Residencial. Informe del Mercado. Residencial. Barcelona y Corona Metropolitana RESUMEN EJECUTIVO. Octubre aguirrenewman.com

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1 Residencial Informe del Mercado Residencial Barcelona y Corona Metropolitana RESUMEN EJECUTIVO Octubre aguirrenewman.com

2 22 de julio de 2008 Índice I. INTRODUCCIÓN METODOLOGÍA Y DIVISIÓN GEOGRÁFICA LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES DEL ESTUDIO PERSPECTIVAS BARCELONA CAPITAL: TABLAS, GRÁFICOS Y ANÁLISIS BARCELONA CORONA: TABLAS, GRÁFICOS Y ANÁLISIS...31 Contacto Aguirre Newman Pelayo Barroso Olazábal Director Operaciones Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es David Alonso Fadrique Analista de Mercado (34) david.alonso@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 1.-Introducción El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Barcelona y en los principales municipios de su corona metropolitana. La fecha de cierre del trabajo de campo del presente informe ha sido el 28 de Septiembre de 2010, habiéndose obtenido la información durante los meses de julio, agosto y septiembre del presente ejercicio. 2. Metodología y División Geográfica El presente estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de la vivienda plurifamiliar (pisos) libre de nueva construcción en el municipio de Barcelona y en aquellas poblaciones del área metropolitana de Barcelona ubicadas en su entorno próximo y que se detallan en el presente apartado. El informe se ha realizado sobre un total de 247 promociones de vivienda plurifamiliar en régimen libre de las cuales a la fecha de cierre de la recogida de datos (28 de septiembre de 2010) 178 se encontraban en comercialización, 44 se encontraban vendidas, mientras que 25 mantenían su desarrollo y comercialización paralizadas. El trabajo de campo se ha realizado durante los meses de julio, agosto y septiembre del presente año. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los diferentes distritos que administrativamente conforman la ciudad de Barcelona y por 11 de los principales municipios de su corona metropolitana. El sistema seguido para la obtención de los datos ha sido la simulación de compra de vivienda. Este método utilizado obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones encuestadas. A continuación se detallan los municipios analizados en el presente informe. L Hospitalet de Llobregat Esplugues de Llobregat El Prat de Llobregat Santa Coloma de Gramanet Cornellà de Llobregat Badalona Sant Boi de Llobregat Cerdanyola del Vallès Viladecans Sant Cugat del Vallès Pag. 3

4 La selección de estos municipios de la Corona Metropolitana se ha realizado combinando la proximidad a la ciudad de Barcelona, la actividad inmobiliaria y la población existente en el momento de realización del estudio. La información relativa a la superficie de las viviendas, metros cuadrados construidos, (m²) se refiere: M² construidos sin parte proporcional de zonas comunes. En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado al precio comercial del piso una cantidad (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban) por dicho concepto, de cara a una correcta comparabilidad de la información. No se ha realizado análisis de las viviendas unifamiliares en el municipio de Barcelona ni en su corona metropolitana debido a la escasez de la muestra y su diversidad, por lo que los resultados podrían presentar sesgos importantes. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos posible con la realidad del mercado se ha realizado una zonificación tanto de Barcelona ciudad como en la corona metropolitana que queda reflejada en el cuadro y el mapa que se incluyen a continuación. Los distintos distritos que componen el municipio de Barcelona no se encuentran, por regla general, enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes. Las diferentes zonas hacen referencia al mayor o menor grado de exclusividad. De manera que aquellas áreas de la ciudad de Barcelona incorporadas en la zona prime serán las más exclusivas, mientras que las que aparecen incorporadas en la zona A3 serían las menos exclusivas. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado y de la percepción de las mismas por su ubicación, calidades y entorno. Pag. 4

5 ZONA DISTRITO PERÍMETRO PRIME A-1 A-2 Sarriá Sant Gervasi Les Corts L Eixample Sarriá Sant Gervasi Les Corts L Eixample Ciutat Vella Ciutat Vella Les Corts L Eixample Pza. Francesc Macia Av. Diagonal Av. De Sarriá Pº Manuel Girona Bosch I Gimpera Vives i Tutó Fontcoberta Carrer dels Vergós Pza. de Oriente Vía Augusta Calvet Travessera de Gracia Vía Augusta Av. Diagonal Pza. Francesc Macia. Ronda del General Mitre Vía Augusta Ronda de Dalt (Ambos lados) Av. República Argentina Ronda del General Mitre. Av. Diagonal Av. De Sarriá Travessera de Les Corts Gran Vía de Carles III Av. Diagonal esplugues Eduardo Toldrá Ardemans Cº de Finistrelles Nogueres Avellaners Ametllers Font del Lloc Mare de Deu de Lordá Montevideo Av. España Bosch i Gimpera Mulhacén de Manuel Girona Av. Sarriá. Pº de Gracia entre Gran Vía de Les Corts Catalanes y Av. Diagonal Travessera de Gracia Vía Augusta Av. Del Príncipe de Asturias Ronda del General Mitre Augusta Clavet Travessera de Gracia. Travessera de Les Corts Gran Vía de Carles III Av. Madrid Av. Joseph Tarradellas Travessera de Les Corts. Pza. Francesc Macia C/ Comte d Urgell C/ Córcega C/ Muntaner C/ Valencia C/ Balmes Gran Vía de Les Corts Catalanes C/ Girona C/ Córcega Av. Diagonal Pza. Francesc Macia. Frente Marítimo del Pº de Colom y del Pº de Joan de Borbo Comte de Barcelona Barrio Gótico Gran Vía de Carles III Av. Madrid Ctra. Collblau Travessera de Les Corts Gran Vía de Les Corts. Pza. Francesc Macia Av. Joseph Tarradellas - Pza. Paisos Catalans C/ Tarragona Pza. España Gran Vía de Les Corts Catalanes Pza. Universitat C/ Pelai C/ Fontanella Ronda Sant Pere Ribes C/ Marina Av. Diagonal C/ Girona Gran Vía de Les Corts Catalanes C/ Balmes Valencia C/ Muntaner C/ Córcega C/ Comte d Urgell Pza. Francesc Macia A-3 Gracia Sant Martí Les Corts Sants Montjuïc Ciutat Vella Sant Martí Sant Andreu Nou Barris Horta Guinardo Distrito Entero Pza. dels Voluntaris C/ La Marina Av. D Icaria C/ Taulat Ronda Litoral Pza. dels Voluntaris Resto del distrito Distrito entero El Raval, Ribera y La Barceloneta Distrito entero salvo Frente Marítimo definido en A2 Distrito entero Distrito entero Distrito entero Pag. 5

