posició del deutor i del creditor

Transcripción

1 Concepte d hipoteca: d la posició del deutor i del creditor Jornada de Formació: : hipoteca i mediació 13-juny juny-2012 Dra. M. Esperança a Ginebra Molins HIPOTECA Dret real de garantia es constitueix per assegurar el compliment d una d obligació Dos elements: L obligació garantida Tota classe d obligacionsd (105 (105 LH,, CCCat,, 1861 CCe). 105 LH: La hipoteca podrá constituirse en garantía a de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código civil. Garantia patrimonial universal (1911 (1911 CCe: Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros ; ; 105 LH). Garanties específiques fiques,, personals (p.ex. fiança) a) o reals (p.ex. penyora, anticresi, hipoteca... ). El dret real d hipotecad 104 LH: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor,, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida CCe 1

2 Garantia patrimonial universal + hipoteca 105 LH: La hipoteca podrá constituirse en garantía a de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1911 del Código civil. 579 LEC: Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía a de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito dito,, el ejecutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte,, y contra quienes proceda,, y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución. Possibilitat d excloure d la responsabilitat patrimonial universal del deutor: 140 LH 140 LH: No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor,, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados,, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor. Relació hipoteca / dret de crèdit garantit: ACCESSORIETAT La hipoteca és accessòria respecte de l obligacil obligació garantida Pressuposa una obligació garantida ( obligaci( obligació principal : : º i 1858 CCe i CCCat). En principi el creditor de l obligacil obligació garantida serà també titular del dret real d hipoteca. d Si es transmet el crèdit, en principi es transmet també la hipoteca, accessòria (1528 CCe i CCCat; però: 149 LH ref. Llei 41/2007 ). Si s extingeix s l obligacil obligació garantida, s extingeix s també la hipoteca 2

3 Constitució de la hipoteca Deutor o tercer (hipotecant no deutor) Capacitat d obrar d plena o complementada Poder de disposició sobre el bé b (bàsicament: titular del dret real immobiliari que s hipoteca s o representant del titular/propietari): 138 LH i CCCat La finca continua essent propietat de l hipotecant (deutor o tercer), però queda gravada amb un dret real del qual és s titular el creditor hipotecari (p.ex. l entitat bancària). La finca hipotecada es pot transmetre a tercers. La hipoteca no es considera constituida fins que no s nscriu al Registre de la Propietat (1875 CCe,, 145 i 159 LH). En què consiseteix la garantia que proporciona la hipoteca? Fase de seguretat (117 LH,, 219.2º RH) ) / Fase d execució Es tracta d un d dret real de realització de valor CCCat: L efecte del dret real d hipoteca d és s la realització del valor del béb en els casos i de la manera que estableixen aquest codi i la legislació hipotecària ria [ ius distrahendi ]. 104 LH: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor,, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida CCe; ; 1858 CCe El creditor pot promoure l execucil execució a través s dels procediments legalment previstos, encara que la finca sigui propietat d un d tercer. Prohibició de pacte comissori (1859 CCe). Normalment el creditor executarà primer el béb hipotecat, abans de perseguir el patrimoni del deutor ex 1911 CCe LEC 3

4 Transmissió de la finca hipotecada La hipoteca no exclou la finca del tràfic jurídic; es pot transmetre, però es transmet amb la hipoteca. En principi el DEUTOR, continuarà essent-ho qui ho era (responsabilitat patrimonial universal 1911 CCe). Ara bé, b, POT PACTAR-SE QUE QUI ADQUIREIX LA FINCA SE SUBROGUI TAMBÉ EN EL DEUTE (i, per tant, passi a respondre, no només s amb la finca, sinó també amb tots els seus béns b presents i futurs [1911 CCe]): LH i 1205 CCe.. El deutor primitiu queda alliberat del deute. Sense subrogar-se se en el deute, pot ser que el comprador descompti l import del deute del preu de venda, o el retingui ( ( delegació de pagament): LH PACTO.... Transmisión convencional de la finca hipotecada y subrogación en la deuda personal hipotecaria. En caso de enajenación de la finca hipotecada, por cualquier título, únicamente se entenderá aceptada la subrogación del nuevo titular en las obligaciones personales derivadas del presente préstamo hipotecario si [L ENTITAT BANCÀRIA] deja transcurrir,, sin negar aquélla lla, más de treinta días naturales a partir de aquél en que queden cumplidas fehacientemente las condiciones siguientes: a) Traslado a [L ENTITAT BANCÀRIA] de copia auténtica del documento público de adquisición, inscrito en el Registro de la Propiedad,, en el que conste que el capital del préstamo aún no amortizado se descuenta del total precio de la transmisión, así como que el adquirente asume la deuda personal dimanante del crédito hipotecario que grava la finca, acepta el contenido de la presente escritura,, copia de la cual manifieste obrar en su poder, y se obliga al cumplimiento de todos sus pactos y condiciones. En el caso de que la escritura de compraventa no contenga todas las esepcificaciones exigidas en el párrafo anterior o que las contenga erróneamente neamente, será preciso que se otrogue y presente a [L ENTITAT BANCÀRIA] la pertinente escritura de subsanación o rectificación.. En este supuesto,, los efectos subrogatorios dependerán del traslado a [L ENTITAT BANCÀRIA] de ambas escrituras. b) Presentación a [L ENTITAT BANCÀRIA] del recibo, debidamente satisfecho, correspondiente al último vencimiento del préstamo hipotecario, junto con orden de pago de los recibos sucesivos, suscrita por el nuevo titular, disponiendo su cargo en depósito abierto en [L ENTITAT BANCÀRIA]. RIA]. 4

