PROSPECTO DE SOCIEDAD INMOBILIARIA

Transcripción

1 PROSPECTO DE SOCIEDAD INMOBILIARIA

2 PORTADA INTERNA

3 PROSPECTO SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA BALBOA Constituida mediante un fideicomiso por IMPROSA Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (como fideicomitente) con la sociedad BG TRUST, INC. (quién actúa como fiduciario y no a título personal) mediante la escritura pública número 9,588 de 27 de abril de 2007 de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá, y que opera como Sociedad de Inversión Cerrada, no financiera, inmobiliaria, al amparo de lo dispuesto por el Decreto Ley No.1 de 8 de julio de 1999 de la República de Panamá y sus disposiciones reglamentarias. La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa autoriza el 19 de marzo de 2007 el registro de de la sociedad ante la Comisión Nacional de Valores. OFERTA PUBLICA DE VENTA DE Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, constituída mediante un fideicomiso. Todas las Cuotas de Participación serán emitidas en forma nominativa y registrada y con valor nominal de US$ por Cuota de Participación. Las Cuotas de Participación tienen derecho a voto, a razón de un voto por cada Cuota de Participación. Salvo las condiciones descritas en el presente Prospecto o en las leyes aplicables, las Cuotas de Participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa descritas en este Prospecto no son redimibles. Las Cuotas de Participación aquí ofrecidas representan los aportes de los inversionistas al patrimonio del fideicomiso de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, el cual cuenta con los objetivos y políticas de inversión que se describen en este prospecto. Las Cuotas de Participación son emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa y, por lo tanto, BG TRUST, INC., en su condición de fiduciario de dicho fideicomiso, no responderá con su patrimonio personal frente a los titulares de las Cuotas de Participación del mismo, las cuales sólo estarán respaldadas por los activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. Precio Inicial de la Oferta: US$ (Cinco mil Dólares) por Cuota de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. LA OFERTA PÚBLICA DE ESTOS VALORES HA SIDO AUTO- RIZADA POR LA COMISION NACIONAL DE VALORES. ESTA AUTORIZACIÓN NO IMPLICA QUE LA COMISIÓN RECOMIEN- DA LA INVERSIÓN EN TALES VALORES NI REPRESENTA OPI- NIÓN FAVORABLE O DESFAVORABLE SOBRE LA PERSPECTI- VA DEL NEGOCIO. LA COMISIÓN NACIONAL DE VALORES NO ES RESPONSABLE POR LA VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN PRESENTADA EN ESTE PROSPECTO O DE LAS DECLARACIO- NES CONTENIDAS EN LAS SOLICITUDES DE REGISTRO. Precio al público* Comisión de Venta** Cantidad Neta al Emisor Por unidad US$5, US$25.00 US$5, Total US$50,000, US$250, US$50,000, *Precio sujeto a cambios **Incluye comisión de venta de 0.5% Fecha de la Oferta: 16 de mayo de 2008 Fecha de impresión: 16 de mayo de 2008 EL LISTADO Y NEGOCIACIÓN DE ESTOS VALORES HAN SIDO AUTORIZADOS POR LA BOLSA DE VALORES DE PANAMÁ, S.A. ESTA AUTORIZACIÓN NO IMPLICA SU RECOMENDA- CIÓN U OPINIÓN ALGUNA SOBRE DICHOS VALORES O EL EMISOR.

4 Indice Prospecto 3 Oferta publica de venta de 3 Información relevante 7 Resumen y condiciones de la oferta 9 1. Factores de riesgo 13 a. Riesgos de la cartera inmobiliaria 13 b. Riesgo de la cartera de valores 16 (riesgo financiero) c. Riesgos asociados a operaciones de inversión: 17 d. Riesgos asociados a operaciones de 17 endeudamiento de corto plazo e. Otros riesgos Información sobre la sociedad de inversión 18 inmobiliaria balboa a. Naturaleza (Datos Generales de la Sociedad 18 de Inversión Inmobiliaria Balboa) b. Las Cuotas de Participación y monto de emisión 20 c. Consejo de Direción y Dignatarios 20 d. Objetivos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria 21 Balboa e. Características de la Sociedad de Inversión 21 Inmobiliaria Balboa f. Políticas de Inversión 22 g. Políticas para manejo de riesgos 25 h. Políticas para la Calificación de Riesgo de la 26 Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa i. Políticas de creación de reservas patrimoniales 26 j. Políticas de Distribución de Rendimientos y 27 Devolución del Capital Pagado en Exceso k. Políticas de Endeudamiento y Garantías 27 l. Políticas de venta de bienes inmuebles 27 m. Cálculo del valor de las Cuotas de Participación 27 n. Políticas para la colocación de las Cuotas de 30 participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa o. Redención de Cuotas de Participación 30 p. Gastos Generales y Comisiones La sociedad administradora de inversiones 33 a. Descripsión de la Sociedad Administradora 33 de Inversiones b. Descripsión del Propietario de la Administradora 33 c Directores, Dignatarios y Ejecutivos Principales 35 d. Conflictos de interés 38 e. Objeto del Contrato de Administración 38 f. Comisión pagadera a la Administradora 39 g. Obligaciones y Estándar de Responsabilidad de 39 la Administradora h. Duración del Contrato de Administración y 39 Sustitución de la Administradora i. Normas de Gobierno Corporativo 40 j. Comité de Inversión El custodio 42 a. Descripción 42 b. Objeto del Contrato de Depósito y Custodia 42 c. Comisiones Pagaderas al Custodio 43 d. Obligaciones y Estándares de Responsabilidad 43 del Custodio e. Duración del Contrato de Depósito y Custodia 43

