INVIRTIENDO EN. muy altos y consumirían la rentabilidad del comprador.

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2 02 EDUCACIÓN FINANCIERA EN SU VIVIENDA EN SU VIVIENDA EDUCACIÓN FINANCIERA 03 LA VIVIENDA ES UNA NECESIDAD HUMANA BÁSICA Y PARA MILLONES DE FAMILIAS E INDIVIDUOS ES LA INVERSIÓN MÁS SIGNIFICATIVA O GRANDE QUE POR REGLA GENERAL REALIZAN. El derecho no sólo a una vivienda sino también a que ésta sea adecuada y digna, está reconocido, a nivel nacional e internacional, en disposiciones legales del Estado panameño y en la Declaración Universal de Derechos Humanos (Párrafo 1, artículo 25). En Panamá todas las instituciones financieras ofrecen préstamos hipotecarios para viviendas a una tasa de interés variable. Un hecho importante de los préstamos hipotecarios es el relacionado al costo final de una vivienda: a menor plazo de la hipoteca, la letra o mensualidad es más alta, pero el costo en intereses a pagar es menor. Lo contrario sucede si el plazo es mayor: la letra entonces es menor pero la carga de los intereses es mucho mayor. ALQUILAR O COMPRAR LA VIVIENDA SOÑADA Llegados a la edad adulta sentimos la necesidad de tener un techo propio y esta necesidad se hace más imperiosa si tenemos pareja y/o familia. La pregunta que sigue se refiere a si debo comprar o me conviene más alquilar el sitio donde vivir. INVIRTIENDO EN SU VIVIENDA Está claro que en esencia, el hecho de comprar o alquilar la vivienda dependerá de los costos y de la situación financiera de la persona al momento de tomar la decisión. Aquí se puede diferenciar los costos iniciales al efectuar la operación de compra o alquiler, y los costos totales teniendo en cuenta el horizonte a largo plazo. La decisión se puede ver influenciada por su edad cronológica, ya que a mayor edad, menos plazo para pagar la vivienda. Desde el punto de vista de los costos iniciales, el alquiler es más accesible. Sólo suelen existir costos como el depósito a pagar junto con el primer mes de alquiler. En Panamá, los arrendatarios solicitan el equivalente a uno o dos meses de alquiler y buenas referencias de crédito. Comprar la vivienda mediante un préstamo hipotecario significa incurrir en otros costos por ejemplo; notario, avalúo, minutas, contratos, impuestos, seguros, etc. Mientras que la compra de una casa nos amarra al sitio en que ella se encuentra; el alquiler favorece la movilidad y el que podamos vivir más cerca del trabajo, ahorrando en costos de transporte y ganando en calidad por ahorro en distancia y por tener acceso a lugares de compra y esparcimiento más cercanos. Al alquilar, podríamos estar pagando sumas más bajas que al comprar; tampoco pagamos impuestos por el terreno, ni otros impuestos anuales y no comprometemos tanto nuestros ingresos futuros, pues el alquiler suele ser a corto o mediano plazo. Para matrimonios jóvenes o para profesionales jóvenes alquilar barato es una muy buena opción que les permitiría ahorrar para luego comprar una vivienda. Si la tendencia en los precios de la vivienda es ascendente, definitivamente comprar es mucho mejor que alquilar, dado que a futuro podríamos vender y ganar. En cambio, si la inversión no es buena y la vivienda no se revaloriza es posible que sea mejor botar el dinero en un alquiler en lugar de en una hipoteca e invertir lo que sobra en un negocio o en inversiones en mercados de capital (acciones, fondos de inversión, bonos, etc.) que nos brinde mejor rendimiento. Asumamos que usted alquila una vivienda en un buen sitio y el alquiler le cuesta B/ mensuales y se queda viviendo allí unos 30 años, esperando que no le suba el alquiler en ese lapso, lo cual es bastante improbable. Luego de 30 años habrá pagado en alquiler y no es dueño del bien, unos B/.180, Alguien podría decir que usted ha botado esa suma. Es mejor alquilar si en sus planes no existe la idea de quedarse mucho tiempo en un mismo sitio sea país, ciudad, barrio. Si hubiese comprado la casa que le gustaba y digamos que hubiese dado un abono inicial de B/.10, y le conceden su hipoteca a 30 años plazo, con una letra de B/ Al final en total, su vivienda le habrá costado, considerando los intereses y el capital que pagará, unos B/. 