VERSIÓN INICIAL DEL PLAN GENERAL ESTRUCTURAL DE LLOC NOU D EN FENOLLET.

Transcripción

1 VERSIÓN INICIAL DEL PLAN GENERAL ESTRUCTURAL DE LLOC NOU D EN FENOLLET. II) DOCUMENTACIÓN JUSTIFICATIVA

2 INDICE: MEMORIA JUSTIFICATIVA. 1. Antecedentes. 2. Modelo Territorial y Urbanístico Propuesto 3. Coherencia de la ordenación estructural con los indicadores de sostenibilidad y con las directrices de desarrollo territorial propuesto. 4. Configuración de la Infraestructura verde a escala municipal. 5. Funcionalidad de la red primaria y la zonificación prevista. 6. Criterios para la determinación de aprovechamientos tipo y fijación de reglas de equidistribución. DOCUMENTOS DE EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL: ESTUDIO AMBIENTAL Y TERRITORIAL ESTRATÉGICO. (Documento independiente) ESTUDIO DE PAISAJE. (Documento independiente) INFORME DE VIABILIDAD ECONÓMICA. MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA. FIJACIÓN DE INDICADORES DEL SEGUIMIENTO DE SU EJECUCIÓN. 2

3 MEMORIA JUSTIFICATIVA. 3

4 1. ANTECEDENTES. El único planeamiento urbanístico vigente en el municipio de Llocnou d En Fenollet es el Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano (en adelante, P.D.S.U.-), aprobado por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia en sesión celebrada el día, 30 de Marzo de 1.992, y modificado puntualmente con posterioridad en fecha, 27 de Junio de El alcance de P.D.S.U.,- como es sabido, limitadísimo por su propia concepción técnico-jurídica,- se reduce, a separar el Suelo Urbano del No Urbanizable, y a dictar las normas básicas de uso de los terrenos y determinar los parámetros para la edificación, bien de los solares, bien en el ámbito del Suelo No Urbanizable cuando ello se determina posible. No hay pues, ni objetivos ni estrategias de ordenación territorial, ni análisis de la incidencia de unos y de otros en el desarrollo económico de la población y la calidad de vida de los ciudadanos. No hay tampoco distinción entre tejido urbano histórico y ensanches,- aunque la extensión del trazado viario que se propone es perfectamente coherente con la ley natural de formación de aquél,- ni justificación razonada de la calificación de suelo dotacional público. El P.D.S.U. es además muy anterior a la batería de disposiciones normativas en materia de ordenación del territorio, medio ambiente, y urbanismo, que se ha desarrollado desde el momento de su aprobación,- y sobre todo en la última década,- tanto en la Comunidad Europea, como en el Estado Español, y en concreto en la Comunidad Valenciana. Ante la exigencia de dar respuesta a las nuevas necesidades urbanísticas y territoriales del municipio, el Ayuntamiento de Lloc Nou D En Fenollet ha promovido la redacción de un nuevo Plan General Estructural, con el fin de disponer de un documento actual adaptado a las nuevas exigencias legales vigentes así como dar respuesta a las inquietudes y necesidades actuales del municipio en materia urbanística y de ordenación del territorio. Incluyendo, pequeños nuevos crecimientos que dan al presente documento una vida útil suficiente y un sentido urbanístico desde el punto de vista de una nueva oferta moderada de suelo, tratando de estructurar y dar un sentido a la ordenación territorial del término municipal. En fecha 15 de octubre de 2008, el Ayuntamiento de Lloc Nou D En Fenollet remitió a la Dirección General de Gestión del Medio Natural, la documentación relativa al Plan General, en concreto el Documento Consultivo, solicitando la emisión del Documento de Referencia para la determinación del alcance y nivel de detalle del Informe de Sostenibilidad Ambiental, de acuerdo al artículo 9 de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente (en adelante LEAE), para poder redactar, posteriormente, el presente Informe de Sostenibilidad Ambiental, incoándose el proceso de evaluación ambiental del Plan General de Planes, basándose en lo dispuesto en el Título II de la LEAE. 4

5 Tras el preceptivo trámite de consulta a las Administraciones Públicas afectadas y al público interesado, la Dirección General de Gestión del Medio Natural remite el Documento de Referencia al órgano promotor, el Ayuntamiento de Lloc Nou D En Fenollet, resultado de las Consultas efectuadas, y solicitando el correspondiente Informe de Sostenibilidad Ambiental, de acuerdo con la Ley 9/2006. El documento de Referencia recibido propone una serie de consideraciones que se recogen en el modelo recogido en la presente versión preliminar del Plan General que acompaña al Informe de Sostenibilidad Ambiental. En julio de 2014 se presentó toda la documentación necesaria para seguir con el proceso de evaluación ambiental del Plan General, pero cuando el Ayuntamiento de Llocnou d En Fenollet iba a aprobar la documentación ya había entrado en vigor la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana por lo cual ha sido necesario adaptar toda la documentación a la nueva normativa vigente para poder ser aprobada. 2. MODELO TERRITORIAL Y URBANÍSTICO PROPUESTO Modelo Territorial La necesidad de revisión del planeamiento municipal de Llocnou d En Fenollet ya ha siso apuntada en el apartado anterior. Según ello, y antes de cualquier otra consideración, se trataría de sustituir un documento de alcance técnico - jurídico limitadísimo, totalmente desbordado por el repertorio legislativo producido en los últimos años por la Comunidad Valenciana, el Estado Español y la Comunidad Europea. Pero por otro lado, observamos también en la sección en la que se describen la demografía y economía locales, que el municipio presenta un comportamiento en relación a esta variables diferente al del resto de pequeños municipios de la Comarca de La Costera,- de crecimiento mínimo, ó regresivos en población y actividad,- y por el contrario, muestra incremento en número de habitantes semejante en términos porcentuales al que se registra en la Ciudad de Xàtiva, capital de la Comarca ó en el municipio de Genoves,- el mayor de los más próximos a ésta,- así como una actividad constructora, y una producción de viviendas en los últimos años, también superiores a las que cabría esperar de un pequeño territorio interior. Por todo ello se puede afirmar que la población de Llocnou d Enfenollet, por la proximidad al la Capital Comarcal y la comunicación fácil y directa con ésta mediante la carretera CV-600, ha comenzando a representar el papel de ciudad dormitorio, en el escenario metropolitano den la Ciudad de Xàtiva y su Comarca, absorbiendo una parte de la demanda de residencia que, bien se genera en la misma, bien proviene de otros municipios menores de la propia Comarca o de otras de su entorno que pierden población. Sin embargo, como se muestra en la Memoria Informativa, el marco en el que ha empezado a manifestarse esta actividad constructora sobrevenida, ofrece graves déficits de dotación pública heredados del planeamiento vigente,- déficit de dotación de zonas verdes en relación a la población estimada y déficit de 5