5 y Sustituciones del Custodio 5. Características básicas de las cuotas de 44 participación. 6. Utilización de los fondos recaudados Plan de distribución de las cuotas de 47 participación del fideicoicomiso de inversión inmobiliaria 8. Litigios legales Sanciones administrativas Asesores legales, auditores, otros asesores Tratamiento fiscal Emisiones en circulacion Ley aplicable Informacion adicional Partes relacionadas, vinculos y afiliaciones Reporte y documentos Modificaciones y cambios Liquidación Advertencia Estados Financieros Auditados 54

6 SOCIEDAD FIDUCIARIA, A TITULO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO DE LA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA BALBOA BG TRUST, INC. Calle Aquilino de La Guardia y Ave. 5ta. B. Sur - Torre Banco General Teléfono: Fax: vvoloj@bgeneral.com SOCIEDAD ADMINISTRADORA IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A. Calle 50, edificio P. H. Global Plaza, Piso número 21, oficinas E y F Teléfono: Fax: nquintero@improsa.com AGENTE DE COBRO Y PAGO Y CUSTODIO DE EFECTIVO Y VALORES BANCO GENERAL, S.A. Calle Aquilino de La Guardia y Ave. 5ta. B. Sur - Torre Banco General Teléfono: Fax: andecole@bgeneral.com PUESTO DE BOLSA B. G. INVESTMENT CO., INC. Calle Aquilino de La Guardia y Ave. 5ta. B. Sur - Torre Banco General Teléfono: Fax: kharrington@bgeneral.com ASESORES LEGALES ALEMAN, CORDERO, GALINDO & LEE Calle 53 Marbella Edificio MMG, 2º piso Teléfono: Fax: alcogal@alcogal.com PERITO INGENIERIL PANAMERICANA DE AVALUOS, S.A. Calles 50 y Vía Brasil, Plaza 50 Piso 3, Oficina No. 6 Teléfono: Fax: Contacto: William Henron whenron@panamericana.com PERITO FINANCIERO KPMG Edificio KPMG Calle Nicanor A. de Obarrio (Calle 50) No. 54 Teléfono: Fax: Contacto: Luis Venegas lvenegas@kpmg.com.pa AUDITORES EXTERNOS Ernst & Young Torre P.H. 2000, pisos 5 y 12 entre Calle 50 y 53,Marbella Teléfono: Fax: aurora.diaz@pa.ey.com LISTADO DE VALORES BOLSA DE VALORES DE PANAMÁ, S.A. Ave. Federico Boyd y Calle 49, Edifício Bolsa de Valores de Panamá, Apartado Postal , Zona 7, Panamá Teléfono Fax mbrea@panabolsa.com 6

7 INFORMACIÓN RELEVANTE La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, se crea mediante un fideicomiso constituido por IMPROSA Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (como fideicomitente) y BG TRUST, INC. (como fiduciario) de conformidad con la Ley No.1 de 5 de enero de 1984, por la cual se regula el fideicomiso en la República de Panamá, mediante la escritura pública número 9,588 de 27 de abril de 2007 de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá. Este fideicomiso constituye, y opera como, una Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cerrada al amparo de lo dispuesto por el Decreto Ley No.1 de 8 de julio de 1999 de la República de Panamá y sus disposiciones reglamentarias y, como tal, se encuentra registrado en la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá. La distribución de este Prospecto Informativo (en adelante el Prospecto o el Prospecto Informativo ) y/o la oferta de Cuotas de Participación (según este término se define más adelante en este Prospecto Informativo) puede ser restringida en ciertas jurisdicciones. Las personas que reciban este Prospecto tienen la obligación de informarse y observar estas restricciones. Este Prospecto no constituye una oferta válida de venta, ni una invitación a formular ofertas de compra, ni podrá ser utilizado, ni vinculado a ninguna persona en ninguna jurisdicción en la que dicha oferta o solicitud no esté autorizada, o a ninguna persona a quien resulte ilegal realizar tal oferta o solicitud. BG TRUST, INC., en su condición de fiduciario del fideicomiso de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, no responderá con su patrimonio personal frente a los titulares de las Cuotas de Participación del mismo, las cuales sólo estarán respaldadas por los activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. Salvo las condiciones descritas en el presente Prospecto o en las leyes aplicables, las Cuotas de Participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa descritas en este Prospecto no son redimibles. Las inversiones que haga la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa están sujetas a riesgos inherentes en las políticas de inversión de cada una de ellas y no se puede asegurar que lograrán sus objetivos de inversión. El valor del activo neto de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa podrá subir o bajar y no está garantizado, y el precio pagadero por la redención de las Cuotas de Participación podría ser mayor o menor que el monto invertido. Los inversionistas deben de leer detalladamente este Prospecto y cualquier material adicional antes de tomar una decisión de inversión. La adquisición de Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa descritas en este Prospecto implica la aceptación de todas y cada una de las cláusulas contenidas en este Prospecto. La información contenida en este Prospecto es responsabilidad exclusiva de la Administradora y de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, quienes declaran que a la fecha de impresión del presente Prospecto no se han producido hechos que modifiquen el mismo. Queda entendido que BG TRUST, INC., quien actúa como fiduciario del fideicomiso mediante el cual se constituye la Sociedad Inversión Inmobiliaria Balboa, no tiene responsabilidad alguna en lo que respecta a la información contenida en este Prospecto. Respecto a la informa- 7

