ARRENDAMIENTO URBANOS (CONTINUACION) 1. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

Transcripción

1 ARRENDAMIENTO URBANOS (CONTINUACION) 1. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO a) Aplicación del Derecho común. La ley vigente ha supuesto un retorno al Derecho común en el régimen de resolución contractual. Desaparece el sistema de causas tasadas del art. 114 de la ley derogada, y con él, es de suponer, el principio jurisprudencial de interpretación restrictiva de las causas resolutorias. El incumplimiento de cualquier obligación, pactada o derivada de la ley, permite al acreedor exigir el cumplimiento o resolver conforme al art CC (art. 27.1). La remisión al art significa que rige al respecto la doctrina jurisprudencial elaborada en esta sede sobre el alcance de este precepto. Y, en consecuencia, que sólo cabe resolver cuando el incumplimiento lo es de modo esencial o sustantivo, no cuando se trata de un incumplimiento secundario o de una obligación puramente accesoria. Es también consecuencia de esta remisión que el arrendador no puede resolver si no ha cumplido su propia obligación o ha sido causante del incumplimiento del deudor. Es también de aplicación aquí la posibilidad de un señalamiento judicial de un plazo de gracia (art III CC). b) Indemnización por incumplimiento. El art. 27 LAU no contiene un régimen especial propio para la regulación del resarcimiento de daños derivados del incumplimiento. Por ello, salvo en los casos en que una norma de la LAU establece un régimen indemnizatorio especial, rige aquí también el Derecho común del art CC. Con todo, creemos que con carácter general ha de postularse una limitación de la indemnización por lucro cesante cuando el arrendatario abandona contra derecho la finca arrendada, o cuando el arrendador resuelve el contrato antes de que el arrendatario haya completado el tiempo de duración pactada; o incluso cuando el arrendatario es privado del uso por causa imputable al arrendador, y debe buscarse un alquiler sustitutivo. En estos casos, la indemnización por este concepto (no por otros, vgr. daños en la finca, etc) ha de limitarse a la mensualidad de renta por año de contrato que quede por cumplir (STS , RA 2710, al menos cuando no se pongan de manifiesto circunstancias que hagan previsible una especial dificultad para encontrar un nuevo arrendatario), generalizando lo que para un ámbito muy concreto disponen los arts. 11 y 14 LAU. En todo caso, la fecha relevante a efectos de determinar la obligación de pago de la renta es la de la entrega efectiva de las llaves al arrendador (SAP 49/2003 Valencia , AC 1057). c) Resolución a instancias del arrendador. El art permite que el arrendador resuelva de pleno derecho en una serie de supuestos tasados. La expresión de pleno derecho significa que no tienen lugar algunas restricciones del art En concreto, que no es posible la concesión de un plazo de gracia, y que no importa la magnitud del incumplimiento. Estos supuestos tasados son los siguientes: a) falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario; b) falta de pago de la fianza o su actualización; c) subarriendo o cesión inconsentidos; d) causación dolosa de daños o realización de obras no consentidas cuando este consentimiento fuere necesario; e) realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; f) que la vivienda deje de estar destinada a la finalidad de los arts. 2.1 y 7 de la ley. De la regulación del art cabe destacar lo siguiente. - Ante la falta de pago puede optarse por resolver pero también por reclamar las rentas vencidas. La reclamación judicial de las rentas se ventilará por el juicio ordinario (art ª LEC), aunque cabrá su acumulación al juicio de desahucio, incluso por los trámites del juicio verbal, en los

