CAPITULO 2 ESTUDIO DE MERCADO

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1 CAPITULO 2 ESTUDIO DE MERCADO 2.1 Descripción y objetivos del estudio de mercado El estudio de mercado constituye el punto de partida para la determinación de la viabilidad del proyecto. Es en éste donde se identifican y analizan las condiciones más importantes que actualmente rigen la dinámica del mercado de vivienda local con el fin de encontrar la información que, combinada con la obtenida en estudios posteriores (técnico, económico y financiero), permita formar una base sólida y fidedigna de información para la toma de decisiones. Al desarrollar el estudio de mercado se intenta visualizar el panorama actual del entorno en el cual se quiere introducir el producto. En otras palabras, se pretende saber quienes y cuantos se interesarán en el producto, cuanto dinero estarán dispuestos a pagar por él, quienes ofrecen productos similares, que características tienen tales productos y que interés generan en el público. De esta manera se puede conocer la cantidad de unidades que sería necesario producir y las características con las que deberán contar, todo dentro de un horizonte temporal determinado. Es así como se puede concluir que el estudio de mercado será la base de todo el proyecto; por ello, es necesario destacar la importancia que éste adquiere y así mismo, señalar que la recopilación, procesamiento e interpretación de la información disponible debe ser cuidadosa. 26

2 2.2 Fuentes de información Las fuentes de información a utilizar en la realización de un estudio de mercado pueden ser primarias o secundarias, dependiendo de la disponibilidad y utilidad de las mismas. En el caso de este trabajo, el producto a introducir es un conjunto de viviendas en el Municipio de San Pedro Cholula, Estado de Puebla, por lo que, dadas las actuales necesidades y políticas de vivienda federales y estatales, resulta conveniente revisar en primer lugar las fuentes secundarias disponibles. Instituciones y organismos gubernamentales, colegios, empresas consultoras y otras entidades relacionadas con el mercado inmobiliario habitacional han hecho grandes esfuerzos en los últimos años para proporcionar una gran cantidad de datos útiles a los desarrolladores de vivienda y a la sociedad en general. Una vez terminada esta revisión, se determinará la necesidad de utilizar fuentes primarias de información, lo cual implicaría la realización de un levantamiento y estudio de campo a fin de obtener información más precisa y de forma más directa. 2.3 Revisión documental La revisión se basará principalmente en la documentación encontrada en la Internet, dentro de la cual existen páginas web de entidades gubernamentales y privadas orientadas al sector inmobiliario y al desarrollo social. Ejemplos de estas son el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI), el Consejo Nacional de Población (CONAPO), la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI) la empresa de consultoría SOFTEC y la SOFOL (Sociedad Financiera de Objeto Limitado) Hipotecaria Nacional. Los objetivos concretos de esta revisión serán: 27

3 1.- Determinación de la demanda real 2.- Determinación de la oferta 3.- Determinación de la demanda real no satisfecha 4.- Estimación del precio de venta del producto 5.- Estimación del volumen de producción y el calendario más probables de ventas Determinación de la demanda real La demanda real del mercado se obtiene al estimar quienes, de los que en primera instancia estarían interesados en el producto (demanda potencial), podrían realmente adquirirlo. Por lo tanto, los criterios bajo los cuales se realizará este cálculo tendrán que ver con la ubicación geográfica del terreno, la población y las necesidades de vivienda existentes en la región, así como la capacidad de compra de los posibles interesados. La información a utilizar será la contenida en los registros y documentos elaborados por el INEGI, el CONAPO y la CONAFOVI, advirtiendo de antemano que en algunos casos habrá un desfase temporal entre los datos, dado que por ejemplo, el XII Censo General de Población y Vivienda fue realizado en el año 2000 mientras que otra información fue generada en años posteriores. Es importante recordar que, tal como se mencionó en el Capítulo 1, el Municipio de San Pedro Cholula, junto con otros nueve municipios más, forma parte de la Zona Metropolitana de Puebla debido a sus características geográficas, poblacionales, urbanísticas, de industrialización y económicas. 28

4 La intención en esta parte del estudio será entonces identificar las condiciones del Municipio de San Pedro Cholula en cuanto a los criterios ya citados. Sin embargo, también se comparará su posición con respecto al resto de los municipios de la ZM de Puebla para que de esta forma, se pueda visualizar con mayor sensibilidad el grado de oportunidad que existe en la localidad Población y tendencias de crecimiento Como se puede ver en la tabla 2.1 (página siguiente), el 80% de la población en el Estado de Puebla radica en sólo el 33% de los municipios, lo que habla de un marcado desequilibrio en la distribución poblacional. También es importante señalar la gran concentración que genera el Municipio de Puebla, debido a sus mejores condiciones para ofrecer bienestar familiar y patrimonial, dando alojamiento al 26.5% de toda la población estatal mientras que el segundo municipio en tener más habitantes, Tehuacan, tan sólo tiene el 4.5%. Cinco municipios que conforman la ZM de Puebla se encuentran dentro los que en total suman el 56% de la población estatal, destacando aquí la participación San Pedro Cholula, pues es el segundo municipio de la ZM con mayor población y quinto a nivel estatal, con 1.97% 29

5 TABLA 2.1 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo a su Participación Poblacional % de Mpos. Posición No. de Municipio MUNICIPIO POBLACION TOTAL PARTICIPACION POBLACIONAL PARTICIPACION POB. ACUMULADA TOTALES 5,076, % 32.72% PUEBLA 1,346, % 26.53% TEHUACAN 226, % 30.99% SANMARTINTEXMELUCAN 121, % 33.37% 4 19 ATLIXCO 117, % 35.68% SANPEDROCHOLULA 99, % 37.65% 6 71 HUAUCHINANGO 83, % 39.29% TEZIUTLAN 81, % 40.89% 8 85 IZUCARDEMATAMOROS 70, % 42.28% XICOTEPEC 70, % 43.67% ZACATLAN 69, % 45.04% AMOZOC 64, % 46.30% TEPEACA 62, % 47.54% TECAMACHALCO 59, % 48.70% SAN ANDRESCHOLULA 56, % 49.81% HUEJOTZINGO 50, % 50.81% 16 1 ACAJETE 49, % 51.79% CHIGNAHUAPAN 49, % 52.76% ZACAPOAXTLA 49, % 53.73% AJALPAN 48, % 54.68% TLATLAUQUITEPEC 47, % 55.61% CUAUTLANCINGO 46, % 56.53% CUETZALANDELPROGRESO 45, % 57.42% TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 42, % 58.25% 24 4 ACATZINGO 40, % 59.05% CHALCHICOMULADESESMA 38, % 59.81% QUECHOLAC 38, % 60.57% CHIETLA 36, % 61.29% PALMARDEBRAVO 35, % 62.00% 29 3 ACATLAN 34, % 62.68% TLAHUAPAN 31, % 63.31% XIUTETELCO 30, % 63.91% HUAQUECHULA 28, % 64.47% IXTACAMAXTITLAN 28, % 65.03% HUEYTAMALCO 28, % 65.59% CORONANGO 27, % 66.13% TETELADEOCAMPO 25, % 66.64% LIBRES 25, % 67.15% TLACHICHUCA 25, % 67.65% VENUSTIANOCARRANZA 25, % 68.15% OCOYUCAN 23, % 68.61% SANSALVADORELSECO 23, % 69.07% SANSALVADORELVERDE 22, % 69.52% CHIGNAUTLA 21, % 69.94% VICENTEGUERRERO 21, % 70.36% CHIAUTLA 21, % 70.78% REYESDEJUAREZ,LOS 20, % 71.19% CHICHIQUILA 20, % 71.59% ZOQUITLAN 19, % 71.97% ZAUTLA 19, % 72.36% PANTEPEC 19, % 72.74% YEHUALTEPEC 19, % 73.12% QUIMIXTLAN 19, % 73.50% NOPALUCAN 19, % 73.88% COXCATLAN 18, % 74.24% ATEMPAN 18, % 74.61% PAHUATLAN 18, % 74.97% TLAOLA 18, % 75.33% TEPEXIDERODRIGUEZ 18, % 75.69% CHILCHOTLA 17, % 76.04% CHIAUTZINGO 17, % 76.39% CAÑADAMORELOS 17, % 76.74% TLACUILOTEPEC 17, % 77.09% TOCHTEPEC 17, % 77.43% TOCHIMILCO 17, % 77.77% TECALIDEHERRERA 16, % 78.10% TEPANCODELOPEZ 16, % 78.43% SANMATIASTLALANCALECA 16, % 78.75% FRANCISCOZ.MENA 16, % 79.07% HUEHUETLA 16, % 79.39% ALTEPEXI 15, % 79.70% TEPEYAHUALCO 15, % 80.00%

6 TABLA 2.1 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo a su Participación Poblacional (Continuación) % de Mpos. Posición No. de Municipio MUNICIPIO POBLACION TOTAL PARTICIPACION POBLACIONAL PARTICIPACION POB. ACUMULADA 67.28% GENERALFELIPEANGELES 15, % 80.30% GUADALUPEVICTORIA 14, % 80.59% RAFAELLARAGRAJALES 14, % 80.88% JUANC.BONILLA 14, % 81.17% CUYOACO 14, % 81.45% SANTIAGOMIAHUATLAN 14, % 81.73% TEPATLAXCODEHIDALGO 14, % 82.01% ZARAGOZA 13, % 82.28% ORIENTAL 13, % 82.55% ZINACATEPEC 13, % 82.82% CALPAN 13, % 83.09% SANGABRIELCHILAC 13, % 83.36% ZIHUATEUTLA 13, % 83.62% JOPALA 13, % 83.89% ESPERANZA 13, % 84.15% JALPAN 13, % 84.41% SANSEBASTIANTLACOTEPEC 13, % 84.67% 89 6 AHUACATLAN 13, % 84.93% CHICONCUAUTLA 12, % 85.19% COYOMEAPAN 12, % 85.43% TEHUITZINGO 12, % 85.68% OLINTLA 12, % 85.93% JOLALPAN 12, % 86.18% ATZITZIHUACAN 11, % 86.41% XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 11, % 86.65% SANJOSEMIAHUATLAN 11, % 86.88% HUITZILANDESERDAN 11, % 87.11% SOLTEPEC 11, % 87.32% TULCINGO 11, % 87.54% ELOXOCHITLAN 10, % 87.75% NEALTICAN 10, % 87.96% SANSALVADORHUIXCOLOTLA 10, % 88.17% HUEYAPAN 10, % 88.37% SANNICOLASDELOSRANCHOS 10, % 88.57% PETLALCINGO 9, % 88.76% HUEHUETLANELCHICO 9, % 88.95% TIANGUISMANALCO 9, % 89.14% NAUPAN 9, % 89.33% TEPETZINTLA 9, % 89.52% SANMIGUELXOXTLA 9, % 89.70% JUANGALINDO 9, % 89.89% LAFRAGUA 9, % 90.07% ACATENO 9, % 90.25% AHUAZOTEPEC 9, % 90.43% CUAUTEMPAN 8, % 90.60% ZAPOTITLAN 8, % 90.78% SANTAISABELCHOLULA 8, % 90.95% TLAPANALA 8, % 91.12% TEPEOJUMA 8, % 91.30% SANFELIPETEOTLALCINGO 8, % 91.47% SANNICOLASBUENOSAIRES 8, % 91.63% TILAPA 8, % 91.79% HERMENEGILDOGALEANA 8, % 91.95% ATZITZINTLA 8, % 92.11% HUATLATLAUCA 8, % 92.27% GUADALUPE 7, % 92.43% AYOTOXCODEGUERRERO 7, % 92.58% AQUIXTLA 7, % 92.73% HONEY 7, % 92.87% CUAUTINCHAN 7, % 93.01% SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 7, % 93.15% TENAMPULCO 7, % 93.29% SANGREGORIOATZOMPA 6, % 93.43% IXCAQUIXTLA 6, % 93.56% TECOMATLAN 6, % 93.70% SANJOSECHIAPA 6, % 93.83% HUEHUETLANELGRANDE 6, % 93.96% YAONAHUAC 6, % 94.09% ALJOJUCA 6, % 94.22% IXTEPEC 6, % 94.35% CUAPIAXTLADEMADERO 6, % 94.48%

7 TABLA 2.1 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo a su Participación Poblacional (Continuación) % de Mpos. Posición No. de Municipio MUNICIPIO POBLACION TOTAL PARTICIPACION POBLACIONAL PARTICIPACION POB. ACUMULADA TLAPACOYA 6, % 94.61% TEPEXCO 6, % 94.74% TLAXCO 6, % 94.86% MOLCAXAC 6, % 94.98% TZICATLACOYAN 6, % 95.11% TUZAMAPANDEGALEANA 6, % 95.23% SANTAINESAHUATEMPAN 6, % 95.35% PIAXTLA 5, % 95.46% ATOYATEMPAN 5, % 95.58% DOMINGOARENAS 5, % 95.69% TETELESDEAVILACASTILLO 5, % 95.80% CHAPULCO 5, % 95.91% HUEYTLALPAN 5, % 96.01% NICOLASBRAVO 5, % 96.12% TLALTENANGO 5, % 96.23% SANJERONIMOTECUANIPAN 5, % 96.33% ZAPOTITLANDEMENDEZ 5, % 96.43% JUANN.MENDEZ 5, % 96.54% CALTEPEC 5, % 96.64% XOCHITLANTODOSSANTOS 5, % 96.74% CHILA 5, % 96.84% OCOTEPEC 4, % 96.93% JONOTLA 4, % 97.03% EPATLAN 4, % 97.13% TEOPANTLAN 4, % 97.22% AMIXTLAN 4, % 97.32% IXCAMILPADEGUERRERO 4, % 97.41% COHUECAN 4, % 97.50% HUITZILTEPEC 4, % 97.59% SANANTONIOCAÑADA 4, % 97.68% SANFELIPETEPATLAN 4, % 97.76% ZACAPALA 4, % 97.85% ZONGOZOTLA 4, % 97.94% SANJERONIMOXAYACATLAN 4, % 98.02% XOCHIAPULCO 4, % 98.11% TLANEPANTLA 4, % 98.19% TEPANGODERODRIGUEZ 4, % 98.27% CUAYUCADEANDRADE 3, % 98.35% CAXHUACAN 3, % 98.42% AHUATLAN 3, % 98.50% ATEXCAL 3, % 98.57% SANPEDROYELOIXTLAHUACA 3, % 98.65% SANJUANATENCO 3, % 98.72% NAUZONTLA 3, % 98.79% COATZINGO 3, % 98.86% TEOTLALCO 3, % 98.93% SANPABLOANICANO 3, % 99.00% XOCHILTEPEC 3, % 99.06% ACTEOPAN 3, % 99.12% ZOQUIAPAN 2, % 99.18% TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC 2, % 99.24% CHINANTLA 2, % 99.29% ATLEQUIZAYAN 2, % 99.35% AHUEHUETITLA 2, % 99.40% COYOTEPEC 2, % 99.45% MAZAPILTEPECDEJUAREZ 2, % 99.50% CAMOCUAUTLA 2, % 99.54% MIXTLA 2, % 99.58% ALBINOZERTUCHE 2, % 99.62% CHILADELASAL 1, % 99.66% COHETZALA 1, % 99.69% XAYACATLANDEBRAVO 1, % 99.73% XICOTLAN 1, % 99.75% ATZALA 1, % 99.78% AXUTLA 1, % 99.81% CHIGMECATITLAN 1, % 99.83% TEPEMAXALCO 1, % 99.86% TOTOLTEPECDEGUERRERO 1, % 99.88% SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO 1, % 99.90% SANMARTINTOTOLTEPEC % 99.92% SANTACATARINATLALTEMPAN % 99.94% COATEPEC % 99.96% SANJUANATZOMPA % 99.97% SANMIGUELIXITLAN % 99.99% MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA % % Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Población Ocupada por Municipio, Sexo y Ocupación Principal, y su Distribución Según Ingreso por Trabajo en Salario Minimo ) NOTA: Los municipios en negritas pertenecen a la ZM de Puebla

8 En esta primera revisión de datos se constata que la ZM de Puebla contribuye notablemente en la población total del estado, pues prácticamente un tercio de ésta (32%) se encuentra en la mitad de los municipios que la constituyen. Conviene aclarar que el Municipio de Puebla es realmente el que concentra a la mayor parte de la población; sin embargo, la influencia de éste sobre el resto de los municipios de la zona es notoria al observar la posición general que estos guardan: Municipio Posición General San Pedro Cholula 5º Amozoc 11º San Andrés Cholula 14º Cuautlancingo 21º Así mismo, no se deben omitir aquellos municipios con población importante aún cuando no pertenezcan a la ZM de Puebla, pues resultan útiles como referencia. Estos son: Municipio Posición General Tehuacan 2º San Martín Texmelucan 3º Atlixco 4º Huauchinango 6º Teziutlán 7º Izucar de Matamoros 8º Xicotepec 9º Zacatlán 10º 33

9 Por otro lado, las tablas 2.2.a y 2.2.b concernientes a las proyecciones de población de los municipios indican que para el 2006, San Pedro Cholula seguirá siendo el segundo municipio más poblado de la ZM de Puebla, con 110,588 habitantes; sin embargo, considerando el período , su tasa de crecimiento promedio anual será menor que la de otros municipios (1.13%), quedando así en el sexto lugar respectivamente. TABLA 2.2a Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Número de Habitantes Estimado para el Período Posición Entidad federativa o municipio Habs Tasa de crecimiento prom. anual Puebla 1,471, % 2 San Pedro Cholula 110, % 3 Amozoc 76, % 4 San Andrés Cholula 67, % 5 Cuautlancingo 56, % 6 Coronango 30, % 7 Ocoyucan 25, % 8 Juan C. Bonilla 16, % 9 San Miguel Xoxtla 10, % 10 San Gregorio Atzompa 7, % Elaboración propia con datos de las "Proyecciones de la Población de México " realizadas por el CONAPO 34