8 ción incluída en este Prospecto con referencia a una determinada fuente, se hace la salvedad que la Administradora y la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa sólo responderán por la exactitud de la mención en la fuente. Ninguna persona ha sido autorizada para brindar información o para hacer declaraciones que no estén incluídas en este Prospecto, en relación con el ofrecimiento de Cuotas de Participación y, si se hiciesen, no se deberá considerar que tal información o tales declaraciones han sido autorizadas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. Toda compra realizada por una persona con base en declaraciones no incluídas o inconsistentes con la información en este Prospecto será a riesgo exclusivo del comprador. Cada potencial inversionista, al recibir este Prospecto, se compromete a no duplicar o entregar reproducciones del mismo, completo o en partes, o a divulgar sus contenidos, a ninguna persona además de su asesor legal o de inversiones (el cual podrá usar la información incluída en este Prospecto solamente para los propósitos relacionados con las inversiones de su cliente en esta Sociedad de Inversión Inmobiliaria). Si tiene alguna duda sobre el contenido de este Prospecto, consulte a su corredor de valores, banquero, abogado, contador o asesor financiero. Salvo en la emisión primaria, en la cual se entregarán informes recientes de la situación financiera y el valor neto de los activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, no se autoriza la distribución de este Prospecto, a menos que esté acompañado con el más reciente Informe Financiero y de Operaciones de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, el cual contiene los más recientes estados financieros de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. La información antes mencionada y este Prospecto juntos constituyen el Prospecto para la oferta de las Cuotas de Participación. Cualquier referencia a Dólar o Dólares en este Prospecto, se refiere a Dólares de los Estados Unidos de América. 8

9 RESUMEN Y CONDICIONES DE LA OFERTA Emisor Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, fideicomiso constituido de conformidad con la Ley No. 1 del 5 de enero de 1984 de la República de Panamá, mediante la escritura pública número 9,588 de 27 de abril de 2007 de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá, en el cual BG TRUST, INC. actúa como fiduciario y no a título personal. Objetivos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Los objetivos de inversión de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa serán los detallados en este Prospecto. Clase de Valores Cuotas de Participación (en adelante las Cuotas de Participación ), emitidas en forma nominativa y registradas. Las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria representan el patrimonio de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. Las cuotas de participación serán desmaterializadas. Cantidad de Cuotas de Participación (Diez mil) Cuotas de Participación. Fecha Inicial de la Oferta 06 de mayo de Precio Inicial de la Oferta US$ (Cinco mil Dólares) por cada Cuota de Participación. Valor Neto de la Cuota de Participación (VNCP) El registro de cada aporte de dinero se materializa como la adquisición de Cuotas de Participación a un precio que representa el aporte de los inversionistas en el patrimonio del fideicomiso de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. El Valor Neto de la Cuota de Participación (el Valor Neto de la Cuota de Participación ) se calculará mediante la metodología de precios de mercado según los procedimientos detallados en este Prospecto, y será calculado en forma diaria. Para calcular este valor, la Sociedad Administradora de Inversiones lleva a cabo una valoración diaria del valor del activo neto, con el fin de determinar el valor de cada Cuota de Participación. Una vez calculado el valor del activo neto, se procede a la determinación del valor de la Cuota de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa al dividir el valor del activo neto citado entre el número de participaciones propiedad de los inversionistas. Este tipo de metodología tiene como característica que refleja continuamente los ajustes de los valores que se originan de la situación empresarial del emisor. En consecuencia, podrían presentarse variaciones en la asignación de rendimientos que se reflejarían en pérdidas o ganancias en el valor de la cuota de participación, producto del cambio en el valor al que se valoran los activos de la Sociedad de Inversión. Valor Activo Neto (VAN) La metodología para calcular el Valor de Activo Neto consiste en valorar la cartera y demás activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa y restarle los pasivos y los gastos acumulados que pueda tener a la fecha del cálculo. 9

10 Inversión Mínima Inicial La inversión mínima inicial y siguientes serán de US$ (Cinco mil Dólares) o múltiplos de esa suma. La inversión del inversionista en la Sociedad de Inversión Inmobiliaria se registra en términos de Cuotas de Participación adquiridas. Estas se llevarán en forma de macro títulos a través de la Central Latinoamericana de Valores S.A. Apartado Postal , Zona W.T.C. Panamá No Redención de las Cuotas de Participación Toda vez que para los efectos de la Ley la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa es considerada como una Sociedad de Inversión Cerrada, sus Cuotas de Participación no son redimibles, salvo por las condiciones descritas en el presente Prospecto o en las leyes aplicables. Uso de Fondos La Sociedad de Inversión Inmobiliaria empleará los fondos netos recaudados producto de la venta de Cuotas de Participación para realizar inversiones en forma consistente con los objetivos y políticas de inversión que se describen en este Prospecto. Puesto de Bolsa El puesto de bolsa autorizado para la venta de las cuotas de participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa es B. G. INVESTMENT CO., INC. Administradora IMPROSA Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A., es una Sociedad Administradora de Inversiones constituida de conformidad con la Ley General de Sociedades Anónimas de la República de Panamá, según escritura pública número 12,853, de fecha 26 de julio de 2006, inscrita en el Registro Público el 27 de julio de 2006 en la Sección Mercantil a Ficha , Tomo 2006 y Asiento Esta Sociedad Administradora es una subsidiaria 100% del Grupo Financiero IMPROSA, Grupo Financiero Costarricense constituido el 11 de junio de 1999 e inscrito en el Registro de Personas Jurídicas del Registro Público bajo el número de cédula jurídica , al tomo 456, asiento El Grupo Financiero IMPROSA es un grupo registrado en la Bolsa de Valores de Costa Rica y supervisado por las Superintendencias Generales de Entidades Financieras y Valores, ambas entidades de Costa Rica. Este Prospecto incluye información adicional sobre IMPROSA Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. y el Grupo Financiero IMPROSA. Agente de Cobro y Pago y Custodia de Efectivo y Valores BANCO GENERAL, S.A. Custodio BANCO GENERAL, S.A. Asesores Legales ALEMAN, CORDERO, GALINDO Y LEE Perito Ingenieril PANAMERICANA DE AVALUOS, S.A. 10

