JORNADA TALLER SOBRE NUEVOS DERECHOS REALES DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL VIGENTE DESDE 01/08/15 FEBRERO, 19 DE 2016

Transcripción

1 JORNADA TALLER SOBRE NUEVOS DERECHOS REALES DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL VIGENTE DESDE 01/08/15 FEBRERO, 19 DE 2016

2 NUEVOS DERECHOS REALES INCORPORADOS (ART. 1887) CONJUNTOS INMOBILIARIOS. TIEMPO COMPARTIDO. CEMENTERIOS PRIVADOS. SUPERFICIE.

3 CONJUNTOS INMOBILIARIOS Artículo 2073: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico, independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

4 CONJUNTO INMOBILIARIOS Clubes de Campo. Barrios cerrados o privados. Parques industriales. Parques empresariales o Náuticos. Cualquier otro emprendimiento de : a) Vivienda permanente o temporal. b) Laboral. c) Comercial. d) Empresarial. e) Mixtos Todos regidos por normas administrativas locales.

5 CARACTERÍSTICAS Artículo 2074: Son elementos característicos de éstas urbanizaciones, los siguientes : cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes.

6 CARACTERÍSTICAS Personería jurídica que agrupe a los propietarios de unidades privativas. Las diversas partes, cosas o sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.-

7 CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES Cerramiento. Partes Comunes y Privativas. Estado de Indivisión Forzosa y perpetua. Reglamento. Expensas. Personería Jurídica.

8 MARCO LEGAL Artículo 2075: Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del Derecho Real de Propiedad Horizontal, establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de P.H. especial.

9 COSAS Y PARTES PRIVADAS Artículo 2077: La unidad funcional que constituye parte privativa (los lotes del fraccionamiento), puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.

10 COSAS NECESARIAMENTE COMUNES Artículo 2076: Son necesariamente comunes o de uso común, las partes y lugares del terreno destinadas a: vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de P.H.(especial) que regula el emprendimiento.

11 QUE SE ENTIENDE POR P.H. ESPECIAL? Esta designación que se ha impuesto en el Nuevo Código, pareciera que establece que la Propiedad Horizontal propiamente dicha es el género y la Propiedad Horizontal Especial, una especie.- Con igual pensamiento podríamos decir que la Propiedad Horizontal en el Derecho de Superficie, es otra especie. Todas se manejan con la misma normativa legal. Pero no son iguales.-

12 P.H. ESPECIAL Si bien todas se manejan con un Reglamento de Propiedad y Administración, tienen las diferencias que señalamos a continuación: A) En la P.H. tradicional, el terreno se encuentra en condominio (art. 2041) y en consecuencia no se modifica el Estado Parcelario aunque se trate de una P.H. de una sola planta.

13 P.H. ESPECIAL En la P.H. Especial se produce un fraccionamiento de la tierra y el condominio es sobre vías de circulación, etc., y por consiguiente se modifica el Estado Parcelario, no hay condominio sobre el total del terreno del conjunto inmobiliario. B) En la P.H. tradicional el derecho se constituye sobre pisos, departamentos, locales, etc. de un edificio construido. En la P.H. Especial el derecho privado se constituye sobre las parcelas del fraccionamiento (unidad funcional Art 2077), estén construidas o en proceso de construcción.

14 P.H. ESPECIAL C) En la P.H. tradicional no son cosas comunes indispensables, la piscina, el gimnasio, etc. En la P.H. especial son indispensablemente comunes la piscina, lugares de recreación, etc. Y vías de circulación y comunicación.

15 Son varios los profesionales de la Agrimensura y de otras disciplinas que coinciden en pensar que se trata al Conjunto Inmobiliario como una P.H. tradicional, confundiendo a mi criterio, uno y otro Derecho Real.-

16 En mi concepto e interpretación del Código, diferencio a la P.H. tradicional de la P.H. especial, en que la primera no modifica el estado parcelario por encontrarse el terreno donde se asienta, en condominio.

