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Transcripción

1 Resolución 2017R del Ararteko, de 3 de mayo de 2017, por la que se recomienda al Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno Vasco que promueva acciones para mejorar las condiciones contractuales de las personas arrendatarias en las viviendas protegidas de promoción privada. Antecedentes 1.- Una ciudadana, inquilina de una vivienda de protección pública, propiedad de Harri 1 S.L. y gestionada por la sociedad pública Alokabide, acude al Ararteko y muestra su disconformidad con el aumento de la renta mensual de alquiler. 2.- En su escrito de queja, la reclamante manifiesta que, como consecuencia de la última actualización anual, la nueva cuota de su alquiler protegido asciende a un total de 395,88 (renta: 300, gastos de comunidad: 84,56 e Impuesto de Bienes Inmuebles IBI-: 11,32 ) y que, aunque ha mostrado su desacuerdo con el importe fijado, tanto a la empresa propietaria de la vivienda como al entonces Departamento de Empleo y Políticas Sociales del Gobierno Vasco, no ha conseguido obtener una revisión a la baja del mismo. 3.- Para poder afrontar los gastos mensuales de la vivienda, la promotora de la queja demanda la aplicación más acorde a sus escasas ganancias. En todo caso, solicita que se atienda a su situación personal en el que los recursos económicos se han visto ostensiblemente mermados. 4.- A la vista de lo expuesto, el Ararteko remitió una primera petición de colaboración al entonces Departamento de Empleo y Políticas Sociales y solicitó que se le informara sobre los siguientes aspectos: - Si el importe de la renta establecido se ajusta al 30% de los ingresos mensuales de la reclamante, que es el límite máximo que el departamento ha determinado para las rentas de las viviendas protegidas gestionadas por la sociedad pública Alokabide. - Las razones por las que la reclamante y el resto de inquilinos de la promoción tienen que abonar un impuesto que ya no se repercute a las personas arrendatarias de las viviendas protegidas gestionadas por la sociedad pública Alokabide. 1

2 - Las medidas que el Departamento de Empleo y Políticas Sociales va a adoptar para evitar un trato desigual entre las personas arrendatarias de viviendas protegidas, -respecto al pago de rentas e impuestos-, y que podría suponer que las personas arrendatarias ocupantes de promociones privadas tengan que asumir un mayor gasto en vivienda. 5.- En contestación a esta inicial solicitud de colaboración el departamento informó de forma expresa de que la vivienda en cuestión es propiedad de Harri 1 S.L. y que la relación contractual se establece exclusivamente entre la arrendataria y la mencionada sociedad pública. Asimismo, se afirmaba que la única función que realizaba Alokabide consistía en gestionar las viviendas de titularidad privada. A pesar de lo expuesto, el departamento no trasladó información alguna relativa a las cuestiones planteadas por el Ararteko. 6.- Por ello, se trasladó una nueva petición de colaboración en la que además de reiterar las consideraciones citadas, solicitó una copia del convenio de colaboración suscrito entre Harri 1 S.L. y la sociedad pública Alokabide. 7.- En contestación a esta segunda petición de información el departamento reiteró las consideraciones emitidas en su primer escrito señalando nuevamente que al tratarse de una promoción privada, se limitaba exclusivamente a la gestión de los inmuebles sin que pudieran establecer limitación alguna a la renta previamente pactada entre el propietario de la vivienda y la persona inquilina. 8.- Antes de emitir este escrito de conclusiones, se han dirigido otras dos peticiones de colaboración en las que el Ararteko solicitaba información relativa a las decisiones adoptadas en relación con la fijación de la renta en los nuevos contratos y la suscripción de un nuevo convenio de colaboración entre Harri 1 S.L. y la sociedad pública Alokabide. 9.- En síntesis, de las contestaciones remitidas por el departamento, se reitera nuevamente que las relaciones contractuales se establecen exclusivamente entre las partes. Asimismo, en relación con la petición relativa a la exoneración del pago del IBI y el ajuste de las rentas a abonar a un límite máximo del 30% de los ingresos de la unidad de convivencia por parte de los arrendatarios, se informa de que esta decisión corresponde a los propietarios de las viviendas. 2

3 10.- Entendiendo, por tanto, que se disponen de los hechos y fundamentos de derecho necesarios, se procede a la emisión de las siguientes: Consideraciones 1.- El artículo 35 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda, define la vivienda protegida de promoción privada como aquella que se acometa por personas físicas o jurídicas privadas, incluyendo las promociones llevadas a cabo a través de convenios de colaboración entre entidades del sector público y promotores privados. En estos casos, si bien la gestión y control del cumplimiento de la legislación vigente en materia de vivienda protegida es asumida por Alokabide, la determinación de la cuantía de las rentas a abonar con los límites máximos establecidos son pactados entre el propietario de la vivienda y la persona inquilina. 2.- A diferencia de lo expuesto, en los casos en los que la persona inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida Etxebide resultara adjudicataria de una vivienda del Programa de Vivienda Vacía Bizigune, la renta está sujeta al artículo 14.1 del Decreto 466/2013, de 23 de diciembre, por el que se regula el Programa de Vivienda Vacía Bizigune, en el que de forma expresa se establece que: - La renta inicial anual de las viviendas ascenderán al 30% de los ingresos anuales ponderados de la persona o unidad convivencial arrendataria calculados con arreglo a la normativa sobre viviendas de protección oficial, con un límite de 450 euros. Además, en circunstancias económicas críticas por causas sobrevenidas, la persona adjudicataria podría acogerse, de conformidad con la instrucción 2/2013, de 12 de diciembre, a la aplicación de medidas excepcionales en el cálculo de las rentas. Por último, en relación con el abono del IBI, la sociedad pública Alokabide será la responsable de realizar el pago. 3

