PREGUNTAS FRECUENTES DEL PROGRAMA DE VIVIENDA GRATUITA

Transcripción

1 Generalidades de la Ejecución del Programa PREGUNTAS FRECUENTES DEL PROGRAMA DE VIVIENDA GRATUITA La ejecución del programa se fundamenta en la existencia de dos tipos de contratos de fiducia mercantil generadores de los respectivos Patrimonios Autónomos. El primer contrato de fiducia mercantil de administración y pagos generará un Patrimonio Autónomo Matriz. Este patrimonio será el tomador de los créditos con FINDETER y administrador de los recursos provenientes de las operaciones, cuando sean necesarias para la financiación del programa y, posteriormente, será pagador de los mismos. En segundo lugar y para el desarrollo de cada uno de los proyectos de construcción cuando se aporten lotes por las entidades territoriales a título gratuito, se prevé la celebración de un segundo tipo de contrato de fiducia mercantil inmobiliario generador de Patrimonios Autónomos Derivados. El Patrimonio Autónomo Matriz será fideicomitente de los Patrimonios Autónomos Derivados, siendo la misma entidad fiduciaria vocera de ambos tipos de patrimonios, en razón a las economías de escala que requiere la ejecución del programa. El programa estima que las soluciones de vivienda pueden provenir de cualquiera de las siguientes fuentes: - Viviendas construidas o en construcción disponibles para la venta. - Viviendas por construirse en proyectos por iniciar o iniciados, privados o públicos. - Vivienda por construirse en proyectos a desarrollarse en lotes aportados por las entidades territoriales. En los dos primeros eventos las viviendas serán pagadas directamente por el Patrimonio Autónomo Matriz a los constructores, quienes serán los responsables de la transferencia a los beneficiarios de los subsidios en especie. Sin embargo, si se agota el plazo establecido en el contrato y el constructor no logra transferir las viviendas por razones no imputables a él, el patrimonio autónomo matriz constituirá un patrimonio derivado para que reciba las viviendas y las transfiera a los beneficiarios de los subsidios en especie. Para el desarrollo del contrato, es necesario contar con un Comité Fiduciario que imparta las instrucciones generales para el desarrollo del esquema y apruebe su Manual Operativo. En este Comité harán parte, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, el y asistirá también FINDETER.

2 El esquema cuenta además con Comités Técnicos y Financieros que permitirán realizar un adecuado control al desarrollo de los proyectos, de los procesos de selección, y a la ejecución de los recursos. 1. Cuáles son los esquemas de participación de los constructores en el desarrollo del Programa de vivienda gratuita? R/: El Programa contempla tres formas de participación para los constructores: Proyectos terminados o en ejecución: El Gobierno Nacional a través del patrimonio autónomo matriz, adquirirá viviendas que hagan parte del inventario de unidades en preventa o en ejecución, cuya entrega esté prevista a realizar en el término que se determine en los procesos de selección que se adelanten.. Las viviendas son pagadas al constructor a través del Patrimonio Autónomo Matriz, una vez se realice la escrituración por parte del constructor. Bajo éste esquema, el constructor es responsable de escriturar la vivienda al beneficiario que indique FONVIVIENDA o el patrimonio autónomo. Proyectos por iniciar: El Gobierno Nacional a través del patrimonio autónomo matriz, paga las viviendas al constructor a través del patrimonio autónomo matriz, una vez se realice la escrituración por parte del constructor. Bajo éste esquema, el constructor es responsable de escriturar la vivienda al beneficiario que indique FONVIVIENDA o el patrimonio autónomo. En estos dos primeros esquemas se abrirán procesos de selección teniendo en cuenta los cupos de viviendas que tienen los departamentos. En dichos proceso se seleccionarán las viviendas a adquirir, así como los proyectos en los cuales les serán adquiridas las viviendas. En estos casos se suscribiría un contrato de promesa de compraventa de las viviendas, para ser adquiridas previa expedición del certificado de habitabilidad por el supervisor que determine el patrimonio autónomo. Proyectos a ejecutarse sobre lotes aportados por entes territoriales: El patrimonio autónomo matriz, constituye un Patrimonio Autónomo Derivado para el desarrollo de los proyectos. El lote público es aportado por la entidad territorial al fideicomiso derivado, como un aporte a título gratuito. El patrimonio autónomo matriz, adelantará concurso público para la selección del constructor que ejecutará el proyecto de vivienda sobre el lote aportado. Terminada la construcción, el Patrimonio Autónomo Derivado es quien realiza la transferencia del dominio al beneficiario. 2. Qué concurso se adelantará primero: El de proyectos terminados y/o con inicio cercano o el de lotes públicos? 2