2 términos del art ª LEC, si bien será preciso abogado y procurador si la cuantía reclamada supera los 150 euros. La doctrina de las Audiencias (SSAP Madrid , SP 21387, Burgos , SP 32235), permitía extender la condena a las rentas que se devenguen durante el procedimiento, si el arrendador así lo solicita y no existan variaciones en cuanto a la cuantía de la renta y las cantidades asimiladas. Tal posibilidad está hoy expresamente prevista en fase de ejecución por el art. 578 LEC. -No se hace hoy ninguna distinción a efectos resolutorios entre la renta y otras obligaciones dinerarias del arrendatario. Todas las partidas monetarias son cantidades asimiladas a la renta (v. art. 20) cuyo impago da lugar a una misma causa de resolución. - En cuanto a la obligación de prestar fianza, será cuantificable en dos mensualidades de renta en arrendamientos para uso distinto de vivienda, y una mensualidad en arrendamientos de vivienda (art. 36.1) y habrá de prestarse «a la celebración del contrato», Dicha obligación lo es en un doble sentido. Civilmente, por cuanto el arrendatario la debe al arrendador aunque no se haya pactado [su impago es causa de resolución, art b)]. Administrativamente, porque el arrendador debe depositar obligatoriamente la fianza en la forma dispuesta por la DA 3ª (art. 36.1). Estas obligaciones son perfectamente separables. Ni la Administración tiene acción contra el arrendatario, ni el arrendador puede excusarse ante aquélla con el incumplimiento del inquilino, ni el inquilino puede reclamar la devolución a la Administración cuando finalice el contrato (aunque podrá exigir el embargo de este crédito, art CC). Pero aún cuando las partes hayan pactado la exención de tal obligación, el arrendador deberá depositarla ante la Administración, ya que se trata de un deber administrativo sancionado por las leyes de vivienda de las CCAA cuyo única explicación es el deseo incontrolable del legislador de hacer política de vivienda subvencionada con el dinero de los arrendatarios, que se ven así indirectamente obligados a conceder préstamos a la Administración a interés 0. Según el art. 36.2, durante los 5 primeros años de duración, la fianza no será actualizable, «pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que sea disminuida, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga». Dada la remisión de la DA 3ª al art. 36.1, y puesto que odiosa sunt restringenda, no procede aplicar a las actualizaciones la obligación de depósito administrativo de la fianza. - Se suprime ahora en el supuesto e) (al igual que en el art. 7 LPH reformada por Ley 8/1999) la mención a las actividades inmorales. En cuanto a la letra f), cabe considerar que no constituyen causas resolutorias las ausencias temporales justificadas (vgr. internamiento por enfermedad, etc), pero según la SAP León (JUR ) falta de ocupación indefinida por circunstancias de edad y enfermedad no constituye justa causa a estos efectos. En cuanto a las actividades del arrendatario contrarias a los estatutos del régimen de p.h., el art. 7 LPH dispone que si el infractor no fuese el propietario, y la demanda se hubiere dirigido frente a ambos, la sentencia podrá declarar extinguidos los derechos del ocupante relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. Según la redacción final del art. 7.2 LPH tras la DF Primera,1 LEC se someterá la sustanciación de este procedimiento a las normas del juicio ordinario (norma general en las acciones comunitarias en PH, art º LEC 2000 pero también para las de resolución el arrendamiento por actividades prohibidas). La propia LAU establece como causa de resolución la mera realización de actividades molestas [art e)], poniendo de manifiesto

