MARKET TRENDS. Cierre Panorama General

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1 Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios Santiago Oficinas Cierre 2012 Indicadores Económicos Últimos datos oficiales entregados al 21/01/2013 por el BCCh Imacec (Var. 12 meses) 5,50% IPC (Var. 12 meses) 1,49% Tasa de Desempleo 6,20% Dólar Observado. 471,63 UF ,54 Tasas de Interés: BCU 5 años 2,64% BCU 10 años 2,64% Tendencias del Mercado 4T T 2013 Producción Absorción Panorama General El año 2012 superó las expectativas en cuanto al crecimiento del PIB del País, llegando al 5% en vez del 4,4% esperado. Esta alza se debe principalmente al fuerte dinamismo de la demanda doméstica. Además, si tomamos en cuenta la compleja situación presente en algunos mercados internacionales, principalmente en la Zona Euro, podemos evidenciar una prolongada estabilidad en Chile proveniente desde la superación de la crisis de 2008 y Esta situación se ha traducido en confianza y seguridad para diversos actores e inversionistas de prácticamente todos los sectores. La vacancia de oficinas en el Gran Santiago, tanto de clase A como clase B, se mantuvo durante el período 2012 sin variaciones considerables, manteniéndose en niveles históricamente bajos de entre el 2% y 4%. Esta realidad se debió a también a la baja incorporación de nuevos proyectos a la oferta de oficinas. Sin embargo se prevé un ingreso masivo de proyectos para el 2013 lo que podría significar un aumento en la vacancia. Las rentas de arriendo en el Gran Santiago no han tenido grandes variaciones con respecto a años anteriores y siguen poseyendo valores bajos en comparación con mercados similares de la región y el mundo. En este sentido se proyecta un aumento gradual de las rentas para el 2013 de un 10%, tomando en cuenta la calidad y estándares de las nuevas construcciones. Vacancia Renta (UF) Valor Venta Mercado Local El gran aumento de vacancia en el mercado de oficinas ha sido la gran sorpresa en el mercado local, que a la vez es consecuente con la disminución en la tasa de vacancia en oficinas de. La constante demanda de empresas internacionales en este segmento ha permitido este fenómeno, en conjunto con la estabilidad de la economía interna. Respecto al trimestre anterior, la tasa de vacancia para el segmento de oficinas clase A bajo de 2,44% a 1,79%, manteniéndose menor que para las oficinas de clase B, la que aumentó de 5,61% a 6,75% en el 4º trimestre del Las rentas por m 2 se mantienen para oficinas clase A. En oficinas clase B se obtuvo un alza general en todas las comunas a excepción de Huechuraba donde se vio una leve baja de 0,40 UF/m2 a 0,38 UF/m 2, junto con una considerable alza en la tasa de vacancia desde un 6,24% (4 to trimestre 2011) a un actual 15,84%. Los sectores de y Providencia poseen la menor tasa de vacancia para el segmento de oficinas clase A, con un 1,64% y 1,66% respectivamente en este fin de año. Con respecto a sus rentas estas siguen prácticamente sin variación con respecto al mismo período del año Para el mercado de, en el 4 to trimestre tuvo dos importantes ingresos de nuevos edificios clase A lo que se refleja en una absorción neta de m 2. Sin