10 TABLA 2.2b Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Tasa de Crecimiento Anual Estimada para el Período Posición Entidad federativa o municipio Habs Tasa de crecimiento prom. anual San Andrés Cholula 67, % 2 Cuautlancingo 56, % 3 Amozoc 76, % 4 San Gregorio Atzompa 7, % 5 San Miguel Xoxtla 10, % 6 San Pedro Cholula 110, % 7 Juan C. Bonilla 16, % 8 Coronango 30, % 9 Puebla 1,471, % 10 Ocoyucan 25, % Elaboración propia con datos de las "Proyecciones de la Población de México " realizadas por el CONAPO 35

11 Población Económicamente Activa y su distribución Una vez determinada la población existente en el área de interés, es necesario conocer que parte de ella tiene posibilidades de adquirir una vivienda. Para ello se debe realizar, como primer paso, la identificación de la Población Económicamente Activa (PEA) en la localidad. La PEA está definida según el INEGI como aquellas personas de 12 o más años que en la semana en la que se realizó el censo o encuesta se encontraban ocupadas o desocupadas. Esto también se puede interpretar como aquellas personas con capacidad de trabajar o realizar alguna actividad económica y que están en la disposición de hacerlo, pues a su vez, existen personas que aunque cuentan con las mismas características, no tienen intenciones de laborar o bien, se dedican a actividades no económicas. La siguiente tabla muestra los 217 municipios del Estado de Puebla ordenados de mayor a menor porcentaje de PEA existente con respecto al total de su población. 36

12 Tabla 2.3 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo al Porcentaje de su Población Económicamente Activa Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION TOTAL POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA P.E.A RELATIVA TOTALES 5,076, ,683, % ZONGOZOTLA 4, , % TLAXCO 6, , % 3 5 ACTEOPAN 3, , % 4 78 HUITZILANDESERDAN 11, , % SANMIGUELIXITLAN % TEHUACAN 226, , % 7 13 ALTEPEXI 15, , % TLAPACOYA 6, , % 9 28 CAMOCUAUTLA 2, % TEZIUTLAN 81, , % PUEBLA 1,346, , % HUEYTAMALCO 28, , % SANMIGUELXOXTLA 9, , % CHIGMECATITLAN 1, % SANFELIPETEPATLAN 4, , % TLAOLA 18, , % JONOTLA 4, , % XICOTEPEC 70, , % TLACUILOTEPEC 17, , % COATEPEC % SANTIAGOMIAHUATLAN 14, , % ZIHUATEUTLA 13, , % SANTACATARINATLALTEMPAN % HUEYAPAN 10, , % SANMARTINTEXMELUCAN 121, , % ZOQUIAPAN 2, , % SANPEDROCHOLULA 99, , % ZINACATEPEC 13, , % CHIGNAUTLA 21, , % YAONAHUAC 6, , % JALPAN 13, , % CUETZALANDELPROGRESO 45, , % SANTAINESAHUATEMPAN 6, , % SANANDRESCHOLULA 56, , % NAUPAN 9, , % SANGABRIELCHILAC 13, , % HERMENEGILDOGALEANA 8, , % PAHUATLAN 18, , % CUAUTLANCINGO 46, , % SANJERONIMOTECUANIPAN 5, , % OLINTLA 12, , % 42 2 ACATENO 9, , % ZAPOTITLANDEMENDEZ 5, , % ATEXCAL 3, , % TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC 2, % TEOPANTLAN 4, , % PANTEPEC 19, , % ATLIXCO 117, , % HUEJOTZINGO 50, , % IXTEPEC 6, , % TUZAMAPANDEGALEANA 6, , % ZAPOTITLAN 8, , % XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 11, , % AMOZOC 64, , % HUAUCHINANGO 83, , % CHALCHICOMULADESESMA 38, , % SANGREGORIOATZOMPA 6, , % SANNICOLASDELOSRANCHOS 10, , % CUAUTEMPAN 8, , % TECALIDEHERRERA 16, , % XIUTETELCO 30, , % JOPALA 13, , % SANSEBASTIANTLACOTEPEC 13, , % TETELESDEAVILACASTILLO 5, , % ATOYATEMPAN 5, , % SANSALVADORHUIXCOLOTLA 10, , % CHAPULCO 5, , % ESPERANZA 13, , % RAFAELLARAGRAJALES 14, , % SANMATIASTLALANCALECA 16, , % ZARAGOZA 13, , %

13 Tabla 2.3 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo al Porcentaje de su Población Económicamente Activa (Continuación) Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION TOTAL POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA P.E.A RELATIVA CAXHUACAN 3, , % JUANC.BONILLA 14, , % TEPANGODERODRIGUEZ 4, , % HUITZILTEPEC 4, , % TLATLAUQUITEPEC 47, , % COATZINGO 3, , % CALTEPEC 5, , % AJALPAN 48, , % ELOXOCHITLAN 10, , % TENAMPULCO 7, , % CAÑADAMORELOS 17, , % SANJUANATENCO 3, , % SANJERONIMOXAYACATLAN 4, , % TEPANCODELOPEZ 16, , % SANSALVADORELVERDE 22, , % COYOTEPEC 2, % OCOTEPEC 4, , % ZACATLAN 69, , % ZACAPOAXTLA 49, , % SANFELIPETEOTLALCINGO 8, , % SANJOSEMIAHUATLAN 11, , % 93 4 ACATZINGO 40, , % MIXTLA 2, % CUAPIAXTLADEMADERO 6, , % TLALTENANGO 5, , % TEPETZINTLA 9, , % JUANGALINDO 9, , % FRANCISCOZ.MENA 16, , % REYESDEJUAREZ,LOS 20, , % SOLTEPEC 11, , % NEALTICAN 10, , % TLACHICHUCA 25, , % TEPEACA 62, , % SANSALVADORELSECO 23, , % SANANTONIOCAÑADA 4, , % CHIAUTZINGO 17, , % QUIMIXTLAN 19, , % TECAMACHALCO 59, , % ATZALA 1, % IXCAQUIXTLA 6, , % CUAUTINCHAN 7, , % IZUCARDEMATAMOROS 70, , % TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 42, , % CHIGNAHUAPAN 49, , % TZICATLACOYAN 6, , % AYOTOXCODEGUERRERO 7, , % COXCATLAN 18, , % MAZAPILTEPECDEJUAREZ 2, % SANJUANATZOMPA % LIBRES 25, , % HUEYTLALPAN 5, , % TIANGUISMANALCO 9, , % SANNICOLASBUENOSAIRES 8, , % PALMARDEBRAVO 35, , % SANJOSECHIAPA 6, , % TEPEXIDERODRIGUEZ 18, , % NICOLASBRAVO 5, , % CALPAN 13, , % VENUSTIANOCARRANZA 25, , % ATEMPAN 18, , % TLAHUAPAN 31, , % TOCHTEPEC 17, , % XAYACATLANDEBRAVO 1, % CORONANGO 27, , % TLANEPANTLA 4, , % ORIENTAL 13, , % ALJOJUCA 6, , % AMIXTLAN 4, , % CHICHIQUILA 20, , % AQUIXTLA 7, , % CHICONCUAUTLA 12, , % XOCHITLANTODOSSANTOS 5, , % TEPATLAXCODEHIDALGO 14, , % SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO 1, % YEHUALTEPEC 19, , %

14 Tabla 2.3 Municipios del Estado de Puebla Ordenados de Acuerdo al Porcentaje de su Población Económicamente Activa (Continuación) Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION TOTAL POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA P.E.A RELATIVA HUEHUETLA 16, , % QUECHOLAC 38, , % GUADALUPEVICTORIA 14, , % CUYOACO 14, , % AHUACATLAN 13, , % TEPEYAHUALCO 15, , % SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 7, , % XOCHILTEPEC 3, % ATLEQUIZAYAN 2, % NAUZONTLA 3, % ZOQUITLAN 19, , % ACAJETE 49, , % AHUAZOTEPEC 9, , % TOTOLTEPECDEGUERRERO 1, % MOLCAXAC 6, , % ZAUTLA 19, , % IXTACAMAXTITLAN 28, , % TETELADEOCAMPO 25, , % TEOTLALCO 3, % ATZITZINTLA 8, , % TILAPA 8, , % HUAQUECHULA 28, , % TEPEXCO 6, , % GENERALFELIPEANGELES 15, , % CHIAUTLA 21, , % NOPALUCAN 19, , % ACATLAN 34, , % XOCHIAPULCO 4, , % LAFRAGUA 9, , % PETLALCINGO 9, , % OCOYUCAN 23, , % COYOMEAPAN 12, , % SANTAISABELCHOLULA 8, , % TOCHIMILCO 17, , % VICENTEGUERRERO 21, , % ZACAPALA 4, , % JUANN.MENDEZ 5, , % CHIETLA 36, , % DOMINGOARENAS 5, , % TLAPANALA 8, , % HUATLATLAUCA 8, , % COHUECAN 4, , % SANMARTINTOTOLTEPEC % CHILA 5, , % PIAXTLA 5, , % EPATLAN 4, , % HUEHUETLANELGRANDE 6, , % TEPEOJUMA 8, , % SANPEDROYELOIXTLAHUACA 3, % TECOMATLAN 6, , % MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA % HUEHUETLANELCHICO 9, , % ATZITZIHUACAN 11, , % CHILCHOTLA 17, , % TULCINGO 11, , % CHINANTLA 2, % SANPABLOANICANO 3, % JOLALPAN 12, , % HONEY 7, , % TEHUITZINGO 12, , % CHILADELASAL 1, % COHETZALA 1, % AHUEHUETITLA 2, % AXUTLA 1, % TEPEMAXALCO 1, % CUAYUCADEANDRADE 3, % GUADALUPE 7, , % IXCAMILPADEGUERRERO 4, % ALBINOZERTUCHE 2, % XICOTLAN 1, % AHUATLAN 3, % Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Principales Resultados por Localidad - Puebla) NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenencen a la ZM de Puebla

15 De los municipios destacados anteriormente por su nivel de población, ninguno aparece en primer lugar en cuanto a su PEA relativa. Sin embargo, al revisar únicamente la información de tales municipios, se obtiene el siguiente orden: TABLA 2.4 Población Económicamente Activa en los Municipios de la ZM de Puebla y Otros Poblacionalmente Relevantes POSICION MUNICIPIO POBLACION TOTAL POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA P.E.A RELATIVA TOTALES 2,535, , % 1 Tehuacan 226, , % 2 Teziutlán 81, , % 3 Puebla 1,346, , % 4 San Miguel Xoxtla 9, , % 5 Xicotepec 70, , % 6 San Martín Texmelucan 121, , % 7 San Pedro Cholula 99, , % 8 San Andrés Cholula 56, , % 9 Cuautlancingo 46, , % 10 Atlixco 117, , % 11 Amozoc 64, , % 12 Huauchinango 83, , % 13 San Gregorio Atzompa 6, , % 14 Juan C. Bonilla 14, , % 15 Zacatlán 69, , % 16 Izucar de Matamoros 70, , % 17 Coronango 27, , % 18 Ocoyucan 23, , % Elaboración propia con datos del XII Censo Nacional de Población y Vivienda INEGI 2000 (Principales Resultados por Localidad - Puebla) NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenecen a la ZM de Puebla En donde San Pedro Cholula ocupa el 7º lugar de un total de

16 Ordenando los mismos datos en función de la participación de la PEA de cada municipio con respecto a la PEA de todo el Estado se presenta una jerarquía similar a la observada en la tabla 2.1, aunque con ligeros cambios en algunas posiciones. TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla % de Mpos. Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA PARTICIPACION PARTICIPACION ACUMULADA TOTALES 1,683, % 29% PUEBLA 514, % 30.58% TEHUACAN 89, % 35.93% SANMARTINTEXMELUCAN 43, % 38.51% 4 19 ATLIXCO 38, % 40.81% SANPEDROCHOLULA 35, % 42.92% TEZIUTLAN 31, % 44.78% 7 71 HUAUCHINANGO 27, % 46.40% XICOTEPEC 25, % 47.94% ZACATLAN 21, % 49.21% AMOZOC 21, % 50.46% IZUCARDEMATAMOROS 20, % 51.70% SANANDRESCHOLULA 19, % 52.84% TEPEACA 18, % 53.94% TECAMACHALCO 17, % 54.98% HUEJOTZINGO 16, % 55.97% CUAUTLANCINGO 15, % 56.91% CUETZALANDELPROGRESO 15, % 57.84% AJALPAN 15, % 58.74% ZACAPOAXTLA 15, % 59.64% TLATLAUQUITEPEC 14, % 60.52% CHIGNAHUAPAN 14, % 61.38% 22 1 ACAJETE 13, % 62.18% CHALCHICOMULADESESMA 12, % 62.93% TLACOTEPECDEBENITOJUAREZ 12, % 63.67% 25 4 ACATZINGO 12, % 64.39% QUECHOLAC 10, % 65.03% HUEYTAMALCO 10, % 65.68% PALMARDEBRAVO 10, % 66.29% XIUTETELCO 9, % 66.88% CHIETLA 9, % 67.42% 31 3 ACATLAN 9, % 67.96% TLAHUAPAN 9, % 68.49% CORONANGO 7, % 68.96% IXTACAMAXTITLAN 7, % 69.42% TLACHICHUCA 7, % 69.87% HUAQUECHULA 7, % 70.32% CHIGNAUTLA 7, % 70.77% LIBRES 7, % 71.21% VENUSTIANOCARRANZA 7, % 71.64% SANSALVADORELVERDE 6, % 72.05% TETELADEOCAMPO 6, % 72.47% SANSALVADORELSECO 6, % 72.88% TLAOLA 6, % 73.28% TLACUILOTEPEC 6, % 73.67% PANTEPEC 6, % 74.05% ALTEPEXI 6, % 74.43% PAHUATLAN 6, % 74.80% REYESDEJUAREZ,LOS 6, % 75.16% OCOYUCAN 6, % 75.52% CHICHIQUILA 5, % 75.87% QUIMIXTLAN 5, % 76.20% CAÑADAMORELOS 5, % 76.53% CHIAUTLA 5, % 76.86% TECALIDEHERRERA 5, % 77.19% COXCATLAN 5, % 77.51% YEHUALTEPEC 5, % 77.83% VICENTEGUERRERO 5, % 78.15% ZOQUITLAN 5, % 78.47% ATEMPAN 5, % 78.79% ZAUTLA 5, % 79.10% CHIAUTZINGO 5, % 79.41% TEPEXIDERODRIGUEZ 5, % 79.72% SANMATIASTLALANCALECA 5, % 80.03%

17 TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla (Continuación) % de Mpos. Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA PARTICIPACION PARTICIPACION ACUMULADA 71% SANTIAGOMIAHUATLAN 5, % 80.34% TEPANCODELOPEZ 5, % 80.65% NOPALUCAN 4, % 80.94% TOCHTEPEC 4, % 81.24% ZIHUATEUTLA 4, % 81.53% FRANCISCOZ.MENA 4, % 81.82% ZINACATEPEC 4, % 82.11% HUITZILANDESERDAN 4, % 82.39% RAFAELLARAGRAJALES 4, % 82.67% SANGABRIELCHILAC 4, % 82.94% JALPAN 4, % 83.22% JUANC.BONILLA 4, % 83.49% HUEHUETLA 4, % 83.76% ZARAGOZA 4, % 84.02% TOCHIMILCO 4, % 84.28% JOPALA 4, % 84.54% ESPERANZA 4, % 84.80% SANSEBASTIANTLACOTEPEC 4, % 85.05% TEPEYAHUALCO 4, % 85.30% OLINTLA 4, % 85.56% GUADALUPEVICTORIA 4, % 85.80% CUYOACO 4, % 86.04% GENERALFELIPEANGELES 3, % 86.28% TEPATLAXCODEHIDALGO 3, % 86.51% ORIENTAL 3, % 86.75% CALPAN 3, % 86.98% XOCHITLANDEVICENTESUAREZ 3, % 87.20% CHILCHOTLA 3, % 87.43% HUEYAPAN 3, % 87.65% 93 6 AHUACATLAN 3, % 87.87% CHICONCUAUTLA 3, % 88.08% SANJOSEMIAHUATLAN 3, % 88.29% SANMIGUELXOXTLA 3, % 88.50% SANSALVADORHUIXCOLOTLA 3, % 88.71% ELOXOCHITLAN 3, % 88.91% NAUPAN 3, % 89.10% SOLTEPEC 3, % 89.30% SANNICOLASDELOSRANCHOS 3, % 89.49% COYOMEAPAN 3, % 89.69% NEALTICAN 3, % 89.87% ACATENO 3, % 90.06% CUAUTEMPAN 2, % 90.23% ZAPOTITLAN 2, % 90.40% TEPETZINTLA 2, % 90.57% HERMENEGILDOGALEANA 2, % 90.74% TIANGUISMANALCO 2, % 90.90% JUANGALINDO 2, % 91.07% TLAXCO 2, % 91.23% SANFELIPETEOTLALCINGO 2, % 91.39% JOLALPAN 2, % 91.54% ATZITZIHUACAN 2, % 91.70% TLAPACOYA 2, % 91.85% TEHUITZINGO 2, % 92.00% PETLALCINGO 2, % 92.15% AHUAZOTEPEC 2, % 92.30% SANNICOLASBUENOSAIRES 2, % 92.44% LAFRAGUA 2, % 92.58% TULCINGO 2, % 92.72% YAONAHUAC 2, % 92.86% SANGREGORIOATZOMPA 2, % 92.99% AYOTOXCODEGUERRERO 2, % 93.12% SANTAISABELCHOLULA 2, % 93.26% TILAPA 2, % 93.39% TENAMPULCO 2, % 93.52% AQUIXTLA 2, % 93.65% ATZITZINTLA 2, % 93.78% IXTEPEC 2, % 93.91% HUEHUETLANELCHICO 2, % 94.03% TLAPANALA 2, % 94.16% ZONGOZOTLA 2, % 94.29% SANTAINESAHUATEMPAN 2, % 94.41% CUAUTINCHAN 2, % 94.54% IXCAQUIXTLA 2, % 94.66% TUZAMAPANDEGALEANA 2, % 94.78%

