FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA

Transcripción

1 Equilibrium S.A. de C.V. Clasificadora de Riesgo. Informe de Clasificación Contacto: José A. Andrés Morán Claudia Hurtado FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA San Salvador, El Salvador Comité de Clasificación Ordinario: 28 de mayo de 2007 Clasificación Emisor CIFSV (3,8,10,12,13 y 14) Categoría según el Art.95B ley del Mercado de Valores y las RCD-CR 35/98, RCD-CR51/98 emitidas por la Superintendencia de Valores de El Salvador EA- A Definición de Categoría Corresponde a aquellas entidades que cuentan con una buena capacidad de pago de sus obligaciones en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en la entidad, en la industria a que pertenece o en la economía. Los factores de protección son satisfactorios. Corresponde a aquellos instrumentos en que sus emisores cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. La presente calificación no es una sugerencia o recomendación para invertir, ni un aval o garantía de la emisión o de la solvencia de la entidad clasificada MM US$ al 31 de Marzo de ROAA: 1.6% Activos: Patrimonio: ROAE: 9.7% Utilidad: 3.1 Ingresos: 16.1 Historia: Emisor EA+ ( ), EA ( ), EA- ( ), CIFSV (3, 8, 10, 12 y 13) AA- ( ) A+ ( ), CIFSV (14) A+ ( ). CIFSV (3, 8, 10, 12, 13 y 14) A ( ) Para la presente evaluación se han utilizado los estados financieros auditados al 31 de diciembre de 2004, 2005, 2006 y no auditados al 31 de marzo de 2007 así como información adicional proporcionada por la entidad. Fundamento: El Comité de Clasificación de Equilibrium S.A. de C.V. Clasificadora de Riesgo dictaminó mantener la calificación del Fondo Social para la Vivienda y la de sus instrumentos en base a la evaluación efectuada al 31 de marzo de En la clasificación otorgada se ha valorado la moderada demanda de vivienda de interés social reflejada en la tendencia decreciente en el monto y número de créditos otorgados, el riesgo que representa su segmento de negocio sensible a cambios en el entorno económico y el elevado índice de morosidad. Por otra parte, se continúa valorando el respaldo implícito del Estado Salvadoreño, la mejora en la cobertura de reservas, un menor nivel de exposición patrimonial respecto de los activos improductivos, el fortalecimiento de reservas para activos extraordinarios, así como la mejora en la relación de capitalización. En el interanual, los activos muestran una disminución del 2.4% representando el efecto de la tendencia hacia la baja en la cartera de préstamos y en los bienes recibidos en pago. En cuanto a la calidad de activos, se destaca la adecuada cobertura de reservas, la leve mejora en el índice de mora así como un bajo nivel de inmovilización patrimonial en virtud a las provisiones registradas para préstamos deteriorados y activos extraordinarios. Los préstamos vencidos presentan una disminución interanual de US$13.5 millones de tal forma que el índice de morosidad pasa de 22.5% a 21.1%. Por otra parte, las reservas de saneamiento otorgan una cobertura del 117.5% (105.6% en marzo 2006) sobre los préstamos vencidos. La exposición del patrimonio respecto de los activos improductivos evoluciona favorablemente acorde a la disminución de los inmuebles para la venta y los préstamos con problemas de pago. En ese contexto, la relación pasa de 3.7% a -21.8% en marzo En cuanto a la gestión de negocios, la cartera presenta una disminución del 1.8%, siendo preciso mencionar que en el primer trimestre de 2007, el crédito decrece a un menor ritmo respecto de similar período del año anterior. Al cierre del primer trimestre de 2007, la entidad presenta una utilidad de US$3.1 millones, reflejando el mejor desempeño de los últimos cinco años. Acorde a lo