6 Respecto a los municipios incluidos en el presente estudio, a continuación se adjunta un mapa con su ubicación geográfica. Cerdanyola del Vallés San Cugat del Vallés Sant Just Desvern Esplugues de Llobregat Sant Boi de Llobregat Santa Coloma de Gramanet Viladecans Cornellá de Llobregat Hospitalet de Llobregat El Prat de Llobregat Badalona Pag. 6

7 3.- La coyuntura general del mercado La economía española alcanzó su punto de decrecimiento máximo a lo largo del primer trimestre del año 2009 momento a partir del cual las tasas de descenso del PIB (tasa inter trimestral) han ido moderándose hasta convertirse en los dos primeros trimestres del año 2010 en tasas de crecimiento positivas. Los seis trimestres consecutivos en los que la economía española se ha mantenido en recesión se han caracterizado desde el punto de vista residencial por una fuerte contracción, tanto en la demanda como en el inicio de nuevos desarrollos residenciales, así como por un gradual e insuficiente ajuste en los precios. PIB. Tasa Intertrimestral (%) 1.5% 1.0% 0.9% 0.8% 0.7% 0.6% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% 0.4% 0.0% -0.6% -1.1% -1.0% -0.3% -0.1% 0.1% 0.2% -2.0% -1.7% Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim Fuente: INE La incertidumbre sobre el contexto económico a corto plazo podría provocar mayores ajustes en los precios El periodo se caracterizó por un importante crecimiento del PIB, que de media superó en dicho periodo el 3,0% anual, y por una reducción de la tasa de desempleo en más de 10 puntos porcentuales desde el 18% hasta el 8%. Esta situación de fuerte crecimiento económico y de reducción de la tasa de desempleo ayudó a crear un contexto de fuerte confianza en nuestra economía y de seguridad en el futuro de la misma. Estos dos factores conjuntamente con el establecimiento por parte de Banco Central Europeo de una política monetaria muy laxa, con el incremento de la población consecuencia de la entrada de inmigrantes, con la existencia de grande bolsas de población en edades de emanciparse ( baby boom ) y con la transferencia de inversión desde los mercados financieros hacia el mercado de inversión inmobiliaria supusieron las bases del boom inmobiliario que se vivió en aquel periodo y que se caracterizó por una fuerte presión de la demanda y un incremento exponencial de los precios. Pag. 7

8 Producto Interior Bruto (PIB) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% 5,0% 3,9% 3,6% 3,6% 3,1% 3,3% 3,6% 2,7% 0,9% 1% -0,50% -3,6% e 2011 e Fuente: INE y Estimación Consenso Analistas 2010 y 2011 A lo largo de la última fase del periodo de crecimiento económico muchos de los factores mencionados en el párrafo anterior empezaron a mostrar signos de agotamiento. El mes de agosto de 2007 supuso el punto de partida de las crisis financiera y económica que se consolidó en el año 2008 y cuyos efectos todavía están presentes en la mayoría de las economías mundiales. La economía española se ha visto especialmente afectada por una triple crisis, financiera, económica e inmobiliaria, como consecuencia de la fuerte exposición de su economía al mercado inmobiliario. Ello, no sólo se ha traducido en una contracción económica más larga en el tiempo que en el resto de economías de nuestro entorno, sino también en el incremento de la tasa de desempleo hasta el 20% de la población activa y en la falta de confianza de los españoles sobre la situación económica general. En el mercado residencial, como se ha comentado anteriormente, esta situación ha conducido a una fuerte caída tanto en las ventas como en el inicio de nuevos proyectos, así como a un gradual ajuste de los precios. Una vez la economía ha mostrado un crecimiento económico ligeramente positivo en el primer semestre del año 2010 y los precios de las viviendas se han ido ajustando gradualmente desde el año 2007 cabe preguntarse si la demanda residencial va a mostrar una mejora considerable o si por el contrario va a tener un comportamiento tan poco dinámico como en los últimos años. El descenso en los precios de las viviendas, que de media en Barcelona capital ha superado el 25% desde el punto máximo de 2007, unido a una mejora en las condiciones de financiación hipotecaria, tanto desde el punto de vista de la accesibilidad como del coste hipotecario, son datos positivos que deberían traducirse en un mejor comportamiento de la demanda. No obstante, la mejora observada en las transacciones de viviendas en los últimos meses tiene más que ver con el efecto adelanto que está produciendo el incremento del IVA a partir del 1 de julio de 2010 y la desaparición (salvo para bases imponibles inferiores a /año) de la desgravación por la compra de vivienda habitual en el IRPF que será efectiva a partir de enero de Pag. 8

