acumulado (FA) FA = Σ FM Esta suma se emplea como el factor de la cuota. FORMULAS Y PROGRAMAS Versión 01: MAR17 1
2 8. Procedemos a obtener el Valor Cuota (VC) con la siguiente fórmula: VC = (MP / FA) + SM 9. Luego que hemos obtenido el Valor Cuota (VC), procedemos al cálculo de los componentes de dicha cuota: VC = Amortización Capital + Interés + de Desgravamen + Multiriesgo Interés = Saldo Capital * (1+ TED)^DT Amortización Capital = VC - Interés - de Desgravamen - Multiriesgo Si en la primera cuota, la suma: Interés + de Desgravamen + Multiriesgo, es mayor que el Valor Cuota (VC) calculado, el VC de dicho mes será igual a la suma indicada, y la amortización del capital se pagará a partir de la segunda cuota con el cálculo antes indicado. 10. Se sigue con el procedimiento indicado en los pasos anteriores hasta completar el cronograma de pagos. 11. Si en el primer cronograma de pagos, el saldo de capital final no es cero, se deberá realizar un nuevo cálculo de la siguiente forma: Se calcula el siguiente factor: Factor Valor Actual Saldo (FVAS) = (1 + TD)^( Acumulados) Se trae a valor presente el saldo de capital final de acuerdo a lo siguiente: Valor Actual Saldo Capital = Saldo de capital final / FVAS El valor actual del saldo de capital final obtenido, se suma al monto del préstamo (MP), el cual se convierte en el nuevo monto del préstamo para la siguiente iteración; calculándose un nuevo Valor Cuota (VC). Si el saldo de capital final sigue siendo diferente de cero, continúa el siguiente proceso iterativo, hasta concluir en la iteración número 16, siendo este el cronograma final. FORMULAS Y PROGRAMAS Versión 01: MAR17 2
3 EJEMPLO CRONOGRAMA DE PAGOS A continuación presentamos un ejemplo de cálculo de cronograma de pagos con los siguientes datos: Cronograma número 1: Cuota Vencimiento (inmueble) Cuota 1 03/03/ , , , /04/ , , , /05/ , , , /12/ , , , /01/ , , , /02/ , , , , El valor cuota calculado es 1, Interés Capital + Desgravamen 117, Multiriesgo = 1,457.28, como este valor es Suma mayor asegurada que la cuota, en la 109, primera cuota no se amortiza capital, y queda este valor como Cuotas la primera cuota. 240 A partir de la cuota 2, se comienza a amortizar capital, siendo el saldo de capital final Cuota de Seg. este Multiriesgo cronograma, el monto de -2,036.60; como no es cero, tendremos que realizar acumulados una segunda iteración. 7,312 Para Factor ello, Cuota traemos a valor presente el saldo de capital final Valor cuota 1, Factor VA saldo capital final VA saldo cuota FORMULAS Y PROGRAMAS Versión 01: MAR17 3
4 Cronograma número 2: El valor actual del saldo de capital final obtenido, se suma al monto del préstamo (MP), el cual se convierte en el nuevo monto del préstamo para la siguiente iteración; calculándose un nuevo Valor Cuota (VC). N Vencimiento (inmueble) Cuota Total 1 03/03/ , , , /04/ , , , /05/ , , , /12/ , , , , /01/ , , , , /02/ , , , , El valor cuota calculado es 1,381.18, el que se aplica a partir de la cuota 2 El saldo de capital final de este cronograma es ; como no es cero, tendremos que realizar una tercera iteración. Para ello, traemos a valor presente el saldo de capital final Factor VA saldo capital final VA saldo cuota El valor actual del saldo de capital final obtenido, se suma al monto del préstamo (MP), el cual se convierte en el nuevo monto del préstamo para la tercera iteración; calculándose un nuevo Valor Cuota (VC). Se continúa con los procesos de iteración hasta el cronograma número 16. FORMULAS Y PROGRAMAS Versión 01: MAR17 4
5 Cronograma número 16: El valor cuota calculado es 1,381.16, el cual se aplica a partir de la cuota 2 El saldo de capital final de este cronograma es N Vencimiento (inmueble) I+SD+SM Cuota Total 1 03/03/ , , , , /04/ , , , , /05/ , , , , /12/ , , , , /01/ , , , , /02/ , , , , Este proceso concluye en la iteración número 16, como no hemos obtenido un saldo de capital final de cero, procedemos a hacer un ajuste en la última cuota del cronograma de pagos de la siguiente manera: N Vencimiento (inmueble) I+SD+SM Cuota Total /02/ , , , Con lo cual obtenemos el cronograma final del cliente. La tasa del costo efectivo anual (TCEA) del préstamo, la obtenemos de la siguiente manera: TCEA 13.88% TIR mensual 1.09% Flujo de N efectivo 0-117, , , , , , , FORMULAS Y PROGRAMAS Versión 01: MAR17 5
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