47,360, VALOR EN LETRAS: CUARENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL DIECISEIS COLONES 36/100

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO VÍA MERCADO INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica % NOMBRE EXDEUDOR (ES) Monsalve Ossa Juan David Céd. Identidad No se Aporta Información Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Rafael, Condominio Vertical Residencial Campo Alto, Finca Filial 5-24 (Edificio 5, Nivel 6). REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Según la Finca Filial el Registro y el Plano Id. Predial Finca Matriz: Id. Predial Finca Madre: M F FINCA FILIAL N 5-24 Factor de Copropiedad: Otras Áreas m2 Plano de catastro N A m2 Finca Madre: 21, Identificador Predial F m2 Finca Matriz: 37, Diferencia de medidas Porcentaje: 0.00% 0.00 m2 Áreas Privativas: 18, Escritura constitutiva No se Aporta Información Demasía: NO Áreas Comunes: 19, TIPO DE CONDOMINIO Vertical AVALÚO VALOR DEL TERRENO 13,768, VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES 33,591, VALOR TOTAL DEL BIEN 47,360, VALOR EN LETRAS: CUARENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS SESENTA MIL DIECISEIS COLONES 36/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 18 meses Liquidez del bien Media MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A 33,591, OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro ICO Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Se trata de una finca filial en Alajuela, San Rafael, Condominio Vertical Residencial Campo Alto; el acceso externo al condominio se encuentra en asfalto en regular estado, e internamente es por calle común en concreto en buen estado con infraestructura urbana, la topografía donde se ubica el condominio es plana y aprovechable toda su área. La finca filial se ubica en el sexto piso del Edificio N 5 del Condominio Campo Alto, el condominio es de nivel socioeconómico medio - alto con buena ubicación por su cercanía con el centro de la ciudad de San Rafael y la Ruta 27. Cuenta con un apartamento Tipo AP03 construido en bloques de concreto y láminas de gypsum con regulares acabados el cual requiere mantenimiento. El apartamento cuenta con un espacio de parqueo que consiste en una losa de concreto armado. 17/08/2016 Correo electrónico / Dirección WEB UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 01 - ALAJUELA 08 - SAN RAFAEL MARÍA AUXILIADORA - CONDOMINIO VERTICAL RESIDENCIAL CAMPO ALTO SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Ana Luisa Mayorga Jiménez Ing. En Construcción No Aplica No Aplica ing.analuisamayorga@gmail.com Identificación N Fecha informe: 18 agosto 2016 Firma del Perito SÍ

2 Página: 2 HOMOLOGACIÓN TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Y CONSTRUCCIONES Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 504, , , Área A Nivel A Nivel A Nivel A Nivel Nivel Promedio Frente Forma I I I I Pendiente Prom(%) Ubicación No Aplica No Aplica N/A No Aplica N/A No Aplica N/A Servicios Servicios Tipo de Vía Tipo de Referencia Precio Final Oferta Oferta Factor de Homologación Valores Homologados 504, , , Notas: Se utilizan los factores de homologación del Órgano de Normalización Técnica de la Dirección General de Tributación Directa. No se aplica el factor de ubicación, ya que dicho factor compara la ubicación de las fincas dentro de la manzana, y en éste caso no aplica por ser fincas filiales ubicadas dentro de un condominio vertical. VALOR DEL BIEN Valor conclusivo 506,958 /m2 Área m2 VALOR TOTAL 47,360, NORTE SUR ESTE OESTE Área común de uso restringido número veinte. Finca filial número 5-23 Área verde común. Finca filial número 5-22 y área común de acceso. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Vacío, en el I Nivel se ubica acceso común en concreto en buen estado. Apartamento contiguo. Vacío, en el I Nivel se ubica el área verde. Apartamento y pasillo contiguos. COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud APARTAMENTO 7 475,287 1,100, ,290 1,100, PARQUEO 1 475,306 1,100, ,304 1,100, DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Se vende la finca filial número 4-14 del Condominio Oferta Campo Alto con un área de m 2 en $85, Se vende la finca filial número 8-24 del Condominio Oferta Campo Alto, con un área de m 2 en $90, Se vende una finca filial en el Condominio Bosque Real, Oferta con un área de m 2 en $90, ( 49,950,000.00), /08/ /08/ /08/2016 ( 47,175,000.00)., tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2 en ( 49,950,000.00), tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2. tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2. Coordenadas Este Coordenadas Este Coordenadas Este 475, , ,063 Norte Norte Norte 1,101,009 1,101,009 1,101,009 Nota: Se utiliza el tipo de cambio de venta del dólar del Banco Nacional de Costa Rica para el día 18/08/2016, $1.00 =