6 dotación de suelo para equipamientos públicos en relación a la edificabilidad de uso residencial,- que, de no corregirse, darán lugar a corto plazo, con la sucesiva edificación de los solares vacantes, a un modelo de desarrollo urbano en la actualidad inaceptable, tanto en términos sociales como estrictamente técnicos. Así mismo, la edificabilidad en bruto de los terrenos estipulada por P.D.S.U.,- del orden de 1,15 m 2 t/m 2,- no es la adecuada para el desarrollo más racional, y acorde con en el entorno rural, del casco urbano y con su tipología y trazado tradicionales, y ello sin perjuicio de que, en la realidad dicha edificabilidad no está siendo agotada por los promotores. Finalmente, con independencia de lo anterior,- habida cuenta de la pequeña extensión del municipio que impide al sector agrícola representar un papel significativo en la estructura económica local, y ello tanto más en el escenario de crisis estructural que se ha instalado en los últimos años,- se entiende necesario superar la especialización residencial y dar entrada a usos alternativos, de carácter productivo que disminuyan la dependencia del exterior del mercado de empleo. Así pues y de acuerdo con lo expuesto, los objetivos estratégicos a los que responde el Plan General son los siguientes: a) Por cuanto que el Suelo Urbano clasificado en el P.D.S.U. ha de darse por agotado y urbanizado, será objetivo principal del Plan clasificar el Suelo Urbanizable que resulte conveniente para atender el previsible incremento de demanda de residencia de acuerdo con el papel metropolitano que el municipio ha comenzado a desempeñar. Es objetivo también del Proyecto en este sentido facilitar a la población el acceso a la vivienda poniendo a disposición el suelo que se precise, apto para la construcción de viviendas en régimen de protección pública, tanto destinadas a la venta como al alquiler. b) Por otro lado, es inexcusable la necesidad de cubrir los déficit de dotación pública observados, razón por la cual será objetivo del Plan la superación de determinados estándares mínimos, con relación a los umbrales de población y edificabilidad de uso residencial en la hipótesis de agotamiento del proyecto, y en concreto, de los siguientes: - Espacios Libres.- Zonas Verdes y Parques.- 10 m 2 /habitante. - Equipamientos.- 0,35 m 2 /m 2 t c) Se entiende necesario para el óptimo desarrollo social y económico de la población la clasificación de nueva planta de suelo urbanizable de uso Industrial. d) Finalmente es también inexcusable objetivo del Plan asegurar que el desarrollo urbanístico propuesto se articula en términos de sostenibilidad, con previsión de medidas concretas de integración paisajística y correctora de afecciones. 6

7 2.2. Estrategia de Desarrollo La clasificación del suelo ha perseguido los siguientes objetivos: Primero.- Habida cuenta de la consolidación del Suelo Urbano y de la intensidad con la que se ha manifestado la actividad constructora en los dos últimos años y la necesidad de disponer con urgencia del suelo apto para orientar dicha demanda adecuadamente, se opta por la formación de una nuevo Plan General. Segundo.- El Índice de Edificabilidad Bruta del suelo urbanizable de uso Residencial de nueva planta no debe ser superior a 0,50 m 2 t/m 2, es decir, del orden del 40 % del estipulado por el planeamiento vigente. Dicho parámetro, en efecto, permite la generalización del uso principal residencial unitario entre medianeras, conforme con la tradición del municipio, ó mediante agrupaciones en hilera, pero también, la implantación con carácter complementario del uso residencial múltiple con objeto de facilitar la promoción de viviendas objeto de algún régimen de protección pública, de acuerdo con los objetivos del Plan. Tercero.- De acuerdo con el resultado del Estudio de Paisaje y con objeto de limitar la alteración del actual perfil del territorio y facilitar así la integración del proyecto, el número máximo de plantas de edificación sobre rasante, no será superior a tres. Cuarto.- El déficit de dotación pública detectado debe cubrirse, no mediante gravamen del suelo urbano ya delimitado, sino a costa del desarrollo del suelo urbanizable de nueva planta, preferentemente de el de uso residencial. La cuantía de la clasificación de dicha clase de suelo, habida cuenta del límite a la edificabilidad de los terrenos establecido en el apartado anterior, debe permitir dicha operación. Quinto.- Se debe procurar satisfacer las necesidades de dotación de equipamiento estructural y de instalaciones para la prestación de determinados servicios urbanísticos en el mismo municipio, evitando afecciones a terceros, como sucede en el estado actual de la cuestión con la Estación Depuradora de Aguas Residuales situada en el término municipal de Genovés. Sexto.- Creación de zonas terciarias y comerciales necesarias con el objetivo de la implantación en el municipio de un foco comercial y de negocios de carácter singular, que comporte la instalación en el mismo de una serie de actividades profesionales, empresariales, comerciales y de ocio, que revitalicen económica y socialmente la zona, operando como un elemento dinamizador del tejido económico y social del municipio. 7

