INFORME DE AVALÚO OFICINA. Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) NOMBRE PROPIETARIO (S)

Transcripción

1 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 Dirección de Recursos Materiales PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica % Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 02 - PARAISO 01 - PARAISO UJARRAS, URBANIZACION FLORENCIO DEL CASTILLO. DIRECCIÓN EXACTA UJARRAS, URBANIZACION FLORENCIO DEL CASTILLO. DE LA ESCUELA CLEMENTE AVENDAÑO SAENZ 45 METROS AL ESTE Y 105 METROS AL SUR, CASA MEDIANERA A MANO IZQUIERDA EN UN NIVEL. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de la Finca Según el Registro y el Plano Plano de catastro N C ,25 m2 133,25 m2 Identificador Predial ,25 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: 0,00% 0,00 m2 Demasía NO AVALÚO VALOR DEL TERRENO ,25 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ,41 VALOR TOTAL DEL BIEN ,66 VALOR EN LETRAS: VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS TREINTA Y CINCO COLONES 66/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 12 meses Liquidez del bien Media Alta MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ,41 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ OBSERVACIONES GENERALES LA PROPIEDAD ACTUALMENTE ES PROPIEDAD DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. EL DIA DE LA VISITA SE ENCUENTRA UNA VIVIENDA EN UN NIVEL. SE OBSERVA QUE LA VIVIENDA HA SUFRIDO DETERIORO EN UNOS SECTORES DEL CIELO RASO POR GOTERAS, NO TIENE LAVATORIO EN BAÑO Y EXISTEN UNOS CABLES EXPUESTOS EN LA INSTALACION ELECTRICA DE ILUMINACION DE UNA SERIE DE LUMINARIAS QUE SE COLOCARON POSTERIOR A LA CONSTRUCCION ORIGINAL. EL BIEN ES GARANTIA CREDITICIA PERO EL NUEVO PROPIETARIO DEBE CUBRIR LOS COSTOS DE TODAS MEJORAS CONSTRUCTIVAS A REALIZAR. Nombre del Perito JAZPER RODRIGUEZ MENDOZA Tipo de Profesional ARQUITECTO Número de registro A Prov. 715 Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa Fecha inspección: 12 octubre 2016 Fecha informe: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB jazisir@gmail.com Firma del Perito Identificación N octubre 2016

2 Página: 2 AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características COMPARABLES SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR /m , , ,00 0,00 AREA 133,25 133,25 1, , ,1434 1,0000 1,0000 NIVEL 0,65 0,3 1,0106 0,4 1,0075 0,35 1,0090 1,0000 1,0000 FRENTE 6,5 6,5 1, , ,9331 1,0000 1,0000 PENDIENTE 0 0 1, , ,0000 1,0000 1,0000 UBICACIÓN 5 5 1, , ,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS , , ,0000 1,0000 1,0000 SERVICIOS , , ,0000 1,0000 1,0000 TIPO DE VIA 4 4 1, , ,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,0106 0,7998 1,0766 1,0000 1,0000 Valores Homologados , , ,39 DESCRIPCIÓN Valor conclusivo Factor secciones FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 VALOR DEL TERRENO /m2 Valor ajustado / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 133,25 m2 0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ,25 NORTE SUR ESTE OESTE LINDEROS ACTUALES LOTE 6 F LOTE 8 F LA JUNGLA S. A. CALLE PUBLICA CON 6.50 METROS DE FRENTE CASA DE HABITACION EN UN NIVEL CASA DE HABITACION EN UN NIVEL FINCA EN USO AGRICOLA ASFALTO COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN 4,00 m VÉRTICE ESTE NORTE Altitud N DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Oferta Datos en pulpería del lugar 12/10/2016 Lote con casa en mal estado en venta a 68 metros del sujeto. Valor estimado negociable de lote ,80 Lote con casa en venta a 27 metros del sujeto. Valor estimado negociable de lote ,80 Coordenadas Este Norte Oferta Martín Loría 12/10/2016 Coordenadas Este Norte Oferta , Luis Irola 14/10/2016 Coordenadas Este - Norte - 4 Coordenadas Este Norte

