Subrogación y novación de hipotecas

Transcripción

1 8 Subrogación y novación de hipotecas Diversas referencias en caso de interés variable Más novaciones que subrogaciones Qué es la novación del préstamo hipotecario? Se puede cambiar el plazo al subrogar? Qué es la subrogación del préstamo hipotecario? Cómo se realiza la subrogación? Cuáles son los costes y comisiones? Cuándo merece la pena la subrogación? Cuáles son los diferentes tipos de referencia?

2 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS LA exposición de motivos de la Ley 2/94 de 30 de marzo dispone que el descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en los últimos meses ha repercutido en los de los préstamos hipotecarios y parece razonable y digno de protección que los ciudadanos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos de interés puedan beneficiarse de las ventajas que supone este descenso. Han transcurrido más de seis años desde la entrada en vigor de la mencionada ley y los tipos han estado, en general, a la baja, aunque últimamente están experimentando un cierto repunte. El Banco de España regulaba la política monetaria y el descenso de tipos fue en paralelo proceso de unidad monetaria europea. Desde el 1 de enero de 1999, la política monetaria la fija el Banco Central Europeo, y el Banco de España se integra con los otros bancos centrales europeos, para constituir el Sistema Europeo de Bancos Centrales. En definitiva: la subida o bajada de los tipos de interés ya no depende de España, sino de organismos supranacionales que tratan de establecer políticas comunes para los países miembros. En general, al contemplar la evolución de los tipos de interés en los últimos años, los descensos han sido muy importantes, lo que resulta beneficioso para la economía del país y para el bolsillo de los particulares. Especialmente para los deudores. El objetivo de la ley es facilitar que los particulares con préstamos hipotecarios, que dado el largo plazo de pago de los mismos pudieron ser concedidos en épocas de tipos de interés mucho más altos, puedan beneficiarse de las bajadas. Porque es frecuente que los particulares estén pagando un interés muy superior al existente hoy en el mercado, especialmente si el préstamo lo contrataron en su día a interés fijo. Este objetivo de conseguir trasladar al deudor-consumidor final la rebaja de los tipos de interés tiene una especial trascendencia social en el caso de los préstamos hipotecarios, ya que este medio de financiación, por las ventajas que aporta y que exponíamos en el tema anterior, sobre todo en la financiación a largo plazo, es masivamente utilizado por las clases medias y populares en España. Este tema está además íntimamente relacionado con el problema de la dificultad del acceso a la propiedad de la vivienda, ya que son mayoría quienes han de recurrir a este tipo de financiación para comprar. Conseguir sustanciales rebajas en los tipos de los préstamos hipotecarios contribuye, por ello, enormemente a facili- Con la novación y la subrogación de hipotecas, el consumidor se puede beneficiar en los momentos de descenso en los tipos de interés 115

3 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO tar este acceso a la propiedad de la vivienda. Y tenemos que considerar, además, que en España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, acceder a una vivienda en propiedad es una aspiración social mayoritaria, entre otros motivos por las dificultades del mercado de la vivienda en alquiler. La citada ley, sin embargo, y en contra de lo que eran los proyectos originales, no se limita a amparar y favorecer a los deudores hipotecarios cuando el motivo del préstamo sea la adquisición de la vivienda, sino que se extiende en su aplicación a todo tipo de préstamos hipotecarios, sea cual sea la finalidad del mismo o el tipo de inmueble (viviendas, locales, otras fincas...) que se hipoteque. Qué ventajas introduce el cambio normativo? Antes de la promulgación de esta ley, los ciudadanos que querían aprovechar la reducción de los tipos de interés en los mercados podían encontrarse con mayores dificultades en caso de que la entidad financiera titular de su crédito se resistiera a aplicar dicha bajada a su préstamo hipotecario. Antes del cambio normativo, los deudores sólo podían cambiarse de entidad y constituir una nueva hipoteca, lo que acarreaba enormes gastos En muchas ocasiones, no le quedaba a los deudores más remedio que cambiarse de entidad, en busca de las mejores condiciones ofrecidas por otro banco o caja. Este cambio, sin embargo, resultaba mucho más oneroso, ya que exigía la constitución de un nuevo préstamo hipotecario, además de la cancelación del anterior, con el importe obtenido en el indicado préstamo, con todos los costes de titulación, pago de impuestos e inscripción que todo dicho proceso requería. No obstante, la nueva ley de Presupuestos para el 2001 (en fase de tramitación al redactarse estas líneas) va a eliminar la tributación del 0,50 por ciento del importe de la responsabilidad hipotecario total en las cancelaciones de hipotecas. Y es que la nueva entidad siempre va a exigir que su hipoteca tenga el rango de primera carga en el Registro de la Propiedad por motivos de seguridad. Esta exigencia conllevaba la necesaria cancelación de la primitiva hipoteca. Pero en la situación anterior a esta Ley, ni siquiera se libraba el deudor de complicaciones y gastos en el caso de que la entidad acreedora atendiera sus reivindicaciones de reducción del tipo de interés. En numerosas ocasiones, sobre todo si se trataba de pasar de tipo fijo a tipo variable, se exigía por la entidad la formalización de la modificación en escritura pública, el pago de los correspondientes impuestos y la inscripción de dicha modificación en el Registro de la Propiedad. 116

