IV CURSO DE FISCALIDAD INMOBILIARIA

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1 IV CURSO DE FISCALIDAD INMOBILIARIA El tratamiento del Impuesto sobre el Valor Añadido que afecta a las operaciones inmobiliarias ha resultado especialmente afectado por las últimas modificaciones normativas que han visto la luz, especialmente por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, de supresión del Impuesto sobre el Patrimonio, donde se han desarrollado aspectos de indudable trascendencia para esta materia, como son: - El papel de las sociedades mercantiles como sujetos pasivos del impuesto y en que supuestos estas adquieren la condición de empresario o profesional. - Los supuestos de transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial como operaciones no sujetas y las singularidades que en este ámbito se plantean para promotores y arrendadores. - Supuestos de modificación de la base imponible por insolvencia del destinatario de la operación y régimen transitorio asociado a la misma. Finalmente, son muy variados los criterios interpretativos de la Dirección General de Tributos con influencia en este ámbito: valoración de las permutas inmobiliarias de suelo por construcción futura, tratamiento de las señales a cuenta (arras) en supuestos de resolución de la operación gravada, operaciones inmobiliarias realizadas por las empresas públicas, las subvenciones vinculadas a precio en supuestos de cesiones gratuitas de terrenos por entes públicos para la construcción de vivienda protegida, los descuentos que retribuyen otras operaciones (en especie), tratamiento de los arrendamientos con opción de compra. Asimismo, en el ámbito inmobiliario en el que resulta aplicable el ITP-AJC, la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, de supresión del Impuesto sobre el Patrimonio ha introducido relevantes modificaciones en el cálculo de la base imponible de TPO en lo relativo a la cesión de contratos sobre bienes inmuebles ( pase inmobiliario). PROGRAMA I. EL IVA Y LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS. 1. Concepto de empresario o profesional. Sociedades mercantiles: especial referencia a su condición de sujeto pasivo. Arrendadores de bienes inmuebles. Urbanizadores y promotores: el terreno en curso de urbanización. Los Entes Públicos y su consideración como empresario: las cesiones obligatorias de terrenos (análisis de la Resolución 2/2000) y la cesión de suelo para vivienda protegida. La actuación en el mercado inmobiliario a través de comunidades de bienes. 2. Las operaciones no sujetas por transmisión de la totalidad del patrimonio: nueva regulación aplicable desde y excepciones relativas a las entidades de arrendamiento y promoción inmobiliaria. II. ANÁLISIS DE LAS EXENCIONES INMOBILIARIAS. 1/6

2 1. Exenciones en las entregas de terrenos. 2. Exenciones en las entregas de edificaciones. 3. Exenciones en arrendamientos: especialidades aplicables a los arrendamientos con opción de compra. 4. El mecanismo de la renuncia a la exención: requisitos de aplicación a la luz de los criterios administrativos y jurisprudenciales más recientes. III. APLICACIÓN DEL IVA EN LOS SISTEMAS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 1. Juntas de Compensación: Características y funcionamiento. Análisis práctico del tratamiento en el IVA de las Juntas Fiduciarias y no fiduciarias: aportación de terrenos, indemnizaciones y expropiaciones, contratación de obras de urbanización, adjudicación y reparto de derechos de aprovechamiento, cesiones obligatorias a los Entes Públicos, etc.. 2. El sistema de Cooperación. 3. El sistema de Expropiación. 4. El Agente Urbanización. IV. ESPECIALIDADES DEL FUNCIONAMIENTO DEL IVA EN EL AMBITO INMOBILIARIO 1. El devengo del impuesto: pagos anticipados y certificaciones de obra. 2. Base imponible: opciones de compra, permuta de terrenos por edificación futura, tratamiento de las señales a cuenta en supuestos de resolución de operaciones, los descuentos que retribuyen otras operaciones. 3. Régimen de deducciones: regla de prorrata, sectores diferenciados de actividad y bienes de inversión. 4. Análisis de los supuestos de autoconsumo más frecuentes. 5. Los tipos impositivos en operaciones inmobiliarias. V. EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS. 1. Breve aproximación al hecho imponible gravado por cada una de las modalidades. 2. Profundización en el conflicto entre el ITP AJD y el IVA: Supuestos de incompatibilidad IVA TPO más habituales. Nuevos mecanismos de corrección al amparo de la Ley 58/2003 General Tributaria y de sus reglamentos de desarrollo. El papel del Consejo Territorial de Dirección para la Gestión Tributaria de Andalucía. 3. Cuestiones de mayor relevancia planteadas por la aplicación del ITP AJD en el proceso urbanístico: El artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores. El pase del contrato de compra venta de inmuebles. 2/6