3 Página: 3 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tipo de ruta Calle local Caño SÍ Sistema Sanitario Tanque séptico Material Asfalto Cuneta SÍ Alcantarillado pluvial SÍ Ancho de vía 8,50 m Cordón SÍ Acera SÍ ACCESO A LA FINCA Calle pública DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Teléfono SÍ ICE Internet por Cable NO Clase social Media Alumbrado SÍ ICE Jardínes y Parques SÍ a 86 m Clase social zonas cercanas Media Electricidad SÍ ICE Transporte Público SÍ a 155 m Densidad poblacional Media Agua Potable SÍ Municipal Edificios Comerciales NO Actividad del lugar Kolbi, Claro, Señal celular SÍ Recolección de basura SÍ Movistar TV por Cable SÍ Edificios públicos / comunales RESIDENCIAL SÍ a 150 m Medidores instalados Electricidad y Agua CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: 6,50 m Nivel sobre calle: 0,65 m Fondo: 20,50 m Pendiente % 1 Relación: 3, Tipo de vía: 4 Servicios S1 4 S2 16 Ubicación: Medianero RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Río Páez Distancia 297,00 m Topografía Plana Pendiente Ascendente GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 93,00% NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento Ninguno Ninguno FECHA ESTUDIO 11/10/2016 AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES NO EXISTEN GRAVAMENES, ADVERTENCIAS Y/O ANOTACIONES QUE AFECTEN FISICAMENTE AL INMUEBLE A VALORAR. OBSERVACIONES EL INMUEBLE SE ENCUENTRA EN UN RESIDENCIAL CONSOLIDADO Y MUY CERCA DE UNA ESCUELA PUBLICA. EL TERRENO TIENE CERRAMIENTO PERIMETRAL Y ESTA CONSTRUIDO CASI EN SU TOTALIDAD. CUENTA CON ACCESO A TODOS LOS SERVICIOS PUBLICOS. NOTA: EL DIA DE LA VISITA NO SE LOCALIZAN EN EL RESIDENCIAL LOTES SIMILARES EN OFERTA Y ES POR ESTO CRECE SU DEMANDA Y VALOR.

4 Página: 4 AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Valor Unitario Final Estado explotación m2 / m2 años años Depre. Estado años / m2 Vivienda 70, B 0,8438 0, ,51 32, Lavandería sin cielo 23, R 0,8438 0, ,40 27, Garaje sin portón 28, R 0,8438 0, ,50 27, # DIV/0! #N/A - # DIV/0! # DIV/0! TOTAL 122, ,41 TOTAL TOTAL Forma de explotación Forma de explotación OBRAS COMPLEMENTARIAS Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - MEJORAS AL TERRENO Área V. Unit. VRN VUT Edad Factor Factor VNR VUR Estado m2 / m2 años años Depre. Estado años - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - # DIV/0! #N/A - # DIV/0! - - Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! Valor Unitario Final / m2 # DIV/0! # DIV/0! # DIV/0! VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES ,41 OBRAS COMPLEMENTARIAS 0,00 VALOR TOTAL ,41 MÉTODO DE DEPRECIACIÓN O ÓPTIMO DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) B BUENO Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación I INTERMEDIO V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado R REGULAR VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición D DEFICIENTE VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente M MALO Edad Edad del bien (años de construido) MM MUY MALO Método de depreciación utilizado: Ross-Heidecke DM DEMOLICIÓN ESTADO