8 Séptimo.- En relación al resto del territorio no se observan razones para establecer protecciones especiales en el Suelo No Urbanizable, salvo las estipuladas por la legislación sectorial en materia de infraestructuras de trasportes y comunicaciones, si bien ello sin perjuicio de la regulación sostenible de los usos del suelo y la edificación, y del resultado del Estudio de Paisaje del cual ha sido objeto el territorio. La adecuación, a los principios rectores de la Ley es evidente por cuanto que el Proyecto propone una utilización ponderada de los recursos naturales al servicio de objetivos de mejora de la calidad de vida de los ciudadanos,- subsanación de déficit de equipamiento público, mejora general de la accesibilidad, dotación de parques estructurales, y producción de viviendas en respuesta a la demanda cierta que ha sido observada. No se afecta tampoco a espacios naturales protegidos ó incluidos en inventarios, ni a paisajes de interés, y se limita el número de plantas de la edificación sobre rasante a solo tres, de manera que se impide la elevación sobre el territorio de elementos que distorsionen gravemente la actual percepción que se tiene de éste. Finalmente no se propone una tipología de desarrollo extensiva, sino que por el contrario, el modelo de ciudad propuesto es una prolongación natural del tejido urbano tradicional ya existente, si bien, como no puede ser de otro modo, debidamente dotado de los estándares de equipamiento público y zonas verdes propios del desarrollo económico y social de nuestros días Adecuación a los planes de acción territorial No se tiene ningún Plan de Acción Territorial redactado por la Generalitat que afecte al municipio de Llocnou d En Fenollet Adecuación al Planeamiento de Municipios Colindantes En cuanto al planeamiento de los municipios colindantes, a saber: L Enova, Rafelguaraf, Xàtiva, Genovés, y Barxeta, se tendrán ámbitos de afección en los bordes del suelo urbanizable que linden con cualquiera de éstos. No obstante, todos los terrenos que limitan con el término municipal de LLocnou d En Fenollet son de uso agrícola, destinados al cultivo de cítricos. Suelos en suma, ó no protegidos, ó, en tanto que afectos tradicionalmente una actividad productiva concreta,- protegidos solo por razones económicas en la actualidad ampliamente discutidas. Se trata además, y en cualquier caso, de terrenos no excepcionales sino por el contrario ampliamente representados en la Comarca y en el resto del Territorio Valenciano, por lo que se entiende que la afección sobre los mismos que puede causar la proximidad de la urbanización está compensada por lo beneficios sociales de ésta. 8

9 2.5. Clasificación del Suelo. De acuerdo con lo expresado en el apartado anterior, el Plan General Estructural clasificará urbanísticamente el término municipal de Llocnou d En Fenollet según las categorías que a continuación se relacionan. Suelo Urbano,- identificado exactamente con lo ya delimitado en P.D.S.U.,- Suelo Urbanizable,- que comprende los terrenos destinados a desarrollar las diferentes operaciones estratégicas diseñadas para alcanzar los objetivos que se pretenden,- y Suelo No Urbanizable,- que en nuestro caso,- dada la inexistencia de terrenos de calidad ambiental significativa,- tiene carácter residual, excepto en lo que se refiere a la preservación, a medio plazo cuanto menos, de la Infraestructura Verde identificada en el Estudio de Paisaje. Con todo ello la tabla que espesa la dimensión,- en térmicos de clasificación del suelo,- de la evolución urbana prevista, es la siguiente: CLASIFICACIÓN SUPERFICIE (Ha) SUELO URBANO (ZUR) 16,67 SUELO URBANIZABLE (ZND) 12,51 SUELO NO URBANIZABLE 125,82 TOTAL SUPERFICIE TÉRMINO 155, Zonas de Ordenación Urbanística De acuerdo también con los objetivos y estrategias de desarrollo, se distinguirá entre, Suelos de Uso Global Residencial, Suelos de Uso Global Industrial, Suelos de Usos No Urbanos, y Sistemas Estructurales. En la primera categoría están comprendidos, el Casco Urbano delimitado en P.D.S.U, y los dos sectores del Suelo Urbanizable, sector RE 1 y sector RE 2. En la segunda categoría, solo se delimita un sector de uso global Industrial y Terciario, sector IN 1. La categoría de Sistemas de la Red Estructural comprende los terrenos que, bien por requerirse para la configuración del modelo territorial, bien por causa de lo dispuesto en la legislación sectorial en materia de infraestructuras,- carreteras u otras,- están afectos a la dotación de equipamientos al servicio de toda la población, ó a funciones de servicio urbano, ó comunicaciones. En este apartado el Plan distingue según la clasificación de la LOTUP. entre, Parques Urbanos PVP, Viario Estructural PCV, y Equipamientos,- Recreativo - Deportivo PQD, Educativo - Cultural PQE, Asistencial PQS, Administrativo - Institucional PQA, Infraestructura - Servicio urbano PQI,- y conforme con la legislación sectorial de la Comunidad Valenciana, Zonas de Protección de las Carreteras, ZRP-AF. 9

10 Los terrenos de Usos Globales No Urbanos son por defecto los no clasificados urbanos ó urbanizables, ni afectos al Sistema Estructural de Suelo Dotacional Público. En la tabla que a continuación se construye no están contemplados,- con objeto de evitar dobles lecturas- los Sistemas Estructurales incluidos en sectores del Suelo Urbanizable, ó bien que solo se distinguen expresamente en éstos. No obstante, la relación completa de los Sistemas Estructurales que el Plan General delimita está expresada en el apartado 5 de esta Memoria Justificativa. La Tipología característica de las Zonas de Uso Global Residencial es la Vivienda Unifamiliar, bien Entre Medianeras bien Adosada ó Agrupada en Hilera, admitiéndose también el Boque de Viviendas. La tipología característica de las Zona de Uso Global Industrial es la Nave Aislada, admitiéndose también, las Naves Adosadas y el Bloque Aislado de Uso terciario. En el Suelo No Urbanizable,- por cuanto, según ha sido señalado repetidas veces, no se tienen terrenos de especial valoración susceptibles de protección,- se han distinguido solo del Suelo Común las zonas que son dominio público administrado por la Generalitat. En síntesis, la zonificación - ordenación del Suelo No Urbanizable, es la siguiente: SUELO NO URBANIZABLE (ZR) COMUN AGROPECUARIO(ZRC-AG) PROTECCION CARRETERAS (ZRP-AF) VIAS PECUARIAS (ZRP-AF) CAUCES (ZRP-AF) DOTACIONAL , , , , ,20 CEMENTERIO (ZRP-AF PQPI-2) 1.538,29 AMPLIACIÓN CEMENTERIO 4.264,35 Situada fuera del término municipal EDAR (ZRP-AF PQI-1) 2.529,92 El régimen urbanístico de las carreteras y de sus zonas de policía, es el determinado en la legislación sectorial de aplicación,- Ley 6/91 de Carreteras de la Comunidad Valenciana,- artículos, 26, y 31 a 33,- corregido con lo dispuesto en esta materia por la Ley 14/2.005, de Medidas Fiscales, Gestión Financiera y Organización de la Generalitat. A tal efecto se ha distinguido urbanísticamente la denominada, Zona de Protección de la Carretera ZRP, que comprende los terrenos comprendidos entre la explanación y dos líneas, una a cada lado, situadas respectivamente a veinticinco metros de la misma. El régimen urbanístico de las Red de Acequias y del Viario Catastral es el establecido por el Plan General, tratándose de caso de zonas no susceptibles de edificación en todos los supuestos. 10

