Factores críticos del éxito
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- Mario Ayala Benítez
- hace 8 años
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1 Factores críticos del éxito
2 Esquema general de la presentación Interbolsa CR: Quiénes somos Marco regulatorio de los fondos en CR La industria de fondos en cifras Claves del éxito Reflexiones finales
3 QUIÉNES somos? Capital 100% costarricense Experiencia: 19 años en el mercado Activos en fondos inmobiliarios: $144.2 millones Cantidad de clientes: Fondos: Puesto: 793 ISO 9001:2000: A partir del 2002
4 QUIÉNES somos? Socios de INTERBOLSA: Gerente General: Daniel Casafont Flores Carlos Meléndez Monge Javier López Montero Jorge Meneses Carranza Arnaldo Ortíz Álvarez Danilo Montero R.
5 Costa Rica Marco regulatorio de los fondos de inversión inmobiliaria
6 Marco legal del mercado de valores en CR Ley reguladora (7732) de Dic.97 Modelo español Sustituyó ley del año 90 Regulación y supervisión Consejo Nal. De Supervisión Superintendencia General de valores Cifras generales Economía de $22bn Mercado de valores $31bn 18 casas de bolsa, 21 SFI, 125 fondos, 50 emisores
7 REGLAMENTO fondos de inversión Figura prevista y muy detallada en la ley El capítulo más extenso de la ley Prevé los fondos no financieros Fondos cerrados y abiertos El Reglamento general de fondos fue totalmente reformado en mayo de 2006 Un capítulo entero del reglamento dedicado a fondos inmobiliarios Dos tipos básicos: Fondos inmobiliarios convencionales Fondos de desarrollo inmobiliario
8 Fondos inmobiliarios convencionales Patrimonios independientes, bajo administración de una SFI, por cuenta y riesgo de los inversores Objetivo: Invertir en inmuebles para su explotación en arrendamiento y eventualmente su venta Se constituyen como fondos cerrados La redención de participaciones se ejerce por medio de venta en mercado secundario
9 Fondos inmobiliarios convencionales Diversificación de activos Al menos el 80% del promedio anual de los saldos mensuales de los activos del fondo debe estar invertido en bienes inmuebles El restante porcentaje debe ser mantenido en efectivo en cuenta corriente o invertido en valores de oferta pública.
10 Fondos inmobiliarios convencionales Valoración de los inmuebles Deben ser valorados al momento de la compra y al menos una vez al año Se requieren dos valoraciones La de un ingeniero acreditado La de un profesional en finanzas Valor final del inmueble es el menor valor de las dos Superintendente establece contenido mínimo de las valoraciones Antes se requería de previo a la compra. Ahora es hasta 5 días después
11 Fondos inmobiliarios convencionales Activos autorizados Centroamérica y Panamá Activo neto mínimo $5 millones Valor inicial de cada participación $1 mil si solo invierte en Costa Rica $5 mil si invierte también en el extranjero
12 Fondos inmobiliarios convencionales Prospecto del fondo para los inversores Deben revelarse riesgos Inherentes a los mercados extranjeros en los que invierta Los específicos de las compras realizadas en cada país No más del 25% de los ingresos mensuales puede provenir de una misma persona o de un mismo grupo financiero o económico Pueden crearse fondos no diversificados, lo que debe constar en su nombre
13 Fondos inmobiliarios convencionales En ningún caso el valor de compra puede exceder el precio de la valoración más los honorarios legales, impuestos, costos registrales del traspaso y otros atribuibles a la transacción SFI es responsable de suscribir, con cargo al fondo, todos los seguros que estime necesarios. Deben constar en el prospecto
14 Fondos inmobiliarios convencionales SFI puede efectuar, con cargo al fondo, reparaciones o remodelaciones, hasta por 25% del valor del bien (últimos 12 meses) Ampliaciones hasta por 25% Si exceden, aplican restricciones (máximo 100%, acuerdo Asamblea, no lo puede financiar el fondo, debe responder a una necesidad y estudios de factibilidad) Deben ser realizadas por un tercero no socio ni inquilino
15 Fondos inmobiliarios convencionales Los bienes no pueden enajenarse hasta transcurridos 3 años desde su compra La asamblea de inversionistas podría sin embargo aprobar venta antes de 3 años, dejando constar en el acta el impacto que se espera que tenga la venta Ni los inversores, ni personas vinculadas con ellos pueden ser arrendatarios La SFI y su grupo pueden ser arrendatarios hasta por 5% de los ingresos mensuales Inversionistas tienen acceso a las valoraciones Se amplió el límite de endeudamiento hasta 60%
