Principios del Derecho Registral Inmobiliario

Transcripción

1 Principios del Derecho Registral Inmobiliario Autora: Zulema E. Fuksman Escribana Ciudad de Buenos Aires Rep. Argentina INTRODUCCIÓN. El Código Civil argentino, aprobado por ley 340; que comenzó a regir a partir del 1ro. de enero de 1871, establece un tratamiento registral diferente con relación a la constitución de hipotecas y a la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales. En el TITULO XIV CAPITULO II denominado De la forma de las hipotecas y su registro se determina La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas (art CC). En cambio en la extensa nota al art Vélez Sarsfield sostiene otro criterio y expresa En un país como el nuestro donde el dominio de los inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos incontestables, la necesidad del registro público crearía un embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, irán regularizando los títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos aceptar la creación de registros públicos. La Provincia de Buenos Aires fue pionera en materia registral. El 21 de mayo de 1879 sancionó la Ley 1276 por lo cual se creó el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, la que fue reemplazada en el año 1890 por la Ley 2378, modificada por el Decreto-Ley 11643/63, ratificada por la Ley Federalizada la ciudad de Buenos Aires el 20 de septiembre de 1880, creó en 1881 su propio Registro por Ley 1144, sustituida por Ley 1893, ejemplo seguido por otras provincias argentinas. Estas leyes fueron consideradas inconstitucionales, debido a: avanzar sobre la legislación de fondo (art. 31 de la C.N.), agregar requisitos que sólo el legislador nacional puede establecer (art.67 inc 11 de la C.N.), alterar preceptos del Código Civil (artículos 596, 1006/8, etc.). Sin embargo, tratadistas como R. Salvat apoyaron su creación por entender que estas leyes encuadran dentro del poder de policía de cada provincia. En el año 1960 el Colegio Notarial Bonaerense encomendó a los Dres. Miguel Norberto Falbo, Presidente del Colegio de Escribanos de la Pcia. de Buenos Aires, y Edgardo Augusto Scotti, Director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, el estudio in situ del funcionamiento de los principales registros europeos. Producto de esas investigaciones fue el ANTEPROYECTO DE LEY REGISTRAL NACIONAL adoptado con ligeras modificaciones por el Decreto-Ley 11643/63 de la Provincia de Buenos Aires, ratificado por Ley 6736, antes relacionado, recogido por la Ley para la Capital Federal, Territorio Nacional de Tierra del Fuego e Islas del Atlántico Sur, hoy derogada, y extendida a todo el país por la ley nacional 17801, complementaria del Código Civil, Zulema E. Fuksman 1Pág. 1

2 sancionada y promulgada el 25 de octubre de 1968, reglamentada por la Capital Federal por el controvertido decreto 2080/80, modificado por el Decreto 466/99, también cuestionado. 1 La Ley tiene como antecedentes las leyes hipotecarias españolas de 1861 y PRINCIPIOS REGISTRALES.- El Registro de la Propiedad Inmueble es una institución jurídica cuya finalidad básica desde el punto de vista social y económico consiste en prevenir conflictos jurídicos sobre titularidad de los derechos sobre inmuebles 3. A tal efecto impone normas orientadoras y/o de cumplimiento obligatorio con el fin de dar seguridad a las transacciones jurídicas. Existen diferencias entre los tratadistas en cuanto a su enumeración e importancia. En los fundamentos del Anteproyecto de la Ley Registral que elaboraron Falbo y Scotti se explica que se adoptaron cinco principios. Ellos son los principios de rogación y legalidad, el de especialidad o determinación, tracto sucesivo y prioridad. No incluyen como principios ni el de inscripción, publicidad, fe pública registral, legitimación, consentimiento. La doctrina y jurisprudencia han asignado efectos de la fe pública registral al certificado al que hacen referencia los artículos 22 a 25 de la Ley Para el escribano Raúl García Coni, quien fue Director del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires entre los años 1969 y 1973, la Ley apunta a objetivos básicos bien definidos tales como publicidad, efecto retroactivo o retroactividad, folio real y legalidad. 5 En este trabajo adoptaremos una enumeración amplia tendiente a la mejor comprensión de la ley registral. PUBLICIDAD: Este es más un objetivo, una finalidad que un principio. 6 Está contemplado en la letra del art. 21 de la ley cuando dispone El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. PRIORIDAD: a nuestro modo de ver éste es el más innovador de los principios, una creación que convierte nuestro sistema registral en el más seguro dentro del derecho comparado. Se basa en el clásico adagio latino prior tempore potior jure y se construye sobre el juego armónico de los arts. 5, 17, 19, 22, 23, 24, 25, 26 de la Ley Se divide en PRIORIDAD DIRECTA E INDIRECTA. DIRECTA: Comienza con el pedido de certificación del estado dominial. El pedido se asienta en el Libro Diario del Registro (art. 40) anotando fecha y número de presentación. El plazo de validez de este certificado es de 15, 25 o 30 días contados desde la cero hora del día de ingreso, dependiendo del domicilio legal del Registro del peticionante. Esta certificación produce los efectos de 1 Registración Inmobiliaria Argentina. Raúl Garcia Coni. 2 Marcelo E. Urbaneja. Revista del Notariado 875, página L.M. Diez Revista del Notariado 867, página Felipe P. Villaro. Revista del Notariado 882, página Raúl Garcia Coni. Obra citada. 6 Felipe P. Villaro. Revista citada. Pág. 21 Zulema E. Fuksman

