La crisis hipotecaria española como problema social

Transcripción

1 UIC CUADERNOS DE POLÍTICAS FAMILIARES ESTADO DE LA CUESTIÓN La crisis hipotecaria española como problema social Consuelo León Llorente Directora del Observatorio de Políticas familiares Todo empezó con un juez mercantil de Barcelona, José María Fernández Seijo que preguntó si las normas que permitieron a CatalunyaCaixa expulsar de la casa a Mohamed Aziz, eran o no abusivas y si resultaban conformes a la legislación de la UE. La sentencia del Tribunal de Justicia 1 europeo supuso un importante giro en el modo en que se están llevando a cabo las ejecuciones hipotecarias en España. A partir de ahora un juez podrá tomar como medida cautelar la paralización de un proceso de ejecución hipotecaria (desahucio). Para ello debe existir una denuncia por cláusula abusiva. Esta sentencia deja en manos de la Justicia nacional la potestad para decidir si existe o no abuso, no dice qué es abusivo pero fuentes del tribunal señalan que no parece proporcionado que un préstamo de euros a 30 años se considere vencido por el impago de una o dos cuotas de 600 euros. En palabras del presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, Juan Luis Ibarra, los magistrados ya pueden decir que no son los cobradores del frac. En la práctica muchos bancos tendrán que cambiar buena parte de las condiciones que incorporan ahora a sus contratos de préstamo hipotecario. Cabe plantearse: Es abusivo que el banco considere vencido el préstamo por el impago de una sola cuota hipotecaria? Lo es fijar unos intereses de demora del 18% cuando el tipo ordinario pactado con la entidad fue del 4,87%? La sentencia no obliga legalmente a España a cambiar la legislación actual sobre las ejecuciones hipotecarias pero el Gobierno ha dicho que adecuará la actual reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se tramita en el Congreso al sentido de la sentencia. El Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) no tiene cifras del número de procesos de ejecución hipotecaria que están en marcha en estos momentos, pero parece que supera con creces los Sólo entre enero y septiembre de 2012 se presentaron procedimientos en los tribunales de primera instancia. Por otra parte las más de ejecuciones resueltas entre 2008 y 2012 suponen un incremento superior al 200% respecto a la cifra del lustro anterior. La Asociación Hipotecaria Española (AHE), integrada por los bancos, cajas de ahorros y otras entidades de crédito, afirmó que si bien la ley es mejorable, no se debe generalizar a la hora de tildar de ilegales o abusivos los procesos de ejecución hipotecaria en España, sobre cuya idoneidad se 6 1 Esta sentencia debe entenderse en el contexto de la reciente publicación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; y la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

2 JORNADAS SOBRE EL DERECHO DE LAS FAMILIAS A LA VIVIENDA UIC El sistema de protección que establece la directiva se basa en la idea de que el consumidor se encuentra en una situación de inferioridad en relación al profesional, haciendo referencia tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información. (Fragmento de la sentencia) ha pronunciado en repetidas ocasiones el Tribunal Constitucional y dejaba claro que la ampliación de los motivos para oponerse a una ejecución hipotecaria no han de servir, como se pudiera estar trasladando a la opinión pública, para ser un mecanismo de solucionar desahucios ni tampoco un mecanismo de dilación de la gestión de cobro. La mesura ha presidido las reacciones de las patronales financieras AEB y CECA han mostrado su disposición a colaborar lealmente con el Ejecutivo y los grupos parlamentarios en el diseño e implementación de las reformas normativas que permitan una aplicación de la sentencia razonable, matiz este último importante sin duda, y cargado de significado. Una posible solución sería pactar una dación en pago con el banco y, en el mejor de los casos, un alquiler posterior en la casa que hemos entregado a la entidad financiera. Se trata de hacer ver al banco que si nos cancela la deuda entregando el inmueble todo serán facilidades, le mantendremos el piso en perfecto estado y no tendrá que acudir a los tribunales. En definitiva el deudor, si así lo solicitara en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. La dación en pago es una cláusula perfectamente legal en el ordenamiento jurídico español que contempla la cancelación de la deuda hipotecaria pendiente si se entrega la vivienda o inmueble puesto en garantía. Sin embargo la paralización del proceso no evita el pago de la deuda, ni tampoco disminuye su cuantía, salvo que se declarasen abusivos los intereses de demora aplicados. Es decir, que la dilatación del proceso y el aumento de los costes procesales pueden aumentar la deuda pendiente. El verdadero problema de las medidas de apoyo al hipotecado que estipula el Código de Buenas Prácticas del RD- ley 6/2012(que recoge la dación en pago) es la extraordinaria limitación de los casos a los que resulta aplicable, ya que la norma exige para su aplicación que la familia 7

