Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) NOMBRE EX DEUDOR (S) Fernando Martín NOMBRE PROPIETARIO (S) AVALÚO ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN

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1 Nombre: Avalúo de Finca Urbana Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO INFORME DE AVALÚO Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica Banco Nacional de Costa Rica Flores NOMBRE EX DEUDOR (S) Fernando Martín NOMBRE PROPIETARIO (S) Zamora Céd. Identidad ND Proporción de Derechos Céd. Jurídica % Banco Nacional de Costa Rica UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 09 - SANTA ANA 02 - SALITRAL Salitral Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: DIRECCIÓN EXACTA Salitral, de la Plaza de Deportes, 214 m Sur REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N Identificador Predial Diferencia de medidas la Finca Según el Registro 449,77 m2 449,77 m2 0,00 m2 Demasía ,00% Porcentaje: NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,43 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ,43 TREINTA Y TRES MILLONES NOVECIENTOS VEINTIOCHO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE VALOR EN LETRAS: COLONES 43/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 12 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES La propiedad está en estado de abandono, faltan cristales a algunas ventanas, humedad en las paredes y cielos, filtraciones en techo, el sistema eléctrico no está totalmente entubado, aparecen varias instalaciones expuestas. Las construcciones del inmueble necesitan una reparación general para poder ser habitadas. Existen algunas construcciones que son galerones que para efectos de este informe no se valoran, sus estructuras son de madera y no se encuentran en buen estado. Está disponible la electricidad con su respectivo medidor, al igual que el servicio de agua potable. Nombre del Perito Ing. Pablo José Torres Morales Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa Ingeniero Civil IC digitalmente por PABLO PABLO JOSE TORRES Firmado JOSE TORRES MORALES (FIRMA) MORALES (FIRMA) Fecha: :10:50-06'00' Firma del Perito Emp. Identificación N CONDECACR Nombre y firma representante legal de la empresa 22 noviembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto FAX Correo electrónico / Dirección WEB condecacr@gmail.com PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA) Pablo José Torres Morales 23 noviembre 2017 Firmado digitalmente por PABLO JOSE TORRES MORALES (FIRMA) Fecha: :11:14-06'00' Página 1

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 0,00 ÁREA 449,77 359,00 0, , ,9200 0,0000 0,0000 NIVEL 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 FRENTE 1,35 14,74 0, ,5 0, ,6223 ###### ###### FORMA Irregular Regular 0,7500 Regular 0,7500 Regular 0,7500 0,7500 1,0000 PENDIENTE , , ,9142 0,8574 0,8574 UBICACIÓN 5 5 1, , ,0000 0,8803 0,8803 SERVICIOS , , ,9418 1,0618 1,0618 SERVICIOS , , ,0000 1,6161 1,6161 TIPO DE VÍA 3 9 1, , ,0687 0,8192 0,8192 Factor de Homologación 0,4849 0,5037 0,3951 # DIV/0! # DIV/0! Valores Homologados , , ,70 Los factores de homologación están afectados debido a que el lote valorado es de forma muy irregular, con un estrecho frente a calle pública. DESCRIPCIÓN FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 Valor conclusivo Factor secciones VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 449,77 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,43 LINDEROS ACTUALES NORTE María Valverde Ovares Ligia Sandí Marín, Filiberto Mesén Mesén, y Marina SUR Valverde Ovares, todos en parte ESTE María Valverde Ovares y calle pública con 1,35 m de OESTE Ligia Sandí Marín Inmediata de láminas de hierro galvanizado Separada de madera Calle e inmediata de hierro galvanizado Lote COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 3,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N 1 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Base de Datos 23/11/2017 Informe pericial U, lote de 359 m2, con acceso por servidumbre Coordenadas Este Norte Lote de m2, ubicado 800 m de la Oferta Cristina Blanco /11/ propiedad. Se vende $ ,00 Coordenadas Este ND Norte ND Valores zonales Ministerio de Hacienda Hoja 3 Base de Datos 23/11/ U06, lote de 360 m2, 9,00 m de frente 5 Coordenadas Este Norte Página 2