190,000.00, pero es el dueño y quizás la vivienda ahora la podría vender por unos B/.250, si la misma está bien ubicada en términos de demanda y en buen estado. Una consideración útil es, que si la letra de la casa le significará estrés por la duración del préstamo, o si usted no se va a quedar a vivir allí donde compra por mínimo 10 años o si considera que sus ingresos o trabajo son insuficientes o inestables, es mejor alquilar. Si usted compra una vivienda, podría estar haciendo un buen negocio, dependiendo de una serie de variables tales como situación de la demanda de viviendas según el tipo y costo, ubicación de la vivienda, momento en que compre, a quién se la compre, facilidades y condiciones crediticias ofrecidas por los bancos, disponibilidad de liquidez del comprador, capacidad de pago suya y estabilidad de sus ingresos, necesidad suya de vender la vivienda en un futuro y otras. Al respecto vale la pena recordar que la teoría plantea que los bienes raíces por regla general casi siempre aumentan de valor. Esto claro es una afirmación muy general, pues no siempre es así. Si usted desea una vivienda para vivir y no para hacer negocios, entonces verla como una inversión no es realista o adecuado. Para que una vivienda sea una inversión, es necesario que su precio aumente como mínimo a una tasa equivalente a la tasa de interés que nos cobran por la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca tiene una tasa de 6% anual, nuestra casa debe aumentar de precio al menos en un 6% cada año. Si los intereses del mercado (inversiones y préstamos) son mayores que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda, lo que hacemos es perder dinero, puesto que lo que pagamos en intereses por la vivienda y lo que dejamos de recibir en inversiones superan con creces el aumento de valor de la vivienda. Para que la vivienda sea inversión, esta debe tener capacidad de generar ingresos como si fuera una empresa. La manera de medir esto es comparando el precio de la vivienda con el valor anual por el cual esa vivienda podría rentarse. Por ejemplo, una casa de B/.100,000 que se puede alquilar a B/.1, al mes generaría un ingreso de B/.12,000 al año. Esto indica que el precio de la casa es de un poco más de 11 veces su renta anual. Ahora todo comprador de una vivienda debe considerar que cuando compra una casa es para los próximos cinco años, como mínimo. Así la casa tiene tiempo de ser una inversión rentable para su comprador porque los costos de vender y mudarse, con frecuencia son muy altos y consumirían la rentabilidad del comprador. Al comprar la vivienda también tenemos ventajas, pero a la vez asumimos una gran responsabilidad, ya que tendrá que asumir los costos de la hipoteca, costos de mantenimiento, tendrá los mismos vecinos por mucho tiempo y se comprometerá a quedarse en un solo lugar. Otra ventaja es que por mucho tiempo, pagará la misma cantidad cada mes, mientras la tasa de interés de su hipoteca permanezca sin cambios. Sin embargo, los impuestos y el seguro de propiedad pueden subir y encarecer o hacer disminuir dicha ventaja. Es posible que pague menos en impuestos si compra una vivienda y paga un préstamo hipotecario y los impuestos de propiedad, gracias a las oportunidades de exoneración y a programas oficiales para incentivar la adquisición de viviendas actualmente vigentes. El gobierno le permite deducir el interés que usted paga por su vivienda en su declaración de impuestos anual. Si es dueño de su propia vivienda, usted podrá tener dinero en caso de cualquier emergencia que tenga, por lo cual va a

