FONVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe de Rendición de Cuentas 30 Junio 2016

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1 FONVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Informe de Rendición de Cuentas Junio 16 ASPECTOS GENERALES POLITICA DE INVERSIÓN Fondo colectivo inmobiliario cerrado, de largo plazo y riesgo agresivo. Participa en proyectos de construcción de vivienda, a través de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de lotes y participaciones de capital en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y bajos. Participar en proyectos de construcción de vivienda, a través de alianzas estratégicas con experimentados desarrolladores para coinvertir en la compra de lotes y participaciones de equity en proyectos de construcción de vivienda de estratos medios y bajos. 1. Estructura en la cual el desarrollador del proyecto/constructor, asuma una mayor parte del riesgo.. Alinear los intereses entre el inversionista y el desarrollador. PROCESO DE INVERSION

2 DESEMPEÑO DEL FONDO INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS Rentabilidad Efectiva Anual Volatilidad Último Mes Información Histórica de Rentabilidades Último T rimestre Último Semestre Último año 1.1% 6.% 7.6% 7.6%.16% 1.%.881%.95% Últimos años Últimos años EVOLUCIÓN DE LA UNIDAD EVOLUCIÓN DEL VALOR DEL FONDO 11,5 11, 11, 11, 11,1 11, 1,9 1,8 1,7 1,6 dic-15 ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 may- 16 jun FECHA 1-dic-15 -jun-16 Variación VALOR UNIDAD FECHA VALOR FONDO ($MM) 1, dic-15 8,5.1 11, jun-16 9,88.8.7% Variación.7% Comentario del Gestor: En diciembre del año pasado INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS (El Fondo), realizó el llamado a capital del saldo pendiente de los compromisos de inversión suscritos, completando así; solicitudes a capital por valor de COP $6. Millones los cuales están siendo destinados para inversiones en cinco proyectos para el desarrollo de más de. unidades de vivienda en asocio con Constructora Colpatria, Umbral y Triada los cuales están ubicados en Bogotá ( proyectos), Sabaneta - Antioquia y Mosquera - Cundinamarca.

3 COMPOSICIÓN DEL PORTAFOLIO Aportes Colpatria / Parques de San Jerónimo & Alameda San Diego Desembolso Lote (1 de noviembre de 1) Desembolso Pre operativos ( de Diciembre 1) Aportes Colpatria / Santa Elena Reservado Desembolso Lote y Pre Operativos (5 de diciembre de 1) Aportes Triada / Pradera de Gualiques Desembolso Lote ( de Junio de 15) Desembolso Lote (1 de Septiembre de 15) Desembolso Lote (15 de Diciembre de 15) Aportes Umbral / Viña y Flora de San Remo Desembolso Lote (16 de Junio de 15) Desembolso Lote (1 de Julio de 16) ESTADOS FINANCIEROS INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. BALANCE GENERAL (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) ACTIVO ACTIVO CORRIENTE /6/16 1/1/15 VARIACION % /6/16 1/1/15 VARIACION % PASIVO PASIVO CORRIENTE DISPONIBLE 5,17,776 5,1,11-1,5 -% CUENTAS POR PAGAR 1,1,55 1,8,17,8 % ACTIVOS MATERIALES 8,89,19 6,85,98,,6 9% TOTAL DEL PASIVO 1,1,55 1,8,17,8 % DEUDORES 7,65, 8,96,8-7,5-9% PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES OTROS ACTIVOS 1,5 1,5 1% DERECHOS DE INVERSION 9,88,8 8,5,19 1,5,69 % TOTAL DEL ACTIVO 1,,77 9,78,76 1,9,11 % TOTAL DEL PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 9,88,8 8,5,19 1,5,69 % CUENTAS DE ORDEN DEUDORAS % TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS SUSCRIPTORES 1,,77 9,78,76 1,9,11 % CUENTAS DE ORDEN DEUDORAS POR EL CONTRARIO % ANDRE SCHOBER MARISOL PADILLA CORTES SANDRA YANIRA MUÑOZ GALVIS REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No. 115-T T.P. No T MIEMBRO DE PricewaterhouseCoopers Ltda.