4 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS Más novaciones que subrogaciones Aunque la ley no lo diga expresamente, de la misma se deduce una preferencia a favorecer las modificaciones dentro de la misma entidad financiera, dejando la subrogación, en general, más como amenaza de posibilidad que anime a dichas entidades, bancos o cajas de ahorros, a ser más comprensivas con las peticiones de sus clientes deudores ante la posibilidad de que estos pudieran pasarse a entidades más solícitas y deseosas de obtener nuevos clientes. Si vemos que en la realidad el numero de novaciones modificativas dentro de la misma entidad ha superado en mucho el de las subrogaciones, que implican cambio de entidad, podemos concluir que los objetivos del legislador se han visto satisfechos. Esto, sin duda, es también bueno para la estabilidad del sistema financiero. Pero la escasez de subrogaciones concluidas no quita importancia a la existencia de esta figura legal, ya que la consideración de su posibilidad, como última salida, en su caso, para el deudor maltratado, sin duda habrá sido tenida en cuenta por las entidades financieras a la hora de flexibilizar sus posturas frente a sus clientes hipotecarios. Las operaciones de subrogación y novación se han querido facilitar aún más con una reducción de los costes que suponen, mediante el acuerdo que se produjo entre el Gobierno y entidades financieras y con los Notarios y Registradores para abaratar comisiones bancarias y honorarios profesionales. Dicho acuerdo fue asumido por estos profesionales, en aras a contribuir a la mejora de la economía de los ciudadanos. Fruto de los mismos es el Real Decreto de 20 de diciembre de En su exposición de motivos se establece que aún es una necesidad sentida socialmente el abaratamiento de los costes de transacción de las operaciones de subrogación y novación modificativa de préstamos hipotecarios, con el objetivo antes expresado de hacer efectiva la incidencia en el deudor de la evolución de los tipos de interés. Este abaratamiento afecta a los aranceles de los Notarios y Registradores, con una incidencia prácticamente del 50 por ciento de rebaja. Sin duda, esto ha dado lugar a que los particulares se animen de una manera notable a formalizar las indicadas operaciones de subrogación o de novación de sus préstamos hipotecarios. Estos inconvenientes, que dificultaban un mejor aprovechamiento por el ciudadano de las reducciones de los tipos de interés en los mercados, son los que ha tratado de paliar la nueva norma legal. Los instrumentos para ello, que vamos a tratar en este tema, son dos: la subrogación o cambio de la entidad financiera 117

