Términos y Condiciones Concesión Club de Deportes Santiago Wanderers

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1 Términos y Condiciones Concesión Club de Deportes Santiago Wanderers Partes: La Corporación: La Concesionaria: Corporación Club de Deportes Santiago Wanderers (la Corporación ) y Joya del Pacífico S.A. (la Concesionaria ). Corporación Club de Deportes Santiago Wanderers, organización deportiva regida por la Ley Nº Joya del Pacífico S.A., sociedad anónima en formación de propiedad en un 100% de particulares, la que tendrá por objeto la concesión del uso y goce de determinados activos y bienes de la Corporación. Los controladores finales de los accionistas de la Concesionaria, son personas que tienen un especial aprecio por la Corporación y el Club Deportivo Santiago Wanderers. Fecha de Cierre: Concesión: La Fecha de Cierre tendrá lugar transcurridos 30 días hábiles contados desde el aviso por escrito que envíe la Concesionaria a la Corporación, señalando su conformidad con los resultados del due diligence que se indicará más adelante en este instrumento. La materialización de la Concesión se llevará a cabo a través de las siguientes etapas sucesivas, todas las cuales tendrán lugar en la Fecha de Cierre: 1. Constitución de la Concesionaria con el capital mínimo exigido por ley, íntegramente suscrito y pagado. Sesión de Directorio de la Concesionaria que citará a Junta Extraordinaria de Accionistas que acordará el aumento del capital y de su número de directores. 2. Junta Extraordinaria de Accionistas que aumentará el capital de la Concesionaria y su número de directores hasta 11 miembros. El aumento de capital deberá quedar íntegramente suscrito y pagado dentro del plazo de 3 años. 1

2 3. Sesión de Directorio de la Concesionaria que elegirá al Presidente y Gerente General de la Concesionaria, acordará la estructura de poderes y la suscripción del Contrato de Concesión con la Corporación. 4. Contrato de Concesión entre la Corporación y la Concesionaria. Contrato de Concesión En virtud del Contrato de Concesión, por escritura pública la Corporación entregará la concesión del uso y goce de todos los bienes vinculados al desarrollo del giro del fútbol profesional a la Concesionaria por un término de 30 años contados desde la Fecha de Cierre. El precio a ser pagado por el Contrato de Concesión consistirá en $ (mil ciento veinte millones) de pesos, equivalente al monto de las deudas contraídas y reconocidas por la Corporación durante el proceso de due diligence y que expresamente asumirá la Concesionaria como contrapartida a la concesión de los bienes de la Corporación. Entre los bienes a ser dados en concesión están: a. Derechos de la Corporación como afiliado a la Asociación Nacional de Fútbol Profesional. b. Derechos de formación y federativos de jugadores. c. Marcas comerciales y emblemas relacionados a Santiago Wanderers. d. Licencias de uso de marca. e. Contratos y/o derechos de uso sobre el Estadio Regional Chiledeportes (Estadio Playa Ancha). f. Contrato con Canal del Fútbol para el programa La Vida en Verde. g. Derechos de Televisión e Imagen. h. Dominios de Internet. i. Infraestructura de propiedad o en posesión de la Corporación para el desarrollo de su giro. j. Otros activos fijos y derechos. La Concesionaria asumirá el papel de empleador de todos los contratos de trabajo vigentes que tenga la Corporación con los jugadores de fútbol y trabajadores administrativos de ésta que sean objeto del Contrato de Concesión y que la 2

