@ F i b r a H o t e l 2013

Transcripción

1 @ F i b r a H o t e l Informe Anual

2 Panorama de 2013 Tasa de ocupación del portafolio % 66 Incremento en Tarifa Efectiva 5.6 % 20 hoteles adquiridos 2,924 millones de pesos invertidos en hoteles

3 4,878 millones de pesos recaudados en mayo 2013(follow-on) 20 hoteles: alcance del acuerdo con Marriott 338 millones de pesos: monto de la distribución a tenedores 22.8 % de rendimiento del CBFI desde el IPO (noviembre 2012) a diciembre 2013 (incluyendo distribuciones) Informe Anual F IBRAH OTEL 1

4 1. Fiesta Inn Aguascalientes Hotel de servicio selecto de 125 habitaciones ubicado en la ciudad de Aguascalientes en el estado de Aguascalientes. Se encuentra a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional y a sólo 10 minutos del centro de la ciudad con fácil acceso al corredor industrial más importante de la capital estatal. El hotel también está a sólo algunos pasos del centro comercial Villasunción y varios lugares de interés turístico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 61. 2

5 Contenido Página Listado de hoteles Carta del Director a los Tenedores Introducción a FibraHotel Presentación Historia de FibraHotel Evolución del portafolio Estructura Equipo de dirección Panorama de la industria Tendencias de la industria hotelera en México Oportunidad de mercado Estrategía de FibraHotel Fortalezas competitivas de FibraHotel Estrategía de FibraHotel Adquisiciones Desarrollos Portafolio de FibraHotel Presentación Mapa Marcas y operadoras Segmentos de los hoteles Indicadores operativos Sección financiera Resultados financieros para el año 2013 Flujo de efectivo y posición de liquidez Gastos de capital Distribuciones de efectivo Gobierno corporativo de FibraHotel Comité Técnico y comités de FibraHotel FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores Remodelaciones Eventos posteriores al año 2013 Estados financieros consolidados NOTA: La fecha de publicación del presente Informe Anual es el 30 de junio del A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de hoteles en operación de FibraHotel: Núm. Hotel 1. Fiesta Inn Aguascalientes 2. Fiesta Inn Ciudad Juárez 3. Fiesta Inn Ciudad Obregón 4. Fiesta Inn Chihuahua 5. Fiesta Inn Culiacán 6. Fiesta Inn Cuautitlán 7. Fiesta Inn Durango 8. Fiesta Inn Ecatepec 9. Fiesta Inn Guadalajara Expo 10. Fiesta Inn Hermosillo 11. Fiesta Inn León 12. Fiesta Inn Mexicali 13. Fiesta Inn Monclova 14. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto 15. Fiesta Inn Naucalpan 16. Fiesta Inn Nuevo Laredo 17. Fiesta Inn Oaxaca 18. Fiesta Inn Perinorte 19. Fiesta Inn Perisur 20. Fiesta Inn Puebla FINSA 21. Fiesta Inn Querétaro 22. Fiesta Inn Saltillo 23. Fiesta Inn Tepic 24. Fiesta Inn Tlalnepantla 25. Fiesta Inn Torreón Galerías 26. Fiesta Inn Toluca 27. Fiesta Inn Xalapa 28. Real Inn Guadalajara Centro 29. Real Inn Morelia 30. Real Inn Mexicali 31. One Acapulco 32. One Aguascalientes 33. One Coatzacoalcos 34. One Culiacán 35. One Guadalajara Tapatío 36. One Xalapa 37. One Monterrey Aeropuerto 38. One Puebla FINSA 39. One Querétaro Plaza Galerías 40. One Toluca 41. One Patriotismo 42. Camino Real Puebla 43. Camino Real Hotel & Suites Puebla 44. Fiesta Americana Aguascalientes 45. Fussion 5 León 46. Valle Grande Ciudad Obregón 47. Fairfield Inn Los Cabos Página Fiesta Inn Ciudad Juárez Hotel de servicio selecto de 166 habitaciones ubicado en Ciudad Juárez en el estado de Chihuahua. Tiene una ubicación estratégica, cerca de la zona con mayor actividad comercial y financiera en la ciudad. Está a pocos kilómetros de la frontera con El Paso, Texas y del aeropuerto internacional de Ciudad Juárez. El hotel brinda fácil acceso a los principales parques industriales, centros comerciales, museos y otros lugares de interés. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 46. Informe Anual F IBRAH OTEL 3

6 Fiesta Inn Querétaro Carta del Director a los Tenedores Junio 2014 Estimados Tenedores de Certificados FibraHotel: 2013 fue nuestro primer año como compañía pública y un gran año para FibraHotel. Somos una compañía joven y dado que anticipamos un importante crecimiento para los próximos años, en 2013 nos enfocamos tanto en ejecutar nuestro plan de negocios como en posicionar la compañía para ser exitosa en el largo plazo. Recapitulando los logros de FibraHotel durante 2013: Aumentamos más del doble del número de hoteles en operación. Iniciamos el año con 18 hoteles en operación (los cuales nos habían llevado 17 años como compañía privada en desarrollar 17 hoteles), y con la transformación a FIBRA terminamos el año con 39 hoteles en operación y ocho hoteles en desarrollo para un total de 47 hoteles. Llevamos a cabo la transición a compañía pública complementando nuestro equipo directivo para administrar y ejecutar nuestro plan de negocios de manera profesional. Implementamos la doble facturación de ingresos de cuartos y otros ingresos para operar como FIBRA hotelera. Junto con nuestros operadores ajustamos los sistemas y entrenamos al personal en todos nuestros hoteles. Demostramos el potencial de crecimiento orgánico del portafolio, especialmente en el incremento de la tarifa promedio. Durante 2013 logramos un crecimiento en nuestro portafolio inicial de tarifa promedio de 5.7% y de tarifa efectiva de 5.6%, por arriba del crecimiento de 1.1% del PIB de México de y 3.9% de la inflación. Capitalizamos la compañía mediante la colocación de US $381 millones de capital y la firma de una línea de crédito de Ps. $1,000 millones. Pensamos ser conservadores con la deuda y usarla de manera transaccional por lo que en esta etapa de crecimiento nos ayudará a tener el capital suficiente para llegar a nuestra meta de tener 100 hoteles de negocios en México, o FibraHotel 100. Expandimos las alternativas de nuestra arquitectura abierta, en la cual como propietarios 4

