DETERMINACIÓN DE LAS CUALIDADES DE VALOR EN LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. LA INFLUENCIA DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA

Transcripción

1 11 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA DETERMINACIÓN DE LAS CUALIDADES DE VALOR EN LA VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. LA INFLUENCIA DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA ÍNDICE CAPÍTULO 1. INTRODUCCIÓN OBJETIVO Y JUSTIFICACIÓN DEL TRABAJO INFLUENCIA DE LA VIVIENDA EN LA ECONOMÍA DEL PAÍS LA CONSTRUCCIÓN Y SU RELACIÓN CON LA ECONOMÍA DEL PAÍS EL EFECTO DE LA CONSTRUCCIÓN SOBRE EL EMPLEO EL SECTOR DE LA VIVIENDA COMO GENERADOR DE LA RIQUEZA FAMILIAR INTERÉS OBJETIVO DEL TEMA Y CONEXIÓN BIBLIOGRÁFICA IMPORTANCIA ECONÓMICA DE LA VALORACIÓN CARÁCTER SUBJETIVO DE LA VALORACIÓN NECESIDAD DE OBJETIVAR LA VALORACIÓN METODOLOGÍA Y LÓGICA DE LA INVESTIGACIÓN CAPÍTULO 2. TEORÍA DEL VALOR Y DE LA VALORACIÓN ORÍGENES Y DESCRIPCIÓN DE LAS ESCUELAS DE LA TEORÍA DEL VALOR ECONÓMICO ESCUELA CLÁSICA ESCUELA NEOCLÁSICA ESCUELA KEYNESIANA FORMACIÓN DE LOS VALORES URBANOS TEORÍA DE LA ACCESIBILIDAD TEORÍA DE LA CUALIFICACIÓN URBANÍSTICA DEL ESPACIO URBANO TEORÍA DE LA JERARQUIZACIÓN SOCIAL DEL ESPACIO URBANO CONCEPTOS BÁSICOS. GLOSARIO DE TÉRMINOS NORMATIVA DE APLICACIÓN VALORACIONES DE INTERÉS PÚBLICO Y PRIVADO Valoraciones de interés público Valoraciones de interés privado NORMATIVA QUE CONTIENE LOS CRITERIOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN NORMATIVA GENERAL SOBRE VALORACIÓN Normativa de aplicación directa según finalidad Otra normativa relacionada con la valoración Normativa de aplicación en la vivienda de protección oficial Normativa urbanística... 92

2 ÍNDICE 12 CAPÍTULO 3. MÉTODOS DE VALORACIÓN MÉTODOS DE VALORACIÓN EMPLEADOS EN LA PRÁCTICA HABITUAL MÉTODO DE COMPARACIÓN REQUISITOS Y CAMPO DE APLICACIÓN PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO Establecimiento de las cualidades y características propias del inmueble que influyen en su valor Análisis del segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables Selección de la información obtenida y homogeneización de la muestra Asignación del valor del inmueble Ajuste del valor de comparación LIMITACIONES DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN MÉTODO BETA DESCRIPCIÓN DEL MÉTODO PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO SIMPLIFICACIÓN DEL MÉTODO BETA. MÉTODO TRIANGULAR OTROS MÉTODOS BASADOS EN TÉCNICAS COMPARATIVAS TEORÍA DE LAS VARIABLES REGIONALIZADAS Concepto de variable regionalizada Procedimiento de aplicación MÉTODO DE LOS PRECIOS HEDÓNICOS Conceptos generales Fundamentos del enfoque hedónico Limitaciones del modelo hedónico Aportaciones del MPH a la valoración inmobiliaria INTELIGENCIA ARTIFICIAL. REDES NEURONALES ARTIFICIALES (RNA) Concepto y consideraciones generales Modelos y tipos de redes neuronales artificiales Aportaciones de las RNA a la valoración inmobiliaria MÉTODO DEL COSTE CONCEPTO Y CONSIDERACIONES GENERALES COSTE DE REPRODUCCIÓN O DE REEMPLAZAMIENTO CÁLCULO DEL COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO (CRB) Consideraciones generales Coste de construcción por contrata (C C) Coste de ejecución material (C EM) Honorarios facultativos (H F) Gastos fiscales (G F) Gastos de promoción (G P) MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS CONCEPTO Y CONSIDERACIONES GENERALES REQUISITOS Y CAMPO DE APLICACIÓN PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL VALOR DE ACTUALIZACIÓN