3 Concesionaria a su sola discreción decida asumir. En el Contrato de Concesión la Corporación otorgará representaciones y garantías usuales en este tipo de transacciones a favor de la Concesionaria, entre las cuales destacan: a. La situación legal de la Corporación; b. Ausencia de incumplimientos en el desarrollo de su giro; c. Estados financieros; d. Impuestos; e. Propiedad intelectual e industrial; f. Litigios; g. Aspectos laborales; h. Seguros; i. Contratos relevantes; j. Bienes raíces; k. Activos; l. Situación de Jugadores; m. Curso regular de negocios; n. Contabilidad y registros; o. Veracidad de declaraciones. En virtud de la Concesión, se establecerá la obligación de la Corporación de suspender completamente todas sus actividades directa o indirectamente relacionadas al deporte profesional por todo el tiempo que dure la Concesión, así como realizar cualquier actividad que importe una explotación comercial de la marca Santiago Wanderers. Condiciones Cada una de las siguientes condiciones establecidas a favor de la Concesionaria deberán cumplirse antes de la Fecha de Cierre: 1. Entre esta fecha y la Fecha de Cierre la Corporación no modificará, en cualquier forma, la manera en que ha estado desarrollando sus negocios o preparado sus estados financieros, y específicamente, no efectuará ventas de, ni enajenará ni gravará o dispuesto de otra forma de, activos de la Corporación que deban ser objeto del Contrato de Concesión conforme a lo indicado en este instrumento. 2. La Concesionaria, por sí o a través de las personas que 3

4 indique, procederá a la realización de una completa revisión o due diligence legal, contable, económico, financiero, técnico y operativo de la Corporación, a satisfacción de la Concesionaria. Para estos efectos, la Corporación pondrá a disposición de la Concesionaria las facilidades necesarias para que dicho proceso pueda llevarse a efecto por parte de los asesores de la Concesionaria. El due diligence tendrá una duración de 30 días corridos contados de la fecha en que se ponga a disposición de la Concesionaria toda la información requerida para tales efectos. 3. Aprobación de la Asamblea Extraordinaria de la Corporación, celebrada ante Notario Público y reducida a escritura pública, que aprobará los términos generales del Contrato de Concesión. 4. Otras condiciones habituales, tales como regulatorias, aprobaciones del directorio de la Corporación, en la medida que sea necesario. 5. La Corporación desplegará sus mejores esfuerzos para que se mantengan las condiciones vigentes o similares para el uso del Estadio Regional Chiledeportes (Estadio Playa Ancha de Valparaíso) durante 4 años contados desde la Fecha de Cierre. Asunción de Pasivos de la Corporación por la Concesionaria Como contraprestación a la Concesión de los bienes de la Corporación, en el Contrato de Concesión la Concesionaria asumirá en forma expresa deudas contraídas por la Corporación y reconocidas por ésta durante el proceso de due diligence, hasta por un monto máximo y total de $ (mil ciento veinte millones) de pesos. El orden de prelación de las deudas a ser asumidas por la Concesionaria es el siguiente: 1. Deudas previsionales; 2. Deudas vinculadas a los bienes a ser otorgados en Concesión y del desarrollo ordinario y normal de su giro; y 3. Deudas con la Tesorería General de la República. La Concesionaria deberá pagar a los acreedores de la Corporación las deudas que haya asumido en la medida que 4

5 las mismas se devenguen, bajo pena de perder la titularidad de la Concesión. En el evento de que la Concesionaria deba pagar una o más deudas de la Corporación, por alguna disposición aplicable, por sobre los $ (mil ciento veinte millones) de pesos asumidos como monto máximo, la Concesionaria tendrá derecho a pagarse de los dineros que esta deba comprometerse a invertir por tal concepto, conforme se indica más adelante en este mismo instrumento. La Concesionaria no podrá enajenar los bienes que serán entregados en concesión para el pago de dichos pasivos. La Concesionaria se encontrará autorizada para, en representación de la Corporación, renegociar los términos y condiciones de las deudas que asuma. Directorio de la Concesionaria Infraestructura El Directorio de la Concesionaria estará integrado por un máximo de hasta 11 miembros, 2 de los cuales serán designados a indicación de la Corporación, los cuales tendrán derecho a voz y voto en el directorio de la Concesionaria, y el resto por los accionistas de la Concesionaria en proporción a su participación accionaria. Para los efectos de lo que se indicará a continuación, se entenderá por infraestructura los terrenos, construcción y obras de infraestructura, maquinarias, equipos y activos fijos en general tales como edificios, dependencias, instalaciones deportivas, canchas, obras civiles, equipamiento, mobiliario y sus componentes, necesarios para el funcionamiento de un club de fútbol, adquiridos mediante la inversión de las utilidades provenientes de la cesión total o parcial, temporal o definitiva de jugadores, que deba realizar la Concesionaria durante la vigencia de la Concesión, conforme a los porcentajes que se señalarán a continuación (la Infraestructura ). En el caso de utilidades netas provenientes de la venta, cesión o transferencia de derechos de formación, total o parcial, temporal o definitiva de jugadores por la Concesionaria, se deberá distinguir entre: 1. Jugadores mayores de 15 años sean éstos profesionales o juveniles inscritos en la Asociación Nacional de Fútbol Profesional o en la Federación 5

