DUE DILIGENCE TÉCNICA EN EL DESARROLLO Y FINANCIACIÓN ACTUAL DE OFICINAS

Transcripción

1 DUE DILIGENCE TÉCNICA EN EL DESARROLLO Y FINANCIACIÓN ACTUAL DE OFICINAS Narciso Ladegui Alfonso narciso.ladegui@symondsgabitat.com Octubre

2 Due Diligence Técnica en la financiación de Edificios de Oficinas Introducción Objetivos de la Due Diligence Técnica La Due Diligence Técnica en Edificios de Oficinas La Due Diligence en la Financiación Actual de Oficinas Rescate de Activos en Ejecución Conclusiones -2-

3 Due Diligence Introducción La Due Diligence o Auditoría Técnica es el análisis global de un activo existente abarcando tanto los aspectos meramente técnicos como, en la medida de lo posible, todos los aspectos económicos, legales o de otra índole desde un enfoque técnico. -3-

4 Project Monitoring Introducción El Project Monitoring o Seguimiento Técnico es el análisis global de un proyecto abarcando tanto los aspectos meramente técnicos como, en la medida de lo posible, todos los aspectos económicos, legales o de otra índole desde un enfoque técnico. -4-

5 Adquisición de Activos Introducción PROYECTO DESARROLLO FIN DE OBRAS EXPLOTACIÓN DUE DILIGENCE INVERSOR -5-

6 Financiación de Activos Introducción PROYECTO DESARROLLO FIN DE OBRAS EXPLOTACIÓN DEVOLUCIÓN PRÉSTAMO D.D. Inicial (docum.) DISPOSICIONES ECON. ENTIDAD FINANCIERA (Project Finance) PROJECT MONITORING PROJECT MONITORING (Concesión) -6-

8 Due Diligence Objetivos El Objetivo principal de la Due Diligence Técnica es la determinación y valoración de los riesgos que pueden producir el incumplimiento de los compromisos de Presupuesto Plazo Calidad Los riesgos anteriores ponen en peligro el flujo de caja previsto durante la explotación y con ello la devolución del préstamo o el cumplimiento de los compromisos con los inversores -8-

9 Due Diligence Objetivos PROBLEMA... Cualquier suceso que no entre dentro de la seguridad entra dentro del azar. AZAR PROMOTOR BANCO / INVERSOR -9-

10 Due Diligence Objetivos Desde el punto de vista del Financiador / Inversor Se debe conocer la rentabilidad del proyecto Se debe conocer el Cash Flow del proyecto Se debe conocer la solvencia de quienes participan proyecto (financiera pero también técnica, legal ) Se deben conocer los riesgos del proyecto y asegurarse de que se minimicen LA DUE DILIGENCE DEBE PERMITIR AL BANCO / INVERSOR CONOCER LOS RIESGOS DEL PROYECTO Y BLINDARSE FRENTE A ELLOS -10-

11 Due Diligence Objetivos La Due Diligence depende del grado de avance del proyecto en el momento de llevarla a cabo Durante la ejecución Presupuesto: si es insuficiente afectará a la calidad Plazo: incluyendo los riesgos vinculados a licencias Calidad: especialmente en activos orientados a alquiler / venta futura aún no definida Finalizada la ejecución Presupuesto: en principio ya no afecta Plazo: retrasos administrativos Calidad: especialmente si aún no hay inquilino -11-

12 Due Diligence Objetivos Composición tipo Informe de Due Diligence Técnica Executive summary/resumen de la Operación. Análisis general del proyecto: áreas, usos, calidades, presupuesto... Análisis de la situación: licencias, tasas, normativa... Análisis de Costes: edificio, parking, urbanización Análisis de Ingresos: demanda, precios venta Análisis del Cash Flow. Costes de mantenimiento Análisis de Riesgos: precio, plazo, calidad, demanda

14 Due Diligence Edificios de Oficinas Los proyectos de edificios de oficinas tienen importantes peculiaridades El diseño cambia sustancialmente en función de la previsión de uso: edificio completo, alquiler por plantas, alquiler por áreas Incluso una vez definido el/los inquilino/s es imprescindible garantizar la versatilidad del mismo ante los cambios en sus necesidades Pueden existir compromisos contractuales de plazos con importantes penalizaciones -14-

15 Due Diligence Edificios de Oficinas La reducción del presupuesto puede disminuir la adaptabilidad del edificio y aumentar sus costes de explotación Sistema modulable de compartimentación de espacios y ubicación de puestos de trabajo Sistema de climatización versátil. Marca de primera calidad para garantizar el confort del inquilino y disminuir los costes de mantenimiento -15-

16 Due Diligence Edificios de Oficinas El Mantenimiento es fundamental puesto que afecta directamente a la satisfacción del inquilino PREVENTIVO (Planificado y ordenado) CORRECTIVO (No planificado y urgente) SUSTITUTIVO (Final de la vida útil) -16-

17 Mantenimiento Edificios de Oficinas Cómo se define el Mantenimiento de un activo inmobiliario? En arquitectura es importante, en instalaciones crítico Especificaciones de los fabricantes Exigencias de disponibilidad Exigencias reglamentarias Exigencias estéticas Exigencias contractuales EL MANTENIMIENTO EXIGE UN ENFOQUE DISTINTO AL TRADICIONAL DE QUIEN CONSTRUYE PERO NO EXPLOTA -17-