5 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO La novación de la hipoteca permite renegociar los tipos de interés en la misma entidad, sin necesidad de cambiar de banco o caja acreedora (cambio de el banco o la caja de ahorros prestamista por otra entidad que ofrezca mejores condiciones) y la novación modificativa, que supone la modificación de los préstamos mediante la renegociación de las condiciones de tipos de interés con la misma entidad, es decir, sin necesidad de cambiar de banco o caja de ahorros. Entre las consecuencias prácticas que ha producido la nueva legislación, destaca la gran reducción y, en algunos supuestos, la práctica desaparición de los antiguamente mayoritarios préstamos a interés fijo. También es cierto que en periodos como el visto en el año 2000, de repunte de los tipos (aunque los actuales siguen sin ser comparables con los de hace muy pocos años), se busque un tipo fijo más estable, si bien en principio superior al de mercado. Pese a todo, en este ámbito ya casi sólo se formalizan préstamos a interés variable. Y ello es lógico, pues las entidades financieras saben que, con los tipos fijos, en un supuesto de futuras subidas de tipos de interés iban a tener que conformarse con unos rendimientos inferiores a los del mercado, amparado el deudor por la inmutabilidad del tipo de interés de su préstamo. Sin embargo, en un escenario de nuevas bajadas de los tipos, en virtud de las ventajas que concede la nueva legislación al deudor para exigir la renegociación, el deudor iba a acabar consiguiendo la rebaja. La situación, por lo tanto, en el caso de préstamos a interés fijo, no iba a ser equitativa para las entidades de crédito. Como esto lo han comprendido claramente los bancos y cajas, se resisten enormemente a conceder estos créditos a tipo de interés fijo. Lo cual no deja de introducir un cierto factor de incertidumbre en la vida del ciudadano deudor. Es importante, por ello, el estudio de los sistemas de determinación futura de los tipos de interés en los préstamos a interés variable, cuestión que también analizaremos luego. Vamos a pasar ahora al análisis de los dos instrumentos que establece la nueva Ley para el logro de sus fines. Qué es la novación del préstamo hipotecario? Es una novación modificativa, es decir, un cambio en las condiciones del primitivo contrato. La novación regulada por la indicada ley consiste simplemente en un acuerdo con el banco o la caja de ahorros acreedora para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. En este caso, junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pac- 118

6 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS tar la alteración del plazo de pago pactado, mediante la reducción o ampliación del mismo. A la vez que el plazo, también debe modificarse el interés para que la novación quede amparada por los beneficios que proporciona la ley. El camino que debe seguir el particular es sumamente sencillo. Debe empezar por solicitar de su entidad que se proceda a modificar el tipo de interés. Como veremos, en este caso los gastos son inferiores a los de la subrogación o cambio de entidad, ya que entre otras cosas no se pagará comisión de cancelación alguna y los gastos notariales y registrales son inferiores. No obstante, algunas entidades han empezado a incluir en sus préstamos nuevos comisiones de modificación, que deberían pagarse al banco o caja en estos supuestos de novación. Estas comisiones suelen estar alrededor del medio punto, es decir un 0,5 por ciento, aunque en algunos casos ya alcanzan el uno por ciento. A pesar de ello, dado que los costes son inferiores, es aconsejable empezar por esta vía e intentar primero la novación, utilizando la posibilidad de la subrogación frente a el banco o caja como mera amenaza que anime a la entidad a ofrecer mejoras en las condiciones. Jurídicamente, el proceso es simple, ya que se procede por las partes interesadas a otorgar una escritura pública, autorizada por Notario, en la que se recogen los pactos modificativos acordados. Con Escasos costes notariales Los gastos de estas operaciones son muy escasos, ya que en la inmensa mayoría de los casos, y salvo que el capital del préstamo sea muy alto o la minuta del banco o caja sea larguísima (y en esto debemos destacar la habilidad que tienen algunas entidades financieras para necesitar muchas palabras y espacio para decir poco), el coste de la escritura no superará las pesetas. Igualmente, en la mayoría de los casos, los honorarios registrales deberán ser inferiores a pesetas. Dado que es una operación exenta de impuestos, los únicos costes que se deben añadir a los indicados serían los de gestoría. Sobre éstos, dado que la gestoría la suele elegir el banco, lo mejor es que consulte sobre sus posibles dimensiones. frecuencia, especialmente si se pasa de tipo fijo a variable, se procede a la posterior presentación e inscripción en el Registro de la Propiedad competente. En algunas ocasiones, si simplemente se baja el tipo fijo o el coeficiente que se suma a la referencia para el cálculo del interés variable, no se otorga escritura ante Notario. Sin embargo, esto puede traer algunos problemas, ya que en caso de transmisión del bien hipotecado, el adquirente puede encontrarse con que no se le respetan las mejores condiciones pactadas tras la novación, y se le imponen las 119