16 Fondos de desarrollo inmobiliario Activos autorizados Inmuebles ubicados en el territorio nacional En distintas fases de construcción Para conclusión y posterior venta o arrendamiento También pueden adquirir para plusvalías Son de oferta pública restringida Se interpretó que en propiedad se puede cumplir mediante un vehículo de propósito especial Monto autorizado Mínimo US$ 10 millones Participaciones mínimas de US$50 mil
17 Fondos de desarrollo inmobiliario Prospecto para los inversionistas Revelación de riesgos legales y operativos propios del desarrollo de un proyecto inmobiliario, riesgos de los sectores, actividades económicas y países Debe incluir políticas de diversificación: Q de proyectos previstos, distribución geográfica, tipos de proyectos Debe revelar si puede participar en negocios conjuntos con otros fondos o personas Si empresas del mismo grupo de la SFI o socios pueden participar como inversionistas del fondo o de los proyectos y las condiciones en que lo harían
18 Fondos de desarrollo inmobiliario Adendum al Prospecto Por cada proyecto específico (detallar participantes, relaciones, responsabilidades y riesgos, fase en que se encuentra, aspectos técnicos, estrategia de financiamiento como créditos o preventa, mecanismos de comercialización y venta) Informe de avance y cierre de proyecto Al menos trimestral y otro al cierre Realizado por un profesional independiente La venta por un medio diferente a lo previsto en el adendum requiere autorización de la asamblea de inversionistas Ya se aprobó uno y hay otro en proceso Un fondo por cada proyecto
19 Fondos de desarrollo inmobiliario Inversionistas Participación mínima $ Sociedad administradora Administración del fondo Comprador Venta del proyecto Fondo Desarrollo US$10 millones Desarrollador Valorador Inspección y seguimiento Cía. Constructora (llave en mano, por avance de obra, ) Costa Rica y Centroamerica
20 La industria en cifras
21 Visión general del mercado
22 Estructura general de la industria Volumen al cierre de cada año excepto ,000, ,500, ,000, ,500, ,000, , (*) - Miles de dólares. (*) Datos al 15 de marzo para el 2007
23 Estructura general de la industria TIPO DE FONDO 23 DE DICIEMBRE DE DICIEMBRE DE MARZO 2007 PARTICIP. % AL VARIACION DIC MARZO 2007 VARIACION DIC MARZO 2007 FONDOS ABIERTOS PORCENTUAL ABSOLUTA FONDOS MERC. DE DINERO , % 36.73% FONDOS DE CRECIMIENTO % 13.44% FONDOS DE INGRESO % 24.94% FONDOS ACCIONARIOS % % (0.12) MEGAFONDOS % 15.68% 0.41 FONDOS CERRADOS FONDOS DE CRECIMIENTO % 1.18% 0.46 FONDOS DE INGRESO % 1.58% 1.49 FONDOS PROC. TITUL % -4.98% (0.25) FONDOS INMOBILIARIOS % 7.47% TOTAL 1, , , % 22.24%
24 Estructura general de la industria Indicador Dic-05 Ago-06 Oct-06 Cantidad de Inversionistas Inversionistas Físicos 70% 69% 68% Inversionistas Jurídicos 30% 31% 32% Inversión Promedio en miles de dólares 43,0 51,9 54,8 Concentración en dólares 73% 67% 65% Relaciones Fondos / Liquidez M3 15% 18% 19% Fondos / PIB 7% 8% 8% Fondos / Pasivos Bancarios totales 15% 17% 17%
25 Estructura general de la industria Sector Dic-05 Ago-06 Oct-06 Sector Público no Financiero 76,1% 70,4% 70,3% Sector Público Financiero 9,3% 6,6% 5,7% Sector Privado no Financiero 0,1% 0,5% 0,4% Sector Privado Financiero 2,0% 1,1% 1,2% Acciones Nacionales 0,2% 0,3% 0,2% Sector Externo Público 11,3% 18,3% 18,6% Sector Externo Privado 0,8% 2,7% 3,5% Acciones del Exterior 0,3% 0,1% 0,1% Total 100,0% 100,0% 100,0%
26 Situación de los fondos inmobiliarios
27 Suministro de electricidad, gas y agua 5% Hoteles y restaurantes 5% Enseñanza 5% Intermediacion financiera 9% Otros 16% Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler 20% Comercio 21% Industrias manufactureras 19%
28 Volumen de activos administrado Por SFI Interbolsa SFI 2 SFI 3 SFI 4 SFI 5 SFI 6 Millones de dólares, datos al 30 de marzo para el 2007
29 Porcentaje participación Por Sociedad Administradora SFI 5 12% SFI 6 7% Interbolsa 26% SFI 4 16% SFI 2 24% SFI 3 15% Datos al 30 de marzo para el 2007
