INFORME DE AVALÚO OFICINA ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

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1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA RURAL INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección Logistica de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE DEUDOR (S) FINCA HAHN WILMS SOCIEDAD ANONIMA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 03 - GUAYCARA SAN RAMON DE RIO CLARO DIRECCIÓN EXACTA De la Escuela de San Ramón de Rio Claro 1500 metros norte camino a Llano Bonito, propiedad a mano izquierda ( Hotel Palmeral Dorima, mismo sitio) REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N P ,00 m2 Identificador Predial ,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,00 VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: 18 MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa DOSCIENTOS ONCE MILLONES NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SIETE COLONES 00/100 Ámbito mínimo de mercado potencial SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA Este bien, ya es propiedad del Banco Nacional de Costa Rica, el presente avalúo, tiene como finalidad actualizar el valor del bien, para lo que corresponda. Se recomienda efectuar las reparaciones señaladas a fin de evitar un deterioro acelerado EMILIO DIAZ BALMACEDA EDGAR GONZALEZ JIMENEZ Ing. Agrónomo / Ing Civil Firma de los Peritos CIA 1049 / IC Identificación N / INVERSIONES GAMBOA Y DIAZ SOCIEDAD ANONIMA Nombre y firma representate legal de la empresa EMILIO DÍAZ BALMACEDA Fecha inspección: 22 agosto 2017 Fecha informe: 23 agosto Correo electrónico / Dirección WEB avaluospz@gmail.com invegsa@gmail.com SÍ Zonal

2 Página: 2 Descripción Area de jardines y senderos 1 0,00 B , ,00 Area de breñon alto AVALÚO DEL TERRENO ÁREA CULTIVADA Área Valor Unit. Estado ha m2 / ha ÁREA DE MONTAÑA Y BOSQUE EN REGENERACIÓN Valor Total 0,00 0,00 0,00 TOTAL 1 0, ,00 RECARGO POR SITUACIÓN Descripción Area de construcciones TOTAL Área m , ,00 Valor unit / m2 del recargo 5.000,00 Valor del recargo , ,00 Características Lote Tipo Servicios 1 Servicios 2 16 Frente: 15,00 m Área: 300,00 m2 Mejoras al terreno: 0,00 0,00 VALOR TOTAL VALOR DEL TERRENO ,00 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE Mario y Carlos Aguilar finca SUR Sucesorio Elizondo Rubi ESTE Calle pública OESTE Nelson Web Gómez finca calle pública finca COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 5,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N 1 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Rio Claro finca de palma aceitera Base de Datos /08/2017 Juan Catalino Chavarría 10,5 Has ,00/ha Coordenadas Este Norte Rio Claro finca de palma aceitera Gerardo Ramirez Segura 1,2 Has ,00/ha Base de Datos /08/2017 Coordenadas Este Norte Base de Datos /08/2017 Coordenadas Este Norte Observaciones en la determinación del valor: Por la extensión de la propiedad, su ubicación zonal y caracteristicas intrinsicas se valora como rural, aunque al ser evidente que el 50% de la misma se destina a uso comercial y el otro 50% se utiliza como área de complemento al uso comercial ( jardines y senderos), se aplica un factor de recargo por situación donde se ubican las construcciones