11 Perito Financiero KPMG Auditores Ernst & Young Listado Bolsa de Valores de Panamá, S.A. Ley Aplicable República de Panamá Tratamiento Fiscal De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 269 del Título XVII del Decreto Ley No. 1 del 8 de julio de 1999, por el cual se crea la Comisión Nacional de Valores y se regula el mercado de valores de la República de Panamá, para los efectos del impuesto sobre la renta, del impuesto sobre los dividendos y del impuesto complementario, no se considerarán gravables las ganancias, ni deducibles las pérdidas que dimanen de la enajenación de las Cuotas de Participación, siempre y cuando dichos valores estén registrados en la Comisión Nacional de Valores y la enajenación de los mismos se dé a través de una bolsa de valores u otro mercado organizado. En caso de que la enajenación no se dé a través de una bolsa de valores u otro mercado organizado o de tratarse de la aceptación de una Oferta Pública de Compra de Acciones (OPA), entonces las correspondientes ganancias de capital estarán sujetas al impuesto sobre la renta, de conformidad con lo establecido en el artículo 701, literal (e) del Código Fiscal. En estos casos, se calculará el impuesto sobre la renta sobre las ganancias obtenidas a una tasa fija del diez por ciento (10%). Para estos efectos, el comprador quedará obligado a retener el cinco por ciento (5%) del valor total de la enajenación, en concepto de adelanto al impuesto sobre la renta sobre las mencionadas ganancias de capital. Si hubiese incumplimiento, la entidad emisora del valor será solidariamente responsable del impuesto no pagado. El contribuyente podrá considerar el monto retenido por el comprador, como el impuesto sobre la renta definitivo a pagar en concepto de ganancia de capital. Sin embargo, cuando el adelanto del impuesto retenido sea superior al monto resultante de aplicar la tarifa del diez por ciento (10%) sobre la ganancia de capital obtenida en la enajenación, el contribuyente podrá presentar una declaración jurada especial acreditando la retención efectuada, y reclamar el excedente que pueda resultar a su favor como crédito fiscal aplicable al impuesto sobre la renta, dentro del período fiscal en que se perfeccionó la transacción. El monto de las ganancias en la enajenación de valores no será acumulable a los ingresos gravables del contribuyente. Por su parte, el artículo 270 del Título XVII del Decreto Ley No. 1 del 8 de julio de 1999, establece que estarán exentos del impuesto sobre la renta, los intereses u otros beneficios que se paguen o acrediten sobre valores registrados en la Comisión y que, además, sean colocados a través de una bolsa de valores o de otro mercado organizado. Las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se encuentran registradas en la Comisión de Valores y, en consecuencia, las ganancias de capital que se obtengan mediante la enajenación de dichas Cuotas de Participación a través de una bolsa de valores u otro mercado orga- 11

12 nizado estarán exentas del pago del Impuesto sobre la Renta, de Dividendos y Complementario. De igual forma, los rendimientos o beneficios pagados o acreditados sobre las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa estarán exentos del impuesto sobre la renta, en la medida en que dichos valores se encuentren registrados en la Comisión Nacional de Valores y se coloquen a través de una bolsa de valores u otro mercado organizado. De conformidad con lo señalado en el Artículo 81 del Decreto Ejecutivo No. 170 de 1993, Reglamento del Impuesto sobre la Renta, en los fideicomisos constituidos de conformidad con la Ley No. 1 del 5 de enero de 1984, se considera contribuyente al fiduciario, quien determinará el impuesto de acuerdo con las reglas aplicables a las personas naturales. Por lo anterior, los rendimientos o beneficios pagados sobre las Cuotas de Participación emitidas por ésta, no estarán sujetas al pago del impuesto de dividendos conforme viene regulado en el artículo 733 del Código Fiscal de la República de Panamá. En caso de que el beneficiario de los rendimientos o beneficios pagados o acreditados sobre las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa resida en el extranjero, estos rendimientos no estarán sujetos al pago de impuesto sobre la renta bajo la modalidad de remesas al exterior, atendiendo a la exoneración establecida en el artículo 270 del Título XVII del Decreto Ley No. 1 de Esta sección es meramente informativa y no constituye una declaración o garantía de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, ni de la Sociedad Administradora de Inversiones, sobre el tratamiento fiscal que la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas dará a la inversión en las Cuotas de Participación emitidas. Cada tenedor registrado de una Cuota de Participación deberá independientemente obtener asesoría especializada a fin de conocer de forma particular el tratamiento fiscal aplicable a su inversión en las Cuotas de Participación antes de invertir en las mismas. Ni la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, ni el Fiduciario, ni la Sociedad Administradora de Inversiones, garantizan que se mantendrá el tratamiento fiscal actual, en cuanto a las ganancias de capital provenientes de la enajenación de las Cuotas de Participación, Impuesto de Dividendos, Impuesto sobre la Renta, incluyendo, pero no limitado, a la modalidad de remesas al exterior, así como el Impuesto sobre la Renta que grave los beneficios o rendimientos que paguen o acrediten las cuotas de participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, esto debido a que la modificación o eliminación de dichos beneficios compete a las autoridades de la República de Panamá. A la fecha de aprobación de este Prospecto, no se conoce de la existencia de alguna propuesta de reforma legislativa que afecte las reglas fiscales a que se hace referencia en este documento. De igual forma, ni la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, ni el Fiduciario, ni la Sociedad Administradora de Inversiones, garantizan el mantenimiento del actual régimen tributario que afecta las operaciones inmobiliarias, que en general, desarrolla la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. 12