7 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO publicadas en el Registro de la Propiedad. El escaso coste actual de la escritura quizá no justifique asumir estos riesgos. Las posibilidades de modificación por esta vía de las condiciones de interés son innumerables. Se puede pasar de tipo fijo a variable o de tipo variable a fijo, si bien esta última posibilidad es hoy poco utilizada dado que se tiende a preferir, por los motivos que antes señalábamos, los tipos variables. También se puede cambiar el tipo fijo, con una reducción del mismo, o el tipo variable mediante la sustitución de las referencias para el cálculo del mismo, ya que, como luego veremos, se suele preferir hoy la referencia Mibor (o la actual Euribor) a otras como la CECA. Incluso, dentro de los créditos a interés variable, sin cambiar la referencia, se suele reducir el diferencial que se le suma a aquella, ya que hoy las entidades financieras suelen aceptar un margen más reducido. Así se puede, por ejemplo, encontrar el cambio de un CECA más medio punto a un CECA menos un punto. Como se ve, las posibilidades de cambios mediante la novación son innumerables. Y todos estos cambios de las condiciones se pueden A finales del 2000, el tipo de interés más utilizado en las hipotecas suele ser el variable, con uno o dos puntos por encima del Euribor producir también a través de la subrogación que luego vamos a ver, por lo que valdrá allí lo que hemos dicho aquí. La novación es, por todo ello, la figura que está siendo más utilizada para la mejora de las condiciones de los préstamos, la figura estrella de la ley. La novación modificativa de préstamos hipotecarios se está utilizando mucho, incluso para la modificación de préstamos constituidos hace relativamente poco tiempo, dada la importante caída de los intereses que se ha producido en los últimos meses. En muchos casos se utiliza para modificar préstamos constituidos hace tres o cuatro años con un interés fijo, frecuentemente para pasar a interés variable. Pero también para cambiar, en los préstamos a tipo variable, la referencia (por ejemplo, de la referencia CECA a la referencia Mibor, o Euribor que son hoy más favorables). Podemos preguntarnos con qué nuevo tipo de interés debo conformarme? Hoy, a finales del 2000, en las novaciones y en los nuevos préstamos se suele pactar un tipo variable que oscila entre un punto y dos por encima del tipo de referencia Euribor, que es el más usual. Los intereses por debajo de un punto sobre el Euribor pueden considerarse preferenciales, por lo extraordinariamente favorables que resultan. Por el contrario, si estamos por encima de dos puntos sobre el Euribor, el interés deja de ser normal y el particular 120

8 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS Se puede cambiar el plazo al subrogar? No se entiende muy bien por qué la Ley permite la modificación del plazo a través de la novación y no a través de la subrogación o cambio de entidad. Esta posibilidad, que puede ser muy interesante para el cliente en determinadas circunstancias, se debería facilitar en todo caso aprovechando cualquiera de las dos operaciones. Claro que, como suele ocurrir, se pueden encontrar caminos indirectos para conseguir estos mismos fines salvando las limitaciones legales, y conseguir las dos cosas: el cambio de entidad y la modificación del plazo. Uno de estos caminos podría ser el siguiente: en un primer momento, realizar la subrogación en escritura pública con la nueva entidad sin tocar el plazo; a continuación, como un acto sucesivo a la misma, la ya subrogada entidad financiera y el deudor podrían novar el mismo préstamo que fue objeto de la subrogación, variando, aunque fuese mínimamente el interés (en décimas o centésimas de punto) y a su vez el plazo. Esta fórmula, aunque pueda ser discutible, evitaría tener que liquidar impuestos por estas operaciones, que seguirían estando amparadas por las rebajas arancelarias de los profesionales que intervienen, notarios y registradores. Si se pretendiera, sin embargo, realizar simultáneamente, en la misma operación, la subrogación y la modificación del préstamo, se perderían los beneficios que en la Ley se establecen. debería pelear por su rebaja o incluso consultar con otra entidad financiera para plantearse la subrogación. Qué es la subrogación del préstamo hipotecario? Es la situación jurídica por la que un nuevo acreedor ocupa el lugar del antiguo. En este caso, quien subroga al acreedor, es decir, quien lo sustituye, es el deudor hipotecario, el prestatario que soporta la deuda garantizada con la hipoteca. Se trata, con palabras comprensibles por todos, de cambiar la hipoteca de banco o caja. El deudor puede ser cualquier persona, ya sea un particular persona física, o una sociedad, persona jurídica. El deudor decide en este caso que un nuevo acreedor ocupe el lugar del antiguo, para beneficiarse de las mejores condiciones que aquel le ofrece. Para ello no tiene más que acogerse a los requisitos de la mencionada Ley 2/94, que establece en su artículo 2 que el deudor podrá subrogar a otra entidad financiera... sin el consentimiento de la entidad acreedora (el primer banco o caja titular del crédito) cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquella por escritura pública haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil. Es- 121