3 una anotación preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiera solicitado. El Registro no dará otra certificación dentro de su plazo de vigencia sobre el mismo inmueble más el plazo del artículo 5, sino con la advertencia de certificaciones anteriores (arts. 23/24 y 25). La prioridad entre dos o más inscripciones sobre el mismo inmueble se establecerán por la fecha y número de presentación. (art. 17). En cuanto a las escrituras simultáneas la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que la antecede (art. 26). INDIRECTA: La reserva de prioridad indirecta cubre el lapso que media entre la instrumentación del acto jurídico y su presentación registral. Las escrituras públicas que se presenten dentro de los 45 días de su otorgamiento se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación. (art. 5). Este plazo de 45 días es conocido como bloqueo registral por impedir la inscripción registral de todo documento que se le oponga al que está protegido por la anotación preventiva que confiere la certificación registral. Sin embargo si al solicitarse una inscripción existieran otras de anotación preventiva o certificaciones vigentes o estuviera corriendo el plazo del art. 5, se inscribirá con la advertencia de la circunstancia que la condiciona. Cuando la segunda inscripción obtenga prioridad sobre la primera, el Registro informará la variación mediante notificación fehaciente a quien tuviere interés legítimo (art. 18). Por lo expuesto concluimos que la reserva de prioridad directa se complementa con la de prioridad indirecta o retroprioridad y ambas cierran el círculo de seguridad que confiere la ley PRIORIDAD Y RANGO: Las partes pueden convenir alterar el orden de prioridades y también compartirla. Como se ha mencionado la prioridad se establece por la fecha y número de presentación (art.40). No obstante las partes podrán mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad sustraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de prelación y en tal caso modificar el grado de las hipotecas, de renuncia, de posposición etc. (art C. Civil). ROGACION: El registro de la Propiedad no actúa de oficio, sólo interviene a petición de parte o a requerimiento de Autoridad Administrativa o judicial. Dispone el art.6 de la ley con carácter limitativo que solamente puede inscribirse o anotarse por el autorizante del documento o su reemplazante legal o por quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Y en el art. 7; La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local. La facultad de desistir no está regulada en la ley registral, sino en su reglamentación local. Para la Ciudad de Buenos Aires, el Decreto reglamentario 2080/80 establece los requisitos exigidos para la rogatoria y para el desistimiento.- ESPECIALIDAD: La ley en su art. 12 establece con respecto de los inmuebles que deban inscribirse la obligación de identificarlos jurídica y técnicamente, así como sus titulares, indicando la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos cuantas especificaciones resisten necesarias para su completa individualización Zulema E. Fuksman 1Pág. 3