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño NO Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Acera NO la acera aparace de forma irregular ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable SÍ Clase social Media Baja Alumbrado SÍ CNFL Jardínes y Parques SÍ a 215 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ CNFL Transporte Público SÍ a 2 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ AyA Edificios Comerciales SÍ a 100 m Actividad del lugar Residencial Señal celular SÍ Varios Recolección de basura SÍ a 2 m TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 215 m Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 1,35 m Nivel sobre calle: 0,00 m Fondo: 53,31 m Pendiente % 12 Relación: 39, Tipo de vía: 3 Servicios S1 2 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Río Distancia 70,00 m Topografía Ondulada Pendiente Desendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00% NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 23/11/2017 En sitio no existe servidumbre evidente que afecte la propiedad OBSERVACIONES La propiedad está ubicada en Salitral de Santa Ana, sobre la calle principal que comunica el centro del poblado, muy cerca de la Iglesia, la escuela y la plaza. La infraestrucura predial es irregular, en algunos tramos de la calle existen aceras, propiamente frente a la propiedad valorada, no. Dispone la zona de todos los servicios municipales y pequeños locales comerciales, gran variedad de servicios están disponibles en Santa Ana. El lote valorado tiene escazos 1,35 m de frente, el acceso al resto del inmueble es mediante un estrecho pasillo. Después de 45 m de fondo, la topografía del lote desciende, hasta 2 m en el extremo Oeste. Página 3

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Recibidor-pasillo 48, D 0,4922 0, ,20 13, Vivienda 78, D 0,4922 0, ,00 13, Oficina 12, D 0,8438 0, ,80 22, Construcción iniciada 77, I 0,9792 0, ,00 45, TOTAL 216, ,00 Forma de explotación TOTAL Forma de explotación TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,00 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN Página 4 ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Desocupada Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 216,40 m2 Porcentaje de cobertura: 48% Año de construcción: 1992 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC-02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Zócalo de bloques de concreto y resto de madera. En la construcción posterior, estructura metálica Sistema eléctrico: Paredes Zócalo de bloques de concreto a altura de 1 y 1,50 m. El resto de madera y fibrocemento. En la construcción posterior existe la estructura metálica de las paredes y las divisiones de estructura metálica para las interiores De madera en los lugares donde el piso es de madera. En la construcción Entrepiso posterior que no fue terminada el entrepiso es de loza de concreto colada Entubado Conduit SI PARCIAL apoyada en columnas cortas de concreto En la vivienda cerchas de madera. La construcción posterior y oficina cerchas de Techos Porcentaje 70% hierro Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos Láminas de hierro galvanizado ondulado. En la construcción iniciada está techado un 60% Yeso cartón en sala, comedor, cocina, baño y PVC en los dormitorios. Sin cielo construcción iniciada y oficina Terrazo en un 70 % de la vivienda y pasillo. Tabloncillo de madera en los dormitorios y parte del comedor. En la pila, oficina, terraza y construcción iniciada, concreto colado Hacia el interior de la vivienda despues de pasar un pasillo estrecho de un metro de ancho, se llega a la vivienda que tiene paños de concreto y madera con ventana y puerta de acceso, todo antecedido de área de recibidor protegida con muro de verjas y concreto Oficina fuera de la vivienda, Vivienda: terraza, sala-comedor, cocina, tres dormitorios, baño, pilas. Area posterior de construcción abierta, sin concluir Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP SI Diyuntores Regular Ubicación Baños Uno, con dos piezas de loza blanca sencillas, puertas de ducha de marcos de aluminio y láminas acrílicas. Sin enchapes Estado Físico y Mantenimiento: Ventanas de vidrio y marcos de aluminio y otras de vidrio y marcos de madera. Otros Faltan vidrios en algunas ventanas. Puerta de la oficina de vidrio y marcos de Paredes Regular Cielos Regular aluminio Red de agua caliente No Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: En la parte posterior de la vivienda, existe una edificación que posee un entrepiso de losa de concreto colado y toda la estructura metálica, elementos de estructura de paredes divisorias sin ninguna otra teminacióny un 60% de la cubierta de hierro galvanizado ondulado PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción OBSERVACIONES En la parte delantera existe una pequeña construcción con paredes livianas de fibrocemento algunas rotas, puerta y ventana de vidrio y marcos metálicos, piso de concreto. Existe un galerón con estructura y piso de tablas de madera, en estado de abandono, razones por las que no se valora. La vivienda está en regular estado, posee humedad en las paredes, cielos, algunas filtraciones, ventanas en las que faltan vidrios, los pisos de madera en algunas habitaciones tienen huecos. Posee electricidad, después de la inspección se procedió a bajar los breakers que alimentan el sistema eléctrico. En el entrecielo se observa el sistema entubado, pero habían varios elementos donde se observaban ausencia de tubos como protección. Se adjuntan fotos de todos estos señalamientos. Posee medidor de agua instalado. Página 5