7 seleccionamos la mejor marca y al mejor operador para de cada situación, pasando de dos operadores con tres marcas a tres operadores con 11 marcas (incluyendo hoteles en desarrollo). En 2013 firmamos un acuerdo por 20 hoteles con Marriott International, dándonos acceso a sus marcas internacionales; un acuerdo de 10 hoteles con Grupo Real Turismo, y continuamos consolidando nuestra relación con Grupo Posadas agregando nuevas marcas. Distribuimos Ps. $338 millones o Ps. $0.77 por certificado a nuestros tenedores, no obstante que durante el año tuvimos un importante porcentaje de nuestros activos en efectivo. Estamos enfocados en maximizar la distribución por certificado en el largo plazo en beneficio de nuestros tenedores. Durante 2014 continuamos ejecutando nuestro plan de negocio, lo cual contempla poner a trabajar los casi Ps. $5,000 millones que teníamos en efectivo a finales de 2013 para obtener atractivos rendimientos cuando maduren estas inversiones. Nuestro enfoque continúa siendo la inversión en hoteles de negocio en México y continuaremos siendo muy disciplinados en cumplir nuestros parámetros de inversión. Buscamos crear valor a nuestros tenedores a través de: la adquisición de hoteles estabilizados, la adquisición y reposicionamiento de hoteles independientes, y el desarrollo de nuevos hoteles. En este sentido, continuaremos solamente adquiriendo hoteles en operación a un cap rate de 10% o mayor y ejecutando proyectos de desarrollo con cap rates de 11-12% o mayores. Además del cap rate, estamos muy enfocados en el precio de adquisición correcto en base al costo de reposición del activo que medimos en base al precio por llave. Nuestra experiencia como inversionistas en bienes raíces nos ha demostrado que en el largo plazo el costo de la propiedad es un factor determinante en los retornos de la inversión, y el costo de una propiedad se mantiene durante toda la vida del portafolio. El precio promedio por llave de nuestras adquisiciones en 2013 fue de Ps. $861,960 por llave, o un pequeño premio sobre el costo de reposición. Estratégicamente preferimos adquirir hoteles estabilizados cuando encontramos oportunidades similares, pero analizamos cada mercado para determinar la mejor alternativa entre adquirir o desarrollar un hotel. El desarrollo de hoteles nuevos es un componente clave de nuestra estrategia de crecimiento inorgánico para lograr entrar en mercados donde es difícil adquirir hoteles en operación al precio correcto. Estos desarrollos tienen un componente más alto de riesgo/ retorno, y creemos que la oportunidad de desarrollar selectivamente es muy atractiva, ya que por medio de nuestras relaciones con desarrolladores podemos obtener ubicaciones únicas y difíciles de replicar dentro de proyectos de usos mixtos. Adicionalmente, estos desarrollos nos darán retornos más altos en el mediano plazo y nos ayudan a balancear nuestro portafolio con nuevos activos y marcas internacionales. Una de las principales consideraciones de desarrollar hoteles es que durante el periodo de construcción y maduración el portafolio sufre de retornos más bajos, ya que tenemos un costo de financiamiento durante los primeros 12 a 18 meses de construcción y después tenemos que esperar a que el hotel madure durante un periodo de seis a 18 meses. Entendemos bien el desarrollo de hoteles y el Grupo de Control como principal accionista de la FIBRA. Nos sentimos muy cómodos con nuestra capacidad de manejar los riesgos y el potencial de maximizar el dividendo en el largo plazo con un componente de hoteles en desarrollo a beneficio de nuestros tenedores. Creemos que el mercado de hoteles de negocio continúa siendo una atractiva alternativa de capitalizar la oportunidad del crecimiento de la economía mexicana y que tenemos una oportunidad de crecimiento orgánico mediante el incremento de tarifas en nuestros hoteles. Durante 2013, la primera mitad del año fue más dinámica que la segunda y lo que va del año en 2014, pero continuamos creyendo que va a existir un importante crecimiento de demanda de cuartos hoteleros en el país debido al crecimiento significativo de la inversión en México y el gasto de empresas por el crecimiento de la economía. Finalmente, creemos que en el mediano plazo nos podemos beneficiar de las inversiones relacionadas con las reformas estructurales como la reforma energética. La industria hotelera en México en 2013 vio un renovado énfasis por parte de inversionistas internacionales y locales, con nuevo capital y jugadores entrando en el mercado. Este capital generó compresión en los cap rates y llevó en algunos casos a precios de compra de hoteles agresivos. Continuaremos siendo muy disciplinados y creemos que mediante nuestra capacidad de encontrar oportunidades no disponibles en el mercado, todavía existen atractivas oportunidades de crecimiento externo a precios correctos. Creemos que la oferta hotelera va a continuar creciendo en los próximos años por lo que continuamos muy enfocados en adquirir y desarrollar hoteles con altas barreras de entrada como lo son los proyectos de uso mixto. Nuestra posición competitiva en el mercado es muy fuerte y continuaremos posicionando nuestro portafolio en línea con el crecimiento de la economía de México, en zonas como por ejemplo son el Bajío que cuenta con importantes inversiones de la industria automotriz y aeroespacial, así como el Golfo que cuenta con inversiones energéticas. Estamos confiados con el progreso que hemos tenido a la fecha y continuamos con los compromisos con nuestros tenedores, desde la colocación inicial en noviembre del En los próximos años esperamos llegar a nuestra meta de FibraHotel 100 y en este sentido, esperamos tener los recursos en caja comprometidos para finales de Esta etapa de crecimiento es importante para continuar con el éxito de FibraHotel. Me gustaría agradecer a todos nuestros tenedores, colaboradores y socios operadores por todo el esfuerzo dedicado durante el 2013, el cual fue muy positivo y ayudó a posicionar nuestra compañía para todo lo que viene. Simón Galante Informe Anual F IBRAH OTEL 5