descrito, la rentabilidad patrimonial y sobre activos mejora de 7.8% a 9.7% y de 1.2% a 1.6% respectivamente. Frente a la mayor proporción en que crecen los ingresos financieros respecto de los costos, la utilidad financiera presenta un incremento de US$0.5 millones mientras que el margen financiero pasa de 69% a 68% en el lapso de un año. En términos de eficiencia, el Fondo presenta una relación del 27.3% (26.1% en marzo 2006) mientras que el índice gasto operativo / activo desmejora de 1.4% a 1.6% en el interanual. La estructura de fondeo se fundamenta principalmente en la emisión de obligaciones en el mercado de valores. Sin embargo, en vista del moderado crecimiento de la cartera, la necesidad de recursos para apoyar dicha expansión es menor por lo que el saldo de las emisiones de certificados de inversión tiene en los últimos trimestres una tendencia decreciente. En ese contexto, la perspectiva de colocar recursos en el presente año se ve limitada por la condicionante descrita. En cuanto a la administración de la liquidez, los flujos provenientes de la recuperación de la cartera en conjunto con los fondos disponibles e inversiones financieras permiten administrar el desembolso de recursos para el

2 financiamiento de viviendas y el vencimiento de obligaciones inmediatas. La relación de fondo patrimonial a activos ponderados se ubica en 44.2%, generando los excedentes una adecuada capacidad de crecimiento para el Fondo. Mientras que el índice de patrimonio / activos pasa de 16% al 18% respecto de marzo 2006, favoreciendo la flexibilidad financiera apoyada en el menor grado de compromiso patrimonial respecto de los activos improductivos. Las calificaciones de riesgo se mantienen a la fecha de evaluación fundamentadas en el respaldo implícito del Estado a la entidad y en las iniciativas (internas y externas) orientadas a lograr una mayor demanda de vivienda de interés social. En ese contexto, los avances en la implementación de las acciones a seguir serán continuamente monitoreados por el Comité de Clasificación y ponderados en la calificación de la entidad y sus instrumentos. Fortalezas 1. Respaldo implícito del Estado. 2. Conocimiento del negocio por parte de la Administración del Fondo. 3. Bajo nivel de competencia. Vivienda de interés social poco atractiva para las otras entidades financieras. Debilidades 4. Importante reducción en la generación de créditos nuevos. 5. Cartera morosa. 6. Concentración de cartera en un sólo sector económico. Oportunidades 1. Creación de una Política Nacional de Vivienda 2. Plan de Fortalecimiento Financiero e institucional. Amenazas 1. Evolución sujeta a entorno económico. 2. Reducción de flujos financieros 2

3 ANTECEDENTES GENERALES El Fondo Social para la Vivienda es una institución de crédito autónoma, de derecho público, creada por Decreto Legislativo No. 328 del 17 de mayo de Nació como un programa de seguridad social en el que participan el Estado, patronos y los trabajadores, con el objeto de contribuir a la solución del problema habitacional de los trabajadores, proporcionándoles los medios adecuados para la adquisición de viviendas. Su campo de aplicación abarca a todos los trabajadores afiliados a los sistemas de pensiones, tanto público como privado. ANALISIS DE RIESGO En el interanual, los activos muestran una disminución del 2.4% equivalente a US$18 millones en virtud a la tendencia hacia la baja en la cartera de préstamos y bienes recibidos en pago que de manera conjunta decrecen en US$24.1 millones. El menor número de créditos otorgados en conjunto con la recuperación normal de los flujos de préstamos conlleva a que el monto y saldo de hipotecas disminuya respecto de la observada en períodos anteriores. Por otra parte, la estructura