9 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO te artículo dice literalmente que el deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada. Cuando la Ley se refiere a préstamos, siempre se está refiriendo a los préstamos hipotecarios, que son aquellos en los que el deudor garantiza la deuda mediante hipoteca de un bien, acto que necesariamente debe formalizarse en escritura pública, en la que es precisa la intervención y autorización de un Notario, como vimos en el capítulo anterior. La Ley, en el artículo 1, nos menciona a las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario (las que se sustituyen y son sustituidas en la subrogación). Tales entidades financieras son las que a continuación detallamos como las más representativas: la banca, las cajas de ahorros y las entidades cooperativas de crédito... Sólo a estas llamadas entidades financieras, que cumplen una serie de requisitos legales, afecta la materia de la subrogación Mediante la subrogación, el deudor puede cambiar la hipoteca de banco, en busca de mejores condiciones de pago regulada por esta Ley. No afectaría, por ejemplo, a un préstamo hipotecario que hubiera podido dar un particular o una sociedad de cualquier otro tipo. Y en cuanto al objeto de la subrogación, se trata siempre de préstamos hipotecarios, del tipo que sean, a interés fijo o a interés variable. La ley tiene carácter retroactivo, en el sentido de que se puede aplicar a los préstamos constituidos con anterioridad a la entrada en vigor de la misma, tanto en la materia de la subrogación como en lo relativo a la novación. Cómo se realiza la subrogación? Como antes hemos indicado, lo lógico es intentar en primer lugar un diálogo con la entidad financiera que actualmente sea la titular del crédito hipotecario, y a la que se está pagando puntualmente los vencimientos de capital e intereses. Este requisito de ser un formal cumplidor puede ser importante en la posible negociación, pues en otro caso puede ser que no interese demasiado a la entidad la conservación de un cliente excesivamente moroso. Pero en los supuestos ordinarios, ya vimos que es mejor para el deudor intentar llegar a un acuerdo con la misma entidad que beneficie a ambas partes, y mejorar las condiciones del préstamo a través de la novación que antes exponíamos, por la menor complejidad y costes que supone 122

10 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS Cómo puede afectar la entrada en la moneda única? En principio, los pagos se harán en el equivalente correspondiente. Pero algunos índices de referencia, como el Mibor, está camino de su desaparición. Por ello, muchas entidades están introduciendo en sus minutas de escrituras de préstamo referencias y diferenciales sustitutorios, que muchas veces son mucho más desfavorables. Por ejemplo, tipo medio de los préstamos a más de tres años para adquisición de vivienda libre del conjunto de entidades de crédito más un punto con redondeo, lo que de aplicarse hoy daría más de un 7 por ciento, que no es un tipo demasiado favorable. Si a ello añadimos la comisión por futuras modificaciones, puede haber en el futuro sorpresas desagradables y ciudadanos perjudicados. Por ello, si le quedan unos cuantos años por pagar, le recomendamos introducir estos asuntos de intereses sustitutorios en su agenda de negociaciones. esta operación y siempre que las nuevas condiciones ofrecidas sean aceptables. Ahora bien, puede ocurrir que dicha entidad no esté dispuesta a aceptar las condiciones de rebajar los intereses al límite que al prestatario le convenga. Es entonces cuando puede entrar en juego la figura de la subrogación. Para ello, el deudor debe dirigirse a otra entidad financiera de su confianza, e intentar llegar con ella a un acuerdo para mejorar las condiciones de los tipos de interés. Si se llega a un acuerdo suficientemente satisfactorio, entonces el deudor tiene la opción de subrogar a esta nueva entidad en su crédito hipotecario. Para ello, la nueva entidad entrega al deudor una oferta vinculante en la que constan las condiciones financieras (mejoradas) del nuevo préstamo hipotecario. Como veíamos en el tema anterior, la oferta, de la cual no puede luego la entidad financiera retractarse en al menos diez días hábiles, contiene el resumen de las condiciones financieras esenciales del préstamo. La nueva entidad en ningún caso podrá cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la oferta. La aceptación de esta oferta conlleva la autorización para que la nueva entidad notifique al acreedor primitivo (al primer banco o caja que fuera titular del crédito hipotecario), y le requiera para que en siete días le remita certificación del importe del débito del deudor del préstamo hipotecario, es decir, la cantidad de dicho crédito que esté aún pendiente de ser pagada. Si la entidad acreedora requerida cumple y entrega la mencionada certificación, La oferta vinculante que entrega la nueva entidad al deudor debe mantenerse durante, al menos, diez días hábiles 123