embargo este segmento mostró una baja en la tasa de vacancia de 2,43% a 1,64% para este sector. Para oficinas clase B ingresan m2 de superficie útil, junto con una absorción neta de m2 lo que lleva a un considerable aumento de la tasa de vacancia con respecto al período anterior de 2,26% a 4,29%. El hecho que en el año 2012 la economía chilena no se haya visto afectada mayormente por la crisis internacional entrega cierta tranquilidad con respecto a las perspectivas del mercado de oficinas, sin embargo se debe poseer cierta cautela considerando el aumento en el stock de oficinas, que conlleva a un aumento de oferta, y la inestabilidad de ciertas economías que podrían llegar a afectar en la realidad nacional. 6,00% 1,00% 1,79% Tasa de Vacancia por Clase (%) 6,75% 3,46% Class A Class B Total Evolución Tasa de Vacancia Gran Santiago (%) Q Q Q Q Q Q4-2012

2 Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios 1 9,00% 7,00% 6,00% 5,00% Vacancia Historica Principales Indicadores del Año 2012 Total Gran Santiago Gran Santiago El mercado local ha logrado permanecer con tasas de vacancia bajo los 6 puntos desde 2009, lo que refleja una estabilidad producto de la alta demanda por empresas nacionales e internacionales por consumir productos inmobiliarios dado la estabilidad que transmite el mercado nacional. La producción de oficinas no ha cesado durante el último año, con ingresos de importantes proyectos cada trimestre. El 2012 se incorporaron 1,00% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q m2 de oficinas de ambas clases en los principales sectores de oficinas de Santiago, superando en un 4% a la superficie de oficinas producidas durante el año El 40% de los ingresos correspondieron a oficinas clase A y 60% a oficinas clase B. Esto explica en parte el aumento de la vacancia en esta clase de oficinas independiente de la existencia de rentas muy inferiores en algunos casos a as presentes en oficinas de. Stock (m²) Vacancia (m²) Vacancia (%) Producción (m2) 2012 Absorción Neta (m²) Renta (UF/m²) (1) En Construcción (m²) Sub-Market Santiago Centro ,19% 0,70% ,45 0, Providencia ,66% 4,15% ,55 0, ,64% 4,29% ,60 0, Vitacura ,49% 6,25% ,55 0, Huechuraba ,84% , Total ,79% 6,75% ,54 0, Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios Principales Sectores de Oficinas en Santiago Santiago Centro Vitacura Providencia Huechuraba Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios Nota: En el cuadro de principales indicadores del mercado local, solo se representa lo ocurrido para el 4º trimestre del (1) Los valores de renta mencionados en el cuadro representan precios de lista de oficinas con superficies mayores a 250 m 2 en edificios ya terminados y sin incluir IVA.