9 A pesar del descenso en precios y de la mejora en las condiciones de financiación existen claros frenos que están impidiendo el despegue de la demanda y que se pueden reducir a cuatro. En primer lugar, se observa como en muchos casos los precios de venta están todavía por encima de las posibilidades financieras de muchos compradores interesados que se ven expulsados del mercado. En segundo lugar, muchos potenciales compradores con capacidad económica para afrontar la compra no acaban de decidirse ante la probabilidad de que los precios se ajusten aun más y puedan comprar con mayor descuento en unos meses. En tercer lugar, muchos compradores son de reposición. Buscan una nueva vivienda pero no pueden acceder a ella hasta que vendan en el mercado de segunda mano la que en estos momentos tienen en propiedad. Finalmente, es clave que se produzca una relajación del efecto precaución que se ha generado en nuestro país y que está frenando el consumo. Potenciales compradores ante la posibilidad de la perdida del puesto de trabajo o del empeoramiento de su situación laboral están retrasando como precaución su decisión de compra. La confianza del consumidor se ha estabilizado en los niveles registrados en el año Este último factor, la necesidad del retorno de la confianza al mercado, es fundamental para que se activen las ventas. Si atendemos al Indicador de Confianza del Consumidor (ICC), los datos, a pesar de que muestran una mejora en los meses de julio y agosto sobre los de mayo y junio, no pueden considerarse positivos al mantenerse por debajo de la media del periodo En cualquier caso el Indicador de Confianza del Consumidor continúa alejado de los mínimos registrados en el peor momento de la crisis económica en el mes de julio de Índice de Confianza del Consumidor enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto Fuente ICO Esta vuelta de la confianza pasa por un crecimiento consolidado de nuestra economía y por un retorno a la creación de puestos de trabajo. En ambos aspectos el consenso de los analistas no es positivo. El crecimiento agregado del PIB para el año 2010 va a ser negativo y se espera un crecimiento muy moderado, por debajo del 1,0% para el año 2011 y del 2,0% para el año Estos niveles de crecimiento económico son insuficientes para se produzca una reducción de la tasa de desempleo. Históricamente la economía española no ha generado empleo neto con crecimientos Pag. 9

10 del PIB inferiores al 2,5%, con lo cual no se verá una creación de empleos consistente en el medio plazo. En el siguiente gráfico se observa la evolución del PIB y de la tasa de desempleo en el periodo Hasta que la línea roja (PIB) no supere el 2,5% de crecimiento, la línea azul (tasa de paro) no iniciará un descenso consolidado. Tasa de Desempleo Tasa de Paro vs PIB PIB 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3% 1% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim2 Trim3 Trim4 Trim1 Trim Tasa de Paro PIB Fuente: INE Finalmente se incorporan las previsiones de crecimiento del PIB para los años 2010 y 2011 emitidas por varios institutos de análisis y la fecha de emisión de la previsión. Tal y como se ha adelantado anteriormente hay unanimidad en presentar un crecimiento negativo de la economía española en el año Las previsiones para el año 2011 muestran un crecimiento muy moderado de la economía por parte de la mayoría de los expertos entre el 0,5% y el 1,0%, salvo en el caso de la previsión emitida por el gobierno que sitúa dicho crecimiento en el 1,3%. Las medidas económica tomadas con el objetivo de reducir el endeudamiento público van a restar crecimiento económico como consecuencia de la paralización de inversiones y la reducción de la capacidad de consumo. Previsiones Crecimiento PIB (%) 1, ,3 1 0,5 0,7 0,3 0,5 0,9 0,9 0-0,5-1 -1,5-0,6-0,4-0,6-0,4-0,2-0,3 BBVA (junio 2010) Citigroup (mayo 2010) Funcas (junio 2010) FMI (mayo 2010) OCDE (junio 2010) Gobierno (mayo 2010) Fuente: Elaboración Propia Pag. 10

11 Las previsiones sobre el desempleo para los años 2010, 2011 y 2012 sitúan la tasa de paro entre el 17,5% y el 21,5% de la población activa según el consenso de los analistas, una cifra que en cualquiera de los dos casos muestra la complicada situación a la que se enfrenta la economía española, y más en concreto el mercado de trabajo. A modo de conclusión, resulta preocupante observar como en el actual contexto económico y laboral, y en el futuro planteado por el consenso de los analistas para el medio plazo, no parece probable una recuperación sólida de la confianza de los consumidores. Este factor resulta clave para se produzca un sólido incremento en las ventas de viviendas. No es únicamente necesario un mayor ajuste en los precios sino que además será imprescindible que el potencial comprador entienda que el contexto económico general y su situación privada en particular es lo suficientemente estable como para asumir el que posiblemente será el desembolso más importante de su vida. Pag. 11