18 TABLA 2.5 Municipios Ordenados por la Participación de su PEA con respecto a la PEA del Estado de Puebla (Continuación) % de Mpos. Posición No. de Munpo. MUNICIPIO POBLACION ECONOMICAMENTE ACTIVA PARTICIPACION PARTICIPACION ACUMULADA TEPEOJUMA 1, % 94.90% CUAPIAXTLADEMADERO 1, % 95.01% HUATLATLAUCA 1, % 95.13% SANTOTOMASHUEYOTLIPAN 1, % 95.25% SANJOSECHIAPA 1, % 95.36% ALJOJUCA 1, % 95.48% ATOYATEMPAN 1, % 95.59% JONOTLA 1, % 95.70% TZICATLACOYAN 1, % 95.80% TETELESDEAVILACASTILLO 1, % 95.91% SANJERONIMOTECUANIPAN 1, % 96.02% CHAPULCO 1, % 96.12% ZAPOTITLANDEMENDEZ 1, % 96.23% MOLCAXAC 1, % 96.33% TEPEXCO 1, % 96.43% SANFELIPETEPATLAN 1, % 96.53% TLALTENANGO 1, % 96.62% TEOPANTLAN 1, % 96.72% CALTEPEC 1, % 96.81% HUEYTLALPAN 1, % 96.91% HUEHUETLANELGRANDE 1, % 97.00% TECOMATLAN 1, % 97.10% NICOLASBRAVO 1, % 97.19% OCOTEPEC 1, % 97.28% HONEY 1, % 97.37% HUITZILTEPEC 1, % 97.45% XOCHITLANTODOSSANTOS 1, % 97.54% PIAXTLA 1, % 97.62% DOMINGOARENAS 1, % 97.70% SANJERONIMOXAYACATLAN 1, % 97.78% AMIXTLAN 1, % 97.86% JUANN.MENDEZ 1, % 97.94% SANANTONIOCAÑADA 1, % 98.02% TEPANGODERODRIGUEZ 1, % 98.09% ACTEOPAN 1, % 98.17% CAXHUACAN 1, % 98.24% ATEXCAL 1, % 98.32% CHILA 1, % 98.39% TLANEPANTLA 1, % 98.46% GUADALUPE 1, % 98.53% SANJUANATENCO 1, % 98.60% EPATLAN 1, % 98.67% XOCHIAPULCO 1, % 98.73% ZACAPALA 1, % 98.80% COATZINGO 1, % 98.87% COHUECAN 1, % 98.93% ZOQUIAPAN 1, % 98.99% NAUZONTLA % 99.05% TEPEYAHUALCODECUAUHTEMOC % 99.11% TEOTLALCO % 99.17% XOCHILTEPEC % 99.22% SANPEDROYELOIXTLAHUACA % 99.27% CAMOCUAUTLA % 99.32% COYOTEPEC % 99.37% ATLEQUIZAYAN % 99.41% SANPABLOANICANO % 99.46% MAZAPILTEPECDEJUAREZ % 99.50% IXCAMILPADEGUERRERO % 99.53% MIXTLA % 99.57% CUAYUCADEANDRADE % 99.61% CHINANTLA % 99.64% AHUEHUETITLA % 99.67% CHIGMECATITLAN % 99.70% XAYACATLANDEBRAVO % 99.73% AHUATLAN % 99.75% ATZALA % 99.78% CHILADELASAL % 99.80% COHETZALA % 99.82% COATEPEC % 99.84% SANTACATARINATLALTEMPAN % 99.86% TOTOLTEPECDEGUERRERO % 99.88% SANDIEGOLAMESATOCHIMILTZINGO % 99.90% SANMIGUELIXITLAN % 99.91% ALBINOZERTUCHE % 99.93% SANJUANATZOMPA % 99.94% SANMARTINTOTOLTEPEC % 99.96% AXUTLA % 99.97% TEPEMAXALCO % 99.98% MAGDALENATLATLAUQUITEPEC,LA % 99.99% XICOTLAN % % Elaboracion propia con datos del XII Censo Nacional de Poblacion y Vivienda INEGI 2000 (Principales Resultados por Localidad - Puebla) NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenencen a la ZM de Puebla

19 Una vez más se observa que San Pedro Cholula aparece en quinto lugar, manteniendo su posición tanto a nivel estatal como dentro de la ZM de Puebla Distribución del ingreso en la PEA y en los hogares El siguiente paso consiste en determinar la distribución del ingreso en la PEA, utilizando los siguientes rangos: hasta 2 Veces el Salario Mínimo (VSM), de 2 a 5 VSM, de 5 a 10 VSM y más de 10 VSM. Según las condiciones de crédito que plantean las diversas instituciones financieras, se puede afirmar que las personas que perciben un salario por debajo de 2 VSM no tienen capacidad de adquirir ningún tipo de vivienda mediante financiamiento. Por otro lado, aquellas que perciben desde 2 hasta más de 10 VSM, podrán adquirir, según su capacidad, viviendas de las siguientes categorías (de acuerdo a las políticas y clasificación de Hipotecaria Nacional): Ingresos Categoría Precio Económica Menos de $210,000 Social Entre $210,000 y De 2 a $300,00 De 5 a 10 VSM 5 VSM Interés Medio Entre $300,000 y $500,000 Media $500,000 a Más de 10 VSM $1,000,000 Residencial Mas de $1,000,000 Residencial Plus

20 La distribución del ingreso en la PEA Ocupada Estatal, mostrada en la tabla 2.6, resulta útil para tener una idea de la segmentación del mercado que es posible encontrar en los municipios: TABLA 2.6 Distribución por Rango de Ingresos de la PEA Ocupada en el Estado de Puebla Rango de Ingresos PEA % Tipo de Vivienda Más de 10 V.S.M. 40, % 2.45% Media, Residencial y Residencial Plus Más de 5 hasta 10 V.S.M. 87, % 5.25% Más de 3 hasta 5 V.S.M. 184, % Más de 2 hasta 3 V.S.M. 209, % De 1 hasta 2 V.S.M. 514, % Menos de 1 V.S.M. 312, % No recibe ingresos 236, % No especificado 79, % TOTAL 1,665, % Social, Interés medio y Media 23.66% Económica, Social e Interés Medio 68.65% N/A Elaboración propia con datos del XII Censo Nacional de Población y Vivienda INEGI 2000 (Población Ocupada por Municipio, Sexo y Ocupación Principal y su Distribución Según Ingreso por Trabajo en Salario Mínimo - Puebla) En el caso de los municipios más importantes por su nivel de población, la distribución del ingreso en la PEA presenta cierta similitud en los rangos de mayor ingreso (a partir de 5 V.S.M.) para la mayoría de ellos, lo cual es apreciable en la siguiente gráfica (Figura 2.1.) 45

21 Distribucion de Ingreso en PEA de Puebla 100% 5% 24% 80% 2% 6% 34% 2% 6% 28% 2% 6% 24% 2% 7% 29% 4% 6% 20% 1% 5% 25% 2% 5% 24% 2% 1% 3% 14% 1% 4% 17% 4% 33% 1% 4% 24% 5% 8% 2% 38% 60% Mas de 10 VSM Mas de 5 hasta 10 VSM 40% 69% 57% 64% 68% 59% 73% 67% 69% 82% 79% 62% 66% 52% Mas de 2 hasta 5 VSM Hasta 2 VSM 20% 0% Puebla Tehuacan San Martin Texmelucan Atlixco San Pedro Cholula Huauchinango Teziutlan Izucar de Matamoros MUNICIPIOS Xicotepec Zacatlan Amozoc San Andres Cholula Cuautlancingo FIGURA 2.1 Distribución del Ingreso en la PEA de los municipios poblacionalmente relevantes en el Estado de Puebla Una segunda revisión que arrojará un análisis más preciso se obtendrá al determinar la distribución del ingreso por cada hogar. Esto se puede afirmar debido a que son precisamente los hogares y no los individuos por si solos quienes demandan una vivienda, aun cuando una sola persona si puede constituir un hogar. Según la autora del texto El perfil sociodemográfico de los hogares en México , editado por el CONAPO en abril de 2001, un hogar representa un asentamiento acotado en el tiempo y el espacio que cumple una función económica. En la práctica, esto significa que en el hogar un grupo de individuos, emparentados o no, comparten alimentos y gastos dentro de un mismo ámbito doméstico a modo de un pequeño taller en el que se produce el primero de los bienes la vida y la mayor parte de los servicios que cada individuo recibe a lo largo de su propio ciclo vital (Durán, 1988:) 46

22 La tabla 2.7 muestra los distintos niveles de ingreso para los hogares del Estado de Puebla y sus municipios: TABLA 2.7 Distribución del Ingreso en los Hogares del Estado de Puebla Municipio Hasta 2 S.M. Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. ESTADO DE PUEBLA 55.88% 27.11% 11.27% 5.74% Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33% San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74% Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22% San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18% Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76% Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34% Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94% Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98% San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08% San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28% ZM PUEBLA 35.70% 34.42% 18.55% 11.33% Tehuacan 34.27% 38.75% 19.39% 7.59% San Martín Texmelucan 44.30% 36.34% 13.76% 5.60% Atlixco 53.81% 29.83% 11.02% 5.33% Huauchinango 59.93% 25.81% 10.19% 4.06% Teziutlán 40.74% 37.11% 16.04% 6.11% Izúcar de Matamoros 60.16% 26.13% 9.86% 3.86% Xicotepec 58.12% 31.29% 7.89% 2.69% Zacatlán 67.01% 22.30% 7.28% 3.41% RESTO DEL ESTADO 74.26% 19.35% 4.85% 1.53% Elaboración propia con datos obtenidos en la consulta interactiva de la página web del INEGI correspondiente al XII Censo Nacional de Población y Vivienda NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenecen a la ZM de Puebla Y dentro de la ZM de Puebla en específico, el posicionamiento de San Pedro Cholula, en función del porcentaje de hogares que se ubican en cada uno de los rangos de ingreso se aprecia en la tabla 2.8 (en sus variantes a, b, c y d): 47

23 TABLA 2.8a Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de hasta 2 Salarios Mínimos Distribución del Ingreso en los Hogares Posición Municipio Hasta 2 S.M. Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. 1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33% 2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76% 3 San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08% 4 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22% 5 San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74% 6 San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28% 7 San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18% 8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34% 9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98% 10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94% TABLA 2.8b Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más de 2 y hasta 5 Salarios Mínimos Distribución del Ingreso en los Hogares Posición Municipio Hasta 2 S.M. Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. 1 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22% 2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76% 3 San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08% 4 San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28% 5 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33% 6 San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18% 7 San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74% 8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34% 9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98% 10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94% 48

24 TABLA 2.8c Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más de 5 y hasta 10 Salarios Mínimos Posición Municipio Hasta 2 S.M. Distribución del Ingreso en los Hogares Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. 1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33% 2 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76% 3 San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08% 4 San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74% 5 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22% 6 San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28% 7 San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18% 8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34% 9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98% 10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94% TABLA 2.8d Municipios de la ZM de Puebla Ordenados por Ingreso en Hogares de más de 10 Salarios Mínimos Distribución del Ingreso en los Hogares Posición Municipio Hasta 2 S.M. Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. 1 Puebla 33.81% 34.22% 19.65% 12.33% 2 San Andrés Cholula 44.28% 33.58% 11.96% 10.18% 3 San Pedro Cholula 41.58% 33.43% 15.26% 9.74% 4 San Gregorio Atzompa 43.89% 36.01% 12.83% 7.28% 5 San Miguel Xoxtla 37.57% 39.88% 16.47% 6.08% 6 Cuautlancingo 35.49% 40.26% 18.49% 5.76% 7 Amozoc 40.99% 40.85% 13.95% 4.22% 8 Coronango 54.46% 32.83% 9.37% 3.34% 9 Juan C. Bonilla 56.62% 31.23% 9.17% 2.98% 10 Ocoyucan 70.55% 24.25% 4.25% 0.94% Elaboración propia con datos obtenidos en la consulta interactiva de la página web del INEGI correspondiente al XII Censo Nacional de Población y Vivienda 49

25 Es evidente que el municipio de San Pedro Cholula se encuentra entre las mejores posiciones para los rangos de 5 a 10 VSM (4º lugar) y más de 10 VSM (3er lugar). De esta manera se puede ver que hay más poder de compra para vivienda media, residencial y residencial plus en Puebla, San Andrés Cholula y San Pedro Cholula, y así mismo, hay más poder de compra para vivienda de interés social, interés medio y media en Puebla, Cuautlancingo, San Miguel Xoxtla y San Pedro Cholula Necesidades de vivienda En su objetivo por diseñar, promover, dirigir y coordinar las políticas nacionales de vivienda, la CONAFOVI se dio a la tarea de recabar y generar información que permitiera a los diferentes gobiernos estatales, los municipios, las entidades financieras y los promotores de vivienda planear su participación en las acciones encaminadas al logro de las metas establecidas por la actual administración del gobierno federal en materia de vivienda. De esta labor resultaron dos documentos, el primero dio a conocer el rezago actual de vivienda, mientras que el segundo presentó las necesidades de vivienda actuales y futuras del país. De acuerdo a la propia definición de la CONAFOVI, se entiende por necesidades de vivienda al número de unidades que, producto del incremento demográfico y el deterioro natural del inventario existente, son requeridas para evitar un aumento del rezago habitacional por edificación, por lo que las tablas resumen del segundo documento exhiben dos tipos de datos: las necesidades de vivienda nueva y las de mejora de vivienda. Por ser la única información relevante para motivos del presente trabajo, la tabla 2.9 presenta sólo las necesidades de vivienda nueva en los municipios de interés: 50

26 Municipio TABLA 2.9a Necesidades de Vivienda (Vivienda Nueva) en los Municipios Poblacionalmente Relevantes del Estado de Puebla Por año Período Promedio Anual Puebla 12,116 12,305 12,522 12,814 13,095 13,412 13,762 14,140 14,570 15, ,796 13,372 San Pedro Cholula , Amozoc 1,328 1,353 1,374 1,391 1,404 1,412 1,412 1,403 1,387 1,360 13,824 1,382 San Andrés Cholula , Cuautlancingo , Coronango , Ocoyucan , Juan C. Bonilla , San Miguel Xoxtla San Gregorio Atzompa Tehuacán 2,392 2,429 2,468 2,514 2,564 2,615 2,667 2,722 2,781 2,846 25,998 2,600 San Martín Texmelucan 1,016 1,020 1,025 1,032 1,039 1,046 1,053 1,060 1,069 1,077 10,437 1,044 Atlixco , Huauchinango , Teziutlán , Izucar de Matamoros , Xicotepec , Zacatlán , Elaboración propia con datos del documento "Necesidades de Vivienda " desarrollado por la CONAFOVI NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenencen a la ZMde Puebla

27 En la tabla 2.9b se presentan los municipios ordenados en forma descendente de acuerdo a la demanda de vivienda nueva para el 2006 en cada uno de ellos: Tabla 2.9b Municipios Ordenados por Necesidades de Vivienda Nueva en el año 2006 Respecto al Total Estatal Posición Municipio Necesidades de Viv % relativo 1 Puebla 13,372 36% 2 Tehuacan 2,600 7% 3 Amozoc 1,382 4% 4 San Martín Texmelucan 1,044 3% 5 San Pedro Cholula 786 2% 6 Cuautlancingo 675 2% 7 Teziutlán 632 2% 8 Atlixco 533 1% 9 San Andrés Cholula 505 1% 10 Xicotepec 439 1% 11 Huauchinango 329 1% 12 Coronango 304 1% 13 Zacatlán 196 1% 14 Izúcar de Matamoros 193 1% 15 Ocoyucan 129 0% 16 Juan C. Bonilla 122 0% 17 San Miguel Xoxtla 80 0% 18 San Gregorio Atzompa 60 0% n/a ZM PUEBLA 17,415 47% n/a TOTAL EDO. DE PUEBLA 37, % El municipio de Puebla cuenta con la demanda más importante del estado rebasando más de una tercera parte del total, mientras que San Pedro Cholula se ubica en la 5ª posición con el 2%. Nótese que la ZM de Puebla representa casi la mitad de la demanda estatal (47%) 52