3 que el sujeto protegido por la causa de resolución no es el arrendador, -que por definición no habita el piso o local-, sino el resto de la comunidad. Pero no puede mantenerse que el art. 7 LPH haya introducido una nueva causa de resolución contractual a añadir al art. 27 LAU que asista al arrendador por la realización de actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad si la actividad en cuestión no es en sí molesta y si, aunque lo sea, constituye el uso convenido por las partes. En ese caso, el arrendador carece de acción para resolver y la legitimación comunitaria prevista en el art. 7 in fine LPH no es sustitutoria sino propia, constituyéndose, eso sí, como causa de extinción contractual. El impago debe ser un incumplimiento total, no bastando un mero retraso (SSAAP Valencia , AC 1917; Zaragoza , AC 1194; Cantabria , AC 417). De hecho, si la renta estaba pagada antes de la interposición de la demanda de desahucio, no procederá la resolución. d) Resolución a instancias del arrendatario. El arrendatario puede resolver de pleno derecho en los supuestos mencionados en el art. 27.3: a) no realización por el arrendador de las reparaciones del art. 21; b) perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. En cuanto al supuesto a), la facultad de resolver es independiente de la acción de cumplimiento por equivalente del art CC, que el arrendatario puede acometer por sí mismo, una vez requerido el arrendador. Por lo que se refiere a las perturbaciones de derecho causadas por el arrendador, por exclusión quedan remitidas a la regla general del art las perturbaciones de derecho causadas por tercero. Frente a las perturbaciones de hecho (del arrendador o de tercero) dispone el arrendatario, además, de defensa interdictal de la Lec (procesos de protección sumaria de la posesión). e) Régimen procesal. El ejercicio de la acción resolutoria por causas distintas de la falta de pago y de la extinción del plazo se tramitará por el juicio ordinario. Las de desahucio por las causas citadas se tramitarán de acuerdo al juicio verbal (arts º y º LEC), con posibilidad de acumular las acciones de desahucio y las de reclamación de cantidades, acumulación que procederá en el juicio verbal con independencia de la cuantía que se reclame (art ª LEC, redactado según DF Tercera seis de la Ley 23/2003), si bien la acumulación puede perjudicar al arrendador introduciendo la posibilidad de reconvención (art. 438 en relación con el LEC) y ampliando en definitiva las posibilidades de defensa del arrendatario demandado. No se prevé acumulación cuando el juicio verbal haya tenido por objeto la resolución por extinción del tiempo contractual (art ª a contrario). No se podrá apelar la sentencia de desahucio si no se acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que conforme al contrato deba pagar el arrendatario por adelantado (art LEC), artículo que, conforme a la doctrina del TC, permite considerar subsanable la falta de justificación del pago pero no la situación material de impago existente en el momento de interposición del recurso, SSTC 344/93, 346/93 y 100/95), a no ser que se deba al rechazo al cobro por el arrendador (STS , SP 21383). La reforma operada por la DA quinta LAU 1994 (en la redacción por Ley 50/1998) en el art Lec 1881 permitió inicialmente que el órgano juzgador requiriese al apelante demandado para que hiciese efectivo el pago en el plazo de cinco días, transcurridos los cuales sin verificarse el pago, la sentencia sería firme y ejecutable (STC 22/2002). Esta posibilidad ha desaparecido en el art. 449 LEC.

4 Además, el recurso se declarará desierto si, junto a las cantidades objeto de la condena el recurrente dejase de pagar las rentas devengadas durante la tramitación del recurso, para lo que podrá adelantar o consignar el pago de varias mensualidades a resultas de su posterior liquidación. f) Enervación del desahucio por impago. El arrendatario puede enervar el desahucio si, antes de la celebración de la vista, paga al actor o pone a su disposición el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y de las que adeude en el momento del pago. La doctrina de las Audiencias se halla dividida en relación con el dies a quo que permite considerar existente un enervamiento (a efectos de permitir otros futuros y considerar desestimada la demanda de desahucio). Consideran enervatorio el pago realizado tras la presentación de la demanda y antes de la citación para la vista las SSAP Baleares , , Alicante , , Madrid , , ; Valencia , , Barcelona, (secc. 13) , AC 1316, Asturias, , AC 337, entre muchas otras. Consideran que no es enervamiento el pago realizado tras la demanda pero antes del emplazamiento del demandado para la vista a pesar de la desaparición del objeto de la pretensión de desahucio y la consiguiente desestimación de la demanda las SSAP Burgos , Valencia , , Una tercera postura -generadora de gran inseguridad jurídica- es la que diferencia en función de la buena fe del arrendatario y su conocimiento de la interposición de la demanda (SSAP Las Palmas y ). La primera de las posturas es la más adecuada a la dicción literal del art. 22 LEC, que ya no señala la citación para el juicio como fecha determinante de la facultad de enervar. Esta facultad no procederá cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en otra ocasión anterior (según la doctrina mayoritaria de las AAPP, sólo se podrán tener en cuenta las producidas con posterioridad a enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LEC), ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación (art LEC redactado según DF Tercera uno Ley 23/2003) aunque la enervación sólo debe impedirse en este caso respecto de la renta impagada de los meses incluidos en la notificación, por lo que será posible enervar si se pagaron estas y no las posteriores a dicha comunicación. Las sentencias que pongan fin al juicio de desahucio por impago no producen cosa juzgada (art LEC); norma poco meditada, pues de hecho el nuevo juicio ordinario posiblemente será de nuevo el verbal, conforme al art ª LEC. Conforme a los arts. 524 y 525, pensarse que cabe la ejecución provisional de un desahucio que ha sido apelado, lo cual queda desmentido por el tenor del nuevo apartado 3 del art. 340 LEC (redactado según DF Tercera seis Ley 23/2003), según el cual el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549. Las costas del proceso en el caso de enervación del desahucio han de imponerse al demandado (SAP Barcelona, , AC 1369 o, como mejor entiende la SAP Asturias , AC 337, ha de estarse a la situación de hecho y de derecho que regía al presentarse la demanda para determinar qué parte habría resultado vencida). Tras la reforma operada en los juicios de desahucio por la DF Tercera de la Ley 23/2003, se exceptúa el caso en que el demandante haya expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el nuevo apartado 3 del artículo 437, ya que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin el juez otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento (nuevo art LEC).