de balance sigue mostrando a los préstamos e inversiones temporales con la mayor participación, en contraposición a la tendencia de los bienes recibidos en pago producto de la gestión de comercialización y al volumen de reservas constituidas. Activos y Calidad de Activos En cuanto a la calidad de activos, se destaca la adecuada cobertura sobre préstamos vencidos, la leve mejora en el índice de mora así como un bajo nivel de inmovilización patrimonial; comparándose dichos índices favorablemente con los promedios históricos de los últimos años. Respecto de marzo 2006, los préstamos vencidos presentan una disminución interanual de US$13.5 millones de tal forma que el índice de morosidad pasa de 22.5% a 21.1%. Es de resaltar que la política llevada a cabo por la administración de compensar los saldos mantenidos como depósitos por contribuciones con los créditos que han presentado problemas de pago y el traslado hacia activos extraordinarios, son factores que han favorecido un menor saldo de vencidos. Las reservas de saneamiento exhiben un incremento interanual de US$8.1 millones conllevando a una mejora en la cobertura que pasa de 105.6% a 117.5% hacia el cierre de marzo En cuanto a la estructura por categoría de riesgo, los créditos A1 y B representan el 80.9% de la cartera total al 31 de marzo de En enero del presente año entró en vigencia la nueva norma para clasificar los activos de riesgo crediticio y constituir las reservas de saneamiento NCB 022. Como resultado de la aplicación de la norma, el ente regulador ha sugerido a las entidades la conveniencia de no distribuir utilidades a efecto de que cuenten con una situación financiera que les permita absorber el efecto de la aplicación de las reservas de saneamiento y mantener su fortaleza patrimonial. Es importante destacar que el FSV constituyó en su totalidad las reservas de saneamiento requeridas por la NCB-022 en el mes de enero de Préstamos La cartera de préstamos continúa reflejando una tendencia decreciente al comparar con el promedio de créditos escriturados en los últimos 4 años. En el primer trimestre del año se han otorgado 1,404 créditos por un monto de US$14.4 millones (1,521 créditos por US$14.5 millones en marzo 2006). Si bien la diferencia en cuanto a monto no es relevante respecto del año 2006, es importante relacionar el menor número de créditos otorgados, lo cual determina que se han financiado viviendas de un mayor valor en el presente año como consecuencia de la entrada en vigencia de los cambios a la política crediticia de atender a un sector de la población de mayores ingresos con mejor capacidad de pago. Del número total de créditos otorgados en el primer trimestre de 2007, el 25% corresponde a la comercialización de activos extraordinarios mientras que el 42% ha sido para el financiamiento de vivienda nueva. El resto se integra por adquisición de vivienda usada, refinanciamientos, créditos para remodelación, ampliación y mejora así como para compra de lotes y construcción. Respecto de marzo 2006, la cartera presenta una disminución del 1.8%, equivalente a una variación en términos absolutos del orden de US$12.5 millones. Vale señalar que en el primer trimestre de 2007, se observa una disminución de US$6.5 millones (US$6.6 en similar período de 2006). Por lo anterior, el principal reto para el Fondo continúa siendo recuperar la dinámica de expansión en cartera que se observó en años anteriores; para lo cual se han tomado iniciativas (internas y externas) por parte de los actores involucrados en el tema de vivienda, incluyendo al Estado. La importancia de lo anterior radica en que una potencial tendencia al alza en cartera conllevará consecuentemente a una mejora sustancial en los flujos operativos del Fondo y