RÉGIMEN CONTRACTUAL DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO

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1 RÉGIMEN CONTRACTUAL DE LA VIVIENDA DE USO TURÍSTICO Curso Nuevos desafíos del Derecho a debate (I) UNIVERSIDAD PARA MAYORES 2017/ de diciembre de 2017 Prof. Fernando Díaz Vales

2 ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA/VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Delimitación ambas categorías, regulación totalmente diversa. Art. 3.2 LAU (no derogado). Régimen Libertad pacto partes/título III LAU/normativa arrendamiento ( CC). Art. 4.3 LAU. Expresamente prevé arrendamiento de temporada, incluida la de verano. Art. 5.e) LAU. Aplicación normativa autonómica reglamentaria alquileres vacacionales desarrolladora de leyes turismo competencia CCAA (art ª Const.). Administrativa limitativa principio autonomía de la voluntad.

3 Criterios deslinde art. 5.e) LAU: Cesión totalidad vivienda. No válido. Mobiliario y equipación condiciones uso inmediato. No válido. Finalidad lucrativa. Tampoco válido. Comercialización canales oferta turística. Indiciario, pero no definitivo. Sometimiento régimen específico normativa sectorial: calificación por las normas especiales de las CC.AA. Criterio de exclusión.

4 Criterios normas sectoriales CCAA diferentes: Habitualidad. Problema: concepto diferente según cada CA (excesivamente amplio en ocasiones). Decreto Madrid: 3 meses continuados al año. Decreto Valencia: criterio decisivo. Decreto Murcia: criterio decisivo junto con siguiente; se presume si publicidad por cualquier medio o cuando cesión dos o más ocasiones al año por tiempo que en su conjunto exceda de un mes.

5 Profesionalidad. Normalmente unido al anterior. Decreto Madrid: no definido. Decreto Valencia: alternativo como habitualidad; definición: actividad principal o no, de cesión a título oneroso del uso y disfrute de, al menos, 5 viviendas turísticas. Decreto Murcia: no definido.

6 Comercialización canales oferta turística. Único criterio, cumulativo a la habitualidad o presume habitualidad. Además, no concepto único (amplísimo a veces). Decreto Madrid: cumulativo y no definido. Decreto Valencia: alternativo como habitualidad; definición: a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías. Decreto Murcia: alternativo como presunción de habitualidad; definición la más amplia (publicidad por cualquier medio).

7 Prestación servicios turísticos complementarios (limpieza, cambio lencería). Obligatorio en algunas CCAA, indirectamente criterio de exclusión?. Decreto Valencia: alternativo como habitualidad; definición servicios propios de la industria hotelera como los de limpieza de inmuebles, cambio de lencería, custodia de maletas, lavandería, reparaciones y mantenimiento y similares.

8 Duración contrato. En ocasiones, exigencia estancias cortas. Diferente según CCAA. Decreto Madrid: estancia mínima 5 días (anulado STSJ Madrid 2/6/2016), no compatible con uso residencial permanente. Problema: si no existe normativa sectorial autonómica (Castilla-La Mancha), se aplica la LAU o no? Parece que sí.

9 RÉGIMEN CONTRACTUAL VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Normativa autonómica principalmente administrativa, requisitos alojamiento y actividad (licencias, inscripción registro, ). Infracciones sanción administrativa. Sin embargo, normas regulación contratos: Veracidad de la publicidad y oferta. Decreto Valencia. Decreto Murcia.

10 Limitaciones/prohibiciones usuarios. Incumplimiento resolución/desalojo. Decreto Valencia: introducción número superior de ocupantes, cesión a terceros del uso, actividades contrarias a la convivencia, higiene y orden público habituales, o que impidan el normal descanso. Causa de resolución del contrato. Obligaciones de mantenimiento y conservación alojamiento. Decreto Valencia. Decreto Murcia. Servicios mínimos y complementarios. Decreto Murcia: cambio lencería semanal.

11 Documentación, precio y factura. Decreto Madrid: precio incluye suministro agua, energía, climatización, ropa cama y baño y limpieza (única previsión). Decreto Valencia: precio incluye además de los anteriores uso de elementos comunes (piscina, parques infantiles ) y gastos comunidad de propietarios. Decreto Murcia: precio incluye suministro agua, energía, climatización, ropa cama y baño y limpieza; facultad exigencia señal o reserva. Fianza o depósito por deterioros. Decreto Valencia: facultad exigencia al usuario. Desistimiento usuario.

12 Problemas: Regulación no uniforme. Dudosa constitucionalidad. Art º y 8º y principio de reserva de ley. Carácter administrativo, aplicables relación partes del contrato? Dudas (art CC).

13 Admitiendo aplicación regulación insuficiente parcial. En su defecto, qué normas se aplican: Normativa consumidores y usuarios TRLGDCU (ej. cláusulas abusivas). Partes (empresario y consumidor) y condiciones generales de la contratación LCGC. Normativa común CC sobre obligaciones y contratos (nulidad y anulabilidad, art. 1124, responsabilidad por incumplimiento..). Contrato bilateral, obligaciones sinlágmaticas. Tipos contractuales: hospedaje o arrendamiento? Dudas.

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