8 Fiesta Inn Naucalpan Introducción a FibraHotel Presentación FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y poseer hoteles urbanos de negocios dentro de las siguientes categorías de servicio: limitado, selecto, completo y de estancia prolongada en México. Es el primer Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA por sus siglas) enfocada en la industria hotelera que cotiza en la Bolsa Mexicana de Valores. Se trata de la mejor posicionada, del propietario del portafolio de hoteles más grande en México y del primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en la industria hotelera en Latinoamérica. El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos ajustados a riesgos para los tenedores de los CBFIs, principalmente a través de distribuciones de efectivo del resultado fiscal, según determine el Comité Técnico y la apreciación de capital del propio CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la propiedad, expansión y Asset Management eficaz de un portafolio de hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo México, operados por diversas compañías hoteleras independientes de reconocido prestigio. Cabe mencionar que FibraHotel se destaca por ser únicamente dueño de hoteles, y no operador, lo que le permite tener una arquitectura abierta y trabajar con el operador o la marca hotelera que más corresponde a sus hoteles. El 30 de noviembre de 2012 FibraHotel realizó de manera exitosa su Oferta Pública Inicial (Initial Public Offering o IPO por sus siglas en inglés) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,137 millones (US$321 millones). Gracias a esa oferta, FibraHotel logró: i) pre-pagar créditos relacionados con el Portafolio de Aportación, ii) cerrar la adquisición del Portafolio de Aportación, iii) financiar el desarrollo del Portafolio de Aportación en Desarrollo y iv) financiar los gastos relacionados con la Oferta Pública Inicial y relacionados con el Portafolio Inicial. Una vez que esas transacciones fueron efectuadas, FibraHotel tenía aproximadamente Ps. $1,100 millones disponibles para proceder con adquisiciones selectas y nuevos desarrollos. 3. Fiesta Inn Ciudad Obregón Hotel de servicio selecto con 123 habitaciones localizado en Ciudad Obregón, en el estado de Sonora. Está ubicado en la zona hotelera de la ciudad, lo que permite un fácil y rápido acceso a la zona financiera y al centro de la ciudad. El hotel se encuentra en la entrada principal de Ciudad Obregón, a 20 minutos del aeropuerto, a cinco minutos del centro y de los principales corporativos. El hotel entró en el portafolio de FibraHotel en abril de

9 Al momento del IPO, el Portafolio Inicial de FibraHotel estaba conformado de la siguiente manera: Portafolio de Aportación: 21 hoteles que aportó Grupo GDI a cambio de CBFIs, de los cuales cuatro se encontraban en distintas etapas de desarrollo (Portafolio de Aportación en Desarrollo). Portafolio de Adquisición: 13 hoteles que se compraron a Grupo Posadas. El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una oferta subsecuente (Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs, obteniendo recursos para Ps. $4,878 millones (US$381 millones) para poder seguir con sus planes de crecimiento, ya que para esa fecha la totalidad de los recursos remanentes del IPO (aproximadamente Ps. $1,100 millones) estaban totalmente comprometidos con proyectos de adquisiciones y/o desarrollos. Al 31 de diciembre de 2013, el portafolio de FibraHotel estaba compuesto de la siguiente manera: Hoteles en operación: > 32 hoteles del Portafolio Inicial: dos hoteles del Portafolio de Aportación en Desarrollo abrieron durante el año; el hotel Real Inn Morelia en marzo de 2013 y el hotel One Guadalajara Tapatío en junio de > Siete nuevos hoteles adquiridos durante Hoteles en desarrollo: > Dos hoteles del Portafolio Inicial (excluyendo los dos hoteles que se abrieron durante 2013). > Seis nuevos proyectos de desarrollo que fueron adquiridos durante A la fecha del presente Informe Anual, el portafolio de FibraHotel está conformado por 58 hoteles (47 en operación y 11en desarrollo) gracias a la adquisición de siete hoteles en operación, a la apertura de un hotel del Portafolio de Desarrollo y a la adquisición de cuatro proyectos de hoteles en desarrollo. Estos hoteles se encuentran localizados en 24 estados de la República incluyendo el Distrito Federal y están relacionados con marcas hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de distribución nacional. Las marcas con las que actualmente FibraHotel está asociado son: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites, Real Inn y Fairfield Inn y espera continuar expandiendo su portafolio de marcas y de compañías operadoras. Por ejemplo, con Marriott International gracias al acuerdo firmado a finales de Los hoteles de su portafolio brindan fundamentalmente servicio a viajeros de negocios nacionales y en menor grado a internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles de FibraHotel se ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial significativa y además están cerca de centros comerciales, parques industriales, aeropuertos y terminales de autobuses, lo que brinda a los huéspedes acceso a una gran variedad de amenidades y servicios. En 18 meses: De 22 a 58 hoteles De 2,956 a 7,886 cuartos De 12 a 24 estados De dos a tres operadores De tres a 11 marcas 4. Fiesta Inn Chihuahua Hotel de servicio selecto de 152 habitaciones ubicado en la ciudad de Chihuahua en el estado de Chihuahua. Se encuentra a sólo ocho minutos del centro de la ciudad en la avenida principal de una zona residencial. La ubicación permite fácil acceso a los principales lugares turísticos, parques industriales y una zona comercial que ha mostrado un dinámico crecimiento en los últimos años. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 55. Informe Anual F IBRAH OTEL 7

10 Historia de FibraHotel > 2012 > T T T A continuación se describen los principales acontecimientos desde la creación de FibraHotel hasta el 31 de diciembre de 2013: Diciembre 2012 a febrero 2013: cierre de la adquisición del Portafolio de Adquisición. 1 de mayo de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Toluca Tollocan. 31 de julio de 2012: Constitución del Fideicomiso. 30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores. 19 de diciembre de 2012: Adquisición del hotel Fiesta Inn Torreón. 21 de enero de 2013: Adquisición de 11 hoteles. 28 de febrero de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Monclova. 1 de marzo de 2013: Apertura del hotel Real Inn Morelia. 30 de mayo de 2013: Oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones. 24 de junio de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Tlalnepantla. Apertura del hotel One Guadalajara Tapatío. Evolución del portafolio T T T Número de cuartos en operación Número de cuartos en desarrollo Número de cuartos totales 2, ,956 4, ,731 4, ,132 Número de hoteles en operación Número de hoteles en desarrollo Número de hoteles Fiesta Inn Culiacán Hotel de servicio selecto de 142 habitaciones, ubicado en Culiacán en el estado de Sinaloa. Esta propiedad está localizada en la parte más nueva de la ciudad, tan sólo a 20 km del aeropuerto internacional de la ciudad, dentro de Plaza Fórum, el centro comercial más importante de Sinaloa, que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento; así como cerca de los principales lugares turísticos y de agro-negocios de la ciudad. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 60. 8