17 La segunda, la PH especial, modifica el estado parcelario porque se produce el fraccionamiento del terreno, pero ambas coinciden en que deben tener un Reglamento de Propiedad Horizontal y que los juristas que redactaron el código civil y comercial han denominado marco legal.

18 Afirmo esto, tomando en consideración lo siguiente: En primer lugar y fundamentalmente, el artículo 2041º del derecho real de P.H. expresa: cosas y partes necesariamente comunes: Son cosas y partes necesariamente comunes: a) EL TERRENO ; b), es decir, no hay ninguna duda que el terreno donde se asienta el edificio o unidades de una sola planta, está en condominio de todos los integrantes del Consorcio, y en consecuencia no se modifica el estado parcelario, otorgándose a cada unidad (ver art. 2039º) una designación que va ligada con la Nomenclatura Catastral de la parcela origen.-

19 Por el contrario, el artículo 2076º del derecho real de Conjuntos Inmobiliarios, expresa: cosas y partes necesariamente comunes: Son necesariamente comunes o de uso común, las partes y lugares del terreno destinadas a.- Como se observa, el título del artículo es exactamente el mismo artículo del 2041º, pero en este caso no se hace alusión al terreno en su totalidad, sino a las partes y lugares del terreno destinadas a., de lo que se deduce que las unidades funcionales a que se refiere este artículo 2076º (construidas o en proceso de construcción), corresponden a los lotes resultantes del fraccionamiento que se hace de la parcela afectada al derecho de Conjunto Inmobiliario, y que completa la superficie del inmueble con lo indicado en el artículo 2076º.

20 En el derecho real de Conjuntos Inmobiliario, se produce en consecuencia la modificación del estado parcelario y a éstas unidades funcionales se les asigna una nomenclatura catastral independiente, sin estar ligada a la nomenclatura de la parcela madre u origen como ocurre en la P.H. tradicional.-

21 En segundo lugar, el derecho real de P.H. es único, proveniente de la Ley , con algunas modificaciones en el nuevo Código Civil y Comercial, y el Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios es otro derecho nuevo y distinto al de P.H., porque si los codificadores (redactores del código) hubieran querido que sean lo mismo, hubieran incluido el conjunto inmobiliario en la redacción del articulado del derecho real de P.H., y no ha sido así, sino que, le agregaron a P.H. el adjetivo de ESPECIAL justamente para diferenciarlos y solamente se los asemeja en el marco legal a que deben someterse ambos: redacción e inscripción del REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.-

22 En tercer lugar, y ya especulativamente, el artículo 2042º del derecho real de P.H., nos dice: Cosas y partes comunes NO indispensables: a) La piscina ; b) El solárium ; c)el gimnasio ; d) El lavadero y e) El salón de usos múltiples. Es decir que, en la P.H. tradicional, pueden no ser comunes una serie de instalaciones y servicios, sino propias de algunas de las unidades funcionales, según se establezca en el Reglamento.-

23 En cambio, en el artículo 2076º de Conjuntos Inmobiliarios son cosas y partes necesariamente comunes: áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario En cuarto lugar, el artículo 2039º de P.H., segunda parte, nos dice: La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,., que no tiene ninguno similar en el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y solo se refiere a la unidad funcional en el artículo 2077º, no haciendo alusión a parte indivisa alguna.-

24 Resumiendo: el Código nos plantea tres (3) tipos de P.H., según sea el Derecho que se aplique: P.H. Conjuntos Inmobiliarios Derecho de Superficie

25 DIFERENCIAS PH TRADICIONAL O CLÁSICA El terreno está en condominio (Son cosas y partes necesariamente comunes: a) EL TERRENO (Art. 2041) No se modifica el Estado Parcelario. Título V del CCC Cosas y partes comunes NO indispensables: a) La piscina ; b) El solárium ; c)el gimnasio ; d) El lavadero y e) El salón de usos múltiples. pueden no ser comunes una serie de instalaciones y servicios, sino propias de algunas de las unidades funcionales, según se establezca en el Reglamento.- La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,., (Art 2039) PH ESPECIAL (CONJUNTO INMOBILIARIO) El terreno no está en condominio (Son necesariamente comunes o de uso común, las partes y lugares del terreno destinadas a (Art. 2076) Se modifica el Estado Parcelario. Título VI del CCC Son cosas y partes necesariamente comunes: áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario No tiene ninguno similar en el derecho real de Conjuntos Inmobiliarios y solo se refiere a la unidad funcional en el artículo 2077º, no haciendo alusión a parte indivisa alguna.