6 de Fútbol de Chile a nombre de la Corporación el día de inicio del Due Diligence. En este caso, (i) si las utilidades superan los US$ (ocho millones) de dólares de los Estados Unidos de América pero son inferiores a US$ (diez millones) de dólares de los Estados Unidos de América, la Concesionaria deberá invertir el 20% de la parte que exceda la cantidad de US$ (ocho millones) de dólares de los Estados Unidos de América, en Infraestructura durante la vigencia de la Concesión; y (ii) si las utilidades superan los US$ (diez millones) de dólares de los Estados Unidos de América, la Concesionaria deberá invertir el 30% de la parte que exceda la cantidad de US$ (diez millones) de dólares de los Estados Unidos de América, en Infraestructura durante la vigencia de la Concesión. 2. Jugadores menores de 15 años sean éstos profesionales o juveniles inscritos en la Asociación Nacional de Fútbol Profesional o en la Federación de Fútbol de Chile a nombre de la Corporación el día de inicio del Due Diligence y cualquier otro jugador contratado o adquirido por la Concesionaria o que ingrese al Club Santiago Wanderers con posterioridad a la Fecha de Cierre. En este caso, si las utilidades superan los US$ (diez millones) de dólares de los Estados Unidos de América, la Concesionaria deberá invertir el 10% de la parte que exceda la cantidad de US$ (diez millones) de dólares de los Estados Unidos de América, en Infraestructura durante la vigencia de la Concesión. El monto que la Concesionaria se comprometa a invertir en Infraestructura será revisado y definido a través de un plan de inversión anual al momento de presentar el presupuesto anual. Dicho plan de inversiones establecerá los plazos y forma de ejecución de las inversiones. Con todo, todas aquellas cantidades que la Concesionaria destine a Infraestructura en cualquier tiempo durante la vigencia de la Concesión, se imputarán a aquéllas que deba invertir de conformidad a lo indicado en esta cláusula. 6

7 Los montos que la Concesionaria invierta en Infraestructura, al término de la vigencia de la Concesión pertenecerán a la Corporación, independientemente de si tales cantidades fueren mayores a las que se compromete por disposición de lo aquí indicado. Las inversiones en Infraestructura en virtud de lo aquí preceptuado deberán efectuarse en la Quinta Región de Chile. Los activos fijos entregados en concesión así como la Infraestructura, se entenderán gravados con prohibición de enajenar con el solo propósito de que los mismos pasen a formar parte del patrimonio de la Corporación al término de la Concesión, y formar parte de una futura Ciudad Deportiva. Se exceptuarán de esta prohibición y destino el estadio y bienes aledaños asociados a su explotación que eventualmente pueda construir la Concesionaria, los derechos de uso y goce a cualquier título sobre tales bienes que utilice la Concesionaria durante la vigencia de la Concesión, así como aquellos activos que por el desgaste natural y el transcurso del tiempo la Concesionaria decida reemplazar en iguales o mejores condiciones. Renovación: Al término del plazo de la Concesión, y en el evento que la Corporación, decida de manera libre y espontánea concesionar nuevamente el fútbol profesional, la Concesionaria tendrá la primera opción para la renovación de la Concesión por un nuevo período, en los términos y condiciones que las Partes mutuamente acuerden. Para tales efectos, con a lo menos 18 meses antes del vencimiento de dicho plazo, las Partes de buena fe negociarán los términos y condiciones para la renovación de la Concesión. Finalizado el período de negociaciones sin que las Partes hayan logrado un acuerdo para la renovación de la Concesión, la Corporación podrá ofrecer la concesión de sus activos a un tercero, pero en términos y condiciones, incluido el precio y forma de pago, no más favorables que aquellas ofrecidas por la Concesionaria. En el evento que, en la época de vencimiento de la Concesión, la Corporación reciba una oferta para una nueva concesión de sus activos por parte de un tercero, la Concesionaria tendrá en todo caso el derecho de igualar dicha oferta. 7