12 4.- Conclusiones Tras realizar el trabajo de investigación y análisis se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Barcelona durante el periodo analizado se ha caracterizado por las conclusiones que se enumeran a continuación y que son explicadas con mayor profundidad a partir de la siguiente página. 1. En el presente informe hemos observado un comportamiento no homogéneo en Barcelona Capital y en los municipios de su corona metropolitana analizados respecto a la evolución del precio medio. Mientras que en Barcelona capital se ha producido un descenso generalizado en el precio de las viviendas del 9,8%, en los municipios de la corona metropolitana analizados en el presente informe prácticamente se han mantenido los precios, siendo el ajuste observado del 1,4%. 2. Mantenimiento de los márgenes de negociación ya observados en el periodo frente a su nula utilización en periodos anteriores al año No obstante, se observa una menor flexibilidad de los márgenes de negociación por parte de los promotores respecto al ejercicio anterior. En estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 10% sobre el precio oficial de salida. 3. Estrategias agresivas de comercialización de promociones que se han adjudicado entidades financieras. 4. Reducción de la actividad promotora con el objetivo de no incrementar la situación de sobreoferta de producto existente en el mercado en un contexto de baja demanda. Esta reducción de la actividad promotora es también consecuencia de las dificultades de los promotores para obtener financiación para el desarrollo de proyectos residenciales. No obstante, en el presente estudio se han incorporado al mercado 48 promociones no contempladas en el informe del año En la mayoría de los casos, se trata de proyectos en curso paralizados durante el ejercicio anterior y que han decidido salir de nuevo al mercado. La comercialización activa de viviendas en alquiler y la venta de viviendas como consecuencia del ajuste en los precios también están ayudando a reducir la situación de sobreoferta. En determinadas áreas de la ciudad la oferta de producto disponible es ya muy reducida corriéndose el riesgo en el medio plazo (2/3 años), y si no se inician nuevos desarrollos, de situarse la disponibilidad de vivienda nueva libre en niveles residuales o incluso de desaparecer. Ejemplos de ellos son áreas de los distritos de Les Corts, Sarria Sant Gervasi y Ciutat Vella. Pag. 12

13 5. Incremento generalizado de los plazos de comercialización en todos los distritos de la ciudad. Los mismos se han situado de media en los 55,8 meses necesarios para comercializar una promoción media en Barcelona Capital. No obstante, el incremento de los plazos de comercialización en el periodo ha sido mucho más suave que en periodos anteriores lo que indica que el empeoramiento en las ventas ha sido más suave que en el periodo Reducido nivel de demanda de vivienda libre en Barcelona Capital y los principales municipios de su Corona Metropolitana en los últimos 12 meses. No obstante, se aprecia una clara mejoría en las ventas de viviendas a partir del cuarto trimestre de 2009 en tasa interanual. Un factor clave en el incremento del número de transacciones ha sido el incremento del IVA, en un 1,0% a partir del mes de julio de Muchos compradores han adelantado su decisión de compra ante el incremento en el precio final de la vivienda que dicho cambio impositivo va a tener. Otro elemento que está provocando un adelanto en las ventas es la desaparición de la desgravación por la compra de vivienda habitual en el IRPF a partir de 2011, para aquellos compradores cuya base imponible en el Impuesto de la Renta sea superiora En cualquier caso hay una serie de impedimentos que están suponiendo un freno al crecimiento consolidado de las transacciones de viviendas. En primer lugar las expectativas de un mayor ajuste en los precios de las viviendas están retrasando la compra de determinados demandantes con capacidad de endeudamiento. Estos esperan un mayor ajuste en los precios sobre los ya practicados para avanzar en la compra definitiva. En segundo lugar, hay una masa de compradores que se mantienen a la espera de vender su piso en el mercado de segunda mano para acceder a la compra de una nueva vivienda en el mercado de obra nueva. Las dificultades para la venta de su actual vivienda y la incertidumbre que supone la contratación de una hipoteca puente les mantiene también en situación de espera. Finalmente, un impedimento al crecimiento consolidado de las transacciones es el motivo precaución que se origina en cualquier situación de alta incertidumbre económica y que lleva a aquellos ciudadanos con capacidad de gasto y de endeudamiento a no consumir ante las posibilidades de perder su puesto de trabajo o de ver reducida su capacidad de generar ingresos. Pag. 13