6 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO ENTORNO FRENTE DEL LOTE HABITACION UBICADA EN LA PARTE DELANTERA VIVIENDA. FRENTE Y TERRAZA PASILLO HACIA LA PARTE POSTERIOR INGENIERO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ND Página 6

7 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO PUERTA PRINCIPAL SALA-COMEDOR DORMITORIOS BAÑO COCINA FILTRACIONES EN EL CIELO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Página 6-1

8 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO GALERON NO VALORADO PARTE POSTERIOR DEL LOTE CONSTRUCCIÓN POSTERIOR SIN TERMINAR VENTANAS SIN VIDRIO CABLES SIN ENTUBAR MEDIDOR DE ELECTRICIDAD MEDIDOR DE AGUA FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES Página 6-2

9 ANEXO. CÁLCULO DE FACTORES DE AJUSTE PARA HOMOLOGACIÓN Referencias Ubicación: Salitral, de la Plaza de Deportes, 214 m Sur CARACTERISTICAS SUJETO Tipo de vía 3 Área (m2) 449,77 Disponibilidad de servicios 1 2 Frente (m2) 1,35 Disponibilidad de servicios 2 16 Pendiente (%) 12,00 Ubicación 5 VALORES DE LAS REFERENCIAS Referencias Área (m 2 ) Frente Precio colones/m2 Valores Homologados 1 359,00 14, , , ,00 26, , , ,00 9, , ,70 TOTAL 2.607,00 OTROS VALORES DE LAS REFERENCIAS Referencias Pendiente % Tipo Vía Servicios 1 Servicios 2 Ubicación CÁLCULO DE FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Referencia Extensión Fec Frente Ffc Regularidad Fr Desnivel Fnr Pendiente Fpc 1 0,9200 0,5501 0,7500 1,000 0, ,6000 0,4751 0,7500 1,000 0, ,9200 0,6223 0,7500 1,000 0,9142 CÁLCULO DE FACTORES DE HOMOLOGACIÓN Referencia Tipo de vía Fvc Disponibilidad Disponibilidad servicios Fs1 servicios Fs2 Ubicación Fucr Factor de Ajuste 1 1,4900 1,0000 1,0000 1,0000 0, ,0000 1,0305 1,0000 1,0000 0, ,0687 0,9418 1,0000 1,0000 0,39510 Anexo