11 El régimen urbanístico de la Zona Rural Común se articulará de acuerdo con el horizonte de uso y aprovechamiento de los terrenos que se estipula en los artículos 196 a 207 de la LOTUP. ZONIFICACIÓN DEL SUELO URBANIZABLE SUELO URBANIZABLE (ZND) SECTOR RESIDENCIAL 1 "RE-1" SECTOR RESIDENCIAL 2 "RE-2" SECTOR INDUSTRIAL"IN-1" PARQUE PÚBLICO DE LA RED ESTRUCTURAL "PVP1" Adscrito a RE-1 Adscrito a RE , , , , , , ,75 DIMENSIONES DE LA ORDENACIÓN URBANA PREVISTA ZONIFICACIÓN DEL SUELO URBANO SUELO URBANO (ZUR) ZONA URBANIZADA RESIDENCIAL(ZUR-RE) EQ SANITARIO-ASISTENCIAL (IGLESIA PARROQUIAL) - PQS-1 EQ EDUCATIVO-CULTURAL (COLEGIO PÚBLICO) - PQE , ,25 268, ,37 EQ RECREATIVO-DEPORTIVO (POLIDEPORTIVO)- PQD ,44 EQ ADMINISTRATIVO-INSTITUCIONAL (AYUNTAMIENTO) - PQA-1 230,17 EQ EDUCATIVO-CULTURAL (HOGAR DEL JUBILADO) - PQE-2 EQ SANITARIO ASISTENCIAL (CENTRO SALUD) - PQS-4 EQ SANITARIO ASISTENCIA HOGAR DEL JUBILADO 2) - PQS-3 EQ SANITARIO ASISTENCIA HOGAR DEL JUBILADO 1) - PQS-2 ZONAS VERDES PÚBLICAS VIARIO 646,79 77,32 138,25 676, , ,05 De acuerdo con lo que ha venido exponiéndose en los apartados anteriores, la edificabilidad y el potencial de habitantes que derivan del Proyecto, aplicando los criterios para cálculo de población que se estipulan en la legislación vigente, y teniéndose, de una parte, que el Suelo Urbano no ha sido objeto de modificación sensible a dichos parámetros y serán pues los calculados en la Memoria Informativa.- ver páginas 3 y 4 de la Memoria Informativa,- y de otra parte, lo que ha sido expuesto con relación al Suelo Urbanizable, son los que se expresan en el cuadro siguiente: 11

12 EDIFICABILIDAD Y POBLACIÓN SUPERFICI IER ER IEB EB HAB. E m 2 t/ m 2 m 2 t m 2 t/ m 2 m 2 t m 2 CASCO URBANO , , SECTOR RESIDENCIAL 1 RE ,9 6 0, ,08 0, , SECTOR RESIDENCIAL 2 RE ,2 2 0, ,28 0, , SECTOR INDUSTRIAL IN ,1 8 0, ,33 TOTAL , , Vivienda de protección pública. El artículo 10.1.b del REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo, dice: b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa. Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenación y, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización. No obstante, dicha legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización, se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social. De acuerdo a dicho artículo de la legislación estatal, en la Comunidad Valenciana se desarrolla la Orden de 28 de julio de 2008, de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda tiene por objeto la regulación del Sistema Territorial de Indicadores de Demanda (STD) de Vivienda sometida a algún régimen de protección pública en el ámbito de la Comunidad Valenciana. Para ello determina los indicadores de demanda de vivienda con protección pública (ITD) y en base a ellos se determina la necesaria reserva para edificabilidad residencial de viviendas con protección pública. 12

13 En el caso en que se proceda a la redacción de un plan general de ordenación urbana, la reserva de edificabilidad residencial se obtiene con la siguiente fórmula: R= ITD x [P+2 Ppt] Donde: R: reserva de edificabilidad para vivienda de protección pública ITD: indicador territorial de demanda para vivienda de protección pública expresado en metros cuadrados de techo por habitante e indicado en el anexo. P: población del municipio referida al último padrón actualizado. Ppt: población total del municipio que se prevé incluyendo las previsiones de planeamiento. Dado que Llocnou d En Fenollet pertenece al área de estudio AE6, según el anexo de la Orden le corresponde un ITD igual a 0,844m 2 techo protegido/ habitante. Sustituyendo en la fórmula, ITD=0,844 P=920 Ppt=1399 Se obtiene m 2 techo. Por tanto, el planeamiento general debe garantizar un techo protegido igual o superior a 3.230,83 m 2 techo. Por otra parte, la Orden 7/2011, de 18 de mayo de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, por la que se modifica la Orden de 1 de julio de 2008 establece que ( ) metodología de estimación de estas necesidades en el diseño del Sistema Territorial de Indicadores prioriza y concentra la satisfacción total de esa demanda en los municipios cuyo censo supera los habitantes, se concluye que, en los municipios de menor densidad poblacional puede reducirse en la futura programación municipal, la disponibilidad complementaria de suelo en los términos establecidos en la orden que ahora se modifica, así como considerar una cuantificación mínima del número de viviendas a partir del cual sea necesaria la disponibilidad, para evitar actuaciones económicamente poco viables. ( ) Por tanto, la Generalitat ha decidido establecer un régimen de flexibilización, aplicable únicamente a los municipios de menor tamaño poblacional, reduciendo así sus exigencias de disponibilidad del suelo. La Orden 7/2011, si bien es en principio sólo aplicable para los programas municipales destinados a cubrir las necesidades de la vivienda, consideramos que se debe aplicar el coeficiente reductor también a las previsiones del Plan General, pues es mucho más ajustado a la realidad. Establece su artículo Uno: 2.1. Análisis de la demanda de vivienda protegida en el municipio. 13