13 1. FACTORES DE RIESGO Entre los principales factores de riesgo que en un momento dado pueden afectar adversamente a la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, se pueden mencionar: A. Riesgos de la cartera inmobiliaria Riesgo por concentración de inmuebles: En caso de que la Sociedad de Inversión Inmobiliaria mantenga una alta concentración de sus activos en uno o muy pocos inmuebles, la ocurrencia de un siniestro que afecte parcial o totalmente la integridad física de un inmueble de la cartera, la discontinuidad de la ocupación en arriendo por parte de terceros por periodos prolongados de tiempo, o la posibilidad de que segmentos específicos del mercado inmobiliario experimenten ciclos a la baja tanto en precios como en arrendamientos, son eventos que pueden afectar sensiblemente la capacidad que tiene la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa para distribuir rendimientos periódicamente y el valor de mercado de las Cuotas de Participación. Riesgo por concentración de arrendatarios: Si los inmuebles que forman parte del patrimonio del fideicomiso de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se encuentran alquilados a un inquilino o a un grupo reducido de inquilinos, o bien a un grupo amplio de inquilinos que se encuentran concentrados en un único sector de actividad o un número muy reducido de sectores de actividad, la presencia de eventos negativos que incidan directamente en la estabilidad financiera de dichos arrendatarios podría motivar procesos de renegociación de los contratos de arrendamiento. Estas renegociaciones de los contratos de arrendamiento podrían reducir los ingresos que por dicho concepto perciba la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, originar el atraso en el pago del alquiler, o provocar la desocupación de bienes inmuebles; situaciones que afectarían sensiblemente el flujo de ingresos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria y, por consiguiente, losrendimientos distribuidos a los inversionistas y el precio de las Cuotas de Participación. Riesgos por desocupación de inmuebles: La desocupación de inmuebles puede materializarse, entre otros aspectos, por: períodos prolongados de recesión económica que incidan negativamente en la demanda por espacio en edificios, crecimiento significativo y en cortos períodos de la oferta de áreas construidas que provoquen la sobreoferta de inmuebles disponibles, cambios en la naturaleza de los procesos constructivos que produzcan obsolescencia, pérdida de competitividad de los bienes inmuebles que formen parte de la cartera de activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, sea por ubicación geográfica o facilidades aledañas, y cambios en las tendencias demográficas e inmobiliarias del país, que trasladen la demanda de espacio en edificios e inmuebles a zonas geográficas en donde no posea inversiones la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. Durante plazos de desocupación de bienes inmuebles, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria no recibe ingresos por alquiler e incurre en gastos de seguros, mantenimiento, seguridad del inmueble desocupado, servicios públicos e impuestos municipales, entre otros, lo cual produce una baja temporal en los ingresos netos y, por consiguiente, en la capacidad para distribuir rendimientos. Los efectos adversos provocados por la desocupación terminan cuando los inmuebles son nuevamente alquilados. Riesgo por la discrecionalidad de la Sociedad Administradora de Inversiones para la compra de bienes inmuebles: Si bien la Sociedad Administradora de Inversión Inmobiliaria debe adecuarse a la política de inversión de este Prospecto, dentro de los parámetros establecidos la Sociedad Administradora de Inversiones y su Comité de Inversión gozan de discrecionalidad para la composición específica de la cartera de activos de la Sociedad de Inversión. Por esta razón los inmuebles que fi- 13

14 nalmente se adquieran podrían no satisfacer las expectativas de un inversionista en particular. Riesgo de tasa de interés: El riesgo de tasa de interés comprende tres aspectos: El primero, se relaciona con el endeudamiento que la Sociedad de Inversión puede emplear como estrategia para financiar las adquisiciones de inmuebles. Por consiguiente, aumentos en las tasas de interés de mercado generan un incremento en el gasto financiero en que incurre la Sociedad de Inversión, reduciendo los ingresos netos que se distribuirían como rendimientos o beneficios. El segundo, se relaciona con el aumento en las tasas de interés de mercado, lo cual tiene como consecuencia un aumento en la tasa de costo de capital promedio ponderada empleada para efectuar las valoraciones financieras, a la fecha de compra y sus actualizaciones anuales, empleadas para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros en concordancia con la Norma Internacional de Contabilidad No. 40. En caso que inmuebles se encuentren registrados según su valor financiero (valor base según valoración financiera), un incremento significativo en la tasa de costo de capital promedio ponderado podría producir una reducción en el valor en libros de dichos activos, afectando el valor de las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Imobiliaria Balboa. El tercero, se relaciona con el efecto que aumentos en las tasas de interés de mercado pueden tener sobre el atractivo relativoque ofrecen los rendimientos de las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión, con respecto a otros valores disponibles en el mercado bursátil, tales como bonos y acciones preferentes. Riesgo de un ambiente adverso en los mercados inmobiliario o bursátil para emitir Cuotas de Participación: La adquisición de bienes inmuebles depende en el largo plazo de la capacidad de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria para levantar capital emitiendo en el mercado bursátil Cuotas de Participación y, para endeudarse de conformidad con las disposiciones contenidas en el presente prospecto. Esto se debe particularmente a: De acuerdo con las políticas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, anualmente se procederá a la distribución de la totalidad de los ingresos netos de operación y a la devolución del capital pagado en exceso que, en la proporción que a la fecha de cada cierre fiscal, corresponda a cada inversionista. La distribución de rendimientos de conformidad con el presente Prospecto se efectuará a más tardar noventa (90) días hábiles después de concluido el cierre fiscal correspondiente. Por lo anterior, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se encuentra imposibilitada para mantener en el largo plazo, para efectos de financiar nuevas adquisiciones, los fondos generados internamente, a saber los rendimientos netos. Por lo anterior, cambios adversos en la industria inmobiliaria o en el mercado bursátil podrían impactar negativamente la colocación de Cuotas de Participación en el mercado bursátil o la capacidad de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria para contraer nuevas obligaciones con acreedores bancarios. 14 Riesgo de administración de los inmuebles: La administración de las propiedades o inmuebles consiste en un conjunto de acciones planificadas que la Sociedad de Inversión Inmobiliaria debe atender, con el fin de dar cumplimiento a las obligaciones que tiene en su condición de propietario de los activos dados en arriendo. Las políticas de administración de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, son tales, que consideran que el arrendador está obligado a conservar el bien inmueble en buen estado; a garantizar la legitimidad del derecho para dar en arriendo los bienes de su propiedad; permitir al arrendatario el uso y disfrute del inmueble arrendado por todo el plazo del contrato