consecuentemente a un mayor saldo de activos productivos. Activos Extraordinarios La relevancia que los activos extraordinarios han tenido en los estados financieros del Fondo ha disminuido sustancialmente acorde a las gestiones de comercialización así como por la constitución de provisiones. El análisis interanual determina una disminución del 73% equivalente a US$11.6 millones, mientras que en el primer trimestre del año se observa una contracción de US$2.1 millones (US$8.9 millones en similar período de 2006). La participación de los inmuebles para la venta respecto del activo y patrimonio refleja los menores promedios históricos de la entidad ubicándose en 0.6% y 3.2% respectivamente mientras que en términos de inmovilización patrimonial, se exhibe un índice de 21.8% (3.7% en marzo 2006). En cuanto al inventario de inmuebles para la venta, en el 3

4 primer trimestre de 2007 se han recibido 409 viviendas y se han comercializado 624. Un resumen del inventario de viviendas es como sigue: Mzo.07 Inventario Inicial 4,861 6,276 4,706 4,501 3,824 (+)Recuperación Judicial (+)Dación en pago 3,073 2,087 2,920 1, (-)Ventas al crédito (1,763) (3,895) (3,242) (2,081) (345) (-)Ventas en efectivo (43) (39) (39) (152) (18) (-) Otros descargos (229) (49) (85) (22) (275) Inventario Final 6,276 4,706 4,501 3,824 3,595 En trámite de venta / otros 1,275 2, ,252 1,997 Disponibles 5,001 2,089 3,582 2,572 1,598 Del inventario final de viviendas, un número importante de éstas se encuentran invadidas acorde a verificación física efectuada por la entidad, lo cual hace menos factible su comercialización. Como hecho relevante, la Asamblea de Gobernadores aprobó hacia el cierre del año la política de constitución de reservas para activos extraordinarios, aplicando un plazo de tenencia de 4 años. Dicha norma ha entrado en vigencia a partir del Evolución de Resultados Al cierre del primer trimestre de 2007, el Fondo presenta una utilidad de US$3.1 millones, reflejando el mejor desempeño de los últimos cinco años. En ese contexto, la rentabilidad patrimonial y sobre activos mejora de 7.8% a 9.7% y de 1.2% a 1.6% respectivamente en el lapso de un año. En virtud al moderado crecimiento de la cartera, los flujos operativos del Fondo Social para la Vivienda no se incrementan en forma importante a pesar de los ajustes en las tasas activas de los créditos otorgados a partir del año 2005 que han buscado favorecer un mejor rendimiento de los activos productivos. En términos de gasto financiero, si bien la emisión de valores ha mostrado una tendencia hacia la baja, el costo de las mismas se incrementa notablemente respecto de marzo Frente a la mayor proporción en que crecen los ingresos financieros respecto de los costos, la utilidad financiera presenta un incremento de US$0.5 millones mientras que el margen financiero pasa de 69% a 68% en el lapso de un año. extraordinarios y préstamos absorben el 81.7% del margen financiero (83.7% en marzo 2006). Las perspectivas de ampliación en los flujos operativos del FSV podrían verse limitadas por el moderado incremento de las colocaciones, sin embargo la presión que en años anteriores ha ejercido la cartera improductiva por constitución de reservas tiende a ser menor, no esperando que afecten de forma importante los resultados hacia el cierre del año. Liquidez y Fondeo En los últimos doce meses, los activos líquidos incrementan su participación en la estructura de balance al pasar de 6.2% a 7.3% producto de un importante aumento de U$S6.6 millones en las inversiones temporales. En ese sentido, la recuperación de los flujos de cartera por encima de las cuotas teóricas de amortización ha permitido administrar el desembolso de recursos para el moderado financiamiento de viviendas