28 Para el caso específico de la ZM de Puebla, la tabla 2.9c muestra el orden resultante: Tabla 2.9c Municipios Ordenados por Necesidades de Vivienda Nueva en el año 2006 Respecto al Total de la ZM de Puebla Posición Municipio Necesidades de Viv % relativo 1 Puebla 13,372 77% 2 Amozoc 1,382 8% 3 San Pedro Cholula 786 5% 4 Cuautlancingo 675 4% 5 San Andrés Cholula 505 3% 6 Coronango 304 2% 7 Ocoyucan 129 1% 8 Juan C. Bonilla 122 1% 9 San Miguel Xoxtla 80 0% 10 San Gregorio Atzompa 60 0% ZM PUEBLA 17, % Como se puede ver, Puebla abarca la gran mayoría de la demanda en la zona y San Pedro Cholula se coloca en 3er lugar, aunque sólo con el 5%. Lo anterior parece indicar que hasta el momento, la plaza más atractiva es la del municipio de Puebla; sin embargo, es importante considerar que la mayoría de los municipios que se encuentran en la ZM de Puebla son prácticamente extensiones del primero, por lo que probablemente una buena parte de los hogares que demandan vivienda en Puebla se trasladarían a otro municipio. En los siguientes apartados de esta revisión se tratará de determinar si efectivamente esto representa un área de oportunidad para los demás municipios de la ZM de Puebla, y en especial, para el de San Pedro Cholula. 53

29 Financiamiento a la vivienda Antes de calcular la demanda real, vale la pena conocer el panorama actual del sistema de financiamiento de vivienda en el país, pues no cabe duda que este mecanismo facilita la adquisición de este bien a un gran número de personas que de otra manera no podrían pagarlo. Para ello, se consultó el documento titulado Estado Actual de la Vivienda en México 2005, elaborado por el Centro de Investigación y Documentación de la Casa (CIDOC) y la Sociedad Hipotecaria Federal. (SHF), apoyados a su vez por la CONAFOVI y el Joint Center for Housing and Studies de la Universidad de Harvard. Este reporte provee la información más reciente que se ha generado en diversos aspectos que tienen que ver con las condiciones actuales de vivienda en el país. El apartado específico del cual se obtuvo la información es el 3.7 Financiamiento de Vivienda. Los datos más relevantes para fines de este estudio se pueden resumir de la siguiente manera: a) Tendencias del otorgamiento de créditos para vivienda La cantidad de créditos otorgados en los últimos quince años por todo el conjunto de organismos nacionales, estatales y municipales, públicos y privados, ha tenido una tendencia alcista debido a las políticas que en materia de vivienda han estableciendo las últimas administraciones federales. En el 2004 se otorgaron 3.8% más créditos para adquisición y mejoramiento de vivienda que en el 2003, mientras que, agrupando los datos en trienios (los primeros tres años de los últimos tres sexenios presidenciales), la 54

30 cantidad de créditos se ha incrementado de manera importante, tal como lo muestran las siguientes figuras Figura 2.2 Número de créditos otorgados a la adquisición de vivienda y mejoramiento (miles de créditos) (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) Figura 2.3 Número de créditos otorgados a la vivienda en periodos similares (millones de créditos) (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) 55

31 La inversión ejercida para el período en dinero representó en promedio el 1.5% del PIB b) Esquemas financieros nuevos El año 2004 vio la creación de nuevos esquemas financieros cuya finalidad fue la de captar mayor parte de la demanda por medio de una cultura del ahorro. Estos facilitan el acceso a la adquisición de una vivienda al inducir la generación de capital para enganches y aportaciones: Programa AHORRASIF, consistente en certificar a quienes son susceptibles de adquirir un crédito con alguna SOFOL (Sociedad Financiera de Objeto Limitado) después de haber cumplido con un compromiso de ahorro establecido con alguno de los intermediarios bancarios del programa Programa de cofinanciamiento entre el INFONAVIT y la SHF, cuya finalidad es facilitar el acceso a un crédito al disminuir el monto del enganche y las mensualidades con respecto a los esquemas tradicionales, así como abrir la posibilidad de adquirir una vivienda de mayor valor. Convenio entre el INFONAVIT y algún Banco comercial o SOFOL a fin de permitirle al usuario obtener un monto mayor de crédito al combinar los recursos a los que tiene derecho con el primer organismo, y otro ya sea federal o privado. c) Mejoría del mercado secundario de hipotecas La bursatilización del mercado hipotecario aumentó considerablemente, lo que permitió tanto a instituciones privadas como públicas contar con mayores recursos para el fondeo 56

32 del financiamiento de vivienda. En el 2004, las SOFOLES incrementaron en un 83% sus recursos con respecto al 2003 (de 9,900 a 18,100 millones de pesos), la SHF emitió bonos por 2,000 mdp y el INFONAVIT comenzó a emitir certificados (CEDEVIS) que fueron bien aceptados y demandados en el mercado. d) Saneamiento financiero de los organismos nacionales de vivienda Los organismos tales como el INFONAVIT, FOVISSTE y FONHAPO mostraron en 2004 un gran avance en la recuperación de sus carteras vencidas, cumpliendo un considerable porcentaje de la meta anual establecida (mínimo el 76%). Además, pudieron generar reservas importantes para absorber los riesgos asociados a la cartera de clientes. e) Participación del sector privado en el financiamiento de vivienda Al año 2004, la mayoría de los créditos otorgados para la adquisición de vivienda continuaba siendo por parte de los organismos públicos. Las entidades privadas mostraron un incremento en su participación, pero aún continúa siendo bajo el monto de inversión de éstas si se le compara con el tamaño de la economía del país (ver figura 2.4). 57

33 Figura 2.4 Créditos privados como porcentaje del PIB (Fuente: FMI, CIDOC, SHF) Las diversas instituciones públicas y privadas que participan en el mercado de financiamiento de vivienda tienen diferentes fines y fuentes de recursos, lo que hace que la oferta sea heterogénea y alcance diferentes segmentos de la demanda (ver figura 2.5) Figura 2.5 Características generales de financiamiento por organismo de vivienda (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) 58

34 La participación del INFONAVIT en número de créditos ha ido creciendo de manera gradual y significativa, como lo muestra la figura 2.6: Figura 2.6 Número de nuevos créditos por año (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) Resulta interesante observar la participación de la banca comercial en el mercado, pues si en 1989 generaban el 40% del monto total de hipotecas, en 1994 éste ascendió a 55.9% Figura 2.7 Financiamiento a la vivienda (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) 59

35 En número de viviendas financiadas, los bancos también incrementaron su participación, aunque, bajo este unidad de medición, el porcentaje fue menor dado que las viviendas financiadas por ellos son de mayor valor (figura 2.8). Figura 2.8 Viviendas financiadas (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) En 1994, la crisis económica del país alejó a la banca comercial del mercado hipotecario, siendo hasta el 2003 cuando volvió a participar de manera importante. No obstante, las SOFOLES lograron posicionarse desde 1997 en las preferencias de los usuarios llegando a generar una gran cantidad de créditos (figura 2.9) 60

36 Figura 2.9 Viviendas financiadas por Sofoles y Bancos (Fuente: CONAFOVI, CIDOC, SHF) La siguiente figura muestra la distribución de todos los créditos otorgados por las SOFOLES en el 2004 Figura 2.10 Participación de las Sofoles en financiamiento de vivienda 2004 (Fuente:CIDOC,SHF) 61

37 Finalmente, la siguiente figura muestra la ventaja que tienen las personas derechohabientes al INFONAVIT, pues bajo los nuevos esquemas de cofinanciamiento o de apoyo financiero con la banca comercial o las SOFOLES, pueden obtener más fácilmente un crédito para una vivienda de mayor valor. Esto se refleja en el número de créditos otorgados por nivel de ingresos en el 2004, especialmente en el rango de más de 10 VSM. Figura 2.11 Créditos otorgados por nivel de ingresos 2004 (Fuente: INFONAVIT, CIDOC,SHF) f) Financiamiento secundario de vivienda Las condiciones vigentes en el 2004 hicieron prever que debido a la competencia generada entre bancos comerciales y sofoles, la tendencia de estos para usar la bursatilización como fuente primaria de fondeo continuaría incrementándose significativamente, lo cual implicaría la ventaja de la disminución del costo para el usuario final. El monto de los créditos bursatilizados en ese año ascendió a 4,600 millones de pesos, lo que representó un 62

38 incremento del 84% con respecto al año anterior. Así mismo, se pronosticó un aumento del 30.5% para el También en el 2004 se establecieron mecanismos para hacer más sólido al mercado secundario de hipotecas. Por un lado, se pudo establecer un sistema de garantía contra el incumplimiento de hipoteca o de pago oportuno (en el caso de préstamos a desarrolladores de vivienda); por el otro se hizo promoción para que diferentes empresas participaran en el desarrollo de infraestructura para este naciente mercado hipotecario. Además, se visualizó un escenario favorable para la entrada a corto plazo de aseguradoras hipotecarias extranjeras, las cuales participarían en la generación de garantías que dieran mayor tranquilidad a los intermediarios financieros. Todo lo anteriormente descrito constituye un fundamento sólido para pronosticar que, en un futuro cercano, la participación de entidades financieras de carácter privado aumentará dentro del mercado hipotecario. La competencia entre ellas será muy cerrada, lo que originará un incremento en la oferta de esquemas financieros en beneficio del usuario final y consecuentemente, una mayor parte de la población tendrá acceso a un crédito hipotecario Demanda real estimada Aplicando como factores los porcentajes de hogares que se ubican en los diferentes rangos de ingreso a las correspondientes necesidades de vivienda en el 2006 para cada municipio, se obtiene la demanda real de vivienda. Los resultados se presentan en la siguiente tabla: 63

39 Municipio Necesidades de Vivienda 2006 Tabla 2.10 Demanda Real de Vivienda 2006 por Rango de Ingreso en Hogares Hasta 2 S.M. Más de 2 hasta 5 S.M. Más de 5 hasta 10 S.M. Más de 10 S.M. Puebla 13,372 4,521 4,575 2,627 1,649 San Pedro Cholula Amozoc 1, San Andrés Cholula Cuautlancingo Coronango Ocoyucan Juan C. Bonilla San Miguel Xoxtla San Gregorio Atzompa ZM PUEBLA 17,415 6,259 6,067 3,191 1,898 Tehuacan 2, , San Martín Texmelucan 1, Atlixco Huauchinango Teziutlán Izúcar de Matamoros Xicotepec Zacatlán RESTO DEL ESTADO 14,053 10,437 2, TOTAL EDO. DE PUEBLA 37,434 19,294 10,883 4,782 2,475 Elaboración propia con datos del documento "Necesidades de Vivienda " desarrollado por la CONAFOVI y en la consulta interactiva de la página web del INEGI correspondiente al XII Censo Nacional de Población y Vivienda NOTA: Los Municipios marcados en rojo pertenecen a la ZM de Puebla 64

40 En cuanto al municipio de San Pedro Cholula, conviene destacar su jerarquía de acuerdo a la demanda real por rango de ingreso: Rango de Ingresos Posición Estatal Posición en ZM de Puebla Más de 10 S.M. 3o 2o Más de 5 hasta 10 S.M. 6o 4o Más de 2 hasta 5 S.M. 6o 4o Hasta 2 S.M. 6o 3o Determinación de la oferta Para calcular la oferta de vivienda en las localidades, hubo de consultarse el reporte de Hipotecaria Nacional referente al mercado de vivienda del Estado de Puebla. Esta institución se basó a su vez en el Boletín de Vivienda DIME (Dinámica del Mercado Inmobiliario) elaborado por la empresa consultora Softec, y en la información presentada en la página web de la CONAFOVI, ambos correspondientes al último trimestre del Cabe mencionar que la empresa Softec señala en su página web que la oferta registrada en el boletín DIME corresponde a proyectos en activo, es decir aquellos desarrollos que al momento en que se realizó el registro, estaban ofreciendo vivienda en venta, independientemente de la etapa en la que se encontraran. Según estos documentos, la oferta existente fue de 18,578 viviendas distribuidas como se muestra en la tabla 2.11: 65

41 Tabla 2.11 Oferta de Vivienda en el Estado de Puebla Municipio Económica (menos de $210 mil) Social ($210 a $300 mil) Interés Medio ($300 a $500 mil) Media ($500 mil a $1 millón) Residencial (más de $1 millón) Total Amozoc Puebla 1,429 11,037 1, ,846 San Pedro Cholula Cuautlancingo 1, ,086 San Andrés Cholula SUBTOTAL ZM de Puebla 3,363 11,113 1,407 1, ,467 Atlixco Tehuacán Resto del Estado TOTAL General 3,935 11,339 1,720 1, ,578 Fuente: Hipotecaria Nacional

42 2.3.3 Determinación de la demanda real no satisfecha Para determinar la demanda real no satisfecha, simplemente debe calcularse la diferencia entre la demanda real de vivienda y la oferta existente en cada localidad. En la siguiente gráfica se muestra el resultado de esta operación en números totales para los municipios de interés: Demanda vs Oferta en el Estado de Puebla Demanda Oferta Tehuacán Teziutlán Atlixco Izucar Zacatlán Puebla Municipios Cuautlancingo Amozoc San Pedro Cholula San Andrés Cholula Figura 2.12 Demanda Real vs Oferta en los municipios de interés del Estado de Puebla (Fuente: Hipotecaria Nacional) Según esta comparativa, la oferta en el municipio de Puebla rebasa a la demanda, mientras que en San Pedro Cholula, es escasa. Para tener un mayor detalle de esta información, la demanda real no satisfecha puede determinarse de acuerdo al tipo de vivienda (según su valor) ofertado y a la demanda real existente según el ingreso en los hogares, en los dos municipios. 67

43 En el caso del municipio de Puebla el resultado es el siguiente: Ingreso en Hogares (demanda) Tipo o Valor de la Vivienda (oferta) Más de 10 VSM De $500,000 hasta más de $1,000,000 De 5 a 10 VSM Entre $210,000 y $1,000,000 De 2 a 5 VSM Menos de $210,000 hasta $500,000 Demanda Oferta Real 1,649 1,023 2,627 13,092 4,575 13,823 Resulta imposible distinguir de manera exacta la oferta correspondiente a cada segmento de la demanda, pues existen intersecciones en cuanto a los tipos de vivienda que son capaces de absorber los hogares de distintos rangos de ingresos (ver punto ). A pesar de ello, se puede afirmar lo siguiente: - Para el rango de hogares con ingreso mayor a 10 VSM, siempre habrá demanda real no satisfecha porque en ningún caso la oferta será superior a la demanda; sin embargo, no se puede determinar su magnitud ni su distribución. - Para los hogares cuyos rangos de ingresos van de 2 a 5 VSM y de 5 a 10 VSM se nota claramente que la sobre oferta radica prácticamente en la vivienda de interés social (de $200 mil a menos de $300 mil) ya que esta por si sola es de 11,037 viviendas, cantidad que excede por mucho a la demanda que constituyen los hogares de los dos rangos mencionados (7,202 viviendas) En cuanto al municipio de San Pedro Cholula, se muestra la siguiente comparativa: 68

44 Ingreso en Hogares (demanda) Tipo o Valor de la Vivienda (oferta) Más de 10 VSM De $500,000 hasta más de $1,000,000 De 5 a 10 VSM Entre $210,000 y $1,000,000 De 2 a 5 VSM Menos de $210,000 hasta $500,000 Demanda Oferta Real Aun cuando en este caso también existe un traslape en la información de la oferta que puede ser cubierta por los hogares con ingresos que van de 5 a 10 VSM o que exceden de 10 VSM, se puede tener una idea más clara de la distribución de la demanda real no satisfecha Precio de venta Hipotecaria Nacional resume los valores promedio del precio de venta, el área construida y el precio por m2 de la oferta, basándose en información del boletín DIME: Figura 2.13 Precio de venta, superficie construida y precio por m 2 en los municipios de interés del Estado de Puebla (Fuente: Hipotecaria Nacional) 69

45 Así mismo, esta sofol determinó la curva de correlación entre los valores promedio de precio y superficie construida en la ZM de Puebla, mediante una regresión numérica, con el fin de obtener un índice para la determinación de precios: Figura 2.14 Curva de correlación entre Precio y Superficie para la ZM de Puebla (Fuente: Hipotecaria Nacional) Finalmente, Hipotecaria Nacional abunda: La oferta de vivienda va desde 32 m 2 hasta 300 m 2 de construcción, la mayor cantidad de oferta se agrupa en las viviendas de entre 30 y 145 m 2 ; mientras que los precios de venta que se registran van desde los 167 mil pesos para la vivienda económica y 900 mil pesos para vivienda media, encontramos igualmente ofertas aisladas de vivienda de tipo residencial, cuyos precios oscilan por arriba de los 2 millones de pesos y ofrecen áreas de cerca de 300 m 2 de construcción Volumen de producción y razón de ventas De acuerdo a lo visto en el punto y utilizando un criterio conservador, se establecen dos condiciones para determinar el volumen de producción de vivienda y la razón de ventas para el municipio de San Pedro Cholula: 70

46 - No se considerará ninguna parte de la demanda real no satisfecha existente en el municipio de Puebla como parte de la demanda real no satisfecha en San Pedro Cholula - La demanda real no satisfecha del municipio de San Pedro Cholula se tomará en cuenta bajo el escenario más desfavorable De esta forma se tiene: Tipo de Vivienda De $500,000 hasta más de $1,000,000 Entre $210,000 y $1,000,000 Menos de $210,000 hasta $500,000 Unidades construidas en un año (2006) Tasa de Venta (Vivienda por mes) Conclusiones La revisión documental, a pesar de ser útil, constituye únicamente un indicativo de las condiciones del mercado de vivienda en la localidad, pues el desfase temporal de algunos datos, la relativa obsolescencia de la información más reciente encontrada y los datos utilizados a partir de proyecciones, sólo permiten una estimación y no un cálculo preciso de la dinámica del mismo. Sin dejar de considerar la observación anterior, se puede concluir que el municipio de San Pedro Cholula es una plaza atractiva para el desarrollo de vivienda, debido a que: - Es el 5º municipio más poblado a nivel estatal y 2º dentro de la ZM de Puebla 71