4 INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS ADMINISTRADO POR CREDICORP CAPITAL COLOMBIA S.A. ESTADO DE RESULTADOS (EXPRESADO EN MILES DE PESOS COLOMBIANOS) POR EL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE 1/1/15 Y /6/16 INGRESOS OPERACIONALES /6/16 1/1/15 VARIACION % RENDIMIENTOS FINANCIEROS 18,6 177, -8,661-16% INGRESOS EN LA VALORACION EN TITULOS, TITULOS VALORES Y DEMAS DERECHOS DE CONTENIDO ECONOMICO 56,95-56,95-1% OTROS INGRESOS OPERACIONALES 1,91,9,17,7-185,67-9% TOTAL INGRESOS,9,,81,956-7,65-6% EGRESOS OPERACIONALES INTERESES,18 91,56-89,79-98% COMISIONES 9,75 96,9-1,559-6% HONORARIOS 77,69 57,96-18,7-7% IMPUESTOS 8,9 -,596-98% OTROS GASTOS OPERACIONALES 81,7 6,19 7,876 8% TOTAL EGRESOS OPERACIONALES 65,61 77,95-8,6-15% RENDIMIENTOS O PERDIDA ABONADOS A LOS SUSCRIPTORES 1,5,69,8,661-6,968 -% TOTAL EGRESOS,9,,81,956-61,7-6% ANDRE SCHOBER MARISOL PADILLA CORTES SANDRA YANIRA MUÑOZ GALVIS REPRESENTANTE LEGAL CONTADOR REVISOR FISCAL T.P. No. 115-T T.P. No T MIEMBRO DE PricewaterhouseCoopers Ltda. COMENTARIO DEL GERENTE El año pasado INMOVAL DESARROLLOS INMOBILIARIOS (El Fondo), realizó el último llamado de los compromisos de inversión faltantes, completando así; solicitudes a capital por valor de COP $6. Millones los cuales están siendo destinados para inversiones en cinco proyectos para el desarrollo de más de. unidades de vivienda en asocio con Constructora Colpatria, Umbral y Triada los cuales están ubicados en Bogotá ( proyectos), Sabaneta - Antioquia y Mosquera - Cundinamarca. En ellos, El Fondo cuenta con una participación del 5%. Proyectos Constructora Colpatria: Santa Elena Reservado (Madelena, Transversal 65 No Sur) Santa Elena Reservado, ubicado en el sector de Madelena en Bogotá, se compone de un área vendible de m² para el desarrollo de 9 unidades de vivienda con un área promedio de 66,6 m². El proyecto está compuesto por tres torres de Gran Altura; una torre de 1 pisos y dos de pisos y la relación de parqueaderos privados será 1:1. El Proyecto Santa Elena Reservado (torre 1) inició obra en Octubre de 1 y la construcción finalizó en Diciembre del 15. Para la Torre (SERT) la obra inició en octubre de 15 y presenta un avance real del 5% vs un % esperado. En cuanto a las ventas, se evidencia un comportamiento positivo respecto a las ventas proyectadas con corte a junio de 16 (7 unidades en total).