y el vencimiento de obligaciones de corto plazo. La estructura de fondeo se fundamenta principalmente en la emisión de obligaciones en el mercado de valores. Sin embargo, en vista del moderado crecimiento de la cartera, la necesidad de recursos para apoyar dicha expansión es menor por lo que el saldo de las emisiones de certificados de inversión tiene en los últimos trimestres una tendencia decreciente, no habiendo colocado recursos desde julio del año Respecto de marzo 2006, el saldo de títulos valores presenta una disminución de US$15 millones. Vale señalar que frente a la obligatoriedad de las Administradoras de Fondos de Pensiones de comprar certificados previsionales a ser emitidos por el Estado, la oferta de instrumentos financieros por parte de los emisores de valores podría mostrar una tendencia hacia la baja. En adición a lo anterior deben tomarse en cuenta las reformas a la ley del sistema de ahorro para pensiones en las que se establece que las AFP s no están obligadas a comprar títulos emitidos por el Fondo. Sin embargo, las AFP S podrán invertir hasta un 10% del activo de los fondos de pensiones que administran en títulos valores emitidos por el Fondo. En razón a lo anterior, opciones alternas de fondeo deben ser evaluadas por la entidad para apoyar un potencial crecimiento en cartera. Por otra parte, el Fondo presenta un índice de eficiencia de 27.3% (26.1% en marzo 2006) mientras que la relación gasto operativo / activo desmejora de 1.4% a 1.6% en el interanual. Los gastos operativos y reservas para activos 4

5 FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA BALANCE GENERAL (MILES DE DOLARES) DIC.04 % DIC.05 % MZO.06 % DIC.06 % MAR.07 % ACTIVOS Caja Bancos 8, % 9, % 9, % 7, % 9, % Anticipos de fondos 1, % 1, % 1, % 1, % 1, % Total de Inversiones 76, % 66, % 63, % 55, % 56, % Inversiones temporales 45, % 31, % 37, % 41, % 44, % Inversiones permanentes % % % % % Inversiones en FIDEVIVE 3, % 3, % 3, % 3, % 3, % Inversiones en existencias 2, % 6, % 6, % 4, % 4, % Inmuebles para la venta 26, % 24, % 15, % 6, % 4, % Préstamos Vigentes 679, % 691, % 695, % 701, % 704, % Préstamos hipotecarios 677, % 689, % 693, % 699, % 702, % Préstamos personales, ent. públicas % % % % % Intereses Corrientes 2, % 1, % 1, % 1, % 1, % Préstamos Vencidos 226, % 210, % 202, % 194, % 188, % Préstamos Brutos 905, % 902, % 897, % 896, % 893, % Menos: Reserva de saneamiento 197, % 211, % 213, % 218, % 221, % Préstamos Netos de reservas 708, % 690, % 683, % 677, % 671, % Activo fijo neto 7, % 4, % 4, % 3, % 3, % Otros activos 1, % % % 1, % 2, % TOTAL ACTIVOS 804, % 773, % 763, % 748, % 745, % PASIVOS Depósitos Depósitos de afiliados 321, % 313, % 308, % 300, % 297, % Total de depósitos 321, % 313, % 308, % 300, % 297, % Títulos Valores 349, % 321, % 318, % 306, % 303, % Financiamiento Interno 5, % 4, % 4, % 3, % 3, % Cuentas por pagar 10, % 9, % 11, % 8, % 8, % TOTAL PASIVO 686, % 648, % 642, % 619, % 613, % PATRIMONIO NETO Capital Social 6, % 6, % 6, % 6, % 6, % Superavit por revaluación 6, % 4, % 4, % 3, % 3, % Reservas 99, % 105, % 107, % 107, % 119, % Resultado del Ejercicio 5, % 8, % 2, % 11, % 3, % TOTAL PATRIMONIO NETO 117, % 124, % 120, % 128, % 132, % TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 804, % 773, % 763, % 748, % 745, % 5