8 En ese sentido, en la época de vencimiento de la Concesión, si la Corporación recibe de parte de un tercero una oferta por escrito y de buena fe (la Oferta de Buena Fe ) para una nueva concesión de todo o parte de sus activos, antes de materializarla deberá dar aviso por escrito a la Concesionaria (el Aviso ) especificando: (i) la intención de la Corporación de dar en concesión todo o parte de sus activos en los términos ofrecidos; (ii) los bienes a ser dados en concesión; (iii) el nombre del oferente y los datos del controlador final; (iv) el valor ofrecido, la forma de pago y cualquier otro término y condición aplicable de modo que la Oferta de Buena Fe sea susceptible de ser aceptada pura y simplemente; v) que la Concesionaria podrá renovar la Concesión a lo menos al mismo precio y condiciones contenidos en la Oferta de Buena Fe; y (vi) Cualquier otro hecho relevante relativo a la oferta propuesta. Recibido el Aviso, la Concesionaria tendrá el derecho irrevocable y exclusivo, pero no la obligación, de celebrar un nuevo Contrato de Concesión en los mismos términos establecidos en el Aviso (el Derecho de Opción Preferente ). El Derecho de Opción Preferente se ejercerá notificando su ejercicio a la Corporación dentro del plazo de 60 días corridos contados desde la recepción del Aviso. En caso que la Concesionaria opte por no ejercer el Derecho de Opción Preferente, la Corporación llevará a cabo la concesión propuesta por el tercero, a lo menos, en los mismos términos establecidos en el Aviso y deberá perfeccionarse dentro del plazo de 30 días corridos contados desde el vencimiento del plazo de la Concesionaria para ejercer el Derecho de Opción Preferente. Auditores Externos La contabilidad, inventario, balance y estados financieros de la Concesionaria serán auditados por una entidad inscrita en el Registro de Auditores Externos de la Superintendencia de Valores y Seguros. Fundación Wanderers Santiago Las Partes desplegarán sus mejores esfuerzos para, y siempre y cuando sea compatible con los intereses sociales de la Concesionaria así como la debida y correcta administración de los bienes dados en concesión, realizar un trabajo conjunto para la creación y desarrollo de la Fundación Santiago Wanderers, a fin de aprovechar los 8

9 beneficios contemplados en la Ley Nº El objeto de la Fundación deberá acordarse por la Concesionaria y la Corporación de común acuerdo y deberá en todo caso tender a mantener el vínculo histórico del Club Santiago Wanderers con la ciudad de Valparaíso y fomentar la actividad deportiva, social y cultural en la Quinta Región. Ingreso mensual a favor de la Corporación: Sede Social: Mantagua: La Concesionaria pagará mensualmente a la Corporación la cantidad mensual de $ (un millón doscientos mil) pesos, cantidad que se reajustará el primer día hábil de cada año de conformidad a la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumidor ( IPC ) el año inmediatamente anterior. La Sede Social del Club Deportivo Santiago Wanderers, en la medida de lo posible, continuará siendo la propiedad ubicada en calle Independencia 2061, Valparaíso. Para tales efectos la Corporación desplegará sus mejores esfuerzos a fin de que la Inmobiliaria Santiago Wanderers S.A. permita a la Concesionaria el uso y goce de dicho inmueble por todo el tiempo que dure la concesión, a título gratuito. La Concesionaria permitirá a la Corporación el uso de una parte razonable del inmueble para la realización de sus actividades que le son propias y en la medida que sirvan para fortalecer el nombre Santiago Wanderers. La Concesionaria asumirá todos los gastos de servicios, mantención y contribuciones del edificio. A fin de permitir a la Concesionaria tener un lugar de entrenamiento para la práctica de fútbol del primer equipo y divisiones inferiores de Santiago Wanderers, la Corporación desplegará sus mejores esfuerzos a fin de que la Inmobiliaria Santiago Wanderers S.A. permita a la Concesionaria el uso y goce, a título gratuito, de los terrenos ubicados en Mantagua destinados a dicho fin, durante un período razonable de tiempo el que en todo caso no podrá bajar de 5 años desde la Fecha de Cierre. En este caso, serán de cargo de la Concesionaria los gastos de mantención y de operación de tales terrenos, por todo el tiempo que ésta los utilice, incluido el pago del impuesto territorial, en proporción al uso que de los mismos haga la Concesionaria. Uso de la marca Santiago Durante la vigencia de la Concesión, la Concesionaria 9