18 Mantenimiento Edificios de Oficinas Ejemplo. Mantenimiento de un edificio de uso administrativo Régimen: concesión administrativa a 25 años Alquiler por parte de la Administración durante 25 años Devolución en perfecto estado al final del período Canon en función de disponibilidad y calidad de uso Exigencias de mantenimiento muy superiores a las mínimas reglamentarias Equipos de mantenimiento definidos -18-

19 Mantenimiento Edificios de Oficinas Evolución de los costes de mantenimiento ,0% ,0% ,0% IMPORTE ( ) ,0% % RESPECTO P.M.E ,0% ,0% AÑO APORTACIONES PERIÓDICAS PUNTUAL % ACUM RESPECTO P.E.M TOTAL 0,0% -19-

21 Due Diligence Financiación Actual Actualmente se han producido cambios en la relación entre la propiedad y el inquilino La oferta de espacio es superior a la demanda El arrendatario está en posición de fuerza en la negociación La entidad financiera / inversor exige contratos de alquiler de una parte de la superficie para plantearse la operación El inquilino puede permitirse esperar a que el edificio esté muy avanzado para firmar un contrato en firme -21-

22 Due Diligence Financiación Actual Es imprescindible considerar los siguientes aspectos Es muy difícil que la financiación incluya el coste de los trabajos finales sin un requisito previo de porcentaje de superficie mínima alquilado El inquilino exigirá que el diseño sea perfectamente adaptable a sus necesidades Cualquier error en el diseño de las instalaciones (especialmente la climatización) puede hacer dudar a un inquilino potencial o permitir a un inquilino existente la solicitud de una rebaja en su renta hasta su correcto funcionamiento -22-

23 Ejemplos Reales Financiación Actual Edificio de oficinas completamente alquilado que en los últimos 7 años ha tenido 5 propietarios Mantenimiento casi nulo Renovaciones de instalaciones según criterios cortoplacistas Quejas de los inquilinos: principalmente debido a climatización RIESGO DE NEGOCIACIONES A LA BAJA EN LAS RENTAS E INCLUSO POSIBILIDAD DE ABANDONOS -23-

24 Ejemplos Reales Financiación Actual Edificio parcialmente alquilado inaugurado en el año 2008 con un diseño inadecuado de la climatización Uso de primeras marcas (no fue un problema de presupuesto) Quejas de los inquilinos existentes ES CASI IMPOSIBLE QUE LOS INQUILINOS POTENCIALES NO SE INFORMEN SOBRE EL GRADO DE SATISFACCIÓN DE LOS INQUILINOS EXISTENTES -24-

25 Ejemplos Reales Financiación Actual Parque empresarial cercano a finalización de obras pendiente de cerrar contratos de alquiler en firme La ausencia de inquilinos era impensable en el momento del diseño Necesidad de incremento de fondos propios Será necesario redefinir el proyecto y dividirlo en fases. Si esta posibilidad no fue considerada desde el diseño los sobre costes serán muy superiores LA CAPACIDAD DE DIVIDIR EL PROYECTO EN FASES EN FUNCIÓN DE LA DEMANDA DESDE LA FASE DE PROYECTO ES IMPRESCINDIBLE EN LA SITUACIÓN ACTUAL -25-

26 Ejemplos Reales Financiación Actual Riesgos detectados en Due Diligence de oficinas Altura prevista inferior a la mínima reglamentaria Altura insuficiente para instalación de suelo técnico pese a estar previsto en proyecto Acceso previsto al edificio por calle prohibida de dirección única Pago al contratista principal según calendario de pagos de contrato e independiente del avance de la obra ESTOS PROYECTOS HABIAN PASADO TODOS LOS FILTROS HASTA LA DUE DIILIGENCE TÉCNICA SOLICITADA POR EL INVERSOR -26-

28 Due Diligence Rescate de Activos En proyectos en marcha que tienen problemas de financiación para la ejecución pendiente o incluso ya absorbidos por entidades financieras es fundamental una Due Diligence Técnica que valore: Viabilidad técnica del proyecto inicial Posibilidad de adaptación a una solución más fácilmente financiable: finalización por partes, mejor modularidad Valoración objetiva de los nuevos plazos y costes Si tras las D.D. (técnica, legal ) la adaptación del proyecto permite la transformación de un problema (edificio en ejecución) en una posible solución (edificio finalizado en alquiler) el banco exigirá un seguimiento exhaustivo de la ejecución de los trabajos (Project Monitoring) -28-

30 Conclusiones Las conclusiones que podemos obtener no son nuevas, pero han pasado de ser recomendables a ser imprescindibles: Un edificio de oficinas debe ser concebido desde el diseño para adaptarse a las necesidades de sus inquilinos El inquilino será capaz de retrasar el contrato hasta que el edificio esté muy avanzado: cualquier error de diseño o defecto de ejecución será detectado antes En los últimos años se ha descuidado en muchos casos la parte de instalaciones (especialmente climatización). Hoy en día puede ser motivo suficiente para sufrir penalizaciones en las rentas o incluso perder inquilinos. -30-

31 Conclusiones LA EXCELENCIA EN EL DISEÑO Y LA EJECUCIÓN SIEMPRE ES DESEABLE; HOY EN DÍA ES IMPRESCINDIBLE ANTE UNA DECISIÓN DE FINANCIACIÓN O DE INVERSIÓN, LA AUSENCIA DE UNA DUE DILIGENCE INDEPENDIENTE, ESPECIALMENTE TÉCNICA Y LEGAL, SUPONE UN ENORME RIESGO PARA LAS EXPECTATIVAS DE RENTABILIDAD -31-

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