3 R/: Teniendo en cuenta que, como se expuso, se trata de dos esquemas de ejecución diferentes, estos podrán iniciar en forma simultánea, tomando como referencia los cupos que para cada Departamento y el Distrito Capital defina FONVIVIENDA mediante resolución. A la fecha el Ministerio y FINDETER se encuentran evaluando los lotes públicos presentados por las entidades territoriales, para definir su estado de avance y establecer cuáles de estos serán incorporados a los patrimonios autónomos derivados, cuando se consideren viabilizados. Lo anterior con el fin de determinar el número de cupos que se destinarán a las convocatorias para la adquisición de proyectos privados. 3. En el caso de proyectos de vivienda ejecutados sobre lotes aportados por entes territoriales, qué condiciones debe tener el lote para participar en el programa? R/: El lote debe contar con licencia de urbanismo y con la viabilización de FINDETER, para lo cual el Ministerio remitió a las entidades territoriales una circular que contiene el listado de documentos que debían entregar antes del 3 de julio de 2012, para el proceso de revisión.. 4. Qué criterios se van a tener en cuenta para la distribución de los recursos a nivel nacional? R/: La distribución departamental de las viviendas se hará con base en una metodología que tendrá en cuenta el déficit habitacional reportado por el DANE, el porcentaje de población afectada por la ola invernal, el porcentaje de población vinculada a la RED UNIDOS y el porcentaje de población desplazada. Para la distribución se tendrá en cuenta la obligación establecida en el artículo 5 de la 1537 de 2012, de destinar al menos el 20% de los recursos del programa en municipios de categorías 4, 5 y 6. Es de resaltar que los anteriores criterios tendrán una ponderación diferencial para la distribución. 5. Los programas que actualmente se encuentran en ejecución en el marco de la ola invernal, se incluirán en el programa de vivienda gratuita o son un programa independiente? R/: Los proyectos presentados para acceder a los recursos del subsidio familiar de vivienda en otros programas del Gobierno Nacional se podrán presentar al programa de vivienda gratuita, siempre y cuando cuenten con certificado de 3

4 elegibilidad expedido por FINDETER y el oferente se acoja a los requisitos definidos para este programa. 6. Qué mecanismos de selección empleará el patrimonio autónomo para realizar la selección de los constructores? R/: Se adelantarán procesos de selección, en donde el patrimonio autónomo matriz de acuerdo con una serie de parámetros definidos por el Ministerio, procederá a escoger la mejor oferta que le sea presentada, teniendo en cuenta, entre otros, los criterios previstos en el artículo 6 de la Ley 1537 de Estos procesos no se rigen por el estatuto de contratación estatal, pero están sujetos a los principios de transparencia, economía, igualdad, publicidad y en especial el de selección objetiva. 7. Las especificaciones técnicas y de calidad de las viviendas a entregar son un criterio de selección de los proyectos? R/: Las especificaciones técnicas y de calidad de las viviendas a entregar no son un criterio de selección de los proyectos, las mismas corresponden a un criterio habilitante para participar en el concurso. Tales especificaciones serán definidas en los términos de referencia de los procesos de selección. De tal forma, sólo podrán participar en el concurso las personas que en su proyecto se comprometan a cumplir la totalidad de las especificaciones técnicas y de calidad establecidas en los términos de referencia. 8. Qué criterios va a tener en cuenta el patrimonio autónomo para la selección de los proyectos? R/: Los criterios deberán ser definidos por el Ministerio y aprobados por el Comité Técnico del Patrimonio Autónomo Matriz. Sin embargo, se podrán tener en cuenta para la selección de los proyectos, entre otros, los siguientes criterios: Mejor precio del metro cuadrado construido. Mayor área (mts2 construidos) Menor tiempo de entrega Mayor tiempo de atención por deficiencias constructivas y de diseño, posterior a la entrega de la vivienda. 9. Teniendo en cuenta que uno de los criterios de selección es el precio, el programa contempla valores diferenciales por metro cuadrado? 4