3 Página: 3 AVALÚO INDIVIDUAL TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m2 133, , , Área A Nivel A Nivel A Nivel A Nivel Nivel Promedio Frente Forma I I I I Pendiente Prom(%) Ubicación No Aplica No Aplica N/A No Aplica N/A No Aplica N/A Servicios Servicios Tipo de Vía Tipo de Referencia Precio Final Oferta Oferta Factor de Homologación Valores Homologados 133, , , DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m Área afectada 0.00 m2 VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo 147,381 /m2 Factor secciones Área m2 VALOR UNITARIO FINAL 147, /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO 13,768, N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS TERRENOS COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Se vende la finca filial número 4-14 del Condominio Campo Alto con un área de m 2 en $85, ( 47,175,000.00), tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2, se estima un valor de las construcciones (apartamento + parqueo) de 34,750,000.00, por lo que el valor del terreno es de 12,425, ( 133,001.50/m 2 ). Se vende la finca filial número 8-24 del Condominio Campo Alto, con un área de m 2 en $90, ( 49,950,000.00), tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2, se estima un valor de las construcciones (apartamento + parqueo) de 34,750,000.00, por lo que el valor del terreno es de 15,200, ( 162,706.06/m 2 ). Se vende una finca filial en el Condominio Bosque Real, con un área de m 2 en $90, ( 49,950,000.00), tiene un apartamento de m 2 y un parqueo de m 2, se estima un valor de las construcciones (apartamento + parqueo) de 34,750,000.00, por lo que el valor del terreno es de 15,200, ( 162,706.06/m 2 ). Oferta /08/2016 Coordenadas Este 475,063 Norte 1,101,009 Oferta /08/2016 Coordenadas Este 475,063 Norte 1,101,009 Oferta /08/2016 Coordenadas Este 475,063 Norte 1,101,009 VALOR DE MERCADO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área m2 Valor Unitario Valor Total VUT años Edad años Estado Apartamento , ,591, I OTRAS OBRAS INCLUIDAS O ÓPTIMO Forma de explotación Área m2 VUT años Edad años Estado MB MUY BUENO Parqueo Buen B I R D M MM DM BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN Estado de Conservación de las Construcciones

4 Página: 4 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino no clasificado Caño SÍ Sistema Sanitario Planta de tratamiento Material Concreto Cuneta NO Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 7.00 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle privada DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ VARIOS Clase social Media Alta Alumbrado SÍ ICE Jardines y Parques SÍ a 50 m. Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 1.2 Km. Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AYA Edificios Comerciales SÍ a 1.2 Km. Actividad del lugar Residencial Señal celular SÍ VARIOS Recolección de basura SÍ a 300 m. TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 3 Km. Medidores instalados Electricidad y Agua Nota: No fue posible observar los medidores. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 4.62 m Nivel sobre calle: 0.00 m Fondo: m Pendiente % 0 Relación: 2.17 Tipo de vía: 3 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Esquinero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Plana Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 75.00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 14/08/2016 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La finca filial cuenta con una serie de Servidumbres Inscritas y Condiciones Ref que en apariencia corresponden a arrastres de fincas antecedentes. OBSERVACIONES Se trata de una finca filial en Alajuela, San Rafael, Condominio Vertical Residencial Campo Alto; el acceso externo al condominio se encuentra en asfalto en regular estado, e internamente es por calle común en concreto en buen estado con infraestructura urbana, la topografía donde se ubica el condominio es plana y aprovechable toda su área. El condominio cuenta con las siguientes obras comunes: Caseta de seguridad; oficina de administración; acceso vehicular en concreto con cordón y caño, sistema de alcantarillado pluvial, sistema de agua potable, sistema de electrificación y red telefónica subterránea; accesos peatonales que externamente al edificio consisten en aceras externas con lámparas decorativas para iluminación e internamente consiste en pasillos - escaleras y ascensor; cuatro rancho B.B.Q., un salón para actividades, piscina para adultos y niños; juegos infantiles y zonas verdes. La finca filial se ubica en el sexto piso del Edificio N 5 del Condominio Campo Alto, el condominio es de nivel socioeconómico medio - alto con buena ubicación por su cercanía con el centro de la ciudad de San Rafael y la Ruta 27. Cuenta con un apartamento Tipo AP03 construido en bloques de concreto y láminas de gypsum con regulares acabados el cual requiere mantenimiento. El apartamento cuenta con un espacio de paqueo que consiste en una losa de concreto armado.

