CURSO/GUÍA PRÁCTICA CONTRATOS PARA PROMOTORES Y CONSTRUCTORES.

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1 SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. CURSO/GUÍA PRÁCTICA CONTRATOS PARA PROMOTORES Y CONSTRUCTORES. Contratos inmobiliarios AVISO PREVIO: ESTOS MODELOS DE CONTRATO ESTÁN REDACTADOS CON FINES DIDÁCTICOS. CUALQUIER OTRO USO DEBE SER REALIZADO CON ASISTENCIA LETRADA.

2 QUÉ APRENDERÁ? PARTE PRIMERA Comprar suelo. A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA COMPRA DE INMUEBLES POR EL PROMOTOR. Due Diligence Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones. 1. Elementos personales. 2. Elementos reales. 3. Elementos formales. Escritura pública, registro de la propiedad y catastro. B. FORMULARIOS 1. Promesa de compraventa 2. Modelo de contrato de compra de suelo. 3. Modelo de contrato de compraventa de solar Modelo 1 Modelo 2 Modelo 3. /Escritura pública 4. Modelo de Contrato de compraventa de solar con especificación de edificabilidad. 5. Modelo de Contrato privado de opción de compra 6. Modelo de contrato de cesión de participación indivisa de solar y derecho de vuelo. 7. Modelo de contrato de permuta de solar a cambio de dinero y obra futura. 8. Contrato de compraventa de cosa futura de parcela de uso dotacional privado destinada a colegio. PARTE SEGUNDA. Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección de Obra. A. PRECAUCIONES URBANÍSTICAS PARA LA COMPRA DE INMUEBLES. Due Diligence Urbanística. 1. Primera aproximación a la información urbanística. 2. La viabilidad económica de un proyecto urbanístico (Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria). 4. Aspectos urbanísticos que deben aparecer en la escritura pública. 5. Datos personales del titular de los derechos urbanísticos. 6. Aspectos urbanísticos de los inmuebles. Índice

3 7. Licencias. a) Licencia de obra mayor por consolidación de edificios. b) Licencia de obra mayor por nueva edificación. c) Licencia de obra mayor por rehabilitación de edificios. d) Licencia de obra mayor por restauración de edificios. 8. Documentación a aportar a la autoridad en materia de licencias. 9. Tasa por licencia de obras. 10. Certificación de la finalización de las obras. 11. Documentación necesaria para solicitar licencia de segregación. 12. El aprovechamiento urbanístico. La compra de aprovechamientos urbanísticos. B. FORMULARIOS. 1. Modelo de contrato para encargo de redacción del Proyecto del Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección de Obra de la urbanización y gestiones ante el Ayuntamiento, Colegios Profesionales y demás Organismos. PARTE TERCERA. La edificación del solar. A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA EDIFICACIÓN. Due Diligence de edificación. 1. Due Diligence de adquisición de terrenos para su posterior edificación. 2. Condiciones para poder edificar una parcela. 3. Condiciones de situación y forma de los edificios. 5. Control del Proyecto. 6. La documentación que se debe entregar al promotor a la conclusión de las obras. 7. La importancia del acto de recepción de las obras en relación a la responsabilidad de los riesgos cubiertos por el seguro. 8. Seguros de la construcción. 9. Libro del edificio B. FORMULARIOS. Formularios. 1. Modelo de contrato de redacción de proyecto básico y de ejecución 2. Modelo de contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. 3. Modelo general de contrato entre promotor y arquitecto. Modelo a Contrato de arquitecto. Pautas básicas. Modelo c

4 4. Modelo de contrato de arquitecto director de ejecución de obra. 5. Modelo de contrato de encargo de trabajo profesional a arquitecto 6. Modelo de contrato con arquitecto técnico. 7. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano". 8. Modelo BÁSICO de contrato de ejecución "llave en mano". 9. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra. 10. Modelo de contrato de ejecución parcial de obra con contratista principal. 11. Modelo de subcontrata para ejecutar capítulo o unidad de obra. 12. Acta de replanteo e inicio de obra Modelo a.. Modelo c. Modelo d 13. Modelo de comunicación del constructor al promotor de finalización de la obra. 14. Acta de recepción de obra Modelo a (Edificio terminado) Modelo c 15. Modelo de acta de recepción parcial de obra. 16. Modelo de acta de recepción de obra sin reservas. 17. Modelo de acta de recepción de obra con reservas Modelo a (edificio terminado) Modelo c 18. Modelo de acta de subsanación de defectos Modelo a 19. Acta de promotor rechazando la obra. 20. Notificación por la Dirección Facultativa puesta a disposición del Promotor de la obra concluida 21. Acta de manifestaciones con coincidencia de Promotor y Constructor. 22. Certificado de liquidación económica final de obra 23. Liquidación final de obra ejecutada. Modelo a 24. Certificado final de obra Modelo a Acta de recepción de edificio terminado 26. Certificado final de adecuación de instalaciones.