11 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO puede aún enervar y paralizar la subrogación si procede a formalizar con su deudor la novación modificativa del crédito hipotecario en las mismas o mejores condiciones que las ofrecidas por la nueva entidad interesada en la subrogación. Es decir, que a la entidad financiera que fuera la primitiva titular del crédito hipotecario se le da una última oportunidad de conservar su cliente con la mejora de las condiciones. La propia ley, por lo tanto, tal como antes señalábamos, prefiere que la opción del cambio de entidad quede como último recurso. Si al deudor se le ofrece esta mejora por la primitiva entidad, aunque sea in extremis y a regañadientes, normalmente va a seguir interesándole la permanencia con ella. Además de los menores costes que ello supondría, podría incluso mediante la novación modificar el plazo de su hipoteca, cosa que no se contempla en la figura de la subrogación. Si la primitiva entidad de crédito entrega a la nueva entidad que pretenda la subrogación certificación acreditativa del importe del débito, deberá transcurrir otro plazo de quince días naturales (es decir, incluyendo en el cómputo los días La propia Ley prefiere que el deudor opte por la novación; la subrogación y cambio de entidad debe quedar como último recurso festivos) a contar desde dicha entrega para que se pueda otorgar la escritura de subrogación. Y es que es precisamente dentro de dicho plazo cuando puede el primer acreedor enervar o paralizar la subrogación ofreciendo la novación en la forma que antes vimos. Sin embargo, si a pesar de todo se conservan relaciones amistosas, no vemos ningún inconveniente en que pueda hacerse la subrogación antes, sin necesidad de esperar el transcurso de dicho plazo, si la primitiva entidad renuncia a intentar la enervación mediante la novación. Si no se produce la entrega de la certificación de la primera entidad, sólo es necesario esperar los siete días desde que se solicitó que la ley concede para responder. Y es que si no se entrega la certificación en el plazo de siete días naturales, ya no existirá para la primitiva entidad la posibilidad de enervar la subrogación. La subrogación supone, como es lógico, el pago del importe del crédito pendiente de la nueva entidad financiera, que pasa a ser acreedora, a la antigua. Supone, por tanto, una dificultad el que la primitiva entidad no entregue la certificación del saldo pendiente. En este caso es preciso que la nueva entidad, para hacer el pago, haga un cálculo, bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su posible error, de dicho capital pendiente y lo haga llegar a la entidad acreedora mediante el pago del mismo, que en este caso puede hacerse 124