5 Página: 5 CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamento Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: 100% Presupuesto: No Aplica Nombre del Desarrollador: Propiedad utilizada por: En desuso Área construcción principal: m2 Porcentaje de cobertura: 100% Año de construcción: 2007 Otros Paredes Regular Cielos Regular Dos guardarropas con puertas plásticas plegables tipo acordeón, no tienen Pisos divisiones internas. Regular Cubierta Regular Red de agua caliente Cuenta con previstas, no tiene calentador. Tanque captación de agua No tiene. Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Pisos Leve DESCRIPCIÓN DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Nombre del Profesional Responsable de la obra: Puerta principal de seguridad en hierro esmaltado, la puerta que da al balcón consiste en marco de aluminio con vidrio fijo, las puertas internas son termoformadas. Ventanas en marcos de aluminio pintados con vidrio fijo, algunas son ventilas y otras son a doble hoja corredizas. Mueble de cocina en madera laminada con sobre en granito, fregadero en acero inoxidable de un tanque. Solamente está una parte pequeña del mueble y no tiene mueble aéreo. El apartamento requiere completar el mueble de cocina, colocar las puertas de los muebles de baño, instalar el calentador y colocar los breakers que faltan, además de mantenimiento en pintura. Etapas % de avance 1 No Aplica 2 No Aplica 3 No Aplica 4 No Aplica No Aplica Número de Contrato CFIA: No Aplica Número permiso construcción: No Aplica Documentos de construcción adicionales: Vigencia del contrato de arrendamiento: No Aplica No Aplica Nombre No Aplica DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: AP03 NÚMERO DE NIVELES: 6 Se ubica en el sexto piso de un edificio de apartamentos. Estructura En marcos (columnas y vigas) de concreto armado y de hierro. Sistema eléctrico: Externas en bloques de concreto repelladas y pintadas, algunas secciones con Paredes enchape en fachaleta tipo ladrillo. Internas en bloques de concreto repelladas y pintadas, en estructura de hierro con doble forro en láminas de gypsum empastadas y pintadas. Entrepiso Consiste en viguetas pretensadas con poliblock y una losa de concreto armado. Entubado Conduit SI TOTAL Techos Ver la descripción del entrepiso. Porcentaje 100% EN APARIENCIA Cubierta Ver la descripción del entrepiso. Caja breaker SI FALTAN BREAKERS Cielos Pisos Fachada En láminas de gypsum suspendidas con revestimiento y pintadas. En cerámica. Puerta principal de seguridad en hierro esmaltado, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas. Interruptor Estado General Disyuntores Bueno Aposentos Sala - comedor, cocina, estudio, dos dormitorios, dos baños completos, cuarto de Gas LP Ubicación pilas y balcón. Baños Dos baños con enchape en azulejo a nivel de cielo en el área de la ducha; puerta de acceso termoformada, loza sanitaria de buena calidad. Estado Físico y Mantenimiento: Estado de la edificación: OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Existente Avance: 100% Parqueo para un vehículo, consiste en una losa de concreto armado demarcada con pintura. PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: No Aplica No Aplica Equivalente al: No Aplica del monto del crédito destinado a construcción No Aplica OBSERVACIONES Para determinar el valor nuevo de las construcciones se utilizan costos de mercado, así como el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Ministerio de Hacienda. No se pudo observar ele sistema eléctrico debido a que el entrepiso se encuentra sellado en su totalidad con el cielo raso en láminas de gypsum. No se realizan: a) Pruebas de Laboratorio - Estudio de suelos: geotécnicos o hidro-geológico, b) Pruebas o estudios de las condiciones estructurales de la construcción, c) Pruebas físicas o de cualquier índole al sistema eléctrico y mecánico, d) Pruebas de calidad de los materiales ni del desempeño del constructor. No se asume responsabilidad respecto a la firmeza del inmueble o su emplazamiento, no se acepta responsabilidad por vicios ocultos de la obra, así como instalación mecánica y potable. Ninguno NO