11 > T de julio de 2013: Adquisición del hotel Plaza Genova Guadalajara. 2 de julio de 2013: Adquisición del hotel One Puebla FINSA. 3 de julio de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Puebla FINSA. 5 de julio de 2013: Adquisición del hotel Fiesta Inn Oaxaca. 1 de agosto de 2013: Adquisición del hotel Real Inn Mexicali. T > 2013 T de octubre de 2013: Adquisición del salón Fundición en Monclova. 14 de noviembre de 2013: Anuncio de una alianza con Marriott International (20 hoteles). 2 de diciembre de 2013: Adquisición de una huella en la Ciudad de México (Vía Vallejo) para la construcción de dos hoteles Marriott. 17 de diciembre de 2013: Anuncio del desarrollo de dos hoteles en la ciudad de Monterrey (Fiesta Americana Grand y Live Aqua). T Cronología: 31 de julio de 2012: constitución del Fideicomiso. 30 de noviembre de 2012: Oferta Pública Inicial de FibraHotel en la Bolsa Mexicana de Valores. Diciembre 2012 Febrero 2013: cierre de la adquisición del Portafolio de Adquisición. > 19 de diciembre de 2012: adquisición del hotel Fiesta Inn Torreón (146 cuartos inversión de Ps. $111 millones). > 21 de enero de 2013: adquisición de 11 hoteles (1,625 cuartos inversión de Ps. $1,487 millones). > 28 de febrero de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Monclova (150 cuartos inversión de Ps. $168 millones). 1 de marzo de 2013: apertura del hotel Real Inn Morelia de 155 cuartos (integrante del Portafolio de Desarrollo). 1 de mayo de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Toluca Tollocan (144 cuartos inversión de Ps. $152 millones) incluyendo un terreno adyacente para el desarrollo de un hotel adicional. 30 de mayo de 2013: oferta subsecuente de CBFIs de FibraHotel en la BMV por un monto de Ps. $4,878 millones. 24 de junio de 2013: > Adquisición del hotel Fiesta Inn Tlalnepantla (131 cuartos inversión de Ps. $87 millones). > Apertura del hotel One Guadalajara Tapatío de 126 cuartos (integrante del Portafolio de Desarrollo). 1 de julio de 2013: adquisición del hotel Plaza Genova Guadalajara (197 cuartos inversión de Ps. $132 millones, incluyendo Ps. $10 millones para la renovación y reposicionamiento del hotel bajo la marca Real Inn). 2 de julio de 2013: adquisición del hotel One Puebla FINSA (126 cuartos inversión de Ps. $90 millones). 3 de julio de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Puebla FINSA (123 cuartos inversión de Ps. $130 millones). 5 de julio de 2013: adquisición del hotel Fiesta Inn Oaxaca (145 cuartos inversión de Ps. $170 millones). 1 de agosto de 2013: adquisición del hotel Real Inn Mexicali (158 cuartos inversión de Ps. $130 millones, incluyendo Ps. $10 millones para la renovación y reposicionamiento del hotel). 5, , , , de octubre de 2013: adquisición del salón Fundición en Monclova (inversión de Ps. $16.5 millones) para la construcción de un hotel adyacente al Fiesta Inn Monclova. 14 de noviembre de 2013: anuncio de una alianza con Marriott International para desarrollar 20 hoteles. 2 de diciembre de 2013: adquisición de una huella en la Ciudad de México para la construcción de dos hoteles Marriott (245 cuartos inversión de Ps. $230 millones). 17 de diciembre de 2013: anuncio del desarrollo de dos hoteles en la ciudad de Monterrey (226 cuartos inversión de Ps. $600 millones). 6. Fiesta Inn Cuautitlán Hotel de servicio selecto de 128 habitaciones, ubicado en Cuautitlán, en el Estado de México. Localizado en la Carretera México-Querétaro, cerca de uno de los corredores industriales más importantes en el Estado de México. Esta propiedad está dentro del centro comercial Plaza San Marcos, el cual cuenta con un área de comida rápida, cines y un gimnasio. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 59. Hotel arrendado a la fecha del presente Informe Anual. Informe Anual F IBRAH OTEL 9

12 Estructura El siguiente diagrama muestra la estructura de FibraHotel: Asamblea de tenedores de CBFIs Tenedores de CBFIs Fideicomiso de Control Elige Miembros del Comité Técnico y nombre al Representante Común. Facultades para modificar el Contrato de Fideicomiso o liquidar los activos del fideicomiso. Facultad para rescindir el contrato de Asesoría y Planeación sin causa. Aprueba la emisión, desliste o cancelación de CBFIs. Aprueba transacciones relevantes de inmuebles. 83.7% 16.3% Deutsche Bank México, S.A. (Fiduciario) The Bank of New York Mellon S.A. (Representante Común) Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. (Asesor) Contrato de Asesoría y Planeación Comisión de Asesoría: 1% anual del valor en libros de los activos sin depreciar neto de deuda, pagadera trimestralmente. Contratos de Operación Empresas Operadoras de Hoteles Recibe ingresos por renta de habitaciones, paga gastos y costos relacionados, así como gastos inmobiliarios. Recibe dividendos después de impuestos por parte del Administrador y cubre cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos. Provee servicios hoteleros y de administración de propiedades (la mayoría subcontratados con terceros). Recibe ingresos por servicios no relacionados a habitaciones de hotel, paga costos y gastos relacionados. Paga gastos relacionados con su propia operación Sujeto al pago de impuestos. Pago de dividendos después de impuestos a FibraHotel o recibe distribuciones de FibraHotel para cubrir cualquier faltante de efectivo relacionado a gastos. Contrato de Administración Fibra Hotelera, S.C. (Administrador) Contratos de Servicios Comisión de Servicios 5% de la nómina bruta Ingresos por Rentas (alojamiento) Huéspedes Ingresos por servicios hoteleros diferentes a habitaciones Compañías de Servicios Portafolio de Hoteles Proveen servicios de personal. Empleados: personal operativo del portafolio hotelero. 7. Fiesta Inn Durango Hotel de servicio selecto con 138 habitaciones, ubicado en la ciudad de Durango en el estado de Durango. Localizado en el centro de la ciudad, dentro de Paseo Durango, el centro comercial más importante de su tipo (Fashion Mall) que cuenta con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques de prestigio y salas de cine. Esta propiedad está sólo a 10 minutos del principal centro industrial de la ciudad y a 15 minutos del aeropuerto internacional. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013:

13 La estructura de FibraHotel cuenta con las siguientes entidades: Asesor. FibraHotel está asesorado externamente por Administradora Fibra Hotelera, S.A. de C.V., el Asesor. Fue constituido el 20 de septiembre de 2012 con el objeto de brindar asesoría a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos de ésta. El Asesor es responsable, entre otras cosas, de: orientar y asesorar a FibraHotel en la estrategia de desarrollo y adquisiciones de proyectos hoteleros, en la planeación estratégica y financiera de largo plazo, en implementar las decisiones importantes, en llevar a cabo las relaciones con inversionistas. El Asesor sólo tiene derecho a recibir una comisión anual, pagadera trimestralmente, equivalente a 1.00% (uno por ciento) del valor en libro de los activos sin depreciar, neto de deuda, de los activos de FibraHotel. No recibe ninguna otra comisión (adquisición sobre activos adquiridos, comisión por desarrollo o cualquier otro tipo de comisión). Administrador. FibraHotel está administrado internamente por FibraHotelera S.C., el Administrador. Fue constituido el 5 de octubre de 2012 con el único objeto de asumir la responsabilidad de la administración del día a día de los negocios de FibraHotel. El Administrador contaba, al 31 de diciembre de 2013, con un equipo de 13 personas (equipo de Dirección, de Administración y Finanzas, Jurídico, de Desarrollo y de Operación). Es responsable, entre otras cosas, de la administración diaria de los negocios de FibraHotel, del mantenimiento de los inmuebles y hoteles, de obtener los permisos y licencias necesarias, de llevar a cabo la auditoría previa sobre las posibles oportunidades de adquisición y desarrollo, de supervisar los proyectos de renovación / desarrollo / re-desarrollo, de supervisar los asuntos relativos a los seguros de los activos, de negociar en nombre de FibraHotel y de organizar la celebración de los contratos de administración hotelera relacionados con los hoteles. También es responsable de prestar ciertos servicios no relacionados con la renta de habitaciones, tales como alimentos y bebidas, telefonía, Internet y otros servicios similares, por lo cual factura a los huéspedes de los hoteles por separado, estando los ingresos por tales servicios sujetos al pago de impuestos. El Administrador, al no ser sujeto de la estructura fiscal de la FIBRA, paga impuestos como cualquier otra sociedad. Con la utilidad generada por las actividades no relacionadas con la renta de habitaciones, paga su parte proporcional de los gastos generales de FibraHotel y sus impuestos. Cualquier utilidad después de impuestos del Administrador es distribuida a FibraHotel que es responsable por cualquier déficit entre los gastos e ingresos del Administrador. Las Compañías de Servicios. Son responsables de proporcionar a FibraHotel el personal de operación necesario para operar los hoteles, excluyendo al personal del comité ejecutivo del hotel (gerente general, contralor, gerente de ventas, ama de llaves), el cual es proporcionado directamente por la empresa de administración hotelera correspondiente, en cada caso, sujeto a supervisión y vigilancia del Administrador. De conformidad con los términos de los contratos de servicios, las compañías de servicios tienen derecho a recibir una contraprestación del 5% calculada sobre el total de la nómina que administran para cubrir sus costos y gastos operacionales. Mensualmente, FibraHotel reembolsa a las compañías de servicios los salarios que pagan a los empleados que prestan sus servicios a los hoteles. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto 8. Fiesta Inn Ecatepec Hotel de servicio selecto de 143 habitaciones, ubicado en Ecatepec, en el Estado de México, en una de las zonas comerciales e industriales más dinámicas del estado. Localizado dentro del centro comercial Las Américas, un popular centro comercial con diferentes opciones de entretenimiento como restaurantes, boutiques prestigiosas y salas de cine. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 47. Hotel arrendado a la fecha del presente Informe Anual. Informe Anual F IBRAH OTEL 11

14 Equipo de dirección El equipo directivo de FibraHotel está integrado por las siguientes personas: Simón Galante Zaga: es el Director Ejecutivo (Chief Executive Officer) del Asesor de FibraHotel y miembro del Comité Técnico de FibraHotel. Miembro fundador y Director Ejecutivo de Grupo GDI. Cuenta con más de 20 años de experiencia en los segmentos hoteleros, comerciales y residenciales como desarrollador y administrador de bienes raíces, así como también en la adquisición, el desarrollo y el financiamiento de este tipo de proyectos. Es miembro del consejo de Fondo Hotelero Mexicano I y II, Fondo Comercial Mexicano, La Vista Country Club, Bosque Real y Mercap, las cuales son empresas de Grupo GDI. Tiene una especialización en Administración de Empresas del IPADE. Eduardo López García: es el Director General (Chief Executive Officer) del Administrador de FibraHotel. Fungió como Director de Inversiones Hoteleras y Desarrollo en Grupo Posadas desde 1993, hasta que se unió como Director del Área de Hoteles a Grupo GDI en 2006, cuando tenía sólo seis hoteles. Eduardo López García negoció un contrato con un desarrollador mexicano, líder en bienes raíces, y con Grupo Posadas para desarrollar hoteles adicionales a ser operados por Grupo Posadas. Cuenta con 20 años de experiencia en el desarrollo y la administración de hoteles. Edouard Boudrant: es el Director Administrativo y de Finanzas (Chief Financial Officer) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas de la Universidad de las Américas (UDLA) en Puebla y del Centre d Études Supérieures Européennes de Management (CESEM) en Reims, Francia, y una maestría en Derecho Corporativo en el École Supérieure des Sciences Économiques et Commerciales (ESSEC) de París. Su experiencia profesional incluye ocho años trabajando en banca de inversión tanto en Francia (Société Générale y Lazard- NATIXIS) como en México (BBVA Bancomer). Guillermo Bravo Escobosa: es el Director de Desarrollo Corporativo y de Relaciones con Inversionistas (Head of Corporate Development & Investors Relation) del Administra- dor de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Ingeniería Industrial de la Universidad Iberoamericana de México y tiene una maestría en Administración de Empresas (MBA) en la Universidad de Chicago Booth School of Business y su experiencia profesional incluye trabajar como analista de crédito y ejecutivo de relaciones en Scotiabank Inverlat en México, así como Asociado en los Grupos de Fusiones y Adquisiciones de Latinoamérica e Industria Diversas de Estados Unidos (Diversified Industries) en J.P. Morgan en Nueva York. Lorena García Núñez: es la Directora Jurídica (Legal Counsel) del Administrador de FibraHotel. Se unió al Grupo GDI en el año 2002 y tiene más de 15 años de experiencia en el negocio hotelero e inmobiliario. José Luis Jácome Herrera: es el Director de Operación Hotelera (Chief Operations Officer) del Administrador de FibraHotel. Cuenta con una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas de la Universidad Anáhuac del Sur (UAS) y de la École Supérieure de Gestion (ESG) de París, Francia, especializándose en Hotel, International and Luxury Marketing. Actualmente se encuentra cursando una especialidad en Administración Financiera en el Instituto Tecnológico de Estudios Superiores de Monterrey (ITESM). Su experiencia profesional incluye más de ocho años en la operación de hoteles de diferentes cadenas hoteleras como Fairmont, Posadas y Las Brisas, entre otros, ocupando diferentes cargos desde Director de Hotel, Gerente General hasta Gerente de Recepción y Gerente de Alimentos & Bebidas. Fiesta Inn Naucalpan 9. Fiesta Inn Guadalajara Expo Hotel de servicio selecto de 158 habitaciones ubicado en la ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. Se encuentra en la zona comercial más importante de la ciudad, a sólo 25 minutos del aeropuerto internacional de Guadalajara. Enfrente del hotel se localiza la famosa Expo Guadalajara y a pocos pasos está el centro comercial Plaza del Sol. Su excelente ubicación permite llegar al centro de Guadalajara muy fácilmente. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 63. El hotel fue remodelado durante