14 Para obtener un cálculo de la demanda real, expresado en términos de edificabilidad y acotado al periodo de vigencia del programa municipal plurianual, se aplicará la siguiente fórmula: D= ITD x K x P Donde: D: demanda de edificabilidad para vivienda de protección pública. ITD: indicador territorial de demanda de vivienda sometida a algún régimen de protección pública. K: coeficiente de ponderación en función del número de habitantes. P: población municipal según padrón actualizado. Para el cálculo de la equivalencia entre la edificabilidad y el número de viviendas, se dividirá el resultado obtenido entre 100 m² techo. Dicha fórmula, en función de la población de los distintos municipios, adoptará los siguientes valores: En municipios de más de habitantes: K=1. En municipios de entre habitantes y menos de habitantes: K=0,75. En municipios de entre y menos de habitantes: K=0,50. En municipios de menos de habitantes: K=0,25. Por tanto, si se aplica a la fórmula prevista el coeficiente K= 0,25 para los municipios de menos de 2000 habitantes ya que la población prevista en el nuevo planeamiento es 1399 habitantes, obtendremos: Lo cual corresponde a 8 viviendas aproximadamente. R= ITD x [P+2 Ppt] x K= x 0,25 = 784,5m 2 techo, La materialización de la totalidad de la vivienda de protección, exigible en el reglamento, podría llevarse a cabo mediante la ubicación de la reserva dentro de los ámbitos de suelo urbanizable: En el suelo urbanizable residencial se ha previsto una superficie de ,96 m 2 para el sector RE-1 y de ,22 m 2 para el sector RE-2. Para calcular la edificabilidad correspondiente a esta superficie se ha considerado un índice de edificabilidad residencial de m 2 t/ m 2 s, lo cual supone una edificabilidad residencial de ,08 m 2 t para el sector RE-1 y de ,28 m 2 t para el sector RE-2. Dada la tipología de vivienda del municipio de Llocnou d En Fenollet, vivienda unifamiliar con medianeras, que se mantendrá para las nuevas viviendas, es razonable considerar una edificabilidad por vivienda de 150 m 2 t. Por tanto, el plan general previsto considerando esta edificabilidad por vivienda, permite un máximo de 118 viviendas para el sector RE-1 y de 110 viviendas para el sector RE-2. De las cuales 8 serán destinadas a viviendas con algún tipo de protección pública. 14

15 3. COHERENCIA DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL CON LOS INDICADORES DE SOSTENIBILIDAD Y CON LAS DIRECTRICES DE DESARROLLO TERRITORIAL PROPUESTO 3.1. Justificación del modelo de crecimiento desde los condicionantes de población y vivienda Debemos observar que los datos recogidos en el Ayuntamiento de Llocnou D En Fenollet y en los Institutos Valencianos y Nacional de Estadística se refieren a población empadronada, es decir, población de primera residencia, y que en base a estos datos podremos obtener posibles previsiones de crecimientos de población empadronada, es decir, de primera residencia. Según información facilitada por el INE, la población de Llocnou d En Fenollet tras la revisión del padrón municipal a 1 de enero de 2013 es de 928 habitantes. En el siguiente gráfico se muestra la evolución de la población del municipio de Llocnou d En Fenollet, según las cifras oficiales de la revisión anual del padrón municipal a 1 de enero de cada año desde el 2003 al Esta información ha sido facilitada tanto por el IVE como por el INE. Elaboración propia.según datos del Portal Estadístico de la Comunidad Valenciana y del INE Como puede observarse en la tabla anterior la población del municipio tiende a tener un crecimiento paulatino. Únicamente en el año 2009 sufre una disminución de población que al año siguiente (2010) recupera. Así mismo, la pirámide de población a fecha 1 de enero de 2012 pone de manifiesto que se trata de una población regresiva, lo cual supone un envejecimiento de la población debido a una baja natalidad y una mayor esperanza de vida, como puede verse en la figura siguiente: 15

16 Según datos del Portal Estadístico de la Comunidad Valenciana Según el censo de Población y Vivienda 2011 la distribución de población según el nacimiento quedaría así: Total Nacidos en el extranjero Nacidos en distinta Comunidad Autonoma Nacidos en misma Comunidad Autonoma. Distinta Provincia Nacidos en misma Comunidad Autonoma. Misma Provincia. Mismo Municipio Nacidos en misma Comunidad Autonoma. Misma Provincia. Distinto Municipio En la tabla se observa que la población nacida fuera del municipio es mayor que la nacida en él, con lo cual podemos concluir que la inmigración tiene un peso importante en el municipio. A la vista de la pirámide de población y de la tabla anterior podemos decir que el saldo migratorio es una variable muy importante en el crecimiento de la población del municipio. Para calcular la proyección de la población para los próximos diez años, se utilizan las tasas municipales de crecimiento exponencial calculadas en base a los padrones del periodo La tasa municipal de crecimiento exponencial será: r= (Ln (Nt/No))/t. Sustituyendo Nt=928; No=795 y t=10 años, se obtiene r= 0, Luego la proyección de la población vendrá dada por la siguiente función exponencial: N=N 2013*e r*t = 928*e ( *t) 16