26 SIMILITUDES Reglamento de Propiedad Horizontal (Marco Legal) Los proporcionales son en función de la superficie de la unidad funcional Conjunto Inmobiliario: superficie de cada lote PH: en función de la unidad funcional construida

27 ARTICULO Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.

28 Planilla de Unidades de Dominio Exclusivo y Partes Comunes (en m2) Unidad Funcional NOMENCLATURA CATASTRAL PARCELA SUPERFICIE PROPIA SUPERFICIE COMUNES sup. Incidente PASAJE Y EV sup s/mens sup s/titulo diferencia % (mens +proporc) porrat proporc

29 FUNDAMENTOS EXTRAS Concepto : El Derecho Real de Conjuntos Inmobiliarios es un Derecho Autónomo, disciplinado en forma semejante a la Propiedad Horizontal.-

30 IV Elementos comunes en las Urbanizaciones a). b) Una estructura jurídica que permita la propiedad exclusiva del lote y la participación de los propietarios en los sectores, espacios, bienes y servicios comunes ; c) Un estado de indivisión forzosa y perpetuo de los bienes, lugares, cosas y servicios comunes del barrio. (Régimen Dominial de los Countries, Barrios Cerrados y Emprendimientos Afines Miriam Srmayevsky y Marcelo De Hoz Revista La Ley Julio 2006)

31 Propiedad del Lote 3 La idea de organizar un club de campo (o barrio cerrado u otro emprendimiento similar) es que cada miembro se sienta propietario de un lote y su casa, y tenga sectores de terrenos y servicios que sean comunes para todos los titulares. Que esta propiedad de un lote o parcela aislada, y la participación sobre el terreno destinado a servicios comunes para los propietarios estén indisolublemente unidas, (Las Urbanizaciones Especiales, sus Riesgos y Aseguramiento Diego C. Sánchez Revista La Ley Julio )

32 Nomenclatura Catastral Cada terreno del plano de subdivisión tiene autonomía, disponiendo de la correspondiente identidad parcelaria, pudiendo ser objeto de una compra venta traslativa de dominio.- (La Compra venta Inmobiliaria en Barrios Privados y cuestiones Afines - Marcelo Urbano Salerno.- Revista La Ley Julio 2006)

33 CONTINUA De modo que en un Barrio Privado, resulta indispensable la existencia de un loteo previo compuesto por una pluralidad de parcelas que sean susceptibles de ser adquiridas en propiedad.

34 Escrituración de UF en PH tradicional Analizando específicamente el aspecto práctico de la escrituración de las unidades a construir, son múltiples los problemas creados con la llamada alta de unidades. Cuando es necesario modificar el estado constructivo de un terreno baldío, convirtiéndolo en una unidad funcional edificada, comenzamos con la ardua tarea del retiro de la tela y concluímos con la ratificación del plano y la consecuente modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración.

35 CONTINUA Esto se solucionó con el art. 6º ter, al Decreto 2489/63, estableciéndose que los Clubes de Campos y Barrios Cerrados, cuya división se gestione con arreglo a lo dispuesto por la Ley de P.H., serán calificados como necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de comunicación y las instalaciones de uso común, haciendo que el terreno sea privativo y no común, como surje de la Ley

36 CONTINUA Es decir, se podría calificar de propio y privativo el terreno sobre el que se asienta cada unidad funcional, no necesitando cada uno de los propietarios el acuerdo de los otros para modificar el estado constructivo de su unidad, ya que el terreno en el que se asienta sería calificado de propio.-

37 MUCHAS GRACIAS POR VUESTRA ATENCIÓN Mail : wilfrido@unsj.edu.ar