5 Página: 5 DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: no aplica Nombre del Profesional Responsable de la obra: no aplica Nombre del Desarrollador: no aplica Número de Contrato CFIA: no aplica Número permiso construcción: no aplica Documentos de construcción adicionales: no aplica Propiedad utilizada por: En desuso Nombre no aplica Vigencia del contrato de arrendamiento: no aplica Área construcción principal: 122,13 m2 Porcentaje de cobertura: 91,7% Año de construcción: 2006 DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC02 NÚMERO DE NIVELES: 1 Estructura Se asume placas para columnas de sistema prefabricado y placa corrida en paredes de lavandería. Sistema eléctrico: Paredes Entrepiso Paredes prefabricadas en perímetro de la casa y las internas en gypsum, en lavandería son en bloques de concreto. no aplica Entubado Conduit SI PARCIAL Techos Cerchas en metal con tapicheles en material liviano. Porcentaje 94% Cubierta Láminas onduladas HG#28 Caja breaker SI Cielos Pisos Fachada Emplantillado en madera con forro de gypsum con cenefas en sala, comedor y dormitorio principal. Cerámico Repellada y pintadas, pintura en mal estado, molduras en las buques de ventanas con ventanería en marcos de aluminio y celosías. Interruptor Estado General Cuchilla Bueno Aposentos Garaje, Sala, Comedor, Cocina, dos dormitorios, Lavandería. Gas LP Ubicación Baños Un baño con enchape de azulejo a 1.65m SNPT Estado Físico y Mantenimiento: Mueble de cocina colado en concreto con fregadero sin enchape cerámico y sin Otros Paredes Bueno Cielos Regular puertas. Las paredes de la cocina están enchapadas a altura de cieloraso. Red de agua caliente no se observó Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua no se observó Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Leve Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Importante Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Etapas % de avance Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para 1 construcción: 2 Equivalente al: 0,0% 3 del monto del crédito destinado a construcción 4 5 OBSERVACIONES Se observó que la casa presenta problemas de goteras que estan perjudicando el acabado de cieloraso sobre la cocina. La instalación eléctrica fue ampliada en luminarias las cuales no tienen canalización eléctrica y hay varias cajas octogonales que requieren colocación de su tapa. El baño no tiene termoducha ni lavatorio. Se considera para su valor por metro cuadrado unitario la VC02 según manual de valores de la ONT, pero se toma en consideración un rebajo proporcional de los componentes constructivos que no están 100% en la construcción.

6 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Perito frente al bien a valorar. Fachada principal del bien a valorar. Vía pública frente al bien en sentido Sur-Norte y casa de habitación colindante al Norte. Vía pública frente al bien en sentido Norte-Sur y casa de habitación colindante al Sur. Medidor electrico instalado. Cuchilla del medidor eléctrico instalado.

7 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Vista del garaje y su cielo en regular estado. Ventana de la cocina, arriba cubierta sin canoas ni bajantes. Vista en garaje de la puerta de acceso a vivienda. Vista de la Sala, su acceso y cenefa de cielo. Otra vista de la Sala, su cenefa y acabado de cielo. Vista del comedor y cocina desde la Sala.

8 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Vista de la Cocina y su desayunador. Vista del sobre de cocina colado en concreto con fregadero sin enchape. Detalle de cenefas en Cocina y Comedor, se muestra marca de gotera en cielo de Cocina. Caja de Breakers instalada. Vista del entrecielo, estructura de techo, la cubierta y Vista de tramos de instalación para luminarias emplantillado de cielo. sin canalizar y sin tapas en cajas octogonales.

9 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Vista de luminaria a canalizar. Otra vista del entrecielo de la casa. Vista del dormitorio 1. Otra vista del dormitorio 1. Vista del baño compartido. Otra vista en el baño compartido.

10 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Vista en el baño compartido. Otra vista en el baño compartido. Otra vista en el baño compartido. Vista del pasillo que lleva a lavandería. Vista del dormitorio principal. Otra vista del dormitorio principal.

11 ANEXO FOTOGRÁFICO (Casa de habitación Nivel 1) Otra vista del dormitorio principal. Vista de la fachada posterior de la casa y su área de tendido. Vista de la fachada posterior de la casa y su área de lavado. Otra vista del área de lavado.