3 04 EDUCACIÓN FINANCIERA EN SU VIVIENDA EN SU VIVIENDA EDUCACIÓN FINANCIERA 05 tener un cierto margen de seguridad económica. Al comprar la mayor ventaja es que la vivienda será suya. Tendrá un lugar para criar a sus hijos, formará parte de una comunidad y hasta podrá dejarle la vivienda a sus hijos y así darle seguridad a las próximas generaciones. Una vivienda nueva comprada mediante una hipoteca, podría ser una opción, pero usted también podría pensar en un bien reposeído. Esta es una vivienda que el banco le ha tenido que quitar a una persona que no puede pagar más las letras o mensualidad de la hipoteca de la misma. La ventaja para las personas que deciden comprar propiedades reposeídas es que son más económicas, están ubicadas en lugares céntricos y se pueden ocupar inmediatamente, aunque ahora mismo no existe un gran mercado de este segmento en Panamá. Aunque por ser casas de segundo uso requieren en la mayoría de los casos de reparaciones generales, cuentan con un interés interesante y el tiempo del financiamiento puede ser inferior a los 30 años. Por otra parte un bien reposeído o una vivienda de segundo uso podría tener vencido su período de exoneración de impuesto de inmueble y esto es algo que debe indagar antes de iniciar el proceso de compra. El procedimiento para la compra de un bien reposeído es a través de una venta directa. El interesado puede optar por solicitar el financiamiento a través del mismo banco que tiene el bien o de otro banco, o hacer su pago al contado. Ya sea que compre o alquile, defina un presupuesto con el que pueda cubrir sus necesidades en los próximos años. Tenga en mente todo lo que va a necesitar en su casa nueva: muebles, aire acondicionado, artículos de cocina, lavadora y así sucesivamente. De la misma manera también piense en lo que no se relaciona directamente con la casa, como por ejemplo un carro para su esposa o hijo, ya que la vivienda queda lejos de los flujos de tráfico del transporte público o el acceso al punto de su vivienda no es ventajoso. Antes de comprar o alquilar, simplemente saque lápiz y papel y empiece a escribir todas las ventajas y desventajas posibles de su compra o decisión de alquilar en dos columnas en la misma hoja. Con suerte usted encontrará la decisión correcta. No obstante, el proceso por sí mismo le ayudará a aclarar sus pensamientos. Tenga en mente que comprar su futura vivienda no es del todo una decisión solo racional. Las emociones deben involucrarse también ya que muchas veces las emociones pesan más que los hechos. De esta manera usted no se verá tentado a comprar o alquilar algo fuera de sus posibilidades. CUÁNTO PODRÍA PAGAR POR MI HIPOTECA SI DECIDO COMPRAR UNA VIVIENDA? Esta pregunta tiene mucho que ver con la tasa de interés a la que le podrían conceder el préstamo, sus ingresos, el monto de la letra mensual a pagar, su presupuesto de gastos del hogar, sus compromisos, sus referencias de crédito, el plazo que desea para pagar, entre otras muchas cosas. El plazo del préstamo y la tasa de interés del mismo son factores claves en el préstamo hipotecario. La tasa de interés es el precio que cobran las entidades de crédito al conceder un préstamo. Este interés se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en cada momento. Las entidades tienen libertad de establecer el tipo de interés que deseen. El tipo de interés o tasa puede ser fijo o variable, según se mantenga constante o no a lo largo de la vida del préstamo. En Panamá, las tasas de interés para préstamos hipotecarios casi en todos los bancos son variables. En la modalidad de interés variable, la tasa de interés se va modificando a lo largo de su período de pago o amortización, en función de la evolución del índice o tipo que se tome como referencia Libor o Prime Rate, es decir de un indicador que refleja el precio del dinero en el mercado internacional. El tipo de interés variable se suele expresar como la suma de ese índice de referencia y un porcentaje (margen o diferencial) constante que oscila entre 1 y 3 puntos. Así, por