3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Página: 3 Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Camino vecinal Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Lastre mezclado grueso Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 20,00 m Cordón NO Acera NO ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Teléfono SÍ Internet por Cable NO Alumbrado SÍ Jardínes y Parques NO Electricidad SÍ Transporte Público SÍ a 1000 m Agua Potable NO Edificios Comerciales SÍ a 1500 m Señal celular SÍ Recolección de basura NO TV por Cable NO Edificios públicos / comunales SÍ a 1500 m Medidores instalados electricidad solamente ( interrumpido por falta de pago) DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social media-baja Clase social zonas cercanas media-baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Habitacional-agrícloa CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas 5,00 km Precipitación promedio anual mm Zona de vida Cercanía a Centros de Acopio Temperatura promedio 29 C 1,00 km relacionados con la explotación Meses secos 3 Bosque Húmedo Tropical Aprovechamiento del área de la finca 100% Brillo solar 10,00 horas Cercas si hay Relieve 5 a 35 Mixto RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: NO Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Posibilidad de daños Ninguno Topografía Ondulada Pendiente Desendente Riesgo deslizamiento Bajo Clasificación por color: GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 38,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO pardo Rojizo Tipo de Suelo Ultisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Pedregosidad: 2 % Ligera Interno: Natural Regularmente Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe FECHA ESTUDIO 19/08/2017 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Citas: Servidumbre de Acueducto y de paso de AyA Citas: Servidumbre Subterranes en favor del Acueducto de Rio Claro de Golfito. Los gravámenes consignados no afectan el uso actual del bien OBSERVACIONES Finca de uso comercial dividida en dos secciones, Primera sección : de aproximadamente una hectárea que corresponde al área comprendida frente a calle pública del punto 1 al 3 según el plano catastrado y de 55 metros de fondo en dirección de este a oeste ( de frente a calle hacia fondo de la propiedad), en ésta sección se ubican las construcciones que corresponden a 8 módulos dobles de cabinas ( dos cabinas por modulo para un total de 16 cabinas), una casa de habitación, un área de obras de recreo ( incluye bar-cocina- recepción - terraza frontal-servicios sanitarios-piscina y jaccuzi), presenta una pendiente de 2 hasta un 15%, no se notan problemas de deslizamiento, aunque si se evidencian en algunas cabinas, separación de aceras perimetrales respecto a paredes, posiblemente por movimientos del terreno levemente. Segunda sección: corresponde al resto del área ( una hectárea ), ubicada en la parte del fondo de la finca de la parte media hacia el lindero oeste, destinada en su totalidad a zona de áreas verdes y senderos pequeños, presenta pendiente de aproximadamente 25%, por lo que su mayor y mejor uso es de zona verde de protección, existe riesgo potencial de deslizamientos por su pendiente, aunque se considera bajo y al momento de la inspección no se observó ningun problema de éste tipo.

4 Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Casa VC03 93, D 0,9202 0, ,00 31, Bar-Restaurante 144, D 0,9202 0, ,00 31, Cabinas CB01 520, D 0,9202 0, ,00 31, # DIV/0! #N/A - # DIV/0! # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! # DIV/0! TOTAL 757, ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años Piscina PI04 140, M 0,8972 0, ,00 17,0 - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! TOTAL ,00 Valor Unitario Final / m # DIV/0! # DIV/0! Forma de explotación TOTAL MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS ,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 93,50 m2 Porcentaje de cobertura: 0,9300% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC03 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Manpostería integral Manpostería integral Sistema eléctrico: Entrepiso no aplica Entubado Conduit SI TOTAL Techos Estructura en madera Porcentaje 100% Cubierta láminas onduladas de hierro galvanizado, canoas HG y bajantes en PVC Caja breaker Cielos Pisos Fachada madera tipo rústica cerámico Sencilla con ventanales em narcos de madera Interruptor Estado General Diyuntores Regular Aposentos Sala con jaccuzi central-cocina, dos habitaciones con baño Gas LP Ubicación completo cada una, cuarto de pilas y medio baño Baños dos baños y medio enchapados Estado Físico y Mantenimiento: Otros en el centro de la sala se construyó un jaccuzi, puertas de madera con marcos de madera Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Leve SI Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 OBSERVACIONES Esta casa como se indicó presenta un estado de conservación deficiente en general ( necesita muchas reparaciones sencillas), su mantenimiento es mínimo, se nota canoas y bajantes rotos que no cumplen la función deseada, problemas de humedad en general, falta de llavines, pilas, deterioro en lo que queda de muebles, no tiene suministro de agua. El sistema eléctrico no se pudo corroborar su funcionamiento ya que el servicio estába inabilitado al momento de la visita. La casa tiene una figura de decagono con una medida de 3,80 m por lado ( dato que se utilizó para determinar el área)