17 En el siguiente gráfico se representa la proyección de la población para los próximos diez años. En él podemos observar que la población total del municipio para el año 2024 será del orden de 1100 habitantes.. Según el censo de población y vivienda 2011 del INE el total de viviendas familiares en LLocnou d En Fenollet es de 475 viviendas de las cuales 320 son viviendas principales,40 secundarias y 115 vacías. Mientras que en el censo de población y vivienda 2001 el total de viviendas era de 346 de las cuales 260 eran viviendas principales, 30 viviendas secundarias y 56 viviendas vacías. En la siguiente tabla observamos el número de viviendas publicado en los censos de población y vivienda realizados en 1991, 2001 y Total viviendas Principales Secundarias Vacías % principales %secundarias % vacias Como puede observarse en la tabla el porcentaje de viviendas principales ha disminuido con respecto a los censos anteriores, la vivienda secundaria se ha mantenido respecto al anterior censo y la vivienda vacía ha aumentado. En la siguiente tabla vemos el tamaño medio de los hogares según los datos del censo de los años 1991, 2001 y Año Población Viviendas principales Tamaño medio hogares , , ,8 Como se puede apreciar la tendencia es a disminuir el número de habitantes por vivienda hasta llegar al entorno de 2,50 habitantes/ vivienda que se fija en el artículo 22.de la Ley 5/2014 de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje. Se entiende que este valor será más representativo de la estructura familiar 17

18 de la Comunidad Valenciana teniendo en cuenta las actuales bajas tasas de natalidad, la tendencia creciente a la formación de familias monoparentales y hogares de una sola persona. Con un techo poblacional de habitantes, se puede deducir que un modelo de crecimiento equilibrado debería permitir al menos un crecimiento residencial desde el punto de vista del planeamiento, de nuevas viviendas de primera residencia para un aumento de población de 148 habitantes. Lo que supondria un incremento de necesidad de viviendas de 63. Este modelo propuesto apoya y potencia las virtudes medioambientales del municipio, añadiendo nuevos suelos urbanizables residenciales, ajustados a las necesidades futuras de vivienda, creando así un modelo urbanístico sostenible en el tiempo a través de la complejidad urbana, entendida como mezcla de usos bajo formas de urbanismo compacto, cumpliendo con las directrices de la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana que analizaremos a continuación Justificación del modelo desde el punto de vista de la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana. Dentro de los distintos objetivos que se recogen el la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana (en adelante ETCV), pasamos a analizar el objetivo 23 Definir unas pautas racionales y sostenibles de la ocupación del suelo. De acuerdo a dicho objetivo y con el punto de mira en la ciudad mediterránea tradicional, rica en cuanto a la variedad de tipologías edificatorias, compacidad, mezcla de usos e integración social, como también es reconocido por la legislación urbanística y territorial vigente, la Estrategia Territorial propone un esquema general de crecimiento adaptado para cada municipio donde el primer factor de limitación es la propia capacidad de acogida del territorio. Es decir, no puede haber crecimientos urbanísticos que rompan la funcionalidad de la infraestructura verde del territorio. En este sentido, la propuesta para el Plan General Estrctural de Lloc Nou D En Fenollet, no rompe la funcionalidad de la infraestructura verde del territorio, pues los desarrollos previstos se plantean en zonas del territorio específicas sin valores a proteger, teniendo en cuenta siempre los suelos de la infraestructura verde, debiendo los desarrollos planteados preservar la estructura verde existente, mediante ubicación de espacios libres verdes y los cauces o vías pecuarias en su caso cuando estos atraviesan los suelos previstos como urbanizables. En ningún caso, la propuesta plantea reclasificaciones ni intervenciones urbanísticas de ningún tipo en suelos con valores merecedores de ser protegidos y que formen parte de la infraestructura verde. Una vez superado este factor limitador, la ETCV propone un crecimiento urbanístico, orientativo y no impositivo, relacionado con el incremento de la población esperada en el municipio para el periodo de vigencia de su Plan General, corregida por criterios de equidad territorial, los objetivos de vertebración de la Comunitat Valenciana y un ajuste para atender a la demanda previsible del mercado inmobiliario. 18

19 La propia ETCV establece por otro lado la relación directa entre el crecimiento del denominado suelo artificial o sellado y el incremento del PIB y la generación de empleo. Factor que se tiene en cuenta en las previsiones de crecimiento del Plan General, cuyo objetivo es la preservación de la infraestructura verde pero al mismo tiempo la posibilidad de ofrecer un crecimiento moderado y ajustado que no impida ni frene las posibilidades de crecimiento económico. Aún así, y de acuerdo al ETCV, considera más adecuado para realizar comparaciones y establecer conclusiones, el factor población, ya que es determinante para poder analizar correctamente los crecimientos de suelo, por ello la ETCV habla del indicador que relaciona suelo con habitantes. Indicador Suelo/Habitantes: Total Suelo Artificial o Sellado: ,35 m² Nº de habitantes totales: ,70 m²/hab De acuerdo a los últimos datos del Corine Land Cover del 2000, la proporción de suelo sellado por habitante en la Comunitat era de 216 m²/hab., comparable a la media española (206 m²/hab.), y muy por debajo de territorios como Aragón (249 m²/hab.), Castilla-La Mancha (322 m²/hab.) o Murcia (256 m²/h). Si la comparación se realiza con países europeos, Bélgica (609 m²/hab.), Dinamarca (581m²/hab.), Reino Unido (303 m²/hab.) o Francia (457m²/hab.) están muy por encima de la intensidad de urbanización de la Comunitat Valenciana, siendo la media europea de unos 300 m²/hab. El caso extremo de urbanización de las sociedades avanzadas son los Estados Unidos con tasas de artificialización en torno de los 800 metros cuadrados por habitante. Por todo lo anterior entendemos que el Indicador para el modelo de Lloc Nou D En Fenollet se encuentra dentro de unos valores algo por encima de la media, dentro de su ámbito comarcal y provincial, y es un indicador muy bajo si lo comparamos con otros países como se comenta en la ETCV. Dentro de los objetivos que plantea la ETCV está el de alcanzar modelos urbanísticos compactos, complejos y polinucleares que sean sostenibles en el tiempo. Para conseguir esta sostenibilidad se debe optar, en primer lugar, por la complejidad urbana, entendida como mezcla de usos, de rentas, de comunidades diversas, de proximidad residencia-trabajo, etc., bajo formas de urbanismo compacto. En segundo lugar, hay que potenciar las masas críticas, el tamaño como garantía de rentabilización de infraestructuras urbanas y transporte público. En tercer lugar, la centralidad. El territorio no es homogéneo, cada nodo tiene un valor por sí mismo y por su posición relativa en el territorio. Hay que potenciar las polaridades del territorio, tanto las actuales como las futuras, las cuales permiten una mejor distribución de bienes y servicios para el conjunto de la población y optimizan la implantación de equipamientos e infraestructuras en el territorio. Esta opción es aún más necesaria si cabe por la riqueza y diversidad del sistema de ciudades valenciano. En este sentido, el modelo que se presenta el municipio de Lloc Nou D En Fenollett, es el de un núcleo compacto. 19