14 A continuación se profundiza en la explicación de cada una de las seis conclusiones enumeradas en las dos páginas anteriores. 1. Descenso generalizado del precio de la vivienda en el municipio de Barcelona, que de media ha supuesto en los últimos 12 meses una reducción del 9,8% en el precio del m 2. Este dato supone el tercer descenso anual consecutivo, siendo la bajada acumulada de los tres últimos años del 25,8% respecto al nivel máximo alcanzado en La evolución de los tipos de interés en los últimos 12 meses no ha supuesto un efecto relevante sobre el coste final de la vivienda en la medida que el tipo de interés del Banco Central Europeo se ha mantenido en el 1% desde mayo de 2009 y el euribor se ha movido en el periodo septiembre septiembre 2010 entre el 1,261% de 2009 (septiembre) y el 1,420 de 2010 (septiembre). A partir del mes de de julio de 2010 se observa como el euribor se ha situado ligeramente por encima de las cifras marcadas 12 meses antes. Este ligero incremento del euribor tiene una baja repercusión sobre el coste de la cuota hipotecaria. Las estimaciones indican que el euribor podría repuntar hasta el 1,50% en 2010 y hasta un techo del 2,00% a lo largo del año 2011, a la vista de la probabilidad de que el BCE mantenga intacto el tipo oficial del dinero durante el año Evolución del Euribor (%) 3, ,5 2,622 2,0 2,135 1,5 1,0 1,232 1,909 1,771 1,644 1,610 1,225 1,215 1,225 1,249 1,281 1,373 1,421 1,420 1,412 1,334 1,261 1,243 1,231 1,242 enero febrero marzo abril mayo junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre Por otro lado, se ha observado un progresivo trasladado del descenso del euribor al coste financiero que aplican las entidades financieras a los créditos hipotecarios. De esta manera en el periodo septiembre septiembre 2010 el tipo de referencia medio que aplica la banca ha pasado del 2,810% hasta el 2,543%, mientras que en el caso de las cajas de ahorro ha evolucionado desde el 3,290% de septiembre de 2009 hasta el 2,938% de septiembre de En el siguiente gráfico se observa la evolución del euribor y los índices hipotecarios de referencia de la banca y las cajas de ahorro en el periodo agosto agosto Pag. 14

15 Las nuevas hipotecas concedidas a partir del mes de octubre de 2008 se han beneficiado del descenso continuado de los tipos hipotecarios aplicados por las entidades financieras. Dichos tipos hipotecarios han mostrado sus niveles mínimos a partir de octubre de Índices Hiptecarios de Referencia (%) 6,5% 5,5% 4,5% 3,5% 6,28 6,34 6,33 6,34 6,15 6,18 6,16 5,323 5,384 5,248 6,17 4,35 6,08 5,64 3,452 5,20 4,68 4,49 3,997 3,743 4,12 3,616 3,260 3,490 3,182 3,123 3,0583,025 3,370 3,089 3,290 2,996 3,009 3,581 3,3553,1543,010 2,940 2,920 2,921 2,924 2,938 2,5% 1,5% 0,5% 2,622 2,135 1,909 1,771 1,644 1,61 2,810 2,630 2,554 2,476 2,487 2,4842,487 2,425 2,499 2,432 2,543 2,324 2,443 1,412 1,334 1,261 1,243 1,231 1,242 1,232 1,225 1,373 1,215 1,225 1,281 1,249 1,421 ago-08 sep-08 oct-08 nov-08 dic-08 ene-09 feb-09 mar-09 abr-09 may-09 jun-09 jul-09 ago-09 sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10 ago-10 Banca Cajas de Ahorro Euribor La tasa de esfuerzo media en Barcelona capital se ha situado en el 39% de la renta bruta disponible del hogar. Si se toma el precio de la vivienda media en septiembre de 2008, 2009 y 2010, y las condiciones hipotecarias medias en cada uno de los tres años se observa como la cuota hipotecaria se reduce en el periodo septiembre septiembre 2010 en un 36,64% en el caso de las hipotecas contratadas a 25 años y en un 38,4% en las hipotecas contratadas a 30 años. Este descenso es consecuencia del ya comentado ajuste en el precio, y por otro del menor tipo de interés que se aplica en la actualidad a los préstamos hipotecarios. El ajuste en el periodo septiembre 2009 septiembre 2010 del 9,75% en la cuota hipotecaria se corresponde únicamente con el ajuste en el precio de la vivienda, teniendo la evolución del euribor un efecto neutro. Superficie Media (m2) Precio Medio ( ) Entrada ( ) Hipoteca ( ) Pago Mensual (25 años) Pago Mensual (30 años) Diferencia ,53% -22,15% -22,15% -22,15% -40,03% -42,28% Diferencia ,00% -9,75% -9,75% -9,75% -9,75% -9,75% Coste financiero asumido 2008: 5,5% Coste financiero asumido 2009: 3,0% Coste financiero asumido 2010: 3,0% Entrada: 20% Precio Total Hipoteca: 80% Precio Total De esta manera, la tasa de esfuerzo medida la misma como el porcentaje de la renta bruta disponible del hogar destinada al pago de la hipoteca, se sitúa en términos medios en el 39,2%, una cifra todavía elevada para lo que requiere por un mercado equilibrado. Pag. 15