ejemplo, puede decirse que el tipo de interés de un préstamo es del Libor, Prime Rate o en España el Euribor, que es el tipo al que compran y venden el dinero las entidades bancarias entre sí en la zona del Euro más un punto porcentual. Eso significa que a lo largo de toda la vida del préstamo usted va a pagar lo que marque el Euribor en España por ejemplo, el Libor o Prime Rate en Panamá o USA, en el momento de la revisión del préstamo (elemento variable) más el o los puntos porcentuales adicionales (elemento fijo). Algunas entidades ponen límites a las variaciones a la baja y/o al alza de los tipos de interés de referencia. A igualdad de las demás condiciones, a usted le puede resultar más interesante, por lógica, la oferta que no limite la posible reducción de las cuotas. En todo caso, debe ser consciente del riesgo que asume al contratar préstamos a interés variable: si suben los tipos, puede encontrarse con dificultades para pagar. La Ley establece que la entidad que da el préstamo debe comunicar al cliente mínimo un mes antes, la nueva tasa que aplicará si sube el interés del préstamo como resultantes de la variación del índice de referencia. En todo caso, en el recibo de pago o estado de cuenta del préstamo que la entidad debe entregar al cliente con cada pago o a solicitud de éste, debería estar recogido el tipo de interés aplicado con el detalle del tipo de referencia y el diferencial. Lea siempre con sumo cuidado su contrato de préstamo y mire estos aspectos y exija respuestas a sus preguntas; el cliente es el rey. Si el interés del préstamo es fijo, entonces éste se mantiene constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto usted conoce desde el principio el importe total de los intereses que tiene que pagar. Esa es la gran diferencia con los préstamos con interés variable: no hay incertidumbre sobre las cuotas futuras. Puesto que usted no asume el riesgo del incremento del precio del dinero, cosa que sí hace cuando paga un préstamo a tasa variable, el interés de las operaciones de tasa fija suele ser superior al de las de tipo variable. Además, cuanto más se alarga el plazo del préstamo, mayor suele ser el tipo de interés. Normalmente los préstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho más cortos que los de tipo variable. Los expertos aconsejan dedicar, como máximo, un 30% - 35% de sus ingresos o salario al pago de la vivienda, por lo que tomando como referencia este dato, no deberíamos tener otros compromisos como préstamos personales, pagos de tarjetas, pensiones, etc. que nos hagan sobrepasar dicho límite. Si lo sobrepasamos el banquero nos dice usted no tiene capacidad de pago para este compromiso y quizás nos sugiera incorporar el salario de la esposa o esposo para hacer posible el préstamo. Como regla general, se podría calcular el pago de una hipoteca considerando de 2 a 2.5 veces el monto del salario anual de una persona. Por ejemplo, si sus ingresos anuales son B/. 30,000, podrían pagar una hipoteca de B/. 60,000 a B/.75,000. Estos son los cálculos 30,0000 X 2 = B/. 60,000, B/. 30,000 X 2.5 = B/. 75,000. Las entidades financieras consideran la relación deuda/ingresos cuando estudian su solicitud para un préstamo hipotecario. La relación deuda/ ingresos son sus gastos mensuales en comparación con sus ingresos brutos mensuales o lo que es lo mismo, cuánto de lo que usted gana, tiene mensualmente que dedicar al pago de sus deudas. Ejemplo: Paga entre préstamo del carro, personal, tarjetas de crédito B/ y su salario es de B/.1,200.00, entonces 350/1200 x 100= 29,2% en este caso usted está bien. Los prestamistas consideran gastos de la vivienda mensuales como un porcentaje de los ingresos y la deuda mensual total como un porcentaje de los ingresos. Ambas relaciones son factores importantes en la determinación de si un prestamista extenderá un préstamo. Los bancos generalmente requieren que sus gastos de la