47 - Es uno de los municipios con mayor porcentaje de PEA, guardando las mismas posiciones que en el punto anterior. - La distribución del ingreso en los hogares y la jerarquía que guarda este municipio de acuerdo a la demanda real de vivienda nueva en el 2006, sugieren un campo propicio para el desarrollo de vivienda de interés medio, media y residencial. - A finales del 2005 existía una demanda real no satisfecha cuya magnitud podría ser mayor a la estimada de manera conservadora en esta revisión. Las únicas características de la oferta que se pudieron conocer fueron el precio de venta y la superficie construida, lo cual limita significativamente el conocimiento que se tiene de la competencia y no es útil para determinar las características del producto que se pretende introducir en el mercado. Dado que la revisión documental hace suponer la existencia de un área de oportunidad para el desarrollo de vivienda en el Municipio de San Pedro Cholula, resulta necesario realizar un levantamiento y estudio de campo en la localidad, a fin de obtener información de primera mano, completa y actual que valide o rechace este supuesto. 72

48 2.4 Levantamiento y estudio de campo Justificación Como se explicó en el punto , al no haber suficiente información documental para caracterizar de forma precisa las condiciones actuales del mercado de vivienda en la localidad, se consideró necesaria la realización de un estudio de campo por medio de un levantamiento. El objetivo de este levantamiento fue conocer en tiempo real las características más importantes de la oferta y la demanda en el mercado de vivienda local. Con esta información, se realizó posteriormente un análisis para identificar la relación entre ellas Metodología Los pasos realizados en el proceso del levantamiento fueron los siguientes: 1) Identificación de vivienda en venta Se localizó la oferta de vivienda en proyectos activos; es decir, desarrollos actuales con casas en venta o preventa, por medio de boletines de oferta de vivienda (impresos y en Internet) y recorridos en zonas cercanas a la localidad. 2) Muestreo Para la recopilación de datos se eligieron aquellas casas en las que se estimó habría cierta similitud con el proyecto objeto de este estudio. Las principales características que sirvieron como base para ello fueron la ubicación y superficie construida, así como un rango estimado de precios. 73

49 Inicialmente se seleccionó el mayor número de casas posible con el fin de elevar el grado de precisión del análisis; sin embargo, fueron descartadas aquellas en que la mayoría de sus características diferían de forma importante con las supuestas preliminarmente para el proyecto en cuestión. Como era de esperarse, al recabar la información de cada casa, se encontraron características significativamente diferentes entre ellas a pesar de haber igualdad en otras. Por ejemplo, los desarrollos Residencial Los Amates y Casa Blanca Residencial están ubicados prácticamente en la misma zona y ofrecen superficies de construcción idénticas (126 m2); sin embargo, el precio de venta del primero es apreciablemente mayor que el del segundo ($940,000 vs $860,000). No obstante estas diferencias, se llevo a cabo el registro completo de datos en ambos casos, pues desde el inicio del levantamiento se percibió una cierta heterogeneidad en la oferta (con límites aparentemente ambiguos) y por tanto, se consideró apropiado incluirlos para formar parte del análisis y en todo caso, para establecer referencias de los diferentes segmentos del mercado que pudieran existir. 3) Registro de datos El registro de datos comprendió los siguientes mecanismos: Encuestas a los agentes de ventas. Se visitaron las casas en oferta dando la idea de ser personas interesadas en adquirir una de ellas, lo que justificó las diferentes preguntas realizadas a los agentes de venta. La disposición de éstos fue total y no mostraron reservas para facilitar lo más posible toda la información que se 74

50 necesitara. Para el caso de aquellas preguntas que tuvieran poco que ver con el interés de un cliente común, tal como el inicio de construcción del conjunto, el inicio o duración del período de ventas y sobre todo, la cantidad de casas vendidas hasta el momento, la respuestas se obtuvieron más fácilmente y con un mayor esfuerzo por parte de ellos, al haber establecido previamente cierta familiarización y conversaciones más informarles. Cuando así fue requerido, se realizaron llamadas telefónicas posteriores a las visitas, a fin de confirmar o detallar la información obtenida en el sitio; no obstante, es importante mencionar que en algunos casos los vendedores no dominaban con certeza este tipo de información y se limitaron a proporcionar una estimación. Registro documental. En todos los casos se utilizó el formato presentado en el anexo A para respaldar documentalmente la información recabada, lo que permitió ordenar los datos para facilitar su procesamiento. Registro fotográfico. En la medida de lo posible, se llevo a cabo un registro fotográfico de todos los prototipos, tanto en su arquitectura como en su urbanización, para así tener una memoria o referencia física que apoyara al análisis realizado posteriormente. En general se tomaron fotografías del interior de las casas, aunque en algunos casos, la dinámica de exposición de los agentes de ventas, así como el cierto recelo percibido en ellos, no permitieron tomar la cantidad suficiente de fotos o bien, impidieron la realización de esta actividad. Para el caso de la urbanización y el entorno de los desarrollos, no hubo ningún obstáculo. 75

51 2.4.3 Análisis de la información recabada Con la información obtenida en el levantamiento fue posible caracterizar tanto a la oferta como a la demanda, así como determinar la posible relación entre ellas. Debido a la cantidad y heterogeneidad de los datos, se requirió un análisis secuencial en el que, con base en parámetros estadísticos, se identificaron, clasificaron y describieron los diferentes tipos de demanda y oferta dentro de la muestra estudiada. Posteriormente, ya teniendo un panorama más ordenado, se identificaron las posibles relaciones entre ambas. El proceso analítico se puede visualizar en el siguiente diagrama: INICIO DEL ANALISIS DATOS DEL LEVANTAMIENTO DESCRIPCION DE LA DEMANDA Con base en la media ( y desviación estándar ( de la tasa de ventas DESCRIPCION DE LA OFERTA Con base en, de las variables cuantitativas (área construida, área de terreno, precio de venta, $/m2) y las características de las variables cualitativas Estratificación de la Demanda Prototipos más vendidos (estrato superior) Prototipos regularmente vendidos (estrato intermedio) Prototipos menos vendidos (estrato inferior) Estratificación de la Oferta Prototipos cuyos valores en sus variables cuantitativas son altos (estrato superior) Prototipos cuyos valores en sus variables cuantitativas son medianos (estrato intermedio) Prototipos cuyos valores en sus variables cuantitativas son bajos (estrato inferior) Calidad del concepto arquitectónico y urbano de los prototipos Métodos usados para promocionar los prototipos 76

52 RELACION ENTRE LA DEMANDA Y LA OFERTA DEMANDA (Ubicación del Prototipo dentro de la Demanda) OFERTA (Condiciones de las variables cuantitativas y cualitativas correspondientes) Estrato Superior Estrato Intermedio Estrato Inferior Área Construida Área de Terreno Precio de Venta $/m2 Concepto Arquitectónico Concepto Urbano Métodos de Promoción y CONCLUSIONES Figura 2.15 Diagrama de flujo para el análisis de la oferta y la demanda En los siguientes dos apartados se presenta el detalle del análisis así como sus correspondientes conclusiones Análisis descriptivo de la demanda y la oferta Resumen preliminar de la información recabada En la tabla 2.12 se presenta el resumen preliminar del registro documental. A simple vista es apreciable la similitud entre los programas arquitectónicos de los veintidós prototipos visitados: casi todos ofrecen tres recámaras, únicamente cuatro cuentan con la sala separada del comedor y en la misma cantidad están aquellos que no tienen sala de TV. En cuanto al vestidor, sólo una pequeña minoría (dos) lo incluye y, con respecto al número de cajones de estacionamiento, diecinueve de ellos brindan espacio para dos automóviles. 77

53 TABLA 2.12 Resumen preliminar de la información recabada en el levantamiento Superficies Programa arquitectónico Equipamiento No. Nombre Construcción Terreno No. Recámaras No. Baños Sala y Comedor Sala TV Integrados Separados 1 Casa Blanca Residencial X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Casa Blanca Residencial X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Residencial Los Amates X --- Si Sí No Sí Sí No 3 Sí Hidroneumático Plazuelas de San Diego X --- Si Sí Sí Sí Sí No 2 Sí Bomba Residencial de Jesus X --- No Sí No Sí No Sí 2 Sí Bomba Bosques de Granada - "La Alhambra" (a) 2.5 X --- Si (a) Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba Bosques de Granada - Casa "A" (a) 2.5 X --- Si (a) Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba Bosques de Granada - Casa "B" X --- No Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Bosques de Granada - Casa "C" X --- Si Sí No Sí No Sí 1 Sí Bomba Bosques de Granada - Casa "D" X --- Si Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Bomba Jardines de La Carcaña 148 y y X Si Sí No Sí No y Sí No 3 Sí Bomba 4, Arboledas Saint Germain - Prototipo X --- Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Arboledas Saint Germain - Prototipo X Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Arboledas Saint Germain - Prototipo X Si Sí No Sí No No 2 Sí Bomba Residencial La Terraza 142 y X X Si Sí No Sí No No 2 Sí Fraccionamiento El Verde X --- Si Sí No Sí Sí Sí 2 Sí Hidroneumático Fraccionamiento Cholula 826 Prototipo X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba 8, Fraccionamiento Cholula 826 Prototipo X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba 8, Fraccionamiento Cholula 826 Prototipo X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba 8, Fraccionamiento Cholula 826 Prototipo X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba 8, Residencial San Carlos X --- Si Sí No Sí Sí No 2 Sí Bomba Plazuelas de San Benardino X --- Si Sí Sí Sí Sí No 2 Sí Bomba 6000 Elaboración propia Cocina Integral Vestidor Baño en Rec. Principal Cuarto de Servicio Cuarto de Lavado No. Cajones de Estacionamiento Tanque Estacionario Circulación del Sistema de Agua Cisterna (capacidad en lts) NOTAS: (a) La sala de tv tiene la opción de convertirse en una tercera recámara

54 Por otro lado, todos los prototipos cuentan con dos baños y medio, un baño en la recámara principal y una cocina integral. El aspecto más desigual se da en el cuarto de servicio, pues prácticamente la mitad de los prototipos lo ofrecen mientras que el resto no. Con respecto al equipamiento de los prototipos, se puede observar una completa homogeneidad en la instalación de gas, ya que todos cuentan con tanque estacionario. Así mismo, el sistema hidráulico de casi todos es a base de una bomba centrífuga, siendo su capacidad de almacenamiento muy variada, pues las cisternas van desde los cuatro mil hasta los once mil litros. Una vez identificadas estas características en primera instancia, se procede a describir otros aspectos que resultan de gran utilidad para caracterizar de mejor manera tanto a la demanda como a la oferta existente en la muestra de estudio Demanda Para fines de este análisis, la demanda será representada únicamente por la tasa de ventas de cada prototipo. Este dato se calcula con base en la información obtenida a través del levantamiento realizado para la muestra: TasadeVentas No. decasasvendidas PeriododeVentas( meses) 79

55 Tasa de Ventas La información más relevante relacionada con esta variable es la siguiente: Existe una gran dispersión de la tasa de ventas: Promedio= 0.74 casas/mes; Desviación Estándar= Por lo tanto, se propone clasificar la demanda de acuerdo a los siguientes límites de dispersión: Estrato Superior: Tasas de Ventas arriba de 0.5 la D.E. muestral Estrato Intermedio: Tasas de Ventas entre -0.5 y 0.5 de la D.E. Estrato Inferior: Tasas de Venas debajo de -0.5 de la D.E. La distribución de las viviendas en cada estrato se da de la siguiente manera: Estrato Superior: Prototipos= 14%, Tasa de Ventas superior de 2.7 a 7.7 veces el promedio Estrato Intermedio: Prototipos= 45%, Tasa de Ventas 45% mayor hasta 87% menor que el promedio Estrato Inferior: Prototipos= 41%, Tasa de Ventas igual a cero La segmentación resultante es mostrada en la tabla 2.13: 80

56 Tabla 2.13 Prototipos ordenados por Tasa de Ventas Distrib. NOMBRE TIPO DE DESARROLLO SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE TERRENO PRECIO $/M2 ETAPA CONCEPTO ARQUITECT. CONCEPTO URBANO TASA DE VENTAS Dispersión relativa LOCALIDAD 14% 45% 41% Residencial San Carlos Conjunto $ 1,194, $ 8, a A+ A Puebla, Pue Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Conjunto $ 1,111, $ 7, Ultima A A San Pedro Cholula Residencial Los Amates Conjunto $ 940, $ 7, a B A San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial I Conjunto $ 740, $ 5, a B B San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial II Conjunto $ 860, $ 6, a B B San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Conjunto $ 1,174, $ 6, Ultima A A San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 4 Conjunto $ 1,194, $ 6, Ultima A A San Pedro Cholula Residencial de Jesús Conjunto $ 1,250, $ 8, a A A San Pedro Cholula Jardines de La Carcaña Conjunto $ 1,100, $ 7, a A B San Pedro Cholula Plazuelas de San Diego Conjunto $ 988, $ 6, a B B Coronango Bosques de Granada "La Alhambra" Conjunto $ 980, $ 5, a C B San Pedro Cholula Plazuelas de San Bernardino Conjunto $ 1,090, $ 6, N/A C A Puebla, Pue Cholula Prototipo 1 Conjunto $ 1,190, $ 7, N/A A C San Pedro Cholula Cholula Prototipo 2 Conjunto $ 1,275, $ 8, N/A A C San Pedro Cholula Cholula Prototipo 3 Conjunto $ 1,310, $ 7, N/A A C San Pedro Cholula Cholula Prototipo 4 Conjunto $ 1,790, $ 11, N/A A C San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa A Casa Sola/Conjunto $ 1,100, $ 6, N/A B B San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa B Casa Sola/Conjunto $ 930, $ 6, N/A C B San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa C Casa Sola/Conjunto $ 900, $ 5, N/A A B San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa D Casa Sola/Conjunto $ 1,000, $ 5, N/A A B San Pedro Cholula Residencial La Terraza Conjunto $ 1,290, $ 9, N/A N/A C San Pedro Cholula El Verde Casa Sola/Conjunto $ 1,335, $ 7, N/A A A San Pedro Cholula Razon de Venta Promedio= 0.74 Elaboración Propia Desv. Estándar= 1.30 Desv. Estandar / Promedio= %

57 Oferta La oferta será caracterizada por medio de sus variables más representativas, las cuales a su vez se clasifican en cuantitativas y cualitativas. Las variables cuantitativas son las características tangibles de los prototipos y que, por lo tanto, pueden expresarse mediante una cantidad determinada. Estas características o variables son: Superficie de construcción.- Es la superficie de piso que ha sido construida en un predio urbano, en uno o varios niveles, bajo la observación del índice de construcción señalado por la reglamentación respectiva. Superficie de terreno.- Es la superficie del predio urbano donde se desplanta la construcción (prototipo) objeto de compra-venta y que es ofrecida como parte de dicha transacción. Precio de Venta.- Es el valor monetario que el dueño de la construcción pide a cambio de ceder la propiedad de ésta. Precio por metro cuadrado de construcción.- Es el valor paramétrico que se obtiene al dividir el precio de venta entre la superficie construida. 82

58 Por otro lado, las variables cualitativas son aquellas características de los prototipos que se perciben pero no se pueden cuantificar 1 : Concepto arquitectónico.- Lo constituyen todos los elementos del prototipo que tienen que ver con sus espacios, su funcionalidad, su estructuración y su forma. Concepto urbano.- Son los elementos que conforman el entorno o contexto en el que está ubicado el prototipo, ya sea en el interior de un desarrollo (en caso de ser así), como en el exterior. Adicionalmente, aún cuando no forman parte del prototipo, se considera que existe otra variable cuyo valor tiene un impacto directo en la demanda: Métodos de promoción y comercialización.- Son las actividades encaminadas a hacer llegar la información del producto a los posibles clientes, así como facilitar la transacción de compra-venta. 1 Calidad de las variables cualitativas: A+= Notablemente superior, A= Muy buena, B= Buena, C= Regular, D= Mala. Ver punto , página 78 83

59 Variables cuantitativas La descripción de las variables cuantitativas de las viviendas encontradas en oferta se presenta a continuación Tabla 2.14 Descripción general de las variables cuantitativas de la oferta VARIABLE (prom.) d.e. Distribución Observaciones Sup. Constr. (m 2 ) % E sup. = 32% E int. = 36% E Inf. = 32% Sup.Terreno (m 2 ) % E sup. = 23% E int. = 59% E Inf. = 18% Precio de Venta ($) 1,124, ,362 19% E sup. = 27% E int. = 36% E Inf. = 36% Precio por metro cuadrado ($/m 2 ) 7,633 1, % E sup. = 23% E int. = 45% E Inf. = 32% - Dispersión pequeña: tendencia homogénea de la oferta - Distribución cuasi equitativa y simétrica (ver tabla 2.15) - Exceso máx. en un 20%, (28 m2, aprox. 3 cuartos de 3x3m ) - Déficit máximo de un 18%, (27 m2, afecta el grado de habitabilidad, funcionalidad y sensación de confort) - Oferta más heterogénea (ver tabla 2.16) - Exceso máx. en un 20%, (55 m2) - Déficit máximo en un 18%, (35 m2), un solo desarrollo (Cholula 826) - La mayor dispersión encontrada en la oferta (ver tabla 2.17) - Distribución equitativa - Excesos de 16% a 59% (de $185 mil a $665 mil, importante pues el cliente será sensible a esta variable) - Déficits de 16% a 34% (de $124 mil a $384 mil, ídem) - La segunda mayor dispersión (tabla 2.18) - Existe cierta heterogeneidad que podría deberse al grado de manejo de la economía de producción - Excesos de 20% a 54% (de $1,481 /m2 a $3,366/m2) - Déficits de 20% a 24% (de $1,469 a $1,482) 84