5 PACTO.... Transmisión convencional de la finca hipotecada y subrogación en la deuda personal hipotecaria. En caso de enajenación de la finca hipotecada, por cualquier título, únicamente se entenderá aceptada la subrogación del nuevo titular en las obligaciones personales derivadas del presente crédito hipotecario si [L ENTITAT BANCÀRIA] deja transcurrir,, sin negar aquélla lla, más de treinta días naturales a partir de aquél en que queden cumplidas fehacientemente las condiciones siguientes: a) Traslado a [L ENTITAT BANCÀRIA] de copia auténtica del documento público de adquisición, inscrito en el Registro de la Propiedad,, en el que conste que el importe del crédito dispuesto por el vendedor,, titular del crédito dito,, se descuenta del total precio de la transmisión, así como que el adquirente asume la deuda personal dimanante del crédito hipotecario que grava la finca, acepta el contenido de la presente escritura..., y se obliga al cumplimiento de todos sus pactos y condiciones. En el caso que el documento público de adquisición no contenga todas las esepcificaciones exigidas en el párrafo anterior o que las contenga erróneamente neamente, será preciso que se otrogue y presente a [L ENTITAT BANCÀRIA] la pertinente escritura de subsanación o rectificación... b) Presentación a [L ENTITAT BANCÀRIA] del recibo del último vencimiento del crédito hipotecario, junto con orden de pago de los recibos sucesivos, suscrita por el nuevo titular, disponiendo su cargo en depósito abierto en [L ENTITAT BANCÀRIA]. c) La manifestación de la parte acreditada [DEUTOR] subrogada... de su conformidad con el importe, plazo y tipo de interés de las disposiciones del crédito en cuya titularidad se subroga. Para el supuesto regulado en el presente pacto, el transmitente,, titular del crédito dito, renuncia desde este momento a efectuar nuevas disposiciones. En cualquier caso el subrogado no podrá realizar nuevas disposiciones del crédito salvo autorización de [L ENTITAT BANCÀRIA] RIA]. Pacte de venciment anticipat Si no existeix: LEC,, 127 LH. El que s obtingui s amb l execucil execució s aplica només s a pagar els terminis vençuts i impagats. Quant als terminis futurs, en principi, la hipoteca segueix gravant la finca. Normalment es pacta el venciment anticipat de tot el deute per l impagament de qualsevol dels terminis, i aquest pacte consta inscrit al Registre de la Propietat (12.II LH i i 3 LEC). Possibilitat d enervacid enervació de l accil acció hipotecària, fins i tot sense el consentiment del creditor si el béb hipotecat és l habitatge habitual. 5

6 PACTO XX. Causas de resolución anticipada 1. Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos. La [ENTITAT BANCÀRIA] podrá dar por venciedo el crédito aunque no hubiere transcurrido el total del plazo del mismo,, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses,, en caso de falta de pago de alguno de los vencimientos de capital, intereses y/o cuotas mixtas u otras obligaciones dinerarias derivadas del presente contrato. 2. Vencimiento anticipado por otras causas PACTO XX. Causas de resolución anticipada 1. Vencimiento anticipado por falta de pago de alguno de los plazos. La [ENTITAT BANCÀRIA], por lo que respecta a la finca hipotecada, podrá dar por vencido el préstamo aunque no hubiere trasncurrido el total del plazo del mismo,, y reclamar la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses,, en caso de falta de pago de alguno de los plazos pactados de intereses y/o cuotas mixtas.. El vencimiento total anticipado supondrá que se solicite que la ejecución se despache por la totalidad de la deuda sin perjuidio de que [L ENTITAT BANCÀRIA] decida comunicar al deudor que, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá hacer frente a la reclamación mediante la consignación de la cantidad exacta que por capital, intereses, intereses moratorios y costas se deba hasta aquel momento.. Esta facultad del acreedor constituirá un derecho para el deudor, que éste podrá ejercitar..., en caso de que el bien hipotecado sea su vivienda familiar. 2. Vencimiento anticipado por otras causas