ENCUENTRO DIGITAL COMUNIDAD DE VECINOS Carlos Elías Paños Roldán, Abogado del Área de Inmobiliario

Transcripción

1 ENCUENTRO DIGITAL COMUNIDAD DE VECINOS Carlos Elías Paños Roldán, Abogado del Área de Inmobiliario CONSTITUCIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS La jurisprudencia considera generalmente que la propiedad horizontal nace materialmente por la existencia de un edificio dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y titularidad separada sobre algunos de estos elementos en, al menos dos personas. No obstante, establece la legislación que no será obligatorio acogerse al régimen de administración establecido en la Ley de Propiedad Horizontal cuando el número de propietarios no exceda de cuatro si expresamente lo establecen sus estatutos, pudiéndose acoger en este último supuesto al régimen de la comunidad de bienes. Respecto a la constitución formal, se requiere un acto formal que se refleja en el instrumento jurídico denominado título constitutivo de la propiedad horizontal y que normalmente se determina por medio de la escritura pública de división horizontal. Este titulo de constitución puede ser otorgado por el promotor único o por los copropietarios del inmueble. En el supuesto de que sea otorgado por los copropietarios debería ser adoptado por unanimidad de los mismos. El citado título debería ser inscrito en el Registro de la Propiedad, así como, en su caso, los estatutos comunitarios, para que pueda tener eficacia frente a terceros, a fin de que futuros adquirentes no puedan alegar ignorancia de los mismos o acuerdos alcanzados y se encuentren vinculados a las normas o disposiciones registradas. El título constitutivo habrá de constar de un contenido mínimo, que incluya la descripción del inmueble en su conjunto, descripción de pisos y locales, la cuota de participación de cada inmueble en el conjunto del edificio y con carácter facultativo contendrá estatutos de la comunidad, enumeración de elementos o servicios comunes. Respecto a la constitución de la comunidad de propietarios, deberá celebrar Junta de propietarios citando a todos los propietarios que integran la comunidad, incluyendo e informando en la convocatoria que el objeto de la Junta y asunto es la constitución de la comunidad de propietarios, así como el nombramiento de los cargos de presidencia y resto de órganos de gobierno de la Comunidad. Finalmente deberá incluir un apartado para ruegos y preguntas en la citada convocatoria. Además, en la citada Junta podrán proceder, previa inclusión en la convocatoria, a la adopción de los siguientes acuerdos: 1

2 Autorización de las firmas y autorización del presupuesto inicial. Aprobar la dotación del fondo de reserva que no podrá ser inferior al 5% del presupuesto ordinario anual. Aprobar la apertura de una cuenta corriente donde se realizarán los pagos e ingresos de la Junta de Propietarios. Redactar el Acta de constitución con inclusión de los acuerdos adoptados en la Junta. Aprobar la solicitud de número de identificación Fiscal y legitimación del libro de actas. ÓRGANOS DE GOBIERNO Y RESPONSABILIDAD Presidente de la Comunidad El órgano de gobierno representante de la comunidad es el presidente de la misma, que podrá ser votado por la junta por mayoría simple, pudiéndose establecer por la comunidad de propietarios estatutariamente o mediante expreso acuerdo el nombramiento por turno rotatorio. El propietario que hubiera sido elegido para cargo de presidente y considerase que por razones de salud, incapacidad, etc. no pudiera asumir el cargo y al que la comunidad no quisiera relevar, podrá solicitar del órgano judicial el relevo del cargo en el plazo de un mes desde su nombramiento. Dependerá del órgano judicial apreciar si tiene justa causa para ser relevado del ejercicio del citado cargo. Salvo que los estatutos determinen lo contrario el nombramiento del cargo será por un año. No obstante, el presidente podrá ser elegido nuevamente, siempre y cuando la comunidad no haya establecido estatutariamente el necesario relevo del cargo al cumplir el año. No obstante, el presidente podrá ser removido del cargo antes del transcurso del año mediante junta extraordinaria adoptándose el acuerdo por mayoría ordinaria. El presidente representa a la comunidad de propietarios pero los asuntos de mayor importancia comunitaria deben ser tratados por el Junta de Propietarios. Junta de Propietarios La junta de propietarios constituye el órgano de gobierno soberano de la comunidad. A estos efectos, corresponde a la Junta de Propietarios: Nombrar y renovar los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles. 2