5 R/: El programa contempla un valor máximo a pagar por metro cuadrado dependiendo la categoría del municipio en que se desarrollará el proyecto 10.Para la participación de proyectos privados, qué convocatorias se van a adelantar? R/: Para la oferta de proyectos privados se van a realizar varias convocatorias para adquirir vivienda terminada o en ejecución, o por iniciar. 11. Quién va a realizar la selección de los constructores? R/: La selección de los constructores la realizará el patrimonio autónomo matriz constituido por FONVIVIENDA, de acuerdo con el informe de evaluación presentado por el evaluador que designe el referido patrimonio, y lo indicado por el Comité Técnico del mismo. 12. Cuándo se suscribirá el contrato de fiducia mercantil a través del cual se constituirá el patrimonio autónomo matriz? R/: El contrato de fiducia mercantil para constituir el patrimonio autónomo matriz se espera sea suscrito la primera semana de julio de 2012, con la Fiduciaria Bogotá. 13. La sociedad fiduciaria con quien se constituya el patrimonio matriz debe ser la misma sociedad fiduciaria con quien se constituyan los patrimonios derivados para el desarrollo de los proyectos? R/: Si, la sociedad fiduciaria administradora del patrimonio matriz, será la fideicomitente de los patrimonios autónomos derivados que serán constituidos. 14. Quién es el fideicomitente del patrimonio autónomo? R/: El fideicomitente del patrimonio autónomo matriz es FONVIVIENDA. 15. Cómo actuará el patrimonio autónomo? R/: El patrimonio autónomo actuará a través de sus órganos de administración a saber: Comité Fiduciario, máxima instancia de decisión, encargada de la aprobación de manual operativo y en general de dictar los lineamientos de los procesos de seleccióng. 5

6 Comité Técnico, Es responsable de aprobar los términos de referencia de cada proceso de selección, de seleccionar los proyectos a adquirir o el ejecutor de los proyectos, según sea el caso, y de impartir las instrucciones requeridas para el desarrollo de los proyectos. Comité Financiero: Es el encargo de evaluar lo relacionado con los flujos de caja requeridos en ejecución del contrato de fiducia y dar instrucciones sobre la inversión temporal de recursos. 16. La instrucción que imparte el Comité Técnico para dar apertura al proceso de selección es revocable? R/: La apertura de los procesos de selección es irrevocable, a efectos de garantizar la transparencia en el desarrollo del concurso. 17. Cuándo el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, publicará el pliego de condiciones definitivo para la presentación de ofertas? R/: Como se señaló, el encargado de dar apertura a los procesos de selección y adelantar los mismos es el patrimonio autónomo matriz, sin embargo los términos de referencia serán publicados para comentarios en la tercera semana de julio de Los esquemas de garantía definidos en la ley 1537 de 2012, aplican sólo para los proyectos que se desarrollen en lotes públicos? R/: En el artículo 20 de la Ley 1537 de 2012, se establecieron dos esquemas de garantías previstos para ser empleados al momento de la toma de los créditos por parte de los constructores. El primero de ellos, es la posibilidad de pignorar a la entidad financiera, los derechos económicos de los contratos suscritos con los patrimonios autónomos como garantía a favor de los establecimientos de crédito. Éste esquema aplica para cualquier esquema de ejecución. En ese esquema podrán los establecimientos de crédito, en caso de incumplimiento del constructor, por sí mismo o a través de terceros, concluir el proyecto financiado, y se le respetará el compromiso de los recursos para la ejecución de las obligaciones contractuales, en cada uno de los proyectos. El segundo esquema, es el relacionado con la posibilidad de que los patrimonios autónomos que se constituyan para desarrollar cada proyecto puedan servir de garantía y fuente de pago para los establecimientos financieros. En este esquema el constructor seleccionado podrá solicitar la emisión de certificados de derechos 6

