Flash Inmobiliario México

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1 Análisis Económico 3 de noviembre de 212 Flash Inmobiliario México Mercado hipotecario: dos versiones de una misma historia Si la valoración de lo que ocurre en el mercado hipotecario mexicano se hiciera sólo a partir de lo que realiza Infonavit, tendríamos que decir que las fuentes de impulso del crédito hipotecario han comenzado a agotarse. Si en cambio se hace a partir de las cifras de la banca y el Fovissste, la conclusión es que el mercado hipotecario aún tiene un amplio potencial de crecimiento. Cómo una y otra fuente cuentan historias tan distintas? En realidad es la misma, más bien diferenciación en el mercado y diversificación de los productos de financiamiento. La banca y el Fovissste, favorecidos por el entorno económico y la estadística En un año en que la actividad económica y el empleo crecen a tasas cercanas al 4%, el crédito hipotecario de la banca comercial avanza, por segundo año consecutivo, a tasas de doble dígito. En octubre, el crecimiento en el número de créditos fue de 1.6% anual, y de 17.8% en el monto, medido en términos reales; en el periodo enerooctubre, las cifras marcan un aumento de 9.8% en el número de créditos y de 16.8% en el monto. Este aumento se explica tanto por el volumen de créditos como por el monto promedio de cada hipoteca, que ha crecido en forma significativa en los últimos años: en los últimos dos años, dicho monto ha aumentado 3% en términos reales. Para el caso del Fovissste, cuyos recursos para otorgar financiamiento dependen en buena medida de la recuperación de la cartera, las condiciones han sido en este año mejores que en los anteriores, debido a un pago más oportuno a dicho instituto de parte de las entidades federativas y las dependencias federales, de los cobros que hacen a los trabajadores que cuentan con crédito. El Fovissste ahora cuenta con mejores instrumentos para garantizar que dichos pagos se realicen en forma oportuna. Así, el crecimiento en el Fovissste (15.2% anual en el número de créditos durante el periodo enero-octubre) se explica no por una mayor actividad sino simplemente por factores estadísticos: mientras que en años previos la mayor parte del crédito se terminaba otorgando al final del año, en 212 la actividad se ha distribuido en forma más uniforme. Por el mismo efecto, deberíamos esperar que en los últimos meses del año, las cifras muestren una tasa de variación anual negativa. Y para el 213, el crecimiento debería ser muy modesto, dado que en las proyecciones del instituto el número de créditos a otorgar no tendrá cambios (o será muy pequeño) respecto al año actual, que por cierto, también se mantendrá en niveles cercanos a 211, entre 7 mil y 75 mil créditos. En Infonavit, influye la diversificación de productos de crédito y algo más? El Infonavit por su parte, a octubre registraba un crecimiento en tasa anual de sólo 1.5%, y menos de 1% en el monto de financiamiento en términos reales. La razón es simple: en su programa de financiamiento para el año, la participación del crédito para remodelaciones ha venido cobrando importancia, al punto de que en 212 representan uno de cada cinco créditos otorgados por el instituto. Una segunda explicación, que vale la pena comenzar a mirar con detalle, es la disponibilidad de vivienda. A nivel nacional la participación de la vivienda usada es cercana al 35%, pero en algunas entidades, se ubica en niveles cercanos o superiores al 5%, como Baja California Sur, Campeche, Coahuila, Durango, Guerrero y Oaxaca, y en el Distrito Federal alcanza el 8%. Para quienes aspiran a adquirir una vivienda nueva con crédito de este instituto, podrían estar comenzando a enfrentar dificultades para elegir una. En términos anualizados, los inicios de obra se mantienen en torno a 37 mil, que medido como proporción del total de hipotecas que se están colocando 59 mil, representan un 63%. Habrá que confirmarlo, pero aquí podrían estar presentándose las primeras señales que apunten (o anticipen) un repunte en la construcción de vivienda. Las perspectivas apuntan a que el mercado seguirá creciendo No existe contradicción en las cifras de colocación de crédito hipotecario. En el Infonavit, los resultados son producto de la diversificación en las alternativas de crédito que ofrecen a sus afiliados y la buena aceptación que ello ha tenido (lo cual señala que hay mucho espacio para el desarrollo de este mercado, tanto en el Fovissste como por el lado de la banca) y posiblemente alguna restricción para incrementar el crédito de vivienda nueva. En la banca, las cifras muestran el entorno favorable en las condiciones económicas y de financiamiento. Ambos marcan que el mercado hipotecario aún tiene espacio para el crecimiento, si bien, como se ha venido apuntando, a partir del desarrollo de nuevos productos.