16 2. Flexibilidad creciente de los márgenes de negociación en las compraventas de viviendas en Barcelona y su corona metropolitana. Frente a periodos anteriores al año 2008 donde la capacidad de negociación de los compradores era prácticamente nula, se ha observado durante la realización del estudio de mercado un cambio de postura por parte de los vendedores. En estos momentos los promotores están aceptando márgenes que varían entre el 5% y el 10% sobre el precio oficial de salida de la vivienda, dependiendo principalmente de los siguientes factores: La fase constructiva en la que se encuentra la promoción El stock de producto que aun no ha sido vendido El porcentaje de descenso que se haya realizado ya en los precios oficiales Las promociones que menos han reducido el precio de salida son en las que generalmente se ofrece un mayor margen de negociación Con carácter general cuanto más inicial es la fase constructiva (vaciado, cimentación, estructura o cerramiento exterior) menor margen de negociación existe y, al contrario, cuanto más avanzada es la fase constructiva (cerramiento interior) mayor margen de negociación se observa. Por otro lado, la existencia de pocas viviendas por vender en una promoción también afecta a los márgenes de negociación en un doble sentido. Hay proyectos en los que un bajo nivel de disponibilidad va acompañado de una negativa a negociar por parte del promotor. Ello responde a que el promotor ha cubierto los costes financieros del proyecto y decide mantener los precios sin aceptar descuentos. En otros casos ocurre lo contrario; una baja disponibilidad va acompañada de importantes márgenes de negociación buscando el promotor vender el 100% de la promoción lo antes posible. Finalmente en aquellas promociones en las que el promotor ha realizado un importante ajuste en los precios de salida, las posibilidades de obtener márgenes de negociación amplios disminuyen. 3. Competencia creciente en precios entre el producto que se ha adjudicado las entidades financieras y el producto que se mantiene en manos de los promotores. El obligado desembarco de las entidades financieras en el sector inmobiliario residencial como consecuencia de las adjudicaciones de producto que se están viendo obligadas a asumir, está llevando a muchas de ellas a realizar diferentes estrategias de comercialización. Durante el trabajo de campo se ha observado como las entidades financieras que se han adjudicado proyectos mantienen en términos generales unos plazos de comercialización mejores que los proyectos comercializados por los promotores. Las posibilidades de las entidades financieras de vender el producto eliminando el margen del promotor e incluso desde este límite bajando aun más el precio, aunque suponga incurrir en pérdidas, es una posibilidad a la que la mayoría de los promotores no puede acceder. A la entidad financiera Pag. 16

17 le puede interesar recuperar liquidez aun a costa de asumir pérdidas controladas, a la vez que trata de colocar el producto de manera progresiva para evitar un desplome en los precios. Por otro lado, las entidades financieras están ofreciendo préstamos hipotecarios con condiciones más ventajosas para la financiación de las compras en sus propias promociones que en proyectos ajenos. 4. Incremento generalizado de los plazos de comercialización en Barcelona capital y su corona metropolitana. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Barcelona Capital (31 viviendas de media) es de 55,8 meses frente a los 47,4 meses del año A pesar de este incremento de 8 meses en los plazos de comercialización respecto a septiembre de 2009, el incremento en el periodo ha sido mucho más suave que en periodos anteriores lo que supone un menor empeoramiento de las ventas que en periodo anteriores. El incremento porcentual de los plazos de comercialización en el periodo ha sido del 17%, frente a un incremento del 77% en el periodo y del 37% en el periodo Plazos de Comercialización (meses) 50 18% 40 77% % 37% El tamaño medio de las nuevas promociones en Barcelona Capital se sitúa en 31 viviendas. 5. Importante reducción de la actividad promotora con el objetivo de no incrementar la oferta de producto en el mercado en el actual contexto de baja demanda, y ante las dificultades de obtener financiación de las entidades financieras para el desarrollo de nuevos proyectos. No obstante, se observa en el informe que la oferta inicial de viviendas en Barcelona Capital se ha incrementado en un 18% respecto al ejercicio anterior. Ello no ha sido consecuencia de la incorporación de nuevos proyectos al mercado en los últimos 12 meses sino del retorno al mercado de proyectos cuya comercialización se encontraba paralizada durante el ejercicio anterior. Pag. 17

18 Este menor inicio de viviendas no es sólo consecuencia de una menor actividad promotora con el objeto de no incrementar la oferta en un entorno de escasa demanda sino también de la dificultad del promotor para encontrar financiación para el desarrollo de proyectos. En el siguiente gráfico se observa a nivel nacional la evolución de solicitud de visados de obra nueva. Los descensos observados en la solicitud de visados son extrapolables a todos los mercados residenciales de España. El ajuste en la oferta de nuevas viviendas que se ha realizado en los últimos 2 años se prolongará al menos durante el año Evolución Visados Obra Nueva ( ) % % % Fuente: INE Es importante destacar que en determinadas áreas de la ciudad la oferta de producto Riesgo de que determinadas zonas de la ciudad reduzcan la disponibilidad de producto hasta niveles residuales o nulos en el medio plazo. disponible es muy reducida corriéndose el riesgo en el medio plazo (2/3 años), si no se inician nuevos desarrollos, de situarse la disponibilidad de vivienda nueva libre en niveles residuales o incluso de desaparecer. Son destacables en este sentido distritos como los de Les Corts, Sarria Sant Gervasi y Ciutat Vella donde existe un nivel muy reducido de oferta inicial de producto y donde las posibilidades de promover nuevos proyectos son bajas al ocupar el distrito zonas muy consolidadas de la ciudad sin prácticamente suelos disponibles. Las posibilidades de nuevos desarrollos se limitan a rehabilitaciones o desarrollos a realizar sobre antiguos proyectos derruidos. Es cualquier caso y aunque existe un claro nivel de sobreoferta de producto residencial de obra nueva libre en el conjunto de España, es necesario analizar cada mercado de manera independiente, ya que no en todos los mercados se da esta situación. Incluso como se ha comentado anteriormente hay micromercados en los que se corre el riesgo de llegar a unos niveles de stock disponible residuales o nulos en caso de que no se lleven a cabo nuevos desarrollos en el corto/medio plazo. Pag. 18