4 06 EDUCACIÓN FINANCIERA EN SU VIVIENDA EN SU VIVIENDA EDUCACIÓN FINANCIERA 07 Métodos de búsqueda efectivos son el Internet, los clasificados de la prensa escrita, revistas inmobiliarias, corredores o inmobiliarias. En estas firmas, además de hallar viviendas, lo podrán asesorar en el proceso de compra de vivienda. También puede asistir a ferias inmobiliarias. En las entidades bancarias podrá averiguar acerca de propiedades reposeídas o de proyectos financiados por el banco, las daciones en pago, las cuales se ofrecen a precios un poco más económicos que los del mercado. Antes de tomar una decisión, camine por el sector, averiguando con los celadores, vecinos y establecimientos comerciales sobre inmuebles en venta. Esto, además de poder ver otras viviendas, le permitirá comparar si el precio que va a pagar es el justo y enterarse de problemas o vicios ocultos en edificios o casas de su interés. Cuando suministre datos personales para que lo contacten evite al máximo entregar datos de su residencia actual. Muchas veces hay ofertas falsas con personas inescrupulosas detrás tratando de hacerle daño a quienes buscan, pues saben que tienen recursos económicos disponibles. Jamás entregue dinero ni firme nada sin antes verificar que la persona o firma que le quiere vender el bien, es el dueño o el autorizado para esto. Confirme la situación legal y fiscal del bien y exija documentos originales. No acepte fotocopias. Si lidia con un Corredor de Bienes Raíces, busque miembros de Acobir o exija una identificación clara y no acepte condiciones de venta desventajosas. Antes de decidirse mire varias opciones. Estudie las ventajas del inmueble y el sector. Tome nota de precios, áreas, servicios y otros detalles y analícelos con calma junto con su familia. Visite el área en las noches, un fin de semana o a fin de mes. Hay áreas ruidosas en las noches o en los fines de semana congregan personas o eventos molestos? Al momento de negociar, negocie duro por bajar el precio. Tenga presente que normalmente los propietarios piden entre un 10% y 30% por encima del precio real. Para esto lo mejor es ofrecer y esperar a que el vendedor le haga una contraoferta, así no sea necesariamente en ese mismo momento. Por otra parte, muchas veces las compañías de ventas de bienes raíces inflan los precios para ganar más comisiones. Por último, piense siempre en que usted es el cliente y es el vendedor el que tiene que adaptarse a usted y no al contrario. Por regla general antes de comprar una casa se pide entre un 10% y un 30% del valor de la propiedad para formalizar la compra-venta. No lo haga en efectivo, mejor utilice un cheque certificado o un cheque. Sáquele copia y entréguelo contra recibo. nanciar su hipoteca. La razón más importante por la que usted quiere refinanciar su hipoteca es para conseguir un tipo de interés más bajo y para rebajar la cantidad que usted paga mensualmente por la hipoteca. Antes de refinanciar su hipoteca, usted debería pensar por qué quiere hacerlo. Está usted pagando ahora una tasa de interés muy alta? Quiere refinanciar su hipoteca para rebajar sus pagos mensuales porque usted tiene problemas para pagarlos? Está usted intentando consolidar todas sus deudas en un préstamo? Necesita dinero para hacer reparaciones? Estas son buenas razones para refinanciar su hipoteca. Debido a que una hipoteca usa su casa como garantía, usted se arriesga a perder su casa si no puede pagar la deuda en el futuro. Dado el riesgo potencial que usted corre al refinanciar su hipoteca, quizás sea mejor para usted hacer otro tipo de préstamo, en lugar de refinanciar su hipoteca. Por otra parte, los intereses por ahora están bajos, pero podrían subir y le pregunto si podrá usted pagar una letra más alta que la que tiene ahora? VEHÍCULOS DE INVERSIÓN Son tipos de inversiones tales como bienes raíces (propiedad Inmobiliaria), activos en papel (Bolsa de Valores), negocios tradicionales (empresas), negocios ecommerce (empresas en internet). CAPITULACIONES MATRIMONIALES Documento fundamental para regular las relaciones económicas entre los cónyuges el cual evita desacuerdos y disputas en caso de separación o divorcio. El documento debe ser inscrito en el Registro Público para ser válido. Un notario o un abogado le puede ayudar en su manejo. vivienda, sean menores o iguales al 25% ó 30% de sus ingresos brutos mensuales. Ellos llaman a esta relación, inicial. En otras palabras, si sus ingresos brutos mensuales son B/. 