15 de arrendamiento; entregar al arrendatario el bien objeto del arrendamiento, sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato de arrendamiento firmado. Una gestión inapropiada de administración de las propiedades que conforman la cartera inmobiliaria de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria violentaría estas políticas y probablemente originaría procesos judiciales en su contra; impediría la continuidad del contrato de arrendamiento originando períodos de desocupación e; incidiría en un proceso acelerado de depreciación del activo. Riesgo de estimación del valor de los inmuebles: Dado que las políticas contables de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria y las normas para registrar el valor razonable del activo inmobiliario en libros, según lo señala la Norma Internacional de Contabilidad No. 40, requieren la realización de peritajes tanto ingenieriles como financieros, no sólo a la fecha de compra de un inmueble sino anualmente, procesos acelerados de depreciación del activo, períodos prolongados de desocupación o cambios en la composición de los ingresos netos que el inmueble produzca podrían producir una reducción en el valor en libros de dichos activo o activos, lo que generaría una minusvalía que debe registrarse en el período fiscal en que esta se materializa, lo que afectaría en forma inmediata el valor de la Cuota de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. De igual forma, debido a que las políticas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa requieren que cada tres años se sustituyan los peritos empleados, las opiniones que cada perito tenga sobre los factores que inciden principalmente en la estimación del valor razonable del activo inmobiliario, pueden igualmente incidir positiva o negativamente, o bien no incidir, en la determinación del valor en libros de cada inmueble. En caso de que se produjese una minusvalía por este factor, la minusvalía resultante debe registrarse en el período fiscal en que esta se materializa, afectando en forma inmediata el valor de la Cuota de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. Riesgo por procesos judiciales y administrativos contra la Sociedad Administradora de Inversiones y la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa: Toda entidad que realiza actividades de comercio en general, puede o no estar sujeta a procesos o demandas judiciales en función de las consecuencias de sus actos y obligaciones. La Sociedad Administradora de Inversiones, cuyo objeto social está orientado únicamente a la compra, arriendo y administración de inmuebles por cuenta de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, podrá verse obligada a iniciar procesos judiciales en contra de los arrendatarios por el incumplimiento de las normas estipuladas en los contratos, e inevitablemente estará siempre expuesta a ser sujeto de contra demandas interpuestas por los arrendatarios por las mismas causas. A su vez, la Sociedad Administradora de Inversiones no está exenta de enfrentar procesos administrativos en su contra en caso de que se identifiquen posibles incumplimientos de normas de carácter reglamentario o legal, en razón de la supervisión de que es objeto por la administración tributaria y municipal. Riesgo por morosidad de inquilinos: El riesgo de morosidad de inquilinos se define como la probabilidad de que un arrendatario o inquilino que ocupe algún espacio físico propiedad de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa no se encuentre en capacidad de atender en forma puntual los pagos de alquiler a los que está obligado, de conformidad con lo dispuesto en el contrato de arrendamiento suscrito, ni con las obligaciones que le impone la legislación de arriendos vigente. El riesgo de morosidad se manifiesta mediante el retraso en los pagos a cargo del inquilino o como una interrupción definitiva de estos. La morosidad se traduce en una contracción 15