3 Aprobar los presupuestos y ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de todas las medidas urgentes adoptadas por el administrador. Aprobar y reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. Conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Secretario de la Comunidad El secretario de la comunidad es un órgano potestativo. Es decir, en caso de que no haya designación del propietario, el presidente asumirá sus funciones. Son funciones del secretario: Firmar las actas junto con el visto bueno del presidente. Custodiar los libros de actas de la comunidad, Poner a disposición de los titulares la documentación comunitaria y certificación de acuerdos. Es decir el secretario, sería el fedatario público de la comunidad. Administrador de la Comunidad El administrador de la comunidad: Ha de velar por el régimen de la casa, instalaciones y servicios. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente, o en su caso, a los propietarios. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes. Actuar en su caso como secretario de la Junta (es decir, en caso de que no exista secretario de la misma y el administrador ostente el cargo de secretarioadministrador) y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad. Todas las demás que se le confieran por la Junta. CRITERIOS DE CONTRIBUCIÓN GASTOS COMUNITARIOS La Ley establece como criterio preferente de contribución el de participación en los gastos generales para el sostenimiento del inmueble de conformidad con la cuota de participación sobre el conjunto del inmueble que se encuentra establecida en el título de propiedad del inmueble. 3

4 No obstante, se permiten otros criterios de contribución, fundamentalmente siempre y cuando hayan sido incluidos en los estatutos de la comunidad y los adquirentes no puedan alegar desconocimiento porque los mismos obren inscritos en el registro de la propiedad. La jurisprudencia no suele aceptar criterios abusivos de contribución: por ejemplo cuando el promotor decide exonerarse de la obligación de contribuir a gastos ordinarios de determinados inmuebles. Cualquier causa de exoneración de gasto requerirá justa causa. Cualquier asunto sobre cambios de criterios de contribución debe ser adoptado en junta de propietarios y los propietarios que se encuentren disconformes deberán manifestar su oposición y reserva de acciones judiciales de impugnación. DIFERENCIAS DE CONTRIBUCIÓN ENTRE OBRAS DE CONSERVACIÓN Y DE MEJORA La ley establece la obligación de contribuir de conformidad con la cuota de participación a los gastos generales para la adecuada conservación del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. No obstante a este respecto, se establece que si la comunidad de propietarios adopta innovaciones no exigibles para la adecuada conservación del inmueble, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del mismo, el propietario disidente podrá oponerse a los mismos siempre y cuando su importe supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es decir, si la comunidad de propietarios adopta acuerdos sobre gastos suntuarios y en consecuencia no necesarios, el propietarios que no quiera contribuir deberá oponerse a los mismos manifestando en acta su expresa oposición. En Cataluña los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o servicios comunes, si el valor total del gasto aprobado supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes. Respecto a la instalación de ascensor de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, incluso cuando suponga modificación del título constitutivo o los estatutos, requerirá el voto de las 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de la cuota de participación. No obstante, si en la comunidad de propietarios existen personas con minusvalía o mayores de 70 años bastará el voto de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En Cataluña sería suficiente para la instalación de ascensores la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de conformidad con el libro V del código civil de Cataluña, no condicionándola a la consideración de minusvalía. 4

5 RECLAMACIÓN MOROSIDAD Son obligaciones de cada propietario contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble así como a la contribución al fondo de reserva. No obstante, la comunidad tiene la obligación, por medio de su órgano de secretarioadministrador, de poner a disposición de los propietarios afectados el detalle y concepto que fueran solicitados por los propietarios afectados, debido a que toda deuda para ser exigible debe ser líquida y determinada, teniendo plena legitimidad el propietario a ser informado con precisión del importe y concepto de la deuda. Si la comunidad de propietarios decidiera iniciar acciones judiciales de reclamación frente a un propietario, debería convocar una Junta extraordinaria en la que incluirá como asunto del orden del día acuerdos sobre reclamación judicial de la deuda a propietarios en situación de morosidad. En la citada Junta convocada al efecto, deberá adoptarse el acuerdo de reclamación, presentándose liquidación de la deuda atribuida a cada propietario a fin de que sea aprobada por la Junta de Propietarios y la suma de los gastos originados por el requerimiento previo, habilitando al presidente de la comunidad para el ejercicio de las acciones judiciales al efecto. Deberá certificarse el acuerdo de liquidación y reclamación de deuda por medio del secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad, debiéndose notificarse el citado acuerdo al propietario afectado, con requerimiento expreso de pago, concediendo un plazo para el pago y apercibiendo de la acción judicial en caso de no abonar en el plazo expresado. En la solicitud inicial del procedimiento monitorio podrán utilizarse los servicios de abogado y procurador, pudiéndose repercutir los costes al propietario con los límites de costas establecidos en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, la comunidad de propietarios, también podría alcanzar acuerdos de reconocimiento de deuda y pago fraccionado con los propietarios que se encuentran en situación de morosidad, a fin de facilitar el pago de los gastos necesarios para garantizar el sostenimiento de los gastos generales del inmueble. 5