6 FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (MILES DE DOLARES) DIC.04 % DIC.05 % MZO.06 % DIC.06 % MAR.07 % Ingresos Financieros 59, % 59, % 15, % 61, % 16, % Intereses por préstamos 57,443 97% 58,316 97% 14,584 97% 59,370 96% 15,436 96% Intereses sobre depósitos 1,631 3% 1,461 2% 411 3% 1,924 3% 600 4% Intereses por títulos valores 3 0% 3 0% 30 0% 80 0% 28 0% Otros ingresos 0 0% 129 0% 34 0% 164 0% 45 0% Gastos Financieros 18,940 32% 18,131 30% 4,646 31% 20,182 33% 5,163 32% Intereses y comisiones sobre préstamos 289 0% 262 0% 63 0% 257 0% 62 0% Intereses y comisiones sobre títulos 14,793 25% 14,320 24% 3,844 26% 16,484 27% 4,361 27% Intereses sobre depósitos de cotizaciones 1,615 3% 1,530 3% 370 2% 1,471 2% 355 2% Otros gastos financieros 2,243 4% 2,019 3% 369 2% 1,970 3% 385 2% UTILIDAD FINANCIERA 40,137 68% 41,778 70% 10,413 69% 41,356 67% 10,946 68% Saneamiento de Préstamos 16,964 29% 11,869 20% 1,950 13% 6,728 11% 3,383 21% Saneamiento de Activos Extraordinarios 7,035 12% 9,433 16% 4,049 27% 13,255 22% 2,579 16% UTILIDAD F. NETA DE PROVISIONES 16,138 27% 20,476 34% 4,414 29% 21,373 35% 4,984 31% GASTOS ADMINISTRATIVOS 12,380 21% 14,269 24% 2,717 18% 12,394 20% 2,985 19% Salarios y otras remuneraciones 4,369 7% 4,855 8% 1,361 9% 5,372 9% 1,372 9% Gastos en bienes de consumo y servicios 6,665 11% 8,300 14% 1,067 7% 6,022 10% 1,513 9% Depreciación y amortización 569 1% 488 1% 134 1% 637 1% 89 1% Otros gastos 777 1% 626 1% 155 1% 363 1% 11 0% UTILIDAD DE OPERACIÓN 3,758 6% 6,207 10% 1,697 11% 8,979 15% 1,999 12% Otros Ingresos (gastos) neto 1,340 2% 1,810 3% 389 3% 2,228 4% 1,130 7% UTILIDAD (PERDIDA) NETA 5,098 9% 8,017 13% 2,086 14% 11,207 18% 3,129 19% INDICADORES FINANCIEROS Capital DIC DIC MZO.06 3 DIC MAR.07 3 Pasivo / patrimonio Patrimonio / Activos Pasivo / activo Patrimonio / Préstamos brutos 13.0% 13.8% 13.5% 14.4% 14.8% Patrimonio / Prestamos vencidos 52.1% 58.9% 59.8% 66.3% 70.0% LIQUIDEZ Disponible / Activos Disponible / Depósitos de afiliados Préstamos netos / Depósitos RENTABILIDAD ROAE 4.32% 6.62% 7.76% 8.86% 9.68% ROAA 0.64% 1.02% 1.20% 1.47% 1.62% Margen financiero 68% 70% 69% 67% 68% Utilidad neta / Ingresos financieros 8.63% 13.38% 13.85% 18.21% 19.42% Gasto Administrativo / activo 1.54% 1.85% 1.42% 1.66% 1.60% Eficiencia operativa 30.84% 34.15% 26.09% 29.97% 27.27% CALIDAD DE ACTIVOS Vencidos-Reservas /Patrimonio 24.75% -0.64% -9.44% % % Morosidad 24.98% 23.38% 22.53% 21.71% 21.13% Reservas / Préstamos Vencidos 87.10% % % % % Cartera Vencida 226, , , , ,745 Inmovilización del patrimonio 46.81% 19.29% 3.70% % % ROAA (Return On Average Assets) = Utilidad neta 12 meses / {(Activo t + Activo t-1 ) / 2} ROAE (Return On Average Equity) = Utilidad neta 12 meses / {(Patrimonio t + Patrimonio t-1 ) / 2} 6

7 MONTO Y SALDO DE EMISIONES VIGENTES AL 31 DE MARZO DE 2007 Denominación Serie Monto Monto Fecha de Tasa Plazo original Autorizado Vigente colocación CIFSV-03 A $32,000 $3,886 14/09/ % 25 años B $2,720 14/10/ % C $2,254 16/11/ % D $1,787 14/12/ % E $3,186 15/01/ % F $3,109 12/02/ % G $1,787 12/03/ % H $3,209 16/04/ % CIFSV-08 A $34,285 $5,349 15/06/ % 25 años B $3,703 14/07/ % C $823 19/08/ % D $3,291 16/09/ % E $4,114 14/10/ % F $3,291 14/12/ % G $4,114 14/01/ % CIFSV-10 A $22,857 $5,211 14/04/ % 25 años B $3,474 16/05/ % C $4,343 14/06/ % D $4,343 14/07/ % CIFSV-12 A $82,277 $8,686 03/10/ % 25 años B $2,606 15/11/ % C $2,606 14/12/ % D $5,211 15/01/ % E $5,209 15/02/ % F $5,235 16/03/ % G $5,510 24/04/ % H $5,510 18/05/ % I $5,510 15/06/ % J $5,510 13/07/ % K $3,168 24/08/ % L $3,168 21/09/ % M $3,168 12/10/ % N $3,168 16/11/ % CIFSV-13 A $100,000 $9,600 14/12/ % 25 años B $6,400 18/01/ % C $6,400 14/02/ % D $6,400 14/03/ % E $7,560 12/04/ % F $7,560 15/05/ % G $7,560 14/06/ % H $7,560 12/07/ % I $7,560 16/08/ % J $3,360 13/09/ % K $6,720 16/10/ % L $5,880 15/11/ % CIFSV-14 TRAMO 1 $104,000 $6,720 13/12/ % 25 años TRAMO 2 $6,720 14/02/ % TRAMO 3 $7,040 11/04/ % TRAMO 4 $7,920 11/07/ % TRAMO 5 $7,920 22/08/ % TRAMO 6 $7,920 12/09/ % TRAMO 7 $7,920 12/12/ % TRAMO 8 $7,920 27/02/ % TRAMO 9 $7,360 02/04/ % TRAMO 10 $8,280 28/05/ % TRAMO 11 $8,280 02/07/ % TRAMO 12 $8,280 30/07/ % Total $303,102 7