10 Wanderers tendrá el derecho absoluto y exclusivo sobre todos privilegios y derechos de propiedad intelectual e industrial, inscritos y no inscritos, tales como marcas, patentes, dibujos, diseños, nombres comerciales, emblemas, etiquetas, modelos de invención, dominios de Internet, imagen fotografiada o filmada, derechos y programas de radio y televisión, así como otras aplicaciones, relativos, vinculados y/o derivados de la marca Santiago Wanderers ; estando autorizada para celebrar todo tipo de contratos sobre tales privilegios y derechos. La Concesionaria podrá autorizar a la Corporación a usar tales privilegios y derechos en competencias del deporte amateur, en actividades vinculadas al deporte amateur y en actividades sociales y culturales siempre y cuando ello no involucre una explotación comercial de los mismos o se contraponga a los intereses de la Concesionaria. La Concesión se deberá en todo caso anotar al margen de cada derecho de propiedad intelectual e industrial de propiedad o en posesión de la Corporación que se encuentre inscrito. No competencia: Información a las Partes Socios Club de Deportes Santiago Wanderers La Corporación no podrá, directamente o a través de empresas o personas relacionadas, por cuenta propia o de terceros, sin el consentimiento expreso, previo y por escrito de la Concesionaria, desarrollar actividades vinculadas al deporte profesional o que compitan con las actividades desarrolladas por la Concesionaria, durante todo el tiempo que dure la Concesión. El Gerente General de la Concesionaria deberá presentar a los Directores una cuenta de la gestión mensual, con indicación del estado de pago de las deudas de la Corporación asumidas por la Concesionaria y de los compromisos asumidos con la Corporación en virtud de este instrumento y de la Concesión. El registro o padrón de socios del Club de Deportes Santiago Wanderers será administrado por la Concesionaria, a fin de incrementar la adhesión a Santiago Wanderers y de perfeccionar y de hacer fluida la atención a los socios. Las cuotas sociales que paguen los socios pertenecerán a la Concesionaria y serán administradas por ésta. 10

11 La Concesionaria mantendrá las condiciones existentes a los socios de la Corporación inscritos y que se encuentren al día a la Fecha de Cierre, por un término de 18 meses contados desde dicha fecha. Al término de dicho período, la Concesionaria podrá modificar tales condiciones manteniendo en todo caso un valor preferencial para dichos socios en cuanto a la entrada para espectáculos deportivos. Confidencialidad: Exclusividad Con excepción de la entrega de información que se haga por las Partes a las autoridades fiscalizadoras u otras similares, cuando ello así sea exigible por la normativa vigente, y aquella información que sea requerida por los auditores, abogados y otros asesores de la Concesionaria para los efectos de poder efectuar el due diligence en el marco de lo establecido por el presente instrumento; las Partes acuerdan en mantener la confidencialidad de cualquier información referente a los bienes y activos de la Corporación, al presente instrumento y los contratos que se suscriban en virtud del mismo, así como respecto de la información proporcionada por la otra Parte, a fin de que terceros no tengan acceso a ella. 1) Por un período de 90 días corridos contados desde esta fecha (el Período de Exclusividad ), excepto en lo que dice relación con la Concesión, la Corporación no podrá, ya sea directa o indirectamente: a) solicitar, iniciar, continuar o fomentar cualquier interés o realizar o aceptar cualquier propuesta; b) dar comienzo, participar o continuar cualquier discusión o negociación, acordar su voto favorable, endosar o recomendar, o celebrar o proponer la celebración de cualquier acuerdo, transacción, convenio o entendimiento; o c) proveer a cualquier persona cualquier información con respecto de los negocios, propiedades, activos, operaciones, prospectos o condiciones (financieras o de cualquier otro tipo) de la Corporación bajo las cuales sepa, o deba razonablemente saber, que tal información será usada por su receptor en relación con, o con el propósito de hacer o evaluar la confección de una propuesta; relacionada con la adquisición, por cualquier medio, de uno 11