5 may-1 jul-1 sep-1 nov-1 ene-1 mar-1 may-1 jul-1 sep-1 nov-1 ene-15 mar-15 may-15 jul-15 sep-15 nov-15 ene-16 mar-16 may Santa Elena Reservado Comparativo Unidades Vendidas 5 7 1% 1% 8% 6% % % Santa Elena Reservado Seguimiento de Obra (Torre ) 91%96%98%99%1% 85% 79% 7% 58% % 5% % % % Ventas Proyectadas Acumuladas Ventas Reales Acumuladas Santa Elena Proyectado Ejecutado Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego (Bochica, Carrera 1a No. 77b - 7) Parques de San Jerónimo y Alameda de San Diego, ubicados en el sector de Bochica en la ciudad de Bogotá, se componen de un área vendible de m² para el desarrollo de 59 unidades de vivienda con un área promedio de 77,15 m². Conjuntamente, los dos proyectos contarán con 5 torres; dos torres de 11 pisos cada una y las restantes de pisos cada una. Respecto al avance de obra de los proyectos, Parques de San Jerónimo finalizó construcción en el primer trimestre de este año. La primera etapa del proyecto Alameda de San Diego, iniciada en el mes de diciembre del año pasado, actualmente se tiene un retraso de obra de,19 semanas como se evidencia en las siguientes gráficas. Respecto a las ventas, a la fecha se han vendido un total 18 unidades; para Parques de San Jerónimo queda por vender únicamente una (1) unidad, para Alameda San Diego (etapa 1) se han vendido un total de 86 unidades y para la segunda etapa del mismo proyecto se han vendido 7 unidades desde la salida a ventas en marzo de este año Parque San Jerónimo y Alameda San Diego Comparativo Unidades Vendidas 18 1% 1% 8% 6% % % Alameda San Diego Seguimiento de Obra (Torre 1) 6% 8% % 1% 1% 87% 9%9%98%99%1% 75% % Ventas Proyectadas Acumuladas Ventas Reales Acumuladas San Jerónimo T1 & San Diego Proyectado Ejecutado Proyecto Umbral Propiedad Raíz: Viña de San Remo y Flora de San Remo (Sabaneta, Antioquia) El proyecto Viña San Remo y Flora San Remo será desarrollado por Umbral Propiedad Raíz y tendrá un área vendible de aproximadamente 9.8m². El proyecto cuenta con dos etapas de dos torres cada una, en dos lotes diferentes: La primera etapa se desarrollará en el Lote (Viña San Remo) y la segunda etapa en el Lote 5 (Flora San Remo).

6 La primera torre (VSR1) de la primera etapa inició la fase de preventas en Mayo del 15 y en Diciembre del 15 alcanzó el punto de equilibrio con un 6% de las ventas. El comportamiento de las ventas de esta torre fue muy positivo hasta el mes de Febrero de 16, desde el mes de Marzo las ventas han disminuido principalmente a la salida a ventas de la segunda torre de esta misma etapa (VSR). Dichas ventas comenzaron meses antes de lo que se tenía previsto, alcanzando a la fecha el 1,% del total de ventas de esta torre. El proyecto ya cuenta con licencia de construcción y permisos de tala correspondientes, lo cual permitió limpiar el terreno y tenerlo listo para el comienzo de la construcción de la primera torre el día 1 de Julio de 16. En la gráfica se presenta el comportamiento de las ventas de la etapa Viña San Remo a cierre del Primer Semestre de Seguimiento de Ventas - Etapa Ventas Proyectadas Acumuladas Ventas Reales Acumuladas Proyecto Triada Pradera de Gualiques (Mosquera) La parte del proyecto Pradera de Gualiques sobre la que INMOVAL tiene participación, consiste en la construcción de apartamentos en un lote de.678 m². Se harán 16 torres con 8 pisos, distribuidas en etapas. En la primera y tercera etapa se harán 66 unidades por torre (8 torres, 58 unidades en total) y en la segunda y cuarta etapa se harán 8 unidades por torre (8 torres, 6 en total). El área promedio de los apartamentos será de 67 m² aproximadamente a un precio promedio de.. / m². Para el proyecto Pradera de Gualiques se realizaron los primeros aportes para Terreno y pre operativos en junio del año pasado y se hicieron aportes adicionales entre octubre y diciembre del año pasado. Este año el Fondo no ha comprometido capital adicional en el proyecto, pero aún hay recursos por desembolsar en lo pactado con los socios. En mayo de este año, el proyecto recibió por parte de Planeación del Municipio de Mosquera la licencia de urbanismo del proyecto. Para finales de julio se espera obtener la licencia de construcción de la Sala de Ventas, con lo cual se iniciarían ventas entre agosto y septiembre. Las dos primeras etapas que iniciarían ventas de manera simultánea se han venido publicitando ya hace varios meses en medios virtuales e impresos con los nombres Ópalo y Oliva. Valoración Proveedor de Precios La última semana de junio de 16, Inmoval Desarrollos Inmobiliarios tuvo una variación en su rentabilidad, el cual se debió a un ajuste en la valoración que realizó el Proveedor de Precios INFOVALMER. De acuerdo a los procedimientos propuestos por INFOVALMER para el Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario INMOVAL Desarrollos Inmobiliarios (INMOVAL-DI), la valoración de las inversiones se realiza semestralmente utilizando como tasa la TIR estimada de cada proyecto. Esta valoración la realiza el proveedor de precios, informando el valor razonable de cada activo y la tasa a