3 UIC CUADERNOS DE POLÍTICAS FAMILIARES se encuentre en una situación económica, que define como umbral de exclusión, muy precaria. En este contexto, adquiere una importancia capital instituciones como Cáritas atiende ahora el doble de personas que en el 2007 y ha tenido que triplicar los servicios prestados. La mayoría de las personas atendidas este 2012 por CDB y por las Cáritas parroquiales y arciprestales están en una situación de pobreza severa. Sólo en el 27% de los hogares los ingresos provienen del trabajo. En un 28% de las familias no hay ingresos de ningún tipo. Además las situaciones de pobreza se prolongan en el tiempo puesto que el 72% de las familias que vienen ya habían recibido ayuda en años anteriores. La crisis está afectando cada vez a más personas nacidas en el Estado español, que representan entre el 43% y el 50% de los y de las que han recurrido a nosotros este Añadida a esta situación está el drama social de los desahucios. Por este motivo CDB ha tenido que destinarla mayor parte de las ayudas económicas (un 71%) a pagar gastos relacionados con la vivienda de las personas. Por otro lado, junto con la Fundació Foment de l Habitatge Social, Cáritas ha apostado por el alquiler social asequible para que todo el mundo pueda tener un hogar digno. Entre las dos entidades y teniendo en cuenta los pisos compartidos, los unifamiliares y las habitaciones que ayudamos a pagar, se ha ofrecido un techo al menos a personas. El 36% de los atendidos son niños por lo que podemos hablar de pobreza infantil crónica y el 69% de las personas atendidas están en paro. Desde que entró en funcionamiento, hace un año y medio, el Servicio de Mediación en Vivienda (SMH) de Cáritas Diocesana de Barcelona (CDB) ha atendido a familias con problemas graves de pago de su vivienda. De éstas, 556 han recibido asesoramiento, 377 han resuelto su situación (más del 70% han podido mantener su vivienda originaria) y el resto están en trámite de negociación con bancos o propietarios. De los casos atendidos, el 47% han sido por problemas de hipoteca y el 53%, por los relacionados con el alquiler. El objetivo del SMH es ofrecer a las familias una verdadera segunda oportunidad, evitando la pérdida de la vivienda y, como consecuencia, un grave deterioro de su salud. Para que la segunda oportunidad sea posible es necesario que cualquier nueva ley en este ámbito contemple: 1. La validación y la obligatoriedad de las instancias de mediación con las entidades financieras o con el propietario de las viviendas, a petición del deudor, como el SMH. Es ésta la única vía justa para paliar la desigualdad entre las partes de la negociación. 2. En el caso de créditos hipotecarios: La actual crisis financiera ha revelado las disfunciones debidas a las deficiencias del mercado y de las normativas, así como al contexto económico, las prácticas seguidas por los intermediarios de crédito y los prestamistas y al escaso nivel de cultura financiera de los prestatarios. Todas estas deficiencias deben ser evitadas en el futuro porque pueden conducir a una pérdida considerable de confianza. Establecer un sistema de negociación de los finiquitos o rebajas de las deudas para adaptar las cuotas de amortización de los préstamos a los umbrales de ingresos soportables para las familias, sistema ya previsto en el Código de Buenas Prácticas. (Consejo Económico y Social Europeo) Un mini Frob para el rescate de las familias, que desde Cáritas reclamamos desde el Habría sido posible -y todavía lo es- que una parte del Frob (3-5%) que han recibido las entidades financieras se articulara a través del rescate de las deudas de las familias haciéndolas más solventes de forma automática al reducirlos la cuota de amortización. El proceso de búsqueda de una nueva vivienda conlleva, muchas veces, que entremos en una espiral perversa de la que no hay salida posible ni recurriendo al mercado libre ni al parque público (los pisos que se ofrecen actualmente son totalmente insuficientes). Estas realidades llevan al mal alojamiento y a situaciones de infravivienda que suponen un coste social y emocional para las familias. Evidentemente, este camino será más soportable y equitativo si hay dación en pago y la condonación de la deuda pen- 8