12 o más bienes o activos que conforme a lo indicado en este instrumento deban ser objeto del Contrato de Concesión, sea en una transacción o una serie de transacciones. Gastos: Arbitraje: La Concesionaria asumirá íntegramente el pago de los gastos originados en relación a la materialización de la Concesión. La Corporación asumirá el gasto que implique la auditoría contable y financiera que por ley se encuentra obligada a realizar. Cualquier duda o dificultad que surja entre las Partes con motivo del presente instrumento o de los que se suscriban en virtud del mismo, ya se refiera a su interpretación, cumplimiento, validez, terminación o cualquier otra causa, serán resueltas por un árbitro mixto nombrado de común acuerdo por las Partes, que será arbitrador en el procedimiento y de derecho en el fallo. El arbitraje tendrá lugar en la cuidad de Santiago, Chile. Si las partes no se avienen en el nombramiento del árbitro, las partes confieren poder especial irrevocable a la Cámara de Comercio de Santiago A.G., para que, a solicitud escrita de cualquiera de ellas, designe al árbitro mixto de entre los integrantes del cuerpo arbitral del Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago, conforme al Reglamento Procesal de Arbitraje vigente del Centro de Arbitraje y Mediación de Santiago. El árbitro queda especialmente facultado para resolver todo asunto relacionado con su competencia y/o jurisdicción. Este Term Sheet resume los términos y condiciones acordados por las Partes respecto de la Concesión. La decisión de la Concesionaria de asumir la Concesión está sujeta al cumplimiento de las condiciones expuestas en este instrumento y a la aprobación de la documentación final por parte de la Corporación y de la Concesionaria. Con todo, en el evento de que el resultado del due diligence antes señalado, indicare que existen discrepancias, pasivos y/o contingencias que hicieren, a juicio de la Concesionaria, desaconsejable llevar a cabo la Concesión o que la Concesionaria decida no seguir adelante con la Concesión, ésta deberá así manifestarlo dentro de los cinco días hábiles siguientes a la finalización de la revisión efectuada conforme a lo antes expuesto. En dicho evento, las Partes quedarán relevadas de materializar la Concesión, sin obligación de pagar indemnización alguna y/o de efectuar reembolsos o compensaciones recíprocas. 12

13 Si los términos listados precedentemente han sido aceptados, por favor firme en el espacio provisto más abajo y devuélvalo a mi atención. Atentamente, Nicolás Ibáñez Varela LarrainVial S.A. Fecha: Recibido y aceptado: Carlos Bombal Serey p.p. Corporación Club de Deportes Santiago Wanderers Presidente Fecha: 13

14 1.- TERM SHEET / TERMINOS Y CONDICIONES Las conversaciones sobre financiamiento normalmente terminan con un documento escrito (una suerte de oferta). Debe redactarse en forma que se entienda que se trata sólo de un marco conceptual, que contiene los términos básicos de la transacción, sin perjuicio que sea, hasta cierto punto, obligatorio en cuanto a los grandes conceptos establecidos y a ciertas obligaciones de las partes. Habitualmente: se considera un documento menor, pero debe ser revisado por abogados y por los agentes comerciales, con detenimiento; y debe ser negociado con vistas a la futura transacción. Elemento clave: encontrar el justo balance que debe existir entre un documento breve (suerte de propuesta o marco conceptual) y el detalle que puede ser necesario para evitar malos entendidos futuros. Precaución: el Term Sheet es un arma de doble filo (un boomerang), así que debe ser utilizado en la negociación del contrato definitivo con mesura y criterio. En el contrato definitivo debe indicar que el Term Sheet se da por cumplido. 14

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