3 Los excesos de adjudicación en la disolución del régimen de copropiedad y/o comunidad sobre inmuebles. Sujeción de determinadas operaciones a AJD: cuota fija y cuota gradual. 4. Análisis de los tipos impositivos del ITP-AJD aplicables a las operaciones inmobiliarias más relevantes. La intima interrelación entre el Resultado contable y el Impuesto sobre Sociedades exige a los profesionales en fiscalidad de empresas en general a una puesta al día en ambas disciplinas, y en particular en un sector de la dimensión económica como el inmobiliario, ante la reforma contable ya de aplicación al ejercicio de 2008, cuya declaración del Impuesto sobre Sociedades se ha de formular en los próximos meses. Así se aborda en este seminario un análisis de las novedades contables centradas en los activos inmobiliarios de las empresas y en un estudio de las particularidades de las empresas inmobiliarias (promoción, construcción, UTES y arrendamiento), y ello en interacción con las normas del Impuesto sobre Sociedades que en respuesta a aquella reforma han sido objeto de reciente modificación que, de momento, ha culminado con la Ley 4/2008 que aborda, además, la regulación de los efectos fiscales de los ajustes de la primera aplicación de la nueva normativa contable. Asimismo la nueva regulación de las operaciones vinculadas que se introdujo con la Ley 36/2006, pero que hasta finales de 2008 no ha sido desarrollada a nivel reglamentario, en su vertiente de la fiscalidad interna adquieren una peculiar repercusión tanto en las operaciones inmobiliarias aisladas como en las relaciones entre empresas del grupo del sector inmobiliario que se distribuyen las distintas actividades de construcción y promoción. PROGRAMA I. INTRODUCCIÓN. La reforma contable y el impuesto sobre sociedades 3. El marco de relación entre la base imponible y el Resultado contable tras la reforma de Principales novedades en la normativa del Impuesto sobre Sociedades, ante la reforma contable. 5. Efectos de los ajustes de primera aplicación en general. II. LOS INMUEBLES EN EL NUEVO PGC, 1. Inmovilizado material e Inversiones inmobiliarias. Delimitación. 2. Valoración inicial. Intereses intercalarios. Costes de desmantelación y rehabilitación. 3. Permutas y aportaciones no dinerarias 4. Amortizaciones. Amortización independiente y grandes reparaciones. 5. Activos no corrientes mantenidos para la venta. 6. Arrendamiento inmobiliario. Especialidades de microempresas. 7. Ajustes de primera aplicación. 3/6

4 III. LOS INMUEBLES EN IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. 1. Permutas y aportaciones no dinerarias 2. Deterioro del inmovilizado inmobiliario 3. Amortizaciones, normas específicas. 4. Corrección monetaria. 5. Arrendamiento financiero. Régimen especial. 6. Tributación de los ajustes de primera aplicación. 7. Deducción por reinversión. Tratamiento de las inversiones inmobiliarias. IV. LAS EMPRESAS DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA. 1. Plan sectorial y delimitación de la actividad 2. Los inmuebles como existencias. Deterioro en período de crisis. 3. Imputación de ventas. Derogación de la NV-18ª del PSEI 4. Provisiones específicas del sector en el PSEI y en la L.I.S. 5. Permutas del circulante. Permuta de solar por construcción futura. 6. Otras cuestiones. Gastos de comercialización. Permuta de parte del solar en pago de obras de construcción. Cesión de solares y edificaciones realizadas en aplicación de la normativa urbanística. Subvenciones para urbanización. 7. Ajustes de primera aplicación que les afectan. 8. Las empresas inmobiliarias y la deducción por reinversión. V. LAS EMPRESAS DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO 1. Los inmuebles para arrendamiento clasificación. 2. Impuesto sobre Sociedades. Régimen especial: entidades dedicadas a arrendamiento de viviendas. VI. EL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES y JUNTAS DE COMPENSACIÓN VII. LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS 1. Plan sectorial y delimitación de la actividad 2. Las existencias de las empresas constructoras. 3. Imputación de ingresos: Métodos del PSEC y en el PGC. 4. Retenciones en garantía 5. Provisiones de tráfico específicas del sector. Tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades 6. Agrupaciones de interés económico, españolas y europeas, y uniones temporales de empresas 4/6

5 VIII. FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES DE REESTRUCTURACIÓN EMPRESARIAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO 1. Combinación de negocios en el NPGC 2. Régimen fiscal general. Fusiones, escisiones y Aportaciones no dinerarias. 3. Régimen fiscal ESPECIAL. Fusiones, escisiones y Aportaciones no dinerarias. IX. OPERACIONES VINCULADAS 1. PGC. Operaciones entre empresas del grupo. Regla general sobre precios de transferencia. 2. PGC. Combinación de negocios entre empresas del grupo. 3. PGC. Operaciones con otras personas o entidades vinculadas. 4. PGC. Documentación y reflejo en la memoria. 5. Inversiones en instrumentos de patrimonio en empresas GMA con activos inmobiliarios. Reglas de deterioro (PGC-L.I.S.). 6. Precios de mercado y precios de transferencia en la L.I.S. 7. Valoración y documentación en operaciones sobre inmuebles. 8. Valoración y documentación en operaciones entre empresas vinculadas con actividades inmobiliarias conexas. 9. Ajuste primario y ajuste secundario. IRPF DOCTRINA DEL TSJ ANDALUCIA Y DEL TEARA SOBRE OPERACIONES INMOBILIARIAS NOVEDADES 2009 I. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO. II. IMPUTACIONES INMOBILIARIAS. III. RENDIMIENTOS DE LA ACTIVIDAD ECONÓMICA INMOBILIARIA. IV. GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES. EXENCIONES V. DEDUCCIONES. 5/6

6 6/6

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