15 César Chávez González: es el Gerente de Desarrollo y Adquisiciones (Corporate Development & Acquisitions Manager) del Administrador de FibraHotel. Tiene una licenciatura en Administración de Empresas Turísticas por la Universidad Anáhuac del Sur, una especialización en Finanzas de la Universidad Iberoamericana, así como un diplomado en Hotel Real Estate Investments and Asset Management de la Universidad de Cornell. Su experiencia profesional incluye trabajar como bróker consultor en el área de Hospitality y Turismo en Cushman & Wakefield. El equipo completo del Administrador de Fibra- Hotel comprende 13 personas con las siguientes funciones, incluyendo el equipo directivo: contraloría, tesorería, administración, mantenimiento y activo fijo. La función de contabilidad es externalizada con una empresa (centro de servicio compartido) que lleva más de 10 años de experiencia en la industria hotelera. Panorama general de la industria Tipo de hoteles Afiliados a marcas internacionales Afiliados a marcas mexicanas Hoteles Independientes Número de hoteles % del número total de hoteles Número de cuartos % del número total de cuartos % 44,511 35% % 28,285 22% % 54,131 43% Total 1, % 126, % La industria hotelera urbana en México ha tenido proyección internacional por décadas debido, principalmente, a la operación de marcas internacionales y a la importancia de la industria turística dentro de la economía nacional. Por otro lado, las actividades comerciales e industriales en México ha creado un incremento importante en la demanda por hospedaje que consideramos no se está satisfaciendo. La demanda desatendida se refleja en los bajos niveles de penetración por persona con respecto al hospedaje en comparación con mercados más desarrollados. One Aguascalientes La industria hotelera urbana continúa siendo un mercado en expansión y está sumamente fragmentado, especialmente con relación a la oferta de opciones de hotelería más económicas. De acuerdo a un estudio de mercado, que abarca hoteles vacacionales y de negocios, desarrollado por HVS, el inventario de establecimientos en los principales mercados del país, arroja un total de 1,495 hoteles con 210,141 habitaciones, de los cuales 1,154 hoteles y 126,927 habitaciones son orientados a servir a viajeros de negocios en 40 mercados seleccionados del país. De esos 1,154 hoteles, 690 son independientes y 464 son hoteles de marca. Al día de hoy, según HVS, México cuenta, en el sector hotelero urbano, con 30 grupos hoteleros y más de 60 marcas reconocidas tanto a nivel nacional (Camino Real, Fiesta Americana, Quinta Real, Fiesta Inn, 10. Fiesta Inn Hermosillo Hotel de servicio selecto de 155 habitaciones, ubicado en Hermosillo, en el estado de Sonora. Esta propiedad está localizada en la zona hotelera, a 10 minutos del centro de Hermosillo y a 15 minutos del aeropuerto internacional de la ciudad. Se encuentra cerca de la principal zona de negocios, así como del más importante corredor industrial de la ciudad, donde se encuentra la planta ensambladora de Ford. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 64. Informe Anual F IBRAH OTEL 13

16 One Hotels, Real Inn, City Express, etc.) como internacional (Marriott, Hilton, Holiday Inn, Ibis, Fairfield Inn, Hampton Inn, Courtyard, etc.). El grupo hotelero más importante en México es InterContinental Hotels Group con un 25% del total de los hoteles urbanos de marca, seguido por dos grupos mexicanos, Grupo Posadas con un 22% y City Express con un 14 por ciento. Fiesta Inn Querétaro De acuerdo con HVS, la industria hotelera urbana en México sigue caracterizándose por una alta penetración de los hoteles independientes, excepto en las ciudades más importantes como son el Distrito Federal o Monterrey. Al día de hoy, 60% de la muestra analizada por HVS se encuentra compuesta por hoteles independientes (representando 43% del número total de cuartos), mientras que en los Estados Unidos se estima que el inventario de hoteles de marca cubre aproximadamente el 65% del inventario total, y hasta un 70% u 80% en los principales centros urbanos e industriales. Adicionalmente, el mercado hotelero mexicano cuenta con un número limitado de propietarios de portafolios significativos, varios de ellos de operadores con marcas franquiciadas, y en términos generales, el mercado hotelero está relativamente fragmentado. Tendencias de la industria hotelera en México Es importante destacar que en la relación que existe entre la actividad económica del país y la evolución del mercado hotelero urbano. La tendencia establecida en México durante los últimos años en materia de inversión extranjera directa es de particular importancia, impactando directamente el desarrollo económico de los mercados regionales en distintas partes del país. Este fenómeno, entre otros, impulsa el crecimiento del sector, así como una transición hacia una oferta hotelera con mayor participación de marcas internacionales. En el caso de grupos nacionales e internacionales que atienden principalmente a viajeros de negocios, existe un interés manifiesto de incrementar su presencia tanto en los principales centros urbanos de México, como en ciudades cuya actividad económica se centra en la industria, y FibraHotel continua participando como un catalizador de esta tendencia. Por ejemplo, la reciente reforma energética podría incrementar la demanda en zonas petroleras del Golfo de México, lo cual elavará la demanda de hoteles de negocio y FibraHotel estará buscando adquirir y desarrollar hoteles para capitalizar esta oportunidad. En los últimos años, la industria hotelera en México se ha visto afectada por diversos factores internos y externos: la crisis financiera de Estados Unidos, en , que impactó de forma negativa a la economía mexicana y causó una disminución en las tasas de ocupación hotelera en el país; el brote del virus H1N1 durante el segundo trimestre de 2009 que afectó de manera significativa al sector de aviación y turístico; así como la quiebra de Grupo Mexicana de Aviación en 2010, una de las aerolíneas más importante de México que también tuvo un impacto sobre las tasas de ocupación hotelera. Debido a estos eventos sucesivos que impactaron de manera negativa a la industria hotelera, México presenta un menor nivel de tarifas que las de Estados Unidos y Brasil: Tarifa promedio de hoteles tipo servicio limitado: US$49.4 en México contra US$79.3 en Estados Unidos (60% más elevado que en México) y US$82.0 en Brasil (67% más elevado que en México). Tarifa promedio de hoteles tipo servicio selecto: US$92.0 en México contra US$108.9 en Estados Unidos (18% más elevado que en México) y US$128.0 en Brasil (39% más elevado que en México). De acuerdo con un estudio de Jones Lang La- Salle, desde hace varios años, la economía mexicana ha venido madurando y evolucionando hacia una economía de servicios, por 11. Fiesta Inn León Hotel de servicio selecto de 160 habitaciones, ubicado en la ciudad de León en el estado de Guanajuato. El hotel se encuentra junto al centro comercial CentroMax, ofreciendo acceso a diferentes opciones de entretenimiento. El hotel se ubica a cinco minutos de La Plaza del Zapato, reconocida como máximo expositor de la industria del calzado nacional y a cinco minutos del Centro Histórico. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013:

17 Oportunidad de mercado ejemplo, hace 30 años, el sector servicios representaba un tercio del PIB mientras que en 2010 este sector representó aproximadamente el 62%. Hay varios factores impulsando estos cambios, como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA), una importante mejora en infraestructura, una política macroeconómica estable, un importante crecimiento de la clase media (se estima que el 17% de la población se unió a la clase media entre 2000 y 2010), y un importante crecimiento en turismo nacional e internacional. De acuerdo al estudio de Jone Lang LaSalle, incluyendo el análisis de más de 200 diferentes proyectos de inversión estimados en el país por más de 135 mil millones de dólares, la economía mexicana está madurando y evolucionando a una economía de servicios, lo cual históricamente ha demostrado generar demanda hotelera, por lo que esperan un robusto crecimiento hotelero en México para los próximos años. En 2012, el país contaba con aproximadamente 315,000 cuartos hoteleros de calidad (2.7 cuartos por mil habitantes) y se espera que este número llegue a 506,000 cuartos en 2022 (cuatro cuartos por mil habitantes), lo cual representa un crecimiento de 191,600 cuartos. En los mercados relevantes para FibraHotel, de estos totales se espera que: i) las grandes ciudades agreguen 13,588 cuartos (de 21,577 cuartos en 2012 a 37,288 en 2022), ii) las ciudades secundarias agreguen 17,237 cuartos (de 30,329 cuartos en 2012 a 48,106 en 2022) y iii) las ciudades terciarias agreguen 28,814 cuartos (de 45,956 cuartos en 2012 a 74,770 en 2022). FibraHotel tiene una excelente posición como vehículo de inversión capaz de ofrecer a los inversionistas una plataforma de crecimiento y de generación de valor. Al ser propietario de hoteles solamente, tiene atractivas oportunidades de sinergias con otros participantes de mercado como compañías hoteleras internacionales, operadores de hoteles y otros actores en los mercados de bienes raíces de país. El mercado hotelero brinda oportunidades interesantes de crecimiento sostenido tanto para FibraHotel como para sus tenedores debido a las tendencias de mercado en México y su capacidad de ejecución de la estrategia. Además, FibraHotel es capaz de seguir aprovechando esas oportunidades gracias a la experiencia de su Asesor, de su equipo directivo, de sus relaciones en la industria hotelera en México y a la ventaja de ser una FIBRA hotelera que cotiza en la BMV, con acceso a capitales y beneficios fiscales para futuros contribuidores de activos. Las ventajas competitivas de FibraHotel y las estrategias que realiza y pretende continuar llevando a cabo, le permiten y permitirán diferenciarse de los competidores en México y le fortalecerá en el objetivo de construir un portafolio de activos hoteleros de primera calidad en el país. Fiesta Inn Oaxaca Conforme se mantengan las condiciones económicas y la oferta hotelera favorables en México, los niveles de demanda deberían incrementar y se podría dar un aumento gradual en los niveles de tarifas promedio conforme se consoliden tendencias de demanda, como en 2013 cuando las tarifas del portafolio (perímetro comparable) crecieron arriba de la inflación. 12. Fiesta Inn Mexicali Hotel de servicio selecto de 150 habitaciones ubicado en la ciudad de Mexicali en el estado de Baja California. Se encuentra a sólo algunos pasos de Centro Cívico, cerca de la plaza de toros y la Plaza de los Tres Poderes. Este hotel está a sólo 20 minutos del aeropuerto internacional de Mexicali y a sólo cinco minutos de la frontera con Estados Unidos. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 62. Informe Anual F IBRAH OTEL 15