19 6. Reducido nivel de demanda de vivienda libre en Barcelona Capital y en su corona metropolitana en los últimos 12 meses. A pesar de ello, se observa una mayor actividad que en ejercicios anteriores consecuencia de varios factores: a) Ajuste en precios suficiente para parte de la demanda que quedaba insatisfecha en periodos anteriores. Potenciales compradores que se encontraban a la espera de un ajuste de precios para llevar a cabo la adquisición de una vivienda, han considerado que el descenso en precios realizado en los últimos 3 años hace es suficiente y se ajusta a su capacidad de compra. b) Un factor clave en el incremento del número de transacciones ha sido el incremento del IVA, en un 1% a partir del mes de julio de Muchos compradores adelantaron su decisión de compra ante el incremento en el precio final de la vivienda que dicho cambio impositivo tuvo. Es realmente un efecto psicológico porque el incremento del IVA supone un mínimo incremento en el precio final de la vivienda. c) Por otro lado, la practica desaparición (limitación a bases imponibles inferiores a ) de la desgravación por la compra de vivienda habitual en el IRPF a partir de 2011 va a provocar un efecto adelanto en ventas ya que comprar una vivienda después del 31 de diciembre de 2010 será más caro. Se calcula que la deducción supone un ahorro medio de aproximadamente un 8%-11% sobre el precio del piso. Ahorro que se hace efectivo a lo largo de la vida de la hipoteca. En cualquier caso hay una serie de impedimentos que están suponiendo un freno al crecimiento consolidado de las transacciones de viviendas. En primer lugar las expectativas de un mayor ajuste en los precios de las viviendas están retrasando la compra de determinados demandantes con capacidad de endeudamiento. Estos esperan un mayor ajuste en los precios sobre los ya practicados para avanzar en la compra definitiva. En segundo lugar, hay una masa de compradores que se mantienen a la espera de vender su piso en el mercado de segunda mano para acceder a la compra de una nueva vivienda en el mercado de obra nueva. Las dificultades para la venta de su actual vivienda y la incertidumbre que supone la contratación de una hipoteca puente les mantiene también en situación de espera. Finalmente, un impedimento al crecimiento consolidado de las transacciones es el motivo precaución que se origina en cualquier situación de alta incertidumbre económica y que lleva a aquellos ciudadanos con capacidad de gasto y de endeudamiento a no consumir ante las posibilidades de perder su puesto de trabajo o de ver reducida su capacidad de generar ingresos. Pag. 19

20 5.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Barcelona para el próximo ejercicio. Progresiva disminución en el desarrollo de nuevos proyectos en los próximos 12 meses. 1. Disminución de la oferta de nuevas viviendas en comercialización en Barcelona capital. La actividad promotora va a mantener la importante reducción de la actividad ya observada durante los últimos 36 meses con el objeto de no incrementar la oferta del mercado. Sin embargo, se aprecia una desaceleración en la reducción de la actividad promotora. Los datos de solicitud a nivel nacional de visados de obra nueva para el primer trimestre de 2010 en comparación con el mismo periodo en los años 2007, 2008 y 2009 indican que el inicio de nuevos proyectos durante el año 2010 se situará en niveles mínimos. Si se comparan los visados para construir viviendas de obra nueva a nivel nacional entre los años 2007, 2008, 2009 y 2010 (periodo enero-mayo), se observa una caída de los mismos del 22% entre los años , superando la misma el 88% si se compara el periodo Número Visados Construcción Obra Nueva. España Periodo enero-mayo % % 22% Fuente: INE 2. Riesgo de escasez en la oferta de vivienda nueva y libre en determinados mercados residenciales de Barcelona capital. Tal y como se ha mencionado anteriormente, existen determinadas áreas en las que en el medio plazo (24 meses), y si no se llevan a cabo nuevos proyectos, la oferta de vivienda nueva libre será residual. Pag. 20