16 de la capacidad que tiene la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa para producir flujos de caja y rendimientos distribuibles y, por consiguiente, en la capacidad de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria para atender sus obligaciones frente a terceros. B. Riesgo de la cartera de valores (riesgo financiero) Aunque la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, por su naturaleza, invertirá mayoritariamente en inmuebles, podría llegar a tener hasta un 20% de sus activos invertidos en valores, producto de dineros transitorios que mantenga mientras se ubican inmuebles atractivos en precio y generación de alquileres o plusvalías. Los fondos recaudados que se inviertan en valores podrían enfrentar riesgos tales como, pero no limitados a, los siguientes: Riesgo no Sistémico: El Riesgo no Sistémico, conocido también como riesgo no relacionado con el comportamiento del mercado o riesgo diversificable, es el riesgo que se encuentra vinculado con las características únicas de un instrumento o título valor o de un portafolio de inversiones particular que no se encuentre plenamente diversificado. Al invertir en la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, los inversionistas adquieren también en forma conjunta y proporcional a sus aportes la propiedad de la cartera de valores, la cual genera ganancias o pérdidas que se distribuyen proporcionalmente entre los participantes de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. Estos valores están propensos a cambios en su valor de realización, debido a problemas de solvencia de los emisores privados, básicamente como resultado de atrasos o incumplimientos en el pago puntual de intereses o principal, o a un bajo o nulo potencial de generación de dividendos a los accionistas. En la medida que la cartera se encuentre diversificada y se realice un cuidadoso proceso de selección de los valores, este riesgo puede disminuirse en forma significativa, aunque no puede eliminarse completamente. Dado que las políticas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa exigen la valoración diaria a precios de mercado de la cartera financiera, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa, o nula, en el precio del título de participación a una fecha determinada. El Riesgo Sistémico: El Riesgo Sistémico, conocido tambiéncomo riesgo de mercado o riesgo no diversificable, es el riesgo que se origina en fluctuaciones prolongadas en la actividad macroeconómica del país, tales como pero no limitadas a cambios en tasas de interés del mercado, devaluación de la moneda, decisiones políticas del Gobierno en cuanto a impuestos, crédito y liquidez del sistema. Los títulos valores que integran la cartera financiera de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria están propensos a cambios en su valor de mercado, debido a cambios en las tasas de interés de mercado y la prima exigida por los inversionistas extranjeros por el riesgo del país o bien a cambios en el régímen tributario aplicable a dichos instrumentos de inversión. Debido a que este elemento de riesgo se encuentra asociado con las fluctuaciones de la cartera del mercado, no es posible eliminarlo mediante procesos de diversificación tradicionales. Dado que las políticas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa exigen la valoración diaria a precios de mercado de la cartera financiera, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, ne- 16

17 gativa, o nula, en el precio de la cuota de participación a una fecha determinada. Riesgo por inversión en instrumentos de renta variable: Dentro de las distintas opciones de inversión en valores disponibles para integrar la cartera financiera de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria de conformidad con los límites establecidos en este Prospecto, además de los instrumentos de deuda de tasa de interés fija, es posible identificar las acciones o los títulos de deuda de tasa de interés variable o ajustable. Las técnicas de valuación generalmente aceptadas para la estimación de un precio para dichos instrumentos de inversión demandan el uso de supuestos sobre el comportamiento de los flujos de efectivos que se espera generen en el largo plazo, así como su patrón de pago, así como la tasa de costo de oportunidad empleada para descontar los flujos esperados. En consecuencia, existe una probabilidad real de que el comportamiento de los flujos de efectivo en cuanto a su cuantía como patrón de pago no se comporten de la manera en que se estimaron a la fecha en que se efectuó la valoración para fundamentar la compra de los instrumentos para la cartera de inversión, ya que los mismos dependen del desempeño real de la empresa en el largo plazo. Dado que las políticas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa exigen la valoración diaria a precios de mercado de la cartera financiera, cualquier cambio o deterioro de la cotización de los instrumentos que compongan la cartera financiera de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria se registrará con la misma periodicidad y podrá tener una incidencia positiva, negativa, o nula, en el precio de la cuota de participación a una fecha determinada. Riesgo por operaciones de recompra: Las operaciones de recompra se encuentran disponibles para la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa como un instrumento de inversión o un instrumento de endeudamiento de corto plazo. C. Riesgos asociados a operaciones de inversión: En las operaciones de recompra a las que se recurre como un mecanismo de inversión de corto plazo, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa asume fundamentalmente el riesgo de incumplimiento de pago. En caso de materializarse dicho riesgo, aún cuando existe una garantía solidaria por parte del puesto de bolsa contraparte en la operación de recompra, el sistema bursátil procede en primera instancia a liquidar los títulos subyacentes en dicha operación mediante un procedimiento debidamente reglamentado por una bolsa de valores. Si por alguna razón el producto de la venta de los títulos no es suficiente para cancelar el principal y los rendimientos pactados, el sistema bursátil procede a cargar la diferencia al puesto de bolsa contraparte de la operación. No obstante que se encuentran previstos distintos mecanismos y procedimientos para resarcir a la Sociedad de Inversión Inmobiliaria en su condición de inversionista en una operación de recompra en caso de una ejecución forzosa, y en ese tanto mitigar el riesgo de crédito, persiste la probabilidad de que alguna suma no sea recuperable y en ese tanto producir un perjuicio económico a la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. D. Riesgos asociados a operaciones de endeudamiento de corto plazo: En las operaciones de recompra a las que se recurre como un mecanismo de endeudamiento de corto plazo, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa asume fundamentalmente el riesgo de renovación y de tasa de interés. El riesgo de renovación consiste en que, si al vencimiento de la operación de recompra, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria no cuenta con la liquidez necesaria para cancelar el principal y el rendimiento pactado, existe la posibilidad que la misma no sea renovada en el mercado bursátil, teniendo como consecuencia que enfrentar los procesos de ejecución forzosa previstos en las reglas vigentes en el mercado bursátil. La ejecución forzosa de 17