18 Fiesta Americana Aguascalientes Estrategia de FibraHotel Fortalezas competitivas de FibraHotel FibraHotel tiene las siguientes fortalezas competitivas: Líder en el mercado con un portafolio de hoteles de alta calidad, múltiples marcas y operadores, geográficamente diversificado y difícil de replicar. FibraHotel cuenta con el portafolio hotelero más grande y de mayor calidad en los segmentos de negocio en México: de servicio limitado, servicio selecto y servicio completo. Los hoteles están orientados a viajeros de negocios y operan en segmentos atractivos dentro de la industria hotelera mexicana que se caracterizan no sólo por el potencial de generar atractivos rendimientos sobre el capital invertido sino también por la oportunidad de tener un crecimiento importante debido a la demanda insatisfecha de instalaciones de este tipo en México. FibraHotel espera diversificar su portafolio con la adquisición y el desarrollo de nuevos hoteles. Éstos también están relacionados con marcas reconocidas, como: Fiesta Americana, Fiesta Inn, Fiesta Inn Lofts, Gamma de Fiesta Inn, One Hotels, Camino Real, Camino Real Hotel & Suites, Real Inn y Fairfield Inn y en un futuro alguna otras marcas internacionales de Marriott International (Courtyard by Marriott y AC by Marriott entre otros) y de otros operadores, lo cual brinda ventajas importantes y genera demanda debido a la calidad de su servicio, a los programas de lealtad, a los sistemas de reservaciones y a los canales de distribución nacional. Los hoteles de FibraHotel están localizados principalmente en mercados que presentan actividad industrial y corporativa significativa, lo cual genera una demanda considerable de servicios de hotelería orientada a los viajeros de negocios. Asimismo, los están localizados en lugares estratégicos con distintas barreras de entrada, incluyendo la ubicación dentro o cerca de centros comerciales, aeropuertos, y/o parques industriales que se caracterizan generalmente por una escasez de terrenos en el área disponibles para el desarrollo. Esas ubicaciones estratégicas no son fáciles de replicar y brindan a los huéspedes un acceso a una amplia 13. Fiesta Inn Monclova Hotel de servicio selecto de 121 habitaciones, ubicado en la ciudad de Monclova en el estado de Coahuila. El hotel se ubica sobre la avenida principal Harold R. Rape, a cinco minutos del aeropuerto internacional y a 10 minutos del centro de negocios de la ciudad. El hotel se encuentra cerca de las carreteras a Saltillo, Monterrey, Torreón y Piedras Negras. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013:

19 gama de servicios complementarios y que mejoran la experiencia del huésped. Las sólidas relaciones del equipo directivo y Grupo de Control brindan un amplio acceso a las oportunidades de inversión. Los directivos de FibraHotel tienen una gran experiencia en la adquisición, desarrollo, financiamiento, renovación, reposicionamiento, re-desarrollo y administración de hoteles. Asimismo, cuentan con profundos conocimientos del mercado inmobiliario mexicano y han establecido y mantienen una amplia red de contactos en la industria hotelera, incluyendo relaciones a largo plazo con propietarios de hoteles, compañías operadoras de hoteles, agentes (brókers) de hoteles y otros participantes clave en la industria como son los desarrolladores inmobiliarios más importantes de México (centros comerciales, oficinas y parques industriales, entre otros). A través de estas distintas relaciones, el equipo directivo identifica y evalúa numerosas oportunidades potenciales de adquisición y desarrollo para seguir haciendo crecer el portafolio de FibraHotel. Asimismo, las sólidas relaciones del equipo directivo con compañías operadoras de hoteles proporcionan a FibraHotel valiosos conocimientos relacionados con el concepto de marca y le da acceso a numerosas oportunidades de desarrollo y adquisiciones atractivas, varias de las cuales podrían no estar disponibles para otros competidores. También cabe mencionar que a través de su relación con Grupo GDI, FibraHotel tiene acceso a oportunidades potenciales de adquisiciones y proyectos de desarrollo. Propietario de activos con modelo operativo eficiente y alineado. Un elemento fundamental de FibraHotel es la celebración de contratos con compañías operadoras de ho- teles conforme a los cuales se pagan comisiones predominantemente variables con base en la utilidad bruta de operación, lo cual alinea los intereses de FibraHotel con los de las compañías operadoras de hoteles y minimiza los gastos en un ciclo a la baja, lo cual brinda una gran flexibilidad y permite aprovechar un punto de equilibrio económico relativamente bajo. La política de arquitectura abierta permite a FibraHotel asociarse con la empresa operadora y la marca de hoteles que resulte más conveniente para cada hotel y circunstancia. Los hoteles en desarrollo han sido y seguirán siendo desarrollados con base en planos arquitectónicos que buscan maximizar el uso de espacios generadores de ingresos y minimizar tanto los costos de construcción como los gastos operativos. FibraHotel también enfatiza una administración de activos rigurosa, la cual mejora el rendimiento operativo. Por ejemplo, vigila y asesora proactivamente a las compañías operadoras de hoteles en la mayoría de los aspectos de su operación, incluyendo el posicionamiento y reposicionamiento de inmuebles, análisis de operaciones, diseño físico, renovación y mejoras fundamentales. Como resultado de lo anterior, FibraHotel ha desarrollado un modelo operativo eficiente que brinda un apalancamiento operativo sustancial en una variedad de condiciones y ciclos del mercado. FibraHotel considera que existe un potencial de incremento en los niveles de tarifa efectiva, principalmente en tarifa promedio, lo cual, conjuntamente con el apalancamiento operativo, ayudará a incrementar la rentabilidad del portafolio de FibraHotel conforme al ambiente económico mejore en México. También puede y podrá continuar aumentando las tarifas efectivas y los márgenes de utilidad en el futuro conforme se vayan integrando dichos hoteles a la plataforma operativa. Ventaja de ser un precursor con un fuerte balance general y acceso a capital. FibraHotel fue la primera FIBRA enfocada en la industria hotelera que cotiza en la BMV y considera ser el vehículo de inversión mejor posicionado para crecer un portafolio de hoteles de negocio. Como una empresa que cotiza en la BMV, FibraHotel tiene y tendrá un mejor acceso al capital y también tiene la oportunidad de emitir CBFIs a posibles vendedores a cambio de sus inmuebles, brindándoles una opción adicional físcalmente eficiente de liquidez. Al 31 de diciembre de 2013, FibraHotel cuenta con una posición sólida de efectivo y ninguna deuda. Por lo anterior, conjuntamente con la sólida base de activos, tiene y tendrá capacidad para incurrir en deuda, de forma conservadora, y sin alcanzar sus límites de endeudamiento, lo cual le permitirá aprovechar las oportunidades favorables de desarrollo, adquisición e inversión. Como resultado de la presencia establecida de FibraHotel en el mercado hotelero mexicano, su ventaja de ser precursor, 14. Fiesta Inn Monterrey La Fe / Aeropuerto Hotel de servicio selecto de 161 habitaciones ubicado en el municipio de San Nicolás de los Garza, Monterrey, en el estado de Nuevo León. Se encuentra sobre la carretera Miguel Alemán, cerca de los principales parques industriales de la ciudad, a sólo siete minutos del aeropuerto internacional de Monterrey y a dos minutos del Centro Comercial La Fe. Número de empleados al 31 de diciembre de 2013: 73. Informe Anual F IBRAH OTEL 17