60 Distrib. 32% 36% 32% Tabla 2.15 Prototipos ordenados por Superficie de Construcción NOMBRE TIPO DE DESARROLLO SUPERFICIE CONSTRUIDA Dispersión relativa SUPERFICIE TERRENO PRECIO $/M2 ETAPA CONCEPTO ARQUITECT. CONCEPTO URBANO RAZON DE VENTA LOCALIDAD Arboledas Saint Germain Prototipo 4 Conjunto $ 1,194, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Bosques de Granada "La Alhambra" Conjunto $ 980, $ 5, a C B 0.33 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Conjunto $ 1,174, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa D Casa Sola/Conjunto $ 1,000, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula El Verde Casa Sola/Conjunto $ 1,335, $ 7, N/A A A 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 3 Conjunto $ 1,310, $ 7, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Plazuelas de San Diego Conjunto $ 988, $ 6, a B A 0.33 Coronango Bosques de Granada Casa A Casa Sola/Conjunto $ 1,100, $ 6, N/A B B 0.00 San Pedro Cholula Plazuelas de San Bernardino Conjunto $ 1,090, $ 6, N/A C A 0.33 Puebla, Pue Cholula Prototipo 2 Conjunto $ 1,275, $ 8, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 4 Conjunto $ 1,790, $ 11, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa C Casa Sola/Conjunto $ 900, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Conjunto $ 1,111, $ 7, Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 1 Conjunto $ 1,190, $ 7, N/A A A 0.09 San Pedro Cholula Jardines de La Carcaña Conjunto $ 1,100, $ 7, a A B 0.56 San Pedro Cholula Residencial de Jesús Conjunto $ 1,250, $ 8, a A A 0.80 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa B Casa Sola/Conjunto $ 930, $ 6, N/A C B 0.00 San Pedro Cholula Residencial La Terraza Conjunto $ 1,290, $ 9, N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula Residencial San Carlos Conjunto $ 1,194, $ 8, a A+ A Puebla, Pue Residencial Los Amates Conjunto $ 940, $ 7, a B B 2.00 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial I Conjunto $ 740, $ 5, a B B 1.07 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial II Conjunto $ 860, $ 6, a B B 1.00 San Pedro Cholula Area Construida Promedio= Desv. Estándar= Elaboración Propia Desv. Estandar/Promedio= 11.05%

61 Distrib. 23% 59% 18% TABLA 2.16 Prototipos ordenados por Superficie de Terreno NOMBRE TIPO DE DESARROLLO SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE TERRENO Dispersión relativa PRECIO $/M2 ETAPA CONCEPTO ARQUITECT. CONCEPTO. URBANO RAZON DE VENTA LOCALIDAD Jardines de La Carcaña Conjunto $ 1,100, $ 7, a A B 0.56 San Pedro Cholula El Verde Casa Sola/Conjunto $ 1,335, $ 7, N/A A A 0.00 San Pedro Cholula Residencial Los Amates Conjunto $ 940, $ 7, a B B 2.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa A Casa Sola/Conjunto $ 1,100, $ 6, N/A B B 0.00 San Pedro Cholula Residencial La Terraza Conjunto $ 1,290, $ 9, N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada "La Alhambra" Conjunto $ 980, $ 5, a C B 0.33 San Pedro Cholula Plazuelas de San Bernardino Conjunto $ 1,090, $ 6, N/A C A 0.33 Puebla, Pue Residencial San Carlos Conjunto $ 1,194, $ 8, a A+ A Puebla, Pue Arboledas Saint Germain Prototipo 4 Conjunto $ 1,194, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Conjunto $ 1,174, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Conjunto $ 1,111, $ 7, Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula Residencial de Jesús Conjunto $ 1,250, $ 8, a A A 0.80 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial I Conjunto $ 740, $ 5, a B B 1.07 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial II Conjunto $ 860, $ 6, a B B 1.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa D Casa Sola/Conjunto $ 1,000, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa C Casa Sola/Conjunto $ 900, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa B Casa Sola/Conjunto $ 930, $ 6, N/A C B 0.00 San Pedro Cholula Plazuelas de San Diego Conjunto $ 988, $ 6, a B B 0.33 Coronango Cholula Prototipo 3 Conjunto $ 1,310, $ 7, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 2 Conjunto $ 1,275, $ 8, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 4 Conjunto $ 1,790, $ 11, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 1 Conjunto $ 1,190, $ 7, N/A A C 0.09 San Pedro Cholula Area de Terreno Promedio= Desv. Estándar= Elaboración Propia Desv. Estandar / Promedio= 16.00%

62 Distrib. 27% 36% 36% Tabla 2.17 Prototipos ordenados por Precio de Venta NOMBRE TIPO DE DESARROLLO AREA CONSTRUIDA AREA TERRENO PRECIO Dispersión relativa $/M2 ETAPA CONCEPTO ARQUITECT. CONCEPTO. URBANO RAZON DE VENTA LOCALIDAD Cholula Prototipo 4 Conjunto $ 1,790, $ 11, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula El Verde Casa Sola/Conjunto $ 1,335, $ 7, N/A A A 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 3 Conjunto $ 1,310, $ 7, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Residencial La Terraza Conjunto $ 1,290, $ 9, N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 2 Conjunto $ 1,275, $ 8, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Residencial de Jesús Conjunto $ 1,250, $ 8, a A A 0.80 San Pedro Cholula Residencial San Carlos Conjunto $ 1,194, $ 8, a A+ A Puebla, Pue Arboledas Saint Germain Prototipo 4 Conjunto $ 1,194, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 1 Conjunto $ 1,190, $ 7, N/A A C 0.09 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Conjunto $ 1,174, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Conjunto $ 1,111, $ 7, Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa A Casa Sola/Conjunto $ 1,100, $ 6, N/A B B 0.00 San Pedro Cholula Jardines de La Carcaña Conjunto $ 1,100, $ 7, a A B 0.56 San Pedro Cholula Plazuelas de San Bernardino Conjunto $ 1,090, $ 6, N/A C A 0.33 Puebla, Pue Bosques de Granada Casa D Casa Sola/Conjunto $ 1,000, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Plazuelas de San Diego Conjunto $ 988, $ 6, a B B 0.33 Coronango Bosques de Granada "La Alhambra" Conjunto $ 980, $ 5, a C B 0.33 San Pedro Cholula Residencial Los Amates Conjunto $ 940, $ 7, a B B 2.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa B Casa Sola/Conjunto $ 930, $ 6, N/A C B 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa C Casa Sola/Conjunto $ 900, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial II Conjunto $ 860, $ 6, a B B 1.00 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial I Conjunto $ 740, $ 5, a B B 1.07 San Pedro Cholula Precio Promedio= $ 1,124, Desv. Estándar= $ 218, Desv. Estandar/Promedio= 19.42% Elaboración Propia

63 TABLA Prototipos por Precio por Metro Cuadrado de Construcción ($/m2) Distrib. NOMBRE TIPO DE DESARROLLO AREA CONSTRUIDA AREA TERRENO PRECIO $/M2 Dispersión relativa ETAPA CONCEPTO ARQUITECT. CONCEPTO. URBANO RAZON DE VENTA LOCALIDAD 23% 45% 32% Cholula Prototipo 4 Conjunto $ 1,790, $ 11, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Residencial La Terraza Conjunto $ 1,290, $ 9, N/A N/A C 0.00 San Pedro Cholula Residencial de Jesús Conjunto $ 1,250, $ 8, a A A 0.80 San Pedro Cholula Residencial San Carlos Conjunto $ 1,194, $ 8, a A+ A Puebla, Pue Cholula Prototipo 2 Conjunto $ 1,275, $ 8, N/A A A 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 3 Conjunto $ 1,310, $ 7, N/A A C 0.00 San Pedro Cholula Cholula Prototipo 1 Conjunto $ 1,190, $ 7, N/A A C 0.09 San Pedro Cholula El Verde Casa Sola/Conjunto $ 1,335, $ 7, N/A A A 0.00 San Pedro Cholula Residencial Los Amates Conjunto $ 940, $ 7, a B B 2.00 San Pedro Cholula Jardines de La Carcaña Conjunto $ 1,100, $ 7, a A B 0.56 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Conjunto $ 1,111, $ 7, Ultima A A 2.43 San Pedro Cholula Plazuelas de San Bernardino Conjunto $ 1,090, $ 6, N/A C A 0.33 Puebla, Pue Bosques de Granada Casa A Casa Sola/Conjunto $ 1,100, $ 6, N/A B B 0.00 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial II Conjunto $ 860, $ 6, a B B 1.00 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Conjunto $ 1,174, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa B Casa Sola/Conjunto $ 930, $ 6, N/A C B 0.00 San Pedro Cholula Arboledas Saint Germain Prototipo 4 Conjunto $ 1,194, $ 6, Ultima A A 0.81 San Pedro Cholula Plazuelas de San Diego Conjunto $ 988, $ 6, a B B 0.33 Coronango Bosques de Granada Casa C Casa Sola/Conjunto $ 900, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Casa Blanca Residencial I Conjunto $ 740, $ 5, a B B 1.07 San Pedro Cholula Bosques de Granada Casa D Casa Sola/Conjunto $ 1,000, $ 5, N/A A B 0.00 San Pedro Cholula Bosques de Granada "La Alhambra" Conjunto $ 980, $ 5, a C B 0.33 San Pedro Cholula $/m2 Promedio= Desv. Estándar= $ 7, $ 1, Elaboración Propia Desv. Estandar/Promedio= 18.54%

64 Conceptos arquitectónico y urbano Se realizó un análisis del concepto arquitectónico de los diferentes prototipos, con la finalidad de evaluar la propuesta que los desarrolladores ofrecen en cuanto a los siguientes criterios: a) Funcionalidad y criterio de diseño: programa arquitectónico, organización de espacios, circulaciones, iluminación y ventilación, sensación de confort, diseño exterior b) Acabados: Calidad de carpintería, cancelería, cerrajería, pintura, aplanados, pisos, instalaciones y mobiliario, así como la adecuada selección de los mismos Para la evaluación del concepto urbano de cada desarrollo, fueron considerados los siguientes aspectos: a) Vías de acceso: (existencia y/o condiciones de) pavimentación, alumbrado, alcantarillado, guarniciones, facilidad de ingreso al desarrollo b) Equipamiento Urbano: Ubicación de clínicas, hospitales, escuelas, comercios, centros culturales y religiosos, centros deportivos c) Infraestructura interior: (existencia y/o condiciones de) vialidades, servicios e instalaciones Estas propuestas se evaluaron por medio de 4 literales (A, B, C, D), las cuales corresponden a diferentes grados de calidad: Literal A + A B C D Calidad correspondiente Notablemente Superior Muy buena Buena Regular Mala 89

65 Es importante aclarar que las ubicaciones de los prototipos o desarrollos no implican diferencias significativas entre ellos con respecto al equipamiento urbano, pues como se aprecia en el croquis de la siguiente página (fig. 2.16) casi todos los conjuntos pertenecen prácticamente a una misma zona. La distancia máxima aproximada entre los más alejados es de 6 Km., ya que se ubican en el norponiente y centro de San Pedro Cholula y parte de Coronango, a excepción de Residencial San Carlos y Plazuelas de San Bernardino (Puebla) que tampoco se encuentran muy distantes del resto y en todo caso cuentan con un equipamiento urbano similar Las demás características del concepto arquitectónico y del concepto urbano encontradas en cada prototipo muestran una importante diversidad que no tiene relación con las diferentes ubicaciones de los mismos. La explicación a esto recae principalmente en la nula planeación y ordenamiento urbano que es ya característico de las ciudades de nuestro país, pues la determinación del uso de suelo y sus correspondientes cambios obedecen a la especulación e intereses de los desarrolladores de vivienda y no a una idea de organización de las zonas urbanas por parte de las autoridades municipales. 90

66

67 Los grados de calidad de estos conceptos se reparten de la siguiente forma: Tabla 2.19 Evaluación de los Conceptos Arquitectónico y Urbano de los Prototipos bajo Estudio No. Nombre del Prototipo Concepto Concepto % Arquitectónico Urbano 1 Residencial San Carlos Notablemente Superior (A+) Notablemente Superior (A+) 2 Residencial de Jesús Muy Bueno (A) Muy Bueno (A) 3 Arboledas Saint Germain Muy Bueno (A) Muy Bueno (A) Prototipo 2 4 Arboledas Saint Germain Muy Bueno (A) Muy Bueno (A) Prototipo 3 5 Arboledas Saint Germain Muy Bueno (A) Muy Bueno (A) Prototipo % 6 El Verde Muy Bueno (A) Muy Bueno (A) 7 Bosques de Granada Casa C Muy Bueno (A) Bueno (B) 8 Bosques de Granada Casa D Muy Bueno (A) Bueno (B) 9 Jardines de La Carcaña Muy Bueno (A) Bueno (B) 10 Residencial Los Amates Bueno (B) Bueno (B) 11 Plazuelas de San Diego Bueno (B) Bueno (B) 12 Casa Blanca Residencial II Bueno (B) Bueno (B) 13 Casa Blanca Residencial I Bueno (B) Bueno (B) 14 Bosques de Granada Casa A Bueno (B) Bueno (B) 15 Cholula 826 Prototipo 1 Muy Bueno (A) Regular (C) 16 Cholula 826 Prototipo 2 Muy Bueno (A) Regular (C) 17 Cholula 826 Prototipo 3 Muy Bueno (A) Regular (C) 22.73% 18 Cholula 826 Prototipo 4 Muy Bueno (A) Regular (C) 19 Plazuelas de San Bernardino Regular (C) Muy bueno (A) 20 Bosques de Granada La Regular (C) Bueno (B) Alambra 9.10% 21 Bosques de Granda Casa B Regular (C) Bueno (B) 22 Residencial La Terraza Regular (C) Regular (C) 4.50% La mayoría de los prototipos, correspondiente al 63.6% de la muestra, ofrece una calidad lo suficientemente buena como para impactar positivamente en la toma de decisiones del cliente (combinaciones: Muy Bueno-Muy Bueno, Muy Bueno-Bueno o Bueno-Muy Bueno, Bueno-Bueno). A excepción de sólo un desarrollo cuyo nivel es hasta cierto punto deficiente (Regular-Regular), el resto de los prototipos ofrece calidades que no 92

68 necesariamente implican el rechazo del cliente (combinaciones Regular-Muy Bueno y Regular-Bueno), pero si una desventaja con respecto a los primeros Métodos de Promoción y Comercialización No se utilizó un mecanismo para categorizar la forma de promoción y comercialización de cada prototipo, pues esta resulta evidente en la información obtenida directamente de la encuesta: Tabla 2.20 Métodos de Promoción y Comercialización de los Prototipos bajo Estudio No. Nombre del Prototipo Forma de comercialización 1 Casa Blanca Residencial II 2 Casa Blanca Residencial I - Contratación de agencias inmobiliarias - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria 3 Residencial Los Amates - Contratación de agencias inmobiliarias - Realización de un evento de inauguración transmitido directamente por radio - Promoción comercial en radio durante varios días - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Promoción especial para atraer clientes, consistente en la oferta de TV por Cable, Internet y línea telefónica gratuita durante los tres primeros años 4 Plazuelas de San Diego - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Creación de una página en Internet donde se promueve y se brinda información sobre el desarrollo 93

69 Tabla 2.20 Métodos de Promoción y Comercialización de los Prototipos bajo Estudio (Continuación) 5 Residencial de Jesús - Contratación de una agencia inmobiliaria para su venta y posteriormente, de una agente independiente (residente) que logró varias ventas en un período corto de tiempo. - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria 6 Bosques de Granada La Alhambra - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Colocación de un cartel en el sitio donde se ubica la casa 7 Bosques de Granada Casa A - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria 8 Bosques de Granda Casa B - No hubo ningún tipo de promoción, salvo una manta en el lugar, porque a decir del constructor la casa aún no contaba con todos los servicios 9 Bosques de Granada Casa C 10 Bosques de Granada Casa D 11 Arboledas Saint Germain Prototipo 2 12 Arboledas Saint Germain Prototipo 3 13 Arboledas Saint Germain Prototipo 4 - Colocación de una manta en el sitio donde se ubica la casa - Promoción a través de un agente posiblemente amateur (amigo del desarrollador) - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria Se utilizó propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Patrocinio al Congreso de Ingeniería Civil de la UDLA,P, teniendo derecho a la colocación de un stand - Creación de una página en Internet donde se promueve y se brinda información sobre el desarrollo - Promoción consistente en el descuento del 50% en gastos de escrituración 94

70 Tabla 2.20 Métodos de Promoción y Comercialización de los Prototipos bajo Estudio (Continuación) 14 Jardines de La Carcaña - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria Se utilizó propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones 15 Residencial La Terraza - Contratación de una agencia inmobiliaria - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones 16 El Verde - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones 17 Cholula 826 Prototipo 1 18 Cholula 826 Prototipo 2 19 Cholula 826 Prototipo 3 20 Cholula 826 Prototipo 4 - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Contratación de un agente inmobiliario independiente 21 Residencial San Carlos - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones - Colocación temporal de un stand en el Centro Comercial Angelópolis - Creación de una página en Internet donde se promueve y se brinda información sobre el desarrollo 22 Plazuelas de San Bernardino - Contratación de publicidad por medio de boletines especializados en oferta inmobiliaria - Utilización de propaganda impresa como mantas, folletos y cartelones 95