2 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 Cuadro 1 Actividad hipotecaria: Número y monto de créditos, acumulado enero-octubre Organismo Número de créditos (miles) Monto de crédito (mmp) real Institutos Públicos Infonavit Fovissste Intermediarios Privados Bancos Sofoles Subtotal Total Cofinanciamientos (-) Infonavit total (-) Otros Cofinanciamientos (-) Total Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste ABM y CNBV Gráfica 1 y 2 Número de créditos por organismo Miles, cifras anualizadas Institutos públicos Banca y Sofoles Institutos públicos Banca y Sofoles Total Gráfica 3 y 4 Monto de crédito por organismo Mmp, cifras anualizadas, precios de Var %anual Institutos públicos Banca y Sofoles Total Banca y Sofoles Institutos públicos

3 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 3T1 4T1 3T1 4T1 Gráfica 5 y 6 Colocación de crédito hipotecario por organismo Miles de créditos Miles de millones de pesos, a precios de Infonavit (RP) Fovissste (RP) Banca (RP) Infonavit total (Cofin) Otros (Cofin) (RP). (Cofin) Cofinanciamientos * A octubre Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste y ABM Gráfica 7 y 8 Número de créditos otorgados por la banca comercial Miles, cifras anualizadas Otros cofinanciamientos Otros cofinanciamientos Nota: A partir de este número incluimos el producto Infonavit Total en los productos bancarios, por lo que no las cifras no coinciden con números anteriores.. * A octubre Total Gráfica 9 y 1 Monto de financiamiento otorgado por la banca comercial Mmp, cifras anualizadas precios de Otros cofinanciamientos Otros cofinanciamientos Total Nota: A partir de este número incluimos el producto Infonavit Total en los productos bancarios, por lo que no las cifras no coinciden con números anteriores.. *A octubre

4 3T1 4T1 3T1 4T1 Gráficas 11 y 12 Monto promedio de la hipoteca. Miles de pesos, precios 212 Institutos públicos 6 1,2 Bancos , Infonavit (RP) Fovissste (RP) Total institutos públicos *A octubre (RP). (Cofin) Cofinanciamientos Fuente: BBVA Research con datos de Infonavit, Fovissste y ABM Otros Cofinanciamientos Total banca Gráficas 13 y 14 Ventas de vivienda por segmento. Part %, 212* Infonavit Número de créditos Monto de financiamiento Banca comercial Número de créditos Monto de financiamiento Económica Popular Tradicional Media Residencial Residencial Plus *Enero-octubre Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit y ABM Gráficas 15 y 16 Vivienda usada: Participación % en créditos hipotecarios del Infonavit * * Total Popular Tradicional Media Residencial Residencial plus Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit

5 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T8 2T8 3T8 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 Gráficas 17 y 18 Crédito a la vivienda, saldo de cartera Vigente, M. Millones de pesos, precios de 212 Índice de morosidad (%) Banca comercial Infonavit Fuente: BBVA Research con datos del Banxico Gráficas 19 y 2 Saldo de la cartera de la banca comercial por segmento Vigente, M Millones de pesos, precios de 212 Índice de morosidad (%) Media y Residencial De interés social Total Media y Residencial De interés social Fuente: BBVA Research con datos de la CNBV Gráficas 21 y 22 Crédito puente, saldo de la cartera vigente. M. millones de pesos, precios de 212 real Fuente: BBVA Research con datos del Banxico

6 4T8 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 1T9 2T9 3T9 4T9 1T1 2T1 3T1 4T1 Gráficas 23 y 24 Inicios de obra: RUV Miles de viviendas, cifras anualizadas Fuente: BBVA Research con datos del RUV Cuadro2 Infonavit: Número de créditos hipotecarios por entidad y porcentaje de vivienda usada Enero-octubre 212 Total Usada (% del total) Total Económica Popular Tradicional Media Residencial Plus Total Económica Popular Tradicional Media Residencial Plus Ags Ags BC BC BCS BCS Cam Cam Coah Coah Col Col Chis Chis Chih Chih DF DF Dgo Dgo Gto Gto Gro Gro Hgo Hgo Jal Jal Mex Mex Mich Mich Mor Mor Nay Nay NL NL Oax Oax Pue Pue Qro Qro QR QR SLP SLP Sin Sin Son Son Tab Tab Tamps Tamps Tlax Tlax Ver Ver Yuc Yuc Zac Zac Total Nac Fuente: BBVA Research con datos del Infonavit, Eduardo Torres e.torres@bbva.com Fernando Balbuena fernando.balbuena@bbva.com Av. Universidad 12, Col. Xoco, México 3339 D.F. researchmexico@bbva.bancomer.com Aviso Legal Este documento ha sido preparado por BBVA Research del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. (BBVA) y por BBVA Bancomer. S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer, por su propia cuenta y se suministra sólo con fines informativos. Las opiniones, estimaciones, predicciones y recomendaciones que se expresan en este documento se refieren a la fecha que aparece en el mismo, por lo que pueden sufrir cambios como consecuencia de la fluctuación de los mercados. Las opiniones, estimaciones, predicciones y recomendaciones contenidas en este documento se basan en información que ha sido obtenida de fuentes estimadas como fidedignas pero ninguna garantía, expresa o implícita, se concede por BBVA sobre su exactitud, integridad o corrección. El presente documento no constituye una oferta ni una invitación o incitación para la suscripción o compra de valore