3 Proyecciones El mercado de oficinas de la capital de Chile se verá marcado el año 2013 por el ingreso de grandes proyectos, liderados por las torres 1 y 2 del emblemático Costanera Center y las dos primeras torres de Parque Titanium. Entre ambos proyectos suman cerca de m2 útiles de oficinas. Estos proyectos junto a los que se encuentran en construcción tanto de clase A como B, y que estarán listos el 2013 suman cerca de m2. Haciendo una proyección del mercado de oficinas, podemos prever escenarios optimistas o pesimistas sobre la absorción de los nuevos espacios de trabajo que entran al mercado. En el mejor de los casos, se absorberá el 60% correspondiente a m2 el año 2013, con lo que la vacancia crecería hasta el 9,16%. Una mirada pesimista cree que se absorberá el 20% de la superficie entrante al mercado, igual a m2, con lo que se llegaría a una alta vacancia de 15,39%. Un hecho concreto esperado para el 2013 es que la vacancia de oficinas aumentará dada la gran cantidad de proyectos que ingresarán. Sin embargo se espera que el valor de rentas del mercado de oficinas se mantenga en los rangos que se sostuvieron durante el Torres Titanium y Torre Costanera Center Bajo esta realidad Santiago se encuentra en la mirada de inversionistas al ser, según el Knowledge Center de Cushman & Wakefield, la tercera ciudad de las Américas con mayor crecimiento porcentual de su stock de metros cuadrados de oficinas hacia el año Esto significa un aumento de casi el 20% en el stock total de oficinas en la ciudad de Santiago Sector Santiago Centro Providencia Vitacura Huechuraba Total Por Clase Total Anual m m m m m2 0 m2 Producción Estimada Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios Clientes y Proyectos Destacados de Contempora Servicios Inmobiliarios PFIZER UNILEVER SCOTIABANK DANFOSS DELTA AIRLINES VTR DELL ARRIENDO OFICINAS VENTA VENTA OFICINAS Y BODEGAS ARRIENDO OFICINAS ARRIENDO OFICINAS ARRIENDO OFICINAS Edificio de Las Artes Propiedad Industrial Locales Comerciales C. Empresarial - MegaCentro Edificio de Las Artes Edificio Nueva Apoquindo EdificioTorre Paris Nueva San Miguel Copiapo - Santiago Huechuraba Nueva Providencia

4 Algunos Proyectos de Oficinas entregados durante el 2012 Edificio Espacio M Santiago Centro M 2 1º Trimestre 2012 Edificio San Martin 73 Santiago M 2 2º Trimestre 2012 Edificio Los Dominicos M 2 3º Trimestre 2012 Edificio 17 Del Valle 732 Huechuraba - Ciudad Empresarial M 2 1º Trimestre 2012 Edificio Plaza Bellet Providencia M 2 1º Trimestre 2012 Edificio Deloitte Nueva M 2 4º Trimestre 2012 Edificio Visionario M 2 4º Trimestre 2012 Edificio Geo Costanera Providencia M 2 4º Trimestre 2012 Proyectos destacados para 1º Trimestre 2013 Edificio Territoria El Bosque M 2 1º Trimestre 2013 Edificio Torre Huérfanos Santiago M 2 1º Trimestre 2013

5 Fuente: Cushman & Wakefield Fuente: Cushman & Wakefield Fuente: Cushman & Wakefield Fuente: Cushman & Wakefield Latinoamérica y el Mundo Latinoamérica no ha sufrido cambios agresivos en cuanto a vacancia y renta en el último año. Esto refleja la estabilidad en este mercado que representa la región, traducido en una tasa de vacancia promedio el 2012 de 5,34%. Quito es la ciudad de la región con menor tasa de vacancia (1,2%) mientras que Caracas aumentó su vacancia al 11%, siendo la ciudad con mayor vacancia de la región. Bogotá fue la ciudad que mayor aumento tuvo en costo de renta mensual, creciendo un 22% su valor por m2, pasando de 32,33 USD/m2 a 39,53 USD/m2. El promedio de la región fue de 40,78 USD/m2, mucho mayor que los 25,13 USD/m2 que presenta Santiago y muy por debajo de Sao Paulo que es la ciudad más cara en términos de