4 3.- A tenor de lo expuesto, en los reiterados informe remitidos a esta institución, el departamento ha manifestado que la vivienda arrendada a la reclamante es una vivienda de protección oficial de promoción privada. Con esa aseveración, pudiera pensarse que la entidad privada propietaria de las viviendas protegidas tiene libertad para establecer las condiciones de los contratos de arrendamiento y que el departamento no puede promover acciones, para mejorar las condiciones contractuales de las personas arrendatarias. 4.- El artículo 47 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, define los convenios como aquellos acuerdos con efectos jurídicos adoptados por las Administraciones Públicas, los organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes o las Universidades públicas entre sí o con sujetos de derechos privado para un fin común. En este sentido, el artículo 49 f) de la antedicha ley prevé la constitución de un órgano de seguimiento, vigilancia y control de la ejecución del convenio y de los compromisos adquiridos por los firmantes. 5.- En el presente caso, de la documentación que obra en el expediente, se constata la existencia de varios convenios de colaboración entre la empresa Harri 1 S.L. y la sociedad pública Alokabide. Entre las obligaciones recogidas se prevé que el cálculo de las rentas a pagar por las personas arrendatarias se realizará por Alokabide. Asimismo, establece la creación de una comisión de seguimiento de las estipulaciones pactadas en el propio convenio que se reunirá de forma ordinaria una vez al año, y tiene como funciones primordiales coordinar y ajustar la actuación de cada una de las partes intervinientes. 6.- El Ararteko conoce que la queja interpuesta por la reclamante se refiere a una vivienda de protección oficial de promoción privada, y precisamente por ello, - para garantizar el principio de igualdad entre las personas adjudicatarias de viviendas protegidas- ha propuesto en las distintas peticiones de colaboración que intervenga ante la entidad propietaria de las viviendas para que los nuevos contratos de arrendamiento de las viviendas integrantes de esta promoción, incorporen, en relación con el importe de las rentas y del abono del IBI, condiciones más 4

5 asequibles y similares a las que se aplican en los arrendamientos de viviendas de titularidad pública gestionadas por la sociedad pública Alokabide. 7.- En opinión del Ararteko esta propuesta es respetuosa con el marco legal que regula los arrendamientos de viviendas protegidas de promoción privada, que establece unos límites máximos para el precio de los alquileres protegidos y en el que el resto de las cuestiones se pactan en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes. 8.- La escueta respuesta ofrecida por el entonces Departamento de Empleo y Políticas Sociales no detalla si se han realizado iniciativas en el sentido señalado, ni los posibles obstáculos que, en su caso, el departamento ha podido encontrar en la consecución de unas disposiciones contractuales más favorables para las personas arrendatarias de esta promoción privada. 9.- Por otro lado, los diferentes informes remitidos tampoco ofrecen a esta institución toda la información solicitada sobre las condiciones de los nuevos contratos de arrendamiento, cuando estos deberían estar a disposición del departamento, al resultar preceptivo el visado por la correspondiente Delegación Territorial de Vivienda. En este sentido, el Ararteko no comparte la argumentación del departamento relativa a la imposibilidad de proporcionar dicha información al existir datos de carácter personal. Contrariamente a lo expuesto por el departamento, el Ararteko no ha solicitado en ningún momento una copia íntegra de los contratos que se hubieran suscrito, sino la información sobre la fijación de la cuantía de la renta tras la renovación de los contratos Por último, el Ararteko no quisiera dejar pasar la oportunidad de recordar que la Observación General nº 4 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas 1, entre los requisitos exigidos para considerar una vivienda como adecuada, señala que los gastos resulten soportables. A este respecto, el Comité entiende por gastos soportables aquellos que no impidan y comprometan el logro y la satisfacción de otras necesidades públicas. 1 Órgano encargado de supervisar la aplicación del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales. 5

6 Para la obtención de este fin requiere que los Estados parte deban adoptar medidas para garantizar que el porcentaje de los gastos de vivienda sean, en general, conmensurados con los niveles de ingresos. Además, subraya la necesidad de proteger por medios adecuados a los inquilinos contra niveles o aumentos desproporcionados de los alquileres. Por todo ello, de conformidad con el artículo 11 b) de la Ley 3/1985, de 27 de febrero, por la que se crea y regula esta institución, se eleva la siguiente: RECOMENDACIÓN Que los convenios suscritos por el Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno Vasco con empresas privadas para la promoción de viviendas de protección pública contemplen la posibilidad de aplicar un límite máximo en la renta y la exoneración, a la persona arrendataria, del pago del IBI, con el fin de equiparar, en la medida de lo posible, el régimen de los arrendamientos de promoción privada con los de promoción pública. 6