5 27. Relación de agentes de la edificación. 28. Actuaciones ante la paralización de obras. a. Medidas a adoptar por el Arquitecto. b. Actas de Paralización de Obra (con y sin contratistas). c. Acta de paralización de obra por abandono del contratista. 29. Acta de aprobación del plan de seguridad y salud en el trabajo por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. 30. Informe del coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra para la aprobación por la administración del plan de seguridad y salud en el trabajo. PARTE CUARTA. Venta de vivienda. A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA VENTA DE VIVIENDA POR EL PROMOTOR. 1. Reforma de las cantidades entregadas a cuenta por la Ley 20/2015. a Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas. Requisitos de las garantías. Información contractual. Ejecución de la garantía. Cancelación de la garantía. Publicidad de la promoción de viviendas. Infracciones y sanciones. Desarrollo reglamentario. b. Requisitos que deben cumplir las pólizas de seguro y los avales que garanticen estas cantidades a cuenta. c. Cambios en la situación del consumidor de vivienda. 2. Las reclamaciones por defectos en la vivienda. 3. Información al consumidor. El Documento Informativo Abreviado (DIA). 4. Contrato de arras. B. FORMULARIOS. 1. Contrato de arras. Modelo 1. Arras penitenciales. Modelo 2. Arras penitenciales. Modelo 3. Arras confirmatorias y encargo sin exclusiva. Modelo 4. Arras confirmatorias con exclusiva. Modelo 5. Arras penitenciales con exclusiva. Modelo 6. Arras penitenciales sin exclusiva. Modelo 7. Arras penitenciales sin existir licencia de obras. 2. Documento de control previo de firma de compraventa inmobiliaria 3. Contrato de Compraventa de inmueble futuro y ajeno

6 4. Revisión de cláusulas estandarizadas. 5. Precauciones generales para el contrato de compra de inmuebles sobre plano. 6. Modelo de Contrato de compraventa de vivienda en construcción sin la existencia de préstamo hipotecarlo para la construcción. 7. Modelo de contrato de compraventa de vivienda en construcción con previsión de préstamo hipotecario para la construcción. 8. Contrato de compraventa de vivienda en construcción. Modelo 1 Modelo 2 9. Modelo de contrato de compraventa de vivienda terminada con préstamo hipotecario para la construcción 10. Modelo de contrato de compraventa de vivienda antes o durante la construcción. 11. Modelo de contrato privado de compraventa Modelo 1 Modelo 2 Modelo Modelo de Contrato de compraventa de vivienda de segunda mano. Modelo 1 Modelo 2 Modelo Modelo de contrato de cesión de un contrato privado de compraventa. 14. Modelo de contrato privado de compraventa de finca urbana con precio alzado pagado al contado adquiriendo para la sociedad de gananciales. 15. Escritura de compraventa de vivienda. 16. Escritura de compraventa de vivienda en cooperativa. PARTE QUINTA El contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 1. El compromiso de construcción y comercialización del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 2. Riesgos por cuenta del vendedor promotor en el contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 3. El contrato forward purchase en el derecho español. a. Concepto del contrato de forward purchase. b. Características del contrato de forward purchase. c. Fases de una operación de forward purchase o compra a plazo. d. Tipología del contrato de forward purchase. e. Fiscalidad del contrato de forward purchase. 4. Cláusulas esenciales del contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase). 5. El caso en que el edificio futuro lo financia el comprador (forward funding). a. Concepto del forward funding.

7 b. Características del contrato de forward funding. c. Elementos del contrato de forward funding. d. Modalidades del contrato de forward funding. e. Naturaleza jurídica del contrato de forward funding. f. Riesgos que asume el comprador del contrato de forward funding. g. Fiscalidad del contrato de forward funding. TALLER DE TRABAJO Venta de inmuebles en construcción como alternativa de financiación para el promotor. 1. Las características del contrato de adquisición de un inmueble en construcción a. Dejar atadas las condiciones técnicas de construcción. b. Condiciones suspensivas de licencias urbanísticas y de contratación de seguros de la edificación. c. Determinación del precio y los plazos de pago. d. Condiciones de entrega del inmueble (certificado final de obra). e. Garantías de ocupación del inmueble. 2. El Forward purchase es un contrato de compraventa de futuro edificio. 3. Características del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio. a. Compra del suelo por el promotor asegurándose el precio de venta del inmueble construido. b. El inversor financia al promotor inmobiliario. c. Entrega del inmueble y pago. 4. Ventajas y desventajas del contrato inmobiliario forward de compraventa de futuro edificio. 5. Clases de contratos forward. a. Forward purchase agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago diferido a la entrega). b. Forward funding agreement (venta anticipada de edificio comercializado con pago en el momento de la entrega). c. Forward purchase agreement con pagos aplazados.

8 QUÉ APRENDERÁ? Precauciones en la redacción de contratos inmobiliarios. Contratos inmobiliarios de compra de suelo. Encargo de redacción del Proyecto del Plan parcial, Proyecto de Urbanización, Dirección de Obra de la urbanización y gestiones ante el Ayuntamiento, Colegios Profesionales y demás Organismos. Contratos de la construcción. Edificación del solar. Contrato de arquitecto proyectista redactando en un solo proyecto el proyecto básico y el de ejecución. Contrato entre promotor y arquitecto. Contratos inmobiliarios de venta. Contrato de compraventa de edificio futuro (forward purchase).

9 PARTE PRIMERA Comprar suelo. A. PRECAUCIONES PRELIMINARES A LA COMPRA DE INMUEBLES POR EL PROMOTOR. Due Diligence Inmobiliaria. Proceso de compra y precauciones. 1. Elementos personales.