renta con 75,43 USD/m2. La tasa de vacancia de oficinas a nivel mundial disminuyó de un 13,53% del 2011 a un 6,32%. Esto refleja la reactivación de mercados dañados por la crisis de 2009 que se han restablecido, especialmente Europa y Asia. Estados Unidos sigue con un alto nivel de vacancia, con un promedio de 16,58% el Sin embargo hay ciudades como Nueva York y San Francisco que han disminuido su vacancia bajo el 10%. Dallas continua como una de las ciudades con mayor vacancia con el 27,3% del mercado disponible. Tasa de Vacancia Principales Cuidades del Mundo 4,60% 3,90% 1,70% 1,71% 1,20 % 1,79 % 2,00 % 2,70 % 3,90 % 4,10 % 4,50 % 4,60 % 4,80 % Tasa Vacancia Oficinas Tasa de Vacancia Principales Ciudades del Mundo 7,70% 7,70% 7,00% 7,00% 7,10% 7,20% 5,10% 5,50% 5,60% 9,00 % 9,20 % 9,40 % 8,20 % 6,90 % 7,50 % 5,40 % Renta Principales Ciudades del Mundo Renta Principales Ciudades del Mundo 77,36 78,96 79,56 67,19 69,75 71,76 75,23 75,43 31,5 32,33 36,34 40,39 49,03 51,28 52,35 25,79 15,83 20,85 25,05 25,13 32,33 32,51 35,86 39,53 48,76 50,17 15,2 18,95 10,10% 8,90% 8,10% 94,74 10,50 % 11,00 % 126,36 114,96 107,91 95,67 82,61 83,63 130, ,30 % 159,68 165,51 1,20 % 1,70% 1,71% Tasa de Vacancia Principales Ciudades Latinoamerica Tasa de Vacancia Principales Ciudades de Latinoamérica 7,00% 1,79 % 2,00 % 2,70 % Renta Principales Ciudades de Latinoamérica 50,17 77,36 78,96 79,56 67,19 69,75 39,53 31,5 32,33 36,34 32,33 40,39 49,03 51,28 52,35 32,51 25,79 15,2 18,95 25,13 20,85 15,83 Quito Lima Santiago Buenos Aires 4,80 % 9,00 % 9,20 % 9,40 % Mexico DF Bogota Caracas Rio de Janeiro 11,00 % Quito QuitoSantiago Santiago Lima Lima Bogota Sao Rio Rio de de Buenos Sao Mexico Paulo Mexico Bogota DFCaracas Paulo Janeiro Aires DF Renta Mes USD/M2 Tasa Vacancia Oficinas 5,50% 5,60% 7,70% 7,70% Renta Principales Ciudades del Mundo 75,23 75,43 126,36 114,96 94,74 Sao Paulo La tasa promedio para el mercado de Asia Pacífico fue el 2012 de 8,34%, mientras que para la Zona Euro del 11% siendo, al igual que el año pasado, la ciudad de Budapest la con mayor vacancia (30,1%). La ciudad con la renta más alta de todo el Mundo fue nuevamente Londres (sector de West End) con 165,51 USD/M2. El promedio de la Zona Euro fue de 64,9 USD/M2, casi 10 USD/M2 mayor al valor registrado el En Asia Pacífico el promedio fue de 57,37 USD/ M2. En Norte América el promedio de Renta fue de 27,62 USD/M2, siendo Midtown New York la más cara con 71,76 USD/M2. En términos de diseño la tendencia Mundial es a construir edificios que obtengan Certificación LEED, lo que obliga a poseer sistemas naturales de climatización, buena accesibilidad, presencia de áreas verdes, reutilización de agua, entre otros factores. Chile se encuentra en el lugar 10 de países con edificios en proceso de certificación. El primer lugar lo posee Emiratos Árabes Unidos, con cerca de 700 proyectos, seguido de China con ,68 Renta Mes USD/M2 Nota: Los gráficos mostrados en esta sección muestran la tasa de vacancia y rentas solo de las ciudades más importantes de la muestra original. Muestra: Datos representan vacancia de oficinas entre el 3Q del año 2012 y el 4Q del Tamaño de la muestra original: 117 ciudades.