12 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS bien por vía de transferencia o por depósito ante el mismo Notario que autorice la subrogación. Si la entidad que se subroga erró en el cálculo del importe del débito pendiente, no podrá repercutirlo en su deudor, al que la Ley protege en este supuesto (quizás en demasía). No vamos a entrar en el estudio de la problemática que se plantea cuando la entidad acreedora primitiva no está conforme con el saldo calculado por la entidad que se subroga, supuesto que regula el artículo 2 de la Ley que estudiamos, en el que, como él mismo establece, ambas entidades deberán proceder por vía judicial a solventar el problema. Cuáles son los costes y comisiones? Otro problema que nos podemos encontrar en la subrogación es la cantidad que puede solicitar la entidad primitiva por la cancelación contable de su crédito. Decimos contable, ya que jurídicamente el crédito hipotecario no se cancela, sino que cambia su titular. Tal comisión de cancelación, calculada siempre sobre el capital pendiente de amortizar que se recibe, sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la original escritura del préstamo. En los créditos a interés variable, además, se establece un máximo para estas comisiones del uno por ciento, aunque originariamente se hubiera estipulado una comisión mayor. Esto se debe a que el legislador no ve razones para estas penalizaciones o cláusulas penales excesivas en los créditos a tipo variable, en los que, por la revisión temporal de tipos, la entidad financiera se encuentra debidamente cubierta de riesgos que pudieran justificarlo con carácter compensatorio. Como consecuencia de esta limitación de la comisión de cancelación hasta el uno por ciento en los préstamos a interés variable, si la cantidad pactada como comisión fuese igual o inferior al uno por ciento, se estará a lo pactado. En los demás casos, la primitiva entidad sólo podrá cobrar un uno por ciento, aunque deja la Ley una puerta abierta a la entidad acreedora para que cobre una cantidad mayor, siempre y cuando demuestre que con la amortización anticipada se le produce un daño mayor. Creemos, sin embargo, que esto último será de ordinario difícil de justificar. En los préstamos a interés fijo no hay ninguna limitación legal a la comisión de cancelación, pero en virtud del convenio firmado en octubre de 1996, los bancos y cajas se han comprometido a no cobrar más del 2,5 por ciento de comisión. En los préstamos hipotecarios a interés variable, la comisión de cancelación anticipada no puede ser superior al uno por ciento 125

13 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO Otro coste es la comisión de apertura que puede exigir la nueva entidad. Esta es totalmente libre y suele venir determinada por la negociación con el cliente. Se trata de un dato más a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción de interés. Algunas entidades financieras, sin embargo, suelen suprimir la comisión de apertura en estas operaciones para favorecer la captación de clientes. A los gastos notariales y registrales se les aplica una reducción del 50 por ciento en los aranceles notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es decir, por el capital pendiente en el momento de la formalización. Cuándo merece la pena la subrogación? Podemos plantearnos, como conclusión, cuándo puede merecer la pena el acudir a la subrogación. En la experiencia práctica de los documentos que se suelen autorizar, se suele producir la subrogación cuando la modificación de los intereses es significativa. De hecho, la bajada suele ser por encima de los tres puntos. En la subrogación de préstamos hipotecarios, a los aranceles notariales y registrales se les aplica una reducción del 50 por ciento Pensemos en un préstamo constituido hace más de cinco años con un interés fijo de un 12 ó 13 por ciento. Es más frecuente hoy, por las tendencias del mercado que ya expusimos, el pactar tipos de interés variables. Con independencia de que en la subrogación se podría establecer un tipo para el periodo inicial significativamente más bajo (el cebo o la golosina para favorecer la captación) en la cláusula de interés variable ese interés podría oscilar alrededor de dos puntos por encima del Mibor (referencia a la que luego nos referiremos). Con estos datos, el interés del préstamo rondaría a finales del 2000 por 7,5 por ciento. La rebaja, como vemos, es considerable, y si quedase pendiente de devolver una cantidad significativa, valdría la pena pagar la comisión de cancelación y los gastos que ocasione la subrogación. Respondemos así de paso a otra cuestión: Cuándo puede el deudor estar satisfecho con su tipo de interés hipotecario?. En los supuestos normales de créditos a interés variable, puede considerarse y teniendo en cuenta las posibles variaciones que puede haber en la materia, que sería satisfactorio un tipo que oscile entre un 6,25 y un 8 por ciento. Si lo tiene a interés más bajo, mejor que mejor: puede usted considerarse deudor privilegiado. Si lo tiene a interés más alto, le merece la pena intentar el cambio. Sin embargo, si para estar tranquilo o por cualquier otra ra- 126