5 El nuevo apartado 3 del art. 437 LEC ha previsto que si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario toda o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique, que no podrá ser inferior a un mes desde que se notifique la demanda. La nueva regulación del concurso de acreedores ha introducido un supuesto especial de enervación. Según el art. 70 de la Ley 22/2003, la administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, sin que en estos casos rijan las limitaciones temporales del art. 22 LEC. En tales casos, deberán pagarse con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las posibles costas procesales causadas hasta ese momento. 2. EXTINCIÓN AUTOMÁTICA a) Causas generales. Además de por otras causas contempladas en la ley (vgr. desistimiento, extinción por caducidad del derecho del concedente, transcurso del plazo) o en el Derecho común (disenso, novación, cláusula rebus sic stantibus, etc), o especial (vgr. extinción instada por la comunidad por la realización de actividades prohibidas en los estatutos ex art. 7 LPH) el arrendamiento se extingue específicamente por pérdida de la finca no imputable al arrendador y por declaración administrativa firme de ruina. b) Pérdida. Por lo que se refiere a la pérdida, hoy no se trata de causa de resolución, sino de extinción automática. Pero se requiere, contra el art. 118 derogado, que se deba a causa no imputable al arrendador; si la pérdida proviene del incumplimiento de la obligación del art. 21, las obligaciones derivadas del contrato no se extinguen. A pesar de que una pretensión contractual de reconstrucción fuera teóricamente admisible, sin embargo la obligada desocupación por parte del arrendatario impediría que siguiera dándose en él la condición requerida por el art. 2.1.Hay que tener en cuenta aquí que el art CC establece una presunción «iuris tantum» de culpabilidad contra el arrendatario, que le obliga a demostrar que el evento dañoso se produjo sin incurrir en negligencia de clase alguna, sin que baste a tal efecto que el siniestro se hubiera producido por causas desconocidas -siempre y cuando el siniestro se origine en el inmueble arrendado, STS , RA 819), lo que es reflejo del art (siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario), y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1096 (SSTS , RA 1654; , RA 4677, , RA1684, , RA 4823; RA 8973; , RA 850). Por pérdida hay que entender la destrucción física y la pérdida jurídica derivada de expropiación (sobre esta causa y los deberes administrativos que comporta, cfr. art. 44 LEF y DA 4ª.1ª TRLS). Pero hoy no es equivalente a la pérdida la situación de deterioro del inmueble que exigiera para su reconstrucción un coste superior al 50% del valor real del inmueble, excluido el suelo, como permitía el art. 118 de la ley derogada. c) Ruina. La extinción por ruina es hoy una causa única, producida en un procedimiento administrativo. No existe una ruina administrativa y otra ruina civil, ni el Juez civil puede declararla al corroborar en su jurisdicción el supuesto. Sólo la ruina declarada administrativamente extingue el

6 contrato. La regulación sobre la declaración administrativa de ruina será la contenida en la legislación autonómica. La ruina ha podido ser debida a faltad e mantenimiento o reparaciones por parte del arrendador. La SAP Asturias , AC 1526 entiende que hay litispendencia, y el arrendatario no puede solicitar reparaciones necesarias en vía civil cuando el propietario ya ha solicitado la declaración administrativa de ruina; solución ésta que obliga al arrendatario a acudir a un posterior juicio civil a exigir la indemnización por la extinción derivada del incumplimiento por el arrendador de la obligación de realizar las reparaciones necesarias cuando es que el artículo 28.a) LAU sólo considera extinguidos el contrato (y por lo tanto las obligaciones derivadas del mismo) si la pérdida no es imputable al arrendador. La indemnización que proceda habrá de ventilarse ante la jurisdicción civil conforme a los criterios de la normativa jurídico- privada.