6 Burbuja Inmobiliaria en Mercado de Oficinas: Realidad o Ficción? Manuel Ahumada Berthoud Director Gerente de Contémpora Servicios Inmobiliarios Cuando se evidencia un inflamiento de precios de las propiedades se teme una burbuja. Cuando esa escalada es producto de un exceso de demanda generado por razones distintas de una necesidad efectiva de ocupación de tales inmuebles, se confirma la burbuja. En otras palabras, por expectativas futuras en lugar de necesidades comprobables. Todo esto en el marco de una amplia disponibilidad de financiamiento que se ofrece generosamente sobre la base de las mismas expectativas alegremente optimistas. Otra cara de este fenómeno es el aumento de endeudamiento de los poseedores de inmuebles, con el respaldo de un mayor valor de ellos que a la postre resulta ser artificial. La clave, entonces, es el nivel de deuda que las propiedades pueden soportar. El mercado de oficinas ha visto como la oferta ha ido respondiendo a una alta demanda basada en un sentimiento de bonanza económica, junto a una muy importante capacidad de compra por parte de inversionistas privados e institucionales como los fondos de inversión y las compañías de seguros de vida. Todos estos actores tienen sus ojos puestos en inmuebles generadores de renta como uno de los más atractivos instrumentos de inversión de largo plazo. Las bajas tasas de interés prevalecientes en el último tiempo, han empujado los precios al alza sin que ello resulte de un aumento de las rentas. De hecho, ellas se han mantenido relativamente estables. Sin embargo, como las buenas proyecciones económicas hacen presumir estabilidad en los contratos de arrendamiento, los inversionistas están dispuestos a reducir sus expectativas de rentabilidad pagando precios más altos. Por una parte hay que tomar en cuenta que las inversiones inmobiliarias son emprendidas con visiones de largo plazo. Es decir, se proyecta su retorno en tiempos de entre 10 y 20 años. Los desajustes suelen ser relativamente frecuentes, pero son ciclos que duran alrededor de tres años. De hecho, si se observa las proyecciones de nuevos edificios para los años 2014 y especialmente los siguientes se verá que la estimación de construcción de nuevos espacios de oficinas disminuye drásticamente. Más aún, no será raro verificar que muchos proyectos, que pueden estar incluso con anteproyectos aprobados, serán postergados en espera que la vacancia que genere la actual sobreoferta sea absorbida por la demanda de los próximos años. Pero, es esto una burbuja inmobiliaria? De ninguna manera. Considerando los edificios que están en construcción, se podría esperar que en el 2013 se incorporen al mercado unos metros cuadrados de área útil, lo que es más que la suma de lo producido en los tres años precedentes, en los cuales la ocupación promedio anual ha sido de aprox metros cuadrados. De mantenerse ese ritmo, no es difícil suponer que, hacia fines de 2013, tendremos un importante stock vacante, que podría alcanzar a alrededor de metros cuadrados. Lo cual indicaría una vacancia de alrededor de 12%, mucho mayor a las cifras a que nos hemos acostumbrado en los últimos años. Por otra parte, la forma en que se ha estructurado el mercado inmobiliario de propiedades de uso comercial en el último tiempo, hace que una proporción muy alta de ellas estén financiadas con recursos propios por compañías de seguros de vida o fondos de inversión con bajo o nulo apalancamiento. En resumen, es posible que se evidencie una presión a la baja de las rentas de oficinas en forma transitoria pero, salvo excepciones, ningún propietario o inversionista debiera verse obligado a liquidar sus activos a vil precio. No hay burbuja en el mercado de oficinas. PROYECCIÓN MERCADO DE OFICINAS GRAN SANTIAGO * 2014* Produccion Absorcion Vacancia * PROYECCIÓN EN BASE A ABSORCIÓN DEL 40% DE PRODUCCIÓN EN AÑO 2013 Fuente: Contempora Servicios Inmobiliarios ,00% ,00% Se proyecta un considerable aumento en la producción en los siguientes años,.

7 Santiago Oficinas Cierre 2012 Nota: Para este análisis se consideraron sólo edificios con una superficie igual o mayor a los m 2 construidos, a excepción del sector de Ciudad Empresarial. Este Informe es un reporte elaborado por Contempora Servicios Inmobiliarios (CSI) como parte de su Departamento de Estudios. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes fidedignas. No obstante CSI no se responsabiliza de omisiones o cambios de ultimo minuto. Esta información no puede ser distribuida ni copiada sin consentimiento previo de Contempora Servicios Inmobiliarios. Contémpora Servicios Inmobiliarios Representación y Marketing - Servicios Corporativos Consultoría Inmobiliaria - Desarrollo de Proyectos Gerenciamiento de Proyectos Director Gerente - Manuel Ahumada B. Av. E l Bosque Norte 0177, Piso 7 Santiago - Chile Fono: (56 2) Fax: (56 2) Para mayor información sobre este informe contactar a: Patrick Quijada pquijada@contempora.com José Manuel Ahumada jmahumada@contempora.com