18 los títulos podría tener como consecuencia que la Sociedad de Inversión Inmobiliaria incurra en perjuicios económicos que deterioren el valor de la Cuota de Participación. En cuanto al riesgo de tasa de interés, es importante mencionar que el mismo consiste en que si al vencimiento de la operación de recompra se procede a renovar la misma y las tasas de interés de mercado han aumentado, el costo financiero a asumir por parte de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria se incrementa, lo que produce una baja temporal en sus ingresos netos y en su capacidad para distribuir rendimientos respecto a los niveles observados en períodos de tasas de interés bajas. E. Otros riesgos Liquidez de las Cuotas de Participación: El mercado de valores como los emitidos por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se encuentra poco desarrollado en la República de Panamá. Por esta razón, mientras aumenta el volumen de títulos de esta naturaleza en relación con elmercado bursátil en general, la liquidez de estos valores será baja. Este riesgo puede materializarse en períodos de tiempo prolongados para poder realizar una venta parcial o total en el mercado secundario de la Bolsa de Valores, así como en precios de mercado inferiores al valor del activo neto calculado por la Sociedad Administradora de Inversiones. El fideicomiso mediante el cual se constituye la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa califica como Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cerrada. Por lo tanto, las Cuotas de Participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa descritas en este Prospecto no son redimibles, salvo por las condiciones descritas en el presente Prospecto o en las leyes aplicables. Tratamiento Fiscal: Ni la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, ni el Fiduciario, ni la Sociedad Administradora de Inversiones, garantizan que se mantendrá el tratamiento fiscal actual, en cuanto a las ganancias de capital provenientes de la enajenación de las Cuotas de Participación, Impuesto de Dividendos, Impuesto sobre la Renta, incluyendo, pero no limitado, a la Imodalidad de remesas al exterior, así como el Impuesto sobre la Renta que grave los beneficios o rendimientos que paguen o acrediten las cuotas de participación emitidas por la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, esto debido a que la modificación o eliminación de dichos beneficios compete a las autoridades de la República de Panamá. A la fecha de aprobación de este Prospecto, no se conoce de la existencia de alguna propuesta de reforma legislativa que afecte las reglas fiscales a que se hace referencia en este documento. De igual forma, ni la Sociedad de Inversión Inmobiliaria, ni el Fiduciario, ni la Sociedad Administradora de Inversiones, garantizan el mantenimiento del actual régimen tributario que afecta las operaciones inmobiliarias, que en general, desarrolla la Sociedad de Inversión Inmobiliaria. 2. INFORMACIÓN SOBRE LA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA BALBOA A. Naturaleza (Datos Generales de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa) La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa está constituída mediante un fideicomiso realizado por IMPROSA Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, S.A. (como fideicomitente) en BG TRUST, INC. (como fiduciario) de conformidad con la Ley No.1 de 5 de enero de 1984, por la cual se regula el fideicomiso en la República de Panamá, mediante la escritura pública número 9,588 de 27 de abril de 2007 de la Notaría Quinta del Circuito de Panamá. La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa constituye, y opera como, una Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cerrada al amparo de lo dispuesto por el Decreto Ley No.1 de 8 de julio de 1999 de la República de Panamá y sus disposiciones reglamentarias. 18

19 BG TRUST, INC., en su condición de fiduciario del fideicomiso de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, no responderá con su patrimonio personal frente a los titulares de las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa, las cuales sólo estarán respaldadas por los activos de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa ha sido constituida para dedicarse únicamente a las actividades relacionadas con la constitución y operación propias de una Sociedad de Inversión Cerrada de acuerdo con las disposiciones legales vigentes en la República de Panamá, mediante la captación de dineros del público a través de la oferta pública y venta de sus Cuotas de Participación y la inversión de dichos dineros mayoritariamente en inmuebles y saldos remanentes en valores negociables. La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa está debidamente registrada como Sociedad de Inversión en la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá y cuenta con autorización para ofrecer públicamente sus Cuotas de Participación, tal como consta en la Resolución No. 118 de 8 del 12 de Mayo de 2008 de la Comisión Nacional de Valores de la República de Panamá. Esta autorización no implica que la Comisión recomiende la inversión en las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa ni representa opinión favorable o desfavorable sobre las perspectivas de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. La Comisión Nacional de Valores no será responsable por la veracidad de la información presentada en este Prospecto o de las declaraciones contenidas en las solicitudes de registro. Las Cuotas de Participación de la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa descritas en este Prospecto han sido listadas para su negociación en la Bolsa de Valores de Panamá, S.A. y serán colocadas mediante oferta pública primaria en dicha bolsa de valores. El listado y negociación de estos valores ha sido autorizado por la Bolsa de Valores de Panamá, S.A. Esta autorización no implica su recomendación u opinión alguna sobre dichos valores o sobre la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa. La Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa se dirige principalmente: A inversionistas que cuentan con un alto grado de conocimiento del mercado inmobiliario de la República de Panamá o con asesoría en inversiones inmobiliarias, siendo capaces de comprender cómo la gestión colectiva de la inversión financiera es aplicada en este caso a la inversión inmobiliaria. A inversionistas dispuestos a participar de una cartera inmobiliaria, a asumir riesgos por su participación indirecta en el mercado inmobiliario, buscando con ello obtener una plusvalía por la revalorización de los inmuebles, que puede ser positiva, nula o negativa. A inversionistas que no requieren de un ingreso periódico cierto, ya que dentro de la cartera de la Sociedad de Invesión Inmobiliaria Balboa pueden existir inmuebles que no generen ingreso por concepto de alquileres. A inversionistas dispuestos a asumir riesgos inherentes a una cartera inmobiliaria (descritos en el punto II), tales como destrucción de inmuebles, desocupación de estos,incumplimiento por parte de los arrendatarios y procesos legales de desahucio. A inversionistas que no requieren liquidez. Por ser una Sociedad de Inversión Cerrada, la Sociedad de Inversión Inmobiliaria Balboa no redime participaciones a los inversionistas, sino que estos deben recurrir al mercado secundario para vender su participación, siendo conscientes de que el mercado de participaciones de Sociedades de Inversiones Cerradas en el país todavía no es lo suficientemente líquido. 19