3 13 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA Estimación de los flujos de caja Determinación del valor de reversión del inmueble Determinación del tipo de actualización Fórmula de cálculo del valor por actualización Limitaciones del método de actualización de rentas MÉTODO RESIDUAL CONCEPTOS Y CONSIDERACIONES GENERALES NORMATIVAS Y ÁMBITOS DE APLICACIÓN MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Requisitos para la utilización del método Procedimiento de cálculo Normativa catastral. R.D. 1020/ Normativa para ciertas finalidades financieras. Orden ECO/805/ Reglamento de la Ley del Suelo (R.D. 1492/2011) MÉTODO RESIDUAL DINÁMICO Requisitos para la utilización del método Procedimiento de cálculo Cálculo del valor de mercado del inmueble MÉTODO DEL ANÁLISIS CUALITATIVO CONSIDERACIONES GENERALES DEFINICIÓN DEL OBJETO DE TASACIÓN CUALIDADES QUE INFLUYEN EN LA VALORACIÓN DEL INMUEBLE PARAMETRIZACIÓN DE LAS CUALIDADES DE VALOR ECUACIONES DE CÁLCULO CAPÍTULO 4. MARCO TEÓRICO Y ESTADO DE LA CUESTIÓN BASES TEÓRICAS ESTADO ACTUAL DEL CONOCIMIENTO DEL PROBLEMA ANTECEDENTES HISTÓRICOS VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. DEFINICIÓN PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DISPERSIÓN DE LOS RESULTADOS OBTENIDOS EN LA VALORACIÓN ASOCIACIONES EN EL ÁMBITO DE LA VALORACIÓN Asociaciones de ámbito internacional Asociaciones en España Sociedades de tasación homologadas por el Banco de España DIVERSIDAD DE PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN LA VALORACIÓN INCIDENCIA DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA EN EL PRESUPUESTO FAMILIAR O UNIDAD DE CONVIVENCIA LA RESPONSABILIDAD DE LA VALORACIÓN EN LA CRISIS DEL SECTOR ESTANCAMIENTO DE LA TEORÍA DEL VALOR PLANTEAMIENTO DE LA INVESTIGACIÓN DELIMITACIÓN METODOLOGÍA EMPLEADA Y LÓGICA DE LA INVESTIGACIÓN

4 ÍNDICE 14 CAPÍTULO 5. INFLUENCIA DE LAS CUALIDADES DEL INMUEBLE EN EL APRECIO DE SU VALOR COMO VIVIENDA APORTACIÓN DE AUTORES DE PUBLICACIONES Y CONCURRENCIA DE EXPERTOS PARTICIPACIÓN DE EXPERTOS DEL SECTOR. METODOLOGÍA DE PREVISIÓN DELPHI ENCUESTA LANZADA A LOS EXPERTOS EXPERTOS PARTICIPANTES EN LA INVESTIGACIÓN METODOLOGÍA EMPLEADA RESPUESTAS DADAS AL CUESTIONARIO ANÁLISIS INDIVIDUALIZADO DE LAS RESPUESTAS DADAS POR LOS EXPERTOS CUESTIONES QUE HAN ALCANZADO EL CONSENSO ENTRE LOS EXPERTOS CUESTIONES QUE NO HAN ALCANZADO EL CONSENSO ENTRE LOS EXPERTOS CUESTIONES CON ESCASA PARTICIPACIÓN DE LOS EXPERTOS OTRAS CUESTIONES PLANTEADAS RESULTADOS DE LA CONSULTA NECESIDAD DE INVESTIGAR EN NUEVOS MODELOS CONCLUSIONES FINALES DE LA CONCURRENCIA DE EXPERTOS CAPÍTULO 6. CUANTIFICACIÓN DEL VALOR EN LA VIVIENDA CUANTIFICACIÓN DE LAS CUALIDADES DE VALOR EN LA VIVIENDA VIVIENDA PLURIFAMILIAR VIVIENDA UNIFAMILIAR FÓRMULA GENERAL DE APLICACIÓN Y DEFINICIÓN DE COMPONENTES VIVIENDA PLURIFAMILIAR VIVIENDA UNIFAMILIAR CAPÍTULO 7. PARAMETRIZACIÓN DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO INFLUENCIA DEL NIVEL DE RENTA DE LA UNIDAD FAMILIAR O UNIDAD DE CONVIVENCIA EN EL PRECIO DE LA VIVIENDA DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DE LA UNIDAD FAMILIAR POR CONCEPTOS LA RENTA DISPONIBLE EN LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA DEFINICIÓN DE LOS NIVELES SOCIOECONÓMICOS CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL VALOR K DE MERCADO EN FUNCIÓN DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO ESTUDIO DEL VALOR DE VENTA DE LA VIVIENDA DETERMINACIÓN DEL VALOR K DE MERCADO EN FUNCIÓN DEL NIVEL SOCIOECONÓMICO ANÁLISIS DE RESULTADOS Variación del valor de repercusión de la vivienda en función de la distancia a centro y del nivel socioeconómico Variación del valor de repercusión de la vivienda de cada nivel socioeconómico en función de la distancia a centro DETERMINACIÓN DEL COEFICIENTE BASE DE REPERCUSIÓN DEL SUELO V B