6 Página: 6 DESCRIPCIÓN DE OBRAS COMUNES 1.- Accesos Vehiculares de 9 años de edad, construidos en concreto con cordón y caño, tienen sistema de tubería pluvial con tragantes y cajas de registro, sistema de agua potable, sistema de electrificación y red telefónica subterránea. 2.- Accesos Peatonales de 9 años de edad, consisten en aceras externas con lámparas decorativas para iluminación e internamente (dentro del edificio) consiste en pasillos - escaleras y ascensor. 3.-Un salón para actividades de 9 años de edad con una bodega, cuenta con los siguientes materiales y acabados: Piso en cerámica, la bodega con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas y el salón semiabierto con columnas en tubo cuadrado de hierro de 4", cielo raso en tablas de madera tipo rústicas, estructura de techo en cerchas de madera de 2"x 8" y 2"x 6", cubierta en láminas de hierro galvanizado Nº 28 y teja de barro, tiene un mueble de cocina en concreto armado con enchape en cerámica y fregadero en acero inoxidable de un tanque. 4.-Cuatro ranchos B.B.Q cada uno de 9 años de edad, cuenta con los siguientes materiales y acabados: Piso en cerámica, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas en parte con enchape en fachaleta de ladrillo a 1.00 m. de altura, columnas en tubo cuadrado de hierro de 4", cielo en tablas de madera tipo rústicas, estructura de techo en cerchas de madera de 2"x 8" y 2"x 6", cubierta en láminas de hierro galvanizado Nº 28 y teja de barro, cada uno tiene un mueble de cocina en concreto armado con enchape en cerámica, fregadero en acero inoxidable de un tanque, asador con parrilla en tubo redondo de hierro. 5.-Piscina para adultos y niños de 9 años edad, está construida en el sistema de mampostería integral confinada con columnas y vigas de concreto armado, tiene enchape en cerámica vítrea, cuenta con iluminación interna y acera perimetral en concreto antiderrapante. 6.- Dos servicios sanitarios de 9 años de edad construidos con los siguientes materiales y acabados: Piso en cerámica, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, en la cara interna cuenta con enchape en azulejo a 1.40 m. de altura, puertas en marcos de tubo cuadrado de hierro de 1 y 1/2" con rejillas en platina de hierro, estructura de techo en largueros de tubo cuadrado de hierro de 4" con una losa de concreto armado. 7.-Caseta de Seguridad con un medio baño de 9 años de edad, está construida con los siguientes materiales y acabados: Piso en cerámica, paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, puerta y ventanas en marcos de aluminio bronce con vidrio fijo, cielo raso en láminas de gypsum suspendidas con revestimiento y pintadas, el techo consiste en una losa de concreto armado, cuenta con dos agujas eléctricas para controlar la entrada y la salida. 8.- Oficina de Administración de 9 años de edad, construida con los siguientes materiales y acabados: Piso en cerámica, el I Nivel con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas, el II Nivel con paredes en estructura de hierro y láminas de fibroyeso pintadas, ventanas y puertas externas en marcos de aluminio bronce con vidrio fijo, puertas internas termoformadas, cielo en láminas de gypsum empastadas y pintadas, estructura de techo metálica en apariencia y cubierta en láminas onduladas de hierro galvanizado N 28 con teja de barro.

7 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO Acceso Principal al Condominio Vista Trasera Caseta de Seguridad Vista Frontal Oficina de Administración Vista Lateral Izquierda Oficina de Administración Acceso Vehicular Común Acceso Vehicular Común Zona Verde - Accesos Peatonales que Consisten en Aceras en Concreto Salón para Actividades Ranchos B.B.Q. FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Información de Información de Oficina de Ventas Oficina de Ventas CONCASA CONCASA Información de Oficina de Ventas CONCASA

8 Página: 8 ANEXO FOTOGRÁFICO Rancho B.B.Q Piscina para Adultos Piscina para Niños Vista Frontal Servicios Sanitarios Servicio Sanitario Servicio Sanitario Juegos Infantiles Parqueo Numeración de Parqueo Numeración de Edificio Fachada Frontal Edificio Número 5 Fachada Trasera Edificio Número 5 Pasillos FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Información de Información de Oficina de Ventas Oficina de Ventas CONCASA CONCASA Información de Oficina de Ventas CONCASA

9 Página: 9 ANEXO FOTOGRÁFICO Escalera Vista Frontal Ascensor Vista Interna Ascensor Puerta Principal Apartamento 5-24 Numeración de Apartamento Apartamento Colindante al Este 5-23 Sala Comedor Cocina Sala de Televisión Pasillo Dormitorio Dormitorio Guardarropa Guardarropa FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Información de Información de Oficina de Ventas Oficina de Ventas CONCASA CONCASA Información de Oficina de Ventas CONCASA

10 Página: 10 ANEXO FOTOGRÁFICO Baño Baño Cuarto de Pilas Balcón Mueble Baño Sin Puertas Mueble Baño Sin Puertas Único Mueble de Cocina Caja Breaker - Faltan Breakers Conexión y Prevista Calentador Presencia de Valuadora en Sitio FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Información de Información de Oficina de Ventas Oficina de Ventas CONCASA CONCASA Información de Oficina de Ventas CONCASA

11 Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado PLANO CATASTRO Página: 11

12 Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado PLANO CATASTRO Página: 12

13 Página: 13 ESTUDIO CATASTRAL

14 Página: 14 ESTUDIO REGISTRAL

19 Página: 19 ESTUDIO REGISTRAL Factor de Nivel Factor Frente Factor Fondo Factor Forma F nivel = e (( K1 x N lv)- (K2 x N lt)) F f = (F ls / F lt )ᵝ F fondo = (F lt / F ls ) 1/3 F i = A t / A c = Factor Pendiente Factor Ubicación Factor de Servicios S1 Factor de Servicios S2 Factor de Tipo de Vía F pend = e ((Uls-Ult) x k) F U = e (( Slt - Slv)/78) F S1 = e ( ( S1 ls - S1 lt ) x 0,03 ) = F S2 = e F vía = e ( ( S2 ls - S2 lt ) x 0,03 ) ( ( V lt -V ls ) x 0,0646 )