Investment Market Update España 4T 2010 La inversión resistió

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1 España 4T 2010 La inversión resistió 17 Enero, 2011 Autor Pablo Kindelán Spain Research Contactos Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) La inversión inmobiliaria en España se ha visto afectada por la crisis económica mundial. De esta manera el volumen de inversión ha retrocedido fuertemente desde el Ahora bien, el 2010 se ha cerrado con una corrección de esta tendencia, superando las cifras del 2009 (Gráfico 1) Los factores que contribuyen a este cambio de tendencia: o El aumento de las rentabilidades experimentado o La mayor disponibilidad de inmuebles en venta o Inversores recuperando interés La inversión se concentra en los sectores Comercial y de Oficinas, abarcando un tercio del volumen total cada uno La gran mayoría de las ventas siguen protagonizadas por propietarios nacionales, como en los años precedentes Las ventas de grandes corporaciones con compromiso al alquiler a largo plazo siguen siendo bien acogidas por el mercado Aunque la mayoría del capital invertido sigue siendo foráneo, el nacional se va haciendo más presente Las rentabilidades se han estabilizado en el 2009 y comienzan a mostrar descensos en algunos sectores Gráfico 1 Volumen de transacciones terciarias en España Billones

2 El volumen de inversión sigue sosteniéndose En el último trimestre del 2010 ha descendido el volumen de inversión sobre inmuebles terciarios respecto al trimestre anterior (-22%). Sin embargo seguimos en cifras muy superiores a las del año anterior, con un fuerte incremento respecto al mismo periodo (53%) (Gráfico 2) y el total anual del 2009 (33%) (Gráfico 1). Esta recuperación de la actividad de inversión se hace más palpable si señalamos que en torno a un tercio del volumen del 2009 representaba una única operación, la cartera de inmuebles del BBVA El descenso de actividad de final del año parece causado por el renovado nerviosismo sobre las perspectivas de las finanzas públicas en la periferia de la zona Euro, que han causado un notable incremento de los tipos de interés españoles a largo plazo. El rendimiento del bono a 10 años ascendió sobre 100pb a mediados de diciembre alcanzando el 5,5% Oficinas y Comercial continúan siendo los sectores que protagonizan la inversión en inmuebles terciarios abarcando un tercio del volumen total cada uno (Gráfico 3). La actividad en Industrial es escasa aunque se observa más movimiento que en el 2009 Vuelve a destacar en Comercial el Grupo Eroski con la venta, en está ocasión de Ballonti, un Centro Comercial cerca de Bilbao, a Deka. Reseñable también la compra de Meixueiro por Henderson, única de Parque Comercial en años. Siguen proliferando las ventas de activos con compromiso de alquiler a largo plazo como la sede de DTS a WP Carey, las sucursales de Caja Madrid al consorcio formado por Drago y Cerberus, y las del Banco Sabadell a Pontegadea. Tree Investment ha vendido la sede del BBVA en Bilbao a Mutualidad de la Abogacía, fue comprada tan sólo hace un año con el resto de la cartera del banco Respecto al tamaño de las operaciones en el 2010 se sigue observando un menor volumen de las operaciones respecto a años precedentes. Este hecho viene provocado tanto por la devaluación de los activos como por las dificultades de acceso a financiación. No se produjeron operaciones de más de 500 millones de Euros Gráfico 2 Volúmenes trimestrales de inversión Gráfico 3 Volúmenes de inversión por sector Gráfico 4 Milliones 2000, , , , ,000 4T T T T T 2010 Volúmenes de inversión por tamaño Oficina Comercial Industrial Mixto Otro/Desconocido Menos 10m 10-20m 20-50m m m m 500-1,000m 1bn+ 2

3 Los vendedores siguen siendo nacionales Salvo excepciones como las de la sede del BBVA en Bilbao, las ventas siguen protagonizadas por propietarios nacionales como en los últimos años Ventas corporativas por compañías prestigiosas siguen siendo bien acogidas por los inversores, siempre que vengan acompañadas con compromiso de alquiler a largo plazo. Caja Madrid, Banco Sabadell y DTS han repetido esta modalidad de Sale & Leaseback consiguiendo grandes importes por activos de inversores o consorcios de inversores Los compradores foráneos van cediendo protagonismo Los compradores que vienen de fuera siguen concentrando la mayor parte del capital invertido, como viene sucediendo desde la crisis del En particular, los fondos que vienen del Reino Unido llevan la delantera con un 14%. Sin embargo, en este año el capital nacional ya casi alcanza la mitad de la inversión (46%) La mayoría de los inversores buscan productos más prime que épocas pasadas pero este enfoque se centra en diferentes aspectos según la procedencia del inversor. La mayoría de los extranjeros busca contratos de alquiler a largo plazo que aseguren sus ingresos recurrentes y volúmenes más grandes donde tengan menor competencia dado la dificultad de acceso a financiación. Los inversores nacionales quieren aprovechar la coyuntura económica para acceder a localizaciones inalcanzables en otros años pero en tamaños más reducidos Los inversores extranjeros suelen tener un perfil financiero, especialista en alguna tipología u oportunista mientras los nacionales suelen ser privados o aseguradoras Gráfico 5 Inversores Nacionales y foráneos Gráfico 6 Volumen de inversión por nacionalidad del comprador 2 Nacionales Inversión Foránea España Alemania Reino Unido Nordicos Francia Resto de Europa International Norte América Américas Medio oriente Asia Pacífico Otro / Desconocido 3

4 Las rentabilidades muestran mejoría Después de algunos años de rentabilidades en crecimiento las rentabilidades iniciales exigidas por inversores se han estabilizado desde el Incluso comienzan un ajuste a la baja quizá por el interés de inversores privados por activos prime de menor volumen y porque los inversores ven próximo el fin de la bajada de rentas Las rentabilidades de Oficinas prime en Madrid descendieron al 5,75% y las de Barcelona al 6%. En Comercial se mantuvieron en el 5,75% y en Industrial en el 7,75% (Gráficos 7, 8 y 9). Las rentabilidades de comercios bajaron en el primer y tercer trimestre del 2010 Un efecto que se viene produciendo desde el 2007 es que la diferencia de rentabilidades entre activos prime y secundarios se ha acusado. La actividad se concentra en producto más seguro porque la sensación de riesgo ha aumentado. Mientras que las rentabilidades en los activos prime empiezan a descender en los activos secundarios no hay síntomas de que se replique esta tendencia Se prevé que las rentabilidades continúen bajando ligeramente en el 2011 en casi todos los sectores, y que prosiga esa tendencia de pequeños descensos en los próximos años Gráfico 7 Rentabilidades iniciales de Oficinas Prime % 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4,00 Barcelona Madrid Gráfico 8 Rentabilidades iniciales Comerciales Prime Madrid % 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 Gráfico 9 Rentabilidades iniciales Industriales % 9,00 8,50 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 Barcelona Madrid 4

5 Principales Estadísticas y Contactos Tabla 1 Operaciones señaladas en T Edificio / dirección Ciudad Comprador Vendedor Precio ( millones) CC Ballonti Portugalete Deka Eroski 116 Sede BBVA Bilbao Mutualidad de la Abogacía Tree Inv. (RREEF, Areal Part., Europe Cap.) 100 Sucursales Caja Madrid Varias Drago, Cerberus Caja Madrid 96 DTS Tres Cantos WP Carey DTS 86 Parque Comercial Meixueiro Vigo Henderson CB Meixueiro 35 Tabla 2 España Mercado de inversión Cifras clave T T T T T Variación T/T Variación A/A Volumen de inversión ( millones) Por sector % 53% Oficina % 114% Comercial % 87% Industrial NS 298% Mixto % NS Otro / Desconocido % -89% Agencia Oficinas Madrid Jorge Zanoletty jorge.zanoletty@dtz.com Agencia Oficinas Barcelona Carlos Borés carlos.bores@dtz.com Servicios Corporativos Globales James Bradley james.bradley@dtz.com Project Management y Asesoría Técnica Gestión de Inmuebles Marta López-Mateos marta.lopez-mateos@dtz.com Inversión Marco Ferrando marco.ferrando@dtz.com Valoraciones Olga Martín olga.martin@dtz.com 5

6 Disclaimer Este informe no debe utilizarse como base para realizar transacciones inmobiliarias, sin ir acompañado del consejo cualificado y específico de un profesional. Aun estando los datos rigurosamente verificados, DTZ Asesores Inmobiliarios Internacionales no puede aceptar responsabilidad alguna por la pérdida o perjuicio resultante de la inadvertida existencia de errores en el informe. Se prohíbe la publicación, reproducción, parcial o total de cualquier información contenida en este informe, así como hacer referencia al mismo, sin consentimiento previo. En cualquier reproducción de información, se citará como fuente a DTZ Research DTZ Enero