14 SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECAS zón prefiere el tipo fijo, deberá estar dispuesto a pagar mayores intereses. En otros supuestos es preciso hacer números caso por caso. Sobre el importe de las cuotas que resultarían en los diversos supuestos puede usted consultar en las diversas entidades financieras. También nos permitimos recomendarle otro sitio donde pueden hacerle los cálculos financieros precisos y los demás asesoramientos de costes: en las notarías, donde los Notarios cuentan con los instrumentos suficientes para ello. Otra cuestión: mi banco me ofrece una bajada, pero otra entidad me ofrece cambiarme en condiciones aún mejores Qué debo hacer? Por qué oferta decidirme? Como hemos dicho, normalmente los gastos de la modificación son menores que los de la subrogación. Para comprobar cuál es el mejor camino, pida a cada entidad un presupuesto de los gastos de la operación. Y calcule si la diferencia que debe pagar por las cuotas pendientes cubre la posible diferencia. Cuáles son los diferentes tipos de referencia? Existen diferentes tipos de referencia que se suelen utilizar para el cálculo de los tipos en los sucesivos periodos en los préstamos a interés variable. El más usual era el Mibor, el tipo de interés medio del mercado interbancario de Madrid, para depósitos a plazo de un año. Existe también el Mibor para depósitos a plazo de seis meses, de tres meses..., pero eran menos utilizados. Se trata de un tipo de interés que fluctúa continuamente, y se suele utilizar como referencia el medio de un determinado mes, el último disponible normalmente, cuando se produce cada revisión. En septiembre del 2000, el Mibor se situó en el 5,208 por ciento (según el dato publicado por el Banco de España el 17 de octubre). A partir del 1 de enero de 1999, surge un nuevo tipo de referencia, el Euribor, llamado a sustituir al Mibor. El Euribor es un tipo que se basa en la media de los tipos de interés de distintas entidades financieras europeas integradas en el euro, y que es el que se utiliza para los préstamos hipotecarios firmados después de la citada fecha.. Se sigue publicando el Mibor a un año, para contratos firmados con anterioridad; dejará de publicarse el Mibor, según el Ministerio de Economía, cuando se den las condiciones técnicas para ello. No obstante, en la actualidad son tipos casi equivalentes. En septiembre del 2000, el Euribor se situó en el 5,219 por ciento. Se habla de determinar una sustitución legal del Mibor por el Euribor, pues los índices El Euribor es el tipo de referencia llamado a sustituir al Mibor en los préstamos a tipo variable como consecuencia de la unión monetaria europea 127

15 LOS CONSEJOS DEL NOTARIO sustitutorios pactados suelen ser más desfavorables. No se conforme con menos de Euribor + dos puntos. Las cajas de ahorro suelen utilizar como tipo de referencia substitutivo del Euribor el TAR, que es el tipo activo de referencia de la Confederación Española de Cajas de Ahorro. El tipo CECA, determinado mensualmente, es un tipo menos nervioso, más lento para subir y para bajar. Esta circunstancia ha hecho que sea considerado como más desfavorable en tiempos de tendencias bajistas. Cuando se utiliza, se suele calcular el interés en base a él restándole al menos medio punto. En septiembre del 2000 se situaba en el 7 por ciento. Otro tipo de referencia es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, bien de los bancos, de las cajas de ahorros, o de el conjunto de entidades de Crédito. Esta referencia no sería buena si se le añadiera un diferencial de más de 0,75 puntos. Los últimos disponibles son el 6,238 por ciento para bancos, el 6,227 para cajas de ahorros y el 6,232 para el conjunto de entidades de crédito (siempre en septiembre del 2000). De los vistos, el tipo más bajo es el Euribor, por lo que si se toma alguno de los otros es posible, que no se les añada ningún punto más o en todo caso se les redondee a fracciones de 0,25 por ciento. Este redondeo significa que el tipo de interés siempre ha de ser múltiplo de 0,25 (o de cualquier otra fracción que se establezca), para lo cual a lo que saldrá de añadir al tipo de referencia el diferencial se le suma lo necesario para llegar a dicho múltiplo. Por ejemplo: un tipo de referencia en 5,101 más 1,25, con redondeo al cuartillo: 5, ,25 = 6,351; con el redondeo, sube hasta el 6,50 por ciento. 128