7 la cual debe ser valorado durante el respectivo periodo semestral. Para los primeros 6 meses la valoración del título se basa en los valores y tasas estimadas por la Sociedad Administradora mientras INFOVALMER estima el valor de la inversión y la nueva tasa de ahí en adelante hasta el vencimiento Teniendo en cuenta que ya se cumplieron 6 meses desde la creación de los títulos de los proyectos Santa Elena Reservado, Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego, Viña San Remo, Flora San Remo y Pradera de Gualiques, el pasado de junio de 16 INFOVALMER entregó un nuevo valor de los activos y unas nuevas tasas a las cuales debían ser valorados durante los próximos 6 meses con base en la nueva realidad de los proyectos (avance comercial, avance de obra, control presupuestal). COMPORTAMIENTO DEL MERCADO A continuación se muestran un histórico de las unidades y metros aprobados en el país según el DANE. Total área culminada a nivel nacional para VIS y No VIS según tipo de vivienda (apartamento o casa) Nacional VIS Nacional No VIS Apartamentos Casas Apartamentos Casas Fuente: Fuente: DANE junio de 16 En primer lugar, resulta evidente tanto a nivel VIS como No VIS la preponderancia de la construcción de apartamentos sobre la de casas en todo el país. Para el segmento VIS el área culminada de apartamentos durante el primer trimestre de este año incrementó 6,8%, comparada con el mismo periodo del año pasado. Para el segmento No VIS el comportamiento del área culminada de apartamentos es más volátil; comparando el primer trimestre de este año con el del año pasado, hubo un ligero incremento de 1,7%. Unidades aprobadas a marzo de Nacional Bogotá Medellín A Trim. I A Trim. I A Trim. I 16 VIS NO VIS VIS NO VIS VIS NO VIS Fuente: DANE junio de 16 En lo que respecta a las unidades aprobadas para construcción, se puede ver que continúa la tendencia a la baja en el sector VIS a nivel nacional dado que en los años entre 1 y 15 el número de unidades aprobadas ha bajado en promedio 1,% cada año; por su lado No VIS creció 11,% en promedio para ese periodo, pero comparando el primer trimestre de este año con el de año pasado se licenciaron en total 5% menos unidades. En el agregado, desde 1, el número de unidades aprobadas ha crecido en promedio 6,5%. En Bogotá, a diferencia que en el resto del país, el número de unidades No VIS a construir ha caído (1,5% en promedio cada año respecto al máximo en 11) y la vivienda tipo VIS tuvo un incremento de,% entre 1 y 1. En Medellín, la brecha entre VIS y No VIS es más fuerte que en Bogotá: en la primera No VIS constituyó el 76% del total de unidades aprobadas, mientras que la segunda la proporción fue de 55%.

8 Jun. 15 Jun. 15 Metros aprobados a marzo de Nacional...5. Bogotá A Trim. I A Trim. I 16 VIS NO VIS VIS NO VIS Fuente: DANE junio de 16 Como en el número de unidades, los metros cuadrados licenciados cayeron en VIS y crecieron en No VIS entre 1 y 15. En total, a partir de 1, después del máximo de 11, los metros cuadrados licenciados para vivienda han crecido en promedio 7% cada año. Sin embargo, a marzo de este año, se registró una disminución en los metros cuadrados aprobados respecto al mismo periodo del año pasado, una situación que no es de preocupar pues en los últimos años, el primer trimestre registra caídas respecto al trimestre anterior, pero para cierre de año hay crecimiento. En Bogotá, los metros cuadrados licenciados han caído en promedio 1% desde 1, siguiendo la caída en el número de unidades. Comportamiento del mercado de vivienda (15 MM 5 MM) en Bogotá (Bochica y Autopista Sur) Bochica Madelena # Proyectos Ventas Por Proyecto # Proyectos Ventas Por Proyecto Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 En la zona de Bochica, donde se encuentran los proyectos Parques de San Jerónimo y Alameda San Diego, se ha visto una disminución en el número de proyectos, acompañado de una caída en las ventas mensuales, lo que ha hecho que el promedio de ventas por proyecto esté en unidades este semestre. En Madelena, donde el Fondo participa en el proyecto Santa Elena Reservado, el promedio de unidades vendidas por proyecto llegó a 7, superando el promedio del segundo semestre de 15, con unidades. Es importante notar que los proyectos del Fondo en estas zonas, han tenido ventas mensuales por encima del promedio de su localidad.