71 Es claro que los grandes desarrolladores utilizan mecanismos de promoción y comercialización de sus producto de forma más variada y costosa, aunque más eficiente, mientras que los medianos y los pequeños lo hacen de una manera más austera Relación Demanda - Oferta La intención en esta parte del estudio es identificar aquellos factores que podrían estar causando el nivel de tasas de ventas de cada uno de los diferentes prototipos de la muestra. Con ello se pretende formar una base de conocimiento que sirva para definir las características con las que deban contar las viviendas del proyecto bajo estudio a fin de lograr las mejores condiciones de venta Relación entre el estrato superior de la demanda y las variables de la oferta Los prototipos que se encuentran en el estrato superior de la demanda son: - Residencial San Carlos, con una dispersión relativa de 3.84 veces la desviación estándar (v.d.e.) - Arboledas Saint Germain Prototipo 2, con una dispersión relativa de 1.3 v.d.e. - Residencial Los Amates, con una dispersión relativa de 0.97 v.d.e. Si bien, como se mencionó en la descripción de la demanda (punto ), estos tres prototipos tienen tasas de ventas mucho más altas que el promedio, es en realidad el de Residencial San Carlos el que marca la diferencia incluso con los otros dos prototipos del mismo estrato. 96

72 Por otro lado, aunque sólo el 14% de la muestra corresponde a desarrolladores de gran envergadura, no se debe olvidar que éstos ofrecen mucho más cantidad de casas que cualquier otro: - Residencial San Carlos, con 260 viviendas - Arboledas Saint Germain, con 200 viviendas - Residencial los Amates, con 260 viviendas Esto representa una seria competencia para cualquier desarrollador que pretenda entrar al segmento del mercado donde participan estas empresas y por lo mismo, es conveniente analizar la combinación de variables cuantitativas y cualitativas de estos prototipos para determinar sus fortalezas y debilidades. 97

73 Estrato superior de la demanda y variables cuantitativas En la siguiente tabla se presenta un resumen del análisis realizado al estrato de las viviendas más vendidas Tabla 2.21 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato superior de la demanda VARIABLE Interpretación Sup. Constr. (m 2 ) No hay relación directa, todos ofrecen menos superficie que el promedio (dos significativamente, Residencial San Carlos y Los Amates, ver tabla 2.15) Sup. Terreno (m 2 ) No es un factor decisivo, dos ofrecen superficies promedio ( Residencial San Carlos y Arboledas San Germain ), el otro lo hace significativamente más por reglamento ( Los Amates ) (ver tabla 2.16) Precio de Venta Factor influyente: dos ofrecen precios cercanos al promedio ( Residencial San Carlos y ($) Arboledas San Germain ) y el otro significativamente menos ( Los Amates ) (ver tabla 2.17) Precio por m 2 Manejo de economía de los desarrolladores: Dos ofrecen $/m2 cercanos al promedio ($/m 2 ) ( Arboledas San Germain y Los Amates ), el otro ofrece un $/m2 significativamente elevado ( Residencial San Carlos ). Este último optimiza sus costos, ahorrando para después invertir en factores influyentes en la demanda (ver tabla 2.18) Estrato superior de la demanda y variables cualitativas El concepto arquitectónico es posiblemente junto con el concepto urbano y el precio de venta, el factor que más impacto tenga sobre el cliente. Los desarrolladores de los prototipos más vendidos han cuidado que estos cuenten con las mejores condiciones de arquitectura y urbanización (ver tabla 2.19); sin embargo, es importante señalar algunas diferencias entre ellos. De tal manera se ha creado una tabla resumen donde se describen las características de los conceptos arquitectónico y urbano de cada uno de ellos 98

74 Tabla 2.22 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato superior de la demanda Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano Residencial San Carlos La configuración arquitectónica destaca por encima de los otros dos, pues ofrece más ventajas: - Ubicación de la entrada principal adecuada, da acceso a la parte intermedia de la sala-comedor (evidencia una acertada distribución de espacios.) - Living o sala de TV bien ubicada, cerca del patio y sin constituir un área de tráfico continuo. - Recámaras y baños bien distribuidos, dan sensación de amplitud - Buena calidad en carpintería: clósets amplios y atractivos, forro de madera en escalera - Pintura blanca en muros y escaleras amplias y bien ubicadas proporcionan buena iluminación y ventilación a los interiores - Cocina de buen tamaño y equipada con cocineta de buena calidad Tal vez sea el único desarrollo que sustente cabalmente su oferta de confort, privacidad y estatus: - Distribución de lotes sin monotonía ni uniformidad, delimitados por vialidades anchas y áreas verdes bien ubicadas cuentan con jardines y juegos infantiles - Equipamiento único: snack bar, área para parrilladas, alberca y gimnasio - Privacidad evidente: caseta de vigilancia y trayecto al interior largo (aísla al residente del exterior) - Instalaciones de servicios subterráneas - Buena ubicación: se ubica sobre dos vías principales (Vía Atlixco y Periférico) Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Residencial Los Amates - Buena distribución de espacios y sensación de amplitud, pero no ofrece el mismo confort que Residencial San Carlos - Acabados de buena calidad: carpintería (puertas y clósets), mobiliario sanitario y equipamiento de cocina. El cliente puede escoger los acabados, lo cual puede resultar atractivo. - El área de construcción ofrecida repercute notoriamente: La salacomedor, cocina, recámaras y baños se perciben más pequeños (no son mucho mayores que los de interés social) - Acabados de calidad estándar - Errores importantes en equipamiento: tanque de gas en planta baja (no permitido por reglamento), espacio de estacionamiento ofrecido para tres autos, pero funcionalmente apto sólo para dos. - Arquitectura exterior cuestionable: variantes mínimas de fachada entre viviendas, dan impresión de absoluta uniformidad - Distribución regular y uniforme de lotes, ( menos atractivo que Residencial San Carlos ) - La construcción cubre la mayor parte del terreno, colindando lado a lado con el resto y percibiéndose una saturación del espacio - Caseta de vigilancia, vialidad amplia y bien pavimentada, instalaciones subterráneas, magra distribución de áreas verdes - Cierta sensación de conjunto masivo Conjunto no terminado, las observaciones hechas con base en la maqueta y lo que se puede apreciar en el sitio: - Distribución de viviendas con poca imaginación, separadas pero si evitar la impresión de conjunto masivo - Áreas verdes centralizadas que alojan una casa club y una cancha de básquetbol. - Instalaciones de servicios subterráneas - Entrada única con caseta de vigilancia, resulta cuestionable la capacidad de la calle principal (Prolongación 15 sur) para absorber el tráfico inducido 99

75 A continuación se presentan los registros fotográficos para los desarrollos descritos: a) Residencial San Carlos Figura 2.17 Residencial San Carlos Fachada y Sala Comedor Figura 2.18 San Carlos - Living Figura 2.19 San Carlos - Recámara Principal y Recámara 1 100

76 Figura 2.20 San Carlos - Distribución a recámaras y baño Figura 2.21 San Carlos - Baño Figura 2.22 San Carlos Cocina y Escaleras 101

77 Figura 2.23 San Carlos - Distribución. Figura 2.24 San Carlos - Club House/Alberca y Club House/Snack Bar b) Arboledas Saint Germain Prototipo - 2 Figura 2.25 Arboledas Saint Germain Prototipo 2 - Fachada y Recámara 102

78 Figura 2.26 Arboledas Saint Germain Prototipo 2 Sala Vestíbulo Figura 2.27 Arboledas Saint Germain - Vialidades Interiores Figura 2.28 Arboledas Saint Germain - Cerrada 103

79 Figura 2.29 Arboledas Saint Germain c) Residencial Los Amates Figura 2.30 Residencial Los Amates - Fachada y Sala Comedor Figura 2.31 Residencial Los Amates - Cocina 104

80 Figura 2.32 Residencial Los Amates - Casa Muestra Figura 2.33 Residencial Los Amates- Acceso y Distribución interior Estrato superior de la demanda y métodos de promoción y comercialización La forma en que los desarrolladores más exitosos de la muestra comercializan sus productos puede observarse en la siguiente tabla: 105

81 Tabla 2.23 Métodos de promoción y comercialización de los prototipos del estrato superior de la demanda Desarrollo Promoción y Comercialización Residencial San Carlos - Manejo de status: palabras en inglés ( club house, swimming pool, snack bar, gym ) - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de buena calidad - Medios virtuales: página web de buena calidad con presentaciones flash - Colocación de stands en centros comerciales bien equipados y con suficiente información - Casa muestra amueblada Arboledas Saint Germain - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de Prototipo 2 calidad aceptable - Medios virtuales: página web aceptable (aunque con información diferente a la proporcionada en la caseta de ventas) - Patrocinios de eventos: Congreso de Ingeniería Civil de la UDLAP - Promociones: 50% de escrituración - Casa muestra amueblada Residencial Los Amates - Medios masivos: Trasmisiones en vivo y spots publicitarios por radio - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de calidad aceptable - Agencias inmobiliaria: diversas - Promociones: 3 años gratis de suscripción a línea telefónica, TV por cable e Internet 106

82 Conclusiones sobre la relación entre el estrato superior de la demanda y las variables de la oferta. Se puede concluir de manera general que, tal como era de esperarse, aquellos desarrolladores con gran capital y experiencia en el ramo son los que llevan más ventaja. Ellos saben que no necesariamente una mayor cantidad de superficies les implicará una venta más alta, mientras que los precios competitivos, la arquitectura y la urbanización serán los puntos críticos de los cuales dependerá la preferencia del cliente Los conceptos arquitectónico y urbano de estos prototipos, y en especial los de Residencial San Carlos, son seguramente producto del trabajo realizado por un staff profesional de arquitectos y urbanistas dedicados específicamente a ello; por otro lado, la magnitud de estos desarrollos (200 viviendas o más) si bien implican una inversión fuerte de capital, también permite manejar economías de escala y poder de compra con los proveedores, lo que finalmente les reditúa en una baja importante de sus costos de producción. Lo mismo sucede con los métodos de comercialización utilizados por estos desarrolladores, pues aún cuando les resulten costosos, el gasto se amortiza considerablemente por la gran cantidad de unidades producidas Relación entre el estrato intermedio de la demanda y las variables de la oferta Los prototipos pertenecientes al estrato intermedio de la demanda se listan a continuación: - Casa Blanca Residencial I, con una dispersión relativa de 0.26 v.d.e - Casa Blanca Residencial II, con una dispersión relativa de 0.20 v.d.e - Arboledas Saint Germain Prototipo 3, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e 107

83 - Arboledas Saint Germain Prototipo 4, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e - Residencial de Jesús, con una dispersión relativa de 0.05 v.d.e - Jardines de La Carcaña, con una dispersión relativa de v.d.e - Plazuelas de San Diego, con una dispersión relativa de v.d.e - Bosques de Granada La Alhambra, con una dispersión relativa de v.d.e - Plazuelas de San Bernardino, con una dispersión relativa de v.d.e - Cholula 826 Prototipo I, con una dispersión relativa de v.d.e Estos diez prototipos representan el 45% de la muestra, es decir, casi la mitad de todos los casos estudiados. Por lo tanto, se puede afirmar que una gran parte de los prototipos se venden a una razón de ventas cercana al promedio, con pequeñas variaciones arriba o debajo de ella, sin dejar de mencionar que entre ellos existen diferencias en la dinámica de sus ventas que determinan la mayor o menor fortaleza de los desarrolladores en el mercado. La caracterización de la oferta de este tipo en su relación con la demanda será igualmente útil al momento de definir el escenario del proyecto de vivienda motivo de este trabajo. 108

84 Estrato intermedio de la demanda y variables cuantitativas El resumen del análisis realizado a las viviendas del estrato intermedio de la demanda se presenta en la siguiente tabla: Tabla 2.24 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda VARIABLE Interpretación Sup. Constr. (m 2 ) No influye importantemente sobre el cliente. Oferta heterogénea de superficies que no muestra relación directa con la tasa de ventas (ver tabla 2.15) Sup. Terreno (m 2 ) Debido a la relativa homogeneidad de la oferta de superficie de terreno y a la heterogeneidad de las tasas de ventas correspondientes, no se puede definir como decisiva. Observar los casos de La Carcaña ( tiene mayor área pero no tiene la mayor tasa) y Cholula 826 Prototipo 1 ( tiene menor área y menor tasa) (ver tabla 2.16 Precio de Venta Es un factor influyente, los precios competitivos les permiten tener tasas de venta ($) medianas. La diferencia de las ventas entre los diferentes prototipos dependerá de la combinación de esta variable con las demás (ver tabla 2.17) Precio por m 2 Manejo de economía de los desarrolladores: sólo uno presenta una optimización en su ($/m 2 ) economía de producción, el resto muestra limitaciones (ver tabla 2.18) Estrato intermedio de la demanda y variables cualitativas Al observar el concepto arquitectónico y el concepto urbano que presentan los prototipos del estrato en cuestión, se aprecia una diversidad en grados de calidad., aunque la mayoría ofrece un nivel que va de bueno a muy bueno. Los que cumplen con las mejores condiciones arquitectónicas y urbanas son: - Residencial de Jesús - Arboledas Saint Germain Prototipo 3 - Arboledas Saint Germain Prototipo 4 109

85 Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano Arboledas Saint Germain Prototipos 3 y 4 Residencial de Jesús - Aplican las mismas observaciones hechas al Prototipo 2 - Ofrecen mayor área de construcción que el Prototipo 2, mejorando la sensación de confort - Arquitectura funcional: áreas bien delimitadas, espaciadas e iluminadas. - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), mobiliario sanitario y cocineta. - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo Arboledas Saint Germain Prototipo 2 - Cumple satisfactoriamente con las necesidades de privacidad y seguridad: entrada y salida del conjunto en forma separada, portón eléctrico, caseta de vigilancia, barda perimetral - Buena funcionalidad: Amplio corredor adoquinado para flujo vehicular, buena distribución de arbotantes e instalaciones subterráneas - Aspecto desfavorable: Inexistencia de áreas verdes Plazuelas de San Diego - Arquitectura funcional y espaciosa en planta baja: sala comedor y cocina amplia - Arquitectura desvirtuada en planta alta: recámaras relativamente pequeñas, distribución ajustada a la configuración de planta baja, el vestidor de la recámara le resta espacio y es estrecho - Acabados buenos: carpintería y pintura aceptable, equipamiento sanitario con sistema de ahorro de agua El conjunto luce completo y adecuado, aunque todavía no está terminado y por ello se demerita: - La obra negra afecta la apariencias del conjunto - Caseta de vigilancia sin operar - Áreas libres para recreación de residentes que actualmente se aprecian solamente como dos lotes vacíos - Instalaciones subterráneas El equipamiento urbano es adecuado, pero el paisaje e infraestructura exterior : - Pavimento asfáltico roto, con baches y poca pintura. - Apariencia de construcciones aledañas muy heterogénea: Desde predios de gran área destinados a la construcción de residencias mayores a los 200 m2 que lucen semi abandonados, hasta conjuntos de nivel medio o de interés social antiguos y en malas condiciones 110

86 Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda (Continuación) Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano Jardines de La Carcaña Cholula 826 Prototipo I Casa Blanca Residencial I y II Plazuelas de San Bernardino - Arquitectura funcional y espaciosa: buena distribución y mayores áreas interiores (aunque ofrece únicamente dos recámaras), sala y comedor separados, cocina muy amplia - Acabados de buena calidad: la pintura ayuda en la sensación de amplitud, carpintería aceptable, cocineta de buena calidad. - Opción de crecimiento bien planteada: áreas concebidas desde el diseño para la opción de crecimiento - Arquitectura funcional: áreas bien delimitadas, espaciadas e iluminadas. - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), mobiliario sanitario y cocineta. - Arquitectura funcional aunque poco espaciada: áreas pequeñas, bien delimitadas e iluminadas. - Poco compromiso con la arquitectura: Fachada atractiva, mala configuración y distribución en interiores, sala y cocina pequeñas, cuarto de servicio arremetido quita espacio a la planta baja, planta alta mal proporcionada y ajustada al sistema estructura de planta baja, sala de TV demasiado amplia distribuye a recámaras y baño. Recámara principal amplia pero con baño y vestidor pequeños, resto de las recámaras pequeñas y comparten un baño cuyos acabados y mobiliario corresponden a uno de interés social - Cumple satisfactoriamente con las necesidades de privacidad y seguridad: portón eléctrico, caseta de vigilancia, barda perimetral - Buena funcionalidad: Amplia y bien trazada calle interior adoquinada, buena distribución de arbotantes e instalaciones subterráneas - Buena distribución de lotes que generan un paisaje agradable. - Los jardines amplios de las casa se integran al conjunto pareciendo áreas verdes - La calle de acceso es de terracería y le quita plusvalía al desarrollo - Superficie del desarrollo pequeña, lo que lo limita en áreas verdes y genera sensación de mayor confinamiento y menor amplitud - Portón eléctrico sin caseta de vigilancia - Instalaciones subterráneas - Ubicación muy desfavorable: se encuentra en un corredor comercial, sobre una calle principal de gran afluencia vehicular y colinda con varios locales comerciales, disminuyendo su carácter residencial - Equivalente al de Jardines de la Carcaña pero con más limitaciones: pocas áreas verdes, mayor confinamiento - La calle de acceso es de terracería y sin iluminación, lo que le quita plusvalía al desarrollo - Seguridad y privacidad garantizadas por una barda y caseta de vigilancia - Buena distribución de lotes para vivienda residencial, dividida por calles amplias adoquinadas. - Instalaciones subterráneas - Buena ubicación (Vía Atlixco cerca del Periférico) 111