21 Aunque a nivel nacional existe una clara situación de sobreoferta, se detecta a la vez en determinados submercados de Barcelona capital la situación contraria. No en todos los mercados hay sobreoferta lo que abre la posibilidad a realizar proyectos residenciales en zonas de la ciudad en las que el stock disponible es bajo y las previsiones de oferta futura son nulas o muy limitadas. Son destacables en este sentido distritos como Les Corts, Sarria Sant Gervasi y Ciutat Vella. Las entidades financieras liderarán el desarrollo de nuevos proyectos residenciales. 3. El inicio de nuevos proyectos en Barcelona estará liderado por las entidades financieras o por cooperativas. Se observa como las primeras, en determinados casos, ya están empezando a realizar los trámites correspondientes para la construcción de promociones en aquellos suelos que se han visto obligados a adjudicarse. Son varios los motivos que van a llevar a determinadas entidades financieras a promover sobre los suelos que se han adjudicado: Posibilidad de acceso a financiación para el desarrollo del proyecto. Inexistencia de demanda de suelos residenciales finalistas o no. No pueden colocar el suelo en el mercado por falta de compradores interesados. Imposibilidad de hacer liquido el activo. Existencia de una demanda latente que se activa en niveles de precios adecuados y con condiciones de financiación atractivas. Las entidades financieras están en condiciones de reducir al mínimo su beneficio e incluso realizar ventas a perdidas para recuperar liquidez, que es su interés principal. Por otro lado, las entidades financieras están ofreciendo condiciones de financiación muy favorables a aquellos interesados en la adquisición de una vivienda en alguna de sus promociones. Los precios de construcción en la actualidad son inferiores a los de etapas anteriores consecuencia de descenso en la actividad promotora y el exceso de mano de obra disponible. La promoción de los suelos consigue poner en valor estos activos y por lo tanto supone una mejora desde el punto de vista del balance de la entidad financiera. El inicio de un proyecto supone una ayuda a la reactivación económica y un foco de creación de empleo que desde el punto de vista de imagen de la entidad financiera puede ser convenientemente explotado. Será más difícil observar el inicio de nuevos proyectos por parte de promotores ante las dificultades que van a tener a la hora de obtener financiación para el desarrollo de los mismos. No obstante, determinados grandes promotores están iniciando los trámites para el desarrollo de proyectos concretos en áreas en las que la oferta de producto es escasa. Las entidades financieras se van a mostrar reacias a financiar proyectos ajenos a no ser que se les demuestre un verdadero interés de la demanda por el proyecto, algo que solo es posible conseguir presentando un alto nivel de preventas. En la actual situación del mercado Pag. 21

22 la realización de preventas es prácticamente residual ante la incertidumbre que supone para el comprador el realizar un desembolso para señalizar la compra de una vivienda no iniciada. 4. La dación en pago supondrá un año más un cambio en la propiedad de determinados proyectos inmobiliarios, que pasarán de ser propiedad de los promotores a serlo de sus entidades financieras acreedoras. Existen promociones que aun habiendo realizado un importante ajuste en precio mantienen unos altos niveles de disponibilidad y unos ritmos de comercialización muy lentos. Aquellas que estén en manos de promotores que no tengan la suficiente capacidad financiera para aguantar su estructura de costes y que no tengan posibilidad de ampliar sus líneas de crédito no tendrán más remedio que entregar el proyecto a la entidad financiadora. 5. Los reducidos ritmos de venta invitan a pensar que para reactivar la demanda es necesario dar una solución a la situación de alta incertidumbre económica en la que estamos inmersos. El importante descenso en precios practicado en los últimos 3 años unido al menor coste financiero consecuencia del ajuste a la baja en el euribor no ha tenido un efecto claro en el incremento de ventas en las promociones de obra nueva libre. El potencial comprador va a esperar a una mejora de la situación económica que le permita acceder a la vivienda en condiciones más favorables a las actuales. Es imprescindible para que se produzca una reactivación de las ventas que la economía empiece a mostrar síntomas claros de mejoría y las tensiones sobre el mercado de trabajo se relajen. En caso contrario, aunque los descensos en los precios ayudarán a mejorar los niveles de ventas, muchos interesados en la adquisición de una vivienda preferirán mantenerse a la espera. A pesar de que durante el primer y segundo trimestre del año el PIB ha crecido un 0,1% y un 0,2% respectivamente, se descuenta por parte de todos los expertos una caída de aproximadamente un 0,5% en el global del año 2010 y a partir de esta fecha crecimientos anuales del PIB muy reducidos. Por otro lado, la existencia de una tasa de desempleo muy elevada, el incremento del IVA, la supresión de la deducción por compra de vivienda habitual, el congelamiento o bajada en los salarios (tanto en el sector público como en el privado), el progresivo envejecimiento de la población y la caída en la entrada de inmigrantes van a hacer que la curva de demanda de viviendas sea descendente en el medio plazo. A pesar de ello, y tal y como se ha comentado con anterioridad medidas como el incremento en el tipo impositivo del IVA y la supresión de la deducción por adquisición de vivienda habitual supondrán incrementos puntuales de la demanda de viviendas como consecuencia del efecto llamada. Pag. 22

23 6. En aquellas zonas en las que el stock de producto disponible sea mayor los pecios serán más sensibles; es decir, sufrirán mayores descensos o los márgenes de negociación serán mayores. Estas zonas se identifican con dos distritos de Barcelona (L Eixample, Sant Andreu y Sant Marti) y con determinados municipios de la corona metropolitana (Sant Cugat, L`Hospitalet y Cornella) en los que se han realizado importantes desarrollos en los últimos años. 7. Consolidación del mercado del alquiler con opción a compra como formula para la comercialización de los proyectos ante las dificultades para llevar a cabo ventas. Dicha consolidación viene apoyada por cambios legislativos de tipo procesal (desahucio), con el objeto de incrementar el parque de viviendas en alquiler en España, lo que muestra un claro apoyo de la Administración a la formula del alquiler. Pag. 23

24 Residencial MADRID C/General Lacy, Tel: Fax: BARCELONA Av. Diagonal, Tel: Fax: MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Tel: Fax: LISBOA Avenida da Liberdade, Tel: (351) Fax: (351) MIAMI 1111 Brickell Avenue, Suite 2125 Miami, FL Tel: Fax: asesores@aguirrenewman.es aguirrenewman.com Pag. 24