4 JORNADAS SOBRE EL DERECHO DE LAS FAMILIAS A LA VIVIENDA UIC diente, figuras que consideramos absolutamente imprescindibles en los casos de pérdida irremediable de la vivienda, motivo por el cual nos alegramos de que la ILP sobre la Dación en Pago esté en trámite en el Congreso de los Diputados. 3. En relación a las situaciones de alquiler: Éstas representan el 53% de los casos atendidos por el SMH (el 85% de los de la ciudad de Barcelona). Tenemos que denunciar el proceso -que está pasando injustamente desapercibido para la opinión pública- de modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que está endureciendo, todavía más, las condiciones de los inquilinos con propuestas como: mayores facilidades para el desahucio en cualquier momento y reducción de la duración de los contratos a dos años. En definitiva, el problema que hoy afecta a España no es sólo un problema de solvencia de las familias sino un verdadero problema de política de vivienda y de oferta de vivienda de alquiler a precios sociales. Que si la economía de un país se puede permitir un Fondo de Rescate de Ordenación Bancaria (FROB) para amortiguar la carga de deuda que soportan los bancos, cuánto más debería articular un mini FROB con el que ayudar a las familias sobreendeudadas (por la compra o por el alquiler de su vivienda habitual), tal como venimos pidiendo desde Cáritas Diocesana de Barcelona desde hace más de dos años. Además en Barcelona cerca de 300 inmigrantes malviven en condiciones infrahumanas en naves industriales o en otros locales ocupados. Desde hace algunos años, en la ciudad de Barcelona, especialmente en los barrios del Besòs y del Poble Nou, antiguas naves industriales y otros locales han sido ocupados por varios colectivos de personas inmigradas. Se calcula que en estos espacios viven, de forma permanente, unos trescientos inmigrantes y que otros seiscientos pernoctan en una decena de naves y otras localizaciones. Algunas de estas personas provienen de poblaciones vecinas de donde fueron desalojadas. Estos espacios carecen de lo más elemental para vivir dignamente: agua corriente, electricidad, sanitarios, calefacción, etc. En términos generales, las condiciones de salubridad son muy deficientes y, en algunos casos, estas circunstancias vitales han tenido consecuencias nefastas para la seguridad de las personas que allí viven. La existencia de estos asentamientos es una realidad especialmente dolorosa y contraria a los derechos humanos, que pone en evidencia el fracaso de las políticas de regulación migratoria, acogida e integración social de las personas inmigrantes. 9

5 UIC CUADERNOS DE POLÍTICAS FAMILIARES GLOSARIO Infravivienda: Aquellas condiciones de vivienda que nunca serán un hogar (ver el informe de CDB Con techo y sin hogar): compartir la vivienda, vivir de patrona (en una pensión), vivir en una habitación (realquiler), estar en acogida, barraquismo, camas calientes o pisos patera, vivir de okupa y situación de sin techo. Exclusión residencial. Es la situación en la que una persona o familia se ve excluida de la sociedad o bien porque no dispone de una vivienda digna o bien porque la ha perdido. En Europa (UE-15) hay 18 millones de personas afectadas por la exclusión residencial, de las cuales, 2,5 millones serían sin hogar. En Barcelona éstos y éstas constituyen una población de personas. Para más información consultar el informe de CDB Con techo y sin hogar. Otras situaciones que pueden llevar a la exclusión residencial son: situación de sin vivienda (houseless); vivienda insegura y vivienda inadecuada. 10

6 JORNADAS SOBRE EL DERECHO DE LAS FAMILIAS A LA VIVIENDA UIC ALGUNAS PROPUESTAS Pacto en las actualizaciones anuales del alquiler (en vez de la aplicación automática del IPC). Renuncia a la actual opción de compra automática en contratos de menos de 5 años. Reducción del plazo de los contratos de alquiler de los 5 a los 3 años. Posibilidad de recuperación de la vivienda por parte del propietario por causas familiares totalmente abiertas sin necesidad de hacerlo constar en el contrato. Acelerar los procesos de desahucio. Reducir el plazo para poder saldar las deudas del arrendatario. Las otras propuestas: 1. Puesta inmediata en alquiler social de titularidad pública de las viviendas que están en manos de las entidades financieras intervenidas por el Estado. 2. Exigencia de puesta en alquiler social de las viviendas que están en manos de entidades financieras que reciben o han recibido fondos públicos para su rescate. 3. Limitación del alquiler social a precios máximos de 200 euros mensuales. 4. Duración del alquiler social a un mínimo de 10 años. 5. Establecimiento de la posibilidad de opción de compra de las viviendas de alquiler para sus usuarios a precios proporcionales con los alquileres. 6. Puesta en marcha de un sistema de garantías públicas a los propietarios de viviendas de alquiler como el Avalloguer, de Cataluña. 7. Desgravación fiscal total de las rentas de alquiler tanto de propietarios como de arrendatarios de vivienda de residencia habitual. 8. Reforzamiento de los programas estatales y autonómicos de ayudas al alquiler para los arrendatarios que no están en parques públicos o de alquiler social. 9. Establecimiento de un sistema de mediación como la Autoridad de Conciliación suizaentre propietarios y arrendatarios para pactar alquileres y rebajas de alquileres cuando los precios del mercado inmobiliario bajan y los ingresos familiares menguan. 10. Establecimiento de un sistema de mediación como el de Cáritas Diocesana de Barcelona-, previo a las sentencias judiciales de desahucio, para aclarar las situaciones de insolvencia y poder poner remedio sin lanzamiento y pérdida de la vivienda. Y, en lógica consecuencia, retirada inmediata del anteproyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. 11