MIGUEL PONS INFANTE, Arquitecto Técnico, colegiado núm. 678 Agente de la Propiedad Inmobiliaria, colegiado núm. 539

Transcripción

1 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 3 de DESCRIPCION DE LA VIVIENDA La dirección actual de la vivienda se puede considerar es: Urbanización Lomas del Marbella Club, 93 Conjunto Coto Real 1, apartamento G MARBELLA (Málaga) Vivienda construida en el año 1.988, según información catastral. Se trata de una vivienda de dos plantas, distribuida en planta baja, que consta de hall de entrada, salón comedor, cocina y baño con una amplia terraza al frente y escalera que conduce a la planta alta, donde se sitúan tres dormitorios, dos baños y dos terrazas al frente. Parte del techo de la vivienda es a su vez la terraza de otra vivienda. La construcción responde a una calidad media en cuanto acabados y dotación de instalaciones, aunque hoy en día se pueden considerar algunos de estos acabados obsoletos (azulejos baños, aparatos sanitarios, acabado de puertas, etc.). Buen tratamiento y cuidado de espacios exteriores comunes. La tabiquería interior está realizada con fábrica de ladrillo. La solería interior y la de la terraza de planta baja es de mármol blanco Macael en baldosas de 40x40 cm. La terrazas superiores están acabados con baldosas cerámica tipo maceríe. Las paredes de los baños están recubiertas de azulejos cerámico formato 10x10. Las encimeras de los lavabos son de mármol. La carpintería exterior es de perfil de aluminio con acabado lacado blanco y anodizado bronce, con vidrio simple, y persianas superpuestas y de celosía de madera en algunas ventanas. El conjunto Coto Real 1, se encuentra situado en el área conocida como Las Lomas del Marbella Club ; urbanización que se ubica entre la antigua CN-340 y la nueva autovía A-7, a la altura del Marbella Club, con entrada desde la CN-340 por la salida hacia la Mezquita del Rey Abdul Aziz Al-Saud. 3. INSPECCION y COMPROBACIONES REALIZADAS. Los daños observados en el interior de la vivienda son numerosos y tienen, casi todos, su origen en filtraciones de agua procedentes de la cubierta, con las observaciones que más adelante se dicen. Otros daños también generalizados son consecuencia de la falta de cuidado y mantenimiento de la vivienda durante un prolongado espacio de tiempo; es por lo que se describen de forma general sin precisar ubicación concreta por ser de carácter general Aspecto exterior y estructural A pesar de lo que más adelante referimos y que son daños estructurales importantes pero localizados, no se observan otros fallos estructurales generalizados, y/o señales que puedan presuponer la existencia de vicios ocultos que hagan pensar en envejecimiento prematuro y/o ruina de la construcción, salvo, como hemos dicho

2 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 4 de 13 anteriormente, los daños apreciados en los techos de planta alta, que por el grado de deterioro alcanzado hacen suponer que estos se vienen produciendo desde hace bastante tiempo (años). En el dormitorio de planta alta, primero derecha subiendo las escaleras, se observa a simple vista que el paso del agua a través del forjado a afectado a las armaduras de las viguetas del forjado, habiendo producido la rotura de la misma con desprendimiento del revestimiento, hormigón de la vigueta y pérdida de masa metálica 1. Además de estas zonas, apreciadas a simple vista, se observan otras zonas o áreas afectadas, aunque aún no se hayan producido el desprendimiento de masa. En el hall de planta alta, existen indicios que hacen presuponer también daño en las viguetas por oxidación de armaduras, aunque en menor grado que en el dormitorio reseñado. En relación con lo anterior, en planta baja, en el techo del salón y en una esquina existe también una pequeña zona que puede estar afectada debido a filtraciones de agua, posiblemente proveniente de la planta alta. En cuanto a las fachadas se observan fisuras 2 en la fachada de la vivienda y envejecimiento de la misma en algunas zonas, con deterioro de la pintura y otros elementos como vuelos o cornisas de protección de huecos. Las fisuras que presentan la fachada en algunos casos se pueden considerar habituales y debidas a la dilatación de los distintos materiales de construcción, a las humedades que se han producido y a la falta de cuidado y mantenimiento. El acabado rugoso del enfoscado de los paramentos exteriores impiden apreciar las misma en su totalidad y visionar aspectos tales como si existen desplazamientos de paños, espesor de las mismas, etc. Tanto en el interior como en el exterior y jardín, no se observan señales de asientos estructurales y/o fallos de cimentación Humedades en general Algunas de las humedades apreciadas en los paramentos exteriores podrían deberse a filtraciones de la cubierta que han alcanzado las cámaras de aire, bajando a través de ellas, mojando los paramentos y entrando en el interior de la vivienda, tal situación podría haberse dado en la humedad existente a la altura del primer tramo de la escalera, donde se aprecia que el agua ha entrado, colándose entre el pilar de hormigón y la fábrica de ladrillo, llegando a desprender el enlucido de yeso y marcando el curso del chorro de agua, agua que ha inundado en parte la planta baja, alcanzando los paramentos interiores laterales, que tienen importantes manchas de humedad. También se han podido producir humedades en los paramentos por entrada de agua a través de los huecos de ventana, donde en algún caso las persianas de madera han producido fisura en la jamba, falta de sellado, etc. 1 Sobre el yeso desprendido depositado en el suelo se pueden recoger pequeñas partículas metálicas. 2 En general definimos como fisura aquella que afecta al revestimiento exterior, o la que está comprendida entre 0,2 y 2 mm. Existen otras formas de definición.

3 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 5 de 13 Aparentemente las filtraciones han sido importantes con entrada directa de agua que se ha distribuido por el suelo a distintos puntos del piso, alcanzando en algún momento la planta baja donde se ha acumulado agua. Se están produciendo o han producido humedades por condensación, debido a un exceso de humedad interior y acumulación de vapor de agua en puntos fríos y/o anteriormente húmedos. Es posible que algunas de las humedades de planta baja se hayan debido a la rotura de alguno de los latiguillos (tubería de conexión) del calentador de agua situado en planta alta junto a la escalera, que aparentemente han sido cambiado recientemente, esta circunstancia también ha podido producir alguna de las humedades que se observan en la parte baja de algunas paredes interiores de la planta alta. Tanto en el interior de la vivienda como en el exterior apreciamos humedades que pueden provenir de las jardineras y/o puntos singulares de la fachada, y estar produciéndose por otras circunstancias como exceso de vegetación en jardineras de planta baja, agua de riego en terraza, etc. En el salón de planta baja, se observa alguna humedad relativamente reciente que puede tener su origen en el baldeo de la terraza exterior. Aunque se desconoce si el suelo de planta baja está realizado sobre un forjado o directamente sobre una solera de hormigón, no se observan cambios de nivel importantes en el suelo de la planta baja, por lo que inicialmente se puede descartar que las raíces de alguna planta (yuca en jardinera exterior) este provocando humedades en el interior Cubierta Como se ha dicho, parte del techo de la planta alta es la terraza de la vivienda situada por encima de la que nos ocupa. Desde esta cubierta se han producido importantes filtraciones a la vivienda que afecta, fundamentalmente, a dos de los dormitorios de planta alta, al hall, hueco escalera y a uno de los baños. Según la información recogida se ha dicho que la terraza superior ha sido reparada, reparación que no ha debido ser efectiva, ya que aparentemente se han seguido produciendo filtraciones al mantener al día de la fecha los techos con un cierto grado de humedad. Se toman medidas del grado de de humedad 3 en algunos techos y paramentos dando como resultado valores en torno al 25% y 28% 4, pese a las altas temperaturas de estos días y no haber registrado lluvias importantes desde finales del pasado mes de Mayo. Por el exterior se puede apreciar alguna pequeña mancha de oxido saliendo de una fisura marcada en la cara superior del forjado techo planta alta, lo que nos induce pensar que se están o han producido filtraciones a través de la terraza del piso superior 3.4. Paredes exteriores 3 Equipo Protimeter Surveymaster, mide el grado de humedad en la madera y él % de Equivalente de Humedad de la Madera (%WME) en otros materiales, que es el nivel de humedad de cualquier material de construcción diferente de la madera, expresado como contenido de humedad de la madera. 4 Es decir tendría más humedad que el punto a partir del cual se pudre la madera, considerado en un 20% aproximadamente.

4 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 6 de 13 Es claro y evidente el abandono en que se encuentra la vivienda. Con independencia de si es adecuado o no el acabado rustico del enfoscado de la fachada, es necesario proceder a la reparación de fisuras en fachada, acondicionamiento de jardineras, y pintado general de la misma. En algunos paramentos se detecta la aplicación de algún material impermeabilizante trasparente, actualmente degradado (petos balcones planta alta). Es posible que por alguna de las fisuras detectadas se produzcan filtraciones hacia el interior de la vivienda, por entrada de agua a la cámara interior del cerramiento Paredes Interiores Como se ha indicado las paredes interiores están conformadas por fábrica de ladrillo, acabadas con guarnecido y enlucido de yeso y/o alicatados en baños y cocinas. En algunos casos, zonas afectadas por entrada de agua y humedad, se hará preciso picar los paramentos y reponer el guarnecido y enlucido de yeso. Solucionadas las entradas de agua será preciso pintar de nuevo toda la vivienda Techos Como se viene indicando la entrada directa de agua, en algunos casos, ha llegado a producir la oxidación de las armaduras de las viguetas con rotura y desprendimiento de hormigón y guarnecido de yeso en una de los dormitorios y en el salón de planta baja. En otras estancias los techos están manchados de humedad, incluso en algunas zonas, húmedos y la pintura se ha desprendido Suelos Después de un cierto tiempo de abandono y el agua caída la solería ha perdido el brillo. Como se indico anteriormente en el baño de planta baja hay unas baldosas de distinto color por una reparación anterior. La solería de las terrazas de planta alta está formada por baldosas de barro acabado rústico Alicatado baños y cocina Se observa que los alicatados de los baños están sueltos, e incluso que se han caído en algún baño (baño común de planta alta) por lo que sería adecuado y conveniente proceder al cambio de los mismos. En el baño situado en planta baja se observa cambio en la solería por alguna reparación realizada Instalación eléctrica En la entrada a la vivienda se sitúa el módulo de protección y medida, alojado en hornacina que dispone de tapa metálica.

5 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 7 de 13 El cuadro eléctrico se encuentra situado en cocina, actualmente inaccesible, por haberse dispuesto un mueble delante del mismo. La acometida es trifásica (40 A); interiormente está sectorizada protegiéndose con: 1 magneto-térmico 40 A IV 3 diferenciales magneto-térmicos 40A II 3 magneto-térmico 16 A I 2 magneto-térmico 20 A I 2 magneto-térmico 10 A I 1 limitador de sobretensiones monobloc tipo 2, 3 P+N 1 ICP 15 A IV Se han pulsado los diferenciales magneto-térmicos comprobando que uno de ellos no funciona. Se supone que la potencia actual contratada es de w, según el ICP instalado, lo que puede ser insuficiente para él normal funcionamiento. Por el tiempo de construcción de la vivienda, la distribución de circuitos y protecciones no se adecua al REBT 5 del año , la vivienda por su superficie e instalación de equipos debería ser al menos: electrificación especial. Se observa que hay algunas persianas motorizadas, y que la instalación de la misma está realizada en superficie, actualmente no funcionan los mecanismos de elevación Instalación de fontanería y desagües No se han podido comprobar aparatos sanitarios y grifería por no haber agua en la vivienda. La instalación cuenta en planta alta con dos calentadores de agua que se ubican en el interior de armarios Instalación de aire acondicionado La vivienda cuenta con varios equipos individuales de aire acondicionado, que por su aspecto entendemos están estropeados, sin que se hayan llegado a probar. Aparecen oxidados y las hornacinas de protección están rotas, por no decir desaparecidas Carpintería metálica exterior y persianas La carpintería es de aluminio en color, con vidrio simple, en la cocina es acabado lacado blanco. En baños tiene persianas tipo mallorquina de madera, que en general están rotas. Las ventanas y puertas balconeras tienen persianas superpuestas por el exterior, que en algunos casos se han caído y en otros no se pueden accionar, por lo que están inservibles. 5 Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión.

6 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 8 de Carpintería interior de madera Las puertas de paso son acabado tipo castellano pintadas en color blanco, y solo se observa una descolgada. 4. CALIFICACION DE LAS LESIONES PLAZO INTERVENCION El proceso de oxidación de las armaduras de los nervios del forjado se puede calificar como lesiones graves porque de no atajarlas de forma efectiva, irán en aumento produciendo daños estructurales importantes, también porque pueden afectar a la seguridad de personas 6 y cosas, si se produce el desprendimiento de algún trozo de hormigón, además de poder llegar a desestabilizar el forjado y provocar roturas en la terraza del piso superior. En cuanto a los fallos de impermeabilización de la cubierta, comprobada que los mismos subsisten y no han sido reparados adecuadamente, se hace necesaria una intervención urgente y/o inmediata. Este tipo de lesiones requieren de intervención urgente, aunque en algún caso y tras un análisis minucioso y pormenorizado pueden determinarse zonas donde la actuación pueda ser diferible. Los plazos de intervención urgente se refieren a plazos inferiores a un (1) año y los plazos diferibles serian aquellas actuaciones que no deben demorarse más de tres (3) años 7. En cuanto a fachada y otros elementos de la misma, entendemos que las reparaciones han de ser urgente para evitar el deterioro generalizado. Si se observara que el proceso de oxidación de armaduras sigue y/o acelera sería recomendable proceder al apuntalamiento del techo en las zonas afectadas. 5. INTERVENCION, REPARACIONES A REALIZAR Se indican a continuación los trabajos que se consideran necesarios realizar para devolver la vivienda a un aspecto normal y habitual, haciéndola vividera. Como medida primera a cualquier actuación habría que proceder a comprobar la estanquidad de la cubierta 8, para ello sería preciso tapar los desagües y proceder a inundar la cubierta, manteniéndola un mínimo de tres días, y así comprobar si realmente se ha reparado la terraza y/o si esta reparación ha sido efectiva. 6 Del libro referido anteriormente, pág. 78, Lesión grave, cuando afecta a la estabilidad y/o representa un peligro para los usuarios o terceros 7 Definiciones tomadas del libro referido anteriormente, pág Entendemos, que está es una actuación urgente, al igual que la reparación de las viguetas del forjado, y muy posiblemente exigible a la Comunidad de Propietarios, por cuanto la terraza, en general y aun siendo un elemento de uso privativo de la vivienda de planta alta, es un elemento común de la edificación, todo ello salvo que registralmente exista clausula en contra en cuyo caso podría ser exigible al propietario de la vivienda de planta alta.

7 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 9 de 13 Si la cubierta diera algún problema de humedad habría que repararla, reparación que puede ser total o parcial en función de las zonas afectadas en planta baja, tipo de material del suelo, etc. En cuanto a otras reparaciones las enumeramos y especificamos a continuación: 5.1. Reparación de viguetas en los forjados El proceso apreciado es típico cuando se produce oxidación de las armaduras, proceso que se produce por falta de recubrimiento o protección de las mismas, quedando estas expuestas a la acción de la humedad exterior y/o en contacto con el agua que pasa a través del forjado. Hay que reparar las viguetas del dormitorio primero subiendo la escalera, y picar el techo del distribuidor de planta alta por si ha comenzado la oxidación de alguna de las viguetas, ya que se aprecian ciertas fisuras en el techo. El proceso de oxidación y forma de reparación de las viguetas, en circunstancias normales, se describen en Anexo núm. 1. Por su especial importancia estos trabajos han de ser realizados por una empresa especializada que cuente con equipos y personal cualificado para este tipo de trabajos. Realizadas las reparaciones de las viguetas se procede al recubrimiento con un guarnecido de yeso y posterior pintado de los techos Humedades en general Con independencia de la primea actuación indicada, es decir confirmar mediante prueba de inundación que la cubierta, terraza de planta superior está reparada, hay que proceder a reparar las fisuras de la fachada, además de jardineras y otros puntos singulares de la misma. La reparación de la fachada pasa también por solucionar elementos tales como: a) Sellado de carpintería metálica exterior. b) Limpieza de guías inferiores de la carpintería metálica exterior. c) Colocación de persianas mallorquinas ventanas baño y escalera, incluyendo la revisión de los huecos, reparando las jambas y en su caso los dinteles. d) Eliminar puntos singulares y o conflictivos dándole solución a la posible entrada de agua (esquina izquierda dormitorio tres junto a muro separador jardines exteriores). e) Se supone que eliminadas las humedades interiores, las de condensación también se eliminarán 5.3. Reparaciones en techos interiores Será necesario picar el techo del dormitorio principal para volver a dar de guarnecido y

8 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 10 de 13 enlucido de yeso, pues posiblemente a causa de la humedad soportada, el yeso se haya degradado. Posiblemente también será necesario dar yeso en la zona del salón afectada por la humedad y debajo de la escalera Reparaciones en paredes interiores Dependiendo de cómo se encuentre el revestimiento de las paredes será necesario picar distintas zonas y volver a dar un guarnecido y enlucido de yeso, previamente habrá de verificarse que el origen de las humedades a desaparecido y/o has sido reparadas Paredes exteriores Es claro y evidente el abandono en que se encuentra la vivienda. Con independencia de si es adecuado o no el acabado rustico del enfoscado de la fachada, es necesario proceder a la reparación de fisuras en fachada, acondicionamiento de jardineras, y pintado general de la misma, tal y como se ha indicado en el apartado anterior de humedades. Sería aconsejable, desmontadas las cajas de arrollamiento de las persianas, sustituir el acabado del enfoscado rústico en el dintel y parte de la jamba lateral, por una banda de enfoscado maestreado que facilite la reposición de las cajas de arrollamiento de las persianas y el posterior sellado de las mismas. Para que la pintura se adhiera bien será necesario retirar la aplicación impermeabilizante superficial que se ha aplicado con anterioridad en algunas zonas, además de raspar o lijar el resto de la fachada Suelos Con independencia de la solución que se le dé a la solería cambiada en el baño de la planta baja, sería adecuado realizar un pulido general de toda la solería y un posterior abrillantado Alicatado baños y cocina Por la propia seguridad de usuarios deben de cambiarse los azulejos de los distintos baños y cocina, para ello habrá de desmontarse los aparatos sanitarios y mobiliario de cocina, picar las paredes y volver a colocar azulejos Instalación eléctrica Ya se ha dicho que el cuadro general de mando y protección está situado en cocina y en cierta forma inaccesible al estar atravesado por la balda de un mueble de cocina, por lo que la sustitución del interruptor diferencia magneto-térmico que falla lleva consigo el que haya de desmontarse alguno de los muebles. Con independencia del estado de la instalación, es muy posible que si se hacer un cambio de titularidad del contrato de suministro, la compañía suministradora exija adaptar la instalación al nuevo REBT, lo que implica la sustitución del cuadro indicado, aumentando el número de circuitos, que a su vez conlleva la sustitución de secciones de hilos conductores eléctricos, posibles canalizaciones nuevas, etc.

9 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 11 de 13 En todo caso entendemos que la instalación eléctrica ha de ser modificada, de cara a empotrar canalizaciones y eliminar las superficiales, además de un cambio de ubicación del cuadro eléctrico y/o eliminar el mueble de cocina puesto sobre el mismo Instalación de fontanería y desagües En cuanto a la red de agua, sería adecuado, y toda vez que para sustituir los azulejos hay que desmontar aparatos sanitarios y grifería, realizar una prueba de carga de la instalación para comprobar que no existen fugas interiores. En cuanto a la red de desagüe, en planta baja debería realizarse también una prueba de carga de la misma para verificar la estanquidad de ella, que no se estén produciendo fugas, descartando que sea el origen de algunas de las humedades en paredes de planta baja Instalación de aire acondicionado Hay que sustituirlo Carpintería metálica exterior y persianas Con independencia de una limpieza general de toda la carpintería exterior, y del cambio ocasional de algún hueco, se hace necesario la sustitución de las persianas de madera, tipo mallorquina, de baños y zona de la escalera. Además de lo anterior se hace necesario retirar y cambiar las persianas de plástico de los huecos de ventaneas, así como sus guías y motorizaciones. Para la sustitución de las persianas en ventanas y balconeras, se ha de tener en cuenta que las mismas han de seguir siendo adosadas por el exterior; el colocarla por encima del hueco y empotrada en la fábrica, implica el cambio de altura de los dinteles de la fábrica de ladrillo Carpintería interior de madera Colgar puerta descolgada, repaso general de herrajes, cerraduras, etc. 6. VALORACION DE LAS OBRAS A REALIZAR Se estiman solo las obras que se suponen necesarias para hacer uso normal de la vivienda y devolverla al que se supone estado original, no se consideran como mejoras de calidad la sustitución de elementos o equipos antiguos por nuevos (equipos de aire acondicionado, persianas, azulejos, etc.), ni se incluyen otros aspectos como cambios de carpinterías, aparatos sanitario, grifería, mecanismos eléctricos, etc. Como base de precio para elaborar el presupuesto tanto en precio unitario de materiales, maquinaría y mano de obra se emplean los habituales para este tipo de obras, considerando las circunstancias especiales que concurren respecto a urbanización y accesibilidad. Tanto las mediciones como los importes de las unidades de obra indicadas son orientativos, empleándose como medio para cuantificar el monto de los trabajos, que siempre tienen el

10 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 12 de 13 carácter de mera orientación. La definición de estos trabajos, medición e importe indicados no constituyen en si un proyecto de obra, que en su caso deberá ser objeto de un encargo independiente, requiriendo para ello la realización de un estudio pormenorizado, catas, levantamiento de planos, etc. Se ha considerado un 30% de exceso por las incidencias que pudieran ocurrir, en base a que no se dispone de planos de la vivienda y las estimaciones se hacen en función de referencias cartográficas del perímetro de la vivienda. Variaciones constantes de precios en las obras de construcción, caída de la demanda de materiales y mano de obra pueden alterar a corto plazo los importes calculados. Se considera un 8% de I.V.A. sobre las obras de reparación de cubierta y forjados por considerar que las mismas pueden ser consideradas como estructurales, según criterios derivados de la reciente modificación de tipos que entro en vigor el 1/7/ Para el resto de la obra se considera un 18% de I.V.A. Suprimido Presupuesto de obras para su publicación en web A la cantidad indicada habría que sumarle otros conceptos, como traslado total o parcial del mobiliario actual a un almacén guardamuebles, estudio técnico que defina las obras a realizar, eliminación de residuos de obra, etc. por lo que se puede considerar que los trabajos de reparación pueden alcanzar la cantidad de Cien Mil Euros ( ). 7. OTRAS CONSIDERACIONES Y/O RECOMENDACIONES Por la obsolescencia de la carpintería exterior de perfiles de aluminio y tipo de vidrio, quizás fuera recomendable proceder al cambio de la misma, colocando vidrio con aislamiento térmicoacústico. También, y salvo disposición en contra de los estatutos de la comunidad, sería recomendable dar un nuevo acabado al enfoscado de la fachada, para lo que una vez picada y reparadas las juntas se procedería a un acabado liso de la misma. Los trabajos indicados podrían suponer obras por un importe comprendido entre los y , dependiendo tipo perfil de aluminio, acabado, acabado fachada, etc. 8. PLAZO DE INTERVENCION Dependerá de la disponibilidad de equipos y medios auxiliares con que cuente la empresa constructora a la que se encarguen los trabajos, así como del momento o tiempo en que estos se acometan. En condiciones normales, las obras podrían estar realizadas en el plazo de 3 meses a partir del momento en que se disponga de la correspondiente licencia de obra y las mismas se encuentren definidas. 9. CONCLUSION

11 Ref: Coto-Real 1, 4-G Página 13 de 13 Se considera que el aspecto general de la vivienda es deficiente y no se corresponde con la antigüedad y uso de la misma, que salvo los daños indicados de oxidación de las armaduras de las viguetas del forjado superior de la vivienda, no se aprecian fallos estructurales generalizados que puedan presuponer la existencia de vicios ocultos que hagan pensar en envejecimiento prematuro y/o ruina de la construcción. Los daños se han producido por el estado actual de abandono de la vivienda; los de oxidación de las armaduras de las viguetas, con desprendimiento y/o pérdida de masa, así lo indican (años). Los fallos señalados se consideran fuera de lo habitual e implican intervenciones importantes inmediatas. No obstante lo dicho anteriormente sería conveniente actuar a corto plazo, en: a) Prueba de estanquidad de la terraza superior. b) Reparación de la terraza superior, caso de no ser estanca. c) Reparación de las viguetas afectadas por oxidación de las armaduras. d) Reparación de algunos elementos singulares de la fachada (fisuras, jardineras, jambas fisuradas, etc.) No es necesario actuar de forma inmediata en los demás fallos indicados, aunque si lo es si se quiere usar la vivienda con un mínimo de confort. Con el presente documento creemos queda reflejado el estado en que se encuentra la vivienda situada en Marbella, Urbanización Lomas del Marbella Club, núm. 93, Conjunto Coto Real 1, apartamento G-4. Los daños descritos son los que se desprenden de una simple inspección ocular; no se han realizado catas de exploración o prueba de instalaciones en profundidad, por lo que pudiera ser que al acometer los trabajos surgieran situaciones inicialmente no previstas. Este documento no es un estudio pormenorizado de patologías y/o proyecto de obra. Suprimidos párrafos, fotografías y otros documentos para su publicación en web