2,500, o B/.30,000 anualmente, la letra más alta que usted podría asumir por un préstamo hipotecario debe ser B/ o menos: B/. 2,500 X 28% = B/ Los bancos esperan que sus gastos de vivienda más la deudas a corto o mediano plazo que ya tenga, no sobrepasen o sean iguales a 30% ó 35% de sus ingresos brutos mensuales. Los prestamistas llaman a esta relación, final. En otras palabras, si sus ingresos brutos mensuales son B/.2, la combinación de su hipoteca, B/ y otras deudas a largo plazo no debe exceder B/ Esto es B/. 2, X 35% = B/ , quizás B/ como deuda total máxima. CRITERIOS QUE DEBEN TOMAR EN CUENTA AN- TES, DURANTE Y DESPUÉS DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA Ahora que ya tiene una clara idea de cuánto podría usted pagar por su hipoteca, debería trazar una estrategia para encontrar una vivienda a la medida de su familia y su presupuesto. Busque definir el valor de la vivienda a comprar, la zona o barrio de la ciudad y el tipo de vivienda (nueva, usada, apartamento, casa, chalet, etc.) que le interesa. Una vez tenga claros estos puntos deberá iniciar la búsqueda. En los casos que se quiera hacer un abono mayor, el mismo se deducirá del precio de venta y el saldo restante podrá ser o no financiado por alguna institución bancaria dependiendo de la estrategia económica del comprador. El proceso en su totalidad de compra venta, le podría tomar de 1 a 8 meses, dependiendo de los vendedores y de cuán ágil usted sea en aportar la documentación y dinero involucrados en el negocio. Una vez que el cliente escoge la propiedad que desea adquirir se inicia el proceso de negociación y elaboración del contrato de promesa de compra venta, que es el documento legal que formaliza la compra. Luego de presentados los documentos exigidos por ley y que se mencionan en la promesa de compra-venta que deben firmar ambas partes, tales como paz y salvos de inmueble, certificado del Registro de la Propiedad que indica el dueño de la propiedad y de que la misma está libre de impedimentos tales como secuestros o embargos, impuestos por transferencia y ganancia y los pagos al vendedor, la promesa de compra venta se eleva a escritura pública y la misma, se inscribe en el Registro Público de la propiedad. QUÉ PASA CUANDO REFINANCIO UNA HIPOTECA? Cuando usted refinancia su hipoteca, usted está haciendo otra hipoteca de su casa. La hipoteca vieja se paga y usted debe los plazos de la hipoteca nueva. Hay varias razones por las cuales usted quizás quiera refi- PATRIMONIO FAMILIAR En el Artículo 470 del Código de la Familia se define como la institución legal mediante la cual resultan afectados bienes en cantidad razonable, destinados a la protección del hogar y al sostenimiento de la familia, por consecuencia del matrimonio o de la unión de hecho. Es la norma legal que protege los bienes de la familia a fin de garantizar la institución del hogar y el sostenimiento de la familia. Se fundamenta en un principio social al que todos estamos llamados a atender para proteger el núcleo familiar, base de toda sociedad. FIDEICOMISO Contrato mediante el cual una persona llamada Fideicomitente transfiere bienes a un fiduciario para que éste los administre conforme a sus instrucciones, en beneficio de fideicomisarios, por ello el Fiduciario cobrará comisiones o cargos y deberá devolver al término del contrato los bienes dados en fideicomiso.

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