20 El término municipal no tiene una gran extensión, además, y desde el punto de vista de la configuración política en el territorio del término municipal nos encontramos que está dentro del área de influencia de Xátiva. Estas dos características unidas al desarrollo histórico de la comarca desde el punto de vista de las poblaciones y las nuevas comunicaciones hacen que debamos considerar el término municipal como polinuclear dentro del área de influencia de un nodo tan importante como la ciudad de Xátiva. De acuerdo a lo expuesto en la ETCV, esta preferencia por los modelos polinucleares, frente a otros esquemas urbanísticos de tipo axial, de máximo equilibrio territorial, o de concentración metropolitana, presenta varias ventajas. En primer lugar, son modelos que facilitan extraordinariamente la permeabilidad de la infraestructura verde y el mantenimiento de los paisajes rurales, evitan conurbaciones no deseadas y mitigan los riesgos del territorio. En segundo lugar, permiten el funcionamiento del territorio en red, en la que las ciudades son los nodos de una densa malla de relaciones e intercambios de flujos, puestos al servicio del conjunto del territorio, de la mejora de su calidad de vida y de los procesos de innovación que se producen en el mismo. 20

21 Cálculo del incremento de suelo según la ETCV. Las determinaciones específicas para Llocnou d En Fenollet en la Estrategia Territorial de la Comunitat Valencia se muestra en la siguiente tabla facilitada por la Conselleria. Llocnou d'en Fenollet Área funcional (AF) Comarca Área Urbana Integrada (AUI) Sistema Nodal de Referencia (SNR) Ámbito territorial Población (P) Población empleada (Emp) sector industrial y terciario NO Tipo nodo: Xàtiva La Costera NO Franja intermedia 877 habitantes 170 empleos Municipio Superficie término municipal (S T) m 2 Superficie sellada SIOSE 2010 (S s) m 2 % S s / S T 16,33 % Suelo computable residencial m 2 Suelo computable actividades económicas m 2 SUELO RESIDENCIAL TCD ,9 % anual 19,63 % Población estimada habitantes FCTM -0,1914 x Ln(P)+3,007 1,71 FCVT 1 IMOS TCD x FCTM x FCVT 33,56 % Flexibilidad No aplicable Crecimiento máximo suelo residencial m2 SUELO ACTIVIDADES ECONÓMICAS TCE ,1 % anual 24,46 % Población empleada estimada empleos FCEA -0,2957 x Ln(Emp)+3,9719 2,45 FCVT 1 IMOSE TCE x FCEA x FCVT 60,0 % Flexibilidad Crecimiento máximo suelo actividades económicas No aplicable m2 21

22 Justificación de los crecimientos propuestos en base a los indicadores calculados a través de las fórmulas previstas en la ETCV. Dicho esto, cabe justificar los crecimientos de suelos destinados a uso industrial como aquellos suelos capaces de albergar el potencial económico del municipio. A continuación se resumen los datos previstos en el modelo territorial propuesto y sus porcentajes relativos para los suelos urbanizables computables Uso racional del recurso de Suelo M 2 crecimiento máximo suelo residencial (IMOS m 2 ) M 2 crecimiento máximo suelo actividades económicas (IMOSE m 2 ) m ,18 m m ,18 m 2 El modelo territorial propuesto supone un crecimiento de suelo máximo residencial de ,18 m 2 y un crecimiento máximo de suelo de actividades económicas de ,18 m 2. Como puede observarse el modelo territorial propuesto se adecúa al crecimiento máximo de suelo residencial propuesto por la Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana, pero no al crecimiento máximo de suelo de actividades económicas. Esta desviación queda justificada por un lado porque habida cuenta de la pequeña extensión del municipio, que impide al sector agrícola representar un papel significativo en la estructura económica local, y ello tanto más en el escenario de crisis estructural que se ha instalado en los últimos años, se entiende necesario superar la especialización residencial y dar entrada a usos alternativos, de carácter productivo que disminuyan la dependencia del exterior del mercado de empleo. Y por otro lado, porque responde a una demanda constatada, ya que se podrán ubicar pequeñas industrias y almacenes, necesarios para impulsar el desarrollo económico de la población 22

23 4. CONFIGURACIÓN DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE A ESCALA MUNICIPAL La Infraestructura Verde según el artículo 4 de la ley de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana, es el sistema territorial básico compuesto por los siguientes espacios: los ámbitos y lugares, de más relevante valor ambiental, cultural, agrícola y paisajístico, las áreas críticas del territorio cuya transformación implique riesgos o costes ambientales para la comunidad; y al entramado territorial de corredores ecológicos y conexiones funcionales que pongan en relación todos los elementos anteriores. La infraestructura verde se extenderá también a los suelos urbanos y urbanizables, comprendiendo, como mínimo, los espacios libres y las zonas verdes públicas más relevantes así como los itinerarios que permitan su conexión. Los paisajes a incluir serán: Los Recursos Paisajísticos y las Unidades Paisajísticas que tienen un valor alto En este caso el Retablo Cerámico de San Antonio de Padua, Retablo Cerámico de la Virgen de los Dolores y Cristo Crucificado, la Iglesia Parroquial de San Diego de Alcalá y la Unidad Paisajística 3, Montaña El Puig Las conexiones ecológicas y funcionales y franjas de terreno que conectan los espacios del apartado anterior y que aun no teniendo elementos de singularidad manifiesta paisajística o incluso se encuentren degradados, se consideran necesarios como áreas de conexión entre los espacios de interés para lograr una continuidad física, ecológica y funcional. En cualquier caso incluirá la red hídrica, senderos históricos, vías pecuarias, infraestructuras y similares y los corredores verdes, que desempeñan funciones de conexión biológica y territorial. Se han identificado los elementos lineales (vías pecuarias, barrancos, caminos y carreteras) como corredores que conectan estos espacios, suponiendo que ya se vinculan como zonas de ordenación libres de edificación, a excepción de los tramos de las carreteras que trascurren por la trama urbana. Se les ha añadido una anchura de servidumbre de protección paisajística y funcional a ambos lados, en función del elemento considerado: Carretera nacional y/o provincial: 25 metros Vías pecuarias: 20 metros Barrancos: 100 metros También se incluye la Loma del Tosal, que aunque no están dentro del término municipal, y su valor es bajo, si tiene cierta importancia visual, ya que es el único elemento elevado en un terreno muy llano. 23