4 LEGALIDAD: Este principio es la esencia de toda organización registral y consiste en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al Registro 7. Ahora bien, determinar cual es el limite de esta atribución calificadora del Registro, ha dado lugar a un sin fin de controversias entre registradores y notarios. Este principio se apoya en las disposiciones de los arts. 2, 3, 8 y 9 de la ley 17801, este último modificado por la ley El art. 2 selecciona los documentos que pueden ingresar al Registro y el art. 3 establece los requisitos que deben reunir dichos documentos. El art. 8 limita la facultad del registrador a las formas extrínsecas del documento y el art. 9 permite al registrador a) rechazar el documento sólo si el vicio es de nulidad absoluta y manifiesta, y b) si el defecto es subsanable debe devolverlo al solicitante para que en el plazo de 30 días de su presentación lo rectifique. En este caso se anotará provisoriamente por 180 días contado desde su presentación, prorrogable por períodos determinados a petición fundada del requirente. Si la decisión del Registro no fuera rectificada, el peticionante puede promover el recurso o impugnación correspondiente. Este artículo se complementa con la ley nacional de mayo de 1980 que en su art. 2 regula el procedimiento contra las resoluciones del Registro y por el Decreto 2080/80 que entró en vigencia en octubre del mismo año, modificado por el Decreto 466/99. El Decreto 2080/80 en capítulo X y en sus arts. 38 a 43, trata de los recursos. En conclusión este principio establece que sólo la ley determina que documentos se inscriben, con que contenido y requisitos, y como debe calificarlos el registrador bajo control judicial mediante recursos específicos. 8 FOLIO REAL: Una vez ingresado al registro un documento cuyo objeto es la inscripción de un inmueble, el registro procede a su matriculación, la que consiste en su ingreso en forma originaria abriendo un folio, el que permanecerá inalterado hasta que se presente otro documento modificándolo. Los sistemas de ordenamiento pueden ser cronológicos, personales, cronológico personales y según su objeto. Este último sistema es el de Folio Real que encuentra su origen en los Registros Germánicos, y el que es el adoptado por la ley (art. 11). La forma de inscribir los asientos están regulados por las disposiciones de los arts. 12/3 y por las de sus decretos reglamentarios. El folio real sustituye las fojas de un libro o de una carpeta por una tarjeta de cartulina en la que se transcriben en breves notas toda la información sobre un inmueble. Este sistema ya fue recomendado por el PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DEL NOTARIADO (1948) y en todos los siguientes por considerarlo simple y seguro. La ficha del folio real no está a disposición del consultante externo, el que podrá conocer su información conforme a las técnicas que el Registro adopte. 9 TRACTO SUCESIVO: Este principio que tiene como antecedente la Ley Hipotecaria Española de 1946, persigue la total coincidencia entre el titular registral de un derecho y el disponente, de tal suerte que exista la mas absoluta seguridad que la persona que constituya, transmita, modifique o extinga un derecho real sea la misma que consta registrada como titular de ese derecho.- El art. 15 de la ley lo define con toda claridad No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. Y agrega el art. 15 De los asientos existentes en cada folio, deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las 7 Felipe P. Villaro. Revista citada. 8 Felipe P. Villaro. Revista citada. 9 García Coni. Obra citada. Pág. 41 Zulema E. Fuksman

5 inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. En cuanto al notario autorizante, para asegurar el cumplimiento de este principio, debe tener a la vista el título antecedente debidamente inscripto (art. 23). TRACTO ABREVIADO: Una modalidad de este principio, es el que prescribe el art. 16 cuando dispone que no será necesaria la inscripción previa en los casos que a continuación enumera en los incisos a, b, c, d y que se refieren a los casos en que los jueces, herederos declarados o sus representantes otorguen un documento en cumplimiento de contratos y obligaciones contraídas en vida; cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieron o cedieren bienes hereditarios registrados a nombre del causante o su cónyuge; cuando el documento a inscribirse sea el resultado de la partición de bienes hereditarios; cuando se trate de documentos autorizados simultáneamente y se refiera a negocios jurídicos sobre un mismo inmueble aún cuando hayan intervenido funcionarios distintos. Con respecto a si se trata de una enumeración taxativa o de una enunciación ejemplificativa, existe discrepancia en la doctrina, la que parte de considerar a este principio como una excepción o como una modalidad. La XII REUNION NACIONAL DE DIRECTORES DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD de 1975 declaró que los supuestos del art. 16 no describen actos específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurídico que satisfaga los extremos previstos en esos incisos puede beneficiarse con la simplificación de trámites que implica el tracto abreviado. 10 Para finalizar podemos afirmar que si bien la ley, todo sistema, es perfectible, la praxis ha demostrado que la ley Nacional cumple con la finalidad a la que todo Registro aspira, la que consiste en dar la máxima seguridad a los negocios jurídicos inmobiliarios. 10 García Coni. Obra citada. Anteproyecto de Ley Registral Nacional Scotti-Falbo Victor Sing. Rev. del Notariado 731, página Lopez de Zavalia. Curso Introductoria al Derecho Registral. Scotti. Elementos del Derecho Registral Inmobilirio. Alberto D. Molinario. Derecho Registral Inmobiliario.. Zulema E. Fuksman 1Pág. 5