10 NOTAS Y OBSERVACIONES GENERALES. En la confección de la presente valoración se debe considerar: Para la realización de la misma se cumplió con las orientaciones emitidas por el Banco Nacional de Costa Rica respecto a la ética y el servicio al cliente, además de considerar las normas escritas tanto nacionales como internacionales en esta materia. En el momento de la visita se utilizaron los equipos, dispositivos, plano catastrado, estudios registrales y metodologías necesarias para obtener la información que en el mismo se consigna, evidenciando mediante fotografías, mediciones, observación del perito, criterios técnicos, entrevista a los presentes en el momento de la visita y otros que se considere necesario, plasmados en el documento. La visita es realizada por el profesional que firma este documento, inscrito ante el banco como profesional por parte de la empresa CONDECACR S.A. El mismo da fé de lo observado en el momento de la visita por tanto no puede asumir, ni él ni la empresa, responsabilidades por: 1. Vicios ocultos en el momento de la construcción que no se observan en el momento de la visita. 2. Capacidad soportante de los suelos donde fue cimentadas las construcciones en el caso que aplique. 3. No determinar el tiempo en que ocurra un sismo en el lugar, su magnitud e intensidad, así como los daños que pueda provocar. 4. Capacidad soportante de las estructuras ya que no se hace una revisión estructural de la construcción, calidad de los concretos, calidad de las soldaduras y de otros elementos estructurales que son responsabilidad del ingeniero Director Técnico de la construcción. 5. Construcciones, modificaciones a las construcciones o variaciones electromecanicas realizadas posterior a la visita. 6. Errores en la confección del plano de catastro. 7. Errores en magnitud y dimensiones que ameriten la utilización de equipo de topografía ya que el trabajo realizado no incluye este procedimiento. 8. No se realizan verificaciones de estabilidad de terrenos, presencia de nivel freático u otras condiciones no contempladas para un avalúo bancario. No forma parte del contrato con el Banco Nacional de Costa Rica, la comparecencia o testimonio del profesional en procesos judiciales relacionados con la propiedad valorada. Para el mismo será necesario un acuerdo por escrito entre las partes. Se da fe, que ni la empresa, ni el suscrito tienen interés en la propiedad valorada. Queda prohibida la reproducción total o parcial de la información contenida en el presente documento sin el consentimiento de la empresa y para otros fines que no sea el trámite del crédito con este Banco. La información del avalúo es presentada solamente al Banco Nacional como cliente del presente contrato. Anexo

11 ESTUDIO REGISTRAL REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: PROVINCIA: SAN JOSÉ FINCA: DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA DE HABITACION SITUADA EN EL DISTRITO 2-SALITRAL CANTON 9-SANTA ANA DE LA PROVINCIA DE SAN JOSÉ LINDEROS:NORESTE : MARIA VALVERDE OVARES, CON CALLE PUBLICA CON 1 METRO 35 CENTIMETROS DE FRENTE Y MARINA VALVERDE OVARES Y RAFAEL MARIN ARIAS NOROESTE : MARIA VALVERDE OVARES SUROESTE : LIGIA SANDI MARIN MIDE: CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE METROS CON SETENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS PLANO:SJ VALOR FISCAL: 12,000, COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA ESTIMACIÓN O PRECIO: NUEVE MILLONES COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 20 DE ABRIL DE 2017 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY SERVIDUMBRE TRASLADADA CITAS: REFERENCIAS: AFECTA A FINCA: CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 23-Noviembre-2017 a las horas Emitido el a las 11:59 horas Anexo

12 Plano(s) Catastrado(s) ESTUDIO DEL PLANO Provincia: 1 - SAN JOSÉ Número Inscripción: Año Inscripción: 12 Aug 2008 Área Plano: Bloque: Lote: Estado: INSCRITO Coordenada Norte: Coordenada Este: CRTM Norte: CRTM Este: Verificado Zona Catastrada: No Ubicación(es)Provincia Cantón Distrito 1 - SAN JOSÉ 9 - SANTA ANA 2 - SALITRAL Titulares(es)Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido VIRGINIA SANDI BUSTAMANTE Fraccionamiento(s) Plano: Inexistente(s) Finca(s)Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble 1 - SAN JOSÉ Finca(s) Generada(s)Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial 1 - SAN JOSE Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s) Plano(s) Padre(s)Código Provincia Número Año 1 - SAN JOSÉ SAN JOSÉ Anotaciones: Inexistente(s) El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio. Anexo

13 PLANO DE CATASTRO Anexo