9 Jun. 15 Jun. 15 Comportamiento mercado Bogotá y Otros Municipios Bogotá Otros municpios Rango de Jul'1 - Jul'15 - Jul'1 - Jul'15 - Variación % precios Jun'15 Jun'16 Jun'15 Jun'16 Variación % VIP ,% ,9% VIS ,1% ,9% VIS ,9% ,7% ,% ,9% ,% ,5% ,% 98 5,6% ,% 5 9,% Más ,8% ,% No VIS ,% ,% Total ,8% ,% Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 Como se puede ver las ventas de unidades en los últimos doce meses tanto en Bogotá como otros municipios han incrementado, impulsadas por el mercado No VIS. En total en Bogotá y sus cercanías las unidades vendidas crecieron,%. Nótese que en las vecindades de la capital se venden casi la misma cantidad de unidades que en ésta; de hecho, Bogotá en los últimos meses fue el 51% de las ventas de la zona. Ahora, en Bogotá 55% de las ventas es en No VIS, mientras que en Otros municipios este segmento es sólo el 6%. En otras palabras, aún hay espacio para el crecimiento de este segmento alrededor de la capital; mercado donde se concentran los proyectos del Fondo. Comportamiento del mercado de vivienda (15 MM 5 MM) en el municipio de Mosquera Gráfica Gráfica Rotac. Invent. Mes Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 Ventas Mes # Proyectos Ventas Por Proyecto En la Gráfica 1, se ve que Mosquera ha tenido un comportamiento estable en las ventas. A partir del segundo semestre de 15 se vendieron en promedio 91 unidades al mes. Desde diciembre se ve cierta estabilidad en las ventas en el municipio; la caída en junio corresponde al momento del año. De hecho, en junio del año pasado hubo también caída en ventas. En la Gráfica, las ventas promedio por proyecto replican el ciclo de las ventas totales, esto teniendo en cuenta que el número de proyectos se ha mantenido. Lo que esto refleja es que tras el frenesí con la entrada de Novaterra en octubre del año pasado, la demanda volvió a alimentase de los proyectos ya existentes. Como muestran los indicadores anteriores, la venta de vivienda en el segmento de precios entre COP$15 MM y COP$5 MM por unidad se ha mantenido estable en lo que va del año. Es de notar sin embargo, que las ventas totales unidades (esto es, incluyendo todos los segmentos de precios) en el municipio crecieron este semestre 6% respecto al mismo periodo de 15.

10 Jun. 15 Jun. 15 Mosquera VIS (hasta 9 MM) No VIS (15-5 MM) Disponibles Proyectos Ventas mes Disponibles Proyectos Ventas mes jun-15 1 jun jun-16 5 jun Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 En el segmento VIS del municipio se continúa con el mismo mercado débil que el año pasado. Esto comparado con junio de 1, cuando había 167 unidades disponibles en proyectos Comportamiento del mercado de vivienda (15 MM 5 MM) en el municipio de Sabaneta Gráfica Gráfica Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 # Proyectos Ventas Por Proyecto Rotac. Invent. Mes Ventas Mes En Sabaneta, se destacan dos picos de ventas, el más alto (el de marzo de este año) fue consecuencia de la feria de vivienda que tiene lugar en Medellín en esta época del año. Tras este pico las ventas cayeron, pero para fin de semestre se alcanzó unidades vendidas en promedio por proyecto, en línea con el promedio de los últimos 1 meses. Nótese que el promedio de ventas por proyectos parece bajo comparado con Mosquera y Madelena, pero esto obedece al gran número de proyectos de la zona. Las unidades por vender disminuyeron respecto a julio del año pasado en 9%, lo que refleja que los desarrolladores ya están trabajando en evitar una sobre oferta. Fuente: Galería Inmobiliaria Junio 16 Sabaneta VIS (hasta 9 MM) No VIS (15-5 MM) Disponibles Proyectos Ventas mes Disponibles Proyectos Ventas mes jun-15 jun jun jun En lo que respecta al segmento VIS, se ve un cambio importante respecto al año pasado, pues ya hay proyectos desarrollando vivienda de este tipo.

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