6 Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página:6 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Bar-Restaurante y recepción Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 144,00 m2 Porcentaje de cobertura: 1,4400% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: ver ob NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Manpostería integral Manpostería integral Sistema eléctrico: Entrepiso no aplica Entubado Conduit SI TOTAL Techos Estructura en madera Porcentaje 100% Cubierta láminas onduladas de hierro galvanizado, canoas HG y bajantes en PVC Caja breaker SI Cielos Pisos madera tipo rústica cerámico Interruptor Estado General Diyuntores Regular Fachada Aposentos Baños sencilla, con área de recepción al frente area de recepción y restaurante al frente, área de bar a un costado, cocina, un baño completo y un medio baño uno y medio baño enchapados Gas LP Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Otros puertas de marera con marcos de madera Paredes Deficiente Cielos Deficiente Red de agua caliente Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: 100% Piscina tipo PI04, construida en bloques de concreto con enchape en vitro cerámica de forma irregular con una profundidad promedio de 2 m PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Esta área como se indicó presenta un estado de conservación deficiente en general ( necesita muchas reparaciones sencillas), su mantenimiento es mínimo, se nota canoas y bajantes rotos que no cumplen la función deseada, problemas de humedad en general, falta de llavines, pilas, deterioro en lo que queda de muebles, no tiene suministro de agua. El sistema eléctrico no se pudo corroborar su funcionamiento ya que el servicio estába inabilitado al momento de la visita. Por lo especifico de la construcción no se ubica en la Tipología Constructiva, se le asigna un valor base a criterio y comparado con los elementos constructivos de las otras construcciones existentes. La construcción tiene una gfigura de un octagono con una medida de 4,40 m por lado ( dato que se utilizó para determinar el área). Referente a la piscina: se encontró deterioro en el enchape de vitro cerámica, no hay sistema de bombeo para reciclaje de agua, es sistema mecanico de aguas está dañado. Su estado general es malo

7 Código: RE06-PR21GR02 Edición: 01 Página: 7 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: 8 módulos de cabinas dobles Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 520,00 m2 Porcentaje de cobertura: 5,2000% Año de construcción: 2010 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: CB01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Paredes Entrepiso Manpostería integral Manpostería integral no aplica Entubado Conduit Sistema eléctrico: SI Techos Estructura en madera Porcentaje 100% Cubierta láminas onduladas de hierro galvanizado, canoas HG y bajantes en PVC Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada madera tipo rústica cerámico Sencilla, con ventanales en marcos de madera Interruptor Estado General Diyuntores Regular Aposentos Cada cabina: sala- una habitación, un baño completo Gas LP Ubicación Baños un baño completo enchapado por cada cabina Estado Físico y Mantenimiento: Otros puertas en madera con marcos de madera Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Leve Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES Consta de ocho modulos de cabinas dobles ( cada modulo mide 10 m x 6,5 m ), separado casa modulo por área de jardin y ubicadas en diferentes niveles de acuerdo a la topografía del terreno Esta área como se indicó presenta un estado de conservación deficiente en general ( necesita muchas reparaciones sencillas), su mantenimiento es mínimo, se nota canoas y bajantes rotos que no cumplen la función deseada, problemas de humedad en general, falta de llavines, pilas, deterioro en lo que queda de muebles, no tiene suministro de agua. El sistema eléctrico no se pudo corroborar su funcionamiento ya que el servicio estába inabilitado al momento de la visita

8 ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página:8 Valuador en la finca calle pública calle pública parqueo frontal parqueo trasero FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3

9 ANEXO FOTOGRÁFICO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página9 vistas generales del área de jardines y senderos

10 ANEXO FOTOGRÁFICO vista externa casa de habitación Nombre: Avalúo de Finca Rural cocina Página10 sala habitación cuarto de pilas baño habitación baño

11 ANEXO FOTOGRÁFICO área de restaurante -bar y piscina Página11

12 Página5 ANEXO FOTOGRÁFICO detalle de cabina

13 ESTUDIO REGISTRO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página13

14 ESTUDIO REGISTRO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página14

15 PLANO CATASTRADO Nombre: Avalúo de Finca Rural Página15

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