87 Tabla 2.25 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato intermedio de la demanda (Continuación) Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano Bosques de Granada La Alhambra - Arquitectura con errores importantes: La sala-comedor se percibe demasiado amplia como consecuencia de la ubicación de la entrada en uno de los extremos. Esto mismo, junto con la amplitud de la puerta de acceso harán que parte de la sala funcione realmente como vestíbulo y no permitirá una adecuada instalación del mobiliario. Existen errores de circulación cruzada, la cocina se encuentra demasiado esquinada y su cocineta no está dispuesta de manera óptima, pues no se aprovechó el espacio disponible para crear un nicho en donde alojar al refrigerador - Mejor arquitectura en planta alta: sala de TV amplia sin constituir una zona de tránsito, las recámaras cuentan con espacios aceptables, áreas de ventilación e iluminación que hacen agradable el interior. - Acabados de buena calidad: muy buena carpintería en clósets, puertas y zoclos, pisos bien cuidados - Buena distribución de lotes, áreas verdes y arbotantes - Buena vialidad interior con calles amplias y adoquinadas y glorietas para facilitar el flujo vehicular - Instalaciones subterráneas - El servicio de agua potable apenas se había instalado unos días antes de la visita - La calle exterior apenas empezaba a pavimentarse y carecía de iluminación - El equipamiento urbano es muy similar al de Plazuelas de San Diego debido a su cercanía. Un centro comercial grande será inaugurado muy cerca del desarrollo. 112

88 Los registros fotográficos correspondientes se pueden ver a continuación: a) Arboledas Saint Germain -Prototipo 3 Figura 2.34 Arboledas Saint Germain Prototipo 3 Fachada y Sala Figura 2.35 Arboledas Saint Germain Prototipo 3 - Comedor 113

89 b) Residencial de Jesús Figura 2.36 Residencial de Jesús Sala y Cocina Figura 2.37 Residencial de Jesús Recámara Principal Figura 2.38 Residencial de Jesús Baño y Closet en recámara 114

90 Figura 2.39 Residencial de Jesús Entrada al conjunto y Fachada Figura 2.40 Residencial de Jesús Vialidad interior c) Plazuelas de San Diego Figura 2.41 Plazuelas de San Diego Casa Muestra 115

91 Figura 2.42 Plazuelas de San Diego Acceso e Interior d) Jardines de La Carcaña Figura 2.43 Jardines de La Carcaña Fachada y Comedor Figura 2.44 Jardines de La Carcaña Sala 116

92 Figura 2.45 Jardines de La Carcaña Cocina y Recámara Figura 2.46 Jardines de La Carcaña Sala de TV Figura 2.47 Jardines de La Carcaña Acceso e Interior 117

93 Figura 2.48 Jardines de La Carcaña 2ª Etapa y Vía de Acceso e) Cholula 826 Prototipo I Figura 2.49 Cholula Acceso Figura 2.50 Cholula 826 Vía de acceso (corredor comercial) 118

94 f) Casablanca Residencial I y II Figura 2.51 Residencial Casablanca II Fachada y Conjunto Figura 2.52 Residencial Casablanca I Conjunto Figura 2.53 Residencial Casablanca I y II Accesos 119

95 Figura 2.54 Residencial Casablanca I y II Vía de Acceso g) Plazuelas de San Bernardino Figura 2.55 Plazuelas de San Bernardino Fachada y Sala Comedor Figura 2.56 Plazuelas de San Bernardino Cocina 120

96 Figura 2.57 Plazuelas de San Bernardino Cto. Servicio y Escaleras Figura 2.58 Plazuelas de San Bernardino - Sala de TV y Recámara Principal Figura 2.59 Plazuelas de San Bernardino Recámara y Baño 121

97 Figura 2.60 Plazuelas de San Bernardino Casas en construcción y Vialidad Figura 2.61 Plazuelas de San Bernardino - Urbanización h) Bosques de Granada La Alhambra Figura 2.62 Bosques de Granada La Alhambra Fachada y Sala Comedor 122

98 Figura 2.63 Bosques de Granada La Alhambra Sala Comedor y Cocina Figura 2.64 Bosques de Granada La Alhambra Sala de TV y Recámara Principal Figura 2.65 Bosques de Granada La Alhambra Baño y Recámara 123

99 Figura 2.66 Bosques de Granada La Alhambra Closets en Recámaras y Closet de Blancos Figura 2.67 Bosques de Granada Distribución y vialidades Figura 2.68 Bosques de Granada Entrada y Vía de Acceso 124

100 Estrato intermedio de la demanda y métodos de promoción y comercialización Los siguientes son los medios de promoción y comercialización que han utilizado los desarrolladores de los prototipos en cuestión: Tabla 2.26 Métodos de promoción y comercialización de los prototipos del estrato intermedio de la demanda Desarrollo Promoción y Comercialización Arboledas Saint Germain Prototipos 3 y 4 Residencial de Jesús Cholula 826 Prototipo 1 Resto de los prototipos del estrato intermedio de la demanda - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de calidad aceptable - Medios virtuales: página web aceptable (aunque con información diferente a la proporcionada en la caseta de ventas) - Patrocinios de eventos: Congreso de Ingeniería Civil de la UDLAP - Promociones: 50% de escrituración - Casa muestra amueblada - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de calidad estándar (folletos y mantas). La ubicación de Cholula 826 es completamente desfavorable - Agentes inmobiliarios independientes - Medios impresos: boletines inmobiliarios, propaganda de calidad estándar (folletos y mantas). - El desarrollador de Bosques de Granada La Alambra únicamente ha usado el boletín inmobiliario y comentó que no tiene prisa por vender las casas 125

101 Conclusiones sobre la relación entre el estrato intermedio de la demanda y las variables de la oferta. En general se puede decir que los desarrolladores cuyos prototipos se hallan en el estrato intermedio de la demanda ofrecen sus productos con características más heterogéneas, lo que indica una diversidad de criterios que probablemente obedezcan a un ejercicio menos profesional de la edificación de vivienda. En este caso también se encontró que no existe una relación entre las superficies ofrecidas y la demanda, mientras que los precios competitivos ayudarán a mantener tasas de ventas promedio, cuyos valores hacia arriba o hacia abajo dependerán de la combinación esta variable con el resto de ellas, sobre todo, con el concepto arquitectónico y urbano. Con respecto a éstas últimas características de los prototipos, es importante mencionar que fueron diseñadas mayoritariamente con una calidad que va de buena a muy buena, lo cual puede representar un gran atractivo para el cliente. Sin embargo, hay casos en que los prototipos ofrecen una calidad regular en alguno de los dos conceptos y aún así venden con una tasa cercana al promedio. Dado que para el estrato intermedio de la demanda existe menos claridad al tratar de identificar aquellas variables, o sus combinaciones, que repercuten en mayor o menor medida en la tasa de ventas, se intentará identificar las fortalezas o debilidades por las cuales cada prototipo consigue su correspondiente tasa de ventas en la tabla 2.27 (siguiente página) 126

102 Tabla 2.27 Fortalezas y Debilidades de los Prototipos del Estrato Intermedio de la Demanda Prototipo Fortalezas/Debilidades Residencial Casa Blanca I y II Definitivamente estos son los únicos que pertenecen a un segmento de mercado de menor nivel, por lo que casi todas sus características resultan apropiadas para atraer a los clientes que pretenden adquirir una vivienda de este nivel Arboledas Saint Germain Prototipos 3 y 4 Residencial de Jesús Estos prototipos cuentan con varias fortalezas, lo que redunda en la relativamente alta tasa de ventas que presentan dentro del estrato intermedio de la demanda. Son los prototipos que más superficie construida ofrecen Se mantienen competitivos en cuanto a superficie de terreno ofrecida La calidad de los conceptos arquitectónico y urbano son muy buenos y de hecho, similares al Prototipo 2 de este conjunto. Los métodos de comercialización de estos prototipos son iguales a los de Arboledas Saint Germain Prototipo 2, lo que les da una gran ventaja con respecto otros prototipos pertenecientes a este estrato. También son competitivos en su precio de venta; sin embargo, no dejan de ser más caros que el Prototipo 2, lo cual muy probablemente sea el factor que marque la diferencia en las preferencias del cliente. Este prototipo se mantiene competitivo en cuanto a superficie de terreno pero cuenta con menos área construida que el promedio. Así mismo, tiene un precio de venta significativamente mayor que el promedio. Esta combinación podría parecer desfavorable para el conjunto; sin embargo, al contar con conceptos de diseño arquitectónico y urbano muy buenos, así como al haberse contratado a un agente inmobiliario eficiente, se logró una de las tasas de ventas más altas para el estrato intermedio de la demanda. 127

103 Tabla 2.27 Fortalezas y Debilidades de los Prototipos del Estrato Intermedio de la Demanda (Continuación) Jardines de La Carcaña Plazuelas de San Diego Bosques de Granada La Alhambra Plazuelas de San Bernardino Este prototipo se muestra competitivo en la superficie de construcción que ofrece y en el precio en que se vende, además de que tiene la mayor área de terreno de todos los prototipos de la muestra. Sin embargo, es posible que las condiciones de urbanización en que se encuentra y los medios de comercialización utilizados (boletín inmobiliario y volantes) sean las que generen una tasa de ventas netamente promedio, menor a los dos prototipos descritos anteriormente. Las áreas de construcción y de terreno con las que cuenta este prototipo son competitivas, aunque en ambos casos, son las menores con respecto a las que ofrecen el resto de los prototipos del mismo estrato. Su precio de venta es más competitivo al estar alejado significativamente hacia abajo del promedio muestral; sin embargo, la menor calidad de su arquitectura, así como el estado actual de su urbanización pueden representar un obstáculo para que se venda a una tasa mayor. Este prototipo ofrece la segunda mayor área de construcción de toda la muestra, se mantiene competitivo en cuanto a superficie de terreno y se vende a uno de los precios más bajos del mercado. A pesar de que estas características podrían ubicarlo como uno de los mejor vendidos, es posible que tanto las condiciones urbanoarquitectónicas como la forma en que se comercializa estén influyendo de tal manera que su tasa de ventas, aunque estadísticamente cercana al promedio, sea de las más bajas. Este prototipo es competitivo en cuanto a área de construcción, superficie de terreno y precio de venta, pues en los tres casos se mantiene cercano al promedio. Sin embargo, la configuración arquitectónica de éste es bastante mediocre y poco atractiva, lo cual puede ser la causa del bajo nivel de ventas que muestra. La cercanía con Residencial San Carlos le representa una gran desventaja, pues el contraste de la calidad arquitectónica (e incluso urbana) entre estos desarrollos es evidente. 128

104 Tabla 2.27 Fortalezas y Debilidades de los Prototipos del Estrato Intermedio de la Demanda (Continuación) Cholula 826 Prototipo 1 Las fortalezas de este prototipo son su competitividad en cuanto a área construida, precio de venta y concepto arquitectónico. Por otro lado, sus debilidades son importantes al ser el que menos área de terreno ofrece de toda la muestra, a las condiciones de urbanización en que se encuentra y posiblemente a las formas de promoción que el desarrollador ha utilizado hasta el momento Relación entre el estrato inferior de la demanda y las variables de la oferta Los prototipos de la muestra cuyas tasas de ventas son notablemente inferiores son: - Cholula 826 Prototipo 2 - Cholula 826 Prototipo 3 - Cholula 826 Prototipo 4 - Bosques de Granada Casa A - Bosques de Granada Casa B - Bosques de Granada Casa C - Bosques de Granada Casa D - Residencial La Terraza - El Verde De esta lista destacan dos características: - La mayoría de estos prototipos pertenecen a dos conjuntos : Cholula 826 y Bosques de Granada - Todos tienen una tasa de ventas igual a cero y, consecuentemente, se alejan del promedio en v.d.e. 129

105 Son nueve prototipos que representan el 41% de la muestra, es decir, conforman un sub grupo importante dentro de ella. Conviene entonces conocer sus características para tratar de identificar cuales son los factores que hacen que estos tengan una tasa de ventas tan baja Estrato inferior de la demanda y variables cuantitativas La siguiente tabla resume el análisis de las variables cuantitativas de los prototipos correspondientes al estrato inferior de la demanda: Tabla 2.28 Análisis de las variables cuantitativas de los prototipos del estrato inferior de la demanda VARIABLE Intepretación Sup. Constr. (m 2 ) No es un factor preponderante en la elección del cliente. A pesar de la gran diversidad de superficie de construcción ofrecida en este estrato, las tasas de ventas son nulas para todos los prototipos. (ver tabla 2.15) Sup. Terreno (m 2 ) No influye en las preferencias del cliente. Mismo caso que el anterior (ver tabla 2.16) Precio de Venta ($) Precio por m 2 ($/m 2 ) Factor influyente: cinco de los nueve prototipos son los más caros del mercado. Posiblemente el cliente considere que las características de estos no justifican tales precios. (ver tabla 2.17) Manejo desfavorable de la economía de producción. Gran desventaja con respecto a los grandes desarrolladores. (ver tabla 2.18) Estrato inferior de la demanda y variables cualitativas El resumen del análisis cualitativo se observa en la tabla 2.29: 130

106 Tabla 2.29 Análisis de las variables cualitativas de los prototipos del estrato inferior de la demanda Desarrollo Concepto Arquitectónico Concepto Urbano El Verde - Arquitectura funcional y espaciada: áreas bien delimitadas, - Cumple cabalmente con las necesidades de privacidad y ordenadas, espaciadas e iluminadas. seguridad: entrada y salida del conjunto en forma - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), separada, caseta de vigilancia, barda perimetral de gran mobiliario sanitario y cocineta. altura. Bosques de Granada Prototipo A Bosques de Granada Prototipo B Bosques de Granada Prototipos C y D - Arquitectura funcional: áreas amplias y bien distribuidas, iluminadas y ventiladas. Programa arquitectónico competitivo con mala distribución del área de jardín. - Ausencia de acabados: la casa se encuentra en obra negra causando mal aspecto, todos los muros presentan únicamente aplanados sin pintura, la cocineta está en construcción incipiente e interrumpida. El propietario argumenta que el cliente puede escoger el tipo de acabados, pero da la impresión de no tener dinero suficiente para terminar la obra. - Arquitectura defectuosa en funcionalidad y espacios: Cocina con área mal configurada que no aloja adecuadamente al mobiliario, espacio de recámaras totalmente deficientes con muros curvos que limitan seriamente el espacio - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), mobiliario sanitario y cocineta. - Arquitectura funcional: áreas amplias y bien distribuidas, iluminadas y ventiladas. Área de jardín adecuada - Acabados de buena calidad: carpintería (clósets y puertas), mobiliario sanitario y cocineta. La Terraza - Arquitectura y acabados poco apreciables: la obra se encuentra totalmente en obra negra, por lo que no se puede apreciar la funcionalidad y grado de confort de la vivienda, afectando en la decisión del cliente - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo Bosques de Granada La Alhambra - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo Bosques de Granada La Alhambra - Aplican las mismas observaciones hechas al prototipo Bosques de Granada La Alhambra - Paisaje poco atractivo: el vendedor argumenta que el desarrollo tendrá instalaciones subterráneas, vialidad interior pavimentada y barda perimetral con caseta de vigilancia; sin embargo, nada de esto se aprecia hasta el momento - Acceso difícil: Acceso por periférico muy forzado (no cumple con las especificaciones técnicas de vialidad. Segundo acceso por calle de terracería (misma calle donde se ubica Jardines de La Carcaña ) 131

107 A continuación se presenta el registro fotográfico de los prototipos pertenecientes al estrato inferior de la demanda: a) Residencial El Verde Figura 2.69 El Verde Fachada Figura 2.70 El Verde Vialidad interior 132

108 b) Bosques de Granada Prototipo A Figura 2.71 Bosques de Granada Casa A Fachada y Sala Comedor Figura 2.72 Bosques de Granada Casa A Cocina Figura 2.73 Bosques de Granada Casa A Sala de TV y Recámara Principal 133

109 c) Bosques de Granada Prototipo B Figura 2.74 Bosques de Granada Casa B Fachada y Sala Comedor Figura 2.75 Bosques de Granada Casa B Recámara Principal Figura 2.76 Bosques de Granada Casa B Recámara y Cocina 134

110 d) Bosques de Granada Prototipo C Figura 2.77 Bosques de Granada Casas C y D - Fachadas Figura 2.78 Bosques de Granada Casa C Sala Comedor y Cocina Figura 2.79 Bosques de Granada Casa C Recámara Principal 135

111 Figura 2.80 Bosques de Granada Casa C Baño e) Bosques de Granada Prototipo D Figura 2.81 Bosques de Granada Casa D Fachada y Sala Comedor Figura 2.82 Bosques de Granada Casa D Cocina y Bodega 136

112 Figura 2.83 Bosques de Granada Casa D Recámara Principal Figura 2.84 Bosques de Granada Casa D Sala de TV y Baño 137

113 f) Residencial La Terraza Figura 2.85 La Terraza - Fachadas Figura 2.86 La Terraza Interiores Figura 2.87 La Terraza Desarrollo incipiente 138

114 Figura 2.88 La Terraza Vía de Acceso 139