30 Concentración por inmueble NOMBRE DEL INMUEBLE PARQUE EMPRESARIAL FORUM % Participación Valor Cartera Inmobiliaria 23,3% % Participación Área Arrendable 9,6% ZONA FRANCA METROPOLITANA 6,7% 16,8% TERRAMALL 4,4% 2,3% TORRE LA SABANA 4,1% 1,8% UNIVERSIDAD U LATINA 3,3% 2,4% ZONA FRANCA ALAJUELA 113 INMUEBLES CON MENOS DEL 2,9% DEL VALOR DE LA CARTERA TOTAL 2,9% 55,3% 100% 3,8% 63,3% 100%
31 Concentración por inquilino NOMBRE DEL INQUILINO GLOBAL BUSINESS SERVICES DE COSTA RICA LTDA CORPORACION DE SUPERMERCADOS UNIDOS S A INSTITUTO COSTARRICENSE DE ELECTRICIDAD UNIVERSIDAD U LATINA S A SYKES LATIN AMERICA SOCIEDAD ANONIMA 468 INQUILINOS CON < DEL 3.31% TOTAL % PARTICIPACIÓN 8,92% 4,38% 4,23% 4,18% 3,31% 74,98% 100%
32 Volumen negociado en mercado secundario Millones de dólares, datos al cierre de cada año
33 Volumen negociado en fondos cerrados por SFI Interbolsa SFI2 SFI3 SFI4 SFI5 SFI6 SFI7 SFI8 Millones de dólares, datos anuales
34 FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSA Principales activos Edificio Torres del Campo Edificio Scotiabank Edificio Rostipollos Edificio Perimercados Oficentro La Sabana Más por Menos BK Liberia Hipermás Heredia
35 FONDOS INMOBILIARIOS INTERBOLSA Principales activos Hallmark Forum Forum BN Alajuela BCR Terramall Edificio Atrium KPMG DT Morgan
36 Factores claves del éxito y limitantes
37 Factores claves del éxito Una estrategia muy prudente de los gestores Selectivos en el tipo de bienes (comerciales u oficinas, no casas de habitación) Selectivos en el tipo de inquilinos (multinacionales, entidades de gobierno, empresas locales muy reconocidas) Selectivos en la ubicación de los inmuebles (concentrado en las áreas metropolitana y las de mayor valor comercial) Tasas de arrendamiento muy conservadoras Una adecuada diversificación de los fondos
38 Factores claves del éxito Una base muy conveniente de empresarios inmobiliarios Desarrolladores con visión Empresas constructoras de gran prestigio Empresas de ingenieros y arquitectos con amplia experiencia Desarrollo de alianzas muy sólida Se ha consolidado un sector de peritos valuadores con experiencia y criterio
39 Factores claves del éxito En el caso de Interbolsa Una política de mantenimiento de inmuebles muy estricta, para mejorar el valor de los bienes Estudios previos permanentes, para identificar las áreas de mayor potencial Monitoreo de potenciales inquilinos Un comité de inversiones con experiencia, al menos dos deben ser miembros independientes Se ha puesto énfasis en materia de valoración para mercado secundario (creadores de mercado)
40 Factores claves del éxito Una normativa base aceptable La ley del mercado de valores dejó un espacio bastante amplio a los fondos no financieros El nuevo reglamento amplió en alguna medida el ámbito de acción Los reglamentos han avanzado por partes. El primero sentó unas primeras bases. El vigente da más libertades a los fondos, a la asamblea y admite figuras más riesgosas, aunque limita por montos el acceso Amplias facultades a las asambleas de inversores
41 Limitantes El tratamiento tributario en ciertos países inhibe una mayor diversificación Desequilibrios macro y volatilidad de las tasas de interés No tenemos en CR seguros para cubrir el lucro cesante, en caso de desocupación Colombia tiene una ventaja en ese sentido Cultura empresarial Crédito convencional Cultura de los inversores Visión de corto plazo
42 Algunas reflexiones finales
43 Supervisión Ente regulador necesita profundizar más su conocimiento en materia inmobiliaria Capacitar a los inspectores Comprender la dinámica del sector Comprender mejor los riesgos de la industria Revisar sus guías de trabajo Contar con más y mejores recursos
44 Política pública Reconocer los beneficios para desarrollar mayor infraestructura Se requiere mejorar el marco legal para dar mayor certeza en materia de alquileres se debe revisar la legislación que promueva un mayor uso de la figura en materia de obra pública Aplicar en forma intensa y sistemática para mejorar las oficinas de gobierno
45 Gestores de fondos Mejorar metodologías de gestión de riesgo Abordar otros sectores, como habitacional o turístico Aplicar más ingeniería financiera Abrir los portafolios a inmuebles en el otros países Se debe fortalecer la figura de un VPE, para salvar esta limitante Posiblemente buscar consolidar la industria mediante fusiones Mejorar diversificación y economías de escala en costos
46 Muchas gracias por su amable atención
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