7 fiduciarios como garantía a favor del banco. Este esquema aplica para la ejecución de proyectos a desarrollarse sobre lotes públicos, pero con las condiciones establecidas en la ley. 19. Los lotes sobre los que se construirán las viviendas constituyen un aporte al patrimonio autónomo? R/: Solamente los lotes públicos podrán ser aportados a los patrimonios autónomos derivados, en este caso, el aporte se realizará a título gratuito. Los lotes privados no serán aportados a los patrimonios autónomos, por cuanto el esquema busca que el constructor desarrolle el proyecto y venda unidades de vivienda al patrimonio, cuando estas sean recibidas a satisfacción por el mismo. 20. Los beneficiarios de las viviendas necesariamente deben estar domiciliados en el municipio donde se construyan las mismas o es posible que se presente movilización de población de un municipio a otro? R/: Los beneficiarios se determinarán de acuerdo a la información suministrada por el Departamento Administrativo de la Prosperidad Social, teniendo en cuenta los criterios de priorización y focalización que establezca el Gobierno Nacional según lo establecido en el artículo 12 de la Ley 1537 de La responsabilidad de los constructores seleccionados se circunscribe a la construcción de las viviendas o tienen alguna responsabilidad frente a los temas sociales? R/: La responsabilidad de los constructores, en el caso en que se contrate el desarrollo de la obra por parte del patrimonio autónomo derivado, se circunscribe a la construcción de las viviendas y las garantías que las normas vigentes establezcan sobre las mismas. Los temas de acompañamiento social son competencia del Departamento Administrativo de la Prosperidad Social y de los entes territoriales de acuerdo con lo establecido en el artículo 15 de la Ley 1537 de 2012, y son estas entidades las que definirán la forma en que se realizará este acompañamiento. En el caso en que se adquieran viviendas de proyectos privados, los constructores asumirán todas las obligaciones que establezcan las normas vigentes sobre las garantías relativas a la obra y las demás que establezcan las normas vigentes para los vendedores de bienes inmuebles. Lo anterior, de acuerdo con el parágrafo 2 del artículo 6 de la ley 1537 de El pago de las viviendas está supeditado a alguna condición? 7

8 R/: En el caso de adquisición de proyectos construidos, en ejecución o próximos a iniciar, el pago al vendedor se realizará una vez se haya escriturado la vivienda al beneficiario, se haya recibido el certificado de habitabilidad de las viviendas y se hayan entregado las garantías que correspondan de acuerdo con la normatividad vigente. En el caso de proyectos adelantados sobre lotes públicos, el pago se realiza una vez el patrimonio autónomo haya recibido el certificado de habitabilidad de las viviendas y se hayan entregado las garantías que correspondan de acuerdo con la normatividad vigente. 23. Qué pasa si el beneficiario no comparece a suscribir la escritura de transferencia del dominio? El constructor debe devolver la suma pagada por la vivienda? R/: En el caso de adquisición de viviendas, en el contrato se establecerán los eventos en los cuales el vendedor, ante la imposibilidad de escriturar al beneficiario, deberá proceder a transferir las mismas a patrimonio autónomo para que este constituya un patrimonio derivado de parqueo y posteriormente transfierala vivienda al beneficiario final. En estos eventos el constructor recibirá el pago en el momento en que sea escriturada la vivienda al patrimonio autónomo derivado. 24. En qué condiciones participarán las cajas de compensación? R/: Las cajas de compensación participarán en las mismas condiciones que un constructor privado. 25. Qué pasa sí el constructor no entrega las viviendas en el plazo pactado? R/: En los contratos que se suscriban con los constructores, se pactarán cláusulas de apremio muy fuertes para lograr la entrega de las viviendas, lo anterior teniendo en cuenta que el tiempo de entrega es un factor de calificación. De persistir el incumplimiento, se procederá a la resolución del contrato, con las consecuencias de tipo sancionatorio que ello implica, de acuerdo con el artículo 22 de la ley 1537 de La Ley 1537/12 determina que en la convocatoria para el desarrollo de proyectos VIP, se deberá exigir que en los últimos cinco años la persona jurídica y su representante legal, no hubieren sido sancionados, por incumplimientos contractuales relacionados con la construcción; los incumplimientos señalados incluyen incumplimientos entre privados? 8

9 R/: En el marco de los procesos de selección, para atender lo indicado por este artículo, se revisarán los a incumplimientos contractuales con el Estado. R/: FINDETER tendrá tres roles: 27. Cuál es el rol de Findeter en el programa de vivienda gratuita? 1. Suscribirá un contrato de apertura de crédito con el patrimonio matriz, si este lo requiere, para garantizar que el patrimonio cuente, con los recursos necesarios para realizar los pagos de las viviendasd, una vez estas sean recibidas a satisfacción y/o transferidas. La Ley 1537 de 2012 autorizó a la Nación para garantizar las operaciones que requiera adelantar FINDETER para financiar el programa 2. FINDETER viabilizará los lotes de propiedad pública que cumplan con las condiciones para ser incorporados en los patrimonios autónomos derivados. 3. FINDETER podrá actuar como evaluador de las propuestas presentadas en cualquiera de los esquemas de ejecución del programa. 28.El precio de la vivienda VIP de los Proyectos que se paga a los constructores se entiende con su valor en la fecha de entrega, es decir, los salarios mínimos del año correspondiente? R/: Efectivamente se ofrece y se acepta con el equivalente a 70 SMLV del año de entrega de las viviendas. 9