24 5. FUNCIONALIDAD DE LA RED PRIMARIA Y LA ZONIFICACIÓN PREVISTA Reserva mínima de suelo dotacional público de red local.- De acuerdo con la edificabilidad que ha sido asignada al suelo urbanizable corresponderá a los planes parciales que en su momento lo desarrollen reservar la siguiente dotación mínima de terrenos destinados a equipamientos y zonas verdes públicos de las redes locales: Sector Industrial de nuevo desarrollo.- superficie (S): ,18 m 2 Equipamientos Públicos Zonas Verdes Públicas 0,10 x S m ,62m 2 Total equipamiento + zonas verdes 0,10 x S m ,62 m 2 Sectores Residenciales de nuevos desarrollos.- Edificabilidad Residencial (ER): ,36 m 2 Equipamientos Públicos 0,20 ER m ,47 m 2 Zonas Verdes Públicas 0,15 ER m ,10 m 2 Total equipamiento + zonas verdes 0,35 ER m ,57 m 2 Casco Urbano.- La reserva de equipamientos y zonas verdes públicos, ya dispuesta en el Casco Urbano por P.D.S.U.,- con la corrección señalada más arriba en relación al documento en su momento aprobado definitivamente,- es la siguiente: Equipamientos Públicos ,61 m 2 Zonas Verdes Públicas 2.591,35 m 2 Total equipamiento + zonas verdes ,96 m 2 Así pues, la reserva mínima de suelo dotacional público no viario de las redes locales que produce el desarrollo del Plan General resulta de la suma de estas tres tablas y es la siguiente: Equipamientos Públicos ,08 m 2 Zonas Verdes Públicas ,07 m 2 Total equipamiento + zonas verdes ,15 m 2 24

25 Reserva de parques públicos de la Red Estructural. Estándares y Objetivos estratégicos, El Plan General califica el Parque Público Urbano de la Red Estructural denominado, PVP 1, de ,13 m 2 de superficie. Dicho parque está adscrito a la gestión de los sectores RE1 y RE2. Dividiendo la superficie del Parque por el número potencial de habitantes del municipio en la hipótesis de agotamiento del aprovechamiento contemplado por el Plan, se tiene lo siguiente: ,13 m2 / habitantes = 8,93 m2 / habitante. > 5 Se cubre pues el estándar del artículo 24.c) de la LOTUP. Sumando ahora la reserva mínima de Zonas Verdes Públicas de la Red Local calculada más arriba a esta reserva de Parque Público Urbano de la Red Estructural, y dividiendo el resultado por el mismo número de habitantes, se tiene lo siguiente: (10.286, ,13) m 2 / habitantes = 12,28 m 2 /habitante > 10 Se cubre pues el estándar del artículo 24.3 de la LOTUP, y así mismo se alcanza el objetivo estratégico del planeamiento al cual nos hemos referido en el apartado anterior, en orden a superar dicho parámetro. Por último, dividiendo la superficie total mínima de suelo dotacional público no viario (zonas verdes + parques urbanos + equipamientos, públicos) por la Edificabilidad Residencial máxima que estipula el Proyecto, se tiene lo siguiente: (34.051, ,13) m 2 / ,30 m 2 t = 0,39 m 2 /m 2 t > 0,35 m 2 /m 2 t Se supera en suma también el segundo de los estándares, objetivo estratégico del Plan General. RED ESTRUCTURAL VIARIA.- En el Plano de la Serie de Ordenación, nº 2 se describe la Red Estructural Viaria diseñada por el Plan General. 25

26 6. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL APROVECHAMIENTO TIPO Y FIJACIÓN DE REGLAS DE EQUIDISTRIBUCIÓN. A partir de lo expresado, la edificabilidad a los sectores y la delimitación de las Áreas de Reparto precisas para el adecuado desarrollo del Proyecto han sido articuladas de acuerdo con los siguientes criterios: a) Criterio de funcionalidad.- Mediante el cual se identifican Área de Reparto, y se incluyen en cada cual, junto con un sector, y solo uno, de los delimitados del suelo urbanizable, los terrenos exteriores de las Redes Estructurales de Dotaciones Públicas, cuya gestión es precisa para la adecuada integración en el territorio del nuevo tramo de urbanización constituido por dicho sector. b) Criterio de semejanza del Aprovechamiento Tipo.- mediante el cual se pretende que todo el suelo urbanizable tenga el igual, ó semejante, aprovechamiento tipo. En el cálculo de Aprovechamiento Tipo (AT), en cualquier caso, se pondera la edificabilidad asignada al sector de uso dominante Industrial Terciario con objeto de homogeneizar su menor valor objetivo en relación a la edificabilidad del uso Residencial. En este sentido después de analizar el mercado, se ha determinado un Coeficiente de Homogeneización del uso Industrial Terciario, en relación al uso Residencial de, 0,60. Es decir, se tendrá a efectos del cálculo de AT que, que: Edificabilidad Homogeneizada Industrial = 0,60 x Edificabilidad Industrial En este mismo sentido y con relación a los sectores de uso dominante Residencial,- en los cuales se ha estipulado destinar el 2,5% de la Edificabilidad Total, ó Bruta, ó usos Terciarios compatibles,º debe advertirse que el Coeficiente de Homogenización del uso Industrial contiene ya la repercusión de estas determinaciones. Lloc Nou d En Fenollet, noviembre de La Arquitecto Fdo.: Encarna Bosch Ferrer Colegiada Nº3223 del C.O.A.C.V. 26