5 15 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA CAPÍTULO 8. VALIDACIÓN DE LA METODOLOGÍA PROPUESTA INTRODUCCIÓN VALIDACIÓN BASADA EN MODELO DE RED NEURONAL ARTIFICIAL Y MODELO DE REGRESIÓN INTRODUCCIÓN DESCRIPCIÓN PREVIA REDUCCIÓN DE DIMENSIÓN DE LAS VARIABLES EXPLICATIVAS ESTIMACIÓN DE VALORES Aplicación basada en un modelo de Red Neuronal Artificial Aplicación basada en un modelo de regresión COMPROBACIÓN DE VALORES EN LOS CASOS CONSIDERADOS APLICACIÓN DIRECTA DEL MÉTODO DEL ANÁLISIS CUALITATIVO A LA VALORACIÓN DE TRES VIVIENDA CONCRETAS VALORACIÓN DE LA VIVIENDA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA CAPÍTULO 9. CONCLUSIONES Y FUTURAS VÍAS DE INVESTIGACIÓN CONCLUSIONES FUTURAS VÍAS DE INVESTIGACIÓN CAPÍTULO 10. SOPORTE DOCUMENTAL BIBLIOGRAFÍA UTILIZADA EXPERTOS PARTICIPANTES EN LA INVESTIGACIÓN. MÉTODO DELPHI ESTUDIO DE LA VIVIENDA ANEXOS. PUBLICACIONES ANEXO Nº1. REVISTA CT/CATASTRO, nº83. Determinación de las cualidades de valor: Influencia de la renta disponible en la adquisición de la vivienda ANEXO Nº2. REVISTA CyTET, nº189. La neccesidad de nuevas propuestas metodológias de valoración en la vivienda

6 16 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA Tablas Tabla 1. Relación del PIB general y VAB de la construcción Tabla 2. Desglose de la construcción por subsectores Tabla 3. Vivienda con ejecución hipotecaria iniciada según estado de la vivienda Tabla 4. Número de ejecuciones hipotecarias y lanzamientos presentados por el TSJ Tabla 5. Viviendas según tipo de vivienda y año de construcción (agregado) del edificio Tabla 6. Distribución del stock de viviendas nuevas por comunidades autónomas Tabla 7. Viviendas según tipo de vivienda y estado del edificio Tabla 8. Estructura de los hogares por país Tabla 9. Resumen de las hipotecas constituidas en el período Tabla 10. Representantes de la Escuela Clásica por orden cronológico Tabla 11. Representantes de la Escuela Neoclásica por orden cronológico Tabla 12. Niveles socioeconómicos según el método del análisis cualitativos Tabla 13. Autores representativos de la teoría del valor Tabla 14. Normativa de aplicación en la vivienda de protección oficial Tabla 15. Legislación autonómica de carácter general de urbanismo Tabla 16. Clasificación de los métodos de valoración Tabla 17. Aplicación de los métodos de valoración en función del inmueble Tabla 18. Clases de oferentes y demandantes Tabla 19. Procedimiento de cálculo del método de comparación Tabla 20. Principales cualidades de la vivienda Tabla 21. Otras cualidades de valor de la vivienda Tabla 22. Ficha de campo para la toma de datos de la vivienda Tabla 23. Homogeneización de testigos comparables Tabla 24. Coeficiente de homogeneización en función de la superficie (m² construidos) Tabla 25. Coeficiente de homogeneización en función de la antigüedad (años) Tabla 26. Coeficiente de homogeneización en función de la localización y calidad de la construcción Tabla 27. Coeficiente de homogeneización en función de la superficie (m² construidos) Tabla 28. Estados de conservación. Método de Ross-Heideck Tabla 29. Factor de zona Tabla 30. Factor de homologación por ubicación en el bloque o manzana Fpb Tabla 31. Factor de calidad de la vivienda Fcv Tabla 32. Factor de calidad del proyecto Fcp Tabla 33. Coeficientes de ponderación se solar destinado a vivienda Tabla 34. Coeficiente reductor o multiplicador en función de la conservación Tabla 35. Coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación Tabla 36. Coeficiente corrector por antigüedad (Catastro) Tabla 37. Adaptación del cuadro de coeficientes de la norma 20 NTV93 a la propuesta de clasificación de edificios y construcciones urbanas de uso residencial Tabla 38. Coeficiente corrector por conservación (Catastro)

7 17 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA Tabla 39. Coeficientes correctores de los valores del suelo y las construcciones Tabla 40. Aportaciones a la valoración de inmuebles urbanos mediante MPH Tabla 41. Aportaciones a la valoración de inmuebles urbanos mediante MPH en España Tabla 42. Aportaciones de RNA a la valoración fuera de España Tabla 43. Aportaciones de RNA a la valoración inmobiliaria en España Tabla 44. Desglose medios de la construcción por capítulos Tabla 45. Estimación de los honorarios facultativos referidos al coste de ejecución material. 166 Tabla 46. Tipo de gravamen del ICIO según población Tabla 47. Porcentajes fijados para determinar la tasa anual mínima Tabla 48. Prima de riesgo en función del tipo de inmueble Tabla 49. Margen de beneficio del promotor según el tipo de inmueble Tabla 50. Valor orientativo del factor Fl Tabla 51. Esquema de las fases contempladas en la aplicación del método residual dinámico 195 Tabla 52. Determinación de la categoría comercial y nivel comercial Tabla 53. Publicaciones de autores españoles por orden cronológico en los últimos 30 años Tabla 54. Otras asociaciones sin ánimo de lucro en el ámbito de la valoración y tasación Tabla 55. Sociedades de tasación homologadas por el Banco de España Tabla 56. La sobrevaloración en la vivienda (Invertia: 8/10/2010) Tabla 57. Determinación de la superficie construida de módulo de nivel (Scmn) y coeficientes del nivel de construcción Tabla 58. Coeficiente de depreciación por antigüedad Tabla 59. Coeficiente de valor en función de la calidad y nivel de urbanización Tabla 60. Coeficiente de las cualidades de valor de zona ( C Z) Tabla 61. Coeficiente de depreciación según cualidades de la vivienda y del edificio (C DVE). 338 Tabla 62. Régimen de tenencia de la vivienda principal Tabla 63. Ratio de dudosos (porcentaje) Tabla 64. Gasto total y gasto medios por grupo de gasto Tabla 65. Gasto medio por hogar Tabla 66. Gasto medio por persona Tabla 67. Distribución porcentual por grupo de gasto Tabla 68. Distribución porcentual de hogares según nivel de ingresos Tabla 69. Estructura del gasto de la vivienda según nivel de ingresos mensuales netos regulares del hogar Tabla 70. Clasificación de municipios por tamaño Tabla 71. Distribución del gasto medio por hogar según tamaño del municipio Tabla 72. Índice sobre la media del gasto medio por persona Tabla 73. Gastos medios y estructura del gasto según tamaño del municipio de residencia Tabla 74. Media de hogares y personas según tamaño del municipio de residencia Tabla 75. Hogares según su composición. Año Tabla 76. Gastos medios por hogar destinados a la vivienda Tabla 77. Porcentaje de trabajadores en función de su ganancia con respecto al S.M.I Tabla 78. Evolución del SMI e IPREM en el período

8 ÍNDICE 18 Tabla 79. Límite máximo y mínimo de ingresos para el acceso a la vivienda protegida Tabla 80. Niveles socioeconómicos Tabla 81. Ingresos brutos y netos anuales en función del nivel socioeconómico Tabla 82. Cualidades de valor. número de casos posibles Tabla 83. Cualidades de valor y criterios elegidos en el estudio de mercado de la vivienda Tabla 84. Valores de repercusión de la vivienda. Casos 2, 14, 23 y Tabla 85. Determinación del K de mercado en función de los ingresos brutos Tabla 86. Valor de repercusión de la vivienda y del suelo en distancia a centro 1, según criterios Tabla 87. Valor de repercusión de la vivienda y del suelo en distancia 2, según criterios Tabla 88. Valor de repercusión de la vivienda y del suelo en distancia 3, según criterios Tabla 89. Valor de repercusión de la vivienda y del suelo en distancia 4, según criterios Tabla 90. Valor de la vivienda según nivel socioeconómico y distancia a centro, Tabla 91. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico bajo-bajo Tabla 92. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico bajo-medio Tabla 93. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico bajo-alto Tabla 94. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico medio-bajo Tabla 95. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico medio-medio Tabla 96. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico medio-alto Tabla 97. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico alto-bajo Tabla 98. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico alto-medio Tabla 99. Variación del valor de repercusión en el nivel socioeconómico alto-alto Tabla 100. Cualidades. Casos 14, 59, 104 y Tabla 101. Valores de venta y cualidades de valor de los casos 14, 59, 104 y Tabla 102. Determinación del coeficiente base de repercusión del suelo vivienda Tabla 103. Cualidades de valor y nuevos criterios alternativos en el estudio de mercado de la vivienda Tabla 104. Comprobación de los resultados obtenidos

9 19 EN LA VALORACIÓN DE LA VIVIENDA Figuras Figura 1. Evolución del PIB general y del VAB de la construcción Figura 2. Evolución del VAB de la construcción respecto al PIB Figura 3. Porcentaje de viviendas según uso Figura 4. Hipotecas constituidas en el período Figura 5. Esquema de los valores del suelo en función de la accesibilidad (Alonso, 1964) Figura 6. Curva de renta Figura 7. Plano de distancia a centro Figura 8. Plano de distancia a centro en ciudades policéntricas Figura 9. Modelo sectorial de distribución del espacio según Hoyt Figura 10. Equilibrio en mercado de competencia perfecta Figura 11. Campana de Gauss. Función de distribución normal Figura 12. Recta de regresión lineal Figura 13. Distribución de la función beta Figura 14. Distribución beta (valor de mercado y variable externa) Figura 15. Superposición función beta-triangular Figura 16. Método triangular (1º caso) Figura 17. El equilibrio hedónico del mercado Figura 18. Ejemplo de Red Neuronal Artificial para la valoración de inmuebles Figura 19. Esquema de funcionamiento de una Red Neuronal Artificial Figura 20. Esquema de funcionamiento de una neurona. Fase de corrección Figura 21. Desglose del coste total del inmueble Figura 22. Esquema de las fases contempladas en la aplicación del método de actualización de rentas Figura 23. Esquema de las fases contempladas en la aplicación del método residual estático Figura 24. Factores relacionados con el valor Figura 25. Ratio de créditos dudosos para la adquisición y rehabilitación de la vivienda Figura 26. Gasto total y gastos medios por grupo de gasto Figura 27. Gasto medio por hogar, total y vivienda Figura 28. Gasto medio por persona: total y vivienda (grupo 4) Figura 29. Distribución porcentual del gasto por vivienda Figura 30. Distribución porcentual del gasto medio por persona, período Figura 31. Distribución porcentual de hogares según nivel de ingresos Figura 32. Estructura del gasto de la vivienda según nivel de ingresos mensuales netos regulares del hogar en el período Figura 33. Valores medios de la carga de la vivienda según nivel de ingresos netos regulares del hogar Figura 34. Distribución del gasto medio del hogar según tamaño del municipio Figura 35. Valores medios del gasto medio por hogar según el tamaño del municipio Figura 36. Evolución del SMI e IPREM en el período Figura 37. Ratio de créditos dudosos Figura 38. Accesibilidad a la vivienda Figura 39. Distancia a centro 1. Variación del valor de repercusión en función del nivel socioeconómico Figura 40. Valores de repercusión del suelo

10 ÍNDICE 20 Figura 41. Distancia a centro 2. Variación del valor de repercusión en función del nivel socioeconómico Figura 42. Valores de repercusión del suelo Figura 43. Distancia a centro 3. Variación del valor de repercusión en función del nivel socioeconómico Figura 44. Valores de repercusión del suelo Figura 45. Distancia a centro 4. Variación del valor de repercusión en función del nivel socioeconómico Figura 46. Valores de repercusión del suelo Figura 47. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico bajo-bajo Figura 48. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico bajo-medio Figura 49. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico bajo-alto Figura 50. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico medio-bajo Figura 51. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico medio-medio Figura 52. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico medio-alto Figura 53. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico alto-bajo Figura 54. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico alto-medio Figura 55. Valor de repercusión de la vivienda en función del nivel socioeconómico alto-